第1篇 辦公樓管理處組織架構(gòu)人員配備培訓(xùn)和管理
辦公樓管理處組織架構(gòu)及人員配備、培訓(xùn)和管理
1、組織架構(gòu)
a.辦公樓管理處組織機構(gòu)以精簡、高效為原則,采用直線--職能制形式設(shè)置,具有縱向垂直領(lǐng)導(dǎo),橫向協(xié)同運作的分級管理特點。這種模式有利于減少管理環(huán)節(jié),提高工作效率。
b.管理處實行公司領(lǐng)導(dǎo)下的管理處負(fù)責(zé)制。由公司派出高級別的專門人員擔(dān)任管理工作。
c.管理處設(shè)主任一名,分屬管理層。下設(shè)各部為操作層。操作層的配置按實際特點實行綜合工時制度。
d.人員素質(zhì)要求作風(fēng)良好、工作踏實,并擁有全面的、先進(jìn)的專業(yè)知識技能,提倡'高門檻進(jìn)、高門檻出'。所有員工既是自己所在崗位的行家里手,同時又是其他崗位的多面手。
e.在管理隊伍建設(shè)上,我們將采用規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合的方式,充分運用激勵機制,調(diào)動全體員工的工作積極性、嚴(yán)格考核,并實行末尾淘汰制,確保辦公樓委托管理目標(biāo)得以實現(xiàn)。
2、培訓(xùn)管理:
a、要實現(xiàn)辦公樓物業(yè)管理目標(biāo)的有效達(dá)成,我公司必須輸出一流的人才、一流的管理和一流的服務(wù)。
b、上海安必盛物業(yè)一貫注重培訓(xùn),且具有規(guī)范、完善的培訓(xùn)制度,先進(jìn)的考核與評估制度。
c、通過培訓(xùn),員工綜合素質(zhì)全面提高。我公司逐步形成了入職培訓(xùn)、上崗培訓(xùn)、定期培訓(xùn)和發(fā)展培訓(xùn)等四大模塊,強調(diào)入職培訓(xùn)要做到三落實,即培訓(xùn)內(nèi)容落實、培訓(xùn)責(zé)任人落實、培訓(xùn)效果落實。
d、上崗培訓(xùn)體現(xiàn)個性化方案,針對每一位被提任員工要有個性化的培訓(xùn)方案。定期培訓(xùn)是針對不同崗位的員工定期的知識鞏固和知識添加。發(fā)展培訓(xùn)要結(jié)合員工職業(yè)發(fā)展的要求、企業(yè)對員工素質(zhì)、能力、知識的要求進(jìn)行的,這類培訓(xùn)更體現(xiàn)共性化的課程、個性化的選擇,以學(xué)分為考核內(nèi)容。
e、今年的培訓(xùn)工作在以上四個模塊都開展了不同程度的嘗試,目前正在根據(jù)這樣的線索制定明年的培訓(xùn)計劃。
我公司針對辦公樓管理特點,將制定極具針對性的培訓(xùn)計劃。通過培訓(xùn)盡快培養(yǎng)出一批能適應(yīng)辦公樓物業(yè)管理需要的管理人員。
1)培訓(xùn)目標(biāo)
培訓(xùn)的目標(biāo)是對辦公樓人員服務(wù)態(tài)度、業(yè)務(wù)知識、專業(yè)技能三個方面強化教育,從而提高管理人員的素質(zhì)、技能及管理水平,以達(dá)到勝任物業(yè)管理的目標(biāo),使之能為辦公樓提供盡善盡美的服務(wù)。
2)培訓(xùn)方式
1.公司組織培訓(xùn);
2.管理處組織培訓(xùn);
3.操作部門組織培訓(xùn)。
3)培訓(xùn)內(nèi)容
1.儀容儀表、文明禮貌培訓(xùn)
2.管理制度培訓(xùn)
3.質(zhì)量管理理念培訓(xùn)
4.技能培訓(xùn)
5.崗位責(zé)任培訓(xùn)
6、崗位操作技能培訓(xùn)
7、設(shè)備系統(tǒng)、工具使用培訓(xùn)
8、安全作業(yè)程序培訓(xùn)
培訓(xùn)程序按上海安必盛物業(yè)iso9001:2000程序文件,〈培訓(xùn)程序〉進(jìn)行
3.物業(yè)管理處組織機構(gòu)設(shè)置及人員配置
3.1物業(yè)管理處組織機構(gòu)設(shè)置和人員配備
3.1.1崗位設(shè)置的原則
滿足辦公樓物業(yè)管理運作需要,達(dá)到合同所承諾的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),避免設(shè)立無效崗位。
3.1.2物業(yè)管理處組織架構(gòu)
擬設(shè)的管理處組織架構(gòu)
管理處的機構(gòu)設(shè)置是根據(jù)管理服務(wù)的總體設(shè)想及貴司辦公樓的規(guī)模、管理重點、要點,依據(jù)精干高效的原則建立的。管理處是在公司本部領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)理負(fù)責(zé)制,實行以管理處為整體管理,各部門為分體管理的管理模式。管理處設(shè)主任一名,直管環(huán)境清潔部、工程技術(shù)部、保安部、和客戶內(nèi)務(wù)部。管理處內(nèi)部實行垂直領(lǐng)導(dǎo),經(jīng)理構(gòu)成管理處的核心層,各部門主管屬于中堅層,部門下設(shè)班組為操作層。
3.1.3主要部門的職責(zé)及任職資格
駐場主任職責(zé)
駐場主任代表公司對項目管理全權(quán)負(fù)責(zé),對管理中的一切重大問題做出最后決策,負(fù)責(zé)組織和協(xié)調(diào)各部門的工作。
工程技術(shù)部職責(zé)
1、做好季節(jié)性養(yǎng)護(hù)工作(如:梅雨季節(jié)的通風(fēng)、干燥;雷雨季節(jié)對避雷設(shè)施的檢查,臺風(fēng)季節(jié)對高空及室外建筑的檢查以及防漏等);
2、做好辦公樓的維修工作;
3、負(fù)責(zé)辦公樓內(nèi)配套設(shè)施設(shè)備的運行維護(hù)管理;
4、搞好辦公樓的各種空調(diào)、機電、消防、給排水、供電、網(wǎng)絡(luò)、通訊、自控、電梯等設(shè)備的管理;
5、負(fù)責(zé)辦公樓工程管理計劃的制定和落實,做好設(shè)施設(shè)備的檔案資產(chǎn)管理。
客戶服務(wù)部職責(zé)
1、客戶服務(wù)部是在駐場主任領(lǐng)導(dǎo)下的綜合管理部門,負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查各部門的工作,處理駐場主任交辦的事宜。
2、調(diào)查了解物業(yè)管理情況,及時向駐場主任匯報,做到'上情下達(dá),下情上達(dá)';
3、負(fù)責(zé)客務(wù)、接待、及檔案管理;
4、負(fù)責(zé)接受客戶投訴,與客戶溝通和提供特約服務(wù);
保安部職責(zé)
1、負(fù)責(zé)辦公樓的治安管理,為業(yè)戶提供安全的生活環(huán)境;
2、負(fù)責(zé)辦公樓的消防管理,制定應(yīng)急消防預(yù)案,搞好業(yè)務(wù)訓(xùn)練,減少業(yè)主財產(chǎn)損失;
3、負(fù)責(zé)辦公樓的車輛交通管理,確保有一個良好的交通秩序和安全環(huán)境;
4、搞好技能訓(xùn)練,不斷提高員工的業(yè)務(wù)素質(zhì),為業(yè)戶提供良好的安全服務(wù)。
環(huán)境清潔部職責(zé)
1、負(fù)責(zé)辦公樓的園庭綠化、公共環(huán)境衛(wèi)生及室內(nèi)保潔工作;
2、負(fù)責(zé)垃圾的收集、清運;
3、做好辦公樓內(nèi)的蟲害的消殺;
4、做好委托的清潔代理服務(wù)。
各部門員工任職資格
1、管理處主任:具有大專以上文化程度,管理組織能力強,有很強的協(xié)調(diào)處理經(jīng)驗,具有獨立工作的能力,懂得法律法規(guī)和先進(jìn)的管理理論。
2、客戶專員:具有大專以上學(xué)歷,35歲以下,三年以上相關(guān)工作經(jīng)歷。
3、工程技術(shù)維修工:具有高中以上文化程度,多工種專業(yè)上崗證書,三年以上專業(yè)工作經(jīng)驗,動手能力強,身體素質(zhì)好,能吃苦耐勞。
4.保安員:具有高中以上文化程度,20-40歲,身體健康,五官端正,身高1.70米以上,品德優(yōu)良,思想作風(fēng)過硬,相貌端正,工作責(zé)任心強。
