第1篇 物業(yè)管理培訓(xùn):資金管理
(一)學(xué)習(xí)要求
掌握物業(yè)管理資金的概念,了解物業(yè)管理啟動資金與日常物業(yè)管理資金的來源及其管理;掌握物業(yè)管理資金的使用方向和使用原則,掌握物業(yè)管理資金的預(yù)算管理工作。
(二)學(xué)習(xí)重點
1、物業(yè)管理資金及其管理
(1)物業(yè)管理資金的概念
物業(yè)管理資金是為保持物業(yè)及附屬設(shè)備的狀態(tài)完好和使用安全,充分發(fā)揮其各項功能以滿足需要而投入的貨幣總和。物業(yè)管理資金根據(jù)所處階段的不同,可分為物業(yè)管理啟動資金和日常物業(yè)管理資金。
(2)物業(yè)管理資金的管理
概念
物業(yè)資金的管理是物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理資金的籌措、使用、運作所進行的財務(wù)管理活動的整個過程。
管理對象
物業(yè)管理企業(yè)所能支配或?qū)⒁涞奈飿I(yè)管理資金。
管理目的
物業(yè)管理企業(yè)有計劃、低成本、最大限度地籌集物業(yè)管理資金和提高該資金的運用效率和運用效果,保證物業(yè)管理工作的高效開展。
2.物業(yè)管理資金的來源和管理
(l)物業(yè)管理啟動資金
概念
物業(yè)管理啟動資金是指物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)管理工作初始階段所需各項必要開支的資金及物業(yè)公共設(shè)施專用維護基金。
內(nèi)容及來源
一部分是用于物業(yè)管理企業(yè)形成、建立、組成所需的資金,如物業(yè)管理企業(yè)的注冊資本、辦公場所的購置或租金、辦公用品購置、職工薪金等,這部分資金主要由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、單位組織及個人出資、入股形成;另一部分是物業(yè)公共設(shè)施專用維護基金,主要用于物業(yè)機構(gòu)所屬物業(yè)的意外事故大修及日常維護,這部分資金一般應(yīng)由物業(yè)主按一定比例和方法繳納形成,也可由政府出資設(shè)立或按一定程序、辦法由社會或開發(fā)建設(shè)單位出資建立。
物業(yè)管理啟動資金的管理:其中物業(yè)公共設(shè)施維護基金的管理一般應(yīng)由物業(yè)管理委員會設(shè)賬,存入銀行專戶,掌管這項基金。同時,委托物業(yè)管理企業(yè)實際操作使用,并做到專款專用,實際操作使用時報物業(yè)管理委員會批準并接受監(jiān)察。這項專用基金應(yīng)劃給物業(yè)管理企業(yè)還是物業(yè)管理委員會管理,應(yīng)視具體情況而定,一般不宜劃給物業(yè)管理企業(yè)直接掌管使用。新建物業(yè)的物業(yè)公共設(shè)施專用維護基金應(yīng)在確保安全的前提下,從事適宜的短期投資,使其產(chǎn)生最大增值收益。
(2)日常物業(yè)管理資金
來源
包括物業(yè)管理服務(wù)費、物業(yè)管理機構(gòu)開展多種經(jīng)營的收入、其他收入等。其中物業(yè)管理服務(wù)費收取應(yīng)考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟承受能力及各項物業(yè)管理服務(wù)的價值補償,由物業(yè)管理委員會、物業(yè)管理企業(yè)、政府物價管理部門幾方面綜合考慮,共同協(xié)商決定。
②日常物業(yè)管理資金的管理
1)收取、使用上的管理。重點在于及時有效地收取各種管理費用,并做到有計劃地使用,量收支出,?？顚Ｓ?不挪用、多用或少用。
2)財務(wù)上的管理。應(yīng)加強財會制度的建立與監(jiān)管力度,杜絕內(nèi)部出現(xiàn)財務(wù)漏洞,避免發(fā)生意外事件,防止貪污、冒領(lǐng)現(xiàn)象的發(fā)生,并注意安全保衛(wèi)工作。
3.利用會計手段進行經(jīng)濟管理
(l)會計的基本知識及會計制度
會計的概念
會計是經(jīng)濟管理活動的重要組成部分。會計是通過收集、加工和利用以一定貨幣單位作為計量標準表現(xiàn)的經(jīng)濟信息,對經(jīng)濟活動進行組織、控制、調(diào)節(jié)和指導(dǎo),促使人們比較經(jīng)濟得失、權(quán)衡利弊講求經(jīng)濟效益的一種管理活動。
②會計的基本職能:核算和監(jiān)督。
l)核算是會計的首要職能。主要從價值上反映核算單位的經(jīng)濟活動狀況及成果。
對會計監(jiān)督可分為事前、事中、事后監(jiān)督三種,主要通過對價值指標的監(jiān)督,防止核算單位經(jīng)濟活動的偏差與失誤,保障核算單位財產(chǎn)免遭損失。
③會計法規(guī)體系
我國會計法規(guī)制度按它們之間的相互關(guān)系,可分為三層:第一層是基本法,即(會計法)、(預(yù)算法)等國家法律;第二層是國家財政部根據(jù)基本法制定的對所有單位的會計核算工作均有約束力的會計準則;第三層是由各基層單位自行制定的單位內(nèi)部會計制度。這三個層次的關(guān)系是第一層統(tǒng)馭第二層,第二層統(tǒng)馭第
三層,三個層次共同構(gòu)成物業(yè)管理單位的會計制度。
(2)通過會計報表分析提高經(jīng)濟效益
會計報表的概念
會計報表亦稱財務(wù)報告,是會計核算的結(jié)果,是反映會計主體財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和財務(wù)收支情況的書面文件,是財會部門提供財會信息的一種重要手段。
②會計報表的構(gòu)成:會計報表一般由主表、附表和報表附注三部分組成。
l)主表包括資產(chǎn)負債表、損益表和財務(wù)狀況變動表(或現(xiàn)金流量表)。
2)附表根據(jù)各行業(yè)、各單位的特點而有所不同。
3)報表附注是對表內(nèi)有關(guān)項目所做的必要解釋。
會計報表對外提供時,一般還附有財務(wù)狀況說明書,這是會計部門向管理者說明情況、提出建議及其他要說明情況的書面報告。
③會計報表分析的意義
物業(yè)管理者根據(jù)提供的會計報表,通過一定的技術(shù)方法,對物業(yè)管理單位的資金管理、經(jīng)營狀況進行過程分析和結(jié)果比較,總結(jié)經(jīng)驗,揭露問題,以提高物業(yè)管理經(jīng)營水平和經(jīng)濟效益。
4.物業(yè)管理資金的使用與運作
(l)物業(yè)管理資金的性質(zhì)
物業(yè)管理資金的性質(zhì)由多種因素決定。根據(jù)物業(yè)管理資金所有者的不同,可劃分為國有資金、集體所有資金、私有資金及混合多產(chǎn)權(quán)所有資金;根據(jù)物業(yè)管理對象和目的的不同,可劃分為經(jīng)營性資金和消費性資金。物業(yè)管理資金性質(zhì)的不同決定了物業(yè)管理經(jīng)營者對物業(yè)管理資金管理和使用方式的不同。
(2)物業(yè)管理資金的使用
物業(yè)管理資金使用要實行總量控制法,既要集中統(tǒng)一計劃,又要保證一定的靈活性。具體包括三方面:
①成本性資金支出與使用:
成本性資金支出,是物業(yè)管理服務(wù)在一定日期內(nèi)發(fā)生,用貨幣形式表現(xiàn)的勞動生產(chǎn)耗費。其包括勞動對象的耗費、勞動手段的耗費和勞動力的耗費三方面。成本性資金支出是必需的,是不產(chǎn)生資金回收的,是向社會提供勞務(wù)時必須耗費的成本性支出。這些資金轉(zhuǎn)化為勞動產(chǎn)品的價值,為社會所承認。這是物業(yè)管理企業(yè)必須保障的,是物業(yè)管理企業(yè)生存的基本條件之一。
②公益性資金使用
公益性資金使用是物業(yè)管理企業(yè)必須承擔(dān)社會責(zé)任與義務(wù)的資金性支出,如向社會福利事業(yè)捐資、做公益性廣告等,這是物業(yè)管理企業(yè)必須支出的、無資金回收的支出。這部分支出數(shù)量不固定,也不經(jīng)常發(fā)生,物業(yè)管理企業(yè)卻不能忽視它的存在。這部分資金為物業(yè)管理企業(yè)的生存與發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。
③投資性資金支出與使用
投資性資金使用是為了籌集發(fā)展用資金而使用的資金,主要是把暫時不用或緩用的物業(yè)管理資金用于收益性投資支出以求得更大的資金回報。投資性資金支出一定要選好投資方向,注意資金的安全性、資金的回收周期,同時注意這部分資金占物業(yè)管理資金整體的比例額。
(3)物業(yè)管理資金的使用原則
①保障物業(yè)管理需求的原則。物業(yè)管理資金使用要首先滿足物業(yè)管理工作的需要。
②節(jié)約支出,合理收益原則。對成本性資金支出,要厲行節(jié)約,做到合理支出;對投資性支出,要有目的、有步驟,在考慮收益的同時,注意回避投資風(fēng)險。
③制約性支出使用原則。建立資金使用的審批制度、監(jiān)督制度和財會制度,使資金使用過程中存在相互制約機制,保證物業(yè)管理資金得到安全、合理、有效的使用。
(4)物業(yè)管理資金使用的責(zé)任制
在遵守國家相關(guān)法律和單位財會制度的基礎(chǔ)上,建立、健全物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部有效的管理體制,即物業(yè)管理資金的使用由單位領(lǐng)導(dǎo)負領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任,財務(wù)人員負管理責(zé)任,使用人員負使用責(zé)任,領(lǐng)導(dǎo)下達資金使用指令和計劃,財會人員負責(zé)把資金撥到使用者手中,三方面相互監(jiān)督,共同完成資金的使用過程;并落實監(jiān)督審核制度,通過對物業(yè)管理資金使用方式、使用金額、使用時間及使用效果的監(jiān)督和考核,保證物業(yè)管理資金的使用效果。
5.物業(yè)管理資金的預(yù)算管理
(l)物業(yè)管理資金預(yù)算的準備工作
①物業(yè)管理資金預(yù)算管理的概念
物業(yè)管理資金的預(yù)算管理是以物業(yè)管理目標為導(dǎo)向,以提高管理效益為出發(fā)點,以財務(wù)管理體系為保障,全面控制物業(yè)管理與經(jīng)營活動的一種計劃管理模式。
②物業(yè)管理資金預(yù)算管理的前提條件
1)扎實的會計工作和基礎(chǔ)管理工作;
2)對完善的制
度體系;
3)好的領(lǐng)導(dǎo)體制與領(lǐng)導(dǎo)集體;
4)要充分利用管理會計的職能。
(2)物業(yè)管理資金預(yù)算編制程序和編制原則
①物業(yè)管理資金預(yù)算編制的程序
一般都先由預(yù)算專業(yè)部門負責(zé),如財務(wù)預(yù)算處根據(jù)往年的資金使用情況及預(yù)測今年物業(yè)管理的發(fā)展和現(xiàn)有管理資金的掌握情況,于每年初或上年底編制出本單位的資金預(yù)算計劃,報領(lǐng)導(dǎo)審批,待審批后執(zhí)行。對規(guī)模較大的物業(yè)管理企業(yè),應(yīng)采取分層編制,層層審核把關(guān),最后匯總論證,再經(jīng)橫向、縱向討論論證,經(jīng)幾個回合討論,把集中制定和分散制定方法相結(jié)合,最終制定一個合理科學(xué)的資金預(yù)算方案。預(yù)算編制可以自上而下,也可以自下而上,或是上下結(jié)合論證式。
②物業(yè)管理資金預(yù)算編制的原則
1)目標性原則。即預(yù)算編制應(yīng)圍繞物業(yè)管理經(jīng)營目標進行。
2)全面性原則。凡是與物業(yè)管理經(jīng)營目標相關(guān)的經(jīng)濟業(yè)務(wù)活動都要納入預(yù)算范圍,預(yù)算編制盡可能全面、系統(tǒng)、平衡、完整。
3)預(yù)算單位與周期性原則。預(yù)算編制應(yīng)確定預(yù)算單位的大小和范圍,并確定預(yù)算周期。
4)人本原則。預(yù)算應(yīng)考慮人的因素,使之成為有激勵效益的預(yù)算。
(3)物業(yè)管理資金預(yù)算編制的方法
①固定成本預(yù)算編制法
1)日常綜合管理費用成本預(yù)算公式
p=∑pi (i=l,2……,n)
2)人工費用成本預(yù)算公式
p1=∑(ni×wi)( i=l,2……,n)
3)行政辦公費成本預(yù)算公式
p2= f0(1+i%)-f0’
4)公用水電費預(yù)算公式
p3=∑q電i× p電+∑q水i×p水
5)保安服務(wù)費預(yù)算服務(wù)公式
p4=∑fi = f1+f2+f3
滾動預(yù)算編制法
即將預(yù)算周期始終保持在一個固定期間,如一年、一季度或一個月,連續(xù)進行預(yù)算編制。具體編制方法是先制定一個周期的預(yù)算,在執(zhí)行過程中進修改預(yù)算邊制定下一個周期的預(yù)算。
(4)物業(yè)管理資金預(yù)算管理的方法
第2篇 勞資科工資資金管理崗位責(zé)任制
1、依據(jù)上級有關(guān)工資,資金方面的政策,參與制定本礦工資,獎金管理辦法并認真貫徹執(zhí)行.
