寫字樓經(jīng)營管理服務(wù)
寫字樓項目經(jīng)營管理服務(wù)
1 物業(yè)經(jīng)營之意義
在物業(yè)管理各項環(huán)節(jié)中,經(jīng)營的份量不容忽視。**地處長沙市繁華地段,大廈使用功能齊全,配套合理,是長沙市最具現(xiàn)代水準(zhǔn)的高檔次寫字樓。因此,該項經(jīng)營是否得力,直接關(guān)系到發(fā)展商的精心設(shè)計和資金投入能否達(dá)到預(yù)期的效果,關(guān)系到物業(yè)投資人能否得到良好的回報,物業(yè)經(jīng)營關(guān)系到能否滿足使用者的需要,從而達(dá)到整體物業(yè)保值、增值的目的。
良好的物業(yè)經(jīng)營,期效力非常明顯
獲得長期穩(wěn)定的租金收入;
帶旺人氣、促進物業(yè)租賃;
形成賣點,促進物業(yè)銷售;
滿足客戶的多種需要;
對客戶形成吸引力;
擴大物業(yè)的知名度,形成品牌物業(yè);
提供更多的附加利益。
2 cpm的經(jīng)營優(yōu)勢
cpm的經(jīng)營型物業(yè)管理模式與理念,使其在進行有效物業(yè)管理的同時,不斷開發(fā)與挖掘所轄物業(yè)的經(jīng)營潛力,以實現(xiàn)整體物業(yè)的保值與增值之目的,進而提高經(jīng)濟效益。大量成功的實例,充分驗證了cpm在經(jīng)營服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)以及經(jīng)營策劃等方面的綜合運作與統(tǒng)籌能力。
通常商服型物業(yè)的經(jīng)營分為四種形式,一是發(fā)展商自營,二是以招商形式推向市場,三是發(fā)展商與物業(yè)管理公司合作經(jīng)營,優(yōu)勢互補,相得益彰,四是以上三種方式并存混合經(jīng)營方式。
cpm的經(jīng)營管理優(yōu)勢體現(xiàn)在
2.1 經(jīng)營策劃優(yōu)勢
cpm在經(jīng)營策劃方面成功的實例首先體現(xiàn)在配合開發(fā)商全面加快樓盤市場的推廣。諸如二十一世紀(jì)演藝中心、中航健身會、柏菲妮美容中心、唐人食街、中航職工餐廳、中航汽車美容中心等,去年cpm公司成功地策劃實施了中航苑'八大幫食街'商業(yè)配套項目,吸引了大量的消費者,為中航苑又增添一處特色服務(wù)。
除深圳本部的大量成功實例外,cpm在武漢信合大廈、北京艾維克大廈等分另經(jīng)營策劃了商務(wù)中心、咖啡廳、餐廳、美容中心、會議中心、洗衣店等配套經(jīng)營項目,既增加了經(jīng)營收入,又為客戶提高了便捷的服務(wù)
2.2 租賃服務(wù)優(yōu)勢
cpm的經(jīng)營型物業(yè)管理模式與理念,使其在進行有效物業(yè)管理的同時,不斷開發(fā)與挖掘所轄物業(yè)的租賃潛力,以實現(xiàn)整體物業(yè)的保值與增值之目的,進而提高經(jīng)濟效益。大量成功的實例,充分驗證了cpm在租賃經(jīng)營服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)以及經(jīng)營策劃等方面的綜合運作與統(tǒng)籌能力。
近年來,cpm公司年租賃經(jīng)營規(guī)模已達(dá)60萬平方米以上,代理租賃的物業(yè)涉及商業(yè)、寫字樓、公寓、工業(yè)廠房、住宅等各方面。
在深圳市物業(yè)任憑市場大幅起落的過程中,cpm公司準(zhǔn)確地把握市場脈搏,適時調(diào)整租賃導(dǎo)向,使代理的公寓、住宅出租率始終保持在95%以上,寫字樓和商業(yè)面積出租率保持在90%以上;僅中航苑25萬平方米物業(yè)的租金,年收入已突破人民幣8000萬元。
