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第1篇 物業(yè)顧問管理經(jīng)濟(jì)責(zé)任制
物業(yè)項目顧問管理經(jīng)濟(jì)責(zé)任制
為提高顧問咨詢服務(wù)質(zhì)量,增強咨詢顧問的工作責(zé)任感,明確顧問項目組各相關(guān)人員的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系,引入激勵機制,完成目標(biāo),確?？蛻魸M意。特制定顧問管理經(jīng)濟(jì)責(zé)任制:
一、顧問項目采用目標(biāo)管理法,公司采用經(jīng)濟(jì)手段對目標(biāo)的實現(xiàn)加以控制。
二、顧問項目的工作目標(biāo)(質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)、成本目標(biāo)、顧問費收取目標(biāo))由咨詢部、財務(wù)部根據(jù)合同及定額計算制定。項目時間較長時,制定階段目標(biāo)。
三、全部顧問工作由顧問團(tuán)、駐場顧問兩部分人員協(xié)作完成。不派駐場顧問的項目,由咨詢部代表顧問團(tuán)成員,與公司簽訂'項目目標(biāo)管理責(zé)任書'。有駐場顧問的項目,由駐場經(jīng)理代表駐場人員與公司簽訂'項目目標(biāo)管理責(zé)任書'。
四、項目完成目標(biāo),顧問團(tuán)、駐場人員按'項目目標(biāo)管理責(zé)任書'中規(guī)定的辦法提取獎金。顧問團(tuán)人員的獎金按工時進(jìn)行分配。駐場人員的獎金由駐場經(jīng)理進(jìn)行分配。
五、未完成目標(biāo)或階段目標(biāo),按責(zé)任書的約定,對項目服務(wù)人員進(jìn)行處罰。
第2篇 萬科物業(yè)顧問項目管理程序
vk物業(yè)顧問項目管理程序
1.目的
指導(dǎo)顧問項目開展工作,規(guī)范顧問項目運作流程。
2.范圍
適用于公司物業(yè)管理顧問項目運作管理。
3.職責(zé)
部門/崗位工作內(nèi)容
顧問經(jīng)營部負(fù)責(zé)拓展物業(yè)管理顧問業(yè)務(wù)、項目運作管理及按合同約定組織實施物業(yè)管理顧問服務(wù)。
負(fù)責(zé)組織編制常駐期前的顧問書、建議函。
顧問項目經(jīng)理負(fù)責(zé)編制《常駐期顧問書提交計劃表》。
顧問現(xiàn)場項目組負(fù)責(zé)常駐期顧問書、建議函的編制工作。
顧問項目現(xiàn)場操作。
相關(guān)部門負(fù)責(zé)顧問項目各顧問書、建議函的審批。
品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)組織顧問監(jiān)察期的工作實施。
根據(jù)合同要求定期進(jìn)行顧問服務(wù)質(zhì)量調(diào)查。
4.方法和過程控制
4.1顧問業(yè)務(wù)拓展
4.1.1顧問經(jīng)營部負(fù)責(zé)開展公司顧問業(yè)務(wù)的拓展工作,包括業(yè)務(wù)接洽、項目考察、簽約組織等。
4.1.2顧問經(jīng)營部應(yīng)組織對意向合作單位及項目進(jìn)行考察,對其企業(yè)資信、項目開發(fā)建設(shè)合法性、項目物業(yè)類型、開發(fā)規(guī)模、開發(fā)進(jìn)度、周邊環(huán)境、顧問服務(wù)需求及所在地物業(yè)管理市場情況等進(jìn)行調(diào)查,由委托方填寫《物業(yè)管理顧問項目信息記錄表》。
4.2顧問合同簽訂