2、嚴格控制工資總額,不超過公司控制指標,合理使用工資基金.
3、負責(zé)職工的調(diào)出,調(diào)入及礦內(nèi)職工調(diào)動的工資處理,及時辦理新參加工作職工的工資定級及轉(zhuǎn)正手續(xù).
4、根據(jù)礦工資,獎金管理辦法,嚴格審核工資臺帳.
5、參與本礦工資標準的調(diào)整及升級工作.
6、作好勞動工資的統(tǒng)計分析工作,及時向領(lǐng)導(dǎo)提出準確的信息.
7、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他臨時任務(wù).
第3篇 w小區(qū)維修資金管理規(guī)約草案
zz小區(qū)維修資金管理規(guī)約草案
為了規(guī)范金橋灣zz苑(以下簡稱“物業(yè)”)專項維修資金(以下簡稱 “維修資金”)籌集、使用和管理,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》和相關(guān)規(guī)定制定規(guī)約。
第一條 (維修資金的籌集和使用)
業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定籌集和使用維修資金:
(一)業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定和本規(guī)約約定交納維修資金;
(二)維修資金的賬務(wù)由物業(yè)公司代管;
(三)維修資金使用和管理按照政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第二條 (維修資金的補充)
維修資金按照下列第(一)項方式補充:
(一)按1-2元/平方米逐月交納補充;
第三條 (維修資金不足時的籌集)
1. 維修資金余額不足首次籌集資金總額的30%時,按下列第(一) 再次籌集的維修資金余額,不得少于首期維修資金中購房人交納的數(shù)額。
(一)一次性交納;
2.原未交納首期維修資金的業(yè)主,按以下第(一)項方式補建:
(一)根據(jù)房屋建筑面積,按30元/平方米一次性交納;
第四條 (物業(yè)維修和更新的實施)
1、物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的維修及更新符合下述情形之一的,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接組織實施,費用按規(guī)定列支。
(一)屬規(guī)定的急修項目;
(二)物業(yè)發(fā)生危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況;
(三)經(jīng)鑒定的危險房屋;
(四)出現(xiàn)法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)技術(shù)標準規(guī)定必須維修的情形;
(五)物業(yè)共有部分維修和更新費用在500元以內(nèi)或2個人工費以內(nèi);共有設(shè)施 設(shè)備和相關(guān)場地的維修和更新費用在1000元以內(nèi)或2個人工費以內(nèi)。
共有部分 由業(yè)委會會同業(yè)主代表二人以上簽字驗收;共有設(shè)施設(shè)備由分管業(yè)主委員、正、付主任三人簽字驗收。
2、共有設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的維修及更新費用在1,000元以上20,000元以內(nèi),由物業(yè)企業(yè)提出更新維修方案,項目預(yù)算費用須經(jīng)zz苑維修項目經(jīng)費審核小組審核、業(yè)主委員同意方可組織實施。
3共有設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的維修及更新費用在20,000元以上100,000元以內(nèi),更新維修方案報價須詢價3個以上企業(yè);100,000元以上項目須公開招標。實施方案20,000-100,000須經(jīng)全體代表三分之二以上同意;100,000元以上須經(jīng)全體業(yè)主三分之二以上同意。
4、筑物滲漏水維修的實施
(一)房屋因下雨漏水屬規(guī)定急修項目,物業(yè)服務(wù)接到報修后二小時內(nèi)趕到現(xiàn)場,24小時內(nèi)采取應(yīng)急措施保證業(yè)主正常生活,筑物漏水維修方案應(yīng)報告業(yè)主委員會、主業(yè)代表后,可組織實施,按第四條笫1款規(guī)定簽字驗收。
(二)屋面、外墻滲水維修面積在5 平方米以內(nèi),物業(yè)企業(yè)可直接實施,由報修業(yè)主簽字驗收,按規(guī)定分攤支付。
(三)屋面、外墻滲水維修面積超過5平方米,維修費用一室戶在1000元以內(nèi);二室戶在1500元以內(nèi);三室戶2000元在以內(nèi),物業(yè)公司踏勘后提出維修方案、報價,須由業(yè)委會會同與該幢樓業(yè)主代表共同復(fù)核審查認同,然后公示七曰業(yè)主無異議,方可實施。
屋面、外墻滲水維修費用超過上述規(guī)定金額的,還須經(jīng)本幢樓三分之二以上業(yè)主簽字通過方能實施。若因某原因未能取得該幢樓三分之二以上業(yè)主同意,業(yè)主委員會再次會同業(yè)主代表、共同審核維修方案、報價,經(jīng)審核后確實符合維修資金使用規(guī)定的亦可以實施。
( 四)竣工驗收單須經(jīng)報修須由業(yè)主、業(yè)主代表,二人以上共同簽字驗收。
(五)因違章裝修造成筑物滲漏水的、搭建安裝設(shè)施造成筑物滲漏水的、屋頂?shù)裙灿貌课粸闃I(yè)主違規(guī)占為單獨使用筑物滲漏水的,其維修費用應(yīng)由該業(yè)主自行承擔(dān),不得從維修資金列支。
屋面、外墻滲水維修面積超過5平方米,維修方案未經(jīng)業(yè)委會與業(yè)主代表復(fù)核審查認同、未經(jīng)公示直接實施的,其維修費用由報修業(yè)主自行承擔(dān),若該業(yè)主不同意承擔(dān)費用的則由施工單位承擔(dān)費用責(zé)任。
第五條 (維修費用的承擔(dān))
物業(yè)維修、更新、改造費用按照下列約定承擔(dān):
(一)專有部分的所需費用,由擁有專有部分的業(yè)主承擔(dān);
(二)部分共用部分的所需費用,由擁有部分共用部分業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān);
(三)全體共用部分的所需費用,由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)。
第六條 (維修資金的審價)
有下列情形之一的,維修費用需經(jīng)有資質(zhì)的審價機構(gòu)審價后在維修資金中列支:
(一)按照有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)審價的;
(二)金額在50萬元以上的;
(三)業(yè)主大會或者業(yè)主小組決定審價的;
第七條 (維修資金的審計)
有下列情形之一的,應(yīng)經(jīng)有資質(zhì)的審計機構(gòu)對維修資金、公共收益的使用和業(yè)主委員會活動經(jīng)費進行審計:
(一)業(yè)主委員會換屆的;
(二)業(yè)主代表大會或業(yè)主大會決定的;
(三)政府有關(guān)部門認為必要時
審計報告應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。經(jīng)審計,維修資金、公共收益或業(yè)主委員會活動經(jīng)費被違法、違規(guī)、違約使用的,業(yè)主委員會或者受侵害的業(yè)主可以向人民法院提起訴訟。
第八條 (賬目公布)
業(yè)主委員會或者委托的物業(yè)管理企業(yè)、具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機構(gòu)每年1月份和7月份向業(yè)主公布一次下列情況:
(一)維修資金收入、支出和結(jié)存的金額;
(二)發(fā)生物業(yè)維修、更新、改造的項目和費用以及按戶分攤情況;
(三)利用住宅物業(yè)管理區(qū)域共用部分從事停放車輛、設(shè)置廣告等經(jīng)營性活動而獲取的收入和使用情況;
(四)業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費支用情況;
(五)維修資金使用和管理的其他有關(guān)情況。
上述賬目公布信息張貼于小區(qū)公告欄及相關(guān)門牌幢出入口。
第九條(違約處理)
業(yè)主違反本規(guī)約的約定,業(yè)主委員會有權(quán)責(zé)令行為人改正,拒不改正的,業(yè)主委員會可以向人民法院提起訴訟。
第十條 (生效和修改)
本規(guī)約經(jīng)___年__月___日業(yè)主大會會議討論通過。
本規(guī)約由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決議修改。修改后的規(guī)約,經(jīng)業(yè)主大會會議通過之日起生效。
本規(guī)約未
第4篇 地產(chǎn)置業(yè)內(nèi)部資金融通及調(diào)動管理程序
1、目的
本管理文件明確了公司內(nèi)部資金融通及調(diào)撥的管理要求與操作規(guī)范,明確有關(guān)部門職責(zé),以對內(nèi)部資金融通及調(diào)撥事項統(tǒng)一管理,有效控制,降低公司資金成本。
2、適用范圍
本程序管理文件規(guī)范了公司內(nèi)部資金融通及調(diào)撥的業(yè)務(wù)過程,適用于董事會、財務(wù)部、以及涉及資金統(tǒng)一計劃的各下屬控股子公司董事會、財務(wù)部等相關(guān)部門。
