永安地產(chǎn)資金管理程序
安永地產(chǎn)資金管理程序
1.制定左右決策的財(cái)務(wù)管理體系
要點(diǎn)1:理財(cái)滲透到開發(fā)、生產(chǎn)經(jīng)營的每一個(gè)環(huán)節(jié)開發(fā)任何一個(gè)項(xiàng)目必須以經(jīng)濟(jì)效益為主要的 指標(biāo),決策的正確與否,開發(fā)行業(yè)比其他多數(shù)行業(yè)更重要。而做好決策,關(guān)鍵是算清開發(fā)各個(gè) 環(huán)節(jié)中的資金運(yùn)行情況,投入多少,運(yùn)行時(shí)間,貨幣在不同時(shí)間內(nèi)價(jià)值的調(diào)整、回收期、回收 量、資金在某處環(huán)節(jié)的滯留和損耗,最低收益和最高收益區(qū)間,一句話,理財(cái)活動(dòng)要滲透到?jīng)Q 策中每個(gè)環(huán)節(jié),做到每個(gè)環(huán)節(jié)筆筆有賬,任何一項(xiàng)活動(dòng)都有可靠的依據(jù),這是保證開發(fā)取得經(jīng) 濟(jì)效益的必備條件。
要點(diǎn)2:決定各個(gè)環(huán)節(jié)預(yù)測(cè)準(zhǔn)確性的理財(cái)首先,對(duì)當(dāng)前國家、省、市對(duì)開發(fā)行業(yè)的政策予以充 分的研究和估計(jì)。其次是環(huán)境,能從總體上把握和預(yù)測(cè)自己現(xiàn)在開發(fā)的地點(diǎn),現(xiàn)在和將來的環(huán) 境變化和走向,并據(jù)此決定建房的檔次和結(jié)構(gòu),預(yù)測(cè)房屋購買者的層次和需求,是決策和投入 資產(chǎn)的重要環(huán)節(jié)。第三是市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng),充分考慮當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)各種房屋的需求量,哪些地點(diǎn) 和環(huán)境、戶型有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力,預(yù)測(cè)投入資金回收期,也是開發(fā)決策的重要因素。
要點(diǎn)3:理財(cái)對(duì)資金籌集和運(yùn)用方式的影響開發(fā)資金的籌集不外自籌、集籌、貸款、發(fā)放債券 和增大應(yīng)付款幾個(gè)方面,在這些方式中,如有較多的自有流動(dòng)資金當(dāng)然是適當(dāng)增加應(yīng)付款,而 最好不要集資和發(fā)放債券,尤其是房屋開發(fā)周期長、風(fēng)險(xiǎn)大,更要謹(jǐn)慎行事。
要點(diǎn)4:理財(cái)?shù)闹匾罁?jù):市場(chǎng)變化市場(chǎng)變化主要包括三個(gè)方面的變化:政策變化;社會(huì)各階 層的需求;普遍的收入水平。
2.安永房產(chǎn)資金策劃的“空手道”
要點(diǎn)1:資金管理的原則用“一文及十文”的思想,節(jié)約現(xiàn)金是最安全的。如果運(yùn)作得當(dāng),銷 售順利,自有資金保需就夠了,什么時(shí)候要用錢,心中應(yīng)該有數(shù)。對(duì)回款的速度要有保守的估 計(jì)。
要點(diǎn)2:“空手道”的要訣,見圖1、圖2
圖1
避免出現(xiàn)問題的另一要訣是:對(duì)回款的速度要有保守的估計(jì)。一棟樓的客戶中一次性付款方式 的占到30%―40%,采用按揭的一般是50%―60%按揭一般是七成或者八成;加上剛剛簽約的,算 下來實(shí)際上這部分只能收到銷售額的15%的錢,加上一次性付款的,整棟樓賣掉之后收到的錢還 不到一半。這對(duì)開發(fā)第二棟樓的影響是相當(dāng)大的。有些公司的第二個(gè)項(xiàng)目做的不夠漂亮就是這 個(gè)緣故。
