第1篇 物業(yè)管理公司員工手冊總則
一、為使本公司管理科學、規(guī)范,并使公司能夠穩(wěn)步長期發(fā)展,特制定本《員工手冊》,作為員工行為的指南?！秵T工手冊》旨在幫助員工了解新的工作環(huán)境,從而使您與公司融為一體。
二、本手冊根據國家有關法規(guī)及公司章程而制定,為員工提供有關權利、責任和義務的詳盡資料。
三、本手冊對公司有關情況和政策進行了介紹和解釋,不代替公司政策,如本手冊與政策文本有沖突,以公司政策文本為準。公司在遵守國家法律、法規(guī)的情況下,有權對手冊任何內容進行修改、暫?；蚪K止手冊內容。
四、本手冊好有與國家法律相悖之處,以國家法律規(guī)定為準。
五、本手冊所稱“公司”指湖南**物業(yè)管理有限公司,本手冊適用于經公司綜合管理部批準錄用的所有員工。
六、公司管理層有權根據需要對手冊進行修改和更新,并通過綜合管理部培訓、實施新員工手冊。舊手冊將即期作廢,一切以新手冊為依據,員工不得以未知為理由,提起勞動爭議。
七、公司各部門可根據部門特點和需求制定相應的部門規(guī)章制度,并報綜合管理部審核,以執(zhí)行總經理批準方可實施,制度中如與國家、公司的規(guī)章制度不一致情況下,以國家或公司相應制度為準。
八、本手冊的解釋權歸公司綜合管理部。
第2篇 物業(yè)公司行政管理工資管理作業(yè)指導書
物業(yè)公司行政管理作業(yè)指導書--工資管理
一、根據現代企業(yè)管理的要求,本著“三個有利,三個掛鉤”的原則,即有利于提高工作效率;有利于開發(fā)人力資源;有利于增加企業(yè)經濟效益;將個人收入與企業(yè)經濟效益掛鉤,與本人工作態(tài)度與服務質量、勞動紀律掛鉤,與工作績效掛鉤。充分調動全體員工的積極性和主動性,努力實現公司管理目標。
二、工資構成
1、基本工資
2、崗位津貼
3、職務補貼
4、工種補貼
5、月獎金
三、工資崗級標準
1、制定原則:根據行業(yè)及企業(yè)實際經營狀況,制定員工工作崗位工資標準。
2、劃分標準:根據工作性質不同分為三種崗位工資,相同崗位工資又依據學歷、經驗等不同分為若干等級。
3、工資等級
a、管理人員:a)一般;b)中級;c)高級
b、技術人員:a)一般;b)中級;c)高級;
c、保安人員:a)一般;b)中級;c)高級
四、崗位工資級別評定辦法
1、員工經招聘錄用后,根據任職資格確定工作崗位。
2、辦公室將員工基本情況進行初審后,報送公司總經理審批員工崗位工資級別標準,特殊情況的員工可由總經理批準給予適當級別的工資標準。
3、高級管理人員(總經理、副總)的工資級別標準由董事會決定。
4、試用期人員工資根據新聘員工從事的崗位,按相應崗位的試用工資標準發(fā)放。
五、工資發(fā)放
每月28日為發(fā)薪日。由辦公室提前一周將員工考勤統計結果和上月的考評結果報公司總經理審批后,報送財務部計發(fā)。
六、其他薪金發(fā)放標準
1、雙薪。根據公司當年經營情況酌情發(fā)放/終止。發(fā)放辦法是年滿12個月的,發(fā)放1個月的工資,未滿12個月的,不予發(fā)放(試用期員工不享受雙薪)。
2、加班費。經公司領導同意在日法定標準工作時間以外加班的及國家法定休息日值班和加班的,按《勞動合同》有關規(guī)定計發(fā)加班工資。
七、工資變動管理
1、員工工資實行動態(tài)管理。員工評定崗位級別后,工資按照崗位標準套入相應的檔次,具體執(zhí)行薪隨崗定、崗變薪變、易崗易薪的工資管理原則。
2、根據企業(yè)經濟效益和目標管理情況,由公司領導研究決定調升和下浮員工工資的比例,以增強企業(yè)發(fā)展后勁。
3、工資調整與勞動紀律掛鉤:
對于員工表現將依據獎勵制度執(zhí)行,發(fā)現有違紀現象,按相應的處罰標準在當月的工資中扣除。具體執(zhí)行《員工獎懲條例》。
起草人:審核人:審批人:
日期:日期:日期:
第3篇 某物業(yè)部檔案管理作業(yè)程序
物業(yè)部檔案管理標準作業(yè)程序
一、目的
規(guī)范檔案的編號、分類、整理、保管及借閱工作。
二、適用范圍
適用于物業(yè)部各類檔案的管理。
三、職責
1、總經理審批檔案的借閱申請及清單。
2、行政部經理監(jiān)督檔案管理的實施工作。
3、檔案管理員負責檔案的日常管理工作。
四、程序要點
1、檔案的編號
(1)公司、物業(yè)部編號:
①物業(yè)部 編號為:wy(英文縮寫)。
(2)部門編號:
①行政人事部 編號為:*z;
②財務部 編號為:cw;
③服務處 編號為:fw;
④機電處 編號為:jd;
⑤安全處 編號為:aq;
(3)年份編號:引用年份序號-2000、2001、2002……。
(4)檔案順序號:采用阿拉伯數字取3位有效數字-001、002、003……。
(5)檔案編號舉例:
①物業(yè)部編號:
※※※-※※-※※※-※※※
檔案序號
類別編號
部門編號
物業(yè)部編號
②物業(yè)部編號:
※※※-※※-※※※-※※※
檔案序號
類別編號
部門編號
物業(yè)部編號
2、檔案的分類
(1)區(qū)分全宗,按物業(yè)管理的組織機構劃分,全宗可分為以下幾類:
①行政、人事類;
②財務類;
③公共事務類;
④保潔類;
⑤園林綠化類;
⑥機電維修類;
⑦經營類;
⑧品質類。
(2)全宗檔案的分類:要從檔案形成的特點和規(guī)律出發(fā),符合檔案形成的實際情況,保持檔案之間的歷史聯系,它應具有思想性、科學性、排它性和縮縮性。根據物業(yè)管理的物性,我們采用組織機構--問題分類法,如:
收文類
發(fā)文類
合同類
① 行政人事部
員工人事檔案類
圖紙類
后勤類
收文類
發(fā)文類
報表類
② 財務部
帳冊類
憑證類
合同類
工程圖紙類
合同類
收文類
發(fā)文類
業(yè)主檔案類
③ 公共事務部 員工檔案類
維修類
投訴類
回訪類
有償服務與多種經營類
計劃總結類
……
3、立卷與編制目錄
(1)立卷:就是按照單份文件相互之間的聯系和價值大小組合成案卷。檔案管理員按以上分類方法,用檔案盒(或文件夾)將檔案分別立卷:
①根據檔案(或文件夾)的規(guī)格準備相應的檔案標準貼紙;
②在檔案標貼紙上打印出標準黑一號字體的檔案類別名稱,其格式一般是由組織機構、名稱組成,如:
--物業(yè)行政部、人事部收文:※※※-*z-收文;
--物業(yè)財務部報表:※※※-cw-報表;
--物業(yè)部服務處業(yè)主檔案:
※※※-※※※-fw-業(yè)主檔案。
③將制作好的檔案標貼紙貼在檔案盒(或文件夾)左側立面距頂部3cm位置處,并排列在檔案柜中;
④將需歸檔的資料按其所屬類別及入檔時間先后順序存放于相應檔案盒(或文件夾內)。
(2)編制目錄:
①檔案管理員在檔案盒內首頁位置準備活頁《檔案目錄》;
②每一份檔案在歸檔時,均需將該份檔案登記在《檔案目錄》(內容包括:序號、文件編號、文件標題、頁數、發(fā)文單位、發(fā)文日期、接收日期、歸檔編號、備注等項目)中,以便查閱。
4、檔案的保管期限
(1)檔案的保管期限分為永久保存、定期保存兩種。
(2)各部門負責人應依據部門工作情況及其部門有關標準作業(yè)程序,對檔案的保存價值進行鑒定及標注。
5、檔案的保管
(1)檔案保管的工作任務是:
①便于查閱;
②保證檔案的安全;
③防止檔案的損壞;
④采取修復技術,延長檔案壽命。
(2)檔案保管的責任部門:
①財務部保管財務檔案;
②行政部、人事部保管公司對內、對外文件、合同、員工人事檔案、圖紙、后勤資料及公司其他部門所需保管的資料;
③品質部保管iso9000質量體系文件、資料、質量記錄和員工績效考評檔案;
④經營部保管分供方評審、物業(yè)租憑和多種經營資料;
⑤物業(yè)部服務處保管管理處工程圖紙、合同、收發(fā)文、業(yè)主檔案、員工檔案、維修、投訴資料、回訪記錄、有償服務多種經營記錄及計劃、總結及物業(yè)部各職能部門需要保管的其他檔案;
⑥各職能部門除經常使用的部分資料外,原則上不保管檔案。
(3)檔案的保管程序:
①各職能部門將需保管的資料經文書處理程序后,移交給檔案管理員;
②檔案管理員將該管理資料登記在《檔案目錄》中,歸入相應案卷并統一編號;
③檔案管理員定期將《檔案目錄》輸入電腦,以便查詢;
④檔案原則上保管原則件。
6、檔案的密級
(1)檔案的密級分為三級:絕密、機密、普通;
①絕密檔案包括:員工人事檔案、合同、業(yè)主檔案、公司重大經營、管理、決策、形成的檔案、財務類檔案、其他屬絕密的檔案;
②機密檔案包括:iso9000質量體系文件、重要的會議記錄(紀要)、公司收發(fā)文(通知、通告除外)、工程圖紙、維修、回訪記錄、計劃總結和其他屬機密的檔案;
③普通檔案包括:公司的通知、通告等普通性文件。
7、檔案的查閱權限
(1)總經理可查閱公司所有檔案。
(2)副總經理(總經理助理)可查閱分管工作的檔案。
(3)部門負責人可查閱該部門所有檔案。
(4)其他人員根據審批查閱有關檔案。
8、檔案的查閱/借閱/復制
(1)查閱/借閱/復制人到檔案室在《文件查閱/借閱/復制登記表》中登記。
(2)檔案管理員審核其查(借)閱資格:
①權限內(經授權/審批)的按正常手續(xù)辦理;