如未進行特別說明,本程序管理文件內(nèi)所稱'控股子公司'均指其資金納入公司資金統(tǒng)一計劃管理的控股子公司。
3、相關(guān)程序及文件
3.1對外結(jié)算管理程序fm-tm-03
4、職責(zé)
4.1總裁
'召開公司月度資金協(xié)調(diào)會,協(xié)調(diào)平衡資金缺口,討論落實內(nèi)部資金融通及調(diào)撥計劃;
'審批內(nèi)部資金融通申請報告;
'簽署財務(wù)管理協(xié)議;
4.2財務(wù)總監(jiān)
'審核批準控股子公司的月度資金使用計劃;
'審核月度內(nèi)部資金融通計劃;
'審核各控股子公司銀行賬戶存款情況;
'審核內(nèi)部資金融通申請報告;
4.3財務(wù)部
'負責(zé)編制公司財務(wù)預(yù)算、綜合預(yù)算、資金使用計劃;
'編制完成公司年度內(nèi)部資金融通計劃;
'審核控股子公司的季度或月度資金使用計劃是否符合年度預(yù)算;
'負責(zé)內(nèi)部資金調(diào)撥;
'向公司領(lǐng)導(dǎo)層提供各控股子公司銀行賬戶存款情況;
'按照付款審批程序辦理轉(zhuǎn)賬業(yè)務(wù);
5、管理權(quán)限
5.1首創(chuàng)置業(yè)總部統(tǒng)一安排內(nèi)部資金調(diào)劑,并由總部財務(wù)部負責(zé)制訂實施方案并進行實施管理。
5.2內(nèi)部資金的融通及調(diào)動的審批權(quán)人為財務(wù)總監(jiān)和總裁,所有的內(nèi)部資金融通申請報告需由財務(wù)總監(jiān)和總裁審批簽字。
5.3財務(wù)管理協(xié)議的簽署權(quán)人為各公司的法定代表人或委托代理人。
6、工作程序
6.1 內(nèi)部資金融通計劃管理
步驟
完成時間
涉及部門及崗位
步驟說明
1
財務(wù)部預(yù)算管理崗
根據(jù)經(jīng)批準的公司總部及各控股子公司的年度財務(wù)預(yù)算,平衡資金缺口,編制年度綜合預(yù)算。
2
財務(wù)部資金管理崗
根據(jù)年度綜合預(yù)算,編制完成《公司年度內(nèi)部資金融通計劃》,提交財務(wù)總監(jiān)審批。
3
財務(wù)總監(jiān)、資金管理崗
如果財務(wù)總監(jiān)審批不通過,則返至資金管理崗修改;如果通過,則由資金管理崗存檔。
4
每月20日
各控股子公司財務(wù)部
按照經(jīng)批準的年度財務(wù)預(yù)算,編制完成月度資金使用計劃,提交公司總部財務(wù)部。
5
財務(wù)部預(yù)算管理崗
審核控股子公司的月度資金使用計劃是否符合年度預(yù)算,提交財務(wù)總監(jiān)。
6
財務(wù)總監(jiān)
審批控股子公司的月度資金使用計劃,下發(fā)給財務(wù)部資金管理崗;若不通過,則返至預(yù)算管理崗修改。
7
財務(wù)部資金管理崗
根據(jù)經(jīng)批準的各控股子公司的月度資金使用計劃,編制完成月度內(nèi)部資金融通計劃,提供各控股子公司銀行賬戶存款情況,上報財務(wù)總監(jiān)。
8
財務(wù)總監(jiān)
審批月度內(nèi)部資金融通計劃和各控股子公司銀行賬戶存款情況,若不通過則返回資金計劃崗修改,若通過則提交總裁。
9
每月30日
總裁
召開公司月度資金協(xié)調(diào)會,協(xié)調(diào)平衡資金缺口,討論落實內(nèi)部資金融通及調(diào)撥計劃。
6.2內(nèi)部資金融通業(yè)務(wù)管理
6.2.1公司總部資金融入
步驟
完成時間
涉及部門及崗位
步驟說明
1
財務(wù)部資金管理崗
公司月度資金協(xié)調(diào)會后,與融出資金控股子公司財務(wù)部協(xié)商制訂內(nèi)部財務(wù)管理協(xié)議草案,包括:融通金額、融通期限、資金占用費率、還款計劃以及逾期不能歸還的罰則等,財務(wù)總監(jiān)參與并指導(dǎo)該過程。
2
財務(wù)部資金管理崗
提出書面內(nèi)部資金融通申請,內(nèi)部資金融通申請須注明借款金額、資金占用費率、還款計劃以及罰則等報財務(wù)總監(jiān)。
3
財務(wù)總監(jiān)
審批內(nèi)部資金融通申請報告,若不通過則返回資金管理崗修改,若通過則提交給總裁。
4
總裁
審批內(nèi)部資金融通申請報告。若通過則下發(fā)至融出資金控股子公司。
5
融出資金控股子公司法定代表人或委托代理人
依據(jù)總裁審批的內(nèi)部資金融通申請報告所確定的資金融通條件,簽署財務(wù)管理協(xié)議。
6
公司總部法定代表人或委托代理人
簽署財務(wù)管理協(xié)議。
7
財務(wù)部綜合管理崗
財務(wù)管理協(xié)議存檔。
8
融出資金控股子公司財務(wù)部
開出轉(zhuǎn)賬支票送公司總部財務(wù)部。
9
財務(wù)部出納
辦理轉(zhuǎn)賬業(yè)務(wù)。(參見對外結(jié)算相關(guān)程序)
6.2.2公司總部資金融出
步驟
完成時間
涉及部門及崗位
步驟說明
1
財務(wù)部資金管理崗
公司月度資金協(xié)調(diào)會后,與融入資金控股子公司財務(wù)部協(xié)商制訂內(nèi)部財務(wù)管理協(xié)議草案,包括:融通金額、期限、資金占用費率、還款計劃以及逾期不能歸還的罰則等,財務(wù)總監(jiān)參與并指導(dǎo)該過程。
2
融入資金控股子公司財務(wù)部
提出書面內(nèi)部資金融通申請,內(nèi)部資金融通申請須注明借款原因、金額、期限、用途、資金占用費率、還款計劃以及罰則等報公司總部財務(wù)部。
3
財務(wù)總監(jiān)
審核內(nèi)部資金融通申請報告,提交給總裁。
4
總裁
審批內(nèi)部資金融通申請報告。
5
融入資金控股子公司財務(wù)部
依據(jù)總裁審批的內(nèi)部資金融通申請報告所確定的資金融通條件,準備公司總部所需資料,到公司總部財務(wù)部辦理借款手續(xù)。
6
公司總部法定代表人或委托代理人
簽署財務(wù)管理協(xié)議。
7
財務(wù)部綜合管理崗
財務(wù)管理協(xié)議存檔。
8
財務(wù)部出納
按照對外結(jié)算程序辦理有關(guān)轉(zhuǎn)賬手續(xù)。
7、單據(jù)與記錄
7.1公司年度內(nèi)部資金融通計劃
7.2內(nèi)部資金融通申請報告
7.3財務(wù)管理協(xié)議
第5篇 地產(chǎn)公司合約資金管理員職位描述
地產(chǎn)置業(yè)公司合約資金管理員職位描述
崗位職責(zé):
1、參與合同談判、資料的收集和合同的制作,并發(fā)起房地產(chǎn)相關(guān)審批流程;
2、負責(zé)與業(yè)務(wù)單位談判,商議初步的配套工程承包單價或總價;
3、編制工程招標計劃、招標文件;
4、制作工程計劃表,并協(xié)調(diào)各業(yè)務(wù)部門按時完成相關(guān)工作,提交在建工程承建業(yè)務(wù)匯總表及計劃新開發(fā)工程量匯總表;
5、編制工程資金總計劃、工程資金分配計劃和工程資金預(yù)測工作;
6、收集并整理新引進單位資料,參與考察新單位與新引進單位的后續(xù)評估工作;
任職資格:
1、教育背景:本科及以上學(xué)歷,工程管理和工程預(yù)算等相關(guān)專業(yè)背景。
2、工作經(jīng)驗:兩年以上房地產(chǎn)或建筑施工企業(yè)合同管理工作經(jīng)驗。
3、工作能力:
3.1具備房地產(chǎn)工程開發(fā)相關(guān)的專業(yè)知識。
3.2熟悉本崗位工作所需的法律、法規(guī)、政策和專業(yè)知識及業(yè)務(wù)技能,熟悉合同法等相關(guān)法律知識。
3.3能熟練使用cad制圖軟件,識圖能力強,獨立完成分包工程核價。
4、個性特質(zhì):勤勉正直,具備團隊意識和高度的責(zé)任心,有良好的職業(yè)操守。
第6篇 新村扶貧項目資金管理責(zé)任書
扶貧項目資金管理責(zé)任書
甲方： 市扶貧開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組
乙方： 縣(市、區(qū))扶貧開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組
新村扶貧既是扶貧開發(fā)的載體工程，也是農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的客觀要求，為此，我市扶貧新村建設(shè)必須堅持以“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，按照“以人為本，產(chǎn)業(yè)立村，生態(tài)建家，祥和安康”的基本思路，合理規(guī)劃、分類指導(dǎo)、突出重點、注重特色，由點到面、滾動發(fā)展，逐步把貧窮落后、產(chǎn)業(yè)分散的自然村建設(shè)成基礎(chǔ)設(shè)施條件極大改善，產(chǎn)業(yè)支柱十分明顯，人居環(huán)境優(yōu)化美觀，文化生活高尚完善的扶貧新村。奮斗目標是：從今年開始，以每年15%的建設(shè)速度推進，到****年全面完成1138個扶貧新村建設(shè)任務(wù)，真正做到建一個新村，興一個產(chǎn)業(yè)，活一方經(jīng)濟，富一方群眾。為加強新村扶貧項目資金管理，確保我市新村扶貧目標任務(wù)的全面完成，根據(jù)《四川省農(nóng)村扶貧開發(fā)規(guī)劃(****-****年)》，特簽定 市新村扶貧項目資金管理責(zé)任書：
一、乙方的責(zé)任及義務(wù)
(一)嚴格執(zhí)行省、市扶貧和財政部門下達的財政扶貧資金項目計劃，不準隨意變更和調(diào)整。確因情況發(fā)生變化而必須調(diào)整的，乙方應(yīng)按程序向甲方申報，并說明原因，經(jīng)甲方批準后執(zhí)行。(20分)
