裕園別墅常規(guī)性公共服務(wù)管理
泰裕園別墅常規(guī)性公共服務(wù)管理
治安、消防、車輛管理工作是泰裕園別墅重點管理工作之一。我們采取內(nèi)外互防的管理方式對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防、車輛工作進(jìn)行全面的管理。
(一)、安全管理服務(wù)
安全管理是為了保障所管物業(yè)區(qū)域內(nèi)的人員、財物不受損失,為業(yè)主營造一種安全、無干擾的生活環(huán)境。
1.安全管理內(nèi)容
a)負(fù)責(zé)維護(hù)轄區(qū)內(nèi)部治安秩序,預(yù)防和查處治安事故。
b)維護(hù)區(qū)域內(nèi)車輛及來往人員的管理。
c)實行封閉式24小時保安制度,突發(fā)事件第一時間到達(dá)現(xiàn)場。
2.治安管理實施措施
a)實施'半軍事化'管理,實施住宿和24小時備班制,建立業(yè)務(wù)、績效考核與工資晉升掛鉤,實現(xiàn)10%的淘汰率,保證保安人員的高素質(zhì)和戰(zhàn)斗力。
b)落實保安各崗崗位職責(zé)、管理制度。
c)明確責(zé)任區(qū)域及重點部位,實行分島管理同時定崗與巡查相結(jié)合的轄區(qū)式管理。
d)實行24小時保安巡邏制度,各項記錄完整。
e)利用智能化技術(shù)安全防范的方法與人防有機(jī)結(jié)合。
f)根據(jù)各管理階段的情況,制定相應(yīng)的管理方法及工作重點。
g)制定突發(fā)時間處理程序,具備處理能力。
(二)、消防管理
對消防工作實施管理,預(yù)防物業(yè)火災(zāi)的發(fā)生。最大限度地減少火災(zāi)損失,為住戶的生活提供安全的環(huán)境,保護(hù)小區(qū)業(yè)主、住戶的人身和財產(chǎn)的安全。消防管理的主要內(nèi)容:
a)在保安部內(nèi)設(shè)置專職管理負(fù)責(zé)。并做好義務(wù)消防隊的建立和培訓(xùn)工作。
b)防火檔案制度。建立防火檔案對火險隱患、校方設(shè)備狀況(位置、功能、狀態(tài)等)重點消防部位、前期消防工作概況等都要記錄在案。以備隨時查閱。還要根據(jù)檔案記載的前期消防概況,定期進(jìn)行研究,不斷提高防火、滅火的水平和效率。
c)消防崗位責(zé)任制度。建立各級負(fù)責(zé)的逐級防火崗位責(zé)任制,從經(jīng)理到員工,都對消防負(fù)有一定的責(zé)任。
d)定期進(jìn)行消防安全檢查制度,各種記錄完整。
e)專兼職消防員的定期訓(xùn)練和演習(xí)制度。
f)管理好區(qū)域內(nèi)設(shè)施、設(shè)備,通過對各種消防設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)與維修,保持消防設(shè)備設(shè)施的完好,專業(yè)合格狀態(tài)。以多種宣傳形式加強(qiáng)區(qū)內(nèi)住戶消防意識。
(三)、車輛交通管理
對小區(qū)內(nèi)各類車輛(汽車、摩托車、自行車等)進(jìn)出、行駛、停泊實施管理工作,確保車輛安全、交通暢通、組織有序,停放整齊,創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。
1.車輛交通管理實施措施:
a)車輛分類管理:按照車輛類型分為汽車、摩托車、自行車管理,其中摩托車、自行車分區(qū)域存放,汽車存入專用車庫及指定的道路停放。
b)小區(qū)保安有效組織車流和車輛停放。
c)汽車憑ic卡,經(jīng)電腦讀卡進(jìn)入小區(qū)。
d)外來人員及車輛進(jìn)出由出入口保安員明確來訪人員的身份或得到業(yè)主確認(rèn)后引領(lǐng)車輛停放指定地點(區(qū)域外),并進(jìn)行登記,同時通知內(nèi)保人員引領(lǐng)來訪人員進(jìn)入小區(qū),經(jīng)業(yè)主再次確認(rèn)后,保安方可離去。如業(yè)主不在或業(yè)主不愿接見訪客,保安員將勸其離開。
(四)環(huán)境衛(wèi)生管理
是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運,達(dá)到環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全,實行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔,垃圾日清,按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生,區(qū)域管理的過程控制,確保向住戶提供高檔次的服務(wù)水準(zhǔn)及高質(zhì)量的生活場所。
1.制定作業(yè)指導(dǎo)書
a)清潔工管理規(guī)定。
b)清潔工衛(wèi)生區(qū)域劃分表。
c)主管巡檢制度。
2.管理方法
a)清潔工必須著裝上崗,規(guī)范作業(yè)。根據(jù)《清潔工作作業(yè)指導(dǎo)書》,進(jìn)行日常的清潔工作。
