第1篇 某商業(yè)管理公司財務部職能
商業(yè)管理公司財務部職能
1、認真貫徹、執(zhí)行國家財經(jīng)政策、法令,遵守各項資金收入制度及公司制度,嚴格執(zhí)行費用開支范圍的標準;
2、負責公司有價證券的管理,銀行卡管理,積分卡管理,日?，F(xiàn)金和銀行款項的收支,商場收銀統(tǒng)一管理,商戶結算,資金調(diào)動使用管理,費用審核。公司經(jīng)營過程的核算,預算編制分析,稅務管理,公司績效考核分配方案審核;
3、按照財會制度,切實做好記賬、算賬、報賬工作,做到手續(xù)完備、內(nèi)容真實、數(shù)字準確、賬目清楚、日清月結、按期報賬,在規(guī)定時間內(nèi)報送各項會計報表;
4、按銀行有關制度規(guī)定,做好現(xiàn)金和支票的管理工作,遵守支票使用規(guī)定及銀行結算紀律,加強現(xiàn)金管理,做好結算工作;
5、根據(jù)國家財會制度精神,結合本公司實際,協(xié)助公司領導制訂有關財產(chǎn)管理、經(jīng)濟核算、費用開支等具體規(guī)章制度,并監(jiān)督各部門實施;
6、妥善保存會計檔案材料,接受財稅機關、上級主管部門和公司領導的監(jiān)督檢查,及時提供財務資料,如實反映情況;
7、每月為公司領導提供公司的財務情況,為公司搞好經(jīng)濟、增加經(jīng)濟效益做好參謀;
8、組織、指導做好公司固定資產(chǎn)的管理工作,杜絕資產(chǎn)管理上的漏洞,避免公司資產(chǎn)的損失;
9、公司交辦的其他工作。
第2篇 商業(yè)廣場物業(yè)管理投標書公司簡介
sy物業(yè)管理有限公司簡介
一、企業(yè)概況
sy物業(yè)管理有限公司成立于2001年,七年來,y物業(yè)憑借自身力量,創(chuàng)新發(fā)展,業(yè)績優(yōu)良?，F(xiàn)為國家物業(yè)管理一級資質(zhì)企業(yè),中國物業(yè)管理協(xié)會常務理事單位,s房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會常務理事單位。
公司經(jīng)多年發(fā)展探索,積累了豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗,所管的物業(yè)類型多樣,涉及住宅小區(qū)(多層、高層、別墅)、商業(yè)用房、辦公樓、工業(yè)廠區(qū)、農(nóng)貿(mào)市場?，F(xiàn)管理十多處物業(yè),面積 100多萬平方米。
隨著物業(yè)管理市場化進程加快,公司不斷拓展管理范圍,精益求精,依靠先進的管理模式、優(yōu)質(zhì)的服務品牌,為業(yè)主竭誠提供舒適的生活與工作環(huán)境。
二、管理機制
為樹立良好的企業(yè)形象,公司秉承'勤儉務實、誠信為上、和諧社區(qū)'的企業(yè)精神,貫徹'服務第一、管理第二、安全文明、舒適溫馨'的質(zhì)量方針,內(nèi)強素質(zhì),外樹形象。在s地區(qū)同行業(yè)中率先實施iso9002質(zhì)量管理體系,并通過了質(zhì)量認證機構的認證。
三、人員儲備
公司按照'對外招聘高級管理人才,對內(nèi)培養(yǎng)有發(fā)展?jié)摿Φ娜瞬?的原則,建立了一支高素質(zhì)的員工隊伍。公司現(xiàn)有員工 1500多名,其中專業(yè)管理人員36名,大、中專以上文化程度占90%。在完備的培訓體系下,100%的部門經(jīng)理通過了全國物業(yè)管理崗位培訓,各專業(yè)崗位的持證上崗率達100%。
四、 企業(yè)信譽
本著注重企業(yè)信譽、創(chuàng)造企業(yè)品牌的宗旨,在管理服務方面,實行目標責任制管理,并制定各項服務指標,接受來自各方的指導與監(jiān)督。
1、國家物業(yè)管理一級資質(zhì)企業(yè)。
2、自2001年始先后多個項目獲得市優(yōu)、部優(yōu)榮譽。4、2002年被中國質(zhì)量檢驗協(xié)會評為'重質(zhì)量、講信譽物業(yè)管理企業(yè)',如上南花城、新s花園洋房于2001年獲得部優(yōu),碧云別墅和上房金豐苑、中福城分別于2004年、2000年、2002年被評為市優(yōu)小區(qū)。
五、物業(yè)管理業(yè)績
1、'*城'。
2、's花園洋房'。
3、'*別墅'。
4、'*苑'。
5、'*城'。
6、'*花園'。
7、'*名邸'。
8、'*庭'。
9、'*花園'。
10、'*公寓'。
六、 物業(yè)管理特色
sy物業(yè)管理有限公司憑借一貫的創(chuàng)新精神及規(guī)模、管理、服務、技術、人才等優(yōu)勢,不斷引入國內(nèi)先進的管理理念,對現(xiàn)有管理技術與經(jīng)驗進行揚棄,去其疏漏,取其精華,通過持續(xù)創(chuàng)新不斷豐富企業(yè)內(nèi)涵,精煉物管品牌,促進地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展 。從理論研究到實踐經(jīng)驗,摸索出了金佳特色的'人性服務、精細管理'的經(jīng)營模式。
完善的管理體系。 對物業(yè)進行專業(yè)化管理,并一直致力于管理機制的創(chuàng)新和完善。區(qū)同行業(yè)中率先實施iso9002質(zhì)量管理體系,并通過了國際質(zhì)量認證機構的認證。
創(chuàng)新的發(fā)展戰(zhàn)略。 公司自成立初,即堅持探索物業(yè)管理市場化發(fā)展戰(zhàn)略,逐步形成了' 面向市場服務至上創(chuàng)品牌 ,拓寬思路多種經(jīng)營增實力,以人為本嚴格管理強素質(zhì),上下一心和諧奮進謀發(fā)展' 的經(jīng)營決策總體指導思想。 在無開發(fā)商支撐的背景下,依靠自身力量,不斷創(chuàng)新發(fā)展,并專門成立了市場部,目前管理面積已達100多萬平方米,項目類型多樣。
優(yōu)質(zhì)的服務品牌。 為樹立良好的企業(yè)形象,公司倡導'以人為本'的服務理念,在多年的 iso9000質(zhì)量管理體系標準實施中,服務質(zhì)量得到不斷提高。
以市場為導向:公司一向面向市場,服從規(guī)律,把市場作為提升公司實力的競技場。
以服務為宗旨:員工皆以服務為己任,對業(yè)主熱情周到, 友誼互助。
以人才為根本:內(nèi)培外引,提升管理團隊的整體素質(zhì)。
以質(zhì)量為保證:好的質(zhì)量打造好的口碑,好的口碑鑄就好的品牌。
穩(wěn)健的經(jīng)營思路 。經(jīng)多年經(jīng)營發(fā)展,公司經(jīng)濟實力不斷得到增強, 打破原思路,拓寬經(jīng)營思路,轉(zhuǎn)變增長方式,走一業(yè)為主、多元開拓的路子,為企業(yè)長遠發(fā)展奠定了堅實、雄厚的經(jīng)濟基礎。
七、項目認識
**廣場c、d總占地8.88萬平米,物業(yè)設計充分顯示精品建筑特點,配置40%以上的綠化率,獨巨匠心的綠化園藝設計,給人以豪華、尊貴、舒適、溫馨的感覺。**廣場按高檔住宅類型設計,設備配置先進齊全,治安防范、通訊技術充分應用,是技術與自然完美結合的建筑精品。
定位準確:
**廣場銷售取價主體為具有較高身價和品味的事業(yè)成功人士和房地產(chǎn)投資人士。設計具有現(xiàn)代人文建筑風格,體現(xiàn)了為少數(shù)人提供傳世精品的理念,建筑品質(zhì)在錫成絕無僅有。
極具前景:
**廣場項目選在濱湖區(qū)市民休閑廣場旁、錫成河埒板塊是極具戰(zhàn)略眼光的。商業(yè)氛圍濃厚,交通便捷,又是市政規(guī)劃重點打造的城市副中心項目,**廣場環(huán)境位置優(yōu)越、發(fā)展前景廣闊,充滿商業(yè)機會。
優(yōu)勢互補:
w**商業(yè)廣場投資有限公司是頗具實力的開發(fā)企業(yè),有豐富的項目儲備和良好的市場前景;sy物業(yè)管理公司是一家具有一級資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè),具備完善的服務管理能力,如果貴我雙方合作成功,將會把**廣場打造成w乃至全國房地產(chǎn)市場的精品,使其不斷升值,并提升各自公司的知名度。
貴司選擇錫成業(yè)內(nèi)有較高知名度和有著良好業(yè)績的sy物業(yè)管理有限公司實施物業(yè)管理,將使**廣場的建筑精品得到精心的呵護,將使**廣場光彩奪目,更加誘人。
經(jīng)營前景良好:
**廣場項目住戶群體檔次普遍較高,項目設計充分滿足廣大購房者的需求,項目管理運行前景較好。
第3篇 商業(yè)廣場銷售控制管理
某商業(yè)廣場銷售控制管理
銷售流程圖
(一)營銷導向戰(zhàn)略系統(tǒng)的建立
在房地產(chǎn)開發(fā)的市場價值鏈中,銷售是最致命的一環(huán),它直接關系到企業(yè)成本的回籠,利潤的兌現(xiàn)以及**廣場前期所作的各項努力能否直接體現(xiàn)為效益,銷售就是盈利的連接點。
因而,作為銷售工作的統(tǒng)籌者和執(zhí)行者,營銷部門在整個公司運作架構中應處于核心主導的地位,其它部門制訂的工作計劃應與營銷部門協(xié)調(diào)一致,在計劃實施過程中應盡量配合營銷計劃的執(zhí)行和實施。
1 營銷專業(yè)化操作系統(tǒng)的建立
為充分發(fā)揮本項目的主題形象優(yōu)勢,應進一步完善**廣場在市場調(diào)研、銷售策劃、品牌營銷推廣、物業(yè)管理等各方面工作,按照統(tǒng)一的工作和經(jīng)營流程對項目進行制度化、系統(tǒng)化經(jīng)營管理。
2銷售組織管理
銷售基本執(zhí)行流程
(二)、營銷控制方法
方法a:銷量控制法
在整個銷售過程中,應該始終保持有好房源,分時間段根據(jù)市場變化情況,按一定比例面市,這樣可以有效地控制房源,而且后期的好房源面市時,正處于價格的上升期,還可以取得比較好的經(jīng)濟效益。一般而言,好:中:差三種類型房源的比例可以控制在3:5:2。
方法b:價格控制法
一般地,價格控制應以'低開高走',并且也分時間段制定出不斷上升的價格走勢,價格控制的原則為'逐步走高,并留有升值空間',這樣既能吸引投資,又能吸引消費。同時,樓層差價的變化也并非是直線型的成比例變化,而是按心理需求曲線變化,隨著心理需求的變化呈不規(guī)劃變化,在銷售過程中應注意捕促這樣的信息。
方法c:時間控制法
銷售期一般分為四個階段:接受客戶積累前準備期、接受客戶積累初期、銷售中期、收盤期。以時間為基礎根據(jù)不同的時間段如依據(jù)工程進度等進行時間控制,確定與之對應的銷量和價格,并且圍繞該時間段的訴求重點進行營銷,以便掌握什么時間該控制什么,如何去控制,從而產(chǎn)生協(xié)同效益。
銷量控制、價格控制、時間控制三者緊密結合,相互協(xié)調(diào),價格的'低開'并不意味著公司經(jīng)濟利益受損,這只是一種策略,目的是為了以后的'高走',這就需要銷量控制緊密結合,按一定的比例面市,通常采用倒'葫蘆'型。量在誰手中,誰就能控制價格,猶如股市的'莊家'一樣。隨著時間的推移,不斷地將價格按不同的時間段進行調(diào)整,并根據(jù)不同的時間段放出不同的銷量。那么整個銷售過程就是一個比較完美的銷售控制過程。
