第1篇 項目管理處對講機使用規(guī)則2
項目管理處對講機使用規(guī)則(二)
1、目的
為規(guī)范對講機的運作,發(fā)揮對講機快捷的信息傳遞的功能,延長對講機的使用壽命,提高對講機使用效率,特制定本規(guī)則。
2、范圍
管理處全體人員
3、方法和過程控制
3.1對講機的使用管理
a、按照公司規(guī)定的頻率使用,不得將公司使用的頻率擅自告訴他人,不得擅自
更改頻率。
b、未經批準不得擅自將對講機借給他人使用。
c、使用音量調節(jié)及靜噪旋鈕外,其它一律不得擰動。
d、不得用對講機聊天說笑,講與工作無關的話題。
e、愛惜使用保持清潔,避免雨淋或高處摔落。
f、隨身攜帶,謹防遺失。
g、進入辦公區(qū)域,須將對講機音量調節(jié)到最小可收到音量。
h、對講機上班后開啟,下班后關閉并到指定位置對號充電。
i、對講機指定人員配備,配備人員須隨時檢查電量,并對對講機的完好負全部責任,若人為因素損壞,視情況進行賠償。
j、安全員在交接班時,須對對講機的完好情況進行記錄。
3. 2對講機的配戴及使用方法
a、對講機應攜帶在右側皮帶上,使用時天線向上;
b、耳嘜攜帶應從衣服里穿過,切勿將其露在外邊,夾子應夾在右衣領上,用右手使用耳嘜。
c、使用對講機時,應先按著放音器片刻,再對講。
d、凡是聽到管理處有人員在對講時,為保證對講效果,等其對講完之后再對講。
3.3對講機的呼叫與應答
3.3.1對講機的呼叫
a、呼叫管理處:交管局管理處
b、呼叫技術組:直呼其名
c、呼叫安全班長:直呼其名
d、呼叫保潔班長:直呼其名
e、呼叫安全班某崗:交管**號
f、呼叫人員有職位時:姓加職位
g、某崗位需試對講機:按上稱呼+試對講機
以上呼叫均需呼叫兩次
3.3.2對講機的應答
a、管理處應答:管理處收到請講……明白
b、技術組應答:姓名+收到請講……明白
c、安全班長應答:姓名+收到請講……明白
d、保潔班長應答:姓名+收到請講……明白
e、安全班某崗應答:交管**號收到請講……明白
f、試對講機時應答:效果良好
3.3.3對講機對講過程
a、若未明白對方呼叫,應說:請重復。
b、若詢問對方在什么位置:請問在什么位置。
c、若某處需要幫助(換燈管、清掃等)時:某處需要……請馬上解決……謝謝。
d、在對講過程中,力求言簡意賅,專業(yè)規(guī)范,嚴禁使用諸如:bye- bye等日?？谡Z。對對方的呼叫應做到及時、禮貌的應答。
3.4對講機的維修與報廢
a、所有對講機的維修和報廢必須統(tǒng)一報行政后勤管理員,任何員工不得隨意拆卸對講機,對講機必須到指定供應商處進行維修,并根據(jù)對講機的使用年限及損壞程度進行報廢。
第2篇 房地產代理公司項目管理問題座談會
“房地產代理”是指以委托人的名義,在授權范圍內,為促成委托人與第三方進行房地產交易而提供服務,并收取委托人傭金的行為。商品房銷售代理是中國目前房地產代理活動的主要形式,我們此次調查的主要對象就是以“房地產代理“為主的企業(yè),從以中原等港資代理公司為代表進入國內為始其也有了將近20年的歷史,但相比房地產開發(fā)還尚顯不夠成熟,隨著房地產市場的不斷成熟及細分,以及房地產賣方市場逐步向買方市場轉移,房地產市場的各個環(huán)節(jié)專業(yè)化水平也相應提高,開發(fā)商為不斷強化自身優(yōu)勢,以保持市場的核心競爭力,逐漸把一些業(yè)務外包出去。如萬科、恒大、魯能一直保持著較高的代理比例,2008年樓盤代理比例分別為97%、100%、86%;“房地產代理”更多的將會承擔房地產開發(fā)企業(yè)的“項目銷售管理”的職能,而與“房地產開發(fā)”相比對“人才”需求與依賴更大,因此隨著規(guī)模的擴大,如何有效的“項目銷售管理”將是“房地產代理公司”生存的根基。而隨著天津的發(fā)展目前中國最為著名的10大代理企業(yè)都進駐天津,此次就以座談及實地考察的形式,采訪了天津思源興業(yè)房地產經紀有限公司策劃副總監(jiān)房總及其代理的萬科金奧國際項目。
1、項目銷售管理存在的問題
問題1:項目團隊人員配備如何更合理
這個問題困擾著很多代理公司,尤其是給萬科代理的公司,不僅要負責銷售部分的工作,還有大部分企業(yè)外包、財務外包、合同報件等多項工作,往往一個項目的成本會極大的影響項目的最終收益。
問題2:公司如何對項目進行監(jiān)察管理
獨立的項目團隊,公司如何保持對項目有效的監(jiān)督與管理是目前代理公司的關鍵問題,
尤其是員工對于公司的歸屬感。
問題3:如何做到項目各團隊有效配合
代理公司項目銷售團隊至少由3個部門組成,包括銷售部、策劃部、后臺(思源稱之為“品管”),各個部分在接受項目管理的同時,還要接受公司的管理,如何協(xié)調更團隊,更有效的發(fā)揮作用,成為項目管理的另一重要問題。
問題4:如何提升項目團隊的整體素質,以及員工個人的專業(yè)技巧
員工工作在獲取金錢的同時,還有精神上的需求,渴望公司為他們提供成長的平臺,獲取新知識,能夠成為眾人的焦點。
2、產生問題的原因
以上四個問題產生的原因,從管理學角度來說,與目前房地產代理公司采用的管理方式有關,通常代理公司都會選擇“項目管理”形式,也就是管理學中所說的“矩陣式管理”,這種管理模式,由專門從事某項工作的工作小組形式發(fā)展而來?！熬仃嚬芾斫Y構中”的人員分別來自不同的部門,有著不同技能、不同知識和不同背景,大家為了某個特定的任務(項目)而共同工作。這種管理方式的優(yōu)缺點如下:
優(yōu)點:
按照項目進行組織,加強了不同部門之間的配合信息交流,克服了直線職能結構中各部門相互脫節(jié)的現(xiàn)象。它同時機動靈活,可隨項目的開始與結束進行組織或給予解散。一個人還可以同時參加幾個項目小組,這樣大大提高了人員的利用率。此外,由于職能人員直接參與項目,而且在重要決策問題上有發(fā)言權,增加了參與者的責任感和積極性。
缺點:
項目負責人的責任往往大于權力,因為參加項目的每個人都來自不同的部門,工作帶有臨時性,項目負責人對于項目成員的工作好壞沒有足夠的激勵和懲罰手段,項目成員可能受到雙重指揮,影響組織效率和穩(wěn)定性。
3、針對問題的建議
1)問題1建議:
根據(jù)項目的特性以及所代理開發(fā)公司的性質進行配備,以萬科金奧國際為例,整體外包,并且策劃、銷售、后臺的工作量較大,必須將人員進行固定,并且銷售管理人員要分層配置合理,例如萬科金奧國際現(xiàn)在為雙經理制,雖然工作被分成了兩份,但許多銷售前臺工作則關注的較少,因此可以調整“單經理雙主管”,成本相同,但領導更為直接。策劃則因為涉及到費用、市場、推廣、活動等多個單項工作因此一直配備人數(shù)較多,但在開盤后前期工作較少,完全可以將職能合二為一,4個人的工作由兩個人做。品管則暫時沒有辦法,后臺工作更為細致,則需將崗位職責進行細分,并且樹立品管主管的管理職能。
2)問題2建議:
第一:可以通過對項目管理人員的監(jiān)察實現(xiàn),定期召開公司例會,各項目管理人員集中公司進行項目工作匯報,便于公司領導了解項目情況;
第二:公司負責人應不定期進行項目視察,與現(xiàn)場銷售人員等一線員工進行交談,了解一線員工實際想法及需求;
第三:樹立項目品管的職能及職權,具備代公司監(jiān)察項目的職責,讓銷售、策劃、品管形成三方互相監(jiān)督的形式。
3、問題3建議:
在項目各小組進行互相監(jiān)督的同時,還要進行相互配合工作,建議建立明確的工作標準流程,例如銷售對策劃提出推廣要求的流程,策劃對品管提出數(shù)據(jù)支持的流程,以及品管管理銷售日常行為的標準等,以萬科金奧國際為例,策劃需建立內部審核流程、推廣設計流程、公司報審流程等,銷售需明確前臺輪崗流程、客戶錄入流程、合同整理流程等,品管需讓分工更為明細,工作目標更為清晰,總之,用制度規(guī)范行為,用流程改變無序。