b)管家部主管按照《清潔工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》的規(guī)定,對所轄區(qū)域衛(wèi)生狀況進(jìn)行全面的巡視檢查,每天不少于2次。發(fā)現(xiàn)問題及時對相關(guān)人員予以糾正,并在《日常工作檢查記錄表》上做好記錄。作為對清潔工的工作結(jié)果評定依據(jù)。
c)管家部根據(jù)《衛(wèi)生消殺管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》對消殺的施過程進(jìn)行控制。每月(不少于2次)檢查小區(qū)的蟲鼠情況,詳細(xì)記錄填寫《保潔消殺工作記錄表》,每月抽查消殺施工記錄,落實消殺次數(shù)和監(jiān)控消殺效果。
d)健全各項記錄。
2.保潔各項服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)如下:
a)道路的清潔標(biāo)準(zhǔn):
目視地面無雜物、積水、無明顯污漬、泥沙;
道路、人行道無污漬、每200平方米痰跡控制在一個以內(nèi);
行人路面干凈無浮塵、無雜物、垃圾和痰漬;
路面垃圾滯留時間不能超過10分鐘。
b)廣場、花園的清潔標(biāo)準(zhǔn):
地面潔凈無積塵、無污漬、無垃圾;
花壇外表潔凈無污漬;
廣場、花園里的垃圾滯留時間不能超過15分鐘。
c)綠化帶的清潔標(biāo)準(zhǔn):
目視綠化帶無明顯垃圾、落葉、漂浮物;
每100平方米煙頭控制在1個以內(nèi);
花壇外表潔凈無污漬。
d)人工湖的保潔
作業(yè)人員必須會游泳。
人工湖的保潔工作應(yīng)每天進(jìn)行一次,保持人工湖面水面無飄浮物。
飄浮到近岸的垃圾,清潔工于岸邊處持作業(yè)工具打撈湖面上的飄浮垃圾,當(dāng)手持作業(yè)工具無法打撈飄浮垃圾時可乘小船進(jìn)行工作。
e)游樂設(shè)施清潔標(biāo)準(zhǔn):
游樂設(shè)施表面干凈光亮,無灰塵污漬、銹跡;
目視游樂場周圍整潔干凈、無果皮、紙屑等垃圾。
f)路燈的保潔
路燈的應(yīng)保潔每月保一次。
路燈的保潔應(yīng)在白天滅燈斷電時進(jìn)行,作業(yè)前保潔部主管應(yīng)通知機(jī)電維修部斷開電源。
路燈保潔方法具體依照《玻璃、燈具、不銹鋼的清潔標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》操作。
g)雕塑裝飾物、標(biāo)識、宣傳牌的清潔
雕塑裝飾物的清潔:
有污跡是應(yīng)用清潔劑涂在污跡處,用抹布擦試,然后用水清洗。不銹鋼裝飾物依照《玻璃、燈具、不銹鋼的清潔標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》方法進(jìn)行操作。
宣傳標(biāo)識牌的清潔:
有廣告紙時請先撕下紙后再用濕抹布擦抹,然后用干布抹干凈,如有污跡應(yīng)用清
潔劑進(jìn)行清洗;
宣傳牌、標(biāo)示牌等應(yīng)每天擦試一遍。
h)樓頂(露臺)的清潔
準(zhǔn)備好梯子、編織袋、掃把、垃圾鏟、鐵桿等工具,將樓頂?shù)睦謇硌b入編織袋;
用鐵桿將樓頂(露臺)上排水口(管)疏通積水;
樓頂雨季期間每個月清掃一次。
清潔標(biāo)準(zhǔn):應(yīng)達(dá)到目視樓頂無垃圾、雜物、無積水、青苔。
i)果皮箱的清潔
果皮箱每天清洗一次,遇特殊情況應(yīng)增加清洗次數(shù)。
清洗完畢應(yīng)及進(jìn)將果皮箱運回原處,并套好垃圾袋。
清標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)達(dá)到:目視垃圾筒、果皮箱無污跡、無油跡;垃圾筒、果皮箱周圍無積水。
j)信報箱的清潔
每周擦試住戶信報箱兩次。
擦試后的信報箱應(yīng)干凈無灰塵、無污跡。
k)監(jiān)控探頭
監(jiān)控探頭每周擦試一次。
擦試探頭的玻璃鏡片時必須使用鏡頭擦紙,以免有毛塵和刮傷鏡面。
清潔后應(yīng)達(dá)到鏡頭光亮潔凈、探頭外表干凈無灰塵。
l)樓梯間的保潔:
每天清掃一次各樓層通道和樓梯臺階并拖洗干凈(裝修期間加大頻度);定時將垃圾收集運到垃圾存放處;用干凈的毛巾擦抹各層和通道的防火門、電梯門、消防栓柜、玻璃窗內(nèi)側(cè)、燈具、樓梯扶手、護(hù)欄、墻面、墻根部分地腳線、指示牌等公共設(shè)施,應(yīng)保證每天一次;各樓梯間玻璃、通道的壁面、樓頂應(yīng)每周進(jìn)行一次擦拭和除塵。大理石地面應(yīng)每周除塵一次。
清潔標(biāo)準(zhǔn):
地面、臺階、玻璃潔凈、無污漬、水漬、灰塵;
樓梯扶手護(hù)欄干凈,用干凈紙巾擦試100cm后,紙巾沒有明顯臟污;
護(hù)欄(鐵藝護(hù)欄油漆無脫皮)、完好;
梯間頂面無蜘蛛網(wǎng)、灰塵;
地腳線干凈無灰塵;
理石地面目視干凈、無污漬;
(五)共用設(shè)施、設(shè)備的管理
范圍包括:上下水管道、落水管、共用照明、暖氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。