4.2.1與客戶確定合作意向后,顧問經(jīng)營部負(fù)責(zé)填寫《策劃方案/合同評審記錄表》,和《物業(yè)管理顧問項目信息記錄表》一起提交相關(guān)部門,按《合同管理程序》組織合同評審。
4.2.2 顧問合同簽訂按《合同管理程序》規(guī)定執(zhí)行。
4.3常駐顧問期開始前工作
4.3.1合同簽訂后15個工作日內(nèi),由顧問經(jīng)營部負(fù)責(zé)向合作方提交常駐顧問期前的顧問服務(wù)工作計劃,并負(fù)責(zé)組織實施。需要公司其他部門配合的,顧問經(jīng)營部填寫《顧問工作配合需求表》發(fā)送至相關(guān)部門審核。
4.3.2顧問經(jīng)營部應(yīng)至少提前三個月,將合同規(guī)定的項目進(jìn)駐時間知會人力資源部,由人力資源部組織進(jìn)行項目經(jīng)理及項目助理的甄選工作。并至少提前一個月,將最終確切的項目組進(jìn)駐現(xiàn)場時間知會人力資源部,由人力資源部確定項目人選,并于進(jìn)駐現(xiàn)場前七個工作日完成項目組人員崗前培訓(xùn)。
4.3.3顧問經(jīng)營部于項目組進(jìn)駐現(xiàn)場前,與相關(guān)部門對接,準(zhǔn)備好進(jìn)駐所需的文件資料與辦公物品。
4.3.4項目組進(jìn)駐現(xiàn)場,須由公司總經(jīng)理助理以上領(lǐng)導(dǎo)(含總經(jīng)理助理)帶領(lǐng)前往,并于正式進(jìn)駐當(dāng)日舉行現(xiàn)場顧問服務(wù)說明會。
4.4提供常駐期顧問服務(wù)
4.4.1顧問服務(wù)提供過程中,現(xiàn)場項目組視工作需要可申請公司專業(yè)人士赴項目現(xiàn)場配合開展工作。由現(xiàn)場項目組填寫《顧問工作配合需求表》,經(jīng)顧問經(jīng)營部經(jīng)理審核后,報相關(guān)部門審核。
4.4.2常駐顧問期內(nèi),品質(zhì)管理部每二個月應(yīng)向合作方進(jìn)行一次顧問服務(wù)滿意度調(diào)查,調(diào)查結(jié)果發(fā)送品質(zhì)管理部備案,并將調(diào)查結(jié)果知會顧問經(jīng)營部。
4.4.3常駐顧問期結(jié)束時,須由公司總經(jīng)理助理以上領(lǐng)導(dǎo)(含總經(jīng)理助理)前往項目現(xiàn)場,召開項目現(xiàn)場服務(wù)結(jié)束說明會。
4.4.4常駐顧問期結(jié)束后三個工作日內(nèi),顧問經(jīng)營部將顧問合同約定的顧問監(jiān)察頻次及時間安排知會品質(zhì)管理部,由品質(zhì)管理部組織實施顧問監(jiān)察服務(wù)。
4.4.5常駐顧問期內(nèi),如存在拖欠顧問款,顧問組應(yīng)每月報送部門經(jīng)理、分管理領(lǐng)導(dǎo)及財務(wù)部。
4.5合作方人員赴公司培訓(xùn)
4.5.1合作方人員赴公司培訓(xùn)前,由顧問經(jīng)營部提前15個工作日將培訓(xùn)時間、人員資料等信息知會人力資源部。
4.5.2人力資源部統(tǒng)籌安排培訓(xùn)事項,顧問經(jīng)營部及公司其他部門協(xié)助人力資源部開展該項工作。
4.5.3人力資源部應(yīng)于培訓(xùn)開始前提前七天完成對學(xué)員的培訓(xùn)需求調(diào)查,并根據(jù)調(diào)查結(jié)果安排、調(diào)整課程及講師。
4.5.4人力資源部應(yīng)對培訓(xùn)效果進(jìn)行調(diào)查與評估,并向合作方提供評估結(jié)果及培訓(xùn)學(xué)員的能力評估資料。
4.6提供監(jiān)察期顧問服務(wù)