4、問題4建議:
員工的成長及培訓至關重要,不僅要提供公司的培訓,項目更應定期進行培訓,培訓的方面應該有所區(qū)分。
第一:公司培訓
公司的培訓應更關注員工的個人素質,例如定期的團建活動、公司新制度培訓、外聘專家培訓等。
第二:項目培訓
項目每周案例分析會、每周銷售技巧提升會、定期的項目制度培訓、房地產基礎知識循環(huán)培訓,根據(jù)現(xiàn)場投訴或突發(fā)事件的培訓。
第3篇 房產后勤管理部項目參觀接待流程
物業(yè)房產后勤管理部項目參觀接待流程
1、目的
為了更好的做好項目參觀內部接待工作,為賓客提供安全、舒適、溫馨的現(xiàn)場服務和滿意的膳食服務。
2、適用范圍
房產后勤管理部。
3、職責
崗位職責
膳食主辦負責與集團、地產的對接、溝通,明確接待時間、地點、所接待人物、接待標準和賓客特點,服務所需的車輛、工作人員數(shù)量,并負責安排和跟進接待事務;
業(yè)務主辦或現(xiàn)場物業(yè)服務中心負責人負責安排接待現(xiàn)場安全、保潔、車輛工作,配合膳食主辦圓滿完成接待任務;
廚師大班長負責接待現(xiàn)場的布置、菜譜的安排與訂購,監(jiān)督食堂的操作,對成菜品質進行驗收和運送,協(xié)助膳食主辦順利完成接待任務;
現(xiàn)場廚師班長負責菜品的質量驗收、菜肴的配制與裝飾,協(xié)助廚師大班長工作;
現(xiàn)場廚師負責菜肴的制作,保障質量,按時出菜。
4、過程控制
4.1房管部未移交項目的萬科內部接待流程
4.1.1膳食主辦接到接待信息時,即與發(fā)件人對接、溝通,明確接待時間、地點、所接待人物、接待標準,結合賓客特點與廚師大班長制定菜譜、酒水并根據(jù)服務所需的車輛、工作人員數(shù)量反饋給發(fā)件人確認,負責監(jiān)督和跟進接待事務;并將接待信息發(fā)送地產相關人員及公司分管領導和部門負責人。
4.1.2業(yè)務主辦接到膳食主辦的接待信息后,根據(jù)接待計劃安排接待現(xiàn)場和樣板間安全、保潔、服務員、車輛的工作,在賓客到達前1小時準備工作完畢。所有接待服務人員精神飽滿、bi規(guī)范、通訊工具良好,保持窗明幾凈、地面干凈整潔,無垃圾、煙頭、雜物。
4.1.2.1技術組工作流程
接到控制中心通知后,根據(jù)各餐飲/參觀接待地點、路線要求,提前五小時檢查、調試燈光、音響、區(qū)域照明、空調設備。
1) 空調設備
技術人員在餐飲/參觀前一小時開啟空調設備,視具體情況提前開啟其他必要區(qū)域的通道;
2)就餐場所照明設施
就餐開始前一小時開啟所有(視具體情況而定)場地燈飾。
3)音響設備
a)嚴格按照業(yè)務主辦/膳食主辦所對接要求進行調試,一般技術要求燈光開啟不要太強或太弱,并注意燈光的扭轉方向避免破壞周邊的設施。
b)穩(wěn)固擺放麥克風,按照設備開機程序開啟音響設備,并逐一調試每個麥克風音量,力求均衡無反饋聲和嘈雜音(視與地產項目對接要求而定)。
c)若宴會期間要卡拉ok,技術員需提前準備好卡拉ok歌碟、目錄,方便查閱點歌。
4) 技術人員根據(jù)控制中心指示,負責在夜間開啟園區(qū)路燈。
5)所有準備工作完成后,需及時將情況反饋至控制中心,由控制中心反饋至項目房管員進行核查。
4.1.2.2安全班工作流程
接控制中心通知后,根據(jù)餐飲/參觀地點、路線要求,安全崗提前一小時開啟相關區(qū)域門鎖及責任范圍內電源。
1) 崗位設置
在原有崗位基礎上至少提前1小時增設相關警衛(wèi)崗位。
2) 標識指引
視來訪人數(shù)、來訪車輛放置人員指引標識和車位導向標識。
3) 現(xiàn)場控制
路口崗、大門崗各1人負責與來訪人員方向指引、問詢工作;停車場出入口各1人控制車輛有序停放。
4)所有準備工作完成后,需及時將情況反饋至控制中心,并由控制中心通報項目房管員進行核查。
5)控制中心應在每次發(fā)布接待通知時明確告訴各崗位本次接待要求、接待路線和其他特殊要求,并提前兩小時向業(yè)務主辦/膳食主辦/項目房管員及其它各部門負責人通報整體餐飲/參觀接待準備情況并予以記錄,對未完成的準備工作予以督促和跟進,來訪人員達到半小時前再次向業(yè)務主辦/膳食主辦/項目房管員及其它各部門負責人通報整體餐飲/參觀接待準備情況并予以記錄,對未完成的準備工作予以督促和跟進。
4.1.2.3保潔班
接控制中心通知后,根據(jù)餐飲/參觀地點,服務員提前4小時準備相關工作。
1)現(xiàn)場布置
接控制中心通知后,根據(jù)餐飲/參觀接待地點/路線要求,提前五小時清潔相關區(qū)域;并根據(jù)相關要求,提前五小時布置餐飲/參觀接待現(xiàn)場。
2) 物資準備
根據(jù)就餐人數(shù),提前二小時準備熱水瓶、茶壺(兩個)、茶葉、紙巾、紙杯、托盤、毛巾(兩條/人,大、小各一)等用品;
3)現(xiàn)場服務準備
在就餐開始前,服務人員提前1小時到場準備茶水、擺好杯子。
4)所有準備工作完成后,需及時將情況反饋至控制中心,并由控制中心通報項目房管員進行核查。
4.1.3廚師大班長負責接待現(xiàn)場餐臺、餐椅、餐具的布置、菜譜的安排與訂購,監(jiān)督食堂的操作,對成菜品質進行驗收和運送及現(xiàn)場管理,協(xié)助膳食主辦順利完成接待任務;
4.1.3.1膳食組
1)材料準備
接通知后,根據(jù)就餐人數(shù)、飲食習慣、餐飲費用標準、就餐時間等內容訂購相應餐飲材料(蔬菜、肉類、調料、酒水等)。
2)餐具準備
根據(jù)就餐人數(shù)準備好充足的餐具(茶位、菜碟、碗筷、勺類、酒杯等等)。
3)烹飪
根據(jù)廚師特長安排不同廚師烹飪不同菜式。
4)特殊準備
根據(jù)來訪人員國籍確定訂購相應西餐、日式菜等。
5)以上所有工作需在就餐前半小時內完成,就餐前1小時將準備情況反饋至控制中心,并由控制中心通報項目房管員進行核查。
4.1.4接待過程中,服務人員不得大聲喧嘩,文明禮貌、規(guī)范服務;接待完畢后,對現(xiàn)場餐具進行清洗、消毒,對現(xiàn)場衛(wèi)生進行清理;對接待剩余可存放物資回收倉庫登記保存。
4.1.5膳食主辦負責對接現(xiàn)場陪同負責人對《用車申請表》、《項目參觀萬科內部接待服務費用表》簽字確認,對服務結果進行溝通、反饋。
4.1.6膳食主辦負責接待服務費用的審核、填單、報銷。
4.2已經移交物業(yè)服務中心管理項目的萬科內部接待流程
4.2.1物業(yè)服務中心負責人接到膳食主辦的接待信息后,根據(jù)接待計劃安排接待現(xiàn)場和樣板間安全、保潔、服務員、車輛的工作,在賓客到達前1小時準備工作完畢。所有接待服務人員精神飽滿、bi規(guī)范、通訊工具良好,保持窗明幾凈、地面干凈整潔,無垃圾、煙頭、雜物。
4.2.2其它相關內容參考4.1要
求。
4.3現(xiàn)場服務標準
4.3.1接待要求
4.3.1.1部門相關接待負責人須提前十分鐘在主要入口處迎候。
4.3.1.2形象崗須精神抖擻,室外巡邏崗須于大門內道路旁負責車輛引導,并在停車場加派臨時崗,負責車輛停放指引和開啟來賓車門。
4.3.1.3 來賓下車后,可按與地產協(xié)商的接待要求和《房管部接待工作信息表》的安排確定參觀路線。
4.3.1.4參觀完畢,視與地產協(xié)商的接待內容指引來賓進入就餐區(qū),來賓進入就餐區(qū)前半小時服務人員需擺放好所有就餐所需用品,待來賓入座后服務人員及時按程序提供相關服務,來賓就餐期間服務人員需在5米外等候提供服務,來賓用完餐準備離開時,以上迎接人員須將來賓送上車并目送來賓離開。