②權限外的,檔案管理員開具《檔案查閱/借閱/復制審批單》給查閱人辦理審批手續(xù):
③屬部門(財務類除外)的檔案,由部門負責人審批;屬管理處的檔案,由管理處經理審批;屬公司的檔案,由總經理審批;財務類的檔案也應由總經理審批。
9、在檔案歸還日期前,檔案管理員應督促借閱人將檔案完好交還檔案室。
10、須復制檔案的,絕密檔案報總經理審批;機密檔案由人事部負責人審批;普通檔案由部門負責人審批。
11、檔案的銷毀
(1)超過保管期限的檔案,由檔案管理員依據檔案的保管期限(詳見各部門標準作業(yè)規(guī)程)每年編制銷毀計劃及清單位,報行政部、人事部經理審核。
(2)行政部、人事部經理審核無誤后報總經理審批。
(3)總經理審批同意后由行政部、人事部經理指定3名監(jiān)銷人員(檔案管理員、人事部文員、行政部文員)將超過保存期限的檔案銷毀。
(4)監(jiān)銷人員確認銷毀文件無誤簽字后,選擇安全地點銷毀檔案。
五、記錄
1、《檔案目錄》
2、《檔案查閱/借閱/復制審批表》
3、《檔案查閱/借閱/復制登記表》
4、《檔案銷毀清單》
六、相關支持文件
1、《文書管理標準作業(yè)程序》
第4篇 某物業(yè)管理公司章程
第一章總 則
第一條:為規(guī)范公司行為,保護公司和股東的合法權益,依據《中華人民共和國公司法》《公司登記管理條例》及其法律、行政法規(guī),特制定本章程。
本章程為公司最高行為準則,對公司、股東、董事、監(jiān)事、總經理具有約束力。
第二條:公司為有限責任公司,由全體股東共同出資,股東以其出資額為限對公司承擔有限責任,公司以其全部資產對公司的債務承擔責任。
第三條:公司股東作為出資者按投入公司的資本額享有所有者的資產受益、重大決策和選擇管理者等權利。
第四條:公司以其全部法人財產,依法自主經營,獨立核算,自負盈虧。
第五條:公司登記注冊名稱武漢順馳物業(yè)管理有限公司
第六條:公司住所:東西湖區(qū)吳興路特1號3-4-2號
第二章公司的經營范圍
第七條:物業(yè)管理,商品房銷售代理,房地產中介信息咨詢服務,建筑裝飾材料銷售。
以上經營范圍,以登記主管機關依法核準為準。
第三章公司注冊資本
第八條:公司注冊資本為五十萬元人民幣。
第四章股東的姓名或名稱
第九條:公司由 兩方股東共同出資設立,具體如下:
1)名稱(自然人姓名): 武漢順馳投資控股有限公司 法定代表人張偉住所 東西湖區(qū)吳興路特1號3-4-2號
2)名稱(自然人姓名): 荊州市順馳水藍房地產開發(fā)有限公司法定代表人張偉住所 荊州市江津西路288號
3)名稱(自然人姓名): 法定代表人 住所
4)名稱(自然人姓名):
法定代表人 住所
填寫不下請另附紙。
第五章股東的權利和義務
第十條:股東的權利和義務
(一)股東權利
1) 按照出資比例分取紅利;
2) 依法及公司章程的規(guī)定,轉讓出資;
3) 按照出資比例行使管理決策權;
4) 優(yōu)先認購公司新增資本;
5) 查閱股東會會議記錄和公司財務會計報告;
6) 要求公司為其投入的資本簽發(fā)出資證明書。
(二)股東義務
1) 遵守公司章程;
2) 按時足額繳納本章程中規(guī)定的各自所認繳的出資額;并依法辦理其財產轉移手續(xù);
3) 依其所認繳的出資額承擔公司債務;
4) 在公司登記后,不得抽回出資;
5) 維護公司的合法權益。
第六章股東出資方式和出資額
第十一條:股東可以用貨幣出資,也可以用實物、工業(yè)產權、非專利技術、土地使用權作價出資。對作為出資的實物、工業(yè)產權、非專利技術或土地使用權,必須進行評估作價,核實財產并依法辦理其財產權的轉移手續(xù)。工業(yè)產權、非專利技術出資的作價金額所占公司注冊資本的比例按國家法律、行政法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。
第十二條:公司由***兩方股東共同出資設立,出資形式及金額如下:
1) 武漢順馳投資控股有限公司以(貨幣、實物、工業(yè)產權、非專利技術、土地使用權) 貨幣出資,折合四十五萬元人民幣,占注冊資本的90%;
2) 荊州市順馳水藍房地產開發(fā)有限公司以(貨幣、實物、工業(yè)產權、非專利技術、土地使用權)貨幣出資,折合五萬元人民幣,占注冊資本的10%;
3) **以(貨幣、實物、工業(yè)產權、非專利技術、土地使用權)出資,折合***萬元人民幣,占注冊資本的**%;
4)**以(貨幣、實物、工業(yè)產權、非專利技術、土地使用權)**出資,折合***萬元人民幣,占注冊資本的**%。
填寫不下的請另附紙。
第十三條:公司成立后,應當向股東簽發(fā)出資證明書并置備股東名冊。
第七章股東轉讓出資的條件
第十四條:股東之間按照公司法或行政法規(guī)的規(guī)定轉讓其全部或部分出資,向股東以外的人轉讓其出資時,須經全體股東過半數同意;不同意轉讓的股東應當購買轉讓出資,如果不購買該轉讓的出資,視為同意轉讓。
第十五條:經股東會同意轉讓的出資,在同等條件下,其他股東對該出資者有優(yōu)先購買權。
第十六條:股東依法轉讓其出資后,由公司將受讓人的姓名或者名稱、住所及受讓出資額記載于股東名冊。并根據情況,向轉讓方、受讓方重新簽發(fā)出資證明書。
第八章公司機構、產生辦法、職權、議事規(guī)則
第十七條:公司設股東會,由全體股東組成,是公司的最高權力機構。
第十八條:股東會行使下列職權:
1) 決定公司的經營方針和投資計劃;
2) 選舉、更換董事,決定有關董事報酬的事項;
3) 選舉、更換由股東代表出任的監(jiān)事,決定有關監(jiān)事報酬的事項;
4) 審議批準董事會(執(zhí)行董事)的報告;
5) 審議批準監(jiān)事會(監(jiān)事)的報告;
6) 審議批準公司的年度財務預算方案、決算方案;
7) 審議批準公司的利潤分配方案和彌補虧損方案;
8) 對公司增加或減少注冊資本作出決議;
9) 對發(fā)行公司債券作出決議;
10)股東之間相互轉讓出資或向股東以外的人轉讓出資作出決議;
11)對公司合并、分離、變更公司形式、解散和清算等事項作出決議;
&
nbsp;12)修改公司章程。
第十九條:對股東會決定的事項,除公司法及本章程特別規(guī)定的以外,由代表1/2以上表決權的股東通過即可生效。
第二十條:股東會對本章程第十八條第八項、第十一項(清算除外)及第十二項作出決議,必須經代表2/3以上表決權的股東通過。
第二十一條:股東會對本章程第十八條第(十)項作出決議,必須經全體股東股權1/2以上同意。
第二十二條:股東會會議由股東按照出資比例行使表決權。
第二十三條:股東會會議分為定期會議和臨時會議。
定期會議每 半年 召開一次。
臨時會議可由代表1/4以上表決權的股東,1/3以上的董事或者監(jiān)事提議召開。
股東會會議由董事會(執(zhí)行董事)召集,董事長(執(zhí)行董事)主持,董事長因特殊原因不能履行職務時,由董事長(執(zhí)行董事)指定的股東召集,主持。
第二十四條:召開股東會議,應于會議召開15日之前以書面方式通知全體股東。
第二十五條:股東會應當對所議事項的決定作成會議記錄,出席會議的股東應當在記錄上簽名。
第二十六條:公司不設董事會。
第二十七條:公司設執(zhí)行董事一人,具體人選由股東會選舉產生(執(zhí)行董事的職權,參照董事會的職權),執(zhí)行董事為公司法定代表人。
第二十八條:執(zhí)行董事對股東會負責,行使下列職權:
(一) 負責召集股東會,并向股東會報告工作;
(二) 執(zhí)行股東會的決議;
(三) 決定公司的經營計劃和投資方案;
(四) 制訂公司的年度財務預算方案、決算方案;
(五) 制訂公司的利潤分配方案和彌補虧損方案;
(六) 制訂公司增加或者減少注冊資本的方案;
(七) 擬定公司合并、分立、變更公司形式、解散的方案;
(八) 決定公司內部管理機構的設置;
(九) 聘任或者解聘公司總經理,根據總經理的提名,聘任或者解聘公司的副總經理、財務負責人,決定其報酬事項;
(十) 制訂公司的基本管理制度。
第二十九條:執(zhí)行董事任期三年,執(zhí)行董事任期屆滿,連選可以連任。執(zhí)行董事在任期屆滿前,股東會不能無故解除其職務。
第三十條:公司設總經理,由執(zhí)行董事聘任或者解聘?？偨浝韺?zhí)行董事負責,行使下列職權。
(一)主持公司的日常生產經營管理工作,組織實施執(zhí)行董事決定;
(二)組織實施公司年度經營計劃和投資方案;
(三)擬訂公司內部管理機構設置方案;
(四)擬訂公司的具體規(guī)章;
(五)制定公司的基本管理制度;
(六)提請聘任或者解聘公司副總經理、財務負責人;
(七)聘任或者解聘除應由執(zhí)行董事聘任或者解聘以外的負責管理人員;
(八)執(zhí)行董事授予的其他職權。
總經理列席股東會會議。
第三十一條:公司不設監(jiān)事會,設執(zhí)行監(jiān)事1名,其人選由股東會選舉產生。
第三十二條:公司執(zhí)行董事、總經理及財務負責人不得兼任執(zhí)行監(jiān)事。
第三十三條:執(zhí)行監(jiān)事任期每屆三年,任期屆滿,連選可連任。
第三十四條:執(zhí)行監(jiān)事行使下列職權:
(一) 檢查公司財務;