(二)不準隨意調(diào)整和擴大財政扶貧資金的使用對象。乙方在安排財政扶貧資金項目時，其使用對象和范圍應(yīng)該是尚未解決溫飽和初步解決了溫飽問題但需要鞏固扶貧成果，提高其可持續(xù)發(fā)展能力的貧困人口，其重點是在全市的1138個重點貧困村。扶貧開發(fā)范圍是省上確定的新村、衛(wèi)生、移民和勞務(wù)四大扶貧工程。乙方不得隨意上報不屬于扶持對象和范圍的項目計劃。(15分)
(三)嚴格按照財政扶貧資金的政策原則安排項目和使用資金。財政扶貧資金首先安排改善重點貧困村的貧困農(nóng)戶生產(chǎn)生活條件、發(fā)展生產(chǎn)和提高生存質(zhì)量的項目，然后是改善區(qū)域生態(tài)環(huán)境的項目。扶貧資金必須落實到貧困村、貧困戶，減少一切可能消耗扶貧資金的中間環(huán)節(jié)。扶貧資金要設(shè)立專戶，建立專帳，做到?？顚Ｓ?。分配使用要做到公開、公平、公正，在鄉(xiāng)村兩級必須公示，接受群眾監(jiān)督。乙方不得將財政扶貧資金用于以下十個方面的支出，即：行政事業(yè)機構(gòu)開支和人員經(jīng)費，各種獎金、津貼和福利補助，彌補企業(yè)虧損，修建樓、堂、館、所及住宅，各部門的經(jīng)濟實體，彌補預(yù)算支出缺口和償還債務(wù)，大中型基建項目，交通工具及通訊設(shè)備(汽車、手機、傳呼機等)，小額信貸及其他形式的有償使用，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市扶貧等。(20分)
(四)要整合資源，多方投入，確保財政扶貧資金的使用效益。乙方在安排使用扶貧資金時，要堅持統(tǒng)籌安排，集中資金辦大事的原則，要整合資源，做到各種資金相互匹配、集中使用、保證重點。結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H，按照“一路、二水、三產(chǎn)業(yè)、四人居環(huán)境”的扶貧新村建設(shè)要求，制定好村級規(guī)劃，做到整村推進。特別要著眼于培育新的經(jīng)濟增長點，提高扶貧資金的使用效益，努力增加農(nóng)民收入。(15分)
(五)切實規(guī)范縣級財政報帳制。乙方要嚴格執(zhí)行財政扶貧資金的使用管理規(guī)定，實行縣級財政報帳制，不準各行其事，搞資金撥付制和縣級部門報帳制。體制不順的，要限期糾正。要實行項目和資金管理分離，扶貧辦負責(zé)項目管理，財政局負責(zé)資金管理，形成制約和監(jiān)督機制。(15分)
(六)加強扶貧資金審計。乙方必須實行縣(市、區(qū))、鄉(xiāng)、村三級項目資金公示制，加強對扶貧資金的監(jiān)督。要建立扶貧資金審計制度，定期對扶貧資金進行全面嚴格的審計，對擠占、挪用、貪污扶貧資金等違法違紀行為，要嚴肅查處，并追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任，絕不姑息遷就。(15分)
二、考核辦法：本責(zé)任書納入市委、市政府對各縣(市、區(qū))的年度農(nóng)業(yè)農(nóng)村工作目標考核。
三、本責(zé)任書有效期限自****年 月 日到****年 月 日止。
四、本責(zé)任書一式三份，甲、乙雙方及市目標辦各執(zhí)一份。
甲 方： 市扶貧開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組
代 表：
乙 方： 縣(市、區(qū))扶貧開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組
代 表：
二○○四年 月 日
第7篇 酒店活動資金管理
酒店活動資金管理
一、現(xiàn)金使用范圍
1、支付職工工資、補助;
2、支付個人勞務(wù)報酬;
3、根據(jù)國家劃定頒發(fā)給個人的各種資金;
4、支付各種勞保、福利用度以及國家劃定的對個人的其他支出;
5、向俱收購農(nóng)副產(chǎn)品和其他物資的價款;
6、出差職員必需隨身攜帶的差旅費;
7、中國人民銀行確定需要支付現(xiàn)金的其他支出。
二、現(xiàn)金使用管理
1、酒店員工因正常業(yè)務(wù)需預(yù)付差旅費或報銷各種用度的,需提前將金額報財務(wù)部?？偨痤~五千元以上一萬元以內(nèi)的需提前一天,壹萬元(含壹萬元)以上需提前二天。如未按劃定提前將本部分所用金額通知財務(wù)的,財務(wù)有權(quán)拒絕辦理。所有借款單據(jù),必需經(jīng)部分負責(zé)人審核簽字后,再報各酒店授權(quán)審批人批準,方可辦理。
2、報銷單據(jù)上應(yīng)有經(jīng)辦人的簽字,部分負責(zé)人的簽章,財務(wù)主管、酒店總經(jīng)理(或總經(jīng)理授權(quán)審批人)的簽字方可辦理。
3、財務(wù)審批堅持支出的公道性,單據(jù)的正當(dāng)可托性。手續(xù)不全者不予報銷。
4、現(xiàn)金報銷時間為周二至周五的上午9:30-12:00(可根據(jù)酒店詳細情況制定)。
三、支票使用管理
1、支票使用要設(shè)置支票領(lǐng)用登記簿,按序號使用。
2、各部分領(lǐng)用支票,由領(lǐng)用人填寫支票申領(lǐng)單,經(jīng)部分負責(zé)人、授權(quán)審批人批準后,方可領(lǐng)取支票。
3、支票自領(lǐng)用之日起,無論用否,旬日內(nèi)必需到財務(wù)報賬。如逾期未報,寫申請講演,請總經(jīng)理(或總經(jīng)理授權(quán)審批人)批準。如逾期不能提供總經(jīng)理(或總經(jīng)理授權(quán)審批人)簽署的申請講演,將按申請表上所填金額或?qū)嶋H支出額,記入個人名下,算作個人借款,必需在一個月內(nèi)結(jié)清,逾期仍未結(jié)清的將上報酒店財務(wù)部從工資中扣款。數(shù)額較大的提交酒店行政部分處理。
4、一切支出均需要有預(yù)算,逐級批準后,方可支出。
5、預(yù)算外出需寫申請講演,請酒店總經(jīng)理批準后,方可支出。
四、其他業(yè)務(wù)
1、逐日下戰(zhàn)書四點之前所收到的支票、匯票應(yīng)于當(dāng)日送存銀行。
2、辦理外地匯款或自帶匯票,應(yīng)填制付款通知單,具體填寫單位名稱、開戶行、賬號、金額,經(jīng)部分經(jīng)理審核、總經(jīng)理(或總經(jīng)理授權(quán)審批人)批準后,方可交與財務(wù)部辦理。
3、酒店庫存現(xiàn)金貯備不足時,需經(jīng)財務(wù)經(jīng)理批準后方可到銀行提取。
五、內(nèi)控制度
1、出納員不得保管酒店在銀行的全部預(yù)留印鑒。
2、庫存現(xiàn)金要日清月結(jié),賬實相符。
3、不得白條抵庫,所有收入必需全部入賬,不得挪用酒店現(xiàn)金。
4、各賬戶內(nèi)的銀行存款余額要及時上報財務(wù)負責(zé)人,以便公道鋪排資金。
5、出納員不得負責(zé)記實除現(xiàn)金及銀行存款日記賬之外的有關(guān)涉及貨泉資金的賬簿。
6、主管會計要按月同出納核對庫存現(xiàn)金金額及銀行存款余額。銀行存款余額調(diào)節(jié)表完成后,交由主管會計審核。
六、票據(jù)的管理
1、票據(jù)審批程序
(1)凡直接支取貨泉資金(包括現(xiàn)金、轉(zhuǎn)賬支票)的單據(jù)均由授權(quán)審批人簽字。
(2)沖減個人借款及領(lǐng)用支票后的報銷單據(jù)也要由授權(quán)審批人批準。
2、票據(jù)的傳遞
所有財務(wù)票據(jù)經(jīng)各部分審核簽字(票據(jù)停留期限不超過一日)轉(zhuǎn)至財務(wù)部,財務(wù)部根占有關(guān)劃定進行審核簽字后,轉(zhuǎn)送授權(quán)審批人簽字后(票據(jù)停留期限不超過兩天)退回財務(wù)部,由財務(wù)部通知各部分辦理各種會計手續(xù)。所有票據(jù)需將每個項目填寫清晰,并將領(lǐng)款人或經(jīng)辦人的姓名具體填寫在摘要欄中,領(lǐng)款人及經(jīng)辦人處暫不簽字,待辦理報銷手續(xù)時再行填寫。
第8篇 物管培訓(xùn):物業(yè)管理公司資金籌措
物業(yè)管理公司需要的資金主要靠合適的籌措方式和最佳籌措方案來完成。
本章簡要介紹物業(yè)管理公司資金的基本籌措方式,物業(yè)投資的籌資成本、抵押貸款、對資金籌措方案的分析與評估。
一、物業(yè)管理公司資金的籌措方式
物業(yè)經(jīng)營的巨額資金,一般都遠遠超過大多數(shù)經(jīng)營者的財力。對多數(shù)經(jīng)營者而言,沒有外援就根本無法完成項目的建設(shè),因而,資金籌措是物業(yè)經(jīng)營管理活動過程中關(guān)鍵的一環(huán)。而廣泛地尋找資金來源,大量獲取借貸資金,即俗語所謂“用別人的錢來賺錢”,幾乎成了物業(yè)經(jīng)營資金籌集措施的主導(dǎo)思想。即使經(jīng)營者手中有足夠的資金,由于其自有資金的價值可能大于借貸資金的價值,經(jīng)營者也愿意靠借貸去投資。也就是說,如果經(jīng)營者通過借貸資金而將其自有資金“分散”到更多的經(jīng)營項目中去,將會創(chuàng)造更多的收益。
(一)物業(yè)經(jīng)營的資金籌措方式
一般來講,物業(yè)經(jīng)營的資金籌措方式可分為自有資金與借貸資金兩大類。其具體的籌措方式主要有:
1.自有物業(yè)收入
主要指自有物業(yè)的銷售收入和出租收入。目前的趨勢是,為了應(yīng)付市場行情與產(chǎn)業(yè)政策的波動與變化,許多經(jīng)營者將自己投資開發(fā)或購置的物業(yè)(主要是寫字樓、酒樓、商場之類的物業(yè))用于出租,以獲取穩(wěn)定的租金收入。
2.銀行借貸
從銀行透支以應(yīng)付短期債務(wù),或向銀行借貸利率較高的長期貸款。
3.抵押貸款
以自身所擁有的物業(yè)作抵押物,向銀行等金融機構(gòu)申請長期貸款。抵押貸款一般是經(jīng)營者籌集長期資金來源的重要途徑。