4.3.2餐飲/參觀接待事宜保密規(guī)定
4.3.2.1集團、地產領導帶入的客戶餐飲/參觀接待內容不得向外界透露任何信息;
4.3.3.2地產項目有保密要求的餐飲/參觀接待事宜,按地產項目要求執(zhí)行。
5、記錄表格
vkwy7.5.1-j06-04-f1《項目參觀萬科內部接待服務費用表》
vkwy7.5.1-j06-04-f2《房管部接待工作信息表》
第4篇 工程項目對分包商的管理原則與程序
我們對于分包商的管理堅持'一視同仁'的原則，無論是總承包的自主分包商或是業(yè)主指定分包商，均執(zhí)行統(tǒng)一的規(guī)定和遵守相同的管理程序。
1、嚴格執(zhí)行總承包合同
總承包管理人員必須認真學習總承包與業(yè)主簽訂的合同文本，全面理解和掌握合同文本的要求。在工程實施中，以合同為依據(jù)，自始至終將其貫徹執(zhí)行到整個總承包施工管理全過程中去，確保工程優(yōu)質如期完成。
2、確?？傮w目標實現(xiàn)
按合同規(guī)定的承包范圍內的工程質量、工期、安全、文明施工、環(huán)境保護等要求，我們將編制詳細、完善的施工組織設計，由項目總工程師簽發(fā)后，進行實施。
3、分層次的工期管理
以合同規(guī)定的總工期要求，編制本工程施工總進度網(wǎng)絡計劃，以此有效地對工程進度計劃進行總控制。以總工期為依據(jù)，編制工程階段實施計劃、施工準備計劃、勞動力進場計劃、施工設備/機具進場計劃、材料進場計劃、各分包隊伍進場計劃等。
4、總承包合同內容作為分包合同的基礎
將總合同的條款要求，分解納入相對應的分包合同中，使分包合同對質量、工期、安全、文明施工、環(huán)境保護等完全處于受控狀態(tài)之中，確保工程如期完成。
5、分包商施工組織設計的審核確認
各分包應按與總承包簽定的合同要求，編制出分包工程分部分項詳細的施工組織設計，報請總承包審批，經同意后才能進行施工。
6、例會管理制度
總承包每周定期與分包單位召開一次協(xié)調會，解決生產過程中發(fā)生的問題和存在的困難。按總承包周計劃要求檢查分包每周工作完成情況及布置下周施工生產任務。
7、及時處理問題
總承包現(xiàn)場管理人員與分包管理人員，在施工高峰時，每天收工前開一次碰頭會，協(xié)商解決當天及第二天生產過程中發(fā)生的問題，由總承包負責解決的問題決不拖遲和延期。
8、堅持書面溝通
施工過程中各類業(yè)務聯(lián)系，除必須口頭通知外，總承包均以書面指示書形式及時發(fā)給各分包執(zhí)行。各分包單位與總承包業(yè)務交往過程中，以業(yè)務聯(lián)系單、備忘錄等書面形式與總承包進行聯(lián)系。由總承包解決的事應及時處理。
9、合理及時撥付工程款
總承包做好各分包的工程進度款審核簽證工作。
10、加強總承包協(xié)調
總承包關心、指導各分包單位的工作，解決處理、協(xié)調分包有關事宜，確保工程順利進展。同時，誠懇接受業(yè)主、監(jiān)理對管理工作的指導，并相互緊密合作，確保工程順利進行。
第5篇 x小區(qū)對外委托維保合同項目管理
(參見外判流程㈠、㈡)
目的:保證委托保養(yǎng)的設備達到本園區(qū)使用要求。
政策:專業(yè)技術要求較高,故超出內部能力范圍的工作需委托專人保養(yǎng)的工作。
程序:
(1)小區(qū)重大設備應有專人,定時進行日常保養(yǎng),專業(yè)主管應親臨現(xiàn)場,工程部經理負責檢查。
(2)小區(qū)技工難以勝任的保養(yǎng)、維修項目,應由工程部上報小區(qū)管理層,委托專業(yè)公司進行。
(3)委托專業(yè)公司時,應先尋價、填表、審批、簽約。
(4)專業(yè)公司保養(yǎng)、維修過程中,各有關主管、技工應跟班,逐漸掌握維修、保養(yǎng)的技能。
(5)各主管應詳細記錄每次維修保養(yǎng)的內容、方法、使用的工具、所花的人力、更換的備件等詳細材料,經工程部經理審閱,留檔。
(6)所有由專業(yè)公司進行維修、保養(yǎng)的工作專業(yè)人員應進行驗收簽字。
大型設備維修外判流程㈠
為統(tǒng)一外判維修程序,簡化工作,現(xiàn)提供設備外判流程表,供有關部門使用,藉以使各部門有統(tǒng)一及有效溝通。
小型設備維修外判流程㈡
第6篇 某房地產開發(fā)項目成本檔案管理作業(yè)指引
e地產開發(fā)項目成本檔案管理作業(yè)指引
一、目的
為規(guī)范成本檔案管理,現(xiàn)結合成本管理的實際情況,制定本管理辦法。
二、范圍
本管理辦法適用于e地產**區(qū)域事業(yè)部下屬各開發(fā)項目成本管理部。
三、職責
3.1 事業(yè)部經濟合同部負責本管理辦法的制訂、修改、指導、解釋與檢查。
3.2 項目成本管理部負責本管理辦法的貫徹執(zhí)行。
四、方法與過程控制
4.1總則
4.1.1成本檔案是指各項目在開發(fā)過程中形成的與工程成本有關的且有保存價值的工程預算、工程合同、工程變更及現(xiàn)場簽證、招投標、相關管理制度、成本數(shù)據(jù)庫、成本管理軟件內容、付款臺帳、圖紙等應歸檔保存的各種紙張介質文件資料、電子文檔以及其他與成本管理有關的圖表、照片、錄相錄音、當?shù)毓こ淘靸r定額、造價信息等資料的總稱;成本檔案管理的工作內容包括對成本檔案的收集、分類、編制、存檔、查閱、保密及作廢等方面的管理。
4.1.2 成本檔案必須具備真實性、統(tǒng)一性。成本檔案必須真實、準確地記載項目成本管理活動過程中形成的內容;成本檔案的各組成部分必須統(tǒng)一,不同載體(紙質資料、成本數(shù)據(jù)庫、成本管理軟件電子文檔)上的同一文件資料的名稱、編號、內容、數(shù)據(jù)等必須完全一致。
4.1.3成本檔案(書面紙張資料)分為三類,即工程成本類、規(guī)范制度類、其他文件資料類;其中工程成本類又分為工程合同類、工程預結算類、工程變更及現(xiàn)場簽證類、工程招投標類;工程成本類在分類時,還要按不同的竣工項目、在建項目、以及不同的建設項目開發(fā)期數(shù)進行區(qū)分。
4.1.4成本檔案必須具備可復查性,對每項工程,以合同為主線進行存檔。首先,對于每份《工程合同本》,必須把其《定標簽報》(或《采購委員會會議紀要》)、《工程合同審批表》、《工程預、結算審批表》直接作為其附件,并合在一起存檔,同時做好相互對應的編號鏈接標識;而后,將隸屬該合同的其他有關工程預結算類、工程變更及現(xiàn)場簽證類、工程招投標類文件資料也依次附后存檔。
4.1.5成本檔案必須具備安全性及對外保密性。成本檔案實行統(tǒng)一歸檔、集中存放、不得將集團公司、部門的成本檔案以個人名義保存在個人手中;嚴禁任何人未經公司、部門的批準,就以個人名義私自外借(復印或郵件發(fā)送等方式)集團或公司的成本文件資料或泄露成本管理方法、成本數(shù)據(jù)等行為;如有關人員的換崗或離職,則必須及時做好資料的移交、回收及登記工作。
4.1.6 成本數(shù)據(jù)庫及成本管理軟件的內容也是成本檔案的重要組成部分,不斷充實和完善成本數(shù)據(jù)庫以及持續(xù)應用和改進成本管理軟件是成本管理部日常的重要工作。
4.1.7 成本管理應設一兼職檔案管理員,該人員應具備檔案基礎理論知識,熟練掌握自己所負責的檔案管理及相關業(yè)務,對工作認真負責、細致耐心。
4.2主要成本檔案的組成及其管理辦法
4.2.1工程合同資料
4.2.1.1 資料組成
a已竣工項目的完整的合同文本,包括前期類合同、建安類合同、基礎設施類合同、配套設施類合同。
b正在開發(fā)項目的合同文本。
c成本管理軟件、成本數(shù)據(jù)庫所包括的各類合同內容。