(三)、營銷控制的幾種手段
1現(xiàn)場控制
包括銷售控制表,即已售單位、待售單位、已定單位用表格在銷售現(xiàn)場的表示方式,以此來控制銷售進度,造成熱銷現(xiàn)象,以促進銷售。
2折扣控制
即賦予銷售經(jīng)理與銷售人員以不同的打折權利,但在打折過程中應以書面的形式向上級管理人員提出申請,并得以批示才能打折,展現(xiàn)出售樓人員全心全意為客戶著想的精神,以在客戶面前顯得本項目的管理正規(guī)劃化,以促進其購買信心。
3銷售人員對現(xiàn)場氣氛的烘托
銷售人員是一線人員,應對現(xiàn)場氣氛烘托起主要作用,每個工作日應及時反饋其所得客戶信息。
4客戶檔案管理控制
每個客戶或準客戶,都應有自己的檔案,包括客戶的職業(yè)、收入、家庭情況、聯(lián)系方法,對于有強烈購房意向但一下還拿不定主意的客戶,銷售人員應根據(jù)客戶檔案主動出擊。
(四)、營銷控制的注意事項
1注意建立健全信息反饋系統(tǒng)
建立這樣一個信息反饋系統(tǒng)主要包括兩個方面的內(nèi)容,第一是指市場信息,根據(jù)市場走勢及時調(diào)整銷售策略,應注意市場調(diào)研工作的進行,并不是講市場定位后就不用進行市場調(diào)研,而應及時收集這種市場信息,不斷從市場的反饋得出正確的策略,這個信息主要來自周邊樓盤的銷售進度和速度;第二是注意從已銷售的客戶中收集相關信息,并針對這些信息進行分析,從中得出正確的結論,及時調(diào)整略。
2注意策劃人員與銷售人員的溝通
策劃人員是計劃的制定者,銷售人員是計劃的執(zhí)行者,最終策劃的成功與否還得反映到銷售中來.在具體的銷售過程中,策劃人員與銷售人員的溝通是關鍵,應讓銷售人員盡可能清楚地了解策劃人員的意圖和思路,以便在銷售過程中能反映出來。
3注意銷售與施工進度的跟進
接受客戶積累的銷售在項目現(xiàn)場進行,施工的進度密切關系到購房者對本項目的看法,如果施工進度與銷售人員的說相符合,就可以促進本項目的形象及銷售。
4注意銷售現(xiàn)場的統(tǒng)一說詞
銷售現(xiàn)場的統(tǒng)一說詞是項目對外形象的必要表現(xiàn),在銷售人員當中進行統(tǒng)一說詞的培訓是項目銷售培訓的必修課程。
附件:
**廣場建議:
□考慮到區(qū)域目標市場狀況,酒店式公寓面積過大,可考慮適當縮減面積;建議做兩棟,一棟做普通住宅,一棟做小戶型酒店式公寓;降低運作風險。
□**廣場商業(yè)用房之間盡量不分割開,以促進商場內(nèi)人流的共享,符合現(xiàn)代'洋流理論',避免產(chǎn)生'東邊日出,西邊雨'的現(xiàn)象。
□項目開工前,先做好招商工作,最好能根據(jù)經(jīng)營商的要求,對主力店商也用房做規(guī)劃調(diào)整。
□商業(yè)用房總共兩層,地層為可分割式單獨店面,上層則主要為大型超市或主力店。
□商業(yè)用房設樓頂空中花園,提升項目整體品質(zhì);中心廣場添加便于聚集人氣的設施,如別致條椅,運動設施等。
第4篇 某商業(yè)中心管理處投訴處理程序
商業(yè)中心管理處投訴處理程序
1.0 目的
方便用戶報修處理或監(jiān)督本管理處提供的管理服務質(zhì)量,促進管理服務中的不合格項能及時得以糾正,以提高管理服務質(zhì)量。
2.0 基本標準
2.1登記投訴:不缺項、詳細認真、轉(zhuǎn)呈及時;
2.2解釋投訴:耐心細致、用語禮貌、用詞準確、不含糊其詞;
2.3處理投訴及時、不刁難、不推諉、做到事事有著落,件件有回音。
3.0具體規(guī)定
3.1本著'用戶至上、服務第一'的宗旨,對用戶的投訴熱情接待,使用禮貌用語,不允許對用戶有冷淡和不禮貌行為;
3.2接到投訴的人員將內(nèi)容登記完之后,應立即轉(zhuǎn)呈,屬維修的、轉(zhuǎn)呈水電工處理,屬投訴服務質(zhì)量的應轉(zhuǎn)呈相關部門處理,必要時書面轉(zhuǎn)呈;
3.3對于用戶的投訴,管理人員要耐心詢問、詳細認真的進行登記;
3.4管理人員明確投訴內(nèi)容后,應立即與投訴所涉及的部門聯(lián)系,調(diào)查并判斷投訴的有效性,無論是否有效均應兩天內(nèi)與投訴人聯(lián)系,并做好解釋工作或跟蹤處理其結果;
4.0如投訴涉及其它單位,無法及時將問題解決,在三天內(nèi)與投訴人聯(lián)系,做好解釋工作,同時盡快與有關部門取得聯(lián)系將問題解決,并及時將處理結果告知投訴人。
5.0質(zhì)量記錄
5.1《投訴登記表》
5.2《投訴處理表》
東莞市kh物業(yè)發(fā)展有限公司kh商業(yè)中心物業(yè)管理處
投訴登記表
序號時間投訴人或單位投訴內(nèi)容處理表號碼處理結果
注:接待人將內(nèi)容填寫完畢后通知責任人取表進行處理,處理完成后,驗證人在此表上填上完成時間并簽名。
第5篇 z商業(yè)物業(yè)值班管理流程
商業(yè)物業(yè)值班管理流程
1、目的
保證值班時間內(nèi)商戶的訴求及時發(fā)生的問題與現(xiàn)場情況得到妥善、及時的處理。
2、適用范圍
適用于各物業(yè)工作人員的值班。
3、職責
(1)物業(yè)現(xiàn)場管理經(jīng)理負責決定疑難問題的處理和提出《值班安排表》并按輪值值班。
(2)物業(yè)各值班人員負責按輪換值班,處理或報告物業(yè)現(xiàn)場隊長處理值班中發(fā)生的一般問題,重大問題要及時上報現(xiàn)場物業(yè)管理經(jīng)理。
4、程序
(1)物業(yè)現(xiàn)場隊長每月月底提出下月各物管處各工種值班安排表并報經(jīng)理備案。
(2)在值班安排表需修改時,由物業(yè)現(xiàn)場隊長隨時提出并報管理部經(jīng)理備案。
(3)物管處值班人員為物業(yè)現(xiàn)場隊長和水電工、清潔工及現(xiàn)場協(xié)管人員。
(4)值班人員按下列規(guī)定值班:
①代班視同正常上班,代班員須堅守崗位,不得擅離。
②值班時發(fā)生/發(fā)現(xiàn)問題,要即解決,疑難問題現(xiàn)場管理人員應報告現(xiàn)場管理經(jīng)理決定處理措施,重大問題現(xiàn)場管理經(jīng)理應及時報告公司以理決定。
③對值班情況要逐項認真記錄,填寫值班記錄表記錄應表達清楚事情的過程,處理結果及及遺留移交問題并告知于下輪值班員,一般情況下不得把本班未解決的問題移交下班。如有商戶投訴時,應先安撫商戶的情緒,再及時報現(xiàn)場領導來及時處理;
④有事不能值班,物業(yè)現(xiàn)場隊長須向現(xiàn)場管理經(jīng)理說明并得到批準;現(xiàn)場管理經(jīng)理向物業(yè)管理經(jīng)理說明并得到批準。經(jīng)批準的缺值由現(xiàn)場管理經(jīng)理安排替值或換值。任何值班人員不得擅自安排替值/換值班。
⑥交班人員應共同在值班記錄上簽名。接班人逾時未到崗接班,值班人員不得離崗。
⑦逾時接班或不接班的,按遲到或曠工處理。
第6篇 商業(yè)物業(yè)中央空調(diào)管理要求
商業(yè)物業(yè)中央空調(diào)管理問題
商業(yè)物業(yè)包括各類商業(yè)廣場及shopping mall等,由于商業(yè)物業(yè)公共設施配套齊全,每年公共設施能源費的消耗大都在數(shù)百萬元乃至數(shù)千萬元不等。中央空調(diào)系統(tǒng)作為公共設施中的一個重要組成部分,運行期間水電費的消耗頗巨,控制其運行成本,并有效地處理實際管理中遇到的各類問題,是商業(yè)物業(yè)管理工作中的一項不可或缺的重要環(huán)節(jié),特別是對多產(chǎn)權、多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)而言,尤為突出。
筆者根據(jù)對江蘇省首家shopping mall四年多的管理實踐,對中央空調(diào)運行成本及相關管理工作在此做一初探。
一、中央空調(diào)運行費用
中央空調(diào)系統(tǒng),由于管道多,覆蓋面積大,運行成本亦較高。在對商業(yè)物業(yè)的中央空調(diào)系統(tǒng)運行成本進行估算時,應主要考慮以上因素:
1、用電成本(p1、k1、p2)
主機(p1、k1)
根據(jù)商業(yè)物業(yè)所配備的空調(diào)主機數(shù)量、用電功率、營運時間、使用周期、用電價格等,對一年中夏冬二季的運行成本進行計算,然后按一年12個月進行平均,得出每個月的平均電費p1。
在實際操作過程中,由于主機并非滿負荷運行,故根據(jù)具體情況,在計算中要考慮其負荷系數(shù)k1,k1≈0.6~0.9。
輔機(p2)
此處主要指中央空調(diào)系統(tǒng)中的冷卻塔、冷卻泵、冷凍泵、空氣處理機組、各類風機盤管等?？筛鶕?jù)實際不同的類型、數(shù)量和功率,進行估算。需注意的是因季節(jié)的不同,在制冷和供暖時,輔機的數(shù)量和類型亦有所不同。
2、用水成本(p3)
中央空調(diào)管道內(nèi)的循環(huán)用水,開放式冷卻塔的日常消耗用水,應根據(jù)空調(diào)供應期間的實際耗水量及每天的日均正常用水量綜合進行考慮。
3、用汽成本(p4)
對于以蒸汽為能源的溴化鋰機組,除考慮空調(diào)系統(tǒng)的用電成本外,還要考慮用汽費用。根據(jù)每臺主機每小時耗汽量、每天運行時間、蒸汽單價、每年空調(diào)運行的天數(shù)等,計算出每月的平均蒸汽費用。
4、管道損耗(k2)
冷暖氣在中央空調(diào)管道輸送過程中,因氣流的紊流損耗,管壁損失等所產(chǎn)生的管道損耗,以管道損耗系數(shù)k2表示,k2≈1.02~1.05。
5、預溫損耗(k3)
因管道內(nèi)外溫度差異,冷暖氣在輸送過程中,在管道內(nèi)要經(jīng)過一段時間的預熱或預冷后,才能達到一定的出口溫度,故冷暖氣在傳輸過程中的能量損失,可用預溫損耗系數(shù)k3表示,k3≈1.05~1.08。
夏季預溫時間隨管道長短不同而有所變化,通常在40分鐘左右,冬季預溫時間較夏季短。
6、變損線損(k4)
廣場內(nèi)電能的變壓器損耗和線路損耗應由所有用戶共同承擔,變損線損約占供電量的1%~3%,作為中央空調(diào)系統(tǒng),該項損耗可在其用電成本中,取變損系數(shù)k4≈1.01~1.03加以考慮。
7、電價差異(k5、k6)
在估算上述用電成本中,注意各地動力用電和照明用電的電價差異,動力用電比照明用電通常約低15%左右,故應根據(jù)各地實際電價對之進行計算。
另外,白天用電高峰時期與夜間低谷時期電價也不同,在計算中,應根據(jù)用電的不同時間段加以區(qū)分,在此白天和夜間的電價分別以k5、k6表示。
8、周期變化