(二) 對執(zhí)行董事、總經理執(zhí)行公司職務時違反紀律、法規(guī)或者公司章程的行為進行監(jiān)督;
(三) 當執(zhí)行董事和總經理的行為損害公司的利益時,要求執(zhí)行董事和總經理予以糾正;
(四) 提議召開臨時股東會;
執(zhí)行監(jiān)事列席股東會會議。
第三十五條:公司研究決定有關職工工資、福利;安全生產以及勞動保護、勞動保險等涉及職工切身利益的問題。應當事先聽取公司工會和職工的意見,并邀請工會或者職工代表列席有關會議。
第三十六條:公司研究決定生產經營的重大問題、制定重要的規(guī)章時,應當聽取公司工會和職工的意見和建議。
第三十七條:執(zhí)行董事、執(zhí)行監(jiān)事、總經理應當遵守公司章程、忠實履行職務,維護公司權益,不得利用在公
司的地位和職權為自己謀取私利。執(zhí)行董事、執(zhí)行監(jiān)事、總經理不得利用職權收受賄賂或者其他非法收入,不得侵占公司的財產。
第三十八條:執(zhí)行董事、總經理不得挪用公司資金或者將公司資金借貸給他人。執(zhí)行董事、總經理不得以公司資產為本公司的股東或者其他個人名義開立帳戶存儲。
執(zhí)行董事、總經理不得以公司資產為本公司的股東或者其他個人債務提供擔保。
第三十九條:執(zhí)行董事、總經理不得自營或者為他人經營與其所任職公司同類的營業(yè)或者從事損害本公司利益的活動。從事上述營業(yè)或者活動的,所得收入應當歸公司所有。
執(zhí)行董事、總經理除公司章程規(guī)定或股東會同意外,不得同本公司訂立合同或者進行交易。
第四十條:執(zhí)行董事、執(zhí)行監(jiān)事、總經理除依法或經股東會同意外,不得泄露公司秘密。
第四十一條:執(zhí)行董事、執(zhí)行監(jiān)事、總經理執(zhí)行公司職務時違反法律、行政法規(guī)或公司章程的規(guī)定,給公司造成損害的,應當承擔賠償責任。
第九章 公司財務、會議
第四十二條:公司依照法律、行政法規(guī)和國務院財政主管部門的規(guī)定建立公司的財務、會計制度。
第四十三條:公司在每一會計年度終了時制作財務會計報告,并依法經審查驗證。
財務會計報告包括下列財務會計報表及附屬明細表:
(一) 產負債表;
(二) 損益表;
(三) 現金流量表;
(四) 財務情況說明書;
(五) 利潤分配表;
第四十四條:公司于每一會計年度終了后的十日前,將財務會計報告送交各股東。
第四十五條:公司分配當年稅后利潤時,應當提取利潤的10%列入公司法定公積金,并提取利潤的5―10%列入公司法定公益金。
公司法定公積金累計為公司注冊資本的50%以上時,可不再提取。
公司的法定公積金不足以彌補上一年度公司虧損的,在依照本章程第四十九條第一款規(guī)定提取法定公積金和法定公益金之前,應先用當年利潤彌補虧損。
公司在稅后虧損和提取公積金、法定公益金后所余利潤,按股東出資比例分配。
公司的公積金用于彌補公司的虧損,擴大公司生產經營或者轉為增加公司資本。
公司提取的法定公益金用于公司職工的集體福利。
第十章 公司合并、分立和變更形式
第四十六條:公司合并或者分立,由公司股東會作出決議。
第四十七條:公司合并,由合并各方簽訂合并協議,并編制資產負債表及財產清單。
公司應自作出合并決議之日起10日內通知債權人,并于30日內在報紙上至少公告三次。
債權人自接到通知書之日起30日內,未接到通知書的自第一次公告之日起90日內,有權要求公司清償債務或者提供相應的擔保。不清償債務或者不提供相應的擔保的,公司不得合并。
公司合并時,合并各方的債權、債務,應由合并后存續(xù)的公司或者新設的公司承繼。
第四十八條:公司分立,其財產作相應的分割。
分立時,應編制資產負債表及財產清單。公司應自作出分立決議之日起10日內通知債權人,并于30日內在報紙上至少公告三次。債權人自接到通知書之日起30日內,未接到通知書的自第一次公告之日起90日內,有權要求公司清償債務或者提供相應的擔保。不清償債務或者不提供相應的擔保的,公司不得分立。
公司分立前的債務按所達成的協議由分立后的公司承擔。
第四十九條:公司需要減少注冊資本時,必須編制資產負債表及財產清單。公司自作出減冊資本決議之日起10日內通知債權人,并于30日內在報紙上至少公告三次。債權人自接到通知書之日起30日內,未接到通知書的自第一次公告之日起90日內,有權要求公司清償債務或者提供相應的擔保。
公司減少資本后的注冊資本不得低于法定的最低限額。
第五十條:公司增加注冊資本時,股東認繳新增資本的出資,按公司設立時繳納出資的有關規(guī)定執(zhí)行。
第五十一條:公司合并或者分立,登記事項發(fā)生變更時,應當依法向公司登記機關辦理變更登記;公司解散時,應當依法辦理公司注銷登記;設立新公司時,應當依法辦理公司設立登記;公司增加或減少注冊資本,應當依法向公司登記機關辦理變更登記。
第五十二條:公司由有限公司變更為股份有限公司應依法辦理有關審批手續(xù)。
第十一章公司解散事由與清算辦法
第五十三條:公司出現下列情形之一時,可以解散:
(一) 股東會決議解散;
(二) 公司章程規(guī)定的營業(yè)期限屆滿需要解散
(三) 因公司合并或者分立需要解散。
公司違反法律、行政法規(guī)被依法責令關閉時,應當解散。
第五十四條:公司依前條第一款第(一)、(二)、(三)項規(guī)定解散的,應當在15日內成立由股東組成的清算組,進行清算。
公司依前條第二款規(guī)定解散時,由有關主管機關組織股東、有關機關及有關專業(yè)人員成立清算組,進行清算。
第五十五條:清算組在清算期間行使下列職權;
(一) 清理公司財產,分別編制資產負債表和財產清單。
(二) 通知或者公告?zhèn)鶛嗳?/p>
(三) 處理與清算有關的公司未了結的業(yè)務
(四) 清繳所欠稅款
(五) 清理債權、債務
(六) 處理公司清償債務后的剩余財產
(七) 代表公司參與民事訴訟活動。
第五十六條:清算組應當自成立之日起10日內通知債權人,并于60日內在報紙上至少公告三次。債權人應自接到通知書之日起30日內,未接到通知書的第一次公告之日起90日內,向清算組申報其債權。
債權人申報其債權,應說明債權的有關事項,并提供證明材料。清算組應對債權進行登記。
第五十七條:清算組在清理公司財產、編制資產負債表和財產清單后,應當制定清算方案,并報股東會或者有關主管機關確認。
公司財產能夠清償公司債務的,分別支付清算費用,職工工資和勞動保險費用,繳納所欠稅款,清償公司債務。
公司財產按前款規(guī)定清償后的剩余財產,按股東的出資比例分配。
清算期間,公司不得開展新的經營活動。公司財產在未按第二款的規(guī)定清償前,不得分配給股東。
第五十八條:因公司解散而清算,清算組應清理公司財產、編制資產負債表和財產清單后,發(fā)現公司財產不足清償債務時,應立即向人民法院申請宣告破產。
第五十九條:公司清算結束后,清算組應制作清算報告,報股東或者有關主管機關確認,并報送公司登記機關,申請注銷公司登記,經公司登記機關核準注銷登記后,由清算組公告公司終止。
第六十條:清算組成員應當忠于職守、依法履行清算義務。
清算組成員不得利用職權收受賄賂或者其他非法收入,不得侵占公司財產。
清算組成員因故意或重大過失給公司或債權人造成損失的,應承擔賠償責任。
第十二章黨組織、工會組織
第六十一條:公司內設立黨組織、工會組織。
第十三章附則
第六十二條:公司經營期限十年,自登記機關核發(fā)營業(yè)執(zhí)照之日起計算。
第六十三條:本章程經股東會通過,并自領取公司營業(yè)執(zhí)照之日起生效,本章程解釋權歸股東會,修改權歸股東會。
注:1、公司根據股東的人數和規(guī)模,公司機構可以根據實際情況修訂補充條款,但應符合公司法的規(guī)定。
2、公司以實物、工業(yè)產權、非專利技術、土地使用權作價出資的,公司章程必須就有關財產權轉移事宜、期限等做出規(guī)定。
本章程經全體股東一致通過。
甲
簽字(蓋章):
乙
簽字(蓋章):
丙
簽字(蓋章):
丁
簽字(蓋章):
第5篇 s物業(yè)管理公司展示語
物業(yè)管理公司展示語
誓言:決不犯同樣的錯誤
管理:嚴格、系統、人性、協調
服務:主動、熱情、周到、細致
操作:嚴謹、規(guī)范、準確、熟練
箴言:知自己不足之多少
體他人工作之辛勞
懂客戶心中之需要
克自我情緒之煩躁
專業(yè)務知識之深奧
悉與人溝通之巧妙
步勤儉公眾之正道
創(chuàng)企業(yè)個人之榮耀
每日省:工作程序是否規(guī)范
對待客戶是否熱情
處理問題是否及時
聽取意見是否專注
釋疑答問是否清楚
遭遇無禮是否耐心
對外承諾是否兌現
第6篇 物業(yè)管理處培訓指導:我們的形象
物業(yè)管理處培訓指導之我們的形象
因為我們的工作崗位遍布小區(qū)的每一個角落,每天我們與業(yè)主的接觸是最多的,所以我們最能夠代表卓越物業(yè)的形象。卓越的安管隊伍充滿了青春活力,每個人都擁有威武的身姿、燦爛的微笑,我們每時每刻都會讓業(yè)主感受到我們專業(yè)的服務,同時我們也將贏得非常多非常多的業(yè)主對我們的贊賞。
1、我們的禮儀
1)儀容標準:
部位 男員工女員工