4.發(fā)行債券
在市場經(jīng)濟日益發(fā)展的今天,債券發(fā)行已成為資金籌措的重要渠道。按發(fā)行的主體不同,可分為企業(yè)債券和金融債券兩大類。
企業(yè)債券是項目投資公司(如房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)公司)以債務(wù)人身份發(fā)行的債權(quán)憑證。持券人可憑此債券取得規(guī)定的利息并到期還本。金融債券是銀行自身為籌集資金而發(fā)行的債權(quán)憑證,或受政府及企業(yè)委托而發(fā)行的債權(quán)憑證。債權(quán)人可憑債券到期收回本息,也可提前向銀行申請貼現(xiàn)。
債券有規(guī)定的期限,到期就要還本付息,靠發(fā)行債券籌集資金而開發(fā)的房地產(chǎn)項目,一般都靠出售來收回投資,償付債務(wù)本息及其他費用后即為投資利潤。因此,在制定項目的籌資方案時,債券的還本付息期限通常就是該物業(yè)的投資開發(fā)期限。
5.發(fā)行股票
股票是股份制企業(yè)以股份形式集資、發(fā)放股息的憑證。認購股票是一種投資行為。認股后就只有從企業(yè)經(jīng)營收入中按期領(lǐng)取股息的紅利(即超過規(guī)定股息標準的利潤)的權(quán)利。股票不能還本,只能在證券市場上轉(zhuǎn)讓和出售。故發(fā)行股票籌集的資金,可用作項目的長期資金。項目開發(fā)后可租賃經(jīng)營,靠每年的租金收入支付股息、紅利和其他費用后,形成投資者長期、穩(wěn)定的利潤。
在物業(yè)項目經(jīng)營中,經(jīng)營者自有資金所占的比例越少,其投資利潤率就越高。若同一物業(yè)的兩個投資方案(a、b)所獲利潤均為800萬元,a方案需投入自有資金1000萬元,b方案需投入自有資金2000萬元。即使經(jīng)營者可提供2000萬元的自有資金,他也愿意選擇a方案。因為a方案的自有資本利潤率為80%(800/1000),而b方案的自有資本利潤率只有40%(800/2000),經(jīng)營者寧肯拿它擁有的2000萬元資金投資兩個或更多的項目,而不愿集中投資在一個項目上。作為經(jīng)營者,他最關(guān)心的當(dāng)然莫過于自有資金利潤率(或稱為自有資金收益率)了。
(二)物業(yè)經(jīng)營的籌資成本
籌資成本是指經(jīng)營者在一定時期為籌措資金而付出的全部費用。如前所述,資金的籌集就是依靠一定的手段購買資金在一定時期內(nèi)的使用權(quán)。因而籌集資金是要付出代價的,這個代價就是籌資成本?；I資成本的高低取決于籌資方式、籌資使用期、籌資數(shù)額等因素。目前,我國的物業(yè)經(jīng)營籌資成本主要是借款利息、發(fā)行股票與債券的股息及企業(yè)自有資金的存款利息等。
1.借款利息
指經(jīng)營者向銀行或其他金融信貸部門借款或抵押貸款、企業(yè)間資金拆借而付出的利息。借款利息按復(fù)利計算。利息的大小取決于借貸(還貸)方式、借貸期限、利率及借貸金額。
2.股息(或債券利息)
股息(或債券利息)是指公司發(fā)行股票與債券后,按一定的股息率(或債券利率)支付的利息。股息率的多少,取決于公司經(jīng)營狀況,投資分析時,應(yīng)按當(dāng)時的平均水平考慮。債券利率則是在發(fā)行時便已確定的。股息(或債券利息)的大小等于股息率(或債券利率)乘以發(fā)行股票(或債券)的總額。
3.公司自有
資金的存款利息
自有資金存款利息是一種虛擬的籌資成本,相當(dāng)于把這筆自有資金存入銀行而得到的存款利息。其利息額等于存款利率與自有資金額之積。
籌資成本的構(gòu)成將隨著國家金融體制的改革,房地產(chǎn)金融市場的進一步開放,籌資方式的多樣化而發(fā)生變化?；I資成本的分析評價指標是籌資成本率,即籌資成本額與籌資總額之比:
籌資成本額
籌資成本率=―――――――――――――×100%
籌資總額
二、抵押貸款
抵押貸款屬于擔(dān)保貸款的一種,與信用放款相比具有風(fēng)險小、安全性高的特點。在我國,由于社會主義市場經(jīng)濟體制的逐步建立與完善,市場機制的作用,加之許多歷史的原因,銀行貸款面臨著諸多的風(fēng)險。商業(yè)銀行等金融企業(yè)也從自身的經(jīng)營原則出發(fā),借鑒發(fā)達國家的經(jīng)驗,更多地采用財產(chǎn)擔(dān)保方式發(fā)放抵押貸款,是其信貸資金運用的最佳選擇。抵押貸款既適宜于短期貸款,又適宜于長期貸款;既適宜于人民幣貸款,又適宜于外匯貸款。因此,有必要在此對抵押貸款進行探討。
(一)抵押貸款及其特點
抵押就是債務(wù)人在法律上把財產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人,作為債務(wù)人履行擔(dān)保的一種形式。在債務(wù)清償以前,債權(quán)人擁有財產(chǎn)的抵押權(quán),以避免遭受經(jīng)濟損失,當(dāng)債務(wù)人按期償還債務(wù),抵押財產(chǎn)關(guān)系結(jié)束;一旦債務(wù)人不能按期履行償債責(zé)任,債權(quán)人具有處分抵押財產(chǎn)并優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利,抵押的目的是為了擔(dān)保債務(wù)的履行。
抵押貸款是指銀行以及其他金融機構(gòu)要求借貸人提供自己合法的財產(chǎn)作為抵押物而發(fā)放的貸款。借款人按期償還貸款本息,貸款人把抵押物歸還給借款人;否則,貸款人根據(jù)借款合同以及抵押協(xié)議處分抵押物,并以所得價款優(yōu)先償還貸款。所以,抵押貸款是以財產(chǎn)為擔(dān)保物的一種放款方式。
抵押貸款相對于信用貸款而言,不僅具有銀行信用的一般特征,而且具有自己獨特的性質(zhì),具體體現(xiàn)在以下幾個方面:
(1)“兩權(quán)”分離具有雙重性質(zhì)。抵押貸款不僅具有信貸資金所有權(quán)和使用權(quán)分離的性質(zhì),而且具有抵押物抵押權(quán)和使用權(quán)分離的特點。抵押期間,抵押物抵押權(quán)屬貸款人,使用權(quán)通常仍歸借款人;只有按期償還貸款本息,抵押物才能重新歸還給借款人。因此,在整個抵押期間,無論是資金,還是抵押物,其抵押權(quán)和使用權(quán)都是分離的。
(2)貸款和抵押物具有融合性。抵押貸款是依靠抵押物價值而發(fā)放的貸款,也就是抵押數(shù)量受抵押物價值的制約。因此,抵押貸款將貸款與抵押物融合在一起,借款人為了取得定量的抵押貸款,必須提供足夠價值的抵押物。
(3)擔(dān)保具有憑物性。抵押貸款的擔(dān)保是以借款人的財產(chǎn)作為抵押標的,必須提供實實在在的抵押物,才能獲得貸款。因此,抵押物的擔(dān)保須憑借現(xiàn)實的財產(chǎn),可有效地避免貸款風(fēng)險。
此外,相對于信用擔(dān)保貸款而言,抵押貸款還具有擔(dān)保責(zé)任現(xiàn)實性的特點。信用擔(dān)保貸款人的實際責(zé)任發(fā)生在借款人借款到期不能償還的時候,因而是一種“未來責(zé)任”;抵押貸款在辦理貸款時提供實實在在的抵押品,否則便不能取得貸款,擔(dān)保責(zé)任是現(xiàn)實的。
(二)抵押貸款的作用
抵押貸款是一種古老的貸款形式。在商品經(jīng)濟條件下,抵押貸款得到迅速的發(fā)展。在我國,抵押貸款業(yè)務(wù)尚在恢復(fù),需要大膽實踐,所以應(yīng)該不斷總結(jié)經(jīng)驗,提高其管理水平,以適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟的要求,充分認識抵押貸款的作用,以利于進一步開展這項業(yè)務(wù)。
1.有利于物業(yè)管理公司增強信譽觀念,按期償還貸款
我國過去長期實行高度集中的計劃經(jīng)濟體制,銀行一直采用供給方式向工商企業(yè)提供貸款。隨著社會主義市場經(jīng)濟的逐步建立,原來那種單一信用放款方式已不能適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的要求,并暴露出許多弊端,概括起來為“三化、三高”。所謂“三化”就是短期貸款長期化,長期貸款固定化,信貸資金財政化;“三高”指三個居高不下,即產(chǎn)品資金占用居高不下,逾期貸款比例居高不下,虧損掛賬占用居高不下。這必然導(dǎo)致公司信譽度低,甚至發(fā)生賴賬有理的怪現(xiàn)象,致使銀行貸款不能按期收回,甚至根本不能收回。抵押貸款須將借款人所有的財產(chǎn)抵押給銀行,因而有利于增強借款公司的償債意識,提高其信譽觀念,促使其按時清償債務(wù)。
2.有利于保障信貸資金的安全性,提高銀行資產(chǎn)質(zhì)量
銀行資產(chǎn)質(zhì)量低下,大量逾期、呆滯貸款的出現(xiàn),不僅嚴重影響銀行的流動性和盈利性,而且直接威脅著信貸資金的安全和其債權(quán)人利益。抵押貸款所具有的擔(dān)保責(zé)任現(xiàn)實性和憑物性特點,使銀行在借款人一旦不能按期償還貸款本息時,可依據(jù)抵押貸款合同強制處分抵押物,并享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利;若借款企業(yè)破產(chǎn),依據(jù)《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第32條“破產(chǎn)宣告前成立的有財產(chǎn)擔(dān)保的債權(quán),債權(quán)人享有就該擔(dān)保物優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利”的規(guī)定,銀行同樣享有破產(chǎn)企業(yè)財產(chǎn)拍賣后以價款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利