幾年來的市場實踐,cpm公司積累了豐富的租賃代理實踐經(jīng)驗,培養(yǎng)了一批深諳物業(yè)管理和租賃經(jīng)營的骨干隊伍,拓展了物業(yè)管理服務(wù)的范圍,公司的綜合實力得到顯著提高。對公司物業(yè)租賃經(jīng)營方面有了深刻的體會,歸納起來有以下幾個特點:
a. 著眼當(dāng)前,更注重三至十年的中長期市場;
b. 奉行淡市擴張策略;在物業(yè)租賃市場冷淡時,抓住淡市中有利因素,精心策劃,瞄準(zhǔn)市場縫隙果斷切入,全力擴張;
c. 隨時掌握物業(yè)租售市場動態(tài)信息,準(zhǔn)確把握當(dāng)前和潛在的目標(biāo)客戶;
d. 選擇客戶時,更加注重品質(zhì)和潛能,租金因素放在其后,全力捕捉國內(nèi)外名牌企業(yè)入駐,以點帶面;
e. 策略靈活,善于應(yīng)變,及時調(diào)整,適應(yīng)市場;
f. 樹立物業(yè)任憑全過程服務(wù)理念,強調(diào)合同簽定后規(guī)范而周到的物業(yè)管理服務(wù),使業(yè)主有一個舒適協(xié)調(diào)的經(jīng)營環(huán)境;
g. 選擇大眾化宣傳媒體,單位小規(guī)模,小板塊,以小勝大,以少勝多,有針對性、有目的性,有實效性;
h. 全面跟蹤合同租賃合同履行過程,確保租金收入;
i.最大限度地爭取政府支持,以社會效益帶動經(jīng)濟效益。
2.3 集團優(yōu)勢
深圳中航集團是中國航空技術(shù)進出口總公司在深圳設(shè)立的大型企業(yè)集團。自1980年成立以來,集團依托航空工業(yè)的人才、技術(shù)實力,發(fā)揮深圳特區(qū)的地理、政策優(yōu)勢,積極進取,銳意開拓,經(jīng)過20余年的努力,現(xiàn)已發(fā)展成為集高科技產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融證券業(yè)、商貿(mào)業(yè)、酒店服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)于一體的綜合性企業(yè)集團,旗下聚合著包括飛亞達(dá)、深天馬、深南光、中航實業(yè)四家深、港兩地上市公司的幾十家企業(yè)。
中航技酒店集團的龍頭是四星級的格蘭云天大酒店內(nèi)設(shè)商務(wù)洽淡、會客、健身、商務(wù)中心、西餐廳、卡拉ok廳、大型免稅商場、芬蘭浴等,酒店連續(xù)歷年被評為深圳十佳酒店,另有上海賓館、中航賓館以及天虹商場等大型商服企業(yè)。
3 規(guī)劃定位及周邊環(huán)境分析
**座落在長沙市鬧市區(qū),新華書店、華聯(lián)商廈等大型商場匯集于此,形成了一定的商貿(mào)圈。
wto為長沙市的發(fā)展帶來了巨大的想象空間,同時也為**的定位和發(fā)展帶來了歷史性機遇。
經(jīng)歷數(shù)年的宏觀經(jīng)濟調(diào)控,中國經(jīng)濟雖然實現(xiàn)了軟著陸,但是房地產(chǎn)的調(diào)整仍需一段時間,房地產(chǎn)的銷售與租賃價格仍呈下滑趨勢。
由于人們對目前通貨緊縮的預(yù)期和擔(dān)擾,房地產(chǎn)市場不再會象前幾年經(jīng)濟啟動那樣大起大落。近期經(jīng)濟啟動與以往相比完全不同,過去只要政策有所松動,經(jīng)濟立即回升,而目前在采取了一系列政策后仍回升緩慢。主要原因在于隨著經(jīng)濟的發(fā)展與改革的深入,當(dāng)前中國已進入需求導(dǎo)向的時代,決定總產(chǎn)量的最終因素是消費需求,當(dāng)前根本問題還是消費需求不足。