由于一年中空調(diào)的使用周期主要集中在冬夏二季,同時冬夏季空調(diào)供應的時間和耗能量亦有區(qū)別。長江中下游地區(qū),通常一年中除三、四月份和十一月份不開空調(diào)外,其他月份每月耗能量均不同,因此計算中央空調(diào)運行成本時,在考慮到全年各種氣溫的變化因素后,按月均價格向業(yè)主收取費用較為合適。
9、成本匯總(p)
以p表示空調(diào)運行總成本,則考慮到上述各種因素后空調(diào)系統(tǒng)運行成本可表示如下:
p=k2k3k4(k5+k6)(k1p1+k1p2+p3+p4)(1)
二、季節(jié)和溫度變化的影響
在長江中下游地區(qū)(其他地區(qū)可根據(jù)當?shù)貙嶋H情況進行修正),夏季空調(diào)供應時間平均為五個多月,冬季約四個多月,根據(jù)總建筑面積達7萬m2的揚州時代廣場四年來的實際統(tǒng)計資料,如果將全年空調(diào)供應成本的平均價格定為單位1,則全年不同月份,不同季節(jié)空調(diào)所耗費用的不同比例詳見圖1。
由圖1可見,中央空調(diào)的能源耗費高峰在夏季六至九月,其最高成本約為平均成本的178%,且整個空調(diào)系統(tǒng)的運行成本下半年的支出大于上半年。
三、公攤空調(diào)費
對于單一產(chǎn)權的商業(yè)物業(yè),無須區(qū)分自用空調(diào)和公攤空調(diào)的費用,但對于多產(chǎn)權多業(yè)態(tài)的商業(yè)廣場而言,計算公攤空調(diào)費用則是一項不可或缺的重要工作。盡管在封閉的業(yè)主自用部位和敞開的公共部分設有隔墻,但由于冷暖氣的流動和熱量的交換,自用部位和公共空間的空調(diào)溫度很快就會達到均衡。因此空調(diào)使用成本與空間容積大小成正比,故根據(jù)業(yè)主自用部位和公共部位各自的使用面積和層高,分別計算其容積,由此確定公共部位的容積(含室內(nèi)中庭、公共用房等)占商業(yè)物業(yè)室內(nèi)總容積的比例,并由此初步確定公攤空調(diào)費的大小。此處系用容積比例法,對公攤空調(diào)費用的估算作一探討。
1、氣體的不均勻影響
由于冷暖空氣性質(zhì)的差異,存有暖升冷降的情況,同時由于公共部位如中庭等處,空間較大,溫度難以均衡,故存在溫度的不均勻性,因此在計算公共部位冷暖氣容積時,應考慮氣體的不均勻性影響,此處以影響系數(shù)k表示:k≈0.75~0.95。
2、計算步驟
①首先依據(jù)施工竣工圖,并根據(jù)商業(yè)物業(yè)室內(nèi)享用空調(diào)的各部位的使用面積和層高逐一進行實地測量,對存有變化之處,做好記錄,對實際容積進行修正,作為數(shù)字統(tǒng)計的基礎。
②把修正過的實際數(shù)據(jù)填入表1中。
③業(yè)主自用和公攤空調(diào)費估算
a、業(yè)主自用空調(diào)費用成本a(元/ m2)=〔p/(∑s+∑f)〕×〔∑v/(∑v+k*∑g)〕 (2)
b、物業(yè)公攤空調(diào)費用成本b(元/ m2)=〔p/(∑s+∑f)〕-a(3)
④使用實例
時代廣場五樓由某娛樂公司經(jīng)營,根據(jù)行業(yè)特點,開發(fā)商按合同未為其在室內(nèi)安裝和配備中央空調(diào)設施,故室內(nèi)空調(diào)全由業(yè)主另行安裝,室內(nèi)空調(diào)費用亦由業(yè)主自行承擔。而對于公攤空調(diào)費用問題,業(yè)主認為應該交,但要求管理公司作出合理的收費依據(jù),在我們將上述計算過程向業(yè)主交待并進行審核后,業(yè)主愉快接受了該項費用。
四、延時空調(diào)費
延時空調(diào)費指在正常的營業(yè)時間之外,按部分業(yè)主或使用人的要求,另外開啟空調(diào)系統(tǒng)所產(chǎn)生的費用。
延時空調(diào)費在多產(chǎn)權多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)內(nèi),使用較為頻繁,如揚州時代
廣場因業(yè)態(tài)多,經(jīng)營主題不同,在商場打烊后繼續(xù)使用中央空調(diào)至凌晨的商家不少,也有清晨即需供應空調(diào)的商家。
延時空調(diào)費的計算,除根據(jù)實際開機時間的長短,按第一部分所述內(nèi)容逐一計算空調(diào)成本外,還需考慮加班人員的加班費用,即管理公司的加班成本。然后根據(jù)申請使用延時空調(diào)的業(yè)主的數(shù)量和實際享用空調(diào)的室內(nèi)面積之和,計算延時空調(diào)費成本,由申請供應延時空調(diào)的業(yè)主或商戶共同承擔。由于單獨開機成本較高,如果業(yè)主較少或使用面積不大,則費用相對較高。
五、小結
根據(jù)四年多的工作實踐,對商業(yè)物業(yè)中央空調(diào)管理工作的幾個問題,小結如下:
1、對于單一產(chǎn)權的商業(yè)物業(yè)而言,計算中央空調(diào)的運行成本和收費標準,是一項重要的基礎性工作,由于商業(yè)物業(yè)面積大,能源費用運行成本高,如對成本估算不足或?qū)κ召M標準制定有誤,則對整個財務收支平衡會帶來顛覆性的嚴重后果,故應引起各級管理人員高度重視。
2、對于多產(chǎn)權,多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)而言,由于業(yè)主眾多,各業(yè)態(tài)經(jīng)營時間差異較大,且業(yè)主入住的前期硬件條件又各有不同,故計算業(yè)主或商家的自用和公攤空調(diào)費用,是理順收費工作的一個不可或缺的重要工作。
3、在多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)中,延時空調(diào)費的出現(xiàn)是一種常見的情況,由于前期建設和后期招商的變化,以及不同業(yè)態(tài)對中央空調(diào)的需求不同,導致空調(diào)運行成本增加,也增加了業(yè)主的使用成本。改變此狀況的根本方法是定位設計并定位引進商家,或是在商家入駐后,根據(jù)具體情況對空調(diào)系統(tǒng)進行局部改造。從節(jié)省能源的角度計,應盡量避免長期延時使用空調(diào)。
4、中央空調(diào)費的支出,在一年中起伏較大,夏季達到高峰,下半年的該項支出比上半年約增加30%~50%,為便于搞好成本控制和收費工作,在全年應按月均價收費,年終決算。
第7篇 某商業(yè)廣場物業(yè)管理部組織機構
z商業(yè)廣場物業(yè)管理部組織機構
一、項目整體架構圖
本商業(yè)廣場物業(yè)管理有限公司--本商業(yè)廣場物業(yè)管理部--商戶服務部/財務部/租賃部/保安部/行政策劃部/管理部/工程技術部/園林綠化部/清潔部
架構圖說明:
1、架構設置原則是精干高效、分工協(xié)作,物業(yè)公司實行物業(yè)部經(jīng)理負責制。
2、物業(yè)部內(nèi)部實行垂直管理,減少管理層次,提高效率。
3、各職能部門職責
1)商戶服務部:接受商戶咨詢,處理商戶投訴。
2)工程技術部:負責房屋本體及設備設施維修、養(yǎng)護、水電管理等工作。
3)保安部:負責本商業(yè)廣場安全管理和秩序維護、停車場、車輛管理工作。
4)園林綠化部:負責本商業(yè)廣場綠化養(yǎng)護、花卉培育工作。
5)清潔部:負責本商業(yè)廣場清潔衛(wèi)生、垃圾清運、消殺工作。
6)財務部:負責本商業(yè)廣場財務管理,財政收支,財務核算等工作。
7)租賃部:負責本商業(yè)廣場鋪位招商出租、租金政策的制定、商戶變換更替等工作。
8)行政策劃部:負責本商業(yè)廣場內(nèi)部行政事務、廣告策劃制作、大型各類商業(yè)活動策劃等工作。
9)管理部:負責本商業(yè)廣場日常事務管理工作。
二、人員編制及職責
共**人:
(一)、管理人員:人員編制**人
1、人員設置:
設經(jīng)理*名,商戶服務人員*名。
2、任職資格:
1)經(jīng)理:大學?？埔陨蠈W歷;中級以上職稱;三年以上物業(yè)管理服務經(jīng)驗。
2)商戶服務人員:中專以上學歷;初級以上職稱;三年以上商戶服務和市場拓展工作經(jīng)驗。
3、職責:
經(jīng)理:
1、對物業(yè)部員工進行培訓,工作進行檢查、指導。
2、建立、健全物業(yè)部各項規(guī)章制度,并組織實施。
3、負責物業(yè)管理服務質(zhì)量的評定和服務水平的提高。
4、負責本商業(yè)廣場的商業(yè)氛圍營造和商戶入租率的提高。
4、協(xié)調(diào)處理與政府主管部門、租商戶等各方關系。
商戶服務人員(分區(qū)域負責):
1、負責處理商戶投訴、咨詢,負責商戶回訪、商戶意見收集。
2、協(xié)助處理所管轄區(qū)域商戶問題和廣告位、鋪位的經(jīng)營管理。
3、負責建立商戶檔案和物業(yè)部資料(運行記錄、巡查記錄、值班記錄、保養(yǎng)記錄、檢查記錄、維修記錄等)。
4、協(xié)助物業(yè)部經(jīng)理對各部門工作進行檢查、監(jiān)督。
(二)、工程技術部:人員編制**人
1、人員設置:
值班電工*名,負責配電房值班24小時運行及日常巡查及小修;維修工*名:負責房屋、消防、給排水、停車場等公共設施和商戶的應急維修保養(yǎng);
2、任職資格
1)主管部長:中專以上學歷;中級技師以上職稱;5年以上相關工作經(jīng)驗。
2)維修工:職高以上學歷;具相關專業(yè)上崗證;一年以上相關工作經(jīng)驗。
3、職責
主管部長:*人
1、負責本部門的工作安排。
2、負責制定本部門的工作計劃,做好工作總結。
3、負責房屋及設施設備的檢修計劃,組織編制設備的預防性維修保養(yǎng),并負責組織實施。
維修工:
1、房屋本體維保的內(nèi)容:外墻面、公共屋面、公共通道門廳、樓梯間上、下水主管、房屋本體承重及抗震結構部位。
2、給排水上下水管道。
3、檢查消防系統(tǒng)的正常性。
運行電工:*人,24小時值班
1、配電房必須設鎖,閑人免進。進出配電房應放好防鼠檔板。
2、每班做好巡查記錄,《變配電運行記錄表》、《設備故障處理表》。
3、對高(低)壓操作及檢修必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套、測電筆、接地線等,而且在保護人監(jiān)護下執(zhí)行操作。
4、需要停電進行線路檢修時,首先需要檢查電梯是否已停在一樓并確定轎廂內(nèi)無人員的情況下,方可進行操作。
5、要執(zhí)行停、送電操作,必須辦好有關手續(xù),堅持工作掛牌制度。凡要執(zhí)行高壓部分及低壓母聯(lián)開關時,未經(jīng)主管人員批準,不許操作。停電拉閘、檢修停電要掛標志牌。
6、禁止用超長金屬物在帶電低壓柜上工作。
7、嚴格執(zhí)行崗位職責,遵守交接班制度和安全、防火、清潔衛(wèi)生制度。
8、配電房室內(nèi)溫度控制在40℃以下。
9、停電時應先斷開各分路的空氣開關,再斷開各回路控制柜的隔離開關,然后再斷開多功能斷路器,最后再斷開總隔離開關。禁止帶負荷拉刀閘(隔離開關)。