用錢的高峰主要在三個(gè)階段:辦土地證和銷售證的時(shí)候(沒有銷售證難免會(huì)讓客戶心存疑慮, 有損項(xiàng)目形象);封頂之前(封頂之后馬上要上設(shè)備,電梯、裝修等等,不準(zhǔn)備好錢有可能直 接導(dǎo)致停工);入伙之前(如果不與人結(jié)賬,得不到承建商的配合,入伙很費(fèi)勁)如果出現(xiàn)開 盤后長期沒錢交土地出讓金或者是封頂之后沒錢再接著蓋導(dǎo)致工程停下來的情況,“空手道” 就算失敗了。
關(guān)于成本運(yùn)營的兩個(gè)忠告:不要小瞧回扣的利害。采購班底是應(yīng)該直接向董事長匯報(bào)的,可以 將壓下價(jià)格省出的錢獎(jiǎng)勵(lì)給采購者以保證采購者的忠心。地產(chǎn)界有的公司聘請(qǐng)了工程測(cè)量行為 作為顧問,買手的月薪開到萬元以上,可見對(duì)采購中成本控制的重視。
可以用十套房子抵換價(jià)值一千萬的裝修,房子抵押給銀行就可以換得七百萬的現(xiàn)金。裝修公司 將房子拿去出租,租金正好可以還給銀行做利息。外墻、電梯等等都可以這樣做?，F(xiàn)在大家業(yè) 務(wù)不多,有業(yè)務(wù)又怕追不回款,以物換物是可令大家放心的選擇。策劃中最重要的就是成本和 利潤。把成本也轉(zhuǎn)換銷售,從而降低成本贏取利潤。這就是以物換物思路。
3.提高安永財(cái)務(wù)管理水平的訣竅
訣竅一:緊掘兩大棄取點(diǎn)第一,為銀行打工的棄取點(diǎn),近年一些開發(fā)企業(yè)由于開發(fā)規(guī)模大, 貸款長期不能歸還,本息越滾越大,惡性循環(huán),為還貸款而爭(zhēng)扎,為銀行打工。作為一個(gè)開發(fā) 企業(yè),銀行貸款必須保證在一個(gè)合適的規(guī)模,在不斷降低資產(chǎn)負(fù)債率的基礎(chǔ)上,對(duì)于貸款額度 大的單位,要壓縮戰(zhàn)線,?？顚Ｓ?必須有可行的還貸計(jì)劃和措施,這樣的企業(yè)甚至“還貸就 是效益”。企業(yè)為銀行打工的棄取點(diǎn)應(yīng)放在資金回報(bào)與貸款利息之差的比較上,如果是逆差則 寧可不開發(fā)也不打工。第二,掌握資金時(shí)間價(jià)值規(guī)律,合理投入和回收資金,資金時(shí)間價(jià)值規(guī) 律就是資金在不同的時(shí)間上具有不同的價(jià)值。安永決策層應(yīng)該注意并運(yùn)用資金時(shí)間價(jià)值規(guī)律, 使資金不斷增值,減少消耗。實(shí)際運(yùn)用中主要在兩個(gè)方面:合理投入、適時(shí)回收。合理投入, 就是指在投入資金的每一環(huán)節(jié)上都要計(jì)算產(chǎn)出或回收的時(shí)間效益,比如此時(shí)為商品房銷售旺期 ,且地點(diǎn)環(huán)境較好需求量大,則可大投快建急收,力爭(zhēng)縮短資金回收期,減少貸款利息,爭(zhēng)取 更大效益,反之,則要觀望、少投、等待市場(chǎng)好轉(zhuǎn),創(chuàng)造營銷環(huán)境。適時(shí)回收主要是指已建成 的商品房,在銷售受阻、商品房積壓的情況下,是否降價(jià),如何降價(jià)或干脆原價(jià)等待的決策。 根據(jù)未來銷售收入折現(xiàn)值的數(shù)量與現(xiàn)時(shí)降價(jià)之差來衡量決策,如未來銷售折現(xiàn)值小于現(xiàn)時(shí)降價(jià) 銷售價(jià),則堅(jiān)決降價(jià)銷售收回資金,以利再戰(zhàn),否則,有可能越陷越深,加大損失。反之亦然 。
訣竅二:列表匯總、資料分析