,這就大大增強了信貸資金的安全。因此,銀行更多地以抵押方式放款,有利于提高資產(chǎn)的質(zhì)量,也有利于保護債權(quán)人的利益,保障銀行貸款的安全。
3.有利于物業(yè)管理公司增強風(fēng)險約束機制,限制其短期行為
物業(yè)管理公司由于存在利益驅(qū)動性,因而具有強烈的擴大投資的需求。但是,因我國投資體制不完善,爭項目、爭投資現(xiàn)象普遍,缺乏投資風(fēng)險意識,特別是對銀行貸款能否按期歸還,考慮甚少。采用抵押財產(chǎn)形式發(fā)放貸款,促使公司提高償還貸款的自覺性,迫使公司從自身的經(jīng)濟利益出發(fā)考慮投資項目的可行性,可有效地避免盲目投資。因此,開展抵押貸款業(yè)務(wù),有利于公司增強風(fēng)險約束機制,限制短期行為。
4.有利于物業(yè)管理公司加速資金周轉(zhuǎn),保證再生產(chǎn)順利進行
在生產(chǎn)經(jīng)營過程中,公司因某種臨時性原因亟須周轉(zhuǎn)資金,可將存貨、票據(jù)、證券等作為抵押物,向銀行申請抵押貸款。這樣,可使公司暫時閑置資產(chǎn)提前轉(zhuǎn)化為貨幣資金,滿足經(jīng)營過程對資金的需求,加速資金周轉(zhuǎn),提高經(jīng)濟效益,保證再生產(chǎn)的順利進行。
(三)抵押貸款的一般原則
如前所述,抵押貸款是以自己所擁有的物業(yè)作為抵押物向銀行或其他金融機構(gòu)申請長期貸款的籌資方式。公司在依賴抵押貸款而籌集資金時,應(yīng)遵循如下原則:
1.公司的債務(wù)與其自有資產(chǎn)必須保持適當(dāng)平衡關(guān)系的原則
盡管“負債經(jīng)營”已成為當(dāng)代企業(yè)經(jīng)營的生財之道,然而恰當(dāng)?shù)呐e債規(guī)模仍然是企業(yè)經(jīng)營要堅持的一個原則,不考慮自身的經(jīng)濟實力與承受能力,一味舉債借款對公司是危險的。一遇市場波動,就會帶來損失,甚至面臨破產(chǎn)的危險。因而“量力而行”,保持公司的負債額與自有資本恰當(dāng)?shù)谋壤?是制定籌資方案,進行融資決策的一項基本原則。
2.盡可能均勻安排債務(wù)償還期原則
集中于一個時期償還債務(wù),往往會使公司面臨巨大的壓力。為了保證公司有較穩(wěn)定的資金供給,最好同時安排有較長期限的貸款,應(yīng)力爭借款有一定的償還寬限期。
3.妥善安排,有效利用的原則
應(yīng)盡量安排長期貸款用于項目的開發(fā)建設(shè),短期貸款用于支付貸款本息及維持項目經(jīng)營,充分利用好每一筆貸款。
4.統(tǒng)籌兼顧、全面考慮的原則
申請抵押貸款時不僅要認真考慮貸款利息,還應(yīng)研究賦稅條例、法律咨詢等問題及因不能按時還貸而承受的懲罰性支出(滯納金)等支出成本問題。
5.妥善制定還貸計劃的原則
所有的抵押貸款均要按時償還本息。因此,在每一筆貸款借款時都應(yīng)制定好切實可行的環(huán)節(jié)、計劃。盡可能均勻安排每年支付的貸款本息,以利于理財。
三、資金籌措方案的分析與評估
由于存在資金渠道多元化的現(xiàn)狀,物業(yè)管理公司的資金籌措方案也必然有多種。為此,應(yīng)對各方案進行分析比較,取其優(yōu)者。
在對資金籌措方案進行分析以前,首先應(yīng)剔除方案所存在的各種虛假因素,比較明顯的是不同方案服務(wù)的對象不一致,即不是為同一項目而籌集的方案,它們之間顯然沒有可比性;又如籌集不同方案中的資金來源不落實或根本不可能,則不用分析就應(yīng)否定該方案,再如方案中對各種資金的安排不合理,不符合要求,則也應(yīng)對方案中的具體安排調(diào)整落實后再進行分析評估。通過分析評估,選擇具有獲取方便、使用安排最佳和資金成本最低的籌資方案。
(一)籌資結(jié)構(gòu)分析
物業(yè)管理公司籌措資金的來源各有各的優(yōu)缺點。一般而言,銀行貸款手續(xù)比較簡便,利率較低,基本無發(fā)行費用,但銀行限制條件較多,使用貸款的風(fēng)險較大。發(fā)行股票不需支付固定利息,股本不要歸還,使用無風(fēng)險,但發(fā)行手續(xù)較繁,成本較高。發(fā)行債券有利于保證企業(yè)的控制權(quán),籌資成本較低,債息固定,而且是稅前支付并且較低,但使用債券風(fēng)險較大,會在還本付息期間給企業(yè)造成資金壓力。企業(yè)自籌資金來源兼?zhèn)淞松鲜龈鞣N資金的優(yōu)點,但一般數(shù)量有限,無法保證需求。所以,應(yīng)該選擇一個合理的籌資結(jié)構(gòu),使各種資金的組合達到風(fēng)險最小、獲取容易、成本最低的目的。
(二)籌資成本分析
銀行貸款的資金成本是利息,利用國外貸款還要支付承諾費,股票的資金成本是各年的股利加發(fā)行費用,而債券則是固定利息加發(fā)行費用。自籌資金可以不計成本。資金成本一般用各項成本占各自資金總額的比例來表示。在成本支出時間不一致時,可以執(zhí)行折現(xiàn)計算?；I資成本分析,主要是通過比較分析,選擇條件優(yōu)惠的資金來源,使綜合資金成本最低。
綜合資金成本的計算可以用加權(quán)平均法。在求出各項資金成本的基礎(chǔ)上,將其分別乘以各項資金占總資金的比重并相加,即得加權(quán)平均資金成本。
(三)資金使用結(jié)構(gòu)分析
籌集資金以后如何使用,實際上也是關(guān)系到資金成本的重要問題。資金的使用一方面應(yīng)當(dāng)按需要在不同的時間投入,另一方面應(yīng)考慮不同來源的資金如何進行適當(dāng)?shù)陌才?。由于資金需求往往是跨年度的,資金的實際使用應(yīng)該在必需的時候投入,以縮短資金占用時間。對于不同時期和不同成本的資金,應(yīng)考慮得當(dāng),長期投資應(yīng)用于固定資產(chǎn),短期資金應(yīng)用于流動資產(chǎn);資金成本低的先投入,成本高的后投入。根據(jù)這些原則,將不同的資金作不同的搭配,形成最佳的使用結(jié)構(gòu)。
(四)利率與匯率風(fēng)險分析
第9篇 應(yīng)急資金投入管理
安全生產(chǎn)資金投入保障制度為了進一步加強安全生產(chǎn)管理，確保對安全技術(shù)措施費使用的及時、到位，根據(jù)《安全生產(chǎn)法》并依據(jù)本公司《財務(wù)管理制度》的規(guī)定，結(jié)合本公司實際，特制訂本制度。
一、公司設(shè)立安全生產(chǎn)專項資金專戶，安全生產(chǎn)措施費專用于保障安全生產(chǎn)，實行?？顚Ｓ?，不得挪作他用；
二、安全生產(chǎn)措施費按計劃列入成本，安全生產(chǎn)措施費的使用必須立項，原則上由公司具體掌握。各種安全技術(shù)設(shè)備，由公司安全生產(chǎn)管理部門安排專業(yè)人員購買、驗收、管理，用于改善作業(yè)環(huán)境和機械設(shè)備的安全狀況等。安全生產(chǎn)措施費用根據(jù)勞動部、全國總工會發(fā)布《安全技術(shù)措施計劃的項目總名稱表》、《建筑施工安全檢查標準》制訂，其包括的范圍如下：
1、安全資料的編印、安全標志的購置及宣傳欄的設(shè)置（包括報刊、宣傳書籍、標語的購置）費用；
2、安全培訓(xùn)及教育費用；
3、職工勞動衛(wèi)生安全防護的費用；
4、安全用電的費用，包括：標準化電箱、電器保護裝置、電源線路的敷設(shè)、外電防護措施等；
5、起重設(shè)備及其他的安全防護設(shè)施（含警示標志）費用；
6、施工機具防護棚及其圍欄的安全保護設(shè)施費用；
7、水上、水下作業(yè)的救生設(shè)備、器材及臨邊防護、警示設(shè)施費用；
8、搶險應(yīng)急措施；
9、交通疏導(dǎo)、警示設(shè)施費用；
10、消防設(shè)施與消防器材的配置及保健急救措施費用；
11、安全網(wǎng)、安全帽、安全帶等防護用品的購置費用；
12、按國家、所在?。ㄗ灾螀^(qū)）、市規(guī)定的其它安全生產(chǎn)措施所涉及的費用。
三、公司對需具備安全生產(chǎn)條件所必須的資金投入，由公司安全管理部門或主要負責(zé)人確保資金的及時到位，正確使用，并對由于安全生產(chǎn)所必需的資金投入不足導(dǎo)致的后果承擔(dān)責(zé)任。
四、公司安全生產(chǎn)專項資金的支出由公司安全管理部門按計劃報批。
五、對不按規(guī)定使用措施費或安全措施落實不到位的部門，公司依照有關(guān)規(guī)章制度給予處分處罰。發(fā)生傷亡事故，危害職工身體健康的，應(yīng)首先追究有關(guān)人員的責(zé)任。
六、公司對于安全生產(chǎn)工作成績優(yōu)異的部門、班組、個人給予適當(dāng)獎勵，獎勵資金不使用公司安全生產(chǎn)專項資金。
第10篇 集團企業(yè)資金管理主管崗位職權(quán)
集團公司資金管理主管崗位職權(quán)
崗位使命
負責(zé)集團本部及全資子公司的資金調(diào)配、計劃制訂及資金運作。
主要崗位職責(zé)
負責(zé)解釋集團公司及成員企業(yè)費用、現(xiàn)金、報銷規(guī)定;
負責(zé)編制集團公司內(nèi)部資金報表;
負責(zé)為集團公司及成員企業(yè)統(tǒng)一開立賬戶,并實施賬戶間的資金劃轉(zhuǎn)和結(jié)算;
負責(zé)根據(jù)相關(guān)法規(guī),代表集團公司做好對成員企業(yè)貸款發(fā)放、貸款本金、利息的催收和回收以及貸款項目跟蹤工作;根據(jù)國家政策,經(jīng)集團公司領(lǐng)導(dǎo)批準,辦理對成員企業(yè)的擔(dān)保以及項目跟蹤工作;
負責(zé)對各成員企業(yè)債務(wù)、擔(dān)保和抵押情況進行跟蹤、統(tǒng)計分析;對整個集團公司的債務(wù)、擔(dān)保和抵押情況進行匯總分析;
負責(zé)收集、研究國內(nèi)外市場信息,對集團公司的資金調(diào)配、計劃制訂及資金運作提出建議;