10、送電時首先檢查各分路是否斷開,然后合電源總隔離開關,多功能斷路器,各分回路控制隔離開關,最后按各分路的空氣開關的順序依次合閘送電。
11、在惡劣的氣候環(huán)境下,要加強對設備的特巡,當發(fā)生事故時,應保持冷靜,按照操作規(guī)程及時排除故障,并做好記錄。
(三)、保安部:**人
1、人員設置:
保安員
崗位設置:
固定崗位**個(出入口**個),**個巡邏崗分片巡邏,消防監(jiān)控中心**個崗位、**個外圍巡邏崗。共**崗。輪休崗**人,共需***人。
2、任職資格。
1)主管部長:高中以上學歷;退役軍人;三年以上相關工作經(jīng)驗。
2)領班:高中以上學歷;二年以上相關工作經(jīng)驗。
3)保安員:初中中以上學歷;通過保安員上崗培訓;退伍軍人尤佳。
3、職責
1、固定崗
1)24小時嚴密監(jiān)視本商業(yè)廣場外圍各種情況,發(fā)現(xiàn)可疑或不安全跡象,及時通知主管部長就地處置,且隨時匯報動態(tài)情況,直到問題處理完畢;
2)掌握本商業(yè)廣場出入客人各類人員動態(tài);
3)對進出車輛進行查實登記、疏導秩序。
2、巡邏崗
1)負責職責范圍內(nèi)秩序維護,防止發(fā)生事故,每小時巡視一次;
2)巡查、登記公共部位設施、設備完好情況;
3)對管區(qū)內(nèi)的可疑人員、物品進行盤問、檢查;
4)制止本商業(yè)廣場內(nèi)發(fā)生的打架、滋擾事件;
5)驅(qū)趕
本商業(yè)廣場內(nèi)的散發(fā)廣告等閑雜人員;負責火警、匪警的驗證,負責緊急事件的應急處理;
6)回答訪客的咨詢,必要時為其導向;
7)指揮車輛的停放,保證消防通道暢通。
3、消防中心
1)、實行24小時值班制。
2)、值班人員保持高度的警覺性和高度的責任心,能熟練操作設備。
3)、值班人員在工作期間不得擅自離開工作崗位。
4)、控制中心出現(xiàn)報警信號,首先打電話到報警部位查明情況,如若誤報,立即消除,如發(fā)現(xiàn)異常情況或火警,立即報警。
5)、值班人員應填寫設備運行記錄,值班過程中發(fā)現(xiàn)誤報應填寫時間、地點等。
(四)、園林綠化部:人員編制**人(外包除外)。
1、人員設置:
園林工**名,
園林工:
1)熟悉本商業(yè)廣場的綠化布局和個人包干地區(qū)的職責范圍,以及花草樹木的品種數(shù)量,并逐步掌握花草樹木的種植季節(jié)、生長特性、培植管理方法等。
2)對花草樹木要定期清除雜草、防治病蟲害、松土、施肥,并修理枯病枝、傷害枝等,更換死亡苗木,澆水。
3)要保證綠化場地不留雜物、不缺水、不死苗、不被偷竊,遇到有違章違法行為要及時加以勸阻,不聽勸阻的要及時報告保安人員和主管人員,協(xié)助對其勸阻和處置。
4)完成上級領導交辦的其他任務。
(五)、清潔部:人員編制**人(外包除外)。
1、人員設置:清潔員**名。
崗位設置:負責本商業(yè)廣場室內(nèi)外道路廣場、公共設施(路燈桿、宣傳欄等)衛(wèi)生,垃圾收集等,分區(qū)負責,原則上根據(jù)樓層棟號劃分,每棟(層)樓**人負責循環(huán)清潔,外圍**人。
2、任職資格:
主管部長:中專以上學歷,二年以上工作經(jīng)驗。
3、職責:
主管:
1)負責整個本商業(yè)廣場室內(nèi)及公共部分清潔衛(wèi)生的管理工作。
2)負責本部門員工的培訓及考核工作。
3)完成上級領導交辦的其他工作。
清潔員
1)負責包干范圍內(nèi)的保潔工作,按照工作制度實施保潔。
2)完成上級領導交辦的其他工作。
(六)、財務部:
1、人員設置:設財務部長、主管會計、出納人員、收費人員等各*人。
2、任職資格:
1)財務部長、主管會計大專學歷以上,相關經(jīng)濟學專業(yè),*年以上相關工作經(jīng)驗;
2)出納人員、收費人員中專學歷以上,基礎會計。
3、崗位職責:
財務部長、主管會計職責:
1)負責財務管理工作,編制財務計劃落實完成計劃的措施,嚴格執(zhí)行《會計法》和《會計準則》;
2)組織搞好財務核算工作,建立各級經(jīng)濟活動分析析制度,挖掘增收節(jié)支潛力;
3)掌握資金活動和經(jīng)營成果情況,當好領導參謀;
4)監(jiān)督執(zhí)行國家各項財經(jīng)政策、法規(guī)、嚴格控制各項費用的開支;
5)負責會計計憑證和會計報表的審核和各類經(jīng)濟檔案保管歸檔;
6)負責員工工資、各項津貼等發(fā)放和審核;
7)完成領導交辦的其它任務。
出納人員、收費人員職責:
1)負責公司管理服務費銀行托收、現(xiàn)金銀行存款的收支、管理、記帳結算工作;
2)做好收費統(tǒng)計、核算及催收工作;
3)負責建立健全現(xiàn)金、銀行存款日記帳和其它帳目,定期核對、帳目清晰、手續(xù)完備、帳帳相符、帳表相符、日清月結、準確無誤;
4)嚴格執(zhí)行財務務制度,不得挪用公款或私自借支;
5)完成領導交辦的其它任務。
(七)、租賃部:
1、人員設置:設主管部長、租務管理助理。
2、任職資格:大專以上學歷,*年以上工作經(jīng)驗。
3、崗位職責:
1)負責制定公司年度招商租賃計劃及實施細節(jié),并予以實施;
2)負責對外招商租賃業(yè)務的承接、洽談;
3)做好市場調(diào)查研究,及時了解市場信息,做好市場信息匯總和綜合分析,掌握同業(yè)動態(tài),為公司相關決策提出供依據(jù);
4)負責溝通與租戶的關系,做好相應的公關工作;
5)做好租戶檔案的分類整理工作;
6)做好領導交辦其它工作。
(八)、行政(人事)策劃部:
1、人員設置:設主管部長、策劃設計助理**人。
2、任職資格:大專以上學歷,*年以上相關工作經(jīng)驗,有成功策劃工作案例。
3、崗位職責:
1)負責了解當前國家的方針、政策,貫徹落實執(zhí)行公司各項指令,深入調(diào)查研究為公司決策層提供決策依據(jù);
2)負責公司工作計劃、總結、規(guī)章制度等各類文件的起草審核工作;
3)負責公司對外聯(lián)絡工作組織安排、接待、參觀等公關活動;
4)做好公司各部門之間的協(xié)調(diào)工作,做好公司辦公用品采購、入庫、領用等管理工作;
5)負責公司人事安排、招聘、錄用、轉(zhuǎn)正、調(diào)配、離辭等管理工作,檢查公司各部門的考勤工作;
6)負責公司員工飯?zhí)谩⑺奚峁芾淼群笄诒Ｕ瞎ぷ?車輛調(diào)度和管理等工作;
7)負責制定公司員工培訓計劃,提高員工素質(zhì)和實際工作能力;
8)負責公司廣場的商情、廣告、宣傳、設計、制作及大型各類活動策劃、布置、管理等工作;
(九)、管理部:
1、人員設置:設主管部長、助理管理員**人。
2、任職資格:大專以上學歷,工商行政管理學畢業(yè),三年相關工作經(jīng)驗。
3、崗位職責:
1)負責實施本商業(yè)廣場的房屋主體本體的管理、公用設施的管理、保潔綠化工作等;
2)負責本部門崗位職責、各項規(guī)章制度的貫徹落實;
3)督導所屬部門人員貫徹執(zhí)行保證各項工作保質(zhì)、保量、安全、及時順利的完成;
4)制定公用設施的維修養(yǎng)護、更新改造計劃,上報批準后組織實施;
5)督導保潔、綠化員工按操作規(guī)程和服務標準做好本職工作;
第8篇 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)管理流程
1、 市場條件判斷
開發(fā)商需要在項目初期,首先對項目擬選擇地區(qū)的市場條件進行初步分析判斷。該判斷可以稱之為初判斷:不進行針對項目微觀角度的分析,僅從所在地區(qū)的市場狀況及潛力入手判斷該城市或地區(qū)發(fā)展相應商業(yè)房地產(chǎn)項目的可行性。和對該項目的定位有個宏觀的思考。因為商業(yè)房地產(chǎn)的形式種類比較多,而且各種商業(yè)房地產(chǎn)形式都存在市場成熟性的問題:如果某個地區(qū)的社會生產(chǎn)力水平比較低,人們的收入水平不高的話,投資商再有實力,也不可以在該地區(qū)投資建設大型商業(yè)房地產(chǎn)項目。
2、項目位置選擇
商業(yè)房地產(chǎn)項目的位置選擇問題對于項目的成功將是決定性的。實際上,并不是所有的地方都適合做商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā),只有某個地方具備了相應的條件后,才可以做。商業(yè)房地產(chǎn)鑒于其功能特點,對位置和周邊條件的要求與普通房地產(chǎn)相比有過之而無不及。一個住宅社區(qū), 一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內(nèi),但商業(yè)房地產(chǎn)則不同,所要解決的客流會隨著經(jīng)營狀態(tài)的變化,會發(fā)生倍增,也會發(fā)生銳減。當一個商業(yè)房地產(chǎn)項目的客流發(fā)生倍增的時候,項目所在位置能否適應就成為一個重要的問題。針對不同的項目有不同的確定方案,開發(fā)商可以組織自己的團隊進行該項工作的研究分析,也可以委托專業(yè)咨詢機構進行選址。
3、判斷可發(fā)展規(guī)模
在完成商業(yè)房地產(chǎn)項目選址工作后,需要針對特定項目地址進行市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析。將確定該項目的市場基礎,周邊商圈覆蓋人口的情況,可能的客戶流量,客戶流產(chǎn)生的項目營業(yè)額及項目的可發(fā)展規(guī)模等一系列相關問題。
例:位于北京崇文門的新世界商場一期可出租面積達74000平方米,二期可出租面積達43000平方米,一期1998年投入運營后,生意興隆,但二期2000年開業(yè)后,二期長期經(jīng)營狀況不佳,管理商開始認為是因為商品組合不同的原因,但一、二期商品組合調(diào)整后二期依然經(jīng)營狀況不良。直到最近,二期經(jīng)營狀況才得到改觀。其實新世界二期運營不佳的原因在于市場規(guī)模判斷不準確:崇文門地區(qū)在2000年尚不足以支撐面積十多萬平方米的商業(yè),這說明開發(fā)商對市場可支撐的發(fā)展規(guī)模的判斷不夠準確。該項工作屬于微觀判斷,很多咨詢機構分析時使用的方法是:以市場調(diào)查為基礎,建立相關分析模型,測算出該項目地址可能發(fā)生的客戶流量,依據(jù)對所在地區(qū)人均零售消費額的判斷,可以測算出該項目可能的零售額,再參照所在地區(qū)商業(yè)設施每平方米平均零售額,即可以得出該項目地可發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)項目的規(guī)模。不同的咨詢機構在進行上述分析時因為基礎數(shù)據(jù)信息取得的渠道不同,分析結果可能有很大的不同。比如,有些咨詢機構在為商業(yè)房地產(chǎn)項目做市場分析時采用政府年鑒作為基礎信息,并在分析過程中采用較多基于其市場經(jīng)驗的假設,該種分析方法有其優(yōu)點,但缺點也是很明顯的。某些以市場調(diào)查為主業(yè)的咨詢機構在做商業(yè)房地產(chǎn)項目的市場分析時充分發(fā)揮其優(yōu)勢,依靠其大量調(diào)查信息,建立全方位分析模型對項目的市場潛力進行分析判斷,假設較少,結論更具有時效性。個人認為最好是上述兩種咨詢機構的融合。在做完市場咨詢及可承受發(fā)展規(guī)模的研究后,需要依據(jù)項目特定位置、市場潛力、商圈分析等資料對項目的客戶定位進行階段性判斷。雖然在此階段完成該項工作有存在偏差的可能性,但需要做初步確定,同時在后面的環(huán)節(jié)中可以作出豐富和調(diào)整。