4.2.1.2 資料管理
a 使用專用檔案盒,按不同建設項目、不同開發(fā)期的單項工程的合同進行分類存檔,檔案盒上須注明編號并粘貼資料目錄清單。
b 對每項工程,以合同為主線進行存檔,每項工程的《工程合同文本》必須把其《定標簽報》(或《采購委員會會議紀要》)、《工程合同審批表》、《工程預、結算審批表》作為附件,合在一起存檔,同時作好相互對應的編號鏈接標識,以便于工作快速復查。
c 《工程合同審批表》統(tǒng)一采用nc審批打印稿。
d 合同文本原件(包括合同文本、相關補充協(xié)議、合同審批表等)是由公司辦公室保管,成本管理部應備有合同文本等資料的原件或復印件(復印件存檔,需加蓋辦公室的專用章以示確認)。
e 其他有關規(guī)定,結合《合同管理辦法》執(zhí)行。
4.2.2 工程預結算資料
4.2.2.1資料組成
a 已竣工項目的完整的決算書、結算書、預算書、估算書、預結算審批表、工程結算協(xié)議清單(或承包方確認書)、付款臺帳、項目后評估報告等。
b 正在開發(fā)項目的估算書、預算書、結算資料、付款臺帳等。
c 成本數(shù)據(jù)庫及成本管理軟件所包括的目標成本、動態(tài)成本、預結算等內容。
4.2.2.2資料管理
a 以合同為主線進行每項工程預結算資料的歸類存檔,即每項工程的《工程合同文本》須把相關的預結算資料依次附后,合在一起存檔,以便快速復查。
b 《工程預、結算審批表》統(tǒng)一印制成固定格式(可手寫復印的),一式三聯(lián),第一聯(lián)辦公室存檔,第二聯(lián)成本管理部存檔,第三聯(lián)工程管理部存檔。
c 一份完整的工程預結算書應包括編制說明、分部分項工程預結算表、工料分析、工程量計算表、計價依據(jù)。
d其中的計價依據(jù)又包括:材料價格(政府指導價格、市場價格、甲供材料、限價材料通知書)、施(竣)工圖、圖紙會審記錄、工程變更簽證的預算書、工程竣工驗收資料、其他與工程結算相關的甲乙雙方確認的協(xié)議等。
e 編制說明、分部分項工程預結算表、工料分析、工程量計算表合訂成冊;計價依據(jù)作為附件,可分職能部門、分類別進行保管,但計價依據(jù)資料也必須具備全面、快速復查的條件。
f 使用專用檔案盒,并粘貼除合同目錄清單之外的工程預結算補充資料目錄備注清單。
g不同載體(各局面資料、成本數(shù)據(jù)庫、成本管理軟件電子文檔、光盤、服務器)的同一工程預結算資料的名稱、編號、內容數(shù)據(jù)等必須完全一致。
h對于項目竣工結、決算書,在完成其書面紙張資料歸檔保存的同時,還須將其電子文檔該錄成光盤,或者在成本管理軟件的基礎資料設置中把項目竣工結、決算書的電子文檔'打包'并上傳至服務器,以方便保存與使用。
i 其他有相關規(guī)定,結合《工程預、結算管理辦法》執(zhí)行
4.2.3工程變更與現(xiàn)場簽證資料
4.2.3.1 資料組成
a 已竣工項目的完整的工程變更、現(xiàn)場簽證資料。
b 正在開發(fā)項目的工程變更、現(xiàn)場簽證資料。
c 成本管理軟件、成本數(shù)據(jù)庫所包括的工程變更、現(xiàn)場簽證內容。
4.2.3.2資料管理
a 以合同為主線進行每項工程預結算資料的歸類存檔,即每項工程的《工程合同文本》須把相關的工程變更及現(xiàn)場簽證的資料依次附后,合在一起存檔,以便快速復查。
b 《工程變更通知單》、《現(xiàn)場簽證單》統(tǒng)一印制成固定格式(可手寫復印的),一式四聯(lián),第一聯(lián)項目部存檔,第二聯(lián)施工單位存檔,第三聯(lián)成本管理部存檔,第四工程管理部聯(lián)存檔(四聯(lián)皆須蓋有甲方的工程變更及現(xiàn)場簽證專用章);《工程變更通知單》、《現(xiàn)場簽證單》統(tǒng)一進行編號。
c 使用專用檔案盒,并粘貼除合同目錄清單之外的工程變更及現(xiàn)場簽證的補充資料目錄備注清單。
4.2.3.3其他有關規(guī)定,結合《工程變更與現(xiàn)場簽證管理辦法》執(zhí)行。
4.2.4 工程招投標資料
4.2.4.1資料組成
a 已竣工項目的完整工程招標資料(評定標評審表、招標文件、答疑記錄、開標評標記錄等)、工程投標資料(主要是中標單位的)。
b 正在開發(fā)項目的工程招投標資料。
c 成本管理軟件、成本數(shù)據(jù)庫所包括的工程招標內容。
4.2.4.2 資料管理
a 以合同為主線進行每項工程招投標資料的歸類存檔,即每項工程的《工程合同文本》須把相關的工程招投標資料依次附后,合在一起存檔,以便快速復查。
b 《定標簽報》及《采購委員會會議紀要》統(tǒng)一從eip辦公平臺打印,辦公室、成本管理部及工程管理部各存一份。
c項目招投標資料(評定標評審表、招標文件、投標文件、承包商考察結果審批表、答疑記錄、開標和評標的記錄、相關會議紀要等)的收集、整理、歸檔、保管工作由工程管理部負責。
d 但評定標評審表(或議標及直接委托審批表)、中標單位投標文件中報價書、招標文件等作為工程預結算必要依據(jù)的招投標資料,成本管理部則應每項皆保存其原件或復印件。
e 其他有關規(guī)定,結合《工程招標管理辦法》執(zhí)行
4.2.5 制度類文件
4.2.5.1文件組成
a國家及當?shù)卣こ淘靸r管理等有關部門頒發(fā)的與成本管理有關的
規(guī)章制度、管理規(guī)范、通知、決定等文件資料。
b集團總部頒發(fā)的與成本管理有關的規(guī)章制度、管理辦法、操作指引、操作流程通知、決定等文件資料。
c本公司及本部門制訂的與成本管理有關的管理辦法、實施細則、通知、決定、相關會議紀要等文件資料。
4.2.5.2文件管理
a 成本管理制度要求在公司網(wǎng)站的相應'管理制度'欄中或網(wǎng)絡驅動器中存放(政府有關部門頒發(fā)的法規(guī)文件可除外),以便網(wǎng)上查詢。
b主要的、常用的成本管理制度的成本管理部打印一份,裝訂成冊(活頁形式,可及時更新),以便書面查詢、使用。
4.2.6其他文件資料
其他文件資料包括目標成本、有關設計階段成本控制的資料、相關會議紀要、同行成本比較資料、工程造價分析、相關往來文件、當?shù)毓こ淘靸r定額、信息月刊、圖集等工程造價有關專業(yè)書強等。這類文件資料也是實行資料管理員專人負責,分類保管。
4.3成本檔案管理的其他規(guī)定
4.3.1歸檔與立卷
4.3.1.1 項目立項后,資料管理員即應制定該項目文件資料的收集整理工作計劃,設定階段性歸檔的時間,按照邊工作邊收集、整理、終結卷成的要求,就每個環(huán)節(jié)上形成的技術經濟文件資料,隨時加以收集,并存放于事先準備好檔案盒中,以備整理。
4.3.1.2對工程造價影響較大的文件資料需原件存檔,復印件存檔須加蓋公司相應資料主管部門的印章以示確認。
4.3.1.3在項目開發(fā)的過程中形成的與成本有關的文件資料均需統(tǒng)一歸檔、立卷,以合同為主線、以項目為單位進行立卷,一個項目的文件資料應立成一卷或數(shù)卷,一卷即裝成一個檔案盒。
4.3.1.4 對卷內無頁號的文件資料應逐頁在有文字的資料的正面右下角用阿拉伯數(shù)字順序編寫頁號,并在合適處標明案卷題名、案卷號、存檔人及時間等。
4.3.1.5 卷內文件資料的排列次序為;開發(fā)前擁準備、主體建安工程、社區(qū)管網(wǎng)工程、園林環(huán)境工程、配套設施工程類。
4.3.1.6 每卷成本檔案編號由部門統(tǒng)一擬定編號方案;各類檔案必須固定存放在卷柜內,排列方法為自左至右,從上到下。
4.3.1.7 對立好的案卷,成本檔案管理員應定時進行檢查,對不符合要求的應及時予以完善或返工