4.6.1在完成監(jiān)察期現(xiàn)場審核后,現(xiàn)場審核人應(yīng)在5個工作日內(nèi)完成監(jiān)察報告,經(jīng)品質(zhì)管理部批準(zhǔn)后,由顧問經(jīng)營部提交至合作方。
4.7顧問書及建議函審批管理
4.7.1常駐顧問期顧問書及建議函編制、審核方法
4.7.1.1項目組經(jīng)理在項目進(jìn)駐七個工作日前,編制《常駐期顧問書提交計劃表》,經(jīng)顧問經(jīng)營部經(jīng)理審核后,交由分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。
4.7.1.2每冊顧問書提交前,須提前八個工作日呈專業(yè)審核人審批。
4.7.1.3專業(yè)審核人可組織相關(guān)人員進(jìn)行專業(yè)審議,并于收到顧問書之日起五個工作日內(nèi)簽署審批意見,發(fā)送至項目經(jīng)理,抄送顧問經(jīng)營部文檔管理負(fù)責(zé)人。
4.7.1.4項目經(jīng)理根據(jù)項目實際情況,即時編制建議函,發(fā)送至專業(yè)審核人,審核人于三個工作日內(nèi)簽署審批意見,發(fā)送至項目經(jīng)理,抄送顧問經(jīng)營部文檔管理負(fù)責(zé)人。
4.7.1.5項目經(jīng)理簽署經(jīng)過審批的顧問書、建議函,提交至合作方。提交人及合
作方接收人須于《顧問書簽收表》、《建議函簽收表》上簽字確認(rèn)。
4.7.2《常駐期顧問書提交計劃表》更改、審核方法
4.7.2.1如需對顧問書提交計劃進(jìn)行調(diào)整,由項目經(jīng)理填寫《顧問書提交計劃調(diào)整表》。
4.7.2.2項目經(jīng)理將《顧問書提交計劃調(diào)整表》發(fā)送至顧問經(jīng)營部經(jīng)理審批,顧問經(jīng)營部經(jīng)理應(yīng)于二個工作日內(nèi)簽署審批意見。由顧問經(jīng)營部經(jīng)理將調(diào)整情況知會相關(guān)部門。
4.7.3常駐顧問期前顧問書、建議函編制、審核方法
4.7.3.1顧問經(jīng)營部按顧問服務(wù)工作計劃組織編制常駐顧問期前的顧問書與建議函,審核方法參照常駐顧問期顧問書及建議函編制、審核方法執(zhí)行。
4.7.3.2顧問經(jīng)營部將經(jīng)過審批的顧問書、建議函,以傳真、郵件等方式交至合作方。提交人及合作方接收人須以傳真方式于《顧問書簽收表》、《建議函簽收表》上簽字確認(rèn)。
5.相關(guān)文件
vkwy7.2.2-z01 《合同管理程序》
6.記錄表格
vkwy7.5.1-j04-f1《物業(yè)管理顧問項目信息記錄表》
vkwy7.5.1-j04-f2《常駐期顧問書提交計劃表》
vkwy7.5.1-j04-f3《顧問書提交計劃調(diào)整表》
vkwy7.5.1-j04-f4《顧問工作配合需求表》
vkwy7.5.1-j04-f5《顧問書簽收表》
vkwy7.5.1-j04-f6《建議函簽收表》
第3篇 物業(yè)顧問給排水空調(diào)節(jié)能管理建議
物業(yè)顧問項目給排水、空調(diào)及節(jié)能管理建議
1、ab座寫字樓地下層的生活水池檢查孔應(yīng)加裝防蟲網(wǎng)與水池口蓋板,溢水管出水口加裝不銹鋼絲網(wǎng)防蚊蟲,屋頂水箱和生活水池的溢水管處,應(yīng)設(shè)計安裝溢水報警器,防止自動補水控制器失控,造成跑水和淹水損失。
2、小區(qū)的給排水系統(tǒng),消防系統(tǒng)噴淋系統(tǒng)的閥門,應(yīng)每個月手動開關(guān)一次,防止閥芯結(jié)水垢,絲桿腐蝕關(guān)閉不嚴(yán)。