頭發(fā)平頭,前發(fā)不得過眉,側發(fā)不得觸耳,后發(fā)長度不得超過1.5厘米。大方,不留怪異新潮發(fā)型,不留披肩發(fā)
前發(fā)不得遮眼,側發(fā)不得蓋耳。
面容臉、頸及耳朵絕對干凈,胡子刮干凈。臉、頸及耳朵絕對干凈,可化淡妝
口腔每天起床刷牙,以保持口腔清潔,不吃有異味的食物,牙齒里沒有雜物
身體勤洗澡,無體味
手不能留長指甲,手、指甲保持干凈。
不能涂指甲油,或只能涂無色透明指甲油。
飾品 領帶扎系得當,至腰帶扣并齊,內衣不得外露
除手表外,不能佩戴首飾。
服裝 穿著統一制服、佩戴工牌
制服要求干凈、整潔、無折皺,領子、袖口絕對保持干凈,上衣肩無頭屑外衣鈕扣須全部扣上,不得敞開、卷袖
外衣和襯衣領口,不得顯露個人衣物,外衣衣袋不得多裝物品,顯得鼓起不允許當眾整理、穿脫衣服
非因工作需要,不得在社區(qū)外穿著工裝
工卡工牌應端正佩戴于左胸上衣口袋上方
保持工牌表面的清潔,沒有任何污損
鞋襪 襪子拉挺、無破損
統一穿黑色皮鞋,保持光亮,鞋帶系好,鞋跟完好
鞋襪清潔無異味
2)儀表標準
面部表情 表情親切、友善、自然、神氣。
主動迎接賓客目光,與賓客目光接觸時,面帶微笑,點頭示意,問候。
聲音表情 學會察言觀色,善于觀察客人的心理和習慣,做到有針對性地服務。
聲音表情:吐字清晰,態(tài)度和藹、耐心,音量適中,發(fā)音清楚、易懂、盡量不夾雜地方口音。
站姿 基本要求:站立挺拔
上身正直,兩肩放平,稍向后張,小腹微收,腰部挺直,自然挺胸;
頸部要梗,頭部保持端正,下額微收,兩眼向前平視。
立正:
兩腳跟靠攏并齊,兩腳尖向外分開約60,兩腿挺直;
兩臂自然下垂,手指并攏自然彎屈,姆指貼于食指第二關節(jié),中指貼于褲縫。
跨立:
雙腳分開位置基本與肩同寬;
雙手后背與腰同高,左手扣右手腕。
坐姿 兩腿分開約60厘米,兩手自然放在兩膝上;
上體要正直,微向前傾,
頭部要端正,頸要直,肩部放松,挺胸立腰;
雙目向前平視。
行姿 基本要求:步伐穩(wěn)健有力
上體要正直,身體重心稍向前,頭部要端正,頸要直,雙目向前平視,肩部放松,挺胸,立腰;
左腳向正前方邁出約75厘米著地,身體重心前移,腳跟先著地,右腳相同;
兩臂前后自然擺動,手指輕輕握攏,姆指貼于食指第二節(jié)。
跑姿 上體要正直,微向前傾,頭部要端正,頸要梗,雙目向前平視,肩部放松,立腰;
握拳(四指蜷握,拇指貼在食指第一關節(jié)和中指第二節(jié)上)提到腰際,拳心向內,肘部稍向里合;
跑步時兩臂前后自然擺動。
致禮 準備動作:立正姿勢
敬禮
右手取捷徑迅速抬起,五指并攏自然伸直,中指接太陽穴,手心向下,微向外張約15度,手腕不得彎曲,右大臂略平,與兩肩略成一線,同時注視受禮者。
注目禮
面向受禮者成立正姿勢,同時注視受禮者,并目迎目送(右、左轉頭角度不超過45)
禮畢
迅速將手放下,成立正姿勢,行注目禮者,迅速將頭轉正。
隊列 集體活動(如訓練、緊急集合、外出交流、學習、比賽等),必須整隊集合,著裝整齊統一,動作迅速,跑步入列,集合完畢指揮員要檢查隊列隊形,儀容儀表,下達整理服裝口令,凡未達到要求者,精神不振者不能參加集體活動。
執(zhí)勤、巡邏、交接班時,兩人并列行走,三人以上成縱隊行走,要求隊員精神飽滿,步伐一致,口令、口號雄壯有力,保持高度的警惕性;指揮員口令清楚宏亮,具有號召力。
手勢指引
手臂伸直,手指自然并攏,手掌略微向上,表示誠懇,同時上身稍微前傾,以示尊重,以肘關節(jié)為軸,指向目標,同時眼睛要兼顧賓客是否看到指示的目標(切忌不可用手指或筆指指點點)。
交通指揮
準備動作:身體保持立正姿勢
右(左)邊車輛往左(右)行駛
右(左)臂向右(左)抬平與肩同高,掌心向前,五指并攏,抬臂同時向右(左)擺頭45;
左(右)臂向左(右)抬平與肩同高,掌心向前,五指并攏,抬臂同時向左(右)擺頭45;
右(左)肘彎曲90,掌心向里,小臂與大臂伸直;
放臂、擺頭,目視前方,呈立正姿勢。
對面車輛往右(左)行駛
右(左)臂向正前方抬平,小臂與大臂伸直,五指并攏,掌心向左(右),兩眼平視前方;
左(右)臂向里肘部微彎曲,掌心與小臂平行,掌心略向下;
放臂保持立正姿勢。
停車
左臂向正前方抬平,小臂與大臂伸直;五指并攏成立掌,掌心向前。
倒車
站立于司機位側后方,注視司機,兩小臂同時抬起,五指并攏,掌心向內,肘彎曲,小臂向后重復擺動。
放臂,呈立正姿勢。
靠左(右)邊
左(右)臂伸直向側前方抬起約30,五指并攏,掌心向內側,向后側重復擺動。
放臂,呈立正姿勢。
2)微笑服務
上班期間,時刻保持精神飽滿,接觸業(yè)戶或來訪客人時,要表現出熱情主動、始終保持面帶微笑,具有很強的親和力,讓客戶感受到我們專業(yè)、真誠的服務態(tài)度。
3)跑步服務
上班期間時刻保持精力充沛,精神飽滿,站要有站姿,坐要有坐姿,走跑穩(wěn)健快速,發(fā)現客人需要幫助能快速、主動上前詢問,讓客戶感受到我們快速
、真誠的服務。
4)常用服務禮儀:
a、社交禮儀:與客人講話時保持適當的社交距離(80cm)。
b、接遞證件禮儀:雙手奉上,說'謝謝'。
c、處理違規(guī)禮儀:先向違規(guī)者敬禮。
d|、打招呼禮儀:
點頭
微笑
注視賓客
身體傾斜
放慢腳步
e、應答禮儀
站立回答賓客問題,立姿正確,語氣溫和、耐心,注視賓客;
盡量滿足賓客提出的問題,如實在難以滿足,應同賓客解釋,爭取賓客理解,或同賓客商量另外方案;
回答客戶詢問時主動熱情,不得騎在單車上或倚靠于其它物體上。
f、介紹禮儀
將身份低者介紹給身份高者,將年輕者介紹給年長者,然后再將身份高者介紹給身份低者;將未婚者介紹給已婚者;男士介紹給女士。
g、引導禮儀(走廊、拐角處、開門、電梯、上下樓梯)
走廊:帶賓客通過走廊時,應走在賓客的左前方,行走過程中,留意賓客是否跟自己的速度,不要一味地只向前走;
拐角處:行到拐角處,應稍停片刻,用單手先示意一下即將行進的方向,然后繼續(xù)走;
開門:帶賓客到入口處時,應首先伸手將門打開,讓賓客先進;帶賓客到出口處時,伸手將門打開,自己先出,將門扶住,讓賓客后出,方可把門關上;
上下樓梯:上樓梯時,應請賓客先上,自己跟在后面;下樓梯時,應自己先下,并留意賓客下樓情況;
與賓客同乘電梯:讓客人先進入出,說:'您先請!'
h、路遇客人禮儀
與客人相遇應主動避讓和打招呼,不得從二人中間穿行;
遇上級領導、檢查團等主動問候,不得繞道躲避。
與賓客同時進出(如電梯門),應讓賓客先行;
請人讓路要說'對不起',不得橫沖直撞,粗俗無禮。
i、接聽電話禮儀
所有來電必須在鈴聲三響之內接起,問候,清楚道出名稱,如:'您好!中控室',切忌用'喂';
仔細聆聽,耐心應答,做好筆錄;
需要客人等待時說'請稍侯';再此通話時說' 對不起,讓您久等了';
需要與同事小聲交談時,用手輕輕蓋住電話;
與客人道別,待來電者掛線后,再放下電話;
上崗時間,不得打私人電話、傳私人電話、聲訊電話,家人有急事來電,應從速簡潔結束通話,他人接聽,只代為記錄。
j、訪問業(yè)戶單元禮儀
訪問業(yè)戶單元時先敲門或按門鈴,敲門力度適當,用手指的中指輕敲門三聲,等候5秒鐘,如無人應答,再重復以上步驟,每按一次應有不少于5秒鐘的間隔時間;
業(yè)戶開門后,應禮貌的向對方解釋清楚來意,得到對方允許后,方可進入。
k、vip接待禮儀:
車輛到達時,趨前開啟車門,迎接客人下車。開啟車門,用手擋住車門的上方,提醒客人不要碰頭。對老年客人應協助攙扶;
雨天要為客人打傘,以防客人被雨淋濕;
客人準備離開時,待車停穩(wěn)后,替客人打開車門,請客人上車,如客人有行李應主動幫客人放上車,待客人坐好后,為客人關上車門。車輛即將啟動,安勤員立正站立在車的斜前方約1米遠的位置,目視客人,面帶微笑,舉手致禮。
l、上下級禮儀
上級尊重、愛護下級;下級服從上級,遇見上級主動問候。
m、對講機對話禮儀
呼叫對方時,先報自己崗位,再呼對方,并在最后講'收到請回話'。;
收接方回話后,呼方要簡明扼要地將情況講清楚,收接方收到情況或信號后,應回答'清楚'或'明白'。;
夜間使用對講機應將音量關小,避免大聲講話,以免影響業(yè)戶休息;
用對講機講話時應使用規(guī)范禮貌用語,嚴禁用對講機粗言穢語、開玩笑或談與工作無關的事情。
5)注意事項
a、在公共場所不得吃東西、嚼口香糖;
b、在公共場所不得隨地吐痰;亂丟雜物;
c、在公共場所或辦公室內不得哼歌曲、吹口哨、不得大聲談笑、說話、喊叫、打哈欠、伸懶腰,發(fā)出不必要聲響?？人?、打噴嚏時應轉身向后,并說對不起;
d、在公共場合不得摳指甲、咬指甲、抓耳撓腮、挖耳、摳鼻;
e、公共場所不得將物件夾入手臂下、敲擊及玩弄無關物品,跺腳等;
f、工作時間內不得抽煙、喝酒、看書報、會客、聊天、聽收(錄)音機、打電子游戲;
g、工作時間內不得袖手、背手、叉腰或將手插入口袋中;
h、在公共場所不得勾肩搭臂;
i、隊列行進時統一由左手拿物,不得擺動手臂。
6)安管處常用服務用語規(guī)范
直接稱謂語:
先生、**先生小姐(女士)、**小姐(女士)
阿姨、**阿姨阿伯、**阿伯
接稱謂法:
那位先生那位小姐(女士)
那位阿姨那位阿伯
您的先生您的太太
歡迎語:
歡迎光臨歡迎來本社區(qū)參觀指導
問候語:
您好早上好
下午好晚上好
見到您真高興
提供幫助
有什么可以幫到您需要我?guī)兔?/p>
我能為您做點什么 讓我來幫您一下吧!