5、清潔工:初中以上文化程度,身體健康,品德優(yōu)良,自覺工作意識強,有辦公樓或清潔公司工作經(jīng)驗者優(yōu)先。
人員來源
高檔次的物業(yè)必須要有高素質(zhì)的人才和專業(yè)化的隊伍來管理,才能塑
出品牌形象,提升物業(yè)的附
加值。將從公司選調(diào)具有專科以上學(xué)歷,有扎實的專業(yè)基礎(chǔ)知識,有良好的文化素養(yǎng),有豐富的實踐經(jīng)驗,有很強的綜合管理能力,精力旺盛、成熟穩(wěn)重的人員擔(dān)任該項目駐場經(jīng)理。抽調(diào)一批有較高文化知識結(jié)構(gòu)、較好的專業(yè)技術(shù)水平、較強的管理能力的中層人員構(gòu)成該項目的骨干力量;調(diào)配素質(zhì)良好的基層員工,形成辦公樓比較厚實的管理基礎(chǔ)和專業(yè)化的管理隊伍。
我司將成立前期物業(yè)管理小組,組長1人,由品保部經(jīng)理擔(dān)任,組員4人,包括管理處主任以及機電工程、管理部的有關(guān)人員。負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、指揮、安排前期物業(yè)管理工作,并在中標(biāo)15天后,赴現(xiàn)場與管理方會晤,安排進(jìn)一步的調(diào)查摸底,制定出具體的《財富廣場5號樓作業(yè)指導(dǎo)書》等。
第2篇 辦公樓二次裝修:施工現(xiàn)場管理
辦公樓二次裝修施工現(xiàn)場管理:
本工程施工全過程的工作主要有:進(jìn)場前準(zhǔn)備工作。進(jìn)場后的管理工作。完工后的善后工作。
l、進(jìn)場前的準(zhǔn)備工作
(1)項目經(jīng)理及施工人員、材料員、質(zhì)量員等必須會同設(shè)計人員對圖紙和工程說明作全面,詳細(xì)地了解,對全工程概況做到心中有數(shù)。
(2)工程量的計算,既根據(jù)施工圖紙,結(jié)合招標(biāo)文件項目,統(tǒng)計出各項施工項目單位數(shù)量表。
(3)制定材料計劃表,將工程所需的材料名稱。規(guī)格和預(yù)計數(shù)量逐一列表歸類訂材料采購計劃并明確進(jìn)場順序及時間,并根據(jù)材料選擇材料供應(yīng)商。
(4)制定施工進(jìn)度計劃表,施工進(jìn)度計劃表用于控制施工進(jìn)度和調(diào)度工人及材料,進(jìn)度表的編排是按照工程期限將各施工項目的工作量,完成項目所需的時間,科學(xué)性地編排在時間表內(nèi)。
(5)開工前項目部實地勘察,了解施工現(xiàn)場環(huán)境。交通運輸及施工人員食宿等情況,核對施工空間與設(shè)計圖紙有無誤差。
(6)材料進(jìn)工地應(yīng)做好以下工作:
①根據(jù)材料計劃表并結(jié)合工程進(jìn)度計劃表內(nèi)確定材料的品種、數(shù)量及進(jìn)工地時間。
②材料堆放位置應(yīng)事先安排,切勿任意堆放以致影響工期和材料管理的嚴(yán)密性。堆放時應(yīng)注意以下幾點:
a.不得影響施工以及進(jìn)行反復(fù)搬遷,損材費工。
b.分類堆放,便于使用。
c.易燃、易爆物品,分開地點堆放,以保安全。
d.易碎、易潮、易污的材料,應(yīng)注意堆放方法和采取保護(hù)措施,以免造成損耗。
e.即用的材料進(jìn)工地應(yīng)直接放置到附近以便節(jié)省搬遷的工時。
③工地設(shè)臨時倉庫即倉庫管理員,切實做好進(jìn)場材料的簽收工作,并按材料品種,數(shù)量進(jìn)行登記,以備查驗。
(7)接通工地臨時水電:
①臨時用水的設(shè)置應(yīng)盡量利用原固定管理道,水管鋪設(shè)時盡量按原設(shè)計的路線鋪設(shè)做到既解決用水又減少鋪設(shè)時間。
②臨時用電的布置一般是以架空線路或電纜拖板的形式。架空線路的用電裝設(shè)自動開關(guān)或九開關(guān)并符合架設(shè)臨時線路的要求。采取電纜拖板供電時,電纜用保護(hù)曾'yhz'橡膠套電纜,嚴(yán)禁用花線塑料銅芯線作拖引線,以防漏電造成事故,電纜用電端是一塊接線板,板上須有漏電保護(hù)開關(guān)、閘刀、插座等。
(8)施工部署技術(shù)交底,施工管理的人員掌握全部施工資料后,按施工內(nèi)容進(jìn)行人員部署,劃分各工序的職責(zé)范圍,明確各工種的責(zé)任,并落實到各工作的負(fù)責(zé)。同時,召集各工種、工序施工骨干進(jìn)行技術(shù)交底、交代注意事項,對圖紙上出現(xiàn)的技術(shù)要求高或需特殊處理的部位應(yīng)作明確指示。遇到施工人員不熟悉或未做過的新工藝、新方法,應(yīng)提前交代該工藝的技術(shù)規(guī)范資料作為實施依據(jù)并共同研究施工方案,保證工程順利進(jìn)行。
(9)與甲方技術(shù)人員一起會審圖紙,進(jìn)一步細(xì)化了解建設(shè)方對本工程從設(shè)計、施工、用材到使用功能方面的要求和意圖。
(10)審查設(shè)計圖紙與現(xiàn)場實際中的尺寸、標(biāo)高等是否一致。技術(shù)要求是否正確,對原設(shè)計圖紙進(jìn)行確認(rèn)。
(11)編制施工預(yù)算:根據(jù)工程量清單,施工圖紙,施工組織設(shè)計,施工方案、定額及現(xiàn)場實際情況,編制施工預(yù)算,作為內(nèi)部控制各項成本支出,考核用工,簽發(fā)施工任務(wù)單,材料的采購、控制、作為使用控制及各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)核算的依據(jù)。
2、進(jìn)場后的管理工作:
(1)在工程開工時,召集所有工地人員,簡明交待有關(guān)事項,例如:工期要求質(zhì)量、安全、工地紀(jì)律、現(xiàn)場文明,施工管理人員的分工等。按所有工地人員對整個工程有一定認(rèn)識。
(2)工地放樣工按照平面圖紙尺寸依次彈線放樣,并認(rèn)真核對實地放樣與平面圖紙尺寸與圖紙不符時應(yīng)及時與設(shè)計人員進(jìn)行處理,并請甲方到場征求意見,在得到共同認(rèn)可后方能進(jìn)行施工。
(3)施工調(diào)度包含人員(工種)、材料、機具的調(diào)度,根據(jù)施工進(jìn)行及實際情況合理地、科學(xué)地進(jìn)行調(diào)度,避免出現(xiàn)施工混亂,施工間斷以及材料浪費和損失,具體內(nèi)容:
①人員(工種)高度加強計劃管理,針對各種施工特點和相關(guān)的聯(lián)系,須使施工的進(jìn)展有均衡性和節(jié)奏性,消除停工、離工現(xiàn)象。例如:當(dāng)電工布線管,木工不便施工天花及間隔,但可以安排木制作門面或家具,以免相互爭場地離工,當(dāng)某些工程項目上下工序不能同時交叉時行時,無法集中太多人員施工時,則可在保證重點工程同時,安排一部分人員去做輔助工程的附屬工程,當(dāng)各工序同時展開,管理者須安排一些后備工程?？傊?通過人員的合理調(diào)度,達(dá)到保證各工種專業(yè)人員不間斷,按次序從一個項目轉(zhuǎn)移到另一個項目進(jìn)行施工。
②材料調(diào)度
施工期間,管理者須對各種材料庫存量登記清楚,并預(yù)計出未來數(shù)天內(nèi)對材料的需求量,及時予以調(diào)度,禁止出現(xiàn)停工待料現(xiàn)象。同時要注意保持工地整潔,切勿使材料亂置于現(xiàn)場。為避免工地空間變小影響施工,需控制進(jìn)場時間。對進(jìn)場材料,設(shè)置工地材料庫房進(jìn)行保管,施工材料的發(fā)放以當(dāng)天發(fā)放為基本原則。管理者在施工中須防止施工人員隨意浪費材料,主要抓好二個方面工作:一是抓好下料設(shè)計,二是抓好剩余材料的利用。此外,要防止偷盜及順手牽羊的現(xiàn)象
③機具管理
實行施工機具領(lǐng)用登記制度,以'誰領(lǐng)用、誰保管、誰負(fù)責(zé)'為原則,防止出現(xiàn)不正常的損壞遺失。調(diào)度好各工序機具的使用,可避免一些工序機具閑置,提高施工機具的使用率,同時還須加強對施工機具的保養(yǎng),使用前應(yīng)仔細(xì)檢查機具,使用過程中若發(fā)現(xiàn)故障應(yīng)及時排除。工程完畢,應(yīng)安排專人對機具進(jìn)行清理、保養(yǎng)之后方可收回倉庫。