4、項目土地取得及政府許可
完成商業(yè)房地產(chǎn)項目市場前景及可發(fā)展規(guī)模的分析后,將面臨項目土地取得及政府許可的問題。土地取得指投資商按照與政府土地主管部門商定的價格從政府土地部門得到相應地塊一定期限的土地開發(fā)使用權。政府許可指向政府相關主管部門申請建設商業(yè)房地產(chǎn)項目,并得到政府相應計劃委員會、規(guī)劃局、商業(yè)委員會等政府機構的批準等。
項目土地取得有兩大標準:
1)、土地規(guī)模標準。商業(yè)房地產(chǎn)項目對土地規(guī)模的要求:要滿足該項目本身功能的需要,得夠用。
2)、土地價格標準。土地價格的高低將直接決定項目的競爭優(yōu)勢。尤其在項目運做初期,土地價格越低,前期資金壓力越小。
5、項目定位細化
徹底的,細致的研究分析項目的目標客戶,市場定位,產(chǎn)品形式,特點,啟動策略,財務測算等相關問題。此步驟是項目成功與否的重要因素,如果定位出現(xiàn)偏差,則項目沒有成功的可能。反復探討,反復修改定位,定位的準確程度取決于市場。通常第四與第五步同時實施,在取地的過程中修正項目定位,在項目定位過程中取地工作已開始。
6、項目規(guī)劃設計
項目的規(guī)劃設計包括項目的方案設計、初步設計及施工圖設計等。其中,尤其以方案設計為重中之重:方案設計可以稱之為宏觀設計,將決定商業(yè)房地產(chǎn)項目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內(nèi)空間的合理動線布局等。
初步設計及施工圖設計可以稱之為微觀設計,即在方案設計基礎上進行純建筑工程角度的深化、細化。一般開發(fā)商都委托外國的設計機構進行方案設計階段的設計,委托國內(nèi)設計單位進行初步設計及施工圖的設計。該種組合即可以降低設計成本,又可以保證設計質(zhì)量。但必須要與國外設計機
構明確方案設計的深度,否則方案設計的深度達不到應有的要求,國內(nèi)設計機構將無法正確完成初步設計及施工圖設計,或者盡管完成,但會有大量潛在問題遺留給開發(fā)商。
7、設計方案的市場化
指投資商必須將建筑師的概念設計方案提供給商業(yè)房地產(chǎn)市場專家或商業(yè)策劃公司,由市場專家或商業(yè)策劃公司針對此概念設計提出基于市場角度的修改建議,并且三方之間的溝通交流必須經(jīng)過幾次循環(huán),才可以最大限度保證最終設計方案的市場化理念,具有市場準確度。 這正是很多開發(fā)商忽略或不重視但又十分重要的環(huán)節(jié)。原因在于商業(yè)房地產(chǎn)項目必須強調(diào)經(jīng)營,無論是百貨店、超市、專賣店或任何業(yè)態(tài)都對商業(yè)房地產(chǎn)里面的合理布局、客流有效引導有需求,如果商業(yè)房地產(chǎn)的設計不能最大限度滿足商戶的功能需求,那么商戶最簡單的選擇就是不選擇該項目,所以任何商業(yè)房地產(chǎn)項目的設計必須遵守市場需求。而建筑師的最大的長處是通過其建筑美學思路有效創(chuàng)造美學空間,而且不同建筑師將展現(xiàn)不同特點及風格的美學空間概念。我們關注建筑師的美學空間概念本身并沒有錯誤,但把一個建筑藝術品轉(zhuǎn)化為商業(yè)產(chǎn)品必須將市場概念、功能概念融合進去,否則該項目將面臨空前的市場壓力。
例:第五大街商業(yè)街坊。商業(yè)房地產(chǎn)項目經(jīng)過建筑師和市場專家或咨詢公司的多循環(huán)溝通后,該項目的方案設計得以確定。
8、項目設計、市場調(diào)整方案及財務方案的系統(tǒng)化整合
在完成了上述項目設計、市場調(diào)整方案及財務融資方案后,需要就以上方案進行調(diào)整,即系統(tǒng)整合問題。通過調(diào)整整合,判斷項目規(guī)模和投資回報的關系是否合理;判斷項目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律;判斷投資商自身資金、資源和其對股權的期望之間是否合理可行等。如果上述判斷的結果存在問題,那么需要回到設計階段進行相關調(diào)整,并再循環(huán)進行市場調(diào)整方案及財務融資方案,驗證確定最終可行方案。
9、項目方案的政府許可
指完成項目方案的系統(tǒng)化整合后,需要向政府計劃部門提交可行性研究報告,向規(guī)劃部門提交方案設計,向交通部門提交交通方案,向消防部門提交消防方案,向環(huán)保部門提交環(huán)境評估報告,向供電部門提交項目用電方案,向天然氣、自來水公司、市政管理部門提交相應方案以及向其他主管部門提交別的文件,并得到上述部門認可批準的過程。項目方案的政府許可過程,常規(guī)來講需要至少近半年的時間,需要認真對待。在上述政府許可的各項內(nèi)容中,可行性批復、規(guī)劃審批、交通審批、消防審批及市政審批是比較核心的部分,影響到項目的最終規(guī)劃,項目的交通條件保證,項目的方案能否滿足消防規(guī)范,以及項目是否有足夠的電力、其它市政配套條件。上述任何審批發(fā)生較大的變化都會影響項目的投資回報預測。
在項目可行性審批過程中,需要合理安排與政府的公關活動。
1)交通審批
交通審批指規(guī)劃部門協(xié)助交通主管部門對該商業(yè)房地產(chǎn)項目的交通進行審批。通常需要委托專業(yè)交通研究機構進行項目的交通分析和研究,對商業(yè)房地產(chǎn)項目建成后對周邊交通系統(tǒng)的影響及項目自身交通的組織進行方案設定及分析研究其可行性。交通條件及交通組織對于其成功運營起決定性作用。交通問題可以成為項目的障礙,也可以成為項目成功的瓶頸。對于商業(yè)房地產(chǎn)項目來講,良好的外部交通環(huán)境會有效引導客流進入項目地來消費,否則會大大降低到訪客戶的數(shù)量;良好的內(nèi)部交通設置可以避免交通堵塞,促進項目的內(nèi)部交通循環(huán)。
2)消防審批
指消防部門對該商業(yè)房地產(chǎn)項目的方案設計根據(jù)國家的消防規(guī)范進行審查,最終確定該方案是否符合國家消防規(guī)范,是否可以予以批準的過程。如果消防部門最終否定了該項目的消防設計,那么將意味著前面所作的工作很大程度上需要返工,這將造成極大的浪費。一般來說,項目的設計方案和目前國內(nèi)落后的消防規(guī)范之間存在沖突似乎是必然的事情,畢竟國內(nèi)的消防規(guī)范很保守,而作為當今商業(yè)業(yè)態(tài)最復雜形式的商業(yè)房地產(chǎn)項目,不突破中國的消防規(guī)范的話,幾乎不可能真正按照其應有的功能建設。面對這種沖突,開發(fā)商應探索雙方的平衡點。
3)規(guī)劃審批
指項目所在地區(qū)規(guī)劃管理部門依據(jù)開發(fā)商上報的項目方案設計,以項目的規(guī)劃使用條件為基礎,結合諸如交通審批、消防審批等專項審批的結果對項目的規(guī)劃方案進行批準的過程。規(guī)劃審批的結果將是商業(yè)房地產(chǎn)項目操作過程中又一個對項目成功起決定作用的環(huán)節(jié)。規(guī)劃審批一旦定案,商業(yè)房地產(chǎn)的方案就基本確定,原則上不再修改,而且也最好不要再修改,否則浪費太大。規(guī)劃審批的過程對于開發(fā)商極為關鍵:如果發(fā)生規(guī)劃審批方案和上報方案差距較大的情況,對投資商來說將面臨很多需要返工、損失利益的問題。要想保證規(guī)劃審批能按照計定目標實現(xiàn),必須有效與政府各主管部門進行溝通,做好對政府的公共關系工作等。
10、項目招投標
指開發(fā)商完成項目設計方案的深化后,在項目規(guī)劃得到審批、項目土地使用得到許可后,經(jīng)過招投標的程序確定項目的施工企業(yè)、監(jiān)理單位、工料測量師及后面階段的機電咨詢商等,以便做好項目施工準備的過程。
11、項目的財務核算
指開發(fā)商在完成項目的設計方案后,建立或委托專門的財務融資機構對該商業(yè)房地產(chǎn)項目的成本、收益、投資回報率、投資回報的敏感性分析等進行專業(yè)化分析。這是投資商對項目進行投資的微觀量化的決策依據(jù)。在財務分析核算過程中,財務融資機構需要以項目市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性為參考,并大量引用分析結論。對于小型商業(yè)房地產(chǎn)項目,該項工作需要,但不需要做的很細。尤其采取銷售模式的商業(yè)房地產(chǎn)項目,財務核算的工作很簡化很多。
12、資金需求方案
指財務融資機構結合項目的財務核算進一步細化項目的資金需求量及資金流量的工作。該項工作需要首先對項目的工程資金量及資金流進行宏觀的方案編制,再結合項目他項資金的需求,最終完成該項目的資金需求方案
13、融資方案
指開發(fā)商結合其自有資金狀況、企業(yè)自身資源、股權策略等,以項目資金需求方案為參照對象,制定的資金供給計劃。在此強調(diào)以投資商的自有資金狀況、企業(yè)自身資源和股權策略為參照對象,是因為任何金融工具的基礎都只能是企業(yè)自身資源,否則除非非市場因素存在,企業(yè)是不可能有效得到金融支持的。有些國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)投資商不懂得金融投資依附于企業(yè)資源的特點,所以在項目運做時低估自身資源的重要性,過高評價自身在項目中的價值,并盲目產(chǎn)生對股權的過高期望,從而導致融資方案不可行。項目的財務核算、資金需求方案及融資方案對于開發(fā)商準確判斷項目的可操作性至關重要。以上測算及相關方案的準確度會直接影響投資商決策的準確度。
14、項目融資
除非開發(fā)商有足夠的資金做支持,除非項目采取出售的投資模式,投資商一旦完成對項目設計方案、財務融資方案的決策,就可以推進項目運做過程中最重要的工作,即項目融資工作。項目融資包括項目開發(fā)階段的資金準備及項目運營期間的資金準備兩階段的內(nèi)容。主要形式有股權融資和債權融資。 開發(fā)商在進行項目融資工作之前首先要進行項目融資的決策工作。準確對商業(yè)房地產(chǎn)項目的融資策略及方案進行決策,可以最大限度保證融資工作的有效進行。如果開發(fā)商過高估計其在該項目中的股權期望,在融資過程中必然面臨失敗,最終嚴重影響融資工作的進程。完成融資決策后,進行的首要工作是項目商業(yè)計劃書的編寫工作。項目商業(yè)計劃書是其他投資商及金融機構了解該項目的有效渠道。在完成項目商業(yè)計劃書的編寫工作以后,開始該項目的融資操作工作。