您是否需要用便民車
應答語:
不必客氣沒關系
這是我應該做的我明白了
好的是
請等一等。非常感謝
請稍等請不要著急
請慢慢講
致歉語:
實在對不起完全是我們的過錯,對不起
很抱歉。 &nb
sp;請原諒
給您添麻煩了。對不起,讓您久等了。
我們立即采取措施,使您滿意請不要介意
致謝語
謝謝非常感謝
謝謝您的提醒感謝您的來電
非常感謝您的寶貴意見
祝愿語
新年快樂節(jié)日快樂!
道別語
再見晚安
明天見走好
慢走
指引語
這邊請請進
請往這邊走請跟我來
請求語
請您出示證件、登記一下好嗎請您在這里簽字
請出示一下你的放行條請您稍侯,我們需要聯系業(yè)主確認一下
請您付費**元請您配合一下我們的工作
請您理解我們的工作請刷卡進入
7)崗位禮儀規(guī)范
門崗禮儀規(guī)范:
(1)儀容儀表、動作姿勢符合規(guī)范;
(2)語言文明,服務用語符合規(guī)范,態(tài)度謙和、耐心;
(3)早中班站崗,夜班可適當坐崗;
(4)交接班完畢后相互敬禮。
(5)為賓客開門時,身體稍側,手臂伸直向后(向前)開門,點頭示意說'請進';
(5)主動迎接賓客目光,與賓客目光接觸時,面帶微笑,點頭示意,主動問候;
(6)賓客在一定距離外示意(包括形體語言示意)提供幫助或協助時,或處理應急事件時須跑步服務;
(7)遇有體弱、年幼、行動不便者需要幫助或業(yè)戶搬重物,主動給予幫助或聯系機動人員給業(yè)戶提供幫助;
(8)看到賓客購物較多、較重時,主動幫助和協助開門,提供便民車;
(9)嚴禁與業(yè)戶發(fā)生爭吵、沖突;
(10)言行自律,不得影響業(yè)戶的正常生活;
(11)主動幫助業(yè)戶解決或協調本崗位及崗位之外的問題。
(12)對講機用語要禮貌規(guī)范。
停車場收費崗禮儀規(guī)范:
(1)儀表、動作姿勢符合規(guī)范;
(2)語言文明,服務用語符合規(guī)范,態(tài)度謙和、耐心;
(3)發(fā)卡時先敬禮;
(4)早、中班站崗,夜班可適當坐崗,沒有車輛進出時,保持面朝正前方坐(站)式;
(5)車輛進出時,觀察系統是否處于正常運行狀態(tài);
(6)主動迎接賓客目光,與賓客目光接觸時,面帶微笑,點頭示意,主動問候;
(7)為賓客提供面對面服務時,保持站式服務,主動問候、道別;
(8)賓客在一定距離外示意(包括形體語言示意)提供幫助或協助時,或處理應急事件時須跑步服務;
(9)唱收唱付;
(10)嚴禁與業(yè)戶發(fā)生爭吵、沖突;
(11)言行自律,不得影響業(yè)戶的正常生活;
(12)主動幫助業(yè)戶解決或協調本崗位及崗位之外的問題。
(12)對講機用語要禮貌規(guī)范。
車庫崗禮儀規(guī)范:
(1)儀表、動作姿勢符合規(guī)范。
(2)語言文明,服務用語符合規(guī)范,態(tài)度謙和、耐心;
(3)站崗服務;
(4)交接班完畢后相互敬禮。
(5)車輛經過身邊時,立正致禮;
(6)主動迎接賓客目光,與賓客目光接觸時,面帶微笑,點頭示意,主動問候;
(7)為賓客提供面對面服務時,主動問候、道別。
(8)賓客在一定距離外示意(包括形體語言示意)提供幫助或協助時,或處理應急事件時須跑步服務;
(9)遇車主購物較多、較重時,主動幫助和協助開門送至電梯;
(10)嚴禁與業(yè)戶發(fā)生爭吵、沖突;
(11)言行自律,不得影響業(yè)戶正常生活。
(12)主動幫助業(yè)戶解決或協調本崗位及崗位之外的問題。
(13)對講機用語要禮貌規(guī)范。
巡邏崗禮儀規(guī)范:
(1)儀表、動作姿勢符合規(guī)范。
(2)語言文明,服務用語符合規(guī)范,態(tài)度謙和、耐心;
(3)站崗服務;
(4)交接班完畢后相互敬禮。
(5)主動迎接賓客目光,與賓客目光接觸時,面帶微笑,點頭示意,主動問候;
(6)賓客在一定距離外示意(包括形體語言示意)提供幫助或協助時,或處理應急事件時須跑步服務;
(7)語言文明,服務用語符合安勤處服務用語規(guī)范,態(tài)度謙和、耐心,;
(8)遇有體弱、年幼、行動不便者需要幫助或業(yè)戶搬重物,主動給予幫助或聯系機動人員給業(yè)戶提供幫助;
(9)遇業(yè)戶購物較多、較重時,主動幫助和協助送至家門口;
(10)與業(yè)戶在同時進出門時,應主動開門,請業(yè)戶先進出,并說:您先請!
(11)與業(yè)戶同乘電梯時,請業(yè)戶先進出,并說:您先請!
(12)嚴禁與業(yè)戶發(fā)生爭吵、沖突。
(13)言行自律,不得影響業(yè)戶正常生活。
(14)主動幫助業(yè)戶解決或協調本崗位及崗位之外的問題。
(15)對講機用語要禮貌規(guī)范。
中控室崗禮儀規(guī)范
(1)儀表、動作姿勢符合規(guī)范。
(2)語言文明,服務用語符合規(guī)范,態(tài)度謙和、耐心;
(3)交接班完畢后相互敬禮。
(4)電話、對講鈴聲三聲內接起,主動問候'您好,中控室',道別;
(5)主動幫助有需求者;
(6)嚴禁與業(yè)戶發(fā)生爭吵、沖突;
(7)言行自律,不得影響業(yè)戶正常生活;
(8)主動幫助業(yè)戶解決或協調本崗位及崗位之外的問題;
第7篇 物業(yè)管理知識--中央空調管理篇
物業(yè)管理知識學習--中央空調管理篇
001制冷(暖)系統操作、保養(yǎng)和維護管理的基礎是:熟悉空調設備的工作原理及操作方法,制定相應的操作規(guī)程,并嚴格執(zhí)行。定期巡查、記錄設備運轉情況,使設備的潤滑、水、制冷劑等保持在正常范圍內。
002制冷(暖)系統機組運行時,應注意:應注意觀察儀表讀數是否處于正常范圍內,如果不正常,應及時調整.必要時可關機,以防止事故發(fā)生。
003檢查各風機、水泵應注意:定期檢查各風機、水泵的運轉情況,有無雜音、振動、滲水情況.并定時加潤滑油及檢修。
004檢查各風機、冷卻塔皮帶應注意:定期檢查各風機、冷卻塔皮帶的松緊情況.磨損太大時應及時更換。
005巡查各管間應注意:定期巡查各管間有無裂縫或漏水以及堵塞,有問題及時排除保證水管暢通。
006檢查清理過濾器應注意:定期檢查清理過濾器中積存的塵埃和雜物,對風管中的各種風閥要定期檢查,防止卡死。
007當班空調工對空調系統運行負有:全部責任。
008空調工按照巡回檢查制度,應監(jiān)視:定時對外界及各空調區(qū)域的溫度、相對濕度進行監(jiān)視,根據外界天氣變化及時進行空調工況調節(jié),努力使空調區(qū)域的溫度、相對濕度符合要求的數值范圍。
009空調設備的日常保養(yǎng)和一般故障檢修由:空調值班人員。
010空調冷水機組操作規(guī)程中準備工作包括:檢查冷水機組的蒸發(fā)器進、出水閥是否全部開啟;檢查冷水泵、冷卻泵進出水閥是否全部開啟;檢查分水管上的閥.根據樓層的空調需要,決定是否開啟或關閉;檢查回水總管兩端的閥是否開啟;檢查系統里的水壓、以在規(guī)定范圍內為準;檢查加熱器,油溫必須大于50℃.并檢查油位是否到液位,電源電壓、閥門位置是否正常;啟動手動油泵,運行時間不得少于一分鐘.并密切注意蒸發(fā)器壓力和油泵壓力。
011空調冷水機組操作規(guī)程中機組啟動包括:觀看控制屏,要顯示:機組準備啟動;啟用冷卻塔、冷凍水泵,并要保持進出冷凍機的冷卻水的壓差,進出冷凍機的冷凍壓差;若沒有問題,按鍵啟動機組(注意電流變化狀態(tài)),此時控制中心即置機組于運行狀態(tài),注意顯示器上顯示信息,觀看機組是否有故障顯示。
012空調冷水機組操作規(guī)程中機組運行包括:機組運行時.應檢查油泵指示燈是否亮著;檢查油泵顯示情況;注意機組運轉電流是否正常風葉是否打開,把風葉開到自動控制檔;做好機組運行記錄(每小時將冷水機組狀態(tài)記錄下來)。
013空調冷水機組操作規(guī)程中關機程序包括:先停冷凍機組;再停冷凍水泵、冷卻水泵;切斷總電源。
014空調的定義是:空調是空氣調節(jié)的簡稱,指的是使室內空氣溫度、相對濕度、空氣流動速度、壓力、潔凈度等參數保持在一定范圍內的技術。
015空氣調節(jié)的“四度”是溫度、相對濕度、空氣流動速度、清潔度。
016舒適性空調的標準是答:夏季:溫度在24-28℃,相對濕度40-65%,風速不大于0.3m/s;冬季:溫度在18-22℃,相對濕度40-60%,風速不大于0.2m/s。
017空調系統可以分為集中式空調系統、半集中式空調系統和分散式空調系統幾種形式。
018影響空調效果的主要因素有:室外氣溫、濕度的變化,太陽照射強度的變化,室內使用散熱設備的負荷,室內人員密度的影響等。
019空調的對象是室內的空氣。
020空調是如何實現對空氣的調節(jié)的:主要是通過冷處理或熱處理以及加濕控制空氣的溫度、濕度,并通過過濾控制空氣的含塵量,通過加新風控制空氣的清新度。
021空調的過程是:空調是通過向空間輸送并合理分配一定質量(按需要處理)的空氣,與內部環(huán)境的空氣之間進行熱質交換。然后排出等量的已經完成調節(jié)作用的空氣來實現。這實質上主要是空氣的置換而不是一種封閉的“再造”過程。
022從制冷的角度來看,空氣的組成是:由于空氣中含有一定水分,并對人體舒適感有較大影響,故一般指的空氣都是濕空氣,包括于空氣和水蒸汽。
023濕空氣中水蒸汽的含量可以用含濕量、相對濕度、絕對濕度來表示(一般采用相對濕度)。