4.3.2 編目與裝訂
4.3.2.1 卷內文件資料目錄按卷內文件資料的排列順序和內容進行編寫。第一列順序號,以文件資料排列先后順序逐件填寫;第二列字號,填寫文件資料制發(fā)部門的發(fā)文字號;第三列責任者,填寫對文件資料的著名者,即對文件資料負有責任的部門和個人;第四列題名,即文件資料標題,一般應照實抄錄:沒有標題或標題不能說明文件內容的文件,可自擬標題,外加'[ ]'以示區(qū)別:第五列日期,文件資料的形成時間;第六列頁號,填寫文件資料起止頁號。
4.3.2.2檔案案卷裝訂的基本要求:在建工程的檔案做活頁裝訂;己竣工工程的檔案做固定頁裝訂。裝訂時,去除文件上的金屬物;破損和褪色的文件材料,應進行修補成復制;文件資料應使用a4大小紙張,裝訂部分過窄或有字的,用紙加寬裝訂;紙面小的,加貼在標準的a4紙上;卷內文件資料,一般不超過二百頁為宜,超過的可根據(jù)文件資料內容的階段性分卷裝訂;裝訂要牢固、整齊、美觀、裝訂時文件的右邊和下邊要取齊,不丟頁、不壓字、不損壞文件、不妨礙閱讀;文件資料字跡難以辨認的,應附抄件并加以說明。
4.3.3保管與使用
4.3.3.1 歸集、接收成本檔案,檔案管理員必需認真檢驗,并辦理好登記、交接手續(xù)。
4.3.3.2成本檔案要求集中存放于部門檔案柜,由檔案管理員管理,部門各職員手中只能持有正在處理的文件資料。
4.3.3.3成本檔案保管必須做到七防,即防火、防盜、防光、防潮、防塵、防有害生物、防污染。
4.3.3.4在現(xiàn)階段,保存期在十年之內的成本檔案原則上皆不能作廢,須保存;保存期超過十年的成本檔案如需銷毀,須經公司及總部的主管部門、領導的批準。
4.3.3.5對易褪色、易磨損的圖紙、材料等,檔案員要進行定期檢查,檔案的修補對借閱次數(shù)頻繁、易損的案卷,可制作副本借閱,以加強對正本的保存。
4.3.3.6為維護成本檔案的真實性與安全性,任何人未經批準,不得擅自涂改成本檔案;每天下班要鎖好檔案柜。
4.3.3.7如因工作需要,公司內有關部門或人員借用成本檔案時,須填寫《成本檔案借閱登記表》(見支持文件一),經部門或公司負責人(一股由成本管理部經理批準,重要檔案的借閱還應得到成本管理部主管副總的批準)批準后方可借閱;檔案管理員負責檔案的借閱經辦工作,辦理檔案借閱的登記手續(xù),在借閱人歸還檔案時,還應負責檢查檔案的完好情況,借出的文件資料由檔案管理人員負責及時收回井檢查完整情況,如發(fā)現(xiàn)遺失,需在《成本檔案借閱登記表》的'備注'欄加以注明,追究借閱者責任。
4.3.3.8在與公司之外進行學習交流時,在維護成本檔案的機密性的同時,還要注意雙方應進行對等交流。
4.3.3.9公司正常開展的審計、工作檢查,則成本管理部須全力配合,井做好資料借閱的登記、回收工作。
4.3.3.10應建立成本檔案臺帳,以記載檔案收進、發(fā)出、保管、利用情況及兼職檔案管理人員的變動情況,檔案人員還要做好統(tǒng)計工作,統(tǒng)計數(shù)據(jù)以原始數(shù)據(jù)為準,以便輸入計算機,充分利用計算機進行工程成本檔案的輔助管理。
4.3.3.11各項目成本管理部務必嚴格執(zhí)行本管理辦法,在執(zhí)行過程中,如與實際情況有不適合之處,各公司成本管理部可根據(jù)實際情況作修改之請示,報事業(yè)部經濟合同部核實,經分管領導批準后方可實施。
5.文件
5.1《工程成本檔案借閱登記表》
借閱
日期借閱
部門/人文件資料名稱數(shù)量借閱期限借閱
用途檔案
管理員審批人簽名歸還
第7篇 裝修裝飾公司項目管理部職能
(一)部門主要職能
1、組織項目經理部,負責精裝修項目現(xiàn)場施工管理工作;
2、負責裝飾裝修施工的檢查和過程把控;
3、負責參與施工技術標準、工藝工法、細部構造節(jié)點的的編制工作;
4、負責裝飾裝修項目品質、成本、進度、安全文明管理標準化建設,并推行標準化的實施。
5、整合裝飾裝修工程管理資源,建立精裝修管理人員和施工隊伍的統(tǒng)籌調配與培訓制度。
6、負責引進精裝修施工隊伍及專業(yè)施工資源,并建立完善的評估、激勵體系加于管控。
7、負責公司精裝修項目的'一房一驗'交付驗收、售后服務工作。負責裝飾裝修項目的分部分項工程驗收和竣工驗收。
8、制訂部門管理細則并負責執(zhí)行。
(二)部門管理內容
1、負責施工圖紙的審核;組織設計人員進行技術交底會。
2、審核相關單位提交的施工組織設計及施工專項方案;編制施工項目的施工組織設計及施工專項方案。
3、審核材料采購計劃和協(xié)助材料核定價格。
4、組織建立項目經理部;制訂項目管理目標和責任制。
5、參與相關單位(勞務、專業(yè)分包等)的考察和確定工作。
6、負責隱蔽工程、分部分項工程、單位工程的驗收工作。
7、組織項目巡查和定期檢查工作。
8、做好部門績效考核管理工作。
9、做好專業(yè)管理人員的學習培訓工作。
10、做好合格勞務、專業(yè)分包單位的評估工作。
11、做好項目管理的后評估工作。
12、執(zhí)行公司工作計劃和規(guī)范標準。
13、公司領導交辦的其他工作。
第8篇 項目部質量管理體系樣板
目錄
一.工質量保證體系的建立和行
(2)
二.施工人員工程質量管理職責
(4)
三.質量保證措施
(5)
四.施工過程質量保證措施
(7)
五.機械設備質量保證措施
(9)
六.試驗、測量質量保證措施
(9)
施工質量管理體系
建設工程施工質量控制是建設工程質量管理的重要任務之一，它貫穿于建設工程項目決策階段和實施階段的全過程，牽涉到建設工程施工質量保證體系的建立和運行、施工質量的預控、施工過程的質量控制和施工質量驗收各方面各環(huán)節(jié)的工作。只有認真把住每個環(huán)節(jié)質
11量要求嚴格控制它，才能建造出高質量、高水準的工程。
建設工程施工質量控制是工程質量管理的一部分，質量控制是在明確的質量方針和目標指導下，通過對具體作業(yè)技術和管理活動的計劃和實施過程，致力于實現(xiàn)預期的質量目標，是一種過程性、糾正性和把關性的質量控制。只有嚴格對建設工程施工全過程進行質量控制，包括建立和運行施工質量保證體系，采取施工質量預控，實施施工過程質量控制和嚴把施工質量驗收，才能實現(xiàn)建設工程施工的質目標。
一. 施工質量保證體系的建立和運行
1、 施工質量保證體系的建立是以現(xiàn)場施工管理組織機構
（如施工項目經理部）為主體，根據(jù)施工單位質量管理體系和業(yè)主方或總承包方的工程項目質量控制總體系統(tǒng)的有關規(guī)定和要求而建立的。施工質量保證體系需要根據(jù)施工管理的范圍，結合工程的特點建立，其主要容有：
現(xiàn)場施工質量控制的目標體系；
現(xiàn)場施工質量控制的業(yè)務職能
（部門）分工；
現(xiàn)場施工質量控制的基本制度
現(xiàn)場施工質量計劃或施工組織設計文件；
現(xiàn)場施工質量控制點及其控制措施；
施工質量保證體系是通過以上內容所形成的現(xiàn)場施工質量保證的制度性和程序性的文件體系，為現(xiàn)場施工管理組織注入質量控制的活力和機制。施工質量保證體系有如下特點：系統(tǒng)性、互動性、雙重性、一次性。
施工質量保證體系的運行，應以質量計劃為龍頭，過程管理為重心，按照pdca循環(huán)原理展開，即計劃
（plan），明確目標并制定實
12現(xiàn)目標的行動方案；實施
（do），包含兩個環(huán)節(jié)，計劃行動方案的交底和按計劃規(guī)定的方法與要求展開施工作業(yè)技術活動；檢查
（check），對計劃實施過程進行各種檢查；處置