融資操作的形式主要有兩種:
1)、委托專業(yè)融資服務機構進行融資;
2)、自己組織融資團隊進行融資。這兩種融資方式相互之間并不沖突,如果協(xié)調(diào)好的話,會齊頭并進。
第一種融資操作對于初步進入商業(yè)房地產(chǎn)投資領域的投資商來講是必不可少的,因為專業(yè)商業(yè)房地產(chǎn)融資服務機構可以通過其特殊的操作渠道將該商業(yè)房地產(chǎn)項目。與國際資本直接、快速兌接。國際上從事商業(yè)地產(chǎn)投資的金融機構實際上局限在某個圈子里面,如果對這個金融圈子不了解、對這些機構不熟悉,盲目的沖撞只會耽誤時間,不會取得任何進展。當然委托專業(yè)融資服務機構進行項目融資服務時,開發(fā)商是需要付出融資成本,即需要向融資服務機構在支付一定融資啟動費用的同時,需要另外支付相當于總融資金額2.5-5%的費用作為融資服務費。上述融資服務費的標準是國際上融資通行的收費標準。有些開發(fā)商可能認為上述標準太高,但可以明確的是,只要求1.5%左右融資費用的融資服務機構其專業(yè)化能力絕大多數(shù)有問題,換言之,這種融資機構是不太可能完成項目的融資。
第二種融資操作對于已經(jīng)有商業(yè)房地產(chǎn)項目操作經(jīng)驗、融資經(jīng)驗的投資商來講,是可以采納的。但是投資商自己進行融資操作也必須建立一個融資團隊,這個融資團隊并非簡單一兩個人就可以組成。
15、市場策劃
項目的市場策劃對于項目的成功至關重要,高明的市場策略可以降低項目的成本,并有效打開市場空間,收益空間和利潤空間。贏得市場必須面對市場競爭的局面,避免競爭的市場策略是制勝的關鍵之舉。
16、招商
項目招商的方式主要有兩種,即:
1)、委托專業(yè)招商咨詢機構進行項目招商;
2)、自己搭建招商團隊進行招商工作。
對于商業(yè)房地產(chǎn)項目來講,將國際知名零售商請進來有利于整個項目的招商,也就是主力店。通常招商咨詢機構更了解國際知名零售商的需求,所以委托專業(yè)咨詢機構進行項目的前期招商更能有效促進項目的進展。
17、價格策略
對于采取商鋪出售方案的項目來講,開發(fā)商需要對商鋪的售價進行預測,并依據(jù)市場策略進行售價決策。商鋪的售價首先由商鋪自身價值決定,其次,市場策略將有效提升商鋪的價值。售價決策的準確性將有利于項目的出售操作。
價格策略主要有三種:高開低走,平開平走,低開高走。
18、租金策略
開發(fā)商在招商階段就需要對商鋪的租金進行科學預測。預測必須依靠對現(xiàn)狀市場的研究,和對未來市場的預測,不僅考慮自身市場空間,而且要考慮競爭市場的影響力。租金判斷對于項目招
商意義非常,準確的租金定位將提高項目的招商效率。
19、管理公司的選擇
第9篇 某某商業(yè)物業(yè)管理指標承諾
某商業(yè)物業(yè)管理指標承諾
對m*y商業(yè)物業(yè)各項管理指標的承諾,不僅是我們對客戶的莊嚴責任和義務,同時也是我們在企業(yè)內(nèi)部推行目標責任管理和量化考核的基礎和標尺。我們將通過推行各級目標責任管理,實現(xiàn)量化考核,實現(xiàn)人人身上有指標,個個肩頭擔責任,爭取在接管m*y商業(yè)物業(yè)二年內(nèi)達到省市或國家優(yōu)秀示范小區(qū)水平,各項管理指標達到'國優(yōu)'標準,我們對新保輝大廈各類指標做以下承諾,請考評和監(jiān)督實施。
各項管理指標承諾及措施
序號 指標各稱 國家標準承諾 指標完成 承諾指標的措施
1房屋及配套設施完好率98%99%以上采用分工負責、責任到人。建立完善的巡查制度,嚴格管理,健全檔案記錄,每半年進行一次房屋完好率檢查。
2房屋零修、急修及時率98%99%以上維修人員24小時待命,接到維修通知立即組織維修,十五分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。零修工程及時完成,急修工程不過夜,并建立回訪制度和回訪記錄。
3保潔率99%100%保潔員十二小時保潔工作,按保潔標準進行操作,保潔工作落實到人,監(jiān)督檢查得力,嚴格考核,實行10%淘汰率。
4維修工程質(zhì)量合格率100%100%維修工程師全程控制,部長監(jiān)督檢查,并按規(guī)定及時回訪。
5公共照明完好率95%99%落實責任人,堅持對公共照明及停車場等公用設施進行日常巡視檢修和定期維護保養(yǎng),由工程技術部監(jiān)督執(zhí)行,并健全檔案記錄。
6停車場完好率95%99%
7大廈內(nèi)治安案件發(fā)生率1‰以下0建立閉路監(jiān)控、報警,巡更監(jiān)控等治安技防系統(tǒng),實行24小時保安巡查制度,明確保安職責,層層防衛(wèi),以人防和技防相結合。
8摩托車、汽車被盜率1‰以下0
9火災發(fā)生率1‰以下0全員義務消防員制,定期培訓和演習,加大宣傳力度,由保安員進行日常巡視,發(fā)現(xiàn)隱患及時處理確保院區(qū)安全。
10違章發(fā)生率1‰以下0.5‰以下建立以交叉巡視制度,跟蹤管理,及時發(fā)現(xiàn),及時處理加強宣傳,杜絕違章發(fā)生,并建立相應的回訪記錄
11違章處理率90%以上100%
12業(yè)戶有效投訴率2‰以下1‰以下采取措施,加強與顧客溝通,定期走訪,設立接待日,征求管理意見,強化服務意識,做到投訴處理有結果,有記錄和回訪。
13投訴處理率95%以上100%
14維修服務以及投訴回訪率95%100%
15物業(yè)管理服務滿意率95%99%實行人性化管理,增強服務意識,增進與業(yè)戶的溝通,在日常工作中注意收集業(yè)戶的廣泛意見,完善小區(qū)服務。
16綠化完好率95%99%劃定責任區(qū)域,片區(qū)負責與巡查制度相結合,發(fā)現(xiàn)問題,及時修復。
17大型及重要機電設備完好率95%99%制定嚴格的設備操作和保養(yǎng)規(guī)程,落實崗位責任制,實行巡查制度,建立設備檔案,制定預防性維修保養(yǎng)計劃。
18管理費收繳率90%95%按規(guī)定定期公布管理費收支帳目,接受業(yè)戶查詢,公布及查詢帳目以法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的項目及費用為準,
19管理人員專業(yè)培訓合格率98%100%人員培訓有計劃,有考核、有記錄,制度落實,各類人員熟悉物業(yè)情況和本崗位責任制,考核標準,服務意識和態(tài)度好,敬業(yè)精神強。
(注:支持性程序文件或作業(yè)指導書符后)
第10篇 小區(qū)公眾商業(yè)經(jīng)營場所臨時管理規(guī)約
小區(qū)公眾管理規(guī)定:商業(yè)經(jīng)營場所臨時管理規(guī)約
為了保障各業(yè)主(使用人)的整體利益,創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境,特制定營業(yè)場所臨時管理規(guī)約。
1、單位和個人在小區(qū)內(nèi)進行商業(yè)經(jīng)營須經(jīng)物業(yè)服務公司同意,并到工商、稅務等部門辦理合法手續(xù)。
2、住宅小區(qū)內(nèi)不得開辦污染小區(qū)環(huán)境的生產(chǎn)加工企業(yè)。
3、各營業(yè)單位店主店員應遵守小區(qū)各項管理規(guī)定。
4、各營業(yè)單位不得占用公共場所、走道、不得將貨物、雜物、垃圾堆放在商鋪門外。
5、各營業(yè)單位應按規(guī)定設置招牌,不得在公共場所亂貼標語、亂豎指路牌、廣告牌等。
6、各營業(yè)單位應保持良好的店容、店貌及環(huán)境清潔,按規(guī)定要求設置垃圾桶,及時清倒垃圾,做好門前'三包'(包市容衛(wèi)生、包環(huán)境秩序,包綠化美化)。
7、各營業(yè)單位應保持小區(qū)安靜,不得大聲喧嘩及大音量使用廣播器材。
8、各營業(yè)單位裝修應嚴格按《'金華庭'裝修管理手冊》執(zhí)行,嚴禁更改房屋結構、改動水電設施、消防器具及其他公共設備。
9、所有營業(yè)單位均應文明經(jīng)商,合法經(jīng)營,不得出售偽劣 、變質(zhì)有害健康的商品、食物,不得強買、強賣、欺行霸市。
10、任何營業(yè)單位、店主應自覺遵守消防規(guī)定,配備消防器材。
11、外來經(jīng)營單位應服從物業(yè)服務單位管理,遵守小區(qū)有關規(guī)定,辦理有關手續(xù)。經(jīng)營攤點必須在指定地點擺放,并按照規(guī)定繳納管理費和衛(wèi)生費。
第11篇 物業(yè)管理員商業(yè)場所的物業(yè)管理試題
一、單選題
156、大型停車場、小件批發(fā)市場、電子工業(yè)供應市場等屬于( )商業(yè)場所。
a、敞開型 b、封閉型 c、多用型 d、綜合型
157、市級購物中心的建筑規(guī)模一般都在( )平方米以上。
a、1-3萬 b、1-5萬 c、1-10萬 d、3-10萬
158、我國地區(qū)級購物商場建筑規(guī)模一般在( )。
a、1-3萬 b、1-5萬 c、2-5萬 d、3-5萬
159、我國地區(qū)級購物商場年營業(yè)額一般在( )。
a、1-5億元 b、5-10億元 c、10-20億元 d、30億元以上
160、我國地區(qū)級購物商場服務人口一般在( )。
a、5萬人以下 b、5-10萬人 c、10-30萬人 d、30萬人以上
161、商業(yè)場所在( )上要下足工夫,力求新穎獨特、突出個性和特色,給顧客留下強烈的第一印象。
a、投資方面 b、設計方面 c、施工方面 d、管理方面
162、現(xiàn)在我國大型商廈一般是每( )平方米的地上建筑面積設置一個停車位。
a、10-100 b、50-100 c、100-200 d、200-500
163、商業(yè)場所具有( ),才會吸引更多的顧客。
a、強大的經(jīng)濟實力 b、自己鮮明的特色 c、大面積的停車場 d、裝飾豪華的營業(yè)大廳
164、物業(yè)管理公司的治安管理實質(zhì)上是( )
a、 治理 b、管理 c、治安 d、服務
165、商業(yè)場所的保安工作更多的是與( )打交道。
a、犯罪分子 b、不法商販 c、違反規(guī)章制度的群眾 d、違反規(guī)章制度的工作人員
二、多選題
166、商業(yè)場所按建筑功能可分為( )
a、敞開型 b、封閉型 c、綜合型 d、商住兩用型
167、商業(yè)場所要規(guī)劃設計合理,就是要合( )之理。
a、廣開就業(yè)渠道 b、經(jīng)濟規(guī)律 c、經(jīng)濟發(fā)展 d、提高效益
168、商業(yè)服務業(yè)設施建設要防止( )
a、盲目效仿 b、主次顛倒 c、精心策劃,合理布局 d、只看眼前,不計長遠
169、商業(yè)場所對市容有很大影響,要符合社會的( )
a、一貫要求 b、超前要求 c、實用要求 d、美學要求
170、商業(yè)場所在管理上要突出( ),使顧客認識熟悉,潛移默化產(chǎn)生聯(lián)想,逐步達到接受的目的。
a、一般形象 b、一貫形象 c、獨特形象 d、大眾形象