024空調中出現冷凝水是因為:當空氣受到冷處理或碰到冷的表面時,隨溫度下降水蒸汽的含量趨向飽和,從而把多余的水蒸汽凝結成水析出來。
025實現制冷的兩種途徑一是利用天然冷源,二是利用人造冷源。空調用制冷一般采用人造冷源。
026制冷的辦法有多種,空調用制冷主要采用:液體氣化制冷法。
027空調用制冷要求達到的溫度一般為0℃以上。
028液體氣化制冷法的基本原理是:由于液體氣化過程要吸收熱量,而且液體壓力不同,其飽和溫度(沸點)也不同,壓力越低,飽和溫度越低。因此,只要創(chuàng)造一定的低壓力條件,就可以利用液體的氣化獲取所要求的低溫。
029我們通常所說的“雪種”指的是:“雪種”就是制冷劑,指的就是利用其在不同壓
力下氣化來制冷的液體。
030制冷主要包括壓縮、放熱、節(jié)流和吸熱四個主要熱力過程。
031制冷設備的“四大件”是壓縮機、冷凝器、膨脹閥和蒸發(fā)器。
032冷凝器對應著的過程是放熱,蒸發(fā)器對應著的過程是吸熱。
033冷凝器的冷卻方式有風冷和水冷兩種。工作過程:風冷是空氣直接吹過冷凝器表面,吸收冷凝器所放出來的熱量。水冷是由水流過冷凝器表面,吸收冷凝器所放出來的熱量,而水的熱量可以通過冷卻塔散發(fā)到空氣中去,這種水稱為冷卻水。
034蒸發(fā)器的冷卻方式有風冷和水冷兩種。工作過程:風冷是空氣直接吹過蒸發(fā)器表面,蒸發(fā)器里面的制冷劑吸收了空氣的熱量,從而使到空氣溫度降低。水冷是由水流過蒸發(fā)器表面,蒸發(fā)器里面的制冷劑吸收了水的熱量,從而使到水溫降低,水再流到末端空氣處理設備吸收空氣的熱量,降低空氣的溫度,這種水稱為冷凍
水。
035載冷劑是指一種中間物質,它在蒸發(fā)器內被冷卻降溫,然后再用它冷卻被冷卻物。一般采用鹽水等。
036壓縮機按工作原理的不同,可分為兩類,即容積式制冷壓縮機和離心式制冷壓縮機。
037中央空調系統中冷凍水管、冷凝水管、膨脹水管、集水器、分水器、冷凍水泵、風管、空調主機低溫部分設備設施是需要保溫的。
038冷凍水管的作用是向末端空氣處理設備輸送冷凍水的管道。
039冷凍水管保溫的主要原因是:冷凍水管因為流動的水溫度低于周圍空氣溫度,如果管道表面直接接觸空氣,會在表面產生大量冷凝水,從而造成滴水等不良現象。
040冷凍水是由空調主機蒸發(fā)器出來之后經管道流向末端空氣處理設備,吸收熱量之后經管道流回空調主機蒸發(fā)器,在蒸發(fā)器里被冷卻溫度降低后繼續(xù)循環(huán)流動。
041冷凍水出水管的水流溫度是7℃左右。
042冷凍水回水管的水流溫度是12℃左右。
043冷卻水管的作用是向冷凝器冷卻方式的空調主機輸送冷卻水的管道。
044冷卻水從冷卻塔出來經管道流向空調主機冷凝器,在冷凝器中吸收熱量之后經管道流回冷卻塔,在冷卻塔中散發(fā)熱量,溫度降低后繼續(xù)循環(huán)流動。
045冷卻水進水管的水流溫度是32℃。
046冷卻水出水管的水流溫度是37℃。
047冷凝水管的作用是把末端空氣處理設備冷卻空氣過程中所產生的冷凝水收集起來排至泄漏或污水溝處。
048因為冷凝水的溫度低于周圍空氣溫度,如果冷凝水管表面直接接觸空氣會產生冷凝水,造成滴水等不良現象。所以冷凝水管需要保溫。
049冷凝水的流動:冷凝水從末端空氣處理設備產生后,由集水盤經冷凝水管直接排向泄漏或污水溝。
050膨脹水箱的作用:一是給冷凍水系統補水:一是在冷凍水由于溫度變化容積膨脹時能夠留有空間。
051膨脹水管的布置:膨脹水管從膨脹水箱引下來,直接接在冷凍水的回水管上或是接在集水器上。
052冷卻塔工作原理:冷卻水從主機回來后,由冷卻塔上部的布水器分散流進冷卻塔的填料中,在冷卻塔上方有一個風扇往上抽風,這樣空氣從冷卻塔的百葉流進,經過填料,吸收冷卻水的熱量后散發(fā)到空氣中去。
053冷卻塔接有:冷卻水進水管、出水管、溢流管、補水管、排污管、泄水管。
054在冬天或室外溫度較低的情況下,如果空調系統開啟,因為室外空氣溫度低于冷卻水溫度,冷卻水散發(fā)出來的水蒸氣接觸到室外空氣時凝縮成小水滴,從而出現白霧。
055末端空氣處理設備接有:有冷凍水進水管、冷凍水回水管和冷凝水管。
056空調主機接有:有冷凍水出水管、冷凍水回水管、冷卻水進水管、冷卻水回水管。
057空調機工作原理:由于風機的作用,室內空氣從回風口流進設備,經過濾器過濾之后,流過表冷器,在表冷器被冷卻降溫去濕,然后通過風管經各個送風口分配入室內。
058新風機工作原理:由于風機的作用,室外空氣流進設備,經過濾器過濾之后,流
過表冷器,在表冷器被冷卻降溫去濕,然后通過新風管分配至各個地方,可以是
直接送入室內,也可以接在空調機送風管上與送風混合后進入室內。
059冷凍水是個密閉系統,在充水時會在管道中積存空氣,只有通過排氣閥才能排除。所以冷凍水系統要裝排氣閥。
060空調主機的保護措施有:高壓保護、低壓保護、冷凍水斷水保護、冷卻水斷水保護、過電流保護、過電壓保護、缺相保護、油壓保護。
061空調主機開機注意事項有:檢查電壓是否正常、水泵啟動后是否正常、水泵啟動后進出水端兩側壓力是否正常、空調主機高低壓壓力表是否正常、空調主機油溫是否正常。
062空調系統的開機順序是:末端空氣處理設備→冷凍、冷卻水管閥門→冷凍水泵→冷卻塔→冷卻水泵→空調主機。
063空調系統的關機順序是:空調主機→冷卻塔→冷卻水泵→冷凍水泵→末端空氣處理設備。
064空調系統設備的控制方式是:空調系統的控制應納入大廈的摟宇自控系統,由控制中心對設備進行自動控制,按照預定的時間表,系統會定時按程序開啟主機、水泵、冷卻塔和末端設備。能夠根據負荷訣定開啟設備的數量和開度。
065空調機的自動控制:自控系統按預定時間表啟動空調機,并根據溫度探頭所測的室內室外溫度,并與設定值進行比較,決定水閥的開度以及新回風的比例,在達到舒適要求同時盡量節(jié)能。
066新風機的自動控制:自控系統按預定時間表啟動新風機,并根據溫度探頭所測的送風溫度,并與設定值進行比較,決定水閥的開度。
067風機盤管的控制方式是:自控系統對風機盤管的控制采取電源控制,對于從同一個電井取電的風機盤管進行集體控制,按時間表送停電,同時風機盤管帶有當地三速控制開關,用戶可以按需要自行調節(jié)送風速度和送風溫度,本身的控制系統會根據測出的溫度調節(jié)水閥開度。
068在空調的冷凍水系統中,在集水器和分水器或是冷凍水進出水總管之間要設有旁通管:因為在末端設備由于溫度調節(jié)而關閉部分水閥時,會造成冷凍水出水管的壓力升高,這時可以通過旁通管達到進出水管壓力平衡。
069旁通管是如何作用:在旁通管上裝有壓差控制水流開關,當進出水管的壓差超過設定值時,水閥就會打開,部分出水
管的水就會不經過末端設備而直接流向回水管。直到壓力平衡,閥門關閉。
070出風口為什么會滴水:這是因為末端空氣處理設備的出風溫度較低,使得出風口溫度低于室內空氣的露點溫度,因而在風口會結露,產生凝結水往下滴。
071空調設備出現滴水或漏水的原因是:原來運行正常的設備出現滴水,可能是因為設備的冷凝水管出現堵塞,冷凝水排不出,當設備的冷凝水盤滿了之后,水就會往外流,往下滴。這種情況出現時必須對冷凝水管進行疏通,使之恢復正常。
072水管出現滴水的原因是:水管出現滴水,如果不是接頭松動密封不好導致管中的水流出,就是因為水管的保溫不好或者沒有保溫,導致水管表面產生冷凝水把保溫棉滲透或直接往下滴。
073冷凍水從空調主機到末端設備要經過三層閥門,第一是豎向于管與主管或分水器之間的閥門,第二是水平于管與豎向于管之間的閥門,第三是末端設備與水平平管之間的閥門。
074當空調冷凍水系統出現漏水時應采取的措施:首先應確認是在什么位置漏水,關閉漏水位置之前的閥門,并對漏水處進行修補,如果是必須進行焊接或更換閥門,這時要把管道的水放干,為了節(jié)省水量,在操作之前應做仔細全面的實施方案,爭取不影響其它管系的水量。
075當末端設備由于冷凝水管堵塞滴水時應采取的措施:應先把滴水的末端設備的進出水閥門關閉,從而阻止冷凝水的產生,然后對管道進行疏通。
076冷凍及冷卻水泵在啟動后電流過低的原因是:因為冷凍水管或冷卻水管的閥門沒開或開度不足,或是系統中水量不夠。如果是閥門沒開或開度不足,應馬上打開,防止水壓過高造成閥門接口漏水甚至破裂,如果是水量不足則影響不大。
077冷凍及冷卻水泵在啟動后電流過高的原因是:因為冷凍或冷卻水管的閥門開度超過要求,導致水流量過大,這種情況會導致水泵過熱,應采取措施加減閥門開度來降低電流到正常范圍。
078出風口沒有出風或是風量減少的原因是:因為末端設備的風機馬達出現故障或是皮帶松動甚至斷了,或是因為未端設備的回風不好,如回風閥關閉或是回風過濾網臟堵,必須打開風閥或清洗過濾網。
079原來正常的房間或區(qū)域出現不冷的原因是:1)可能是室外溫度或室內負荷較大地偏離了設計值,從而出現冷量不夠;2)可能是因為電動比例調節(jié)閥由于執(zhí)行器出現故障打不開或是由于自控系統設置溫度過高導致執(zhí)行器沒有打開;3)如果是在系統維修放過水之后出現這種情況,則應該是管道中由于有了空氣,導致水量不足或水流不通,也可能是維修時關閉的閥門沒有打開:4)如果是設備在運行了較長時間后逐漸顯得不如原來冷,則是因為表冷器表面積垢過多導致換熱效率大幅下降。
080空調水系統必須進行水處理:這是控制冷凍水和冷卻水的酸性和堿性,以及硬度和污濁度,保證不對水管造成過大腐蝕或出現結垢。