3、小區(qū)的變頻供水裝置與熱水裝置同機房、變頻柜環(huán)境溫度超標(biāo),夏季時期應(yīng)配置落地風(fēng)扇對變頻柜降溫。
4、ab座寫字樓地下層生活泵房結(jié)露嚴(yán)重,應(yīng)對啟動柜加裝隔離裝置,如塑鋼窗,防止?jié)窨諝馊肭止耋w結(jié)露,變頻器受潮,對水泵電機端加鍍鋅板擋水,防止露水入電機,每天輪換工作兩臺泵。
5、a座27樓層屋頂水箱的出水管產(chǎn)生的露水積在封閉段的地面上,穿墻的消防水管受淹水腐蝕,應(yīng)盡快用水泥包住地面段水管形成水泥鋼管防腐。
6、電梯底坑的抽水泵應(yīng)定期巡檢,防止抽水裝置失控淹緩沖器和轎箱。
7、abc座的各層水管井內(nèi)沒有設(shè)計安裝排水管設(shè)施,當(dāng)管井發(fā)生跑水時溢水流入通道進(jìn)入房間和電梯轎箱,應(yīng)在各層水管井內(nèi)安裝2寸pvc排水管和地漏。
8、中央空調(diào)的冷凍水和冷卻水管路已經(jīng)注水,水質(zhì)未做水處理,管路浸水后生銹,應(yīng)盡快對空調(diào)水系統(tǒng)做水處理或濕保,防止管內(nèi)生銹堵塞風(fēng)機盤管的熱交換器。
9、為確保滾動軸承設(shè)備可靠運轉(zhuǎn),對重要設(shè)備應(yīng)提高潤滑油脂等級,對生活水泵,空調(diào)冷凍冷卻泵,空調(diào)柜機,冷卻塔的軸承加注二流化鉬高溫油脂,防止軸承失油磨損。
10、對溴化鋰蒸汽空調(diào)機安全管理規(guī)范和真空管理規(guī)程應(yīng)上墻做公示,空調(diào)運行值班人員應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)范規(guī)程操作,空調(diào)運行人員需培訓(xùn)結(jié)業(yè)持證上崗。
11、對空調(diào)新風(fēng)機、空調(diào)柜機的過濾網(wǎng)應(yīng)定期清洗,風(fēng)機的傳動帶定期調(diào)整張力和檢查振動,發(fā)現(xiàn)超標(biāo),立即調(diào)整維修。
12、冷卻塔安裝在四樓屋頂,a、b座高樓拋異物會掉入冷卻塔布水槽流水孔,影響冷卻塔降溫效果,應(yīng)在布水槽上加裝防護(hù)網(wǎng),防止異物掉入后堵塞布水孔流水。
13、對寫字樓衛(wèi)生間風(fēng)機,電梯機房空調(diào)機,公共通道燈具,應(yīng)加裝微電腦時控開關(guān),按季節(jié)調(diào)整設(shè)備自動起停時間節(jié)能增效,延長設(shè)備壽命。
14、中央空調(diào)制冷制熱能耗大,應(yīng)因地制宜,科學(xué)管理,就能節(jié)能,當(dāng)空調(diào)制冷制熱滿負(fù)荷運行兩小時后,室溫達(dá)標(biāo),可降低制冷制熱負(fù)荷,當(dāng)回水溫度增大一至二度時,增大工況負(fù)荷,讓室溫緩慢變化,動態(tài)循環(huán)操作,不斷持續(xù)創(chuàng)新節(jié)能降耗運行。
第4篇 物業(yè)顧問項目裝修管理程序
顧問項目裝修管理程序
為規(guī)范裝修手續(xù)辦理,保障顧客利益,確保房屋正常、安全使用,維持小區(qū)共用部分統(tǒng)一美觀的外部形象,特制定此管理程序。
一、裝修手續(xù)辦理
1、顧客需要進(jìn)行室內(nèi)裝修工程,須會同其委托的裝修者向管理處進(jìn)行申報登記,交驗裝修單位的《承建資格證書》原件,填寫《裝修申報表》和《裝修施工人員登記表》,提交裝修合同復(fù)印件、裝修圖紙、承建資格證書復(fù)印件、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件(加蓋公章)。裝修施工人員還須提交有關(guān)身份證復(fù)印件,并張貼在《裝修施工人員登記表》的背面。