(4)施工日記
施工日記是反映整個工程詳細(xì)過程的備記錄,施工日記須堅持當(dāng)日寫記,內(nèi)容包括:當(dāng)天日期;天氣、施工內(nèi)容、施工人數(shù)、材料使用、工作進(jìn)度、施工現(xiàn)場狀況及有關(guān)工程的事項
(5)施工檢查
施工管理中一個重要環(huán)節(jié)即是施工檢查,分以下三個方面:
①工藝質(zhì)量檢查
檢查各階段中各工序在施工中是否符合裝飾工程質(zhì)量驗收規(guī)范要求,及時發(fā)現(xiàn)問題進(jìn)行糾正,以免發(fā)生不可挽回的損失。
②安全檢查
a.嚴(yán)防施工場地發(fā)生火災(zāi),在易燃場地?zé)笗r,應(yīng)清理干凈周圍的易燃物品,配制滅火器械,必要時指定專人監(jiān)護(hù)。
b.施工現(xiàn)場禁止吸煙。如不易做到,應(yīng)劃出吸煙范圍,并要求施工人員養(yǎng)成吸光后隨手掐熄煙頭方可離去的習(xí)慣。但是在進(jìn)行木制作及油漆工程時,絕對禁止在工地現(xiàn)場吸煙。禁止在工地用電爐、電熱鍋等燒煮食物。
c.嚴(yán)禁非電氣人員安裝及維修電路,防止發(fā)生觸電傷亡事故。
d.防止閑雜人員破壞,每日施工完畢,須將門窗鎖好,注意工地傳遞,巡視工
地,檢查防范措施。
③施工進(jìn)度檢查
除重點檢查關(guān)鍵工序的施工進(jìn)度外,還要經(jīng)常了解其它工序的時度,發(fā)現(xiàn)問題及時解決,避免出現(xiàn)非關(guān)鍵工序的阻滯,影響整個工程工期的現(xiàn)象。
根據(jù)進(jìn)度檢查結(jié)果,按實際施工進(jìn)度狀況不斷地修正原網(wǎng)絡(luò)進(jìn)度表,以方便控制工作進(jìn)度。對阻礙施工進(jìn)度的工序,除修正網(wǎng)絡(luò)表外,還須作出該工序的施工流程圖,以便合理調(diào)動人力、物力進(jìn)行施工。
(6)與甲方(業(yè)方)聯(lián)系、交流
施工過程中管理人員須經(jīng)常和甲方聯(lián)系,約同甲方檢查工作,介紹施工情況,并及時將甲方的意見反饋,互相溝通,增強甲方對施工的信心。主要聯(lián)系工作的內(nèi)容:
①工程開工時,請甲方在開工報告表上簽章,以便作工期計算之基礎(chǔ)。
②陪同甲方看工地,并介紹施工情況。
③按時參加甲方召開的工程會議。
④重視甲方提出更改設(shè)計的意見,對不能實施的意見須作詳細(xì)解釋,更改費用須得到甲方簽章認(rèn)可。
⑤邀請甲方參加對隱蔽工程的驗收。
⑥協(xié)助甲方辦理消防及報建手續(xù)。
⑦呈報工程進(jìn)度月報表,請甲方在報表上簽章作為工作量簽證,督促甲方按時撥款。
3、完工的善后工作
工程施工期結(jié)束后,大部分施工人員撤離現(xiàn)場,管理人員應(yīng)選擇少數(shù)技術(shù)好、責(zé)任心強、能勝任的多面手,帶領(lǐng)他們留守施工工地,進(jìn)行善后工作,主要做好以下幾個方面工作:
(1)工程收尾工作:認(rèn)真檢查各施工項目的質(zhì)量,有缺陷的地方限期改善、修整。對隱蔽的部位,尤其需要仔細(xì)檢查。
(2)現(xiàn)場清潔工作:清理工地,對涂飾面與非涂飾面之間分界處的涂料污點應(yīng)徹底清除干凈,所有玻璃、鏡面應(yīng)抹擦干凈。
(3)內(nèi)部初驗:在上述兩項工作完成后,須作內(nèi)部初驗收、試水、試電,燈飾須全部試開檢查。檢查發(fā)現(xiàn)的問題及時修整,力求在甲方驗收時能一次通過。
(4)填寫完工報表,呈請甲方檢視而驗收、簽證。
(5)現(xiàn)場機具、余料撤場。收繳機具、清點數(shù)量、檢查是否有損壞,如有損壞,按不同情況提出處理意見。剩余材料應(yīng)整理捆綁,對易損易污材料如以保護(hù),合理裝車,避免造成不應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)損失。
第3篇 5a辦公樓工程項目總承包管理方法
本著上述總承包管理原則,將采用以下方法進(jìn)行總包管理:
1 目標(biāo)管理
在進(jìn)行總包管理過程中,制定出總目標(biāo)及階段性目標(biāo),目標(biāo)包括質(zhì)量、進(jìn)度、安全、文明施工等,在目標(biāo)明確的前提下對各分包單位進(jìn)行管理、監(jiān)控、協(xié)調(diào)與考評。
2 制度管理
根據(jù)多年的總包管理經(jīng)驗,建立符合現(xiàn)場實際的總包管理制度,包括如下內(nèi)容:總包配合服務(wù)工作協(xié)議;分包進(jìn)退場管理制度;工作例會制度;分包質(zhì)量管理制度;分包進(jìn)度管理制度;現(xiàn)場文明施工、環(huán)保管理制度;分包安全管理制度;分包技術(shù)資料管理制度;總平面管理制度;分包成品保護(hù)制度;后期保修服務(wù)制度等。
3 過程管理
在進(jìn)行目標(biāo)管理的同時,重在過程跟蹤管理,保證各階段目標(biāo)在施工過程中達(dá)到相應(yīng)要求。在過程中對質(zhì)量、進(jìn)度、安全、文明施工等進(jìn)行跟蹤檢查,發(fā)現(xiàn)問題立即反饋、督促整改,及時進(jìn)行復(fù)驗,使問題解決在施工過程中。
4 協(xié)調(diào)管理
與各分包單位通過合同及協(xié)議明確雙方責(zé)任,以合同及協(xié)議作為施工總包管理的依據(jù),以總承包部的總體工期網(wǎng)絡(luò)計劃為基準(zhǔn),合理安排各分包單位的施工時間,組織工序穿插,由總承包部及時解決各專業(yè)分包單位存在的技術(shù)、進(jìn)度、質(zhì)量問題;通過每日的工程協(xié)調(diào)會和每周的工程例會解決總分包間及各分包間的各種矛盾,以使整個工程施工順利進(jìn)行,實現(xiàn)各項目標(biāo)。
第4篇 辦公樓裝飾工程 施工協(xié)調(diào)管理
我公司有資質(zhì)和能力承擔(dān)本工程的全部施工項目內(nèi)容,但考慮到此工程工期短、任務(wù)重、設(shè)計新穎,新材料、新技術(shù)運用較多的因素,施工協(xié)調(diào)與各單位配合成為本工程優(yōu)質(zhì)按期完成的關(guān)鍵,為了本工程的順利進(jìn)行,我們將從以下幾個方面入手,搞好與各方面的協(xié)調(diào)關(guān)系。
(1)與設(shè)計單位間的工作協(xié)調(diào)。
1)我方在與設(shè)計的溝通上,能透徹、有創(chuàng)意地理解設(shè)計方、建設(shè)單位意圖及要求,能就此提出符合設(shè)計要求的施工實施方案。
2)主持施工圖審查,協(xié)助建設(shè)單位會同設(shè)計方協(xié)商提出建議,完善設(shè)計內(nèi)容和設(shè)備物資選型。
3)對施工中出現(xiàn)的情況,除按駐場監(jiān)理的要求及時處理外,還應(yīng)積極修正可能出現(xiàn)的設(shè)計錯誤,并會同建設(shè)單位、設(shè)計方按照施工圖紙與整體效果要求,進(jìn)行分部驗收、中途質(zhì)量驗收、竣工驗收等。
4)根據(jù)建設(shè)單位指令,設(shè)計方參加設(shè)備、材料等的選型、選材和定貨,參加新材料的定樣采購工作。
5)協(xié)調(diào)在施工中需要與設(shè)計方協(xié)商解決的問題,協(xié)助解決不可預(yù)測因素引起的其他變化。
(2)與監(jiān)理工程師間協(xié)調(diào)
1)在施工過程中,嚴(yán)格按照經(jīng)建設(shè)單位及監(jiān)理工程師批準(zhǔn)的《施工組織總設(shè)計》進(jìn)行質(zhì)量管理。在各專業(yè)施工隊'自檢'和公司專檢的基礎(chǔ)上,接受監(jiān)理工程師的驗收和檢查,對出現(xiàn)的問題,按照監(jiān)理要求予以整改。