081空調主機要保持連續(xù)通電,停電不能超過3小時。保持連續(xù)通電是為了給主機油箱持續(xù)加熱,如果停電超過3小時會導致潤滑油凝結,堵塞油管,油質變差。
082空調主機運行中突然停電了,工作人員應馬上到現場等候電力恢復。在恢復供電后應采取的措施:主機會自動重新進行檢測啟動,這時應先停機,確認電力供應正常后,開啟電動閥門,啟動水泵及冷卻塔,然后再開機。
083末端空氣處理設備必須定期清洗回風過濾網:因為在經過一段時間運行之后,過濾網會積滿灰塵,導致回風口不能回風,空調區(qū)域風壓過高,出風出不了,因此必須定期進行清洗。
084空調主機運行大約是五年至八年需進行一次大修。
085空調主機在室外氣溫較低情況下不能開啟:這是因為冷卻水溫度過低,導致蒸發(fā)溫度過低保護起作用,主機會自動停機。
086防排煙系統包括防煙和排煙兩大系統。
087高層建筑的排煙方式有:機械排煙和可開啟外窗的自然排煙。
088高層建筑的防煙方式有:正壓送風和可開啟外窗的自然防煙。
089排煙風機在溫度280℃時最少應保證連續(xù)運轉30分鐘。
090排煙口的風速規(guī)定:不宜大于10m/s。
091正壓送風口的風速規(guī)定:不宜大于7m/s。
092通風空調系統管道等應采用不燃材料制作.
093防煙分區(qū)內的排煙口距最遠點的水平距離規(guī)定不超過30米。
第8篇 x物業(yè)公司管理目標介紹
吉祥物業(yè)公司管理目標
(一)公司總目標
1、年度業(yè)主綜合滿意度調查滿意率≥95%
2、年度房屋及設施設備完好率遞減≤3%
3、年度無重大責任事故發(fā)生。
(二)目標分解
> > 接待室:(包括收費員)
(1)接待處各項工作實現率100%
(2)業(yè)主有效投訴處理率100%
(3)限時服務承諾實現率≥95%
(4)內外關系溝通成功率≥80%
(5)內外關系信息傳遞準確率/及時率100%
(6)收費困難原因收集分析及時率100%,準確率≥98%,正確傳遞100%
(7)物管費收取率≥90%
(8)收費金額差錯率≤1‰
(9)購買物品合格率≥90%,帳目清楚率100%
> > 綠化保潔組:
(1)環(huán)境管理按規(guī)定實施日檢/周檢/月檢/季檢覆蓋率100%
(2)環(huán)境衛(wèi)生日檢查合格率≥95%
(3)綠化檢查合格率≥85%
(4)小區(qū)綠化年成活率≥95%
> > 水電維修組:(包括電梯工)
(1)各項工程管理工作實現合格率率100%
(2)設備設施維護驗收合格率100%,修繕/整治合格率96%
(3)設施設備管理按規(guī)定實施月檢/季檢覆蓋率100%
(4)設施設備保持完好率≥95%
(5)機電設備檢修及時率100%
(6)設施設備檢修一次合格率≥95%
(7)業(yè)主的裝修方案審批100%,過程監(jiān)視及合格驗收率100%
(8)保障設備設施安全運行率100%
(9)重大設施設備日常維護覆蓋率/保養(yǎng)率100%
(10)設施設備標識標牌正確率100%,完好率98%
> > 保衛(wèi)隊:
(1)保衛(wèi)各項管理工作實現良好
(2)保衛(wèi)管理按規(guī)定實施月檢/季檢覆蓋率100%
(3)一般治安案件年發(fā)生率占總入住人口數的≤1%
(4)年度重大火災/刑事和交通事故發(fā)生率=0
(5)機動車輛管理糾紛發(fā)生率≤1%
(6)限時巡邏覆蓋(房屋建筑/設施設備/周邊環(huán)境/治安/消防/車輛停放)率100%,有效率≥95%,隱患信息傳遞準確率/及時率100%
> > 會計:
(1)帳目清楚,收支記錄準確。
(2)帳目抽查良好率100%。
第9篇 速達物業(yè)管理公司簡介材料
速達物業(yè)管理公司簡介
重慶**(集團)速達物業(yè)管理有限公司,成立于2003年5月19日,是從事專業(yè)物業(yè)服務管理的企業(yè),具有獨立法人資格,國家二級物業(yè)管理資質企業(yè);屬重慶市物業(yè)管理協會會員單位,榮昌縣物業(yè)管理協會理事單位。
公司組織機構健全,管理制度完善。公司聚集了一批懂管理、有專業(yè)知識、不斷追求完美的管理人才,公司采用規(guī)范化的專業(yè)管理模式進行標準化管理,本著'幫帶、互補、協作、共進'之團隊建設實踐中,擁有一套完善的管理體系和獨具特色的管理風格,公司本著'志存高遠、堅韌踏實'的企業(yè)精神和'以完美的服務求生存,以良好的信譽求發(fā)展'的企業(yè)理念,以'高水準、高效率、高素質、嚴紀律'的工作作風,真誠為業(yè)主服務,把社會效益和塑造良好的企業(yè)形象放在首位,在廣大業(yè)主中享有良好的聲譽。
物業(yè)公司自創(chuàng)立以來,本著'溫情永恒,親情服務、關愛一生,微笑待人'的服務理念,堅持'熱情、周到、耐心、細致'的工作作風,現從事物業(yè)管理的項目有'**上河城'小區(qū)、'**海棠園'小區(qū)、'**榕樹林'小區(qū);接下來準備入住的接管的項目還有'**北城雙星'小區(qū)、'**東方之驕'小區(qū)、'**紅城'高檔住宅花園別墅型小區(qū)。
公司設置了公司綜合部、財務管理部、客戶服務部、工程維修部、保潔部、協管部、環(huán)境綠化部,經營管理更加專業(yè)化、規(guī)范化。2006年獲得了'優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)';2007年獲得了'物業(yè)管理考核二等獎';2008年獲得了'物業(yè)管理考核一等獎';2008年'**上河城'小區(qū)又榮獲了2008年度重慶市物業(yè)管理示范住宅小區(qū);2008年'**海棠園'小區(qū)榮獲重慶市市容整潔小區(qū)等榮譽稱號,并受到廣大業(yè)主的一致好評。
第10篇 物業(yè)管理名詞培訓
新建住宅小區(qū):是指達到一定規(guī)模,基礎設施配套比較齊全的新建住宅小區(qū)(含居住小區(qū)、住宅組團)。
住宅小區(qū)管理:是指對住宅小區(qū)內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕及整治。
物業(yè)管理:是指專業(yè)化的物業(yè)管理機構接受業(yè)主或業(yè)主委員會的委托,對業(yè)主所擁有的房屋及其設施、設備進行維修養(yǎng)護,并對相關環(huán)境和秩序進行維護的一系列管理和服務活動。
產權人:指擁有全部或部分房屋所有權及相應土地使用權的公民、法人和其他組織。
業(yè)主委員會:是在房地產行政主管部門指導下,由住宅小區(qū)內房地產產權人和使用人選舉的代表組成,代表和維護住宅小區(qū)內房地產產權人和使用人的合法權益的法定組織。
物業(yè)管理公約:是指開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理公司就物業(yè)投入使用后,三方各自的權利義務關系,房屋的維修、使用、管理等問題達成的契約性文件。
物業(yè)管理委托合同:是指業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司之間就雙方的權利、義務、物業(yè)管理服務與收費等問題達成的契約性文件。
維修基金:是指商品住房和公有住房出售后建立的專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造的基金。業(yè)主轉讓房屋所有權時,結余維修基金不予退還,隨房屋所有權同時過戶。因房屋拆遷或其他原因造成住房滅失的,維修基金代管單位應當將維修基金賬面余額按業(yè)主個人繳交比例退還給業(yè)主。
共用部位:是指住宅主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設備設施:是指住宅小區(qū)或單幢住宅內,建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
物業(yè)管理服務收費:是指物業(yè)管理單位在接受物業(yè)產權人、使用人委托,對其居住小區(qū)內的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展的日常維護、修繕、整治服務及提供其他與居民生活相關的服務所收取的費用。物業(yè)管理服務收費應當根據所提供服務的的性質、特點等不同情況、分別實行政府定價、政府指導價和經營者定價。為物業(yè)產權人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性的服務以及代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾代辦性質的服務收費,實行政府定價或政府指導價;凡屬為物業(yè)產權人、使用人個別需求提供的特約服務、除政府物價部門規(guī)定有統一收費標準外,服務收費實行經營者定價。
特約服務:是指物業(yè)管理單位為居住小區(qū)內的產權人和使用人提供的非標準化的服務,如接送小孩、小區(qū)開設的專車、為住戶打掃室內衛(wèi)生等服務。
第11篇 物業(yè)管理公司行政助理職務說明書
1協助主管處理日常事務。
2員工入、離職手續(xù)辦理及人事檔案的建立、歸檔、保存與維護工作。