共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成,進(jìn)行統(tǒng)一管理,對于不同的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行不同的維修管理,執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊和重要設(shè)備的技術(shù)檔案,落實定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運行記錄齊備。達(dá)到設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運行良好。
(六)共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護(hù)和管理
范圍包括:道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、湖面、地下自行車庫、地下機(jī)動車庫等。
根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同,指定并落實巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。對于有些專項類別,如:湖面、地下機(jī)動車庫、制定專業(yè)管理方案并實施。通過有序的工作使其達(dá)到功能正常、暢通,水質(zhì)達(dá)標(biāo)、基本完好。
(七)智能化設(shè)施設(shè)備
范圍包括:樓宇可視對視系統(tǒng)、如戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)智能報警系統(tǒng),'六表'遠(yuǎn)傳系統(tǒng)、報警系統(tǒng)、周界紅外線對射報警系統(tǒng)、公共區(qū)間閉路監(jiān)控、智能ic卡門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。
根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成情況,建立起適合泰裕園別墅智能系統(tǒng)、操作性強(qiáng)的管理制度,從管理前期介入人員培訓(xùn)入手。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運行管理、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理,并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù),充分利用現(xiàn)有資源,提升智能系統(tǒng)功能,通過嚴(yán)格管理保證智能系統(tǒng)運作正常。
a1、修訂、完善智能系統(tǒng)管理制度
a1.1、明確智能系統(tǒng)設(shè)備責(zé)任類別劃分:
一類設(shè)備:監(jiān)控中心、室內(nèi)智能系統(tǒng)主機(jī)設(shè)備,如:系統(tǒng)管理電腦終端、前端調(diào)制解調(diào)器及附屬設(shè)備、閉路攝像監(jiān)視系統(tǒng)室內(nèi)設(shè)備、保安巡更系統(tǒng)主機(jī)設(shè)備。
二類設(shè)備:監(jiān)控中心室外的智能系統(tǒng)末端設(shè)備、設(shè)施,如:遠(yuǎn)紅外探測器、緊急求助按鈕、煤氣泄漏報警、保安電子巡更簽到器。
a1.2、建立設(shè)備管理責(zé)任制
--監(jiān)控總值班室人員負(fù)責(zé)一類設(shè)備的運行操作、維護(hù)保養(yǎng)和故障處理。
--維修部負(fù)責(zé)室外二類設(shè)備設(shè)施的定期巡檢、試驗和保養(yǎng)及住戶家中二類設(shè)備設(shè)施的故障維修。
--管家部負(fù)責(zé)指導(dǎo)培訓(xùn)區(qū)內(nèi)住戶正確使用室內(nèi)智能設(shè)施,減少錯誤操作和誤報。
a1.3、建立健全的各類崗位責(zé)任制,明確相關(guān)工作程序、工作制度,如:
--崗位職責(zé)
--運行管理制度(值班規(guī)定、交接班制度、設(shè)備操作規(guī)程、設(shè)備巡檢
--設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)管理制度(設(shè)備日常、定期維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)檢查制度、設(shè)備大修改造、管理程序)
--工作程序(報警處理程序、突發(fā)事件處理程序、自然災(zāi)害處理程序、事故處理程序)
--設(shè)備檔案管理制度。
a2、重視人員培訓(xùn)
在智能系統(tǒng)安裝、調(diào)試、驗收階段,選派高素質(zhì)專業(yè)人員提前介入?yún)⑴c配合相關(guān)工作,力爭盡早熟悉整個智能系統(tǒng),并對相關(guān)上崗人員進(jìn)行崗前業(yè)務(wù)技能、技術(shù)培訓(xùn)及持續(xù)的在職培訓(xùn)。
a2.1、對監(jiān)控總值班室人員進(jìn)行系統(tǒng)結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)工作原理、所轄設(shè)備的性能原理特點、操作規(guī)程、維修保養(yǎng)規(guī)范、故障處理方法、報警處理程序等方面的培訓(xùn)。