3.1 商貿(mào)區(qū)潛在客戶分析(目標(biāo)客戶的確定與分析)
3.1.1 潛在目標(biāo)客戶分析
與中國市場密切相關(guān)的國內(nèi)外著名企業(yè)
已進駐企業(yè)
尚未進駐企業(yè)
規(guī)模迅速擴張企業(yè)
3.1.2 wto為中國市場帶來的新行業(yè)分析
以前未開發(fā)行業(yè)
以前受限制行業(yè)
全新行業(yè)的誕生
3.1.3 國際性商貿(mào)中心區(qū)的配套行業(yè)分析
商務(wù)服務(wù)行業(yè)
生活服務(wù)行業(yè)
娛樂服務(wù)行業(yè)
3.2 **項目市場定位
3.2.1 市場定位
cpm公司將**項目市場定位表述為:融合長沙商貿(mào)中心區(qū)整體環(huán)境,集寫字樓、商場、酒店、康體中心為一體,具備國
際水準(zhǔn)設(shè)施配備和優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)的智能商務(wù)大廈。
3.2.2 客戶群體分析
寫字樓的目標(biāo)客戶:
主體目標(biāo)客戶
相關(guān)目標(biāo)客戶
輔助客戶
商業(yè)項目目標(biāo)客戶:
必備的商業(yè)配套項目,如商務(wù)中心、銀行、證券、會計師樓、律師樓、相宜的中、高檔餐飲服務(wù)項目
配套項目如健身、娛樂等
4 營銷策略
4.1 總體經(jīng)營方向及目標(biāo)客戶定位分析
4.1.1 目標(biāo)客戶的行業(yè)分析
目標(biāo)客戶主體經(jīng)營行業(yè)的分析確定
目標(biāo)客戶配套行業(yè)的分析
目標(biāo)客戶輔助行業(yè)的分析
4.1.2 目標(biāo)客戶的規(guī)模分析
大客戶
中、小客戶
4.1.3 目標(biāo)客戶的穩(wěn)定性分析
長期客戶
短期客戶
4.2 目標(biāo)客戶的優(yōu)先原則
4.2.1 主體行業(yè)(大規(guī)模)目標(biāo)客戶優(yōu)先、優(yōu)惠原則
4.2.2 區(qū)域內(nèi)功能互補型優(yōu)先原則
4.2.3 潛在的目標(biāo)一致性優(yōu)先原則
4.3 營銷組合
4.3.1 針對主體目標(biāo)客戶的營銷
定位是營銷成功與否的決定因素
營銷方式包括直銷、委托適宜中介、選擇適宜媒體、測算優(yōu)惠價等。
4.3.2 常規(guī)的營銷組合
利用集中的宣傳廣告攻勢營銷
建立一套行之有效的聯(lián)銷網(wǎng)絡(luò)體系
業(yè)務(wù)員直銷網(wǎng)絡(luò)
中介合作網(wǎng)絡(luò)體系
網(wǎng)上營銷體系
完善的現(xiàn)場營銷體系
專業(yè)的樓體廣告宣傳
嚴(yán)格的價格管理體系及完善的獎勵、提成辦法
配合營銷的形象工程的完善
大廈環(huán)境形象的完善到位
物業(yè)管理的形象確立
4.3.3 靈活機動的營銷價格確定
a. 針對主體目標(biāo)客戶的特殊優(yōu)惠辦法:
確定最優(yōu)惠的價格底線以提高成功率并規(guī)避風(fēng)險
結(jié)合租賃期限來調(diào)整價格底線
b. 價格制定策略
內(nèi)部預(yù)定期的優(yōu)惠價格
推廣期的優(yōu)惠方式
穩(wěn)定期的價格標(biāo)準(zhǔn)
4.3.4 進行合理的分割,以提高出租規(guī)模的靈活性。
a. 經(jīng)營目標(biāo)
b. 根據(jù)配套項目和不同的樓層制定了不同的出租率目標(biāo)。
c. 租金遞增目標(biāo)
根據(jù)市場情況確定起步租金定位
d. 價格策略