171、商業(yè)場所物業(yè)管理內(nèi)容之一是建立企業(yè)識別系統(tǒng),它包括( )
a、理念識別體系 b、視角識別體系 c、行為識別體系 d、幻想識別體系
172、公共商業(yè)場所識別體系包括( )
a、企業(yè)名稱 b、商標、招牌 c、企業(yè)簡介 d、員工服裝
三、判斷題
173、( )商業(yè)場所不僅包括各類商店,而且也包括服務企業(yè)、娛樂場所和銀行等。
174、( )商業(yè)場所的重要作用就是依靠獎金雄厚,增大知名度,擴大影響力,設法把顧客引進來,購物后使其產(chǎn)生流連忘返之情。
175、( )公共商業(yè)場所的銷售業(yè)績原則上應刻與商場的知名度成正比。
176、( )公共商業(yè)場所的良好形象是潛在的資產(chǎn)和潛在的銷售額。
第12篇 商業(yè)大廈機電設備設施管理計劃
商業(yè)大廈機電設備設施的管理計劃
設備管理是以科學管理為基礎,按照現(xiàn)代科學的理論、方法和手段研究和解決設備運行中的規(guī)律性問題,確保設備的正常、安全運行。
高層樓宇的大量涌現(xiàn),使人們對樓宇設備的依賴性越來越強,同時也對樓宇設備的運行提出了更高的要求。在設備管理中,**注重設備全過程的綜合管理,即把設備管理概念融合于設備整個壽命期中,保持樓宇設備的最佳運行狀態(tài),充分發(fā)掘樓宇設備的效益潛力。在設備管理概念中,**又進一步注重預防檢修,即不僅做到設備的正確使用和精心維護,而且通過制訂、實施周密合理的設備定期檢修計劃,以預防重于補救之觀念,提高樓宇設備的運行效率,確保樓宇設備的安全、穩(wěn)定、無故障運行,提供一個良好舒適的工作環(huán)境。
1 系統(tǒng)日常運行及管理
樓宇設備運行管理的目的在于通過提高設備的運行效率和運行質(zhì)量,提供一個高質(zhì)量安全、舒適、便捷的工作環(huán)境。設備運行、維護管理的優(yōu)劣直接關系到各個系統(tǒng)能否達到原有的設計性能與服務年限,關系到樓宇的供電、供水、供熱、供冷等供應狀況能否正常,關系到能否保障**運行安全。
1.1 運行管理
設備運行首先要在技術上考慮安全性和可靠性。其次設備的運行在技術性能上應始終處于最佳運行狀態(tài),以發(fā)揮設備的最佳效用。
1.1.1 編制設備詳細的技術資料,并建立設備臺帳。
1.1.2 建立嚴格的機房管理制度,巡視檢查制度和崗位責任制。
1.1.3 制訂科學、嚴格的操作規(guī)程。
1.1.4 制訂周密、合理的設備維護保養(yǎng)計劃。
1.1.5 對操作人員進行專業(yè)培訓,明確各自的崗位職責,掌握專業(yè)知識和操作技能。
1.1.6 實施維護保養(yǎng)工作。
1.1.7 定期校驗設備中的安全附件,保證靈敏可靠。
1.1.8 工程技術人員對設備運行參數(shù)和統(tǒng)計結果作分析,及時發(fā)現(xiàn)事故的潛在危險,采取有效措施進行清除,確保安全運行。
1.1.9 發(fā)生設備故障后對其原因進行分析,提出有效的改善措施,確保類似事故不再發(fā)生。
1.2 設備系統(tǒng)的日常運行
1.2.1 變配電系統(tǒng)
變配電系統(tǒng)是為建筑物提供電源的系統(tǒng),是樓宇設備正常運行的最基本保障,運行人員將對變配電設備運行狀態(tài)進行全面監(jiān)控,結合**樓宇自動控制系統(tǒng)對變配電室進行巡視檢查,監(jiān)視、記錄電壓、電流、功率因數(shù)等運行參數(shù),一旦發(fā)現(xiàn)問題,給予及時處理。當發(fā)現(xiàn)局部停電等運行故障時,按照預定程序進行倒閘操作,保證安全可靠運行。
1.2.2 采暖通風空調(diào)系統(tǒng)
采暖通風空調(diào)系統(tǒng)依據(jù)季節(jié)變化合理調(diào)節(jié)樓內(nèi)溫度、相對濕度、氣流速度和空氣潔凈度,為辦公人員創(chuàng)造一個舒適環(huán)境。由專業(yè)人員負責維護采暖通風空調(diào)系統(tǒng)的正常運行,結合大廈樓宇自動控制系統(tǒng)巡視檢查各主要設備運行狀況,發(fā)現(xiàn)噪音超標、滴漏水等不正常現(xiàn)象,立即處理,并能根據(jù)負荷情況調(diào)整運行參數(shù),按操作規(guī)程控制相關設備的啟停。當發(fā)現(xiàn)運行故障時,維修人員及時到場,按應急處理預案及時處理,恢復系統(tǒng)正常運行。在日常運行中,根據(jù)外界氣溫、溫度條件,合理調(diào)節(jié)各場所采暖通風空調(diào)設備,實現(xiàn)舒適、節(jié)能、衛(wèi)生的要求。
1.2.3 給排水系統(tǒng)
建立大廈用水、供水管理制度。值班人員結合大廈樓宇自動控制系統(tǒng)定時監(jiān)測水池、水箱的水位情況,管理及水泵的運行情況,巡視人員對屋頂、地下層等各處相關設備進行巡回檢查,一旦發(fā)生缺水、溢水、跑冒滴漏等問題或其征兆,立即通知有關人員前往處理。并按政府規(guī)定,定期清洗二次供水蓄水池,確保二次供水無污染隱患。當發(fā)生運行故障時,維修人員及時到場,按應急處理預案及時處理,恢復系統(tǒng)正常運行。
1.2.4 照明系統(tǒng)
照明系統(tǒng)質(zhì)量的好壞直接影響到大樓的整體形象。照明系統(tǒng)管理的主要內(nèi)容就是做到既保證照明質(zhì)量又節(jié)約能源。巡視人員必須巡視檢查大樓的公共照明,發(fā)現(xiàn)損壞要立即更換。根據(jù)工作人員的作息時間,按預先的設定,通過大廈樓宇自動控制系統(tǒng)對公共照明進行開/關控制。
1.2.5 消防系統(tǒng)
消防系統(tǒng)是整個大廈消防安全的保證,所以要求時刻保持正常工作狀態(tài),消防監(jiān)控中心實行24小時值班制度。消防管理人員定期巡視檢查,真正做到'預防為主,防消結合'。當發(fā)現(xiàn)險情時,消防管理人員及時到場,按突發(fā)火災的應急方案及時處理,確保生命財產(chǎn)安全。
1.2.6 電梯
電梯大樓必不可少的運輸工具,管理人員將按規(guī)定檢查其運行情況以及平層是否準確、指示燈顯示是否正確完整、按鈕功能是否有效。按客流情況分不同時段調(diào)整運行方式,以使電梯運行在安全、節(jié)能、方便的最佳方式。另外可利用**公司首創(chuàng)的電梯智能運行管理裝置解決非辦公時間的安全保衛(wèi)和通行方便的矛盾。在辦公時間段內(nèi),電梯全開放運行,可自由乘坐。在非辦公時間,相關人員可憑人手一張的智能卡乘電梯到達授權可達的樓層,無卡人員則操作不了電梯。每張卡的授權區(qū)域及使用功能都可由電腦設置,一旦丟失可立即掛失注銷。當發(fā)生電梯困人等事故時,按電梯困人救援程序及時處理。
2 設備系統(tǒng)的應急處理方案
2.1 設備故障處理規(guī)程
2.1.1 故障分類
設備在運行中,凡由于人為或非人為因素造成不能提供正常服務的情況均為故障,凡故障發(fā)生時,均應視情況分重大故障和一般故障兩級處理。
重大故障包括:人身傷亡事故;設備故障導致經(jīng)濟損失達人民幣萬元以上;因故障引起整個大廈停水、停電、?？照{(diào)、停氣,發(fā)生火除上述重大故障外,其它為一般故障。
2.1.2 故障處理通則
發(fā)生故障時,值班員應立即處理,一般故障應先匯報后處理,事后作好記錄。重大故障應一面處理,一面匯報,無法處理應盡快報告工程部部長。
根據(jù)表計的指示和設備的外部征象,判斷故障的全面情況,盡快限制故障的發(fā)展,迅速地排除危及人員及設備安全的因素。
最迅速地恢復設備(設施)至正常運行狀態(tài)。
處理故障必須迅速、正確、果斷、鎮(zhèn)靜。不得違反安全規(guī)程。
管理處主任是處理故障的全面領導人,負責調(diào)動、安排有關人員采取相關措施。
對于需要立即搶修的設備,值班員應判斷故障部位和性質(zhì)后在工程技術人員到達之前,把工作現(xiàn)場安全措施做好。
2.1.3 重大故障處理職責
凡發(fā)生重大故障,由值班人員立刻通知工程部部長并按相關應急處理程序采取措施。工程部部長接到報告后應立即到現(xiàn)場指揮故障處理,并上報管理處主任。管理處主任應盡快趕赴現(xiàn)場,負責全面指揮。
2.1.4 一般故障處理職責
對于一般故障,管理處經(jīng)主任可授權工程部部長處理,工程部應及時報告并作好有關故障發(fā)生和處理記錄。
2.2 供電電源停電故障處理規(guī)程
電源故障分以下幾種情況處理
2.2.1 在接到供電部門發(fā)出的停電通知后,管理處應立即通知大廈內(nèi)各有關業(yè)主單位。
2.2.2 正常情況下的倒閘操作,管理處提前一天發(fā)出停電通知。
2.2.3 如因大廈內(nèi)故障引起供電回路停電,應盡快排除故障后恢復送電。
2.2.4 如設備或線路的電氣聯(lián)絡部分發(fā)熱、發(fā)紅,不能繼續(xù)運行時,應設法將負荷倒換至其他設備線路供電或者降低負荷,并繼續(xù)觀察,采取相應措施。
2.2.5 低壓配電柜母線及其引出線故障時,應將故障段母線隔離,然后設法對未受影響的部分恢復送電。
2.2.6 如供電局對大廈突然全部停電,則應立刻給樓內(nèi)各有關單位發(fā)出通知,告知原因,設備值班員應堅守崗位,待恢復供電后,馬上啟動設備,確保**財富中心的正常工作。
2.3 停水及故障處理規(guī)程
2.3.1 在接到自來水公司發(fā)出的停水通知后,管理處應立即轉(zhuǎn)告樓內(nèi)各有關單位,并積極采取貯水保障措施,減少停水影響。
2.3.2 若安排水池清洗,管理處應提前三天以書面形式發(fā)出通知,通知內(nèi)容包括清洗時間、停水時間、影響范圍等。
2.3.3 給排水設備故障一般處理程序
a. 給水泵出現(xiàn)故障時,值班人員應馬上啟動備用泵,然后及時對故障泵進行維修。
b. 排污泵出現(xiàn)故障時,應迅速搶修,若一時不能修復,應準備臨時排污染。
c. 若供水管網(wǎng)出現(xiàn)故障、發(fā)生泄漏等影響正常供水,值班人員應立即關閉泄漏部位前端閥門,及進通知維修人員搶修。
b. 排污管、雨水井等因堵塞造成下水不暢、浸水等,立即組織人員疏通。
2.4 空調(diào)故障處理規(guī)程
2.4.1 當主機發(fā)生故障時,啟動備用機組投入運行,并且檢查排除故障。
2.4.2 由于檢修或其他原因?qū)е吕鋮s水或冷凍水較大量外泄時,應立即停止系統(tǒng)的運行,排除故障后再補水投入運行。
2.4.3 當故障停電時,立即關閉機組。待恢復供電后,再重新啟動運行,同時做好記錄。
2.5 發(fā)生火警處理規(guī)程
2.5.1 大樓發(fā)生火警時,要做到忙而不亂,及時報警,并做好滅火及疏散人員、搶救物資等工作。
2.5.2 火災報警程序
a. 發(fā)現(xiàn)火警時,立即用消防電話或普通電話向中央監(jiān)控室報警,也可啟動手動報警器,使樓層警鈴、火災報警器的信號傳到中央監(jiān)控室。
b. 用電話報警時,必須講清下列事項:火災發(fā)生的具體地點、火勢大小、燃燒物質(zhì)、報警人的姓名和身份。
2.5.3 接到報警后的處理辦法