（action），對質量檢查發(fā)現(xiàn)的問題，及時進行原因分析，采取必要的措施予以糾正。施工質量保體系的運行，應按照事前、事中和事后控制相結合的模式依次展開。
2、 施工質量預控
施工質量計劃預控，是以預防為主作為指導思想，在施工前，通過施工質量計劃的編制，確定合理的施工程序、施工工藝和技術方法，以及制定與此相關的技術、組織、經濟與管理措施，用以指導施工過程的質量管理和控制。
落實各項施工準備工作，對于施工過程的順利展開并有效控制施工管理目標，有其重要的現(xiàn)實意義。施工準備按其性質分類有：工程項目開工前的全面施工準備
各分部分項工程施工前的施工準備
冬、雨季等季節(jié)性施工準備
從施工質量控制的角度看，施工準備狀態(tài)預控，目的在于抓好計劃的落實，防止承諾與行為、計劃與執(zhí)行不相一致，而使施工質量的預防預控流于形式。
施工生產要素通常是指人、材料、機械、技術
（或施工方法）、環(huán)境和資金?；匈Y金是其他生產要素配置的條件。通過施工生產要素的合理配置、優(yōu)化組合和動態(tài)管理，以最經濟合理的施工方案，在規(guī)定的工期內完成質量合格的施工任務，并獲得預期的施工經營效益。
二. 施工人員工程質量管理職責
1、 項目經理質量責任
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項目經理是項目經理部質量工作的組織者、領導者，對所承擔的工程質量負全部責任。
2、 項目副經理質量職責
項目副經理必須協(xié)助、配合項目經理實現(xiàn)對工程質量工作的組織、貫徹、落實，確保項目經理部質量目標的實現(xiàn)。對工程負有組織、貫徹、落實和檢查的責任。
3、 項目經理部技術主管、技術員質量職責
認真貫徹執(zhí)行國家規(guī)程、規(guī)范和質量標準，確保質量目標的實現(xiàn)。負責編制工程施工組織設計、施工方案、技術措施、工藝流程、操作方法和工程質量目標設計。負責向工長和班組長進行詳細的技術交底，處理日常技術問題，對工程負有質量技術監(jiān)督責任。
4、 工長
（施工員）質量職責
組織班組嚴格按照圖紙、規(guī)范標準和技術交底進行施工，對違反有關原則的班組或個人給予停工、返工處罰。
組織班組開展自檢互檢交接檢活動，組織本專業(yè)分項工程的檢查、評定，對操作中的質量問題必須及時處理?？刂票緦I(yè)的主要材料的使用，對未經驗證和試驗的材料不得使用，對由于使用不合格材料造成的工程質量事故負直接責任。
5、 班組長質量職責
班組長是直接操作的領導者，對操作質量負有直接責任。樹立為用戶服務、對用戶負責的思想，領導本班組嚴格按照圖紙、技術交底、施工規(guī)范及操作規(guī)程進行施工。
6、 試驗員和測量員的質量職責
試驗員：嚴把材料進場質量關，及時收集材料準用證、合格證等材料證明資料。一旦發(fā)現(xiàn)材料不合格，及時向領導匯報。
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測量員：按照設計圖紙、技術交底的尺寸準確施放管道中心線、槽底高程和閥室尺寸，及時辦理驗線手續(xù)，及時收集和保存有關施工資料。
7、 質檢員質量職責
嚴格按照施工圖紙、驗收規(guī)范、工藝標準、質量評定及驗收標準的規(guī)定進行驗收評定和監(jiān)督檢查。及時收集整理各分項分部、單位工程質量原始檢查評定記錄，建立有關質量臺帳，及時填報工程質量報表。
堅持原則，深入生產第一線，對重點部位、重點工序嚴格把關，隨時掌握工程質量動態(tài)，對粗制濫造者有權停工、返工或經濟處罰。參加隱蔽工程檢查和驗收，交接工作及對質量事故和質量問題的處理。
8、 材料主管和現(xiàn)場材料員的質量職責
根據(jù)工程項目所用設備、材料的質量要求，會同物資職能部門采購、訂貨、運輸、保管供應合格的設備和材料。對進場材料進行驗證，及時把有關證明文件轉交技術人員，對進場原材料外觀質量進行檢查，并正確標識。
三. 質量保證措施
1、 質量方針和質量目標
質量是企業(yè)的生命，本工程的質量方針是：質量第一，信譽為本，精心施工，優(yōu)質服務。我單位對本工程的質量目標是：確保省級市政金杯獎，爭創(chuàng)國家市政金杯獎。
我們將建立科學可靠的質量保證體系，建立健全周密嚴格的質量管理制度，加強理論學習和現(xiàn)場培訓工作，認真進行質量意識教育，對于質量要求和標準，做到人人明白，領導把關，自覺遵守。施工中
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嚴格執(zhí)行iso9001- 質量保證體系，并對施工過程實行“四全”監(jiān)控
（全員、全方位、全過程、全天候），在施工的各環(huán)節(jié)上嚴把質量關，杜絕質量事故的發(fā)生。采用先進的科技成果，配備先進的儀器設備，為提高質量提供技術保證。
2、 施工質量保證體系
針對本標工程，我單位成立專門的項目經理部。項目經理部健全崗位責任制，各負其責，施工有序，爭取圓滿完成施工任務。
為確保工程的施工質量，成立以項目經理為主，由施工、技術、質控、測量、材料部門人員組織的質量小組，與監(jiān)理人員密切配合，形成一個強有力的質量保證體系。施工單位及人員資質符合有關規(guī)定要求，項目經理、施工員、特種作業(yè)人員要持證上崗。
施工質量標準及依據(jù)：
與發(fā)包人簽定的合同協(xié)議
發(fā)包人與監(jiān)理工程師下發(fā)的要求、通知、會議紀要等
監(jiān)理工程師簽發(fā)的設計圖紙
發(fā)包人與監(jiān)理工程師要求使用的有關規(guī)范、規(guī)程等
3、 質量保證工作內容：
3.1 、施工計劃保證：科學合理安排工期、工序和季節(jié)施工；做好質量計劃目標設計；質量檢查報表；質量獎罰制度。
3.2 、施工技術保證：圖紙會審了解工程質量要求；編制施組及技術交底中明確質量標準；做好測量、試驗、計量等技術復核工作。
3.3 、施工操作保證：堅持“三檢”制度；堅持樣板工程；做好預隱檢工作；工序操作掛牌制。施工材料保證：堅持“四驗三把關制”，四驗：驗規(guī)格、品種、質量、數(shù)量，三把關：材料人員、技術質量人員、施工操作者把關。
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3.4 、人員素質保證：持證上崗；培訓專業(yè)技工；技工相對穩(wěn)定。
四. 施工過程質量保證措施
為確保工程質量，我們將在開工之前，根據(jù)工程的特點和需要，進一步完善質量管理制度，并在施工中嚴格執(zhí)行。根據(jù)質量管理的需要，針對某些施工環(huán)節(jié)和問題，制定質量管理實施細則。其具體內容為：
1、 做好施工組織設計，采用先進的、合理的、成熟的施工工藝和技術，以保證工程質量目標的實現(xiàn)。嚴格執(zhí)行本工程甲方招標文件要求的質量檢驗標準。
2、 加強施工過程中的技術管理工作，重點把好圖紙審核、測量復測、計量檢驗“三大關口”，抓好放樣定位、選料配材、測試試驗、自檢自控四個環(huán)節(jié)。
3、 開工前的技術交底制度開工之前，業(yè)主組織了整個工程的技術交底之后，我們將組織施工階段的層層技術交底，做到一級負責一級，一級保一級。每個分項工程開工之前，必須由項目總工程師對全體施工人員進行書面交底，明確本項工程的設計要求、技術標準、定位方法、幾何尺寸、功能作用與其它工程的關系、施工方法和注意事項等，使全體人員在徹底明確了施工對象下投入施工。