采取靈活多變的方式
5 經(jīng)營合作方式
良好的經(jīng)營策劃和租賃服務(wù),使cpm在市場更廣泛地接觸客戶群體,通過與**發(fā)展商的合作,cpm將借助于**周邊商貿(mào)優(yōu)勢的延伸,以及強有效的經(jīng)營策略,迅速獲得消費者的認(rèn)可。全面啟動廣場的商業(yè)市場,提高業(yè)主的投資回報率。
5.1 配套項目的經(jīng)營
大廈配套項目包括商場、酒店、餐飲、康體中心、銀行、證券等,cpm將通過委派專業(yè)經(jīng)營人才對大廈周邊商貿(mào)圈、大廈業(yè)主、客戶等進行調(diào)研和市場細(xì)分、定位,提供整體經(jīng)營策劃方案供發(fā)展商參考,為發(fā)展商提供配套經(jīng)營服務(wù)。
5.1.1 招商引資,進行品牌經(jīng)營?？刹扇〉姆绞桨?lián)系中航技酒店集團及深圳、香港等地著名酒店,商場的經(jīng)營者,投資經(jīng)營大廈酒店及商場,以獲得品牌效益;
5.1.2 與大廈發(fā)展商合作,依托中航技酒店集團的龍頭格蘭云大酒店經(jīng)營優(yōu)勢,引進品牌管理模式,共同經(jīng)營酒店配套項目,使其成為具備當(dāng)?shù)靥厣男羌壘频?
5.1.3 由cpm投資,經(jīng)營大廈內(nèi)員工食堂配套項目,為大廈客戶提供工作餐服務(wù),以優(yōu)質(zhì)低價,保本經(jīng)營的服務(wù)原則,為大廈客戶提供周到的服務(wù),提高物業(yè)投資、租賃的附加值;
5.1.4 具體細(xì)節(jié)另行商議。
5.2 租賃服務(wù)方式
5.2.1 服務(wù)方式
cpm將憑借自身在深圳租賃市場中的經(jīng)營優(yōu)勢,以委托代理租賃的方式,為發(fā)展商提供全程租賃服務(wù)。在充分保證業(yè)主利益、配合發(fā)展商整體發(fā)展計劃需要的前提下,通過提供經(jīng)營策劃建議與租賃服務(wù)體系,使管理與經(jīng)營雙向推動。
cpm公司積累了15年的綜合物業(yè)管理經(jīng)驗,在代理租賃業(yè)務(wù)方面不乏成功范例。1995年cpm代理中航苑大廈裙樓8000平方米全新商業(yè)面積租賃,一年間將出租率提升到80%,當(dāng)時成了深圳冷淡的租賃市場熱門話題。另外,1992年來代理1000余套公寓租賃,我們面對租賃市場千變?nèi)f化,適時采取應(yīng)變措施,幾年來一直將出租率保持在95%以上,受到業(yè)主和客戶的一致好評。
5.3 代理出租方式要點
5.3.1 cpm公司組建市場推廣小組。
5.3.2 cpm公司負(fù)責(zé)制定組合經(jīng)營計劃,包括市場調(diào)查、目標(biāo)客戶確定、租賃價格定位、廣告策劃、具體營銷策略及規(guī)范的租后服務(wù)等。
5.3.3 營銷計劃經(jīng)業(yè)主和管委會認(rèn)可后,由市場推廣小組具體實施。
5.3.4 cpm公司負(fù)責(zé)辦理租后手續(xù),包括計費、收費、催繳費、稅收等。
5.3.5 確定出租率、租金收繳率、欠租收繳率目標(biāo)(一年期)及完成目標(biāo)后的獎懲制度。
5.3.6 cpm公司按租金總客的7%左右(具體另協(xié)商)收取代理傭金。
5.3.7 提供信息和咨詢服務(wù),在地方政策法規(guī)、公共關(guān)系等方面,為港澳臺、外商疏通關(guān)系,代辦申報審批手續(xù)等,延伸租后服務(wù),為客戶創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境。
5.3.8 加強與政府溝通,多渠道幫助客戶降低經(jīng)營成本。