2、如需改變建筑物主體或承重結(jié)構(gòu),由申請人向管理處提交建筑物原設(shè)計單位或有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位提出的設(shè)計方案及政府設(shè)計審批部門的審批證明材料。
3、管理處與顧客、裝修者三方共同簽訂《裝修管理服務(wù)協(xié)議書》。
4、管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)對裝修方案進(jìn)行審批(也可以書面授權(quán)的形式指定主辦以上人員辦理),并對施工人員進(jìn)行審核,包括人員身份、技術(shù)狀況、裝修資質(zhì)證明、施工時間(最長不得超過三個月)、機械設(shè)備工具情況及負(fù)責(zé)人聯(lián)系辦法,于三日內(nèi)做出批復(fù)。
5、管理處經(jīng)理指定人員將批準(zhǔn)意見知會裝修申請人,同時知會管理處各部門予以留意和配合,并建立裝修管理檔案。
6、管理處財務(wù)人員按裝修收費的標(biāo)準(zhǔn)收取相應(yīng)的費用與裝修保證金。
7、管理處簽發(fā)《裝修許可證》、《裝修現(xiàn)場監(jiān)控記錄表》。
二、裝修現(xiàn)場管理
1、安全管理員負(fù)責(zé)對照《出入卡》對裝修施工人員進(jìn)出小區(qū)進(jìn)行管理。
2、裝修施工隊將《裝修許可證》張貼在裝修戶門外,《裝修管理服務(wù)協(xié)議書》和《裝修現(xiàn)場監(jiān)控記錄表》張貼在裝修戶門內(nèi),以便于裝修工人對照執(zhí)行和管理處監(jiān)管。裝修管理人員及各班巡邏安全員負(fù)責(zé)對以上工作監(jiān)督執(zhí)行。
3、如裝修工程延期,應(yīng)知會業(yè)主會同裝修隊負(fù)責(zé)人到管理處辦理延期手續(xù)。
4、在整個裝修過程中,安全巡邏員每天至少檢查一次各裝修隊的《裝修許可證》、《出入卡》及必要上崗證是否齊全有效,消防措施、材料堆放、垃圾處理、裝修時段是否符合要求,有無違章留宿、生火做飯及違法違紀(jì)行為等;管理處技術(shù)人員應(yīng)每兩天至少檢查一次各裝修隊是否按經(jīng)批準(zhǔn)的方案、格式裝修,是否有亂接、擅改管線,是否有違章打墻、鉆孔、破壞防水層,裝修材料、用電用水等是否符合要求。檢查情況記錄于《裝修現(xiàn)場監(jiān)控記錄表》。裝修時進(jìn)行物資搬運應(yīng)填寫《物資搬運放行條》。如裝修過程中有違規(guī)行為,管理處開具《裝修違章通知書》要求業(yè)主和裝修隊及時整改。
6、裝修隊撤離時所搬物品應(yīng)填《物資搬運放行條》,在安全管理員監(jiān)督下清除垃圾并打掃干凈現(xiàn)場環(huán)境衛(wèi)生時,方可予以撤離。
7、裝修施工作業(yè)時間為每天7:00-12:00,14:00-19:00。安全管理員在每日12:00負(fù)責(zé)檢查裝修戶施工人員停止作業(yè)情況,每日19:00負(fù)責(zé)督促施工人員離開大廈或小區(qū)。特殊情況要留宿的應(yīng)到管理處辦理有關(guān)手續(xù)。
8、如業(yè)主與裝修者因裝修問題產(chǎn)生爭議,管理處有義務(wù)勸阻爭吵行為,但不能代其中一方對另一方履行約束或代追繳行為;出現(xiàn)糾紛情況應(yīng)立即通知公安部門出面處理。
三、裝修驗收
1、裝修工程結(jié)束,業(yè)主驗收合格后,由業(yè)主向管理處提出驗收申請,管理處指定專人根據(jù)《裝修申報表》對裝修工程進(jìn)行驗收。主要驗收裝修施工是否對共用部分產(chǎn)生影響。