a. 中央監(jiān)控室接到報警信號后,利用對講機通知巡邏保安員立刻前往火警現(xiàn)場。如屬火警誤報,應通知中央監(jiān)控室復位;如證實火警,應立即通知中央監(jiān)控室啟動報警設施并通知相關人員到場施救,并利用現(xiàn)有設施進行滅火。如火警嚴重,在組織前期撲救的同時向119報警。
b. 中央監(jiān)控室利用消防廣播,引導人群利用消防樓梯向安全地點疏散;使電梯降至首層;切除火災區(qū)域電源,準備啟動應急電源;啟動相關防、排煙風機、消防泵。
c. 管理處主任到現(xiàn)場指揮滅火,管理處其他人員要立即到現(xiàn)場參與滅火,設備值班人員則堅守崗位,隨時聽從指揮。
d. 派人到大樓門口引導消防隊進入火場,指示消防拴位置。
2.6 系統(tǒng)的維護保養(yǎng)
2.6.1 當設備發(fā)生故障時,應立即檢修,并盡可能把影響減到最低。
2.6.2 由于停電導致設備不能正常使用時,有應急電源的應立即供應,確保重要設施設備正常運行。
3 系統(tǒng)的維護保養(yǎng)
設備維護保養(yǎng)是設備正常運行的保證,它不僅要使設備隨時處于良好的工作狀態(tài),而且要保證各項運行參數(shù)合格,以便確保設備達到設計性能并延長使用壽命。
3.1 維護保養(yǎng)工作主式
維護保養(yǎng)工作方式分日常維護保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)二個層次:
日常維護保養(yǎng)屬運行操作人員的職責范圍,使用的設備要有專人負責,并嚴格按照操作規(guī)程操作使用。其工作內(nèi)容主要是巡視檢查及調(diào)整、清潔,由值班、巡視人員進行,重點在于設德的外觀、功能狀態(tài)。
定期維護保養(yǎng)工作對于保持設備良好的運轉(zhuǎn)狀態(tài)、延長設備壽命極為重要。其內(nèi)容包含性能狀態(tài)檢查、系統(tǒng)試驗及計劃性檢修,由維修人員在工程技術人員的指導下實施。
3.2 日常維護保養(yǎng)、定期維護保養(yǎng)的質(zhì)量控制
日常和定期維護保養(yǎng)均按相關工作規(guī)程實施。保養(yǎng)工作按工作性質(zhì)和區(qū)域劃分到人,專職負責。各責任人按規(guī)程、計劃做完維護保養(yǎng)工作后在相應圖表中作記錄。同時工程部部長與工程技術人員根據(jù)設備管理和維護保養(yǎng)制度分層次、分系統(tǒng)對設備狀況、保養(yǎng)工作質(zhì)量進行定期和不定期檢查、評議,發(fā)現(xiàn)不合格即查找其發(fā)生原因,提出改進措施并跟進實施。對各責任人的設備維護保養(yǎng)工作質(zhì)量及效果之檢查評議結果,將作為員工工作業(yè)績量化考核的依據(jù)。
3.3 主要系統(tǒng)定檢工作要點
3.3.1 變配電系統(tǒng):對相零地線端子檢查是否接觸良好,牢固可靠。線路的電壓、電流、功率的檢測儀表工作是否正常,讀數(shù)是否則在正常范圍內(nèi),其接線是否牢固,顯示是否清晰。變壓器運行聲音是否正常。
3.3.2 給排水系統(tǒng):檢測各種水位檢測和控制器件動作靈敏度,是否有誤動作。管道是否有滲漏,閥門動作是否靈活、可靠,有無漏水。水泵運行聲音是否正常。
3.3.3工空調(diào)系統(tǒng):對各溫濕傳感器、壓差傳感器等部件進行靈敏度測試,對各個電磁閥門進行開、合測試。空調(diào)主機運行是否正常,各項參數(shù)是否在正常范圍內(nèi),冷凍泵、冷卻泵、冷卻塔運行聲音是否正常,水管是否滲漏。定期對風機盤管、空調(diào)風柜進行清洗。年度換季時進行大清洗并對主機進行大的保養(yǎng)。
3.3.4 防雷接地:雷雨季節(jié)到來之前,均應對整個系統(tǒng)進行檢查和維護、提前做好防雷準備。在大雷雨后,也要盡快對系統(tǒng)進行檢查,查看是否有因雷擊而導致某些防雷避雷器件損壞或某些連接點松脫和斷開。若有問題,立即處理。
3.3.5 電梯系統(tǒng):按電梯安全檢測和保養(yǎng)規(guī)范要求進行周檢、月檢、季檢和年度審核工作。
3.4 設備維護保養(yǎng)檢修計劃和標準
3.4.1 供電設施年度檢修保養(yǎng)計劃(表1)
3.4.2 水暖設施年度檢修保養(yǎng)計劃(表2)
3.4.3 設備維護保養(yǎng)及實施方案將根據(jù)所安裝設備的設計、安裝及運作等實際情況,需待**正式接管后根據(jù)相應設備逐一制定。
4 節(jié)能管理
在樓宇設備的運行成本中,能源開支是最重要的一部分。工程部部長要直接參與能源管理、制定節(jié)能計劃、布置日常檢查等工作。
節(jié)能降耗工作主要有以下幾個方面:
4.1 工作內(nèi)容
4.1.1 制定節(jié)能工作計劃與有關節(jié)能的規(guī)章制度。
4.1.2 統(tǒng)計和分析能源消耗,做好能源用量的計劃及計量工作。
4.1.3 巡視、檢查和監(jiān)督能源使用。
4.1.4 進行各種形式的節(jié)能宣傳,加強節(jié)能管理工作。
4.1.5 實施節(jié)能技術改造,應用先進節(jié)能器具,采用切實有效的節(jié)能運行技術措施。
4.2 組織措施
4.2.1 節(jié)約用電、節(jié)約用水、節(jié)約使用一切能源和材料,既是國家的現(xiàn)行政策,也是體現(xiàn)物業(yè)管理專業(yè)水平的主要內(nèi)容,全體員工務必十分重視此項工作。
4.2.2 加強能源使用的計劃管理,嚴格執(zhí)行**下達的各項指標,工程技術人員應經(jīng)常掌握能源消耗情況,及時發(fā)現(xiàn)和解決出現(xiàn)的問題,在保證正常需要的前提下,盡力降低能源消耗水平。每月上報《能源消耗統(tǒng)計》。
4.2.3 能源的使用實行分區(qū)域控制的方法。凡需要單獨考核的,都要裝設分水表、分電表及其他計量裝置。
4.2.4 控制使用能源的時間,特別是對旺季用水和高峰用電要嚴格控制。
4.2.5 加強設備管理維修,認真節(jié)約能源,杜絕浪費水、電的情況。
4.3 技術措施
4.3.1 配電系統(tǒng)中應注意無功負荷的補償。通過電容器組的投切,將功率因數(shù)控制在0.95以上。
4.3.2 變壓器投入運行的臺數(shù),應根據(jù)實際負荷大小進行調(diào)整,并使運行中的變壓器的負載系數(shù)保持在0.7~0.9之間,以提高變壓器的運行效率。
4.3.3 空調(diào)采暖系統(tǒng)消耗能源最大。在實際的運行中,應根據(jù)實際負荷的變化,確定冷水機組及其配套設備的投入臺數(shù),提高系統(tǒng)運行效率。并且針對不同季節(jié),修改溫度、溫度設定值,以減少能源消耗;合理調(diào)整新風比例,以充分利用新風溫度減少新風處理能耗。
4.3.4 照明系統(tǒng)中,使用高效節(jié)能燈具,走廊、樓梯燈具開啟可采用光控或聲控。同時還可利用樓宇設備自動化系統(tǒng)控制照明的開/關,保證人走燈滅,避免浪費。
4.3.5 給排水系統(tǒng):使用節(jié)水衛(wèi)生器具,并且通過樓宇設備自動化系統(tǒng)控制水泵的開/關,防止溢水。加強巡視,防止跑水、漏水。
5 技術改造、更新
在高層樓宇落成并投入使用后,隨著時間推移,樓宇設備改造工作將逐漸成為工程設備管理中不可缺少的重要內(nèi)容,其原因主要有以下幾點:
a. 設備系統(tǒng)的設計缺陷和制造安裝缺陷以及由于當初設計理論、應用技術水平等限制,造成系統(tǒng)設備不適應現(xiàn)實需求的情況逐漸顯露,有必要進行改造。
b. 設備經(jīng)過一段時間運行,趨向老化陳舊,通過改裝、改造可改善設備性能,提高耐用性、可靠性,延長設備使用壽命。
c. 隨著社會經(jīng)濟發(fā)展水平提高,樓宇服務標準的要求也相應提高,樓宇內(nèi)部功能發(fā)生調(diào)整,設備必須改造才能適應需要。
設備改造是技術性很強的一項綜合性工作。主要有下列幾個階段:
5.1 論證立項
選擇改造對象,確定改造目標,根據(jù)設備實際情況,結合長遠規(guī)劃,考慮現(xiàn)有人力、物力、財力,在每年最后一個季度制定下一年度的改造方案,主要目標是:
5.1.1 擴大設備應用范圍
5.1.2 改善設備主要性能指標
5.1.3 提高設備工作效率
5.1.4 提高設備可靠性和可維修性
5.1.5 提高設備安全性能和環(huán)保性能
5.1.6 降低設備運行能耗
5.2 方案設計
設備改造成敗及效果如何,關健是設計。設計水平?jīng)Q定了改造的技術經(jīng)濟效果。根據(jù)原有設備缺陷和運行實際需要,盡量采用新技術、新工藝、新材料。充分應用樓宇設備工程技術人員在實踐中積累的經(jīng)驗,安排好改造施工和運行使用的相互銜接,盡量減少施工造成的停機時間,使改造方案切實可行。
5.3 組織實施
設備改造可單獨進行,也可結合大修理進行。改造結合大修可節(jié)省工時、材料、費用,減少停機時間,具有較高的經(jīng)濟性。小的改造可自行組織力量實施。大的改造工程通常由專業(yè)單位實施,但要注意改造質(zhì)量控制,加強現(xiàn)場監(jiān)理,注意指揮協(xié)調(diào),精心組織施工,防止意外故障危及運行安全。
5.4 整理改造技術資料
改造完成時對設備結構、功能、技術參數(shù)所作的改變要有詳細記錄。改造中形成的文件、圖紙、資料要整理歸檔,做到圖物相符,記錄完備。
5.5 驗收移交
改造后的設備要辦理驗收手續(xù),經(jīng)試運行測試各項參數(shù)達到改造目標、符合改造設計要求、符合質(zhì)量標準才算改造完成,才能移交使用單位正式投入使用。
5.6 費用來源
技術改造、更新的費用來自每年的'維修基金計劃'撥款。
6 技術資料的收集、管理、使用
技術資料的收集、管理、使用是辦公大樓物業(yè)管理的一個重要組成部分,是機電設備管理、運行、維護的依據(jù),是技術改造和節(jié)能運行的基礎,是設備管理必需的條件和保證。
6.1 收集設備管理法規(guī)政策
政府各職能部門頒發(fā)的有關政策、法規(guī)條例、規(guī)程和標準等強制性文件,這些文件具有法律責任,設備管理必須不折不扣貫徹執(zhí)行。
6.2 建立技術檔案
各主要設備及設備系統(tǒng),要有齊全詳細準確的技術檔案:
6.2.1 所有設備建立設備卡,一臺設備有一張設備卡片。按系統(tǒng)、設備編號,再按編號逐臺登記。
6.2.2 將各設備卡片統(tǒng)一匯集登記,形成設備臺帳。
6.2.3 每一臺主要設備均建立技術檔案,記錄設備運行、改造、大修和故障情況,用于指導設備管理的實際工作。
6.2.4 大修、改造施工結束、驗收合格后,把已修改完畢的全部圖紙整理歸檔。
6.3 做好技術資料收集、管理工作
我們將做好以下幾方面的技術資料收集、管理、使用工作:
6.3.1 竣工資料
6.3.2 運行資料
6.3.3 值班記錄
6.3.4 大修改造資料
6.3.5 二次裝修圖紙及審批資料
6.3.6 設備故障處理資料
6.3.7 區(qū)內(nèi)市政設施資料
6.3.8 檢查、驗收、年審資料