負責(zé)具體實施集團公司資金運作方案;
負責(zé)通知收到各單位的賬款情況,答復(fù)各單位銀行賬務(wù)查詢;
負責(zé)執(zhí)行國家及集團公司財會清算相關(guān)制度,管理集團公司資金清算日常工作和收付款業(yè)務(wù)的順利進行;
負責(zé)集團公司進行外匯申領(lǐng)工作;
負責(zé)資金管理檔案的歸檔及文書處理。
主要管理權(quán)限
在工作職責(zé)范圍內(nèi),對集團本部資金管理的工作有建議權(quán)
在資金管理工作范圍內(nèi),有權(quán)要求相關(guān)人員給予配合
第11篇 物業(yè)維修資金使用管理作業(yè)指導(dǎo)書
1.0目的
規(guī)范物業(yè)公司啟動專項維修資金工作程序。
2.0適用范圍
適用于物業(yè)公司啟動專項維修資金工作。
3.0相關(guān)文件
3.1《北京市專項維修資金使用管理辦法(試行)》
3.2《住宅專項維修資金管理辦法》(中華人民共和國建設(shè)部、財政部令第165號)
3.3北京市昌平區(qū)**苑小區(qū)業(yè)主委員會:《北京市昌平區(qū)**苑小區(qū)專項維修資金使用管理實施細則》(2006年7月29日)
3.4北京市昌平區(qū)**西苑小區(qū)業(yè)主委員會:《北京市昌平區(qū)**西苑維修資金使用管理制度》(2006年7月28日)
3.5北京市昌平區(qū)**東苑、北苑、中苑小區(qū)業(yè)主委員會:《北京市昌平區(qū)**東苑、北苑、中苑小區(qū)業(yè)主委員會專項維修資金使用管理制度》(2006年7月29日)
4.0職責(zé)
4.1社區(qū)服務(wù)辦公室負責(zé)核實專項維修資金的歸集、分戶情況;財務(wù)部負責(zé)向社區(qū)服務(wù)辦公室提供所需情況、數(shù)據(jù)。
4.2社區(qū)服務(wù)辦公室配合銀行做好業(yè)主查詢卡的發(fā)放工作。
4.3社區(qū)服務(wù)辦公室負責(zé)公司專項維修資金領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)的'專項工作小組'(以下簡稱'工作組')日常工作的組織安排。
4.4專業(yè)公司提出大修計劃,組織維修預(yù)算、施工方案等資料。
4.5物業(yè)管理部、總工程師辦公室負責(zé)對大修計劃進行審核,選擇施工單位、確定費用預(yù)算。
4.6社區(qū)服務(wù)辦公室將大修計劃告知業(yè)委會并協(xié)助業(yè)委會組織召開業(yè)主大會,組織文字材料。
4.7經(jīng)營管理處負責(zé)協(xié)助召開業(yè)主大會。
4.8專業(yè)公司和有關(guān)部門負責(zé)簽署維修合同。
4.9物業(yè)管理部負責(zé)向政府小區(qū)辦備案工作。
4.10財務(wù)部負責(zé)維修費預(yù)支、收款、結(jié)算工作。
4.11專業(yè)公司負責(zé)維修項目的施工監(jiān)督、檢查、辦證工作。
4.12公司各管理部門負責(zé)監(jiān)督相關(guān)部門工作的落實。
5.0社區(qū)服務(wù)辦公室工作程序
5.1資料學(xué)習(xí)培訓(xùn)階段
5.1.1社區(qū)服務(wù)辦公室負責(zé)牽頭組織,物業(yè)管理部、質(zhì)量管理部、電梯管理公司、經(jīng)營管理處根據(jù)不同的分工進行培訓(xùn);
5.1.2學(xué)習(xí)'3.0相關(guān)文件'所列法規(guī)及文件;
5.1.3學(xué)習(xí)相關(guān)部門出具的《核查報告》;
5.1.4特種設(shè)備檢測所出具的《特種設(shè)備定期檢測報告》;
5.1.5學(xué)習(xí)相關(guān)專業(yè)知識。
5.2協(xié)助業(yè)委會召開委員會會議準備階段
5.2.1社區(qū)服務(wù)辦公室負責(zé)將涉及范圍內(nèi)業(yè)主的《專項維修資金劃轉(zhuǎn)清冊》、《支用維修資金分戶明細表》下載成冊;
5.2.2與經(jīng)營管理處、財務(wù)部就業(yè)主姓名、住宅面積、歸集資金等業(yè)主資料進行核對;
5.2.3社區(qū)服務(wù)辦公室根據(jù)提供的維修預(yù)算,作出《支用維修資金分戶明細表(預(yù)算)》;
5.2.4將《小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備大修需使用住宅專項維修資金的函》提交業(yè)主委員會;
5.2.5將維修計劃、費用預(yù)算、核查報告、施工單位資質(zhì)、《支用維修資金分戶明細表(預(yù)算)》提交業(yè)主委員會;
5.2.6社區(qū)服務(wù)辦公室負責(zé)就召開業(yè)主委員會會議及會議議程、所需材料和業(yè)委會主任溝通。材料包括:向業(yè)委會提交的《關(guān)于啟用維修資金的告知函》,鑒定部門出具的《核查報告》,《維修計劃》、《費用預(yù)算》、《施工單位資質(zhì)》、《專項維修資金分戶明細》、《專項維修資金劃轉(zhuǎn)清冊》等。
5.3召開業(yè)主委員會會議階段
5.3.1由業(yè)委會主任提議、全體委員參加、居委會主任列席的專項維修資金使用專題會;
5.3.2由物業(yè)公司向全體委員出示使用維修資金的相關(guān)材料;
5.3.3由業(yè)委會主任作出《使用維修資金的議案》、《委托書》、《召開業(yè)主大會的方法》等提議;
5.3.4組織、推選涉及范圍內(nèi)業(yè)主代表組成'維修工程項目監(jiān)督小組';
5.3.5全體業(yè)委會委員表決、簽字,居委會主任監(jiān)督簽字;
5.3.6形成業(yè)主委員會決議。
5.4材料公示階段
5.4.1社區(qū)服務(wù)辦公室制作公示資料。
5.4.2經(jīng)營管理處協(xié)助社區(qū)服務(wù)辦公室在涉及范圍內(nèi)張貼公示資料。
5.4.3公示資料包括:《業(yè)主委員會召開業(yè)主大會的決議》、《核查報告》、《施工計劃》、《維修單位資質(zhì)》、《施工單位維修費用預(yù)算》、《預(yù)算費用分攤明細》、《維修項目工程領(lǐng)導(dǎo)小組》、《召開業(yè)主大會的方法》、《委托書》等。
5.4.4公示10天拍成照片留存。公示后將公示資料匯集成冊備查。
5.5入戶表決階段
5.5.1配合業(yè)委會、居委會進行宣傳;
5.5.2制作表決卡,與經(jīng)營管理處做好入戶準備;
5.5.3協(xié)助經(jīng)營管理處組織人員入戶發(fā)放、回收表決卡;
5.5.4對表決卡進行統(tǒng)計匯總;
5.5.5由業(yè)委會委托居委會、業(yè)主代表對表決結(jié)果進行抽查、確認,出具證明。
5.5.6協(xié)助業(yè)主委員會對表決結(jié)果進行公示。
6.0辦理行政備案程序
6.1由物業(yè)管理部對以下資料進行審核:《支用維修資金申請》、《專項維修資金預(yù)支用備案表》、《施工合同》、《施工單位營業(yè)執(zhí)照》、《資質(zhì)證書》、《工程費用預(yù)算》、《鑒定報告》、《小區(qū)公示結(jié)果證明》、《業(yè)主決議(含統(tǒng)計結(jié)果)》、業(yè)委會出具的《同意使用維修資金的決議》、《維修費用分攤明細表》、《任務(wù)單》、《支取匯總表》、《支取清冊》、《承諾書》。
6.2由社區(qū)服務(wù)辦公室負責(zé)網(wǎng)上備案。
6.3物業(yè)管理部帶以上材料到地區(qū)辦事處及區(qū)、市建委小區(qū)辦辦理備案手續(xù)。
7.0費用預(yù)支程序
7.1由財務(wù)部對《維修費用分攤情況》進行審核;
7.2由財務(wù)部向銀行提交《支用維修資金申請》、《專項維修資金預(yù)支用備案表》、《施工合同》、《施工單位營業(yè)執(zhí)照》、《資質(zhì)證書》、《工程費用預(yù)算》,相關(guān)部門出具的《核查報告》、《小區(qū)公示結(jié)果證明》、《業(yè)主決議(含統(tǒng)計結(jié)果)》、《同意使用維修資金的決議》、《維修費用分攤明細表》、《任務(wù)單》、《支取匯總表》、《支取清冊》、《承諾書》等材料,到銀行辦理資金預(yù)支手續(xù)。
8.0維修施工程序
8.1由物業(yè)公司相關(guān)部門和工程項目領(lǐng)導(dǎo)小組對施工進行監(jiān)督。
8.2施工現(xiàn)場明示施工單位、施工時間、安全提示等。
8.3施工單位遵守政府相關(guān)施工要求及規(guī)范。
8.4施工完成后物業(yè)公司組織專業(yè)人員及工程項目領(lǐng)導(dǎo)小組成員進行工程竣工驗收,根據(jù)施工驗收情況報質(zhì)量檢測機構(gòu)檢測。
8.5相關(guān)部門出具《工程驗收合格證》及《工程費用決算單》。
8.6對施工過程影像資料留檔。
9.0工程費用結(jié)算程序
9.1工程竣工驗收合格后由財務(wù)部到銀行辦理資金結(jié)算手續(xù);
9.2需準備以下材料:《維修費用結(jié)算單》、《維修費用發(fā)票》、根據(jù)工程結(jié)算單出具的《維修費用分攤明細》、《費用結(jié)算分戶調(diào)整表》。
10.0材料備案程序
對以上所有涉及材料整理后備案存檔,電子版檔案、紙媒介檔案(兩份,業(yè)委會留存一份)分別存檔。
11.0工作考核
啟用公共維修資金工作考核納入公司工作考核體系。
12.0需存檔的文件或資料
12.1《業(yè)主委員會召開業(yè)主大會的決議》
12.2《核查報告》
12.3《施工計劃》
12.4《施工單位資質(zhì)證書》
12.5《施工單位營業(yè)執(zhí)照》
12.6《施工合同》
12.7《施工單位維修費用預(yù)算》
12.8《支取維修資金分攤明細》
12.9《維修項目工程領(lǐng)導(dǎo)小組》
12.10《維修項目工程領(lǐng)導(dǎo)小組對費用預(yù)算進行審查的公告》
12.11《業(yè)主大會表決形式》