a2.2、對監(jiān)控室人員、維修部人員、管理中心相關(guān)人員進(jìn)行住宅室內(nèi)智能系統(tǒng)末端設(shè)施操作、使用方法、檢查保養(yǎng)方法等方面的培訓(xùn)。
a2.3、對保安員進(jìn)行住宅內(nèi)智能末端設(shè)施、電子巡更簽到器、周邊紅外線對射儀、停車場設(shè)備設(shè)施的使用操作方法,各類事件處理程序等方面的培訓(xùn)。
對上述人員分階段考核,確保日后工作質(zhì)量。
a3、智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理
由管理中心負(fù)責(zé)設(shè)備檔案的建立、技術(shù)資料的收集、整理、歸檔。
--監(jiān)控室人員配合相關(guān)工作。
--設(shè)備分類及編號。
--建立設(shè)備臺帳和卡片。
--建立設(shè)備技術(shù)資料檔案。
--定期進(jìn)行設(shè)備核查(年度)。
a4、智能系統(tǒng)的運行管理。
a4.1、監(jiān)控中心主機(jī)設(shè)備的運行
監(jiān)控總值班室值班人員負(fù)責(zé)保證系統(tǒng)的正常運行、操作。
a4.1.1嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)作業(yè)指導(dǎo)書規(guī)定(崗位職責(zé)、工作方式、運行操作規(guī)程)
對各設(shè)備進(jìn)行操作和監(jiān)視、分系統(tǒng)定時檢查和記錄各部分、各監(jiān)控點的工作及運行狀態(tài)。定期對各類信息、數(shù)據(jù)進(jìn)行系統(tǒng)的分析,形成日、月報表,發(fā)現(xiàn)異常及時處理。
a4.1.2接到各類報警信號(防盜報警、煤氣泄漏、緊急求助、監(jiān)視圖象有異常情況等)立即指揮保安趕赴現(xiàn)場,及時處置各類事件并做好記錄。
a4.1.3每日定時查看巡更報表,發(fā)現(xiàn)問題(如保安未按時巡更簽到或巡邏路線有誤等)及時通知當(dāng)班保安領(lǐng)班或主管,并記錄處理情況及結(jié)果。
a5、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)管理
智能系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)分日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)2個方面。日常維護(hù)保養(yǎng)主要是巡視檢查和清潔方面的工作;定期維護(hù)保養(yǎng)包括性能狀態(tài)、檢查、系統(tǒng)試驗和計劃性修理的內(nèi)容。
a5.1、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)實施計劃的制訂
監(jiān)控中心、維修部分別按責(zé)任劃分,根據(jù)相關(guān)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程和設(shè)備具體狀況,制訂所管轄設(shè)備年度、季度、月度維護(hù)保養(yǎng)實施計劃,并確定設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任人。
a5.2設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計劃的實施
做到:按期實施、認(rèn)真記錄、發(fā)現(xiàn)問題、及時處理。
--監(jiān)控總值班室值班人員按責(zé)任劃分,負(fù)責(zé)智能系統(tǒng)一類設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)工作。
--維修部負(fù)責(zé)二類室外設(shè)備設(shè)施(攝像機(jī)、紅外探測器、電子巡更器、停車場設(shè)備是、設(shè)施等)日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)及傳輸線路的定期巡檢工作。
a5.3設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查
服務(wù)中心主管、維修部主管、監(jiān)控中心負(fù)責(zé)人根據(jù)《設(shè)備管理》程序和《設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)、檢查制度》,分層次、分系統(tǒng)、分類別對所轄設(shè)備狀況,所轄人員維修保養(yǎng)工作質(zhì)量、進(jìn)行定期檢查和評議,發(fā)現(xiàn)問題查找不合格原因,采取糾正措施,并跟蹤改進(jìn)情況,對其所轄人員設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的評議作為考核依據(jù),改進(jìn)工作質(zhì)量的目的。
a6、設(shè)備的維修管理