2、對于驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格項目,在《裝修申報表》中予以記錄,并責(zé)令裝修施工隊進(jìn)行整改和返修。整改完畢后,管理處進(jìn)行復(fù)驗。
3、管理處驗收合格后,10個工作日內(nèi)辦理裝修保證金退還手續(xù)。
四、裝修手續(xù)辦理流程圖
裝修單位提供相關(guān)資料
1、施工人員身份證復(fù)印件1份、照片2張。
2、裝修單位《營業(yè)執(zhí)照》、《承建資格證書》、裝修合同復(fù)印件。
3、裝修施工圖紙1份。
業(yè)主填寫《裝修申報表》
裝修單位填寫《裝修施工人員情況登記表》
管理處備案裝修申請
業(yè)主、裝修單位、管理處三方簽訂《裝修管理服務(wù)協(xié)議》
業(yè)主、裝修單位交納裝修保證金及其它費用
管理處簽發(fā)《裝修許可證》、
《出入證》、《裝修現(xiàn)場監(jiān)控記錄表》
裝修單位進(jìn)行裝修、管理處監(jiān)督
裝修完成,業(yè)主自行驗收
管理處驗收
限期整改
退還裝修保證金(裝修驗收合格之日
起十個工作日內(nèi),每周四下午)
(四)入伙手續(xù)辦理相關(guān)資料與表格
1.《入住指引》
2.《歡迎函》
3.《業(yè)主資料袋》
4.《業(yè)主資料卡》
5.《業(yè)戶手冊》
6.《房屋交付驗收表》
7.《物品領(lǐng)用登記表》
8.《委托銀行代收款協(xié)議書》
9.《常規(guī)服務(wù)項目表》
10.《裝修申報表》
11.《裝修許可證》
12.《裝修施工人員登記表》
13.《裝修管理服務(wù)協(xié)議書》
14.《裝修違章通知書》
15.《管理費收費通知單》
16.《工程遺留問題處理記錄表》
17.《物業(yè)入伙意見調(diào)查表》
第5篇 萬科物業(yè)顧問客戶接待管理流程
vk物業(yè)顧問客戶接待管理流程
1.目的:
規(guī)范客戶接待流程,保證客戶來訪效果。
2.范圍
適用顧問經(jīng)營部。
3.職責(zé)
部門/崗位工作內(nèi)容
部門負(fù)責(zé)人統(tǒng)籌安排接待工作
接待人員負(fù)責(zé)全程跟蹤
其他部門配合協(xié)調(diào)
4.方法與過程控制
4.1接待前期對接工作
4.1.1根據(jù)來訪客戶類型,明確接待要求。
4.1.1.1如對方是已合作客戶,接待人員則主要安排參觀及交流。
4.1.1.2如對方是意向客戶,接待人員則主要安排洽談和參觀,同時做好洽談的相關(guān)準(zhǔn)備工作(如pp稿和投影儀的準(zhǔn)備)。
4.1.2接待人員通過電話溝通確定客戶來訪人員基本資料、來訪日期、返程日期、來訪目的和側(cè)重點以及是否需要我司提供相關(guān)協(xié)助等信息。
4.1.3接待人員根據(jù)客戶來訪日程編制客戶參觀/交流日程安排函件,經(jīng)公司總辦/人力資源部確認(rèn)后,以郵件或傳真的形式知會客戶方。
4.2接待人員負(fù)責(zé)制定接待計劃。
4.3實施接待計劃
4.3.1根據(jù)接待計劃參觀時間的安排,接待人員提前填寫《參觀接待登記表》,發(fā)總辦安排各物業(yè)服務(wù)中心相關(guān)人員做好接待準(zhǔn)備工作。
4.3.2根據(jù)接待計劃進(jìn)行網(wǎng)上車輛預(yù)定,保證計劃的實施。
4.3.3準(zhǔn)備相應(yīng)接待用品,比如:接機牌、歡迎豎牌、桌牌、禮品袋、相應(yīng)項目簡介資料、礦泉水、鮮花、溫馨卡片等。
4.3.4根據(jù)來訪人員資料制作與會人員桌牌。
4.3.5根據(jù)交流時間安排預(yù)定會議室,安排相應(yīng)茶水或點心。