2)嚴(yán)格執(zhí)行質(zhì)量控制、檢查、管理制度,并據(jù)此對各專業(yè)施工隊予以監(jiān)控,確保產(chǎn)品達(dá)到優(yōu)良。堅決杜絕現(xiàn)場施工不服從監(jiān)理安排的不正?，F(xiàn)象發(fā)生,使監(jiān)理工程師的指令得到全面執(zhí)行。
3)所有進(jìn)入現(xiàn)場使用的成品、半成品、設(shè)備、材料器具,均主動向監(jiān)理工程師提交相應(yīng)資料,對按規(guī)定使用前需進(jìn)行物理化學(xué)試驗檢測的材料,主動遞交檢測結(jié)果報告,確保工程所用材料質(zhì)量符合要求。
4)施工中,嚴(yán)格執(zhí)行'上道工序不合格,下道工序不施工'的原則,使監(jiān)理工程師能順利開展工作。當(dāng)出現(xiàn)與監(jiān)理工程師意見不一的情況下,遵循'先執(zhí)行,后磋商'的原則,在現(xiàn)場質(zhì)量管理工作中,維護(hù)好監(jiān)理的權(quán)威性。
第5篇 辦公樓物業(yè)管理招標(biāo)公告-樣本5
z市城市管理行政執(zhí)法局執(zhí)法總隊辦公樓物業(yè)管理服務(wù)項目,根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、《物業(yè)管理條例》等,參照《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定,經(jīng)上海市城市管理行政執(zhí)法局執(zhí)法總隊決定,采用公開招標(biāo)的方式選聘本項目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
一、招標(biāo)人基本情況
招標(biāo)人:上海市城市管理行政執(zhí)法局執(zhí)法總隊
地址:上海市普陀區(qū)凱旋北路459號郵政編碼:2**
聯(lián)系人:z 聯(lián)系電話:**
二、招標(biāo)代理機構(gòu)基本情況
招標(biāo)代理機構(gòu):上海**業(yè)主咨詢服務(wù)有限公司
地址:上海市浦東新區(qū)東方路1381號藍(lán)村大廈*座郵政編碼:**
聯(lián)系人:z 聯(lián)系電話:***
三、《城市管理執(zhí)法總隊辦公樓》物業(yè)項目基本情況概述
1、本項目物業(yè)類型為:辦公樓。
2、本項目座落地址:上海市普陀區(qū)凱旋北路459號
3、本項目的總占地面積:2700平方米
4、本項目面積:
辦公樓主樓四層面積2234平方米,副樓二層面積368平方米,裙房面積265平方米,食堂575平方米;合計管理建筑面積3442平方米。地面停車場面積1550平方米,自行車棚面積60平方米。
5、物業(yè)構(gòu)成:
多層辦公樓1幢 4層2234平方米
副樓1幢 2層368平方米
裙房 1幢 1層265平方米
食堂1幢 1層575平方米
車位數(shù)量:20個
四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)范圍
(一)物業(yè)公共部位的使用管理、維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù);
(二)房屋設(shè)備、設(shè)施的運行、維護(hù)、維修和養(yǎng)護(hù);
(三)公共區(qū)域、會議室和領(lǐng)導(dǎo)辦公室的日常保潔服務(wù);
(四)日常安全防范服務(wù);
(五)車輛停放管理;
(六)食堂的運營和管理;
(七)室外綠化養(yǎng)護(hù);
(八)物業(yè)檔案資料的保管;物業(yè)管理其他相關(guān)事務(wù)的管理服務(wù);
(九)委托方委托的其他物業(yè)管理服務(wù)事項。
五、物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)由投標(biāo)企業(yè)根據(jù)項目物業(yè)服務(wù)方案自行測算報價,具體分項服務(wù)成本測算劃分為:綜合服務(wù)(含食堂經(jīng)營與管理)、秩序維護(hù)費、保潔費、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)及維修服務(wù)。
綜合服務(wù)、秩序維護(hù)、保潔和綠化四項服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)參考上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費標(biāo)準(zhǔn)四級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),房屋和設(shè)施設(shè)備運行維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn):公共部位三類,供水系統(tǒng)一類,排水系統(tǒng)一類,公共照明三類,消防系統(tǒng)二類,避雷系統(tǒng),弱電系統(tǒng):監(jiān)控系統(tǒng)、車禁系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)。
六、物業(yè)服務(wù)合同期限
本次招標(biāo),招標(biāo)人與中標(biāo)單位簽署的物業(yè)管理服務(wù)合同的期限為3年,從2023年1月1日至2023年12月31日。
七、投標(biāo)申請人條件
1、資質(zhì)為三級或三級以上;
2、近一年內(nèi)信用信息中不良業(yè)績記錄分值低于6分;
3、管理實績要求:具有管理類似辦公樓或商務(wù)樓的物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)驗。
4、其它:擬任項目負(fù)責(zé)人有兩年以上管理經(jīng)驗,大專以上學(xué)歷或者中級以上職稱,具有小區(qū)經(jīng)理資格,有物業(yè)管理師資格更佳;
5、入圍投標(biāo)人須提交人民幣貳萬伍仟元的投標(biāo)保證金,未中標(biāo)的投標(biāo)人憑《未中標(biāo)通知書》領(lǐng)回投標(biāo)保證金。
八、申請投標(biāo)的地點、期限及保證金要求
投標(biāo)申請人應(yīng)憑《資格預(yù)審申請書》和附件清單報名資料申請投標(biāo)。
1、申請投標(biāo)地點:上海市浦東新區(qū)東方路1381號藍(lán)村大廈28c座,上海**業(yè)主咨詢服務(wù)有限公司。
2、申請投標(biāo)期限:自2023年11月19日14時至16時止。
3、投標(biāo)申請人應(yīng)按照上述地點和時間,向招標(biāo)人提交資格預(yù)審資料一套資格預(yù)審申請材料。包括《資格預(yù)審申請書》及附件資料,報名材料均加蓋投標(biāo)企業(yè)公章。
4、符合資格預(yù)審條件并入圍的投標(biāo)申請人應(yīng)將投標(biāo)保證金人民幣貳萬伍仟元(支票,臺頭為上海**業(yè)主咨詢服務(wù)有限公司)遞交給招標(biāo)代理人,由招標(biāo)代理人開具收據(jù)。
九、入圍投標(biāo)人確定
有效投標(biāo)人超過5家時,由招標(biāo)方按照有效投標(biāo)人的信用等級和最新社會公眾滿意度擇優(yōu)選擇5家入圍投標(biāo)單位參加最后決標(biāo)。
經(jīng)資格預(yù)審后,招標(biāo)人在2023年11月20日根據(jù)資格預(yù)審結(jié)果向投標(biāo)申請人分別發(fā)出《入圍通知》和《未入圍通知》。
十、其他補充事項
(一)本項目物業(yè)服務(wù)費結(jié)算方式為包干制;
(二)本項目投標(biāo)報名提交資料:(加蓋公章)
1、資格預(yù)審申請書
2、公司簡介
3、營業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件)
4、組織機構(gòu)代碼證(復(fù)印件)
5、資質(zhì)證書及其它證書(復(fù)印件)
6、擬派項目負(fù)責(zé)人簡歷(含證書復(fù)印件)