3新進員工體檢及員工定期體檢的安排與實施。
4本部門文件、資料、表單的打印、發(fā)放、管理工作。
5負責各類人事業(yè)務工作層面的資料、表格的記錄、管理。
6負責人事相關資料的統計、匯總及電腦資料的登錄工作。
7負責薪資的核算、薪資表的編制與統計。
8稽查考勤,對出現的異常進行追蹤及處理規(guī)定的具體執(zhí)行。
9收集各類人事信息并及時提供給主管。
10作好部門級工作會議記錄及資料整理工作。
11負責本部門文件的管理與相關記錄。
12承辦主管臨時交付的事項。
13新進員工暫住證、保險的辦理。
14員工暫住證、就業(yè)證、工傷保險、醫(yī)療保險的辦理以及相關證件的查驗。
15員工勞動合約及公司相關合約的簽訂與存檔。
16公司部分經營證件、證章的存檔及使用管理。
17與當地各級政府及勞動部門建立良好關系,以保障相關業(yè)務的暢通。
18本部門辦公設備的日常保養(yǎng)及維護。
19承辦主管臨時交付的事項。
第12篇 物業(yè)管理投標書項目
11項物業(yè)管理投標書項目
投標書在內容上必須嚴格根據招標單位發(fā)出的《編制標書的項目和要求》來編制。由于招標物業(yè)的具體情況不同,招標單位的要求不同,因此投標書內的項目和要求也各不相同。通常物業(yè)管理投標書項目主要有以下11項:
一、管理方式
投標單位主要是依據招標的物業(yè)現狀以及自身的專業(yè)經驗和優(yōu)勢,選擇最適合的招標物業(yè)的管理方式。比如選擇獨資管理方式,還是股份制的管理方式,仰或是有限責任公司的管理形式等等,對目標物業(yè)的管理與現在的物業(yè)管理企業(yè)正在管理的物業(yè)之間采取形式的聯系等等。
二、管理組織架構
所謂管理組織架構就是介紹目標物業(yè)的組織機構,根據目前我國物業(yè)管理發(fā)展情況來看,物業(yè)管理組織機構有三個特征:
1、管理體制
管理體制主要有三類:
(1)總經理負責制;
(2)董事會下的三總師負責制;
(3)董事會下的總經理負責制。
2、管理方法
目前國內的管理方法有兩種:
(1)垂直領導方式(直線式管理模式)。優(yōu)點是政令淌通,管理到位,管理層直接對成本,對管理質量負責。缺點是人力資源分散,橫向協調配合困難。
(2)矩陣式領導方式。這種方式的優(yōu)點是充分利用人力資源,調動個方面的積極性,可采用現代化管理手段進行管理。缺點是管理結構穩(wěn)定性較差,人員經常變動,容易形成多頭領導。這種方法適用于多品種而且形成規(guī)模的物業(yè)管理。
3、機構的設置
根據管理物業(yè)的多少,以及業(yè)主的需求來確定管理組織結構。目前我國物業(yè)管理體制下的物業(yè)管理的管理機構有以下幾種:
(1)三部一室。即機構具體設置為:辦公室、財務部、管理部、工程部。
(2)四部一室。即機構具體設置為:辦公室、財務部、管理部、工程部、經營服務部。
(3)六部一室。即機構具體設置為:辦公室、財務部、管理部、工程部、房產部、社區(qū)文化部、公關部。
除了機構明確以外,對參加管理服務人員的素質構成要進行策劃、培訓。比如目標物業(yè)管理的管理經理、副經理,他們的文化層次,年齡結構,工作經驗,都應明確規(guī)定下來。然后對從事目標物業(yè)管理服務的人員結構也要明確,對他們的文化素質,工作能力,基本條件都要提出要求,甚至要制定好接受目標物也管理以后的人才培訓計劃。
三、管理費用的收支預算方案
經費是物業(yè)管理運轉的基礎和保證,所以對目標物業(yè)必須要進行經營測算。測算應本著'實事求是'、'取之于民、用之于民'、'用戶至上、服務第一'、'根據物業(yè)功能、分層次收費'等原則進行。
1、收入測算
物業(yè)管理費用主要來源于物業(yè)管理服務收取的各類費用。因此,該收的費用都要收齊,不能漏收。通常收費的項目有:
(1)目標物業(yè)的管理費用。按照政府物價部門核準的標準進行測算。
(2)物業(yè)管理企業(yè)根據所給的營業(yè)用房而開展'三產'經營獲得的收入。
(3)維修基金每年可取的利息金額。
(4)其他方面的服務收入。
2、支出預算
圍繞著目標物業(yè)開展管理服務所支出的成本核算。通常有:
(1)人員工資、福利、津貼、獎金,以及其他各類保險支出。
(2)各類服務成本的開支。例如,能源有水,電,氣,汽油等的消耗;各種設備的添置;各類服務所需要的的消耗品。
(3)物業(yè)管理企業(yè)正常的辦公管理服務所需要的各項開支。
(4)其他有關各項的開支等。
通常根據招標文件的要求,要進行3年預算。
四、管理操作
這部分要求細化,他體現出物業(yè)管理企業(yè)的管理水平、管理質量,以及規(guī)范化的管理的標準,從這些制度中可以看出物業(yè)管理企業(yè)的實力、能力,所以各物業(yè)管理企業(yè)都對此很重視。其通常分為兩大類:
1、根據目標的物業(yè)情況,認真制定相應的規(guī)章制度。通常物業(yè)管理規(guī)章制度分為:
(1)公眾管理制度,主要包括:
①業(yè)主公約;
②精神文明建設公約;
③樓宇使用及維護管理規(guī)定;
④裝修管理規(guī)定;
⑤治安管理規(guī)定;
⑥清潔衛(wèi)生管理規(guī)定;
⑦消防管理規(guī)定;
⑧交通車輛管理規(guī)定;
⑨環(huán)境保護管理規(guī)定。
(2)崗位責任制度,主要包括:
①管理處主任崗位職責;
②管理處主任助理崗位職責;
③環(huán)境主管崗位職責;
④保潔員崗位職責;
⑤保安主管崗位職責;
⑥工程主管崗位職責;
⑦維修人員崗位職責;
⑧會計人員崗位職責;
⑨行政人員崗位職責。
(3)內部管理運作制度,主要包括:
①員工行為規(guī)范;
②培訓制度;
③考核制度;
④獎懲制度;
⑤回訪制度;
⑥來訪,投訴處理制度等。
2、根據目標物業(yè),確定各管理崗位工作人員的職責
管理崗位主要有:
①保安;
②機電維修;
③清掃保潔;
④園林綠化;
⑤電梯操作;
⑥社區(qū)文化。
五、管理目標,經營管理宗旨、方針
投標書中應表明投標單位對目標物業(yè)的管理目標、管理方針、管理宗旨,便于業(yè)主委員會成立的招標領導小組及評委們更加清楚理解物業(yè)管理的理念、宗旨。例如某物業(yè)管理企業(yè)投標某商住樓時,提出管理目標:樹立'服務至上,客戶第一'的管理思想,達到一流管理、一流形象、一流效益,一促進后期的樓宇銷售;提出管理經營方針:保本經營、獨立核算、自負盈虧、開展一業(yè)為主,多種經營,求得自身的生存與發(fā)展。
六、便民服務措施
物業(yè)管理是有償的服務活動,這是其性質所決定的;然而開展物業(yè)管理并不是一味只追求經濟效益,而是要正確處理好社會效益,環(huán)境效益與經濟效益三者的關系,使之有機的統一。一些物業(yè)管理企業(yè),在開展物業(yè)管理有償服務的同時,還向業(yè)主公開承諾無償便民服務項目若干項,深受業(yè)主的歡迎和好評。
七、社區(qū)文化
隨著一幢幢樓房
的建好,新的社區(qū)環(huán)境形成,人們從熟悉的環(huán)境般到不熟悉的環(huán)境,特別是老年人的'高樓病'多了,孩子也變得孤獨了。為此,社區(qū)文化的重要性越來越被老百姓看中,成為購房中的一個重要因素。物業(yè)管理企業(yè)在寫投標書時,應認真考慮到社區(qū)文化的開展,制定有關社區(qū)文化制度,安排好各類社區(qū)文化活動,使住宅小區(qū)內的業(yè)主不僅享受到物質文明,也享受到精神文明。
八、管理指標的承諾
物業(yè)管理是新生事物。國家為了規(guī)范和指導物業(yè)管理,對一些管理服務也相應的作出了一些基本要求。作為投標的物業(yè)管理企業(yè),針對目標物業(yè),對照國家有關規(guī)定,向業(yè)主委員會作出相應的承諾。通常有以下主要內容的承諾:
⑴房屋及配套設施的完好率;
⑵房屋零修,急修及時率;
⑶維修質量合格率;
⑷清潔保潔率;
(5)道路車輛完好率;
(6)小區(qū)治安案件發(fā)生率;
(7)業(yè)主綜合服務滿意率;
(8)綠化完好率;
(9)重復維修率;
(10)住戶有效投訴率等。
九、檔案資料的建立和管理
為了使物業(yè)管理規(guī)范化、程序化,為了對物業(yè)管理狀況進行連續(xù)化記錄,并保留資料,需要建立檔案資料管理。投標的物業(yè)管理企業(yè)應對建立檔案管理制度提出相應的設想:是否建立單獨的檔案室,還是放在辦公室合署辦公;派幾位同志負責檔案管理;管理的程序圖;采用什么樣的管理制度,是否實行現代化、系統化、科學化、規(guī)范化的電子計算機管理檔案等等。
十、提高物業(yè)管理水平的新設想
物業(yè)管理企業(yè)在對目標物業(yè)進行投標時,也需要表明本企業(yè)對未來的物業(yè)管理上水平、創(chuàng)一流、達國優(yōu)提出一些設想,使人們感到實實在在,同時又大膽創(chuàng)新。例如,某物業(yè)管理企業(yè)對目標物業(yè)經過調查之后,對未來目標明確提出,接管后一年達到市優(yōu),兩年達到省優(yōu),三年達到國優(yōu),在達到國優(yōu)的同時,一定通過iso9002貫標,使物業(yè)管理質量標準化、規(guī)范化令人可敬、可佩、可信。
十一、物業(yè)管理企業(yè)愿意接受的有關獎罰