4.3.6接待人員應(yīng)事先了解擬參觀項目的基本情況,如面積、入伙時間、風(fēng)格特點等。
4.4接待后跟進(jìn)事宜
4.4.1對于意向合作客戶,接待人員應(yīng)保存客戶聯(lián)系方式,與客戶保持聯(lián)系。具體參照vkwy7.5.1-j04-07《顧問客戶關(guān)系管理辦法》執(zhí)行。
5.相關(guān)文件
vkwy7.5.1-j04-07《顧問客戶關(guān)系管理辦法》
6.記錄表格
vkwy7.5.1-z01-f1《參觀接待登記表》
第6篇 物業(yè)顧問弱電智能化管理建議
物業(yè)顧問項目弱電智能化管理建議
一、智能化系統(tǒng):
1、室外停車場建議加設(shè)監(jiān)控探頭,防止車輛?？堪l(fā)生擦碰時責(zé)任不清,給物業(yè)增加不必要的麻煩。
2、建議啟用電子巡更系統(tǒng)。由于近來不法分子盜竊手段高明,建議在各樓層天臺加裝巡更點,可有效防止盜竊情況的發(fā)生。在車庫及每層樓道也要安裝相應(yīng)的巡更點,督促巡邏員做好巡樓工作。
3、目前小區(qū)車輛管理未建立發(fā)卡驗證制度,停車場智能化系統(tǒng)未安裝啟用。車輛出入不發(fā)卡,將不利于護(hù)衛(wèi)員對車輛的識別與確認(rèn)。建議盡快對智能道閘進(jìn)行安裝調(diào)試,并盡快投入使用,嚴(yán)格執(zhí)行車輛入場發(fā)卡,出場驗卡放行的制度,確保萬無一失。(另8號樓地下停車場崗?fù)の恢冒惭b不合理,不利于車管員收取停車費用,請盡快更改)
4、8號樓地下停車場及一樓后門可直接進(jìn)入小區(qū), 建議增加門禁系統(tǒng),刷卡進(jìn)出小區(qū),可有效防止閑雜人員進(jìn)出,減少不安全因素。使用可擴展門禁卡,集停車?yán)U費、會所消費、門禁開鎖于一體,實現(xiàn)一卡通功能,做到以人為本,方便業(yè)主。(門禁開鎖功能要設(shè)置權(quán)限,做到本棟業(yè)主卡,只能刷開本棟單元門。)另外每層后樓梯防火門應(yīng)安裝特殊閉門器,做到只出不進(jìn)。
5、根據(jù)現(xiàn)行國家安全法,錄像應(yīng)保存一周以上,現(xiàn)貴小區(qū)設(shè)計硬盤錄像機硬盤容量為120g,有些不能實現(xiàn)保存一周的要求。建議將人員流動量較大的監(jiān)控點設(shè)置于一臺硬盤錄像機上,將硬盤容量擴展至200g。將錄像規(guī)格設(shè)置為動態(tài)錄像,以減小硬盤使用空間。
6、紅外系統(tǒng)應(yīng)具有聲、光、電報警功能,增大小區(qū)安全系數(shù)。紅外報警要和攝像監(jiān)控聯(lián)動,當(dāng)發(fā)生紅外報警時,監(jiān)控探頭要能迅速自動定位到報警區(qū)域,鎖定目標(biāo),并發(fā)出聲音和射燈信號。(現(xiàn)小區(qū)內(nèi)未安裝聲光功能,可由維修人員自行設(shè)計安裝,減少費用支出)
7、紅外探頭位置分區(qū)情況,應(yīng)繪圖掛出,當(dāng)發(fā)生紅外報警時,方便迅速確定位置,巡邏到位,降低危險系數(shù)。
8、電梯對講要連通到監(jiān)控中心,當(dāng)電梯發(fā)生困人事故,可及時與被困人員對話,了解電梯故障,安撫被困人員情緒。
二、消防系統(tǒng):
1、部分樓層噴淋頭安裝位置較高,現(xiàn)已無法更改,建議當(dāng)業(yè)主裝修需要接管降低噴頭位置時(需要排空當(dāng)層噴淋水,造成一定浪費),需經(jīng)管理處專業(yè)人員驗收,測試耐壓及滲漏情況,防止出現(xiàn)消防水噴射現(xiàn)象。