7、具有在管類似物業(yè)的經(jīng)驗(物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件)
8、投標(biāo)企業(yè)近一年財務(wù)報表或?qū)徲媹蟾妗?/p>
特此公告
招標(biāo)人:上海市城市管理行政執(zhí)法局執(zhí)法總隊
招標(biāo)代理人:上海**業(yè)主咨詢服務(wù)有限公司
二
第6篇 辦公樓裝飾施工風(fēng)險管理規(guī)程
辦公樓裝飾施工風(fēng)險管理
施工風(fēng)險是影響施工項目目標(biāo)實現(xiàn)的障礙。施工風(fēng)險包括三個基本要素,一是風(fēng)險的存在性;二是風(fēng)險因素發(fā)生的不確定性;三是風(fēng)險后果的不確定性。風(fēng)險因素可按風(fēng)險的類別,預(yù)計風(fēng)險事件,做到有備無患。
施工風(fēng)險管理是識別和度量項目風(fēng)險,制定、選擇、管理風(fēng)險處理方案的過程。施工風(fēng)險管理的目標(biāo)是,使造價、工期、質(zhì)量、安全目標(biāo)得以控制。
1、風(fēng)險識別
立足于數(shù)據(jù)搜集、分析和預(yù)測,重視經(jīng)驗在預(yù)測中的特殊作用;從項目風(fēng)險管理的目標(biāo)出發(fā),通過風(fēng)險調(diào)查、信息分析、專家咨詢和實驗論證等方法,對項目風(fēng)險進(jìn)行多維分解,從而全面認(rèn)識風(fēng)險,形成風(fēng)險清單。
2、風(fēng)險分析評價
將風(fēng)險的不確定性予以量化,評價其潛在的影響。它包括的內(nèi)容是:確定風(fēng)險事件發(fā)生的概率,對項目目標(biāo)影響的嚴(yán)重程度(具體如經(jīng)濟(jì)損失量、工期延遲量);確定項目總周期內(nèi)對風(fēng)險事件實際發(fā)生的經(jīng)驗、預(yù)測力及發(fā)生后的處理能力;評價所有風(fēng)險的潛在影響,得到項目的風(fēng)險決策變量值,作為項目決策的重要依據(jù)。
3、施工項目風(fēng)險控制對策的規(guī)劃
風(fēng)險管理對策的目的在于減少項目風(fēng)險潛在損失,基本對策有三種形式:風(fēng)險控制、風(fēng)險自留、風(fēng)險轉(zhuǎn)移。
風(fēng)險控制對策是對使風(fēng)險損失趨于嚴(yán)重的各種條件采取措施、進(jìn)行控制,從而避免或減少發(fā)生風(fēng)險的可能性及各種潛在的損失。具體講來,其一是風(fēng)險回避方法,例如:為禁止某項會引致風(fēng)險產(chǎn)生的活動而頒發(fā)規(guī)定等;其二是損失控制方法,通過損失預(yù)防和損失減少的手段來控制損失,諸如制訂安全計劃、災(zāi)難計劃、應(yīng)急計劃,重復(fù)檢查工程建設(shè)計劃,評估及監(jiān)控有關(guān)系統(tǒng)及安全裝置等。
風(fēng)險自留對策是一種重要的財務(wù)性管理技術(shù),由自己承擔(dān)風(fēng)險所造成的損失。主要有計劃性風(fēng)險自留和非計劃性風(fēng)險自留兩種類型,對非計劃性風(fēng)險自留應(yīng)通過風(fēng)險識別和風(fēng)險分析工作,盡量避免。
風(fēng)險轉(zhuǎn)移對策是指工程保險這樣的方法,將施工中的風(fēng)險盡可能的轉(zhuǎn)移出去。通過保險合同投保,將項目風(fēng)險轉(zhuǎn)移給專業(yè)的保險機構(gòu),以獲得最優(yōu)的工程保費和最理想的施工保障。
總而言之,風(fēng)險管理應(yīng)根據(jù)工程項目的特點,從系統(tǒng)的觀點出發(fā),考慮風(fēng)險管理的思路與步驟,制訂與項目目標(biāo)相一致的風(fēng)險管理對策。
4、實施決策
制定安全計劃,損失控制計劃,應(yīng)急計劃,確定保險內(nèi)容,保險額,保險費,免賠額和賠償限額等,并簽定保險合同。
5、檢查
在項目實施過程中,不斷檢查以上四個步驟的執(zhí)行情況,對照實踐效果評價決策效果;確定在條件發(fā)生變化時的風(fēng)險處理方案;檢查有無遺漏的風(fēng)險項目;新發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險項目及時提出對策。
第7篇 辦公樓裝飾工程質(zhì)量管理目標(biāo)
1. 質(zhì)量方針
以質(zhì)量求生存、全員參與;守合同講信譽、以顧客滿意為宗旨;持續(xù)改進(jìn)質(zhì)量管理體系,在保證裝飾工程滿足法律法規(guī)要求的同時,追求專業(yè)特點,塑造文化藝術(shù)精品,以求得公司效益增長。
2.質(zhì)量目標(biāo)
本工程單位工程質(zhì)量確保達(dá)到優(yōu)良,其中各分項工程合格率為100%,分部工程優(yōu)良率達(dá)到95%以上,嚴(yán)格施工過程的質(zhì)量控制。
3.工期目標(biāo)
在保證質(zhì)量、安全的前提下,確保所有工程90d 內(nèi)完成并交付建設(shè)單位使用。
4.現(xiàn)場管理目標(biāo):
在**法院辦公樓裝飾工程施工中,我們將對施工現(xiàn)場實行全新的科學(xué)化管理。施工現(xiàn)場的安全、保衛(wèi)、消防、衛(wèi)生、環(huán)保等各項管理目標(biāo),均按照重慶市文明安全工地的要求組織落實,確保達(dá)到重慶市文明安全工地標(biāo)準(zhǔn),杜絕一切質(zhì)量、安全事故。確保**法院辦公樓裝飾工程的消防安全和施工進(jìn)度,做好施工現(xiàn)場的清潔衛(wèi)生和環(huán)境保護(hù)工作,保證不影響周邊單位和居民的正常工作秩序。
5.創(chuàng)優(yōu)計劃
為使**法院辦公樓裝飾工程順利通過驗收小組驗收,確保質(zhì)量達(dá)到優(yōu)質(zhì)工程標(biāo)準(zhǔn),特制定以下創(chuàng)優(yōu)計劃:
(1) 進(jìn)行全面質(zhì)量管理教育,完善質(zhì)量管理體系,實行目標(biāo)管理以公司主管該項目的副總經(jīng)理為主,組織公司質(zhì)安部及項目經(jīng)理認(rèn)真學(xué)習(xí)iso9001 質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn),并組織施工管理人員與項目負(fù)責(zé)人確認(rèn)質(zhì)量目標(biāo)管理責(zé)任制,量化到具體部位及具體責(zé)任人。
(2) 施工技術(shù)交底及質(zhì)量交底
在工程實施前由項目部組織、各專業(yè)技術(shù)人員及生產(chǎn)骨干等對原設(shè)計圖紙進(jìn)行技術(shù)交底,并按工程進(jìn)度安排制訂出工程操作規(guī)程,公布于現(xiàn)場,并指導(dǎo)施工。
(3) 質(zhì)量檢查
1) 工程施工期間,實行自檢、互檢、質(zhì)安部檢。
2) 開工前檢查: 是否具備開工條件,開工后能否正常施工,能否保證質(zhì)量。
3) 工序交接檢查:對于重要的工序在自檢、互檢的基礎(chǔ)上,還要組織項目部專職人員進(jìn)行工序交接檢查。
4) 隱蔽工程檢查:先工長班組長檢查,報質(zhì)安部檢查合格后,然后監(jiān)理工認(rèn)證后方能掩蓋。
5) 分頂、分部工程完工后,要在各方的檢查認(rèn)可后,簽署驗收記錄,才能進(jìn)行下道工序的施工。
6) 成品保護(hù):檢查成品有無保護(hù)措施,措施是否可靠。
7) 項目部質(zhì)安部人員經(jīng)常深入現(xiàn)場,對施工操作質(zhì)量進(jìn)行巡視檢查,達(dá)不到質(zhì)量要求的,堅決返工,必要時跟班追蹤檢查。
(2) 材料控制
1)對工程主要材料,質(zhì)檢人員先要進(jìn)行抽檢,達(dá)到質(zhì)量要求的方可入庫使用,對不能滿足使用要求,質(zhì)檢人員有權(quán)要求更換。進(jìn)場時必須檢查是否具有正式出廠合格證及材料檢測報告和必要的有關(guān)證明。