12.12《支用維修資金申請》
12.13《專項維修資金預(yù)支用備案表》
12.14由業(yè)委會審核后的《工程費用預(yù)算》
12.15相關(guān)部門出具的《鑒定報告》
12.16《小區(qū)公示結(jié)果證明》
12.17《業(yè)主決議(含統(tǒng)計結(jié)果)》
12.18專項維修資
金管理系統(tǒng)打印的《任務(wù)單》、《支取匯總表》、《支取清冊》
12.19《承諾書》
12.20《工程驗收合格證》
12.21《工程費用決算單》
12.22《費用發(fā)票復(fù)印件》
12.23《維修費用分攤明細》
12.24《費用結(jié)算分戶調(diào)整表》
第12篇 某項目資金管理作業(yè)指導(dǎo)書
項目資金管理作業(yè)指導(dǎo)書
1.作業(yè)目的
房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型的行業(yè),資金是企業(yè)的血脈,資金管理是財務(wù)管理的重要環(huán)節(jié),也是項目成功開發(fā)的必要保證。良好的資金管理能力,也是企業(yè)綜合實力的體現(xiàn),保證企業(yè)的資金富余時不閑置,困難時不短缺,始終維持最佳的現(xiàn)金保有量,是企業(yè)資金管理的重要目標。
2.主管崗位 總會計師
主辦崗位資金管理
3.緊前工作條件
從取得土地使用權(quán)和相關(guān)土地技術(shù)指標開始到項目。
4.作業(yè)描述
4.1編制資金計劃
4.1.1 總投資估算
房地產(chǎn)項目總投資包括直接成本、期間費用及稅金。項目直接成本主要參考可行性研究報告,根據(jù)項目進展情況可以進行調(diào)整。期間費用可根據(jù)歷史經(jīng)驗估計,營業(yè)費用一般不超過銷售額的3%(普通住宅約1-2%,別墅項目略高)。管理費用與項目規(guī)模、人員編制、建設(shè)工期等因素有關(guān),一般控制在建安投資的3%(本企業(yè)歷年人均管理費用是個很重要的參數(shù))。利息支出可簡化計算,每年應(yīng)計利息=(年初借款本息累計+本年借款額/2)*年利率。稅金包含營業(yè)稅及附加、土地增值稅、所得稅等(具體稅種及稅率以當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)為準)。
需要注意的是,在通貨膨脹期間,當(dāng)項目持續(xù)周期較長時,需考慮物價上漲因素,避免因投資估算不足造成資金鏈斷裂。
4.1.2資金支付計劃
總投資估算一經(jīng)確定,即可編制分年度投資計劃,形成項目的用款需求。編制依據(jù)有已簽訂合同的付款條款,政府部門的報批報建規(guī)定,費用支出計劃,房產(chǎn)預(yù)售預(yù)繳稅金的規(guī)定等。資金支付計劃應(yīng)滾動編制,自當(dāng)月起12個月以內(nèi)的計劃盡量細化到月份(尤其是3個月以內(nèi)),以更好的指導(dǎo)資金籌措,以后年度可按季或年編制。為便于計劃的動態(tài)調(diào)整,應(yīng)及時進行實際付款與計劃付款的對比分析,當(dāng)月未付款項自動順延至以后月份。與工程進度有關(guān)的付款計劃應(yīng)得到項目經(jīng)理的確認。
4.1.3資金回籠計劃
為控制貸款規(guī)模,使資金流入與流出相匹配,保持最佳現(xiàn)金保有量,銷售管理崗位應(yīng)及時提供資金回籠計劃。根據(jù)項目的資金支付和回籠計劃編制項目的籌資計劃。當(dāng)項目實際資金回籠與計劃不符時,需隨時對后期的資金回籠計劃進行調(diào)整。
4.2選擇籌資方案
項目投資的資金來源主要有自有資金(資本金加股東集資)、銀行貸款、預(yù)售房款等。根據(jù)銀行現(xiàn)行的房地產(chǎn)項目融資辦法,項目的自有資金必須達到總投資的30%,而且四證齊全才能發(fā)放貸款,即使獲得貸款也要接受銀行監(jiān)管,進行封閉式運作,回籠資金按一定比例優(yōu)先償還銀行貸款。通常情況下,項目前期從土地獲得到辦好四證,是以自有資金為主,從四證取得到獲準預(yù)售以銀行貸款為主,預(yù)售以后現(xiàn)金流逐步由負轉(zhuǎn)正,以回籠房款平衡資金流出。
根據(jù)公司信用等級的不同,銀行貸款有信用貸款、抵押貸款、擔(dān)保貸款等方式,單純的項目公司多采用抵押貸款,貸款成本較高,為辦理在建工程抵押需支付相應(yīng)的評估費、公證費、財產(chǎn)保險費等手續(xù)費。
在銀行貸款以外,項目公司可以考慮的融資方式還有房地產(chǎn)信托計劃,地產(chǎn)投資基金,多方委托貸款等,一般用于取得四證以前的資金籌措。但這些方式往往成本更高,受到的政策限制更為嚴格。
4.3分析償債能力
為確保項目借款能按時還本付息,維護公司的信用等級,應(yīng)對項目的償債能力進行分析,保持項目的現(xiàn)金流始終為正。以下計算表格可供參考。
項目償債能力分析表
金額單位:萬元 第1年 第2年 第n年 合計
一、本年借款
1. 年初借款本息累計
2. 本年借款
3. 本年應(yīng)計利息
二、本年還本付息
1. 本年償還本金
2. 本年支付利息
三、償還借款的資金來源
1. 自有資金
2. 預(yù)售房款
3. 其他
四、現(xiàn)金盈余
項目貸款
1.作業(yè)目的
在總投資估算的基礎(chǔ)上,按照項目的開發(fā)進度計劃確定項目各階段的資金需求。按照資金來源的可靠性、融資成本的高低、融資風(fēng)險的大小,選擇資金渠道。就目前階段而言,銀行貸款仍是開發(fā)房地產(chǎn)項目主要的資金來源,尤其是在取得土地權(quán)證,到預(yù)售之前的開發(fā)階段,缺口資金往往通過銀行貸款解決。其目的就是為了充分發(fā)揮財務(wù)杠桿的作用,利用債務(wù)資金提高自有資金的收益率。
2.批準崗位 董事長(或授權(quán)總經(jīng)理):批準貸款和抵押。
主管崗位 總會計師:審核融資計劃,落實融資銀行,簽署貸款合同。
主辦崗位 資金管理:編制融資計劃,收集和報送資料,貸款談判,辦理抵押手續(xù),建立貸款臺帳,按期還本付息。
3.作業(yè)描述
3.1 本主辦崗位編制項目資金計劃,合理安排收支結(jié)點,提出融資方案,經(jīng)總會計師審核批準。
3.2 按照貸款銀行的要求,由本主辦崗位收集報送資料:
3.2.1 資本金達到項目總投資35%或以上的證明;
3.2.2三級以上的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書;
3.2.3信用等級證書;
3.2.4 經(jīng)年檢的貸款卡和在貸款銀行開立的銀行帳號;
3.2.5 已納入地方商品房建設(shè)計劃的立項批文;
3.2.6《房地產(chǎn)權(quán)證(土地部分)》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》;
3.2.7資金封閉運作方案;
3.2.8項目可行性研究報告;
3.2.9 項目的規(guī)劃設(shè)計文本;
3.2.10 項目重大的經(jīng)濟合同,包括土地使用權(quán)出讓合同、總承包合同、營銷策劃合同等;
3.2.11 企業(yè)基本情況資料及財務(wù)資料。
3.3 貸款談判:明確借款總額、期限、優(yōu)惠利率、保證方式(抵押或擔(dān)保)、用款和還款計劃、抵押物評估價值等。
3.4貸款談判的雙方意見一致后,由總會計師在公司行政辦公會議上提請審議,如貸款數(shù)額超過董事會授權(quán)額度的尚需報董事會審批。
3.5 經(jīng)貸款銀行內(nèi)部貸審會審批同意后,由總會計師代表公司與貸款銀行簽訂貸款合同,本主辦崗位協(xié)助辦理抵押登記手續(xù)。
3.6 根據(jù)公司資金情況和項目回籠情況,調(diào)整借貸計劃,及時與貸款銀行溝通協(xié)調(diào),辦理相關(guān)手續(xù)。
3.7 貸款到期付清,及時辦理合同終止手續(xù)。如需展期,仍須由總會
計師提請公司行政會議審批。
4.貸款擔(dān)保
銀行一般要求項目公司以項目抵押來鎖定風(fēng)險(在建工程抵押費用較高),個別情況下銀行會根據(jù)項目的性質(zhì)、開發(fā)單位的資信等因素允許由實力較強、有代償能力的公司提供擔(dān)保。
4.1 項目分階段抵押
4.1.1土地使用權(quán)抵押:在開發(fā)單位支付全部土地使用權(quán)出讓金,獲得《房地產(chǎn)權(quán)證(土地部分)》后,辦理土地使用權(quán)抵押登記手續(xù);
4.1.2房屋期權(quán)抵押:在項目建設(shè)開發(fā)投資總額完成25%以上,具備房屋期權(quán)抵押條件時,可辦理房屋期權(quán)抵押手續(xù),將房屋期權(quán)連同土地使用權(quán)一并抵押。
4.1.3現(xiàn)房抵押:工程已竣工驗收,開發(fā)單位獲得大產(chǎn)證后,將房屋期權(quán)抵押轉(zhuǎn)為商品房現(xiàn)房抵押。
5.貸款額度
項目貸款額度的確定取決于抵押物的價值,房屋期權(quán)價值是以抵押時投入該項目的土地使用權(quán)出讓金、拆遷安置補償費、已支付的工程款(不包括預(yù)付款、庫存材料與設(shè)備)的總和估算而得。
以房屋期權(quán)作為抵押的貸款,貸款額度一般不會高于抵押物價值的50%,以房地產(chǎn)現(xiàn)房作為抵押的貸款,貸款額度一般不會高于抵押物價值的70%。
6.貸款發(fā)放
6.1在發(fā)放貸款前,公司與貸款銀行簽訂《財務(wù)監(jiān)管協(xié)議》,項目公司在貸款銀行開立保證金帳戶、監(jiān)管帳戶及結(jié)算帳戶,保證金帳戶和監(jiān)管帳戶需預(yù)留信貸員印鑒,確保貸款資金在項目建設(shè)范圍內(nèi)封閉運作。保證金帳戶核算貸款資金,監(jiān)管帳戶核算借款人投入的自籌資金和項目回籠資金。
6.2貸款銀行確定貸款額度后,按照項目實際用款需求分次將貸款資金劃入保證金帳戶。