2、地庫內(nèi)排風(fēng)閥接線工藝粗糙,線頭裸露,建議盡快整改,為小區(qū)的創(chuàng)優(yōu)做準(zhǔn)備。
3、消防中心的值班制度、火災(zāi)處理流程及制度應(yīng)盡快上墻,建議制定火災(zāi)報警主機操作流程圖并張貼(方便值班人員使用),建議制定火災(zāi)時的報警標(biāo)準(zhǔn)用語(包括大廈的位置、大廈的類型、樓高、面積、火災(zāi)類型、現(xiàn)場情況、消防中心聯(lián)系電話、聯(lián)系人等),消防中心墻上應(yīng)有'火災(zāi)電話119'的標(biāo)識牌,管理處應(yīng)配備足夠的消防器材,如消防服、頭盔、高空緩降器、消防斧、鏟、鉤、消防扳手等器材一批,建議將各種消防器材各一件放置在透明工具柜中(工具上應(yīng)標(biāo)明用途及名稱)、并將工具柜陳列在室外可供業(yè)主參觀。
4、防火卷簾門保養(yǎng)前應(yīng)在各主要進(jìn)出口及試驗的防火卷簾門前放好'保養(yǎng)中'的警示標(biāo)識牌,并有專人看守。對其它卷簾門,為了防止出現(xiàn)意外,必須關(guān)掉電源。保養(yǎng)時應(yīng)通知停車場管理人員予以配合。
三、注意事項:
1、各種設(shè)備管理制度齊全并上墻,設(shè)備房內(nèi)應(yīng)標(biāo)明設(shè)備責(zé)任人和消防責(zé)任人。
2、控制柜內(nèi)應(yīng)清潔無塵,附有控制線路圖,柜內(nèi)線路整潔規(guī)范,柜內(nèi)電源開關(guān)應(yīng)標(biāo)明用途。
3、水泵房要求在其門坎處設(shè)防鼠板,以防止小動物進(jìn)入設(shè)備房,危及設(shè)備安全。同時加強水泵控制柜房內(nèi)的通風(fēng)降溫,防止溫升過高,損壞變頻器。
4、設(shè)備管理應(yīng)該制定完善的文件系統(tǒng),例如:機電設(shè)備統(tǒng)計表、設(shè)備保養(yǎng)計劃表、設(shè)備日常/一級/二級保養(yǎng)記錄、設(shè)備保養(yǎng)檢查記錄、設(shè)備維修記錄,設(shè)備功能線路更改記錄,計量器具檢定記錄、設(shè)備(器具)購置申請表及相關(guān)的驗證記錄、設(shè)備完好率統(tǒng)計表、公共設(shè)施周巡視記錄、消防設(shè)備月檢查表等等。
5、停車場月卡發(fā)放軟件要安裝于財務(wù)電腦室,由財務(wù)人員統(tǒng)一授權(quán)發(fā)卡。防止出現(xiàn)財務(wù)管理混亂、貪污現(xiàn)象的發(fā)生。(小區(qū)進(jìn)出口管理電腦及月卡發(fā)放電腦要聯(lián)網(wǎng),方便停車卡的掛失。)
6、所有智能化系統(tǒng)要有說明書,消防編碼、智能道閘、硬盤錄像要有軟件備份,方便以后維保工作進(jìn)行。要充分保障施工工藝,各智能施工線路要有明顯標(biāo)示。(如該線路功能、終端設(shè)備要在線路上詳細(xì)標(biāo)示)
7、弱電工應(yīng)配備二名以上,防止休假或辭職,使智能化系統(tǒng)無人維修。
8、若有可能建議加裝信息發(fā)布系統(tǒng),在電梯口安裝信息發(fā)布屏,由服務(wù)中心針對不同情況發(fā)布如天氣、收費、溫馨提示等信息,于無形中提高小區(qū)檔次。
9、誤操作、誤刪除是智能化產(chǎn)品損壞、功能失靈的重要原因。操作人員只有在培訓(xùn)授權(quán)的情況下,方可操作系統(tǒng)。
10、弱電智能化系統(tǒng)的防雷措施尤為重要,監(jiān)控消防中心控制柜要有專門的弱電保護(hù)接地。外圍弱電設(shè)備要裝設(shè)電涌保護(hù)裝置,防止直擊雷或感應(yīng)雷損壞設(shè)備。