4、 建立“五不施工、三不交接、一不計價”制度施工中，嚴格施工中的質量管理，做到“五不施工、三不交接、一不計價”，即未進行技術交底不施工，圖紙與技術要求不清楚不施工，測量定樁點和資料未經檢測復核不施工，材料無合格證或未經檢驗不用于施工，隱蔽工程未經監(jiān)理簽證不施工；無自檢記錄不交接，未經專業(yè)人員驗收不交接，施工記錄不全不交接；對不符合質量要求的項目一律不驗工計價。
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5、 對工序實行嚴格的＂三檢＂制度“三檢”即：自檢、互檢、交接檢。上道工序不合格，不準進入下道工序施工，以確保各道工序的施工質量。
6、 實施嚴格的隱蔽工程檢查制度凡屬隱蔽工程項目，首先由班組、項目經理部逐級進行自檢，自檢合格后，應報監(jiān)理工程師并簽發(fā)隱蔽工程驗收證明書。
7、 實施測量資料換手復核制度工程施工中測量是關鍵，測量資料，須經換手復核，最后交項目總工程師審核后報監(jiān)理工程師批準?，F(xiàn)場測量基線、水準點及有關標志均要加強保護并進行定期復測。
8、 建立嚴格的原材料、成品、半成品進場驗收制度對采購進場的原材料、成品、半成品進行嚴格的驗收,參加驗收的人員包括質檢、技術及材料人員。驗收的內容包括：
8.1 、進場貨物的品種、規(guī)格、數(shù)量是否符合采購計劃；
8.2 、廠家的合格證或檢驗報告是否齊全；
8.3 、產品現(xiàn)場質量檢查，并填寫檢查驗收記錄；
8.4 、取樣進行試驗，并出具試驗報告單。經驗收不合格的材料不準進場，如已進場，則馬上清理出場。
9、 認真執(zhí)行進場材料的管理制度
經檢驗合格，同意進場的原材料、成品、半成品，要分類、分批存放，設立標志和帳卡，按用途歸口保管、發(fā)放，不得混雜，對易受潮的物品做好防雨、防潮工作。
10、 建立保證質量的獎懲制度
對于工程質量抓的好的部門或個人要進行獎勵，對于工程質量差的部門要實行重罰。
五. 機械設備質量保證措施
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1、 對用于本工程的工程設備進場前進行檢查，確認其能力，達到本項目施工要求的方可進行，并備足易損件。
2、 對進場設備建立臺帳，予以標識，報工程師驗收，驗收合格后方可使用。
3、 設備每次使用完畢，擦拭干凈，按設備使用說明書及本公司設備保養(yǎng)制度進行保養(yǎng)，確保設備始終處于良好狀態(tài)，滿足施工要求。
六. 試驗、測量質量保證措施
1、 按照設計、施工技術條款和工程師要求，建立現(xiàn)場質檢機構和試驗室，做好各項試驗、檢驗工作，為工程順利施工提供準確、可靠的技術數(shù)據(jù)。
2、 工程施工中使用的測量、試驗、檢查及計量儀器設備嚴格按照公司程序文件要求和國家有關規(guī)定，在使用前送國家計量檢測認可的機構進行檢定，合格后報工程師審批方可使用。儀器、設備的使用必須在有效期內，到期重新檢定，旅行使用手冊。
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第9篇 項目工程施工管理體系
項目工程施工管理體系
1)項目經理全權負責本工程質量、工期、安全、文明施工及成本標算,并與甲方及監(jiān)理單位、質檢站等部門協(xié)商解決施工過程中的一切重大事宜。
2)項目部負責工程施工工期、施工安全及機械、材料、勞動力調配等。
3)技術負責人負責工程的施工管理、工程進度計劃、生產調度、施工現(xiàn)場平面管理以及各專業(yè)分包的協(xié)調管理。負責工程較大技術方案和措施的編制、審核和交底,組織試驗和檢驗資料檔案等技術管理工作。
4)施工員在現(xiàn)場技術負責人的指導下,全面負責本工程項目的具體施工任務,對施工進度,質量、安全負責。
5)安裝工程師負責水電、空調安裝及消防安裝工程的技術施工指導,對安裝工程的進度、質量、安全負責。
6)預算員負責工程數(shù)據(jù)報價、合同管理、工程預算、結算、分包合同的資料談判簽證工作。
7)材料員負責施工材料、設備、機械的采購、供應和管理。
8)質檢員負責現(xiàn)場的人員培訓,質量安全教育以及工程質量控制監(jiān)督等工作。
9)安全員全面負責施工現(xiàn)場的安全保衛(wèi)、防火宣傳、教育管理工作,貫徹執(zhí)行有關安全防火、防爆的法規(guī)法令。
10)辦公室負責工地人事行政管理、治安消防及文明施工等工作。
第10篇 施工項目管理四大控制
搞好工程項目管理是建筑施工企業(yè)追求經濟效益最大化的重要途徑。工程項目管理要搞好“四大控制”，實際上就是將全面質量管理的原理應用于四大控制過程中?？刂频倪^程就是pdca循環(huán)過程。
一、進度控制
編制工程進度計劃。項目實施前，必須事先制定切實可行的科學的進度計劃。制定計劃時要有一定的預見性和前瞻性，使進度計劃盡量符合變化后的實施條件。在了解和熟悉圖紙基礎上，根據(jù)合同要求編好工程進度計劃。根據(jù)進度計劃配置人員、機械設備和周轉材料，使投入的人力、設備、周轉材料確保工程進度。
編制各個階段的進度計劃。為確?？偣て谀繕?，必須實行分段控制，根據(jù)總進度計劃制訂月計劃、旬計劃（周計劃），用旬計劃保月計劃，用月計劃保總計劃，制訂計劃時一定要留有余地。
實施動態(tài)控制。項目實施過程中，要依據(jù)變化后的情況，在不影響總進度計劃的前提下，對進度計劃及時進行修正、調整。
材料要保證供應。甲供和施工單位自行采購材料要保證供應，項目部要及時做好材料進場檢驗。甲供和施工單位自己采購材料，在規(guī)格、品種、質量和數(shù)量上都要滿足工程質量和進度的要求。
及時支付工程進度款。為了使工程按合同要求進行，建設單位一定要嚴格執(zhí)行合同，按合同要求及時支付工程進度款，以確保工程進度。作為施工單位也要按合同要求確保工程進度和質量。
搞好工期索賠。在施工過程中，因甲方原因影響工期，應由甲方簽證，順延工期。
提高勞動效率。提高工效可以在不增加成本前提下，加快工程進度，因此，項目經理部要采取一切能夠調動職工積極性、提高工效的激勵政策，對提高工效的職工在經濟上給予一定獎勵。
二、成本控制
項目成本控制就是在項目成本的形成過程中，對生產經營所消耗的人力資源、物質資源和費用開支進行指導、監(jiān)督、調節(jié)和限制，把各項生產費用控制在計劃成本范圍之內，保證成本目標的實現(xiàn)。項目經理是項目成本控制第一責任人，應及時掌握和分析盈虧狀況，并迅速采取有效措施。
項目經理和預算員要參與投標書的編制。項目中標后，要具體落實到項目部去完成。項目經理與預算員對標書確定的造價和工期最有發(fā)言權。
控制人工費用。企業(yè)內部要制定勞動定額，根據(jù)工程量套用公司內部勞動定額，計算出人工總量?？刂坪萌斯た偭?，就能控制好人工費用，從而控制工程成本；控制材料用量。加強材料管理，嚴格用料制度，對施工現(xiàn)場耗用較大的輔材實行包干；機械設備和周轉材料實行租賃制。這樣可提高機械設備和周轉材料的利用率；制定先進的、經濟合理的施工方案。為達到縮短工期、提高質量、降低成本的目標，施工過程中要積極采用各種降本增效的新工藝、新技術、新材料；嚴把質量關，減少返工浪費。在施工中嚴格做到按圖施工，按合同施工，按規(guī)范施工，確保工程質量；控制間接費及其他直接費。主要是精簡管理機構，減少管理層次，節(jié)約施工管理費。
第11篇 地產項目經理銷售管理流程--項目前準備
項目小組的建立
1、項目小組架構:在項目簽定銷售代理協(xié)議后,成立項目小組。
包括公司高層銷售管理人員、項目經理或項目負責人一名,銷售人員若干,負責該項目的策劃人員、行政、財務人員和主要外協(xié)單位如廣告公司等。
2、項目小組工作內容:建立項目檔案;