2)絕緣材料要進(jìn)行耐壓試驗,具備銷售資質(zhì)。
3)主要材料應(yīng)在訂貨前要求廠家提供樣品,建設(shè)單位、監(jiān)理共同看樣訂貨。
第8篇 辦公樓內(nèi)部維修工程勞動力配備管理計劃
1、對技工素質(zhì)的控制體系
2、對技工素質(zhì)的控制措施
2.1我們首先要選用專業(yè)施工人員,利用專業(yè)施工隊,以最熟練、最直接的方法做到最佳效果。
2.2以合理的工價,嚴(yán)格的達(dá)標(biāo)管理,制訂獎罰辦法,按工種單位價提取一定的獎金額給達(dá)到工種優(yōu)秀標(biāo)準(zhǔn)的工人。借助監(jiān)理的力量,監(jiān)理工程師確認(rèn)達(dá)標(biāo)即可領(lǐng)到本項目獎金,將目標(biāo)結(jié)果與工作勞動收入直接掛鉤,施行激勵制度。
2.3為工人提供良好的住宿伙食條件。
2.4工衣、工鞋、床上用品、蚊帳等均統(tǒng)一免費提供,工人外衣統(tǒng)一由專人負(fù)責(zé)機洗,提高工人各項福利。
2.5提供數(shù)量充足、性能完備的施工機具給予工人發(fā)揮技術(shù)水平的最大空間。
2.6對進(jìn)場的施工人員進(jìn)行嚴(yán)格的資格審查。
2.7對現(xiàn)場的專業(yè)分包隊施工人員實行動態(tài)管理,不允許其擅自擴(kuò)充的隨意抽調(diào),以確保分包隊隊伍的素質(zhì)和人員相對穩(wěn)定。
2.8找到最好的專業(yè)廠家生產(chǎn)加工專業(yè)構(gòu)件并負(fù)責(zé)現(xiàn)場安裝一條龍控制的做法,是達(dá)到最佳效果最方便的措施;而各專業(yè)的協(xié)調(diào),收口交接面則由技術(shù)部統(tǒng)一處理。
2.9所有工程段各班組施行掛牌施工,責(zé)任明確,獎罰分明。
3、計劃用于本工程各專業(yè)施工班組及相關(guān)管理措施
3.1花崗石地面鋪設(shè)專業(yè)施工班組負(fù)責(zé)花崗石地面鋪設(shè)的是本公司有多年施工經(jīng)驗的福建籍專業(yè)工人,在上海、西安有多處大型工程施工經(jīng)驗。福建籍工人是石材施工界最有實力的,本項目將挑選一批最有經(jīng)驗的工人親自操作,確保達(dá)到最佳效果。同時施行激勵措施,達(dá)到本項目優(yōu)秀標(biāo)準(zhǔn)(由監(jiān)理工程師確認(rèn))獎勵10元/
第9篇 z辦公樓裝修現(xiàn)場管理規(guī)則
辦公樓裝修現(xiàn)場管理規(guī)則
(一)人員、材料、垃圾出入辦公區(qū)管理規(guī)則
1、進(jìn)入現(xiàn)場施工的作業(yè)人員,必須頭帶安全帽,身穿統(tǒng)一服裝,佩帶由物業(yè)管理發(fā)放的出入證件在門衛(wèi)外排隊集合,并由現(xiàn)場項目負(fù)責(zé)人帶隊。經(jīng)門衛(wèi)保安與出入證核實后由物業(yè)管理跟蹤,經(jīng)地下室乘貨梯到達(dá)施工現(xiàn)場。
2、上班必須保證在大樓工作人員上班前半小時到達(dá)施工現(xiàn)場。
下班必須保證在大樓工作人員下班后,在施工現(xiàn)場排隊集合,由現(xiàn)場項目負(fù)責(zé)人帶隊物業(yè)管理跟蹤,經(jīng)地下室地下通道出門衛(wèi)。
3、其它任何時間不得出入現(xiàn)場施工場地。如特殊情況提前與物業(yè)管理聯(lián)系,遵得同意后在物業(yè)管理跟蹤下,方可出入施工現(xiàn)場。
4、出入施工現(xiàn)場的施工材料,必須由現(xiàn)場項目負(fù)責(zé)人將材料的品種、規(guī)格、數(shù)量、出入施工現(xiàn)場的具體時間(必須是晚上),以書面形式有項目經(jīng)理的簽字。提前呈報物業(yè)管理公司,并取得材料的出入證(出入證件必須有w公司行政部相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)簽字)及指定出入時間。
5、出入現(xiàn)場的施工材料(砂、石、水泥必須袋裝)車輛在晚上指定的時間,由現(xiàn)場項目負(fù)責(zé)人持材料出入證件經(jīng)門衛(wèi)報案核實,由物業(yè)管理跟蹤走地下車道出入地下室。
6、迅速將施工材料裝卸上樓并將現(xiàn)場清掃干凈。車輛由物業(yè)管理跟蹤,經(jīng)門衛(wèi)保安核實方可出門。
(二)環(huán)境衛(wèi)生、噪音控制管理規(guī)則
1、在各樓層設(shè)置臨時垃圾堆放區(qū)一個,四樓設(shè)置臨時衛(wèi)生間一個,并派專職人員負(fù)責(zé)管理。
2、在各樓層設(shè)專職衛(wèi)生清掃員一個,將發(fā)生的零散廢料、木屑碎料和垃圾渣土及時灑水清掃裝袋,運至垃圾堆放區(qū)。
3、每天晚上按照指定的時間,由專職衛(wèi)生管理員持垃圾出入證,經(jīng)門衛(wèi)保安核實,由物業(yè)管理跟蹤將垃圾車輛走地下車道進(jìn)地下室。
4、迅速將樓層堆放區(qū)垃圾清理下樓裝車,并將現(xiàn)場清掃。車輛由物業(yè)管理跟蹤,經(jīng)門衛(wèi)保安核實方可出門。
5、將噪音大的設(shè)備(空壓機、鋸臺、切割機)安置在地下室隔音較好地方,并搭設(shè)隔音板圍檔封閉。
6、必要在現(xiàn)場有噪音設(shè)備的施工,盡可能在星期六、星期天,或提前與物業(yè)管理聯(lián)系,敬請領(lǐng)導(dǎo)或相關(guān)部門給予支持和諒解后,方可在晚上加班施工。但必須搭設(shè)隔音板圍檔,盡量降低產(chǎn)生的噪音。
7、能夠在外加工生產(chǎn)的產(chǎn)品,盡量在外加工成成品來現(xiàn)場安裝(特別是油漆或有氣味的產(chǎn)品)。
(三)、貨梯使用管理規(guī)則
1、現(xiàn)場施工貨梯,安排持專業(yè)上崗證的專職司機,并簽定目標(biāo)責(zé)任書,確保貨梯不得進(jìn)入其他樓層。
2、上班前檢查貨梯電源及設(shè)備,確保正常后方可使用。隨時清掃貨梯內(nèi)衛(wèi)生,保持貨梯內(nèi)空氣流通。下班后檢查貨梯設(shè)備、關(guān)閉電源、鎖好貨梯門。
3、施工進(jìn)場前對貨梯進(jìn)行外表保護(hù),定期進(jìn)行一次大型的貨梯設(shè)備檢查及貨梯井的清掃,確保貨梯的安全和正常運轉(zhuǎn)。
(四)、臨時用水、電管理規(guī)則
1、施工現(xiàn)場臨時用電嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)《規(guī)范》要求,有合理的施工組織設(shè)計,有編制人和審核人簽字,臨時用電要有嚴(yán)格的管理制度和臨時用電措施及臨時用電網(wǎng)絡(luò)圖,有完整的作業(yè)檔案資料。
2、每層設(shè)置獨立的配電系統(tǒng),必須按部頒標(biāo)準(zhǔn)采用三相五線制的接零接地保護(hù)系統(tǒng)。非獨立系統(tǒng)可根據(jù)現(xiàn)場實際情況采用相應(yīng)的接零接地保護(hù)方式,各種電器設(shè)備和電力施工的機械外殼、金屬支架和底座必須按規(guī)定采用可靠的接零接地保護(hù)。
3、配電系統(tǒng)必須實行分級配電,各類配電箱開關(guān)的安全和內(nèi)容裝置必須符合規(guī)定配電箱,開關(guān)箱采用鋼板制作,鋼板厚度應(yīng)大于1.5mm,固定式配電箱。開關(guān)箱的底與地面的垂直距離大于1.3m小于1.5m,配電箱電器設(shè)施必須可靠完好,選型定值符合規(guī)定,開關(guān)電器必須表明用途,專人負(fù)責(zé)管理,下班斷電后配電箱必須上鎖。
4、手持電動工具的使用應(yīng)符合國家標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定,各類手持工具的電源線插頭和插座應(yīng)完好,電源線不得任意接長和調(diào)換,工具的外絕緣應(yīng)完好無損,維護(hù)和保管應(yīng)由專人負(fù)責(zé)。
5、施工現(xiàn)場的臨時用電的安全防護(hù)均按國家相關(guān)規(guī)定執(zhí)行,臨時用電規(guī)范執(zhí)行建設(shè)部《施工現(xiàn)場臨時用電安全技術(shù)規(guī)范》。臨時負(fù)責(zé)人組織有關(guān)人員定期檢查,做好記錄接受公司的監(jiān)督管理。
6、施工現(xiàn)場要節(jié)約用水,臨時用水要有嚴(yán)格的管理制度,避免長流水現(xiàn)象。
第10篇 辦公樓裝飾工程環(huán)保與環(huán)衛(wèi)管理
1.控制室內(nèi)污染物氡(rn-222)甲醛、氨、苯和tvoc 含量的措施
(1) 嚴(yán)格按照設(shè)計要求和《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定,對所用建筑材料和裝修材料進(jìn)行進(jìn)場檢驗,要求所有材料必須有廠家出具的檢測報告,必要情況下,分批抽查送樣到相關(guān)部門進(jìn)行檢測,確保所有材料合格。
(2) 當(dāng)建筑材料和裝修材料進(jìn)行檢驗,發(fā)現(xiàn)不符合設(shè)計要求及《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定時,嚴(yán)禁使用。
(3) 施工時,嚴(yán)格按照設(shè)計要求和《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行施工,不得擅自更改設(shè)計文件要求。確需更改時,應(yīng)經(jīng)原設(shè)計單位同意。
(4) 當(dāng)樣板間施工完畢時,先行對其室內(nèi)環(huán)境污染物濃度進(jìn)行檢測,符合規(guī)范要求后再行其他項目施工。
(5) 各種裝飾材料放射性指標(biāo)、總揮發(fā)性有機化合物(tvoc)和苯限量
1) 無機非金屬裝修材料放射性指標(biāo)限量(見表12-1)
表12-1
測定項目限量 ab
內(nèi)照射指數(shù)(ira)不大于1.0不大于1.3
外照射指數(shù)(iγ)不大于1.3不大于1.9
2) 人造木板及飾面板穿孔法測定游離甲醛含量分類限量(見表12-2)
表12-2
類別限量(mg/100g, 干材料)
e1不大于9.0
e2>9.0,不大于30.0
3) 室內(nèi)用水性涂料中總揮發(fā)性有機化合物(tvoc)和游離甲醛限量(見表12-3)
表12-3
測定項目限量
tvoc(g/l)不大于200
游離甲醛g/kg不大于0.1
4) 室內(nèi)用溶劑型涂料中總揮發(fā)性有機化合物(tvoc)和苯限量(見表12-4)
表12-4
涂料名稱tvoc(g/l)苯g/kg
醇酸漆不大于550不大于5
硝基清漆不大于750不大于5
聚氨酯漆不大于700不大于5
酚醛清漆不大于500不大于5
酚醛磁漆不大于380不大于5
酚醛防銹漆不大于270不大于5
其他溶劑型涂料不大于600不大于5
5) 室內(nèi)用水性膠粘劑中總揮發(fā)性有機化合物(tvoc)和游離甲醛限量(見表12-5)
表12-5
測定項目限量
tvoc(g/l)不大于50
游離甲醛g/kg不大于1
6) 室內(nèi)用溶劑型膠粘劑中總揮發(fā)性有機化合物(tvoc)和游離甲醛限量(見表12-6)
表12-6
測定項目限量
tvoc(g/l)不大于750
苯g/kg不大于5
7) 室內(nèi)用水性涂料中總揮發(fā)性有機化合物(tvoc)和游離甲醛限量(見表12-7)
表12-7
測定項目限量
tvoc(g/l)不大于200
游離甲醛g/kg不大于0.5
2. 環(huán)境污染保護(hù)整治措施
(1) 嚴(yán)格遵守國家和市里對施工現(xiàn)場的文明施工有關(guān)規(guī)定,對工地人員進(jìn)行文明施工及環(huán)保教育。
(2) 施工現(xiàn)場做到活完料凈場地清,防止污物及粉塵產(chǎn)生。
(3) 施工現(xiàn)場的垃圾做到每天定時清理。
(4)專職人員進(jìn)行文明施工及環(huán)保工作檢查、監(jiān)督,養(yǎng)成良好的文明和習(xí)慣。
(5) 如有特殊作業(yè)需先征得負(fù)責(zé)人許可后,并做好相應(yīng)的防塵,防污、降噪聲處理,才能施工。
(6) 工地要與周邊單位及居民搞好團(tuán)結(jié),注意衛(wèi)生,防止疾病的傳播。
(7) 對清運廢渣垃圾的車輛,用苫布對所載物進(jìn)行覆蓋,避免途中遺撒和運輸過程中造成揚塵。
(8) 各施工作業(yè)層產(chǎn)生的固體廢棄物在各層設(shè)垃圾點,由專人收集處理,嚴(yán)禁隨意進(jìn)行凌空拋撒。
(9) 確保所有材料采用綠色環(huán)保材料,降低對人、物造成的身心損害。
(10) 施工中產(chǎn)生的污水應(yīng)按有關(guān)規(guī)定排入市污水處理網(wǎng)管。不能隨意排放。
3.防止擾民措施
(1) 控制作業(yè)時間,對施工中產(chǎn)生較大噪聲的施工項目要合理地控制其作業(yè)時間,電動圓盤鋸、電錘、石材切割機等作業(yè)過程盡量安排在白天施工,晚上盡量進(jìn)行無噪聲施工項目如油漆、膠粘項目等,減少施工對周邊單位正常工作和居民日常生活的影響。
(2) 作好群眾的來訪接待工作,認(rèn)真聽取群眾對環(huán)境管理方面的意見,并做好改進(jìn)工作。
第11篇 辦公樓裝修工程回訪保修管理
辦公樓裝修工程回訪及保修管理
一、項目回訪保修管理
1、對項目回訪與保修的認(rèn)知
'回訪保修的責(zé)任應(yīng)由承包人承擔(dān),承包人應(yīng)建立施工項目交工后的回訪與保修制度,提高工作質(zhì)量,聽取用戶意見,改進(jìn)服務(wù)方式。'工程交工后回訪用戶是一種'售后服務(wù)'方式,工程交工后保修是我國一項基本法律制度。通過建立和完善回訪保修服務(wù)機制。貫徹'顧客至上'的服務(wù)宗旨,可以展示企業(yè)良好的形象。貫徹回訪保修服務(wù)制度,要求承包人在工程交付竣工驗收后,自簽署工程質(zhì)量保修書起的一定期限內(nèi),應(yīng)對發(fā)包人和使用人進(jìn)行工程回訪,發(fā)現(xiàn)由施工原因造成的質(zhì)量問題,承包人應(yīng)負(fù)責(zé)工程保修,直到在正常使用條件下,建設(shè)工程的質(zhì)量保修期為結(jié)束為止?！督ㄖā芬?guī)定,建筑工程實行質(zhì)量保修制度,對于促進(jìn)承包人加強工程施工質(zhì)量管理,保護(hù)用戶及消費者的合法權(quán)益可以起到重要的保障作用。
2、承包人進(jìn)行工程回訪保修有以下重要意義:
2.1 有利于項目經(jīng)理部重視項目管理,提高工程質(zhì)量。只有加強施工項目的過程控制,增強項目管理層和作業(yè)層的責(zé)任心,嚴(yán)格按操作工藝和規(guī)程施工,從防止和消除質(zhì)量缺陷的目的出發(fā),才能從源頭上杜絕工程保修問題的發(fā)生。
2.2 有利于我司聽取用戶意見,履行回訪保修承諾。發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量缺陷,應(yīng)采取相應(yīng)的措施,及時派員登門進(jìn)行修理;收集、傾聽用戶的意見,做好回訪保修記錄,納入我司回訪用戶和工程保修的服務(wù)程序進(jìn)行控制。
2.3 有利于改進(jìn)服務(wù)方式。增強用戶對我司的信任感。通過建立回訪與保修的服務(wù)制度,組織編寫一些用戶服務(wù)卡、使用說明書、維修注意事項等資料,在回訪中饋贈使用人或用戶,真正樹立全心全意為用戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的企業(yè)形象。
3、項目回訪保修的程序
堅持工程回訪與保修制度,加強我司與發(fā)包人及使用人或用戶的廣泛聯(lián)系,并按規(guī)定的程度開展工作,可以贏得發(fā)包人的信任,創(chuàng)造'服務(wù)換合作'的機遇,提高我司的社會信譽。
3.1 適時召開一些易于融洽、有益雙方交流的座談會、經(jīng)驗交流后、佳慶茶話會,以加強聯(lián)系,增進(jìn)雙方友好感和信賴感。
3.2 及時研究解決施工問題、質(zhì)量問題,聽取發(fā)包人對工程質(zhì)量、保修管理、在建工程聽意見,不斷改善項目管理,才能真正提高工程質(zhì)量水平,樹立承包人的社會信譽。
3.3 千方百計為發(fā)包人提供各種跟蹤服務(wù),不斷滿足提出的各種變更修改要求,建立健全工程項目登記、變更、修改等技術(shù)質(zhì)量管理基礎(chǔ)資料,把管理工作做得扎扎實實。
3.4 妥善處理與發(fā)包人、監(jiān)理人和外部環(huán)境的關(guān)系,捕捉機會,創(chuàng)造有利條件,精心組織,細(xì)心管理,形成'我精心、你放心、他安心'的'三位一體'工程質(zhì)量保證機制。
3.5 組織發(fā)放有關(guān)工程質(zhì)量保修、維修的注意事項等資料,切實貫徹企業(yè)服務(wù)宗旨,進(jìn)行工程質(zhì)量問卷調(diào)查,收集反饋工程質(zhì)量保修信息,對實施效果應(yīng)有驗證和總結(jié)報告。
4、回訪用戶
4.1 回訪工作計劃
'回訪應(yīng)納入我司的工作計劃、服務(wù)控制程序與質(zhì)量體系文件。'應(yīng)編制正式的工作計劃,規(guī)定服務(wù)控制程序,納入質(zhì)量管理與質(zhì)量保證體系,使其得到執(zhí)行的保證。
(1)通過回訪,了解工程交付使用后,用戶對工質(zhì)量的意見,促進(jìn)承包人改進(jìn)工程質(zhì)量管理,為顧客提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
(2)采用gb/t6583-iso8402:1994 標(biāo)準(zhǔn)的術(shù)語。
(3)引用《規(guī)范》項目回訪保修的解釋。
(4)承包人應(yīng)明確服務(wù)要素的責(zé)任領(lǐng)導(dǎo),確定本要素及程序制定、修訂、實施的歸口管理部門和相關(guān)部門、人員應(yīng)執(zhí)行本要素及程序的規(guī)定。
(5)執(zhí)行單位或項目經(jīng)理部應(yīng)參與用戶回訪調(diào)查,代表企業(yè)履行保修承諾,具體執(zhí)行質(zhì)量保修、維修業(yè)務(wù)。
(6)承包人應(yīng)制定并實施回訪用戶和工程保修服務(wù)控制程序。
(7)在工程交付竣工后按工作計劃組織回訪用戶。
(8)嚴(yán)格按相關(guān)規(guī)定和約定,搞好質(zhì)量保修服務(wù),改造服務(wù)承諾。
(9)正確劃分保修和維修的責(zé)任界限,處理好與用戶的關(guān)系。
(10)采取多種形式聽取用戶意見,分析信息,為質(zhì)量提供資料。
5、回訪工作記錄
根據(jù)回訪工作計劃的安排,每次回訪結(jié)束,執(zhí)行單位或項目經(jīng)理應(yīng)填寫'回訪工作記錄'撰寫回訪紀(jì)要,執(zhí)行負(fù)責(zé)人應(yīng)在回訪記錄上簽字確認(rèn)?；卦L工作記錄格式參見下表:撰寫回訪工作紀(jì)要的主要內(nèi)容一般應(yīng)包括:存在哪些問題;使用人有什么意見;事后應(yīng)采取什么措施處理;公正客觀在記錄正反兩方面的評價意見。全部回訪工作結(jié)束,應(yīng)提出'回訪服務(wù)報告',收集用戶對工程質(zhì)量的評價,分析質(zhì)量缺陷的原因,總結(jié)正反兩方面的經(jīng)驗和教訓(xùn),采取相應(yīng)的對策措施,加強施工過程質(zhì)量控制,改進(jìn)施工項目管理。'回訪服務(wù)報告'的主要內(nèi)容應(yīng)涵蓋:回訪建設(shè)單位和工程項目概況,使用單位或用戶對交工工程的意見;對回訪工作的單項分析和全面總結(jié);舉一反三提出質(zhì)量改進(jìn)的對策措施等。
二、保修承諾
1、可提供的優(yōu)惠條件:
1.1 保修期二年
1.2 可提供裝修工程總造價的5%作為保修金
1.3 保修期滿后,5%保修金即使付清,但若再出現(xiàn)質(zhì)量問題時,公司仍可派專業(yè)維修人員免費繼續(xù)一年上門服務(wù)
1.4 保修期滿后,對于需要更換的工程材料,可優(yōu)惠計價。
2、工程保修內(nèi)容及期限:
2.1 電氣照明工程:保修期二年
2.2 給排水、采暖工程:保修期二年
2.3 裝飾工程:保修期二年
3、保修的做法:
3.1 發(fā)裝飾工程保修證書(裝飾保修卡)
在工程竣工驗收同時,由我司向業(yè)主發(fā)送《裝飾工程保修證書》保修證書的主要一般包括:工程簡況、保修范圍和內(nèi)容;保修時間;保修說明;保修情況記錄。此外,保修證書還應(yīng)附有保修單位(即施工單位)的名稱、詳細(xì)地址、電話、聯(lián)系接待部門(如科、室)和聯(lián)系人,以便于業(yè)主聯(lián)系。
3.2 要求檢查和修理
在保修期內(nèi),業(yè)主發(fā)現(xiàn)使用功能不良,又是由于裝飾施工質(zhì)量而影響使用者,可以口頭或書面方式通知施工單位的有關(guān)保修部門,說明情況,要求派人前往檢查修理。我司必須盡快派人前往檢查,并會同業(yè)主共同做出鑒定,提出修理方案,并盡快地組織人力物力進(jìn)行修理。
3.3 驗收
在發(fā)生問題的部位或項目修理完畢以后,要在保修證書的'保修記錄'欄內(nèi)做好記錄并報業(yè)主驗收簽認(rèn),以表示修理工作完結(jié)。
3.4 經(jīng)濟(jì)
責(zé)任的處理
由于裝飾工程情況比較復(fù)雜,不像其它商品單一性強,有些修理項目往往是由多種原因造成的。因此,在經(jīng)濟(jì)責(zé)任處理是必須根據(jù)修理項目的性質(zhì)、內(nèi)容以及結(jié)合檢查修理多種原因的實際情況,由業(yè)主和我司共同商定經(jīng)濟(jì)處理辦法,一般地有以下幾種:
(1)修理項目確屬由于裝飾工程施工單位施工責(zé)任造成的,或遺留的隱患,則由裝飾公司承擔(dān)的修理費用;
(2)修理項目是由于業(yè)主和裝飾工程施工單位雙方的責(zé)任造成的,雙方應(yīng)實事求是共同商定各自承擔(dān)的修理費用;
(3)修理項目是由于業(yè)主的設(shè)備、材料、成品、半成品等質(zhì)量不好等原因造成的。
4、質(zhì)量問題
質(zhì)量問題分三類,由于施工工藝不當(dāng),或施工方法不正確,事前沒有發(fā)現(xiàn),竣工后才表現(xiàn)出來;由于自然原因,或地區(qū)自然環(huán)境原因,使某些飾面或功能性部位,出現(xiàn)質(zhì)量問題;由于外購材料的隱患質(zhì)量問題,安裝時沒有發(fā)現(xiàn),竣工后才暴露出來。以上質(zhì)量問題均屬保修范圍。
5、保修期內(nèi)修理和保養(yǎng)服務(wù)
在保修期內(nèi),凡發(fā)生的質(zhì)量問題,因我方責(zé)任造成的質(zhì)量事件,據(jù)服務(wù)條例承擔(dān)維修責(zé)任,項目部接到業(yè)主通知,一般性問題,隔日派管理人員前來察看,了解產(chǎn)生質(zhì)量問題的原因、產(chǎn)生的部位, 以及制定維修方法。并把維修施工方法以書面形式報告物業(yè)管理部門。凡是發(fā)生緊急特殊性的質(zhì)量問題,我們當(dāng)即派人員前來處理。
第12篇 辦公樓物業(yè)管理顧問提案前言
《辦公樓物業(yè)管理顧問提案》前言
首先感謝**人員房屋服務(wù)公司對我公司的信任,使我們有機會參與z辦公樓物業(yè)經(jīng)營管理競標(biāo),展示我公司實力。我們非常珍視這個機會,為貴公司在z辦公樓的經(jīng)營管理上作出貢獻(xiàn)。
由于我們接觸項目時間較短,對項目的實際情況了解較少,故本提案主要是基于我公司多年的管理經(jīng)驗編制而成的,所以不可避免的有關(guān)內(nèi)容與實際情況不甚符合,我們希望能有機會與貴司領(lǐng)導(dǎo)共同討論協(xié)商,共同致力于形成一個切合z寫字樓實際情況的高水平的物業(yè)管理方案。
貴公司投資建設(shè)了z辦公樓,而我公司具有對寫字樓管理的豐富經(jīng)驗和專業(yè)的管理理念,所以我們有信心,同時也有實力將z辦公樓經(jīng)營好,管理好,使之成為北京的優(yōu)秀的物業(yè)寫字樓之一。