制定銷售策劃方案;
銷售策劃方案的具體實施與監(jiān)控;
銷售工作的組織和安排;
對銷售效果進行分析,調整相應的銷售策略;
對所調整的策略進行重新講解和培訓;
與發(fā)展商的接洽;
與外協(xié)公司的接洽;
在今后項目操作中,公司擬考慮采用項目競爭上崗機制和尋盤優(yōu)先操作原則;
銷售人員所需銷售工具準備
1、答客問
2、尊客咨詢
3、表格:每日上門客戶登記表
房款計算表
廣告日效果(回饋)統(tǒng)計表
每日上門客戶統(tǒng)計表
每周成交統(tǒng)計報表
4、銷售夾(內含銷售資料,如:樓書、價格表、利率水準、購房相關收費標準、辦理手續(xù)流程及時間等)
5、文具:計算器、紙、筆、登記冊、膠水、釘書器、直尺和距離測定儀、點鈔驗鈔機,現(xiàn)場名片、工卡等的制作和領取。
6、銷售人員簡歷(包括公司高層銷售管理人員、公司2~3名策劃人員和參與銷售的項目銷售人員)及主要人員和外協(xié)人員的聯(lián)系電話,一分存檔,一分提供給發(fā)展商。
7、物業(yè)管理相關資料:公共契約、業(yè)主守則、員工守則和入伙裝修注意事項等。
銷售流程和銷售業(yè)務人員收入
1、由項目經理、項目策劃人員和公司財務與發(fā)展商確定后,制定項目操作流程。
2、由公司銷售負責人和項目小組負責人確定項目銷售人員提成及獎懲制度。
3、銷售流程包括:各個關系的接洽負責人;
簽定內部認購書和簽定買賣合同;
變更設計和產權過戶內容;
各個階段收費安排和財務手續(xù);
4、制定詳細接待程序及時間排班安排。
培訓前踩盤(詳見踩盤要領)和踩盤總結。
項目培訓及考核籌備
制定詳細的培訓計劃;考核除文字考核外,還要加入情景考核方式。
銷售人員腦力激蕩會
1、銷售流程的推敲
2、現(xiàn)場氣氛如何烘托
3、客戶心理層面的分析和接待用語
4、銷售人員間配合和現(xiàn)場銷控準備
5、銷售渠道的拓展
6、客戶可能提出的問題
銷售計劃的制定
(1)銷售時間控制與安排
(2)銷售人員分工
(3)具體工作內容和具體工作負責人
(4)銷售進度和銷售目標
項目前銷售培訓
1、銷售培訓參與人員:包括策劃部、代理部負責人、項目負責人和銷售人員
2、培訓材料準備
3、培訓內容:
(1)環(huán)境分析:包括區(qū)域環(huán)境、人文環(huán)境(人口數(shù)量、職業(yè)與收入、家庭結構、租金狀況等)、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、交通狀況(各個交通道路現(xiàn)狀和發(fā)展?jié)摿?、公共設施配置(學校、幼兒園、醫(yī)院、采市場、娛樂場所、體育設施等)及配套的距離、密度和未來發(fā)展狀況。
(2)市場分析:市場現(xiàn)狀和走勢;同類樓盤市場狀況、走勢、購買人群特征、價格水平狀況;競爭對手銷售狀況;
(3)項目的詳細規(guī)劃:項目本身特征(包括規(guī)模、定位、設施、價格、買賣條件);發(fā)展商、承建單位、物業(yè)管理公司等的信譽狀況;建筑材料和施工工期等;
(4)策略分析:項目的優(yōu)勢與劣勢;競爭對手和銷售狀況、價格水準等綜合評價和競爭策略的講解;項目銷售策略的講解;
(5)相關公司的介紹:發(fā)展商、承建商和物業(yè)公司的財力、形象和開發(fā)業(yè)績;公司推廣目標和公司發(fā)展目標,確立銷售人員的信心等。
(6)銷售流程的講解:發(fā)展商和代理商在項目中的權利和義務關系;二者在銷售過程中的責權分工;定金和首期款收取程序;合同簽署的注意事項;風險的規(guī)避;簽定合同的技巧;
(7)答客問的講解
(8)物業(yè)管理服務內容:收費標準;公共契約和管理規(guī)則等;
(9)銷售人員的禮儀行為準則和個人銷售提成水準及獎懲制度;
(10)結合目標客戶心理及行為模式講解銷售技巧;現(xiàn)場銷售氣氛的營造;銷售技巧;語言和體態(tài)技巧;客戶心理分析等;
4、實地講解:
(1)現(xiàn)場針對項目情況、策劃包裝方式及手法等進行實地講解;
(2)競爭對手銷售樓盤的現(xiàn)場觀摩;
(3)同類樓盤的銷售現(xiàn)場走訪;
5、銷售演練與考核:
由策劃人員、銷售負責人共同就項目實際操作進行培訓的綜合演練。
6、保安、衛(wèi)生清潔人員的禮儀和工作內容的培訓和演練。
第12篇 某工程項目管理程序文件編寫導則
工程項目管理程序文件編寫導則
1、目的:為編寫質量體系程序文件制 定編 寫原則及標準格式,使各部門編寫符合要求的程序文件。
2、范圍:適用于程序文件的編寫及內容結構相類似的有關文件的編寫。
3、職責:
3.1主要質量職能部門負責按規(guī)定要求擬制程序文件。
3.2與本程序相關的職能部門負責會審修改程序。
3.3貫標小組長負責編寫指導。
3.4相關部門經理審核。
3.5管理者代表負責批準。
4、程序:
4.1程序文件編寫總則。
4.1.1為保證質量方針得以實現(xiàn),編制符合質量體系要求的程序文件,它規(guī)定了完成各項質量活動的方法。
4.1.2程序文件應對質量體系要素要求的所有影響質量的活動進行恰當而連續(xù)的控制,應能具備一旦發(fā)現(xiàn)異常即可作出反應和加以糾正的能力。
4.1.3程序應簡練、明了、有效,并規(guī)定所采用的方法和合格的判定準則,按相同的結構、格式編排每個程序。
4.1.4文件便于使用者熟悉適合于每項要求的固定方法,也增強了滿足標準要求的系統(tǒng)性。
4.1.5程序文件應闡明影響質量的管理人員,執(zhí)行人員、驗證或評審人員的職責、權限和相互關系,說明實施各種不同質量活動的方式、將采用的文件及將采用的控制方式。
4.1.6程序文件一般不涉及純技術性的細節(jié),它們通常在作業(yè)指導書中規(guī)定。
4.1.7程序文件用詞要規(guī)范、表達嚴謹、概念要明確,盡量定量表示,不宜用“有關部門”、“有關人員”、“一般的”、“少量的”、“大幅度”……,這類可操作性不強的,模糊詞語。
4.2程序文件標準格式
4.2.1頁首(格式見本導則頁首)
4.2.1.1文件編號。
****
文件號
要素號
文件類別:c*
企業(yè)代號:vk
4.2.1.2版本號:以英文大寫字母:a、b、c、d……為順序代表版序;以1、2……代表修改稿數(shù)。(例:a版,第一次修改以“a/1”表示)
4.2.2文件內容。
4.2.2.1目的:說明本程序目的、意圖。
4.2.2.2適用范圍:說明本程序適用范圍、部門、人員等。
4.2.2.3職責:本程序主辦部門職責權限、本程序協(xié)辦部門職責權限、相關領導職責權限。
4.2.2.4程序:
按順序敘述如何進行此項活動達到控制目的,按何人、何時、何地、如何做、用什么表單、如何銜接協(xié)調,特殊情況下的處理方式和引用文件。
輸入:列出本活動的前提條件需要的資源、條件、人員、環(huán)境要求。
轉換:按上述5w1h要求進行工作的規(guī)定。
輸出:活動進行的證明文件:記錄報告、圖表文件等。
4.2.2.5相關文件:
本程序運作時涉及的文件,它們可以是程序文件,亦可以是支承性文件,如工作細則、標準、規(guī)定等等。
注意:(1)何時用到那個相關文件在程序中應提及,即寫出引用關系。
(2)用到相關文件的那個內容應在程序文件中扼要提及。
4.2.2.6相關表單:
本程序運作時所涉及的有關質量記錄或表單的名稱(注意寫出程序中何時涉及)。
4.2.2.7流程圖:
為直觀、醒目所需,可畫出工作流程圖(框圖)。
4.2.3頁尾(格式見本導則頁尾)。
修改記錄
頁碼 修改日期 修改人 修改狀態(tài) 修改單號 生效日期
編制: 審核: 批準:
日期: 日期: 日期:
