第1篇 某商業(yè)管理公司人事行政部職能
商業(yè)管理公司人事行政部職能
1、負(fù)責(zé)公司人力資源管理工作,包括:
人力資源規(guī)劃、招聘與配置、薪酬與福利、培訓(xùn)與開發(fā)、考核與激勵(lì)以及勞動(dòng)關(guān)系六大人力資源模塊規(guī)章制度的擬編、上報(bào)審批、組織執(zhí)行、過程控制、反饋、修訂工作,發(fā)揮人力資源管理在公司整體運(yùn)作體系的服務(wù)功能,關(guān)注員工心態(tài)管理,做好公司團(tuán)隊(duì)的建設(shè),促使人力資源工作能滿足公司發(fā)展需求,做到“招到人、用好人、育好人、留住人”。具體職能如下:
(1)人力資源規(guī)劃方面,根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略部署對人力資源的需求,及時(shí)分析不同時(shí)期用工情況,提出人力資源合理規(guī)劃意見,使公司組織架構(gòu)、部門設(shè)置與職能、崗位設(shè)置與職責(zé)、人員編制能適應(yīng)公司發(fā)展需求;
(2)招聘與配置方面,根據(jù)公司人力資源規(guī)劃,結(jié)合公司運(yùn)作推進(jìn)不同時(shí)期對用人的需求,完善崗位說明書,有計(jì)劃、多種渠道地組織招聘工作,建立人力資源儲(chǔ)備庫,擇優(yōu)錄取,配置到合適的崗位,做到人與事相符、各施其職、人盡所能;
(3)薪酬與福利方面,調(diào)查、分析不同時(shí)期社會(huì)用工情況,結(jié)合公司發(fā)展戰(zhàn)略及不同階段實(shí)際情況,逐步建立健全具有前瞻性、競爭性、激勵(lì)性、多層次的薪酬與福利體系,提高人才對公司的向心力;
(4)培訓(xùn)與開發(fā)方面,根據(jù)人力資源規(guī)劃、部門職能、崗位職責(zé)的要求,結(jié)合公司經(jīng)營管理各業(yè)務(wù)板塊工作開展的不同特性,以及人力資源各方面具體實(shí)際情況,組織編制培訓(xùn)與開發(fā)計(jì)劃,采取各類型、多形式、適應(yīng)公司實(shí)際的培訓(xùn)途徑,加強(qiáng)培訓(xùn)考核,團(tuán)隊(duì)建設(shè),不斷提高員工的素質(zhì)以及團(tuán)隊(duì)向心力,使其能更適應(yīng)工作開展的需求;
(5)考核與激勵(lì)方面,根據(jù)公司的發(fā)展,前瞻性地逐步建立健全公司考核與激勵(lì)制度,關(guān)注考核與激勵(lì)的目的與可行性,通過考核與激勵(lì)作為員工管理的手段,公平、公正、合理評價(jià)員工的績效,及時(shí)肯定,及時(shí)修正,圍繞公司經(jīng)營管理目標(biāo),逐步打造富有發(fā)展空間的精英團(tuán)隊(duì);
(6)勞動(dòng)關(guān)系方面,根據(jù)國家有關(guān)勞動(dòng)法律法規(guī)政策規(guī)定,結(jié)合公司實(shí)際情況,逐步建立健全適應(yīng)公司發(fā)展的勞動(dòng)關(guān)系規(guī)章制度,營造良好的企業(yè)氛圍,合法、合情、合理地妥善處理用工前、用工中、用工后的各類勞動(dòng)關(guān)系事務(wù),建立良好的用工氛圍,并有效規(guī)避勞動(dòng)風(fēng)險(xiǎn);
(7)負(fù)責(zé)團(tuán)隊(duì)建設(shè)與管理,建立并導(dǎo)入企業(yè)文化理念、價(jià)值觀、企業(yè)文化口號(hào)的主要內(nèi)容,規(guī)劃、實(shí)施日常企業(yè)文化活動(dòng)。
2、負(fù)責(zé)公司行政管理工作,包括:
公司行政管理有關(guān)規(guī)章制度的擬編、上報(bào)審批、組織執(zhí)行、過程控制、反饋、修訂工作,發(fā)揮行政管理在公司整體運(yùn)作體系的服務(wù)功能,促使行政管理工作能滿足公司運(yùn)作各環(huán)節(jié)的需求。具體職能如下:
(1)按工作交流制度規(guī)定,組織、匯總、上報(bào)公司各部門各類型的工作總結(jié)及計(jì)劃,以及按規(guī)定組織公司各類型的工作會(huì)議,及時(shí)形成會(huì)議紀(jì)要,將簽發(fā)后的公司工作總結(jié)、計(jì)劃以及各類型的會(huì)議紀(jì)要精神及時(shí)傳達(dá)到位,并及時(shí)跟進(jìn)督辦與反饋;
(2)建立健全公司各類行政事務(wù)的辦理流程,包括:各類文件呈批辦文、上傳下達(dá)、督辦、歸檔等;
(3)協(xié)調(diào)公司各部門之間溝通,從公司運(yùn)作大局出發(fā),發(fā)揮協(xié)調(diào)與溝通職能,促使公司正常、高效運(yùn)作,避免內(nèi)耗;
(4)建立健全公司各辦公區(qū)域的管理規(guī)范,包括:辦公行為規(guī)范、辦公區(qū)域秩序、衛(wèi)生、安全、能耗控制、辦公設(shè)備設(shè)施的使用與維護(hù)等,營造良好的工作環(huán)境與氛圍;
(5)負(fù)責(zé)公司人力資源管理及行政管理方面對外聯(lián)絡(luò)及公關(guān)接待工作;
(6)負(fù)責(zé)公司采購、倉管工作,建立健全嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牟少彙}管以及資產(chǎn)管理制度,加強(qiáng)監(jiān)管,在有效支援各業(yè)務(wù)板塊對物料需求的基礎(chǔ)上,有效控制成本,避免浪費(fèi)及造成公司財(cái)產(chǎn)損失;
(7)負(fù)責(zé)公司宿舍、食堂等后勤保障工作;
(8)負(fù)責(zé)公司各類證照申辦、年審工作,建立健全公司各類證照的管理使用規(guī)定,并嚴(yán)格執(zhí)行;
(9)負(fù)責(zé)公司印章管理工作;
(10)負(fù)責(zé)公司大事記工作,及時(shí)收集公司各類大型活動(dòng)、重要事件有關(guān)文件、影印資料,并存檔備案。
3、公司交辦的其他工作。
第2篇 某商業(yè)管理公司營運(yùn)管理中心職能
商業(yè)管理公司營運(yùn)管理中心職能
主要職能為:負(fù)責(zé)統(tǒng)籌商場營運(yùn)服務(wù)、招商管理、營銷策劃、it管理方面工作。具體職能如下:
1、營運(yùn)服務(wù)部職能
(1)負(fù)責(zé)營運(yùn)服務(wù)管理工作,包括:費(fèi)用收繳、客戶關(guān)系、裝修管理、商鋪/專柜經(jīng)營管理、品牌管理、營業(yè)員管理、實(shí)施跟進(jìn)營銷活動(dòng)方案、商鋪加班管理、商場營運(yùn)現(xiàn)場監(jiān)管服務(wù)(包括:安全管理、工程管理、保潔綠化管理等方面的監(jiān)管)營業(yè)員培訓(xùn)計(jì)劃與實(shí)施、與供應(yīng)商溝通、協(xié)調(diào)及監(jiān)督現(xiàn)場與相關(guān)部門服務(wù)關(guān)系、vip服務(wù)與管理、積分卡的銷售管理、商戶銷售管理等方面工作。
(2)建立健全適合公司實(shí)際的營運(yùn)服務(wù)有關(guān)規(guī)章制度,并上報(bào)審批執(zhí)行;
(3)建立健全商戶檔案資料,在商戶簽訂租賃合同后,跟進(jìn)后續(xù)服務(wù)工作,包括:商鋪交接驗(yàn)收、商鋪裝修申報(bào)手續(xù)辦理及相關(guān)費(fèi)用的收繳,裝修過程監(jiān)管、跟蹤與驗(yàn)收、開業(yè)服務(wù)、開業(yè)后各項(xiàng)工作的跟進(jìn)服務(wù)、客戶關(guān)系等;
(4)作為商場商戶、顧客與公司對接的樞紐窗口部門,統(tǒng)一負(fù)責(zé)商戶與顧客咨詢接待、投訴處理、報(bào)修處理、跟蹤回訪、客服關(guān)系與溝通等相關(guān)工作,分析投訴是否有效,作相應(yīng)合理回復(fù),將需處理事項(xiàng)及時(shí)傳達(dá)至相應(yīng)歸口部門進(jìn)行處理,并跟進(jìn)歸口部門處理的過程監(jiān)管與回訪工作;
(5)按合同約定,與財(cái)務(wù)部對接,負(fù)責(zé)商戶有關(guān)費(fèi)用的收繳;
(6)負(fù)責(zé)組織、監(jiān)管及主導(dǎo)商場開市、收市相關(guān)工作;
(7)建立健全營運(yùn)服務(wù)方面應(yīng)急處理機(jī)制,在合理應(yīng)急處理的同時(shí),做好相應(yīng)的應(yīng)急儲(chǔ)備,盡可能將營運(yùn)服務(wù)方面的突發(fā)事件對公司營運(yùn)的不良影響降至最低;
(8)加強(qiáng)商場營運(yùn)環(huán)境的巡查管控及商場空調(diào)溫度等的管控,及時(shí)發(fā)現(xiàn)、消除營運(yùn)存在的安全隱患及降低商場的營運(yùn)成本;
(9)負(fù)責(zé)與工程部對接每月商鋪用電用水抄讀表工作,并按要求將數(shù)據(jù)提交輸入erp系統(tǒng)出單收繳費(fèi)用;
(10)配合上級(jí)與營運(yùn)服務(wù)有關(guān)的相關(guān)政府部門進(jìn)行對接;
(11)公司交辦的其他工作。
2、招商部職能
(1)根據(jù)商場發(fā)展方向與規(guī)劃,負(fù)責(zé)商場招商管理工作,包括:品牌招商、廣告招商、倉庫招商,加強(qiáng)與意向客戶的溝通、跟進(jìn)服務(wù)工作,促進(jìn)招商工作有效達(dá)成;
(2)負(fù)責(zé)商場的業(yè)態(tài)規(guī)劃及圖紙的落實(shí),商鋪的面積確認(rèn);
(3)建立健全適合公司實(shí)際的招商管理有關(guān)規(guī)章制度流程,并上報(bào)審批執(zhí)行;
(4)建立健全招商檔案資料,按規(guī)定做好合同簽訂與信息錄入工作;
(5)按合同約定,負(fù)責(zé)跟進(jìn)協(xié)調(diào)商鋪?zhàn)赓U相關(guān)費(fèi)用的收繳;
(6)負(fù)責(zé)品牌資源、商業(yè)信息搜集與管理,分析及洞察外界品牌的發(fā)展動(dòng)態(tài),形成建設(shè)性意見提交公司作為決策參考;
(7)完成公司交辦的其他工作。
3、營銷策劃部職能
(1)根據(jù)商場發(fā)展戰(zhàn)略部署,負(fù)責(zé)營銷策劃工作,包括:營銷策劃目標(biāo)與計(jì)劃編制、組織執(zhí)行、過程控制、效果評估總結(jié)等工作;
(2)建立健全營銷策劃有關(guān)的規(guī)章制度,并上報(bào)審批執(zhí)行;
(3)負(fù)責(zé)促銷活動(dòng)的策劃和活動(dòng)實(shí)施的標(biāo)準(zhǔn)控制;
(4)負(fù)責(zé)公關(guān)活動(dòng)的組織、策劃、實(shí)施、標(biāo)準(zhǔn)控制;
(5)負(fù)責(zé)廣告文案、制作和發(fā)布,宣傳渠道的整合推廣;
(6)負(fù)責(zé)商場促銷場地規(guī)劃;
(7)負(fù)責(zé)建立完善會(huì)員體系,商家聯(lián)盟、異業(yè)聯(lián)盟的建立,企業(yè)vi形象的規(guī)劃及維護(hù)管理;
(8)負(fù)責(zé)商場節(jié)假日、季節(jié)的美陳及氣氛營造;
(9)負(fù)責(zé)線上商城的實(shí)施與營運(yùn),以及微信平臺(tái)的營運(yùn)工作;
(10)公司交辦的其他工作。
4、it部職能
(1)負(fù)責(zé)公司計(jì)算機(jī)、網(wǎng)絡(luò)及wifi的操作、應(yīng)用及維護(hù);
(2)負(fù)責(zé)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)使用培訓(xùn);
(3)協(xié)助商場、財(cái)務(wù)部完成有關(guān)報(bào)表、數(shù)據(jù)處理工作;
(4)負(fù)責(zé)系統(tǒng)開發(fā)、升級(jí)及維護(hù);
(5)負(fù)責(zé)公司積分卡、會(huì)員卡、貴賓卡及其數(shù)據(jù)和安全的設(shè)計(jì)與監(jiān)管;
(6)負(fù)責(zé)保障弱電系統(tǒng)及erp系統(tǒng)的正常運(yùn)行實(shí)施;
(7)負(fù)責(zé)商鋪erp數(shù)據(jù)的核對;
(8)負(fù)責(zé)安裝pos機(jī)具,保障與經(jīng)營商家的數(shù)據(jù)對接;
(9)負(fù)責(zé)建立健全it部有關(guān)應(yīng)急處理機(jī)制,如erp系統(tǒng)故障、停電等相應(yīng)應(yīng)急處理;
(10)完成公司交辦的其他工作。
第3篇 小區(qū)公眾商業(yè)經(jīng)營場所臨時(shí)管理規(guī)約
小區(qū)公眾管理規(guī)定:商業(yè)經(jīng)營場所臨時(shí)管理規(guī)約
為了保障各業(yè)主(使用人)的整體利益,創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境,特制定營業(yè)場所臨時(shí)管理規(guī)約。
1、單位和個(gè)人在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營須經(jīng)物業(yè)服務(wù)公司同意,并到工商、稅務(wù)等部門辦理合法手續(xù)。
2、住宅小區(qū)內(nèi)不得開辦污染小區(qū)環(huán)境的生產(chǎn)加工企業(yè)。
3、各營業(yè)單位店主店員應(yīng)遵守小區(qū)各項(xiàng)管理規(guī)定。
4、各營業(yè)單位不得占用公共場所、走道、不得將貨物、雜物、垃圾堆放在商鋪門外。
5、各營業(yè)單位應(yīng)按規(guī)定設(shè)置招牌,不得在公共場所亂貼標(biāo)語、亂豎指路牌、廣告牌等。
6、各營業(yè)單位應(yīng)保持良好的店容、店貌及環(huán)境清潔,按規(guī)定要求設(shè)置垃圾桶,及時(shí)清倒垃圾,做好門前'三包'(包市容衛(wèi)生、包環(huán)境秩序,包綠化美化)。
7、各營業(yè)單位應(yīng)保持小區(qū)安靜,不得大聲喧嘩及大音量使用廣播器材。
8、各營業(yè)單位裝修應(yīng)嚴(yán)格按《'金華庭'裝修管理手冊》執(zhí)行,嚴(yán)禁更改房屋結(jié)構(gòu)、改動(dòng)水電設(shè)施、消防器具及其他公共設(shè)備。
9、所有營業(yè)單位均應(yīng)文明經(jīng)商,合法經(jīng)營,不得出售偽劣 、變質(zhì)有害健康的商品、食物,不得強(qiáng)買、強(qiáng)賣、欺行霸市。
10、任何營業(yè)單位、店主應(yīng)自覺遵守消防規(guī)定,配備消防器材。
11、外來經(jīng)營單位應(yīng)服從物業(yè)服務(wù)單位管理,遵守小區(qū)有關(guān)規(guī)定,辦理有關(guān)手續(xù)。經(jīng)營攤點(diǎn)必須在指定地點(diǎn)擺放,并按照規(guī)定繳納管理費(fèi)和衛(wèi)生費(fèi)。
第4篇 某商業(yè)廣場物業(yè)管理投標(biāo)書前言
商業(yè)廣場物業(yè)管理投標(biāo)書前言
首先非常感謝zz**商業(yè)廣場投資有限公司領(lǐng)導(dǎo)對我司的信任,使我司對**廣場項(xiàng)目有了很好的了解。
**廣場以其優(yōu)越的地理環(huán)境、人性化的設(shè)計(jì)理念、個(gè)性化的居住空間、高雅的品質(zhì)為錫城的成功人士提供了理想的居所,為錫城的房地產(chǎn)項(xiàng)目增添了新的亮點(diǎn),必將為廣大成功人士所青睞。如此高尚的社區(qū),需要選擇一個(gè)好的物業(yè)'管家',為廣大業(yè)主提供社會(huì)化、專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理服務(wù)。上海銳翔物業(yè)管理公司既具有國際化的酒店、高檔別墅、公寓、住宅等管理經(jīng)驗(yàn),同時(shí)聚集了一批專業(yè)化程度很高的物業(yè)管理人才。我司誠摯期望能成為貴司的合作伙伴,將我司多年積累的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)用于**廣場的管理,共同努力提高物業(yè)管理服務(wù)水平,打造錫成物業(yè)精品,使貴我雙方及廣大業(yè)主共同實(shí)現(xiàn)'三贏'。
為了能讓貴司全面了解我司的專業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量,同時(shí)也為了實(shí)現(xiàn)**廣場的升值潛力,實(shí)現(xiàn)**廣場的使用價(jià)值和社會(huì)效應(yīng),給客戶提供全方位、更周到、超值的'美式管家'的管理與服務(wù),通過我司的精心策劃,編制出了本管理方案,在此呈報(bào)給貴司審閱。
本管理方案由我司簡介、項(xiàng)目管理組織架構(gòu)、管理人員編制方案、前期物業(yè)服務(wù)管理內(nèi)容、物業(yè)開辦費(fèi)用預(yù)算及相關(guān)管理文件等部分組成,詳盡闡述了我司對**廣場的管理理念及具體運(yùn)作方案。由于時(shí)間關(guān)系,闡述中可能有未盡完善和疏漏之處,望貴司提出寶貴意見,我司將及時(shí)予以修正,并真誠地希望在與貴司不斷深入的溝通中,進(jìn)一步完善此管理方案。
由于物業(yè)管理工作屬于一項(xiàng)內(nèi)容繁雜的綜合性管理事務(wù),尤其是在項(xiàng)目前期階段,具有很多實(shí)際的事務(wù)性工作需要物業(yè)管理公司提前介入,特別是隨著項(xiàng)目的進(jìn)展,物業(yè)公司從管理和使用角度為開發(fā)商提出建設(shè)性意見與建議更具必要。至此,我司再次真誠希望貴司能認(rèn)真考慮我司提交的管理方案,并最終選擇我司成為貴司的合作伙伴。
再次感謝貴司給對我司的信任!
第5篇 某商業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部職能
商業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部職能
1、認(rèn)真貫徹、執(zhí)行國家財(cái)經(jīng)政策、法令,遵守各項(xiàng)資金收入制度及公司制度,嚴(yán)格執(zhí)行費(fèi)用開支范圍的標(biāo)準(zhǔn);
2、負(fù)責(zé)公司有價(jià)證券的管理,銀行卡管理,積分卡管理,日?，F(xiàn)金和銀行款項(xiàng)的收支,商場收銀統(tǒng)一管理,商戶結(jié)算,資金調(diào)動(dòng)使用管理,費(fèi)用審核。公司經(jīng)營過程的核算,預(yù)算編制分析,稅務(wù)管理,公司績效考核分配方案審核;
3、按照財(cái)會(huì)制度,切實(shí)做好記賬、算賬、報(bào)賬工作,做到手續(xù)完備、內(nèi)容真實(shí)、數(shù)字準(zhǔn)確、賬目清楚、日清月結(jié)、按期報(bào)賬,在規(guī)定時(shí)間內(nèi)報(bào)送各項(xiàng)會(huì)計(jì)報(bào)表;
4、按銀行有關(guān)制度規(guī)定,做好現(xiàn)金和支票的管理工作,遵守支票使用規(guī)定及銀行結(jié)算紀(jì)律,加強(qiáng)現(xiàn)金管理,做好結(jié)算工作;
5、根據(jù)國家財(cái)會(huì)制度精神,結(jié)合本公司實(shí)際,協(xié)助公司領(lǐng)導(dǎo)制訂有關(guān)財(cái)產(chǎn)管理、經(jīng)濟(jì)核算、費(fèi)用開支等具體規(guī)章制度,并監(jiān)督各部門實(shí)施;
6、妥善保存會(huì)計(jì)檔案材料,接受財(cái)稅機(jī)關(guān)、上級(jí)主管部門和公司領(lǐng)導(dǎo)的監(jiān)督檢查,及時(shí)提供財(cái)務(wù)資料,如實(shí)反映情況;
7、每月為公司領(lǐng)導(dǎo)提供公司的財(cái)務(wù)情況,為公司搞好經(jīng)濟(jì)、增加經(jīng)濟(jì)效益做好參謀;
8、組織、指導(dǎo)做好公司固定資產(chǎn)的管理工作,杜絕資產(chǎn)管理上的漏洞,避免公司資產(chǎn)的損失;
9、公司交辦的其他工作。
第6篇 物業(yè)管理員商業(yè)場所的物業(yè)管理試題
一、單選題
156、大型停車場、小件批發(fā)市場、電子工業(yè)供應(yīng)市場等屬于( )商業(yè)場所。
a、敞開型 b、封閉型 c、多用型 d、綜合型
157、市級(jí)購物中心的建筑規(guī)模一般都在( )平方米以上。
a、1-3萬 b、1-5萬 c、1-10萬 d、3-10萬
158、我國地區(qū)級(jí)購物商場建筑規(guī)模一般在( )。
a、1-3萬 b、1-5萬 c、2-5萬 d、3-5萬
159、我國地區(qū)級(jí)購物商場年?duì)I業(yè)額一般在( )。
a、1-5億元 b、5-10億元 c、10-20億元 d、30億元以上
160、我國地區(qū)級(jí)購物商場服務(wù)人口一般在( )。
a、5萬人以下 b、5-10萬人 c、10-30萬人 d、30萬人以上
161、商業(yè)場所在( )上要下足工夫,力求新穎獨(dú)特、突出個(gè)性和特色,給顧客留下強(qiáng)烈的第一印象。
a、投資方面 b、設(shè)計(jì)方面 c、施工方面 d、管理方面
162、現(xiàn)在我國大型商廈一般是每( )平方米的地上建筑面積設(shè)置一個(gè)停車位。
a、10-100 b、50-100 c、100-200 d、200-500
163、商業(yè)場所具有( ),才會(huì)吸引更多的顧客。
a、強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 b、自己鮮明的特色 c、大面積的停車場 d、裝飾豪華的營業(yè)大廳
164、物業(yè)管理公司的治安管理實(shí)質(zhì)上是( )
a、 治理 b、管理 c、治安 d、服務(wù)
165、商業(yè)場所的保安工作更多的是與( )打交道。
a、犯罪分子 b、不法商販 c、違反規(guī)章制度的群眾 d、違反規(guī)章制度的工作人員
二、多選題
166、商業(yè)場所按建筑功能可分為( )
a、敞開型 b、封閉型 c、綜合型 d、商住兩用型
167、商業(yè)場所要規(guī)劃設(shè)計(jì)合理,就是要合( )之理。
a、廣開就業(yè)渠道 b、經(jīng)濟(jì)規(guī)律 c、經(jīng)濟(jì)發(fā)展 d、提高效益
168、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施建設(shè)要防止( )
a、盲目效仿 b、主次顛倒 c、精心策劃,合理布局 d、只看眼前,不計(jì)長遠(yuǎn)
169、商業(yè)場所對市容有很大影響,要符合社會(huì)的( )
a、一貫要求 b、超前要求 c、實(shí)用要求 d、美學(xué)要求
170、商業(yè)場所在管理上要突出( ),使顧客認(rèn)識(shí)熟悉,潛移默化產(chǎn)生聯(lián)想,逐步達(dá)到接受的目的。
a、一般形象 b、一貫形象 c、獨(dú)特形象 d、大眾形象
171、商業(yè)場所物業(yè)管理內(nèi)容之一是建立企業(yè)識(shí)別系統(tǒng),它包括( )
a、理念識(shí)別體系 b、視角識(shí)別體系 c、行為識(shí)別體系 d、幻想識(shí)別體系
172、公共商業(yè)場所識(shí)別體系包括( )
a、企業(yè)名稱 b、商標(biāo)、招牌 c、企業(yè)簡介 d、員工服裝
三、判斷題
173、( )商業(yè)場所不僅包括各類商店,而且也包括服務(wù)企業(yè)、娛樂場所和銀行等。
174、( )商業(yè)場所的重要作用就是依靠獎(jiǎng)金雄厚,增大知名度,擴(kuò)大影響力,設(shè)法把顧客引進(jìn)來,購物后使其產(chǎn)生流連忘返之情。
175、( )公共商業(yè)場所的銷售業(yè)績原則上應(yīng)刻與商場的知名度成正比。
176、( )公共商業(yè)場所的良好形象是潛在的資產(chǎn)和潛在的銷售額。
第7篇 某商業(yè)廣場物業(yè)管理成本測算實(shí)例
一、總體指標(biāo)
按業(yè)主總體要求,物管處工效考核年總指標(biāo)為(100% 入駐率):開支100萬。
按以上指標(biāo),每月平均分解為:開支8.33萬。
二、各部門指標(biāo)分解(按100%入駐率)
1、保潔隊(duì)
每月人力成本合計(jì):10人×500.00元+1×1200.00元=6200.00元
材料與其它開支:1300.00元
合計(jì):7500.00元/每月×12月=9萬元/年
2、保安部
每月人力成本合計(jì):18人×700.00元+1×1200.00=13800.00元
其它開支:300.00元
合計(jì):14100.00元/每月×12月=16.92萬元/年
3、維修隊(duì)
每月人力成本合計(jì):9人×900.00元+1×1200.00=9300.00元
公共水電費(fèi)成本每月:9500.00元
空調(diào)油耗平均每月:1.67萬(年使用6個(gè)月×3.333萬/月=20萬)
物業(yè)維保(外協(xié)合同以外的)成本合計(jì)每月平均:750.00元
合計(jì):平均每月36250.00元/使用空調(diào)每月52880.00元/不使用空調(diào)每月19550.00萬元。
4、客戶服務(wù)部
人員工資成本每月:4300.00元
辦公費(fèi)用每月:500.00元(含電話費(fèi))
宣傳與培訓(xùn)費(fèi)用:200.00元
其它費(fèi)用:200.00元
合計(jì):5200.00元
三、外協(xié)大型設(shè)備固定費(fèi)用分解
1、梯維保:1.2萬元/年,0.1萬元/月
2、央空調(diào)維保:0.6萬元/年,0.05萬元/月
3、力系統(tǒng)維保:2萬元/年,0.167萬元/月
4、花木租擺、綠化養(yǎng)護(hù):3萬元/年,0.25萬元/月
5、玻璃幕及結(jié)構(gòu)維修:3萬元/年,0.25萬元/月
6、照明與亮化系統(tǒng):0.6萬元/年,0.05萬元/月
以上合計(jì)10.4萬元/年,0.8667萬元/月
7、其它項(xiàng)目
設(shè)備年檢費(fèi)用:1.0萬元/年,0.1萬元/月
大廈修繕與其它不可預(yù)見性項(xiàng)目:8.5萬元/年, 0.708萬元/年
以上合計(jì)9.5萬元/年,0.808萬元/月
四、各部門工效掛鉤方案
1、保潔隊(duì):
總成本控制應(yīng)在7500.00元/月范圍內(nèi)。
除人員工資外,其它成本總額為1300.00元/月。增減支出的比例為其工效工資的考核比例,如某月成本節(jié)約5%,則工效工資統(tǒng)一增長5%。
實(shí)例:100%入駐率時(shí),保潔隊(duì)共10人,其它成本指標(biāo)共為1300.00元,某月實(shí)際支出1000.00元,則節(jié)約300.00元,節(jié)約率23%。按其工效工資應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)額度為:員工50.00元(績效工資總額)×23%=11.50元、主管:100.00元(績效工資總額)×23%=23元。合計(jì):11.5元×10人+1×23=138元。
2、保安隊(duì)
總體成本應(yīng)控制在14100.00元/月范圍內(nèi),除人員工資外,其它開支總額為300.00元/月,考核獎(jiǎng)懲方案如上。
3、維修隊(duì)
總體成本應(yīng)控制在平常月份1.955萬元,每年的12月、1月、2月、6月、7月、8月空調(diào)月份為5.288萬元范圍內(nèi)。
除人員工資外,其他開支總額為不開空調(diào)份1.025萬元/月、開空調(diào)4.358萬元/月。考核獎(jiǎng)懲方案如上。
4、客戶服務(wù)部
總體成本應(yīng)控制在
5200.00元/月。
除人力成本外,其他成本總額為900.00元/月?？己霜?jiǎng)懲方案如上。
五、創(chuàng)收獎(jiǎng)勵(lì)方案
1、因以上人力、物力指標(biāo)均只計(jì)算維持投資廣場物業(yè)管理日常開支成本,故不另列除物業(yè)管理費(fèi)以外的創(chuàng)收考核指標(biāo)。但各部門如有創(chuàng)收按公司制定的方案提成。
2、創(chuàng)收提成獎(jiǎng)勵(lì)的范圍包含各種有償服務(wù)項(xiàng)目,但不含日常服務(wù)中的另收費(fèi)項(xiàng)目,日常服務(wù)項(xiàng)目如裝修管理等的創(chuàng)收總額凈利潤計(jì)入物業(yè)管理處總的儲(chǔ)用基金,另做員工活動(dòng)、福利開支等用途。
六、指標(biāo)修正
上述指標(biāo)均按投資廣場100%入駐率計(jì)算,但其中部分項(xiàng)目與入駐率有關(guān)聯(lián),70%入駐率時(shí)成本變化不大,70%入駐率以下時(shí)成本會(huì)有減少。按目前70%入駐率的實(shí)際情況,各部門的每月的相關(guān)指標(biāo)修訂為下表所示:
部門 指標(biāo)項(xiàng)目 指標(biāo)計(jì)算式 指標(biāo)值 備注
保潔隊(duì) 人員工資 7*500.00+1*1200.00=4700.00 4700.00 合計(jì)5610.00
材料及其他 1300.00(總額)*70%(入駐率)=910.00 910.00
保安隊(duì) 人員工資 15*700.00+1*1200.00=11700.00 11700.00 合計(jì)11910.00
其他開支 300.00(總額)*70%(入駐率)=210.00 210.00
維修隊(duì) 人員工資 7*900.00+1*1200.00=7500.00 7500.00 合計(jì):平常月14675.00空調(diào)月48000.00
公共水電費(fèi) 9500.00(總額)*70%(入駐率)=6650.00 6650.00
空調(diào)油耗 3.333萬元(與入駐率關(guān)系不大) 33333.00
維保成本 750.00(總額)*70%(入駐率)=525.00 525.00
客戶服務(wù)部 人員工資 2700.00 2700.00 合計(jì)3330.00
辦公費(fèi)用 500.00(總額)*70%(入駐率)=350.00 350.00
其他支出 400.00(總額)*70%(入駐率)=280.00 280.00
總計(jì):平常月份35525.00元/空調(diào)月份68858.00元/平均月份52191.5元
第8篇 商業(yè)地產(chǎn)招商績效管理過程-3
商業(yè)地產(chǎn)招商績效管理過程(三)
開展招商績效考核的前提是確定招商項(xiàng)目計(jì)劃、訂立績效考核指標(biāo)和目標(biāo)。推進(jìn)項(xiàng)目招商、激勵(lì)工作團(tuán)隊(duì),通過績效管理過程實(shí)現(xiàn)。招商績效管理中的關(guān)鍵核心過程包括:建立、健全績效管理制度;績效考核數(shù)據(jù)收集;績效溝通與改進(jìn);績效結(jié)果應(yīng)用等。
1.建立、健全績效管理制度
招商績效管理既有其操作上的特殊性,又有著任何績效管理體系所共有的通用性。為實(shí)施考核,組織內(nèi)部發(fā)布的績效管理文件一般包括:完整的績效管理制度、若干績效考核操作流程及相關(guān)作業(yè)表格等。這些文件應(yīng)簡明扼要,讓閱讀者清晰、易懂;配置于被考核人易于獲取的地方。
完整的績效管理制度包含的內(nèi)容如下:
① 目的與適用范圍
說明對招商工作開展績效管理的目的,以及績效管理制度所適用的范圍。
② 績效考核管理機(jī)構(gòu)
招商績效考核工作由公司授權(quán)的考核管理機(jī)構(gòu)實(shí)施,一般慣例是:由公司股東、董事會(huì)成員和企業(yè)高管組成績效管理委員會(huì)統(tǒng)籌;企業(yè)人力資源部負(fù)責(zé)執(zhí)行具體任務(wù)。
③ 考核對象
考核對象分為:對團(tuán)隊(duì)的考核和對團(tuán)隊(duì)成員的考核。團(tuán)隊(duì)考核實(shí)際上是對招商團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人的考核,在以招商部門為單位開展工作的企業(yè)中,團(tuán)隊(duì)考核對象就是該公司招商部負(fù)責(zé)人;在另一些企業(yè)中,招商工作往往由跨部門員工臨時(shí)組成的項(xiàng)目小組來完成,這樣的好處是減少了跨部門溝通成本,便于協(xié)調(diào)資源,是值得推薦的思路。在這樣的項(xiàng)目小組里,團(tuán)隊(duì)考核對象是項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。
④ 考核周期
考核周期是指考核數(shù)據(jù)匯總、分析、評價(jià)和定性的時(shí)間周期。招商工作由于其項(xiàng)目性特征,其績效考核的總時(shí)間周期為項(xiàng)目開始-結(jié)束時(shí)期;階段時(shí)間周期分別為實(shí)施招商工作的四個(gè)階段的開始-結(jié)束時(shí)期。前三個(gè)階段獨(dú)立收集績效考核數(shù)據(jù)和進(jìn)行績效評估,第四個(gè)階段分別收集階段考核數(shù)據(jù)和總周期考核數(shù)據(jù),并進(jìn)行總體績效評估。
⑤ 考核指標(biāo)和目標(biāo)體系
招商績效考核維度為項(xiàng)目計(jì)劃的時(shí)間、成本和質(zhì)量要求,考核指標(biāo)均從這三個(gè)維度分析、分解形成,構(gòu)成指標(biāo)體系。每一指標(biāo)根據(jù)項(xiàng)目計(jì)劃要求分解出具體目標(biāo),作為考核績效是否達(dá)標(biāo)的參照標(biāo)準(zhǔn)。在僅使用關(guān)鍵績效指標(biāo)(kpi)的考核體系中,考核指標(biāo)和目標(biāo)體系是績效考核的主要內(nèi)容。
⑥ 績效考核數(shù)據(jù)收集
績效管理部門根據(jù)設(shè)定的績效指標(biāo)和目標(biāo),定期收集反映考核對象績效表現(xiàn)的數(shù)據(jù),根據(jù)數(shù)據(jù)分析考核對象的績效表現(xiàn)并公布考核結(jié)果。考核結(jié)果應(yīng)用于:績效改進(jìn);獎(jiǎng)懲激勵(lì)。
⑦ 績效申訴
對績效考核結(jié)果有異議,申訴的途徑和規(guī)則。
⑧ 績效溝通與改進(jìn)
對于績效結(jié)果中體現(xiàn)的問題,管理者與被考核人進(jìn)行溝通、分析與交流,共同制定措施,以改進(jìn)不足,提升績效。
⑨ 績效結(jié)果應(yīng)用
為起到激勵(lì)作用,針對績效考核結(jié)果所采取的,對應(yīng)的相關(guān)激勵(lì)措施。
績效管理所需流程包括:
① 績效指標(biāo)與目標(biāo)訂立、審批流程
訂立績效考核指標(biāo)和目標(biāo),報(bào)送審批的工作流程。
② 績效數(shù)據(jù)收集流程
收集、統(tǒng)計(jì)績效數(shù)據(jù),計(jì)算績效分值的工作流程。
③ 績效申訴流程
被考核人對績效結(jié)果進(jìn)行咨詢和申訴的工作流程。
④ 績效溝通與改進(jìn)流程
管理者與被考核人溝通績效結(jié)果,共同制定措施改進(jìn)不足的工作流程。
⑤ 績效結(jié)果應(yīng)用流程
根據(jù)績效結(jié)果實(shí)施相應(yīng)獎(jiǎng)懲激勵(lì)的工作流程。
某公司績效申訴流程(示例)
績效管理所需作業(yè)表單包括:
① 崗位考核方式及權(quán)重一覽表--說明各崗位的考核方式和考核權(quán)重
② 績效考核表--說明績效考核指標(biāo)與目標(biāo)
③ 績效數(shù)據(jù)輸出責(zé)任一覽表--說明績效考核數(shù)據(jù)輸出的責(zé)任
④ 績效數(shù)據(jù)收集表--用于收集、記錄績效考核輸出數(shù)據(jù)
⑤ 績效考核評分表--記錄kpi考核分值
⑥ 工作計(jì)劃評分表--記錄月度工作計(jì)劃的考核分值
⑦ 能力態(tài)度考核表--記錄被考核人的能力與態(tài)度考核評分分值
⑧ 績效溝通記錄表--進(jìn)行績效溝通時(shí)使用,結(jié)果用于績效改進(jìn)
⑨ 績效改進(jìn)計(jì)劃--用于績效改進(jìn)
⑩ 績效申訴表--用于績效申訴
某公司能力態(tài)度考核表(示例)
2.績效數(shù)據(jù)收集
為獲得被考核人的真實(shí)績效,績效管理部門根據(jù)考核指標(biāo)、目標(biāo)對被考核人的績效數(shù)據(jù)進(jìn)行定期收集、匯總和統(tǒng)計(jì)?？冃Э己藬?shù)據(jù)的收集應(yīng)做到客觀、及時(shí)和準(zhǔn)確。
所謂客觀,就是指收集的考核數(shù)據(jù)客觀反應(yīng)被考核人績效達(dá)成情況,既不夸大,也不縮小,不失真,不杜撰;所謂及時(shí),就是根據(jù)考核周期準(zhǔn)時(shí)收集、統(tǒng)計(jì)和公布,以達(dá)到及時(shí)溝通、及時(shí)改進(jìn)弱項(xiàng)的目的;所謂準(zhǔn)確,是指收集的數(shù)據(jù)能夠準(zhǔn)確度量出被考核人的績效水平,無論績效改善還是績效結(jié)果應(yīng)用,都建立在此前提之上。
招商績效考核數(shù)據(jù)分為:階段目標(biāo)考核數(shù)據(jù)和總目標(biāo)考核數(shù)據(jù)。階段目標(biāo)考核數(shù)據(jù)在階段計(jì)劃時(shí)間內(nèi)根據(jù)指標(biāo)特性收集,發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)異常隨時(shí)進(jìn)行績效溝通,促進(jìn)被考核人改善績效,達(dá)成目標(biāo);總目標(biāo)考核數(shù)據(jù)在項(xiàng)目計(jì)劃即將終了時(shí)收集。
某公司績效考核數(shù)據(jù)輸出責(zé)任一覽表(示例)
3.績效溝通與改進(jìn)
績效溝通與改進(jìn),是構(gòu)成績效管理體系的有機(jī)組成,其主要目的在于:根據(jù)階段績效考核結(jié)果,及時(shí)鼓勵(lì),并與被考核人就需要改進(jìn)之處進(jìn)行溝通,尋找解決辦法?？冃贤ǖ闹芷谝话阍陔A段考核結(jié)束,績效數(shù)據(jù)輸出后,由被考核人上級(jí)進(jìn)行。
招商人員在績效考核中出現(xiàn)的問題,包括:因個(gè)人資源匱乏而無法完成目標(biāo);因個(gè)人技能不足(溝通、談判、分析能力缺乏)而無法完成任務(wù);以及換位思考、重新定義問題等思維限制而無法完成目標(biāo)。這個(gè)時(shí)候,上級(jí)根據(jù)績效數(shù)據(jù)所體現(xiàn)出來的情況,有針對性的給于指導(dǎo),對被考核人工作的幫助是巨大的。
某公司招商總監(jiān)與某招商員就近期績效表現(xiàn)進(jìn)行績效溝通和改進(jìn)的過程(示例)
利用“因果圖”分析績效表現(xiàn)不足的示例
4.績效考核結(jié)果應(yīng)用
應(yīng)用績效考核結(jié)果的目的是:及時(shí)、適度激勵(lì)被考核人,通過獎(jiǎng)懲措施督促其改進(jìn)績效,實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商工作的激勵(lì)措施有很多,這里僅簡單介紹項(xiàng)目獎(jiǎng)金、績效獎(jiǎng)金和職位等級(jí)升降。
① 項(xiàng)目獎(jiǎng)金
設(shè)立一個(gè)項(xiàng)目時(shí),為促使項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)努力實(shí)現(xiàn)目標(biāo),可設(shè)定項(xiàng)目獎(jiǎng)金及分配
規(guī)則。如項(xiàng)目能夠按時(shí)完成,并實(shí)現(xiàn)了質(zhì)量、成本和時(shí)間目標(biāo),則可按分配規(guī)則向項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員分配項(xiàng)目獎(jiǎng)金。由于項(xiàng)目的成功概論普遍較低,因此項(xiàng)目獎(jiǎng)金是純粹以正激勵(lì)的方式來牽引團(tuán)隊(duì)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的方式。
② 績效獎(jiǎng)金
在獎(jiǎng)金體系中設(shè)立與績效完全掛鉤的部分,就是績效獎(jiǎng)金。由于對獎(jiǎng)金的傳統(tǒng)認(rèn)知是“做好了就有”,因此績效獎(jiǎng)金的設(shè)立實(shí)際上包含了獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰的激勵(lì)措施:當(dāng)完成任務(wù)發(fā)放績效獎(jiǎng)金,對被考核人是一種通常心態(tài)時(shí),因?yàn)閭€(gè)人不足導(dǎo)致任務(wù)未能完成而未獲得績效獎(jiǎng)金時(shí),對被考核人來說,就是一種懲罰了。
③ 職位等級(jí)升降
項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員以個(gè)人崗位職責(zé)執(zhí)行項(xiàng)目任務(wù),未完成則視同存在履職缺陷,是不稱職的表現(xiàn)。在此情況下,給于適當(dāng)?shù)穆毼簧?對應(yīng)到個(gè)人利益的增加和減損,也是一種物質(zhì)的激勵(lì)方式。
通常,績效考核結(jié)果會(huì)被同時(shí)應(yīng)用于多種激勵(lì)措施。激勵(lì)措施必須運(yùn)用得當(dāng),才能起到激勵(lì)作用。
商業(yè)地產(chǎn)招商工作的項(xiàng)目特征,顯示各項(xiàng)具體工作都具備不可逆性,這要求招商績效管理體系的運(yùn)作必須環(huán)環(huán)相扣,兼顧彼此;既重過程,也重結(jié)果;既關(guān)注團(tuán)隊(duì),也關(guān)注個(gè)人。
從經(jīng)驗(yàn)來看,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營的成功,主要還是在于前期準(zhǔn)確的市調(diào)、定位與規(guī)劃,同時(shí)具備引進(jìn)與項(xiàng)目適配的主力店項(xiàng)目的能力。在這個(gè)充斥著經(jīng)驗(yàn)分歧的領(lǐng)域提倡績效管理,無非是期望相關(guān)的管理工作能夠走向正軌,從而促進(jìn)招商工作效率的提升,和招商團(tuán)隊(duì)競爭能力和意識(shí)的整體進(jìn)步。
第9篇 商業(yè)公司員工手冊－保密管理
商業(yè)管理公司員工手冊-保密管理
保密管理
5.1 保密
員工有保守公司商業(yè)秘密的義務(wù),入職時(shí)需簽訂《保密協(xié)議》,遵守公司保密制度規(guī)定。在規(guī)定期限內(nèi)未經(jīng)公司書面授權(quán),不允許擅自披露、使用、處置或授權(quán)任何第三方披露、使用、處置保密信息,如泄密,員工須承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任與處罰。
5.2 公司商業(yè)秘密包括但不限于下列事項(xiàng):
1.公司重大決策中的秘密事項(xiàng);
2.公司尚未付諸實(shí)施的經(jīng)營戰(zhàn)略、經(jīng)營方向、經(jīng)營規(guī)劃、經(jīng)營項(xiàng)目及經(jīng)營決策;
3.公司內(nèi)部掌握的合同、協(xié)議、意見書及可行性報(bào)告、主要會(huì)議記錄;
4.公司財(cái)務(wù)預(yù)決算報(bào)告及各類財(cái)務(wù)報(bào)表、統(tǒng)計(jì)報(bào)表;
5.項(xiàng)目部所有技術(shù)資料,包括設(shè)計(jì)圖紙、技術(shù)參數(shù)、產(chǎn)品構(gòu)造等任何未公布的技術(shù)信息;
6.公司所掌握的尚未進(jìn)入商場或尚未公布的各類信息、調(diào)查結(jié)果等;
7.公司員工人事檔案,勞務(wù)性薪資收入等資料;
8.各類公司內(nèi)部管理制度及管理流程。
5.3 員工應(yīng)知悉,公司不允許員工在私人交往和通信中泄露公司秘密、在公共場所談?wù)摴久孛?不得通過其他方式傳遞公司秘密。禁止以盜竊、利誘、威迫或者其他不正當(dāng)手段獲取公司秘密。禁止披露、使用或允許他人使用上述不正當(dāng)手段獲取公司秘密。如員工發(fā)現(xiàn)公司秘密已泄露或可能泄露時(shí),應(yīng)立即采取補(bǔ)救措施,并及時(shí)上報(bào)。
5.4 詳細(xì)規(guī)定請參考《保密管理制度》
第10篇 商業(yè)廣場銷售控制管理
某商業(yè)廣場銷售控制管理
銷售流程圖
(一)營銷導(dǎo)向戰(zhàn)略系統(tǒng)的建立
在房地產(chǎn)開發(fā)的市場價(jià)值鏈中,銷售是最致命的一環(huán),它直接關(guān)系到企業(yè)成本的回籠,利潤的兌現(xiàn)以及**廣場前期所作的各項(xiàng)努力能否直接體現(xiàn)為效益,銷售就是盈利的連接點(diǎn)。
因而,作為銷售工作的統(tǒng)籌者和執(zhí)行者,營銷部門在整個(gè)公司運(yùn)作架構(gòu)中應(yīng)處于核心主導(dǎo)的地位,其它部門制訂的工作計(jì)劃應(yīng)與營銷部門協(xié)調(diào)一致,在計(jì)劃實(shí)施過程中應(yīng)盡量配合營銷計(jì)劃的執(zhí)行和實(shí)施。
1 營銷專業(yè)化操作系統(tǒng)的建立
為充分發(fā)揮本項(xiàng)目的主題形象優(yōu)勢,應(yīng)進(jìn)一步完善**廣場在市場調(diào)研、銷售策劃、品牌營銷推廣、物業(yè)管理等各方面工作,按照統(tǒng)一的工作和經(jīng)營流程對項(xiàng)目進(jìn)行制度化、系統(tǒng)化經(jīng)營管理。
2銷售組織管理
銷售基本執(zhí)行流程
(二)、營銷控制方法
方法a:銷量控制法
在整個(gè)銷售過程中,應(yīng)該始終保持有好房源,分時(shí)間段根據(jù)市場變化情況,按一定比例面市,這樣可以有效地控制房源,而且后期的好房源面市時(shí),正處于價(jià)格的上升期,還可以取得比較好的經(jīng)濟(jì)效益。一般而言,好:中:差三種類型房源的比例可以控制在3:5:2。
方法b:價(jià)格控制法
一般地,價(jià)格控制應(yīng)以'低開高走',并且也分時(shí)間段制定出不斷上升的價(jià)格走勢,價(jià)格控制的原則為'逐步走高,并留有升值空間',這樣既能吸引投資,又能吸引消費(fèi)。同時(shí),樓層差價(jià)的變化也并非是直線型的成比例變化,而是按心理需求曲線變化,隨著心理需求的變化呈不規(guī)劃變化,在銷售過程中應(yīng)注意捕促這樣的信息。
方法c:時(shí)間控制法
銷售期一般分為四個(gè)階段:接受客戶積累前準(zhǔn)備期、接受客戶積累初期、銷售中期、收盤期。以時(shí)間為基礎(chǔ)根據(jù)不同的時(shí)間段如依據(jù)工程進(jìn)度等進(jìn)行時(shí)間控制,確定與之對應(yīng)的銷量和價(jià)格,并且圍繞該時(shí)間段的訴求重點(diǎn)進(jìn)行營銷,以便掌握什么時(shí)間該控制什么,如何去控制,從而產(chǎn)生協(xié)同效益。
銷量控制、價(jià)格控制、時(shí)間控制三者緊密結(jié)合,相互協(xié)調(diào),價(jià)格的'低開'并不意味著公司經(jīng)濟(jì)利益受損,這只是一種策略,目的是為了以后的'高走',這就需要銷量控制緊密結(jié)合,按一定的比例面市,通常采用倒'葫蘆'型。量在誰手中,誰就能控制價(jià)格,猶如股市的'莊家'一樣。隨著時(shí)間的推移,不斷地將價(jià)格按不同的時(shí)間段進(jìn)行調(diào)整,并根據(jù)不同的時(shí)間段放出不同的銷量。那么整個(gè)銷售過程就是一個(gè)比較完美的銷售控制過程。
(三)、營銷控制的幾種手段
1現(xiàn)場控制
包括銷售控制表,即已售單位、待售單位、已定單位用表格在銷售現(xiàn)場的表示方式,以此來控制銷售進(jìn)度,造成熱銷現(xiàn)象,以促進(jìn)銷售。
2折扣控制
即賦予銷售經(jīng)理與銷售人員以不同的打折權(quán)利,但在打折過程中應(yīng)以書面的形式向上級(jí)管理人員提出申請,并得以批示才能打折,展現(xiàn)出售樓人員全心全意為客戶著想的精神,以在客戶面前顯得本項(xiàng)目的管理正規(guī)劃化,以促進(jìn)其購買信心。
3銷售人員對現(xiàn)場氣氛的烘托
銷售人員是一線人員,應(yīng)對現(xiàn)場氣氛烘托起主要作用,每個(gè)工作日應(yīng)及時(shí)反饋其所得客戶信息。
4客戶檔案管理控制
每個(gè)客戶或準(zhǔn)客戶,都應(yīng)有自己的檔案,包括客戶的職業(yè)、收入、家庭情況、聯(lián)系方法,對于有強(qiáng)烈購房意向但一下還拿不定主意的客戶,銷售人員應(yīng)根據(jù)客戶檔案主動(dòng)出擊。
(四)、營銷控制的注意事項(xiàng)
1注意建立健全信息反饋系統(tǒng)
建立這樣一個(gè)信息反饋系統(tǒng)主要包括兩個(gè)方面的內(nèi)容,第一是指市場信息,根據(jù)市場走勢及時(shí)調(diào)整銷售策略,應(yīng)注意市場調(diào)研工作的進(jìn)行,并不是講市場定位后就不用進(jìn)行市場調(diào)研,而應(yīng)及時(shí)收集這種市場信息,不斷從市場的反饋得出正確的策略,這個(gè)信息主要來自周邊樓盤的銷售進(jìn)度和速度;第二是注意從已銷售的客戶中收集相關(guān)信息,并針對這些信息進(jìn)行分析,從中得出正確的結(jié)論,及時(shí)調(diào)整略。
2注意策劃人員與銷售人員的溝通
策劃人員是計(jì)劃的制定者,銷售人員是計(jì)劃的執(zhí)行者,最終策劃的成功與否還得反映到銷售中來.在具體的銷售過程中,策劃人員與銷售人員的溝通是關(guān)鍵,應(yīng)讓銷售人員盡可能清楚地了解策劃人員的意圖和思路,以便在銷售過程中能反映出來。
3注意銷售與施工進(jìn)度的跟進(jìn)
接受客戶積累的銷售在項(xiàng)目現(xiàn)場進(jìn)行,施工的進(jìn)度密切關(guān)系到購房者對本項(xiàng)目的看法,如果施工進(jìn)度與銷售人員的說相符合,就可以促進(jìn)本項(xiàng)目的形象及銷售。
4注意銷售現(xiàn)場的統(tǒng)一說詞
銷售現(xiàn)場的統(tǒng)一說詞是項(xiàng)目對外形象的必要表現(xiàn),在銷售人員當(dāng)中進(jìn)行統(tǒng)一說詞的培訓(xùn)是項(xiàng)目銷售培訓(xùn)的必修課程。
附件:
**廣場建議:
□考慮到區(qū)域目標(biāo)市場狀況,酒店式公寓面積過大,可考慮適當(dāng)縮減面積;建議做兩棟,一棟做普通住宅,一棟做小戶型酒店式公寓;降低運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。
□**廣場商業(yè)用房之間盡量不分割開,以促進(jìn)商場內(nèi)人流的共享,符合現(xiàn)代'洋流理論',避免產(chǎn)生'東邊日出,西邊雨'的現(xiàn)象。
□項(xiàng)目開工前,先做好招商工作,最好能根據(jù)經(jīng)營商的要求,對主力店商也用房做規(guī)劃調(diào)整。
□商業(yè)用房總共兩層,地層為可分割式單獨(dú)店面,上層則主要為大型超市或主力店。
□商業(yè)用房設(shè)樓頂空中花園,提升項(xiàng)目整體品質(zhì);中心廣場添加便于聚集人氣的設(shè)施,如別致條椅,運(yùn)動(dòng)設(shè)施等。
第11篇 商業(yè)大廈機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理計(jì)劃
商業(yè)大廈機(jī)電設(shè)備設(shè)施的管理計(jì)劃
設(shè)備管理是以科學(xué)管理為基礎(chǔ),按照現(xiàn)代科學(xué)的理論、方法和手段研究和解決設(shè)備運(yùn)行中的規(guī)律性問題,確保設(shè)備的正常、安全運(yùn)行。
高層樓宇的大量涌現(xiàn),使人們對樓宇設(shè)備的依賴性越來越強(qiáng),同時(shí)也對樓宇設(shè)備的運(yùn)行提出了更高的要求。在設(shè)備管理中,**注重設(shè)備全過程的綜合管理,即把設(shè)備管理概念融合于設(shè)備整個(gè)壽命期中,保持樓宇設(shè)備的最佳運(yùn)行狀態(tài),充分發(fā)掘樓宇設(shè)備的效益潛力。在設(shè)備管理概念中,**又進(jìn)一步注重預(yù)防檢修,即不僅做到設(shè)備的正確使用和精心維護(hù),而且通過制訂、實(shí)施周密合理的設(shè)備定期檢修計(jì)劃,以預(yù)防重于補(bǔ)救之觀念,提高樓宇設(shè)備的運(yùn)行效率,確保樓宇設(shè)備的安全、穩(wěn)定、無故障運(yùn)行,提供一個(gè)良好舒適的工作環(huán)境。
1 系統(tǒng)日常運(yùn)行及管理
樓宇設(shè)備運(yùn)行管理的目的在于通過提高設(shè)備的運(yùn)行效率和運(yùn)行質(zhì)量,提供一個(gè)高質(zhì)量安全、舒適、便捷的工作環(huán)境。設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)管理的優(yōu)劣直接關(guān)系到各個(gè)系統(tǒng)能否達(dá)到原有的設(shè)計(jì)性能與服務(wù)年限,關(guān)系到樓宇的供電、供水、供熱、供冷等供應(yīng)狀況能否正常,關(guān)系到能否保障**運(yùn)行安全。
1.1 運(yùn)行管理
設(shè)備運(yùn)行首先要在技術(shù)上考慮安全性和可靠性。其次設(shè)備的運(yùn)行在技術(shù)性能上應(yīng)始終處于最佳運(yùn)行狀態(tài),以發(fā)揮設(shè)備的最佳效用。
1.1.1 編制設(shè)備詳細(xì)的技術(shù)資料,并建立設(shè)備臺(tái)帳。
1.1.2 建立嚴(yán)格的機(jī)房管理制度,巡視檢查制度和崗位責(zé)任制。
1.1.3 制訂科學(xué)、嚴(yán)格的操作規(guī)程。
1.1.4 制訂周密、合理的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。
1.1.5 對操作人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn),明確各自的崗位職責(zé),掌握專業(yè)知識(shí)和操作技能。
1.1.6 實(shí)施維護(hù)保養(yǎng)工作。
1.1.7 定期校驗(yàn)設(shè)備中的安全附件,保證靈敏可靠。
1.1.8 工程技術(shù)人員對設(shè)備運(yùn)行參數(shù)和統(tǒng)計(jì)結(jié)果作分析,及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故的潛在危險(xiǎn),采取有效措施進(jìn)行清除,確保安全運(yùn)行。
1.1.9 發(fā)生設(shè)備故障后對其原因進(jìn)行分析,提出有效的改善措施,確保類似事故不再發(fā)生。
1.2 設(shè)備系統(tǒng)的日常運(yùn)行
1.2.1 變配電系統(tǒng)
變配電系統(tǒng)是為建筑物提供電源的系統(tǒng),是樓宇設(shè)備正常運(yùn)行的最基本保障,運(yùn)行人員將對變配電設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行全面監(jiān)控,結(jié)合**樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)對變配電室進(jìn)行巡視檢查,監(jiān)視、記錄電壓、電流、功率因數(shù)等運(yùn)行參數(shù),一旦發(fā)現(xiàn)問題,給予及時(shí)處理。當(dāng)發(fā)現(xiàn)局部停電等運(yùn)行故障時(shí),按照預(yù)定程序進(jìn)行倒閘操作,保證安全可靠運(yùn)行。
1.2.2 采暖通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)
采暖通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)依據(jù)季節(jié)變化合理調(diào)節(jié)樓內(nèi)溫度、相對濕度、氣流速度和空氣潔凈度,為辦公人員創(chuàng)造一個(gè)舒適環(huán)境。由專業(yè)人員負(fù)責(zé)維護(hù)采暖通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)的正常運(yùn)行,結(jié)合大廈樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)巡視檢查各主要設(shè)備運(yùn)行狀況,發(fā)現(xiàn)噪音超標(biāo)、滴漏水等不正?，F(xiàn)象,立即處理,并能根據(jù)負(fù)荷情況調(diào)整運(yùn)行參數(shù),按操作規(guī)程控制相關(guān)設(shè)備的啟停。當(dāng)發(fā)現(xiàn)運(yùn)行故障時(shí),維修人員及時(shí)到場,按應(yīng)急處理預(yù)案及時(shí)處理,恢復(fù)系統(tǒng)正常運(yùn)行。在日常運(yùn)行中,根據(jù)外界氣溫、溫度條件,合理調(diào)節(jié)各場所采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)備,實(shí)現(xiàn)舒適、節(jié)能、衛(wèi)生的要求。
1.2.3 給排水系統(tǒng)
建立大廈用水、供水管理制度。值班人員結(jié)合大廈樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)定時(shí)監(jiān)測水池、水箱的水位情況,管理及水泵的運(yùn)行情況,巡視人員對屋頂、地下層等各處相關(guān)設(shè)備進(jìn)行巡回檢查,一旦發(fā)生缺水、溢水、跑冒滴漏等問題或其征兆,立即通知有關(guān)人員前往處理。并按政府規(guī)定,定期清洗二次供水蓄水池,確保二次供水無污染隱患。當(dāng)發(fā)生運(yùn)行故障時(shí),維修人員及時(shí)到場,按應(yīng)急處理預(yù)案及時(shí)處理,恢復(fù)系統(tǒng)正常運(yùn)行。
1.2.4 照明系統(tǒng)
照明系統(tǒng)質(zhì)量的好壞直接影響到大樓的整體形象。照明系統(tǒng)管理的主要內(nèi)容就是做到既保證照明質(zhì)量又節(jié)約能源。巡視人員必須巡視檢查大樓的公共照明,發(fā)現(xiàn)損壞要立即更換。根據(jù)工作人員的作息時(shí)間,按預(yù)先的設(shè)定,通過大廈樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)對公共照明進(jìn)行開/關(guān)控制。
1.2.5 消防系統(tǒng)
消防系統(tǒng)是整個(gè)大廈消防安全的保證,所以要求時(shí)刻保持正常工作狀態(tài),消防監(jiān)控中心實(shí)行24小時(shí)值班制度。消防管理人員定期巡視檢查,真正做到'預(yù)防為主,防消結(jié)合'。當(dāng)發(fā)現(xiàn)險(xiǎn)情時(shí),消防管理人員及時(shí)到場,按突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案及時(shí)處理,確保生命財(cái)產(chǎn)安全。
1.2.6 電梯
電梯大樓必不可少的運(yùn)輸工具,管理人員將按規(guī)定檢查其運(yùn)行情況以及平層是否準(zhǔn)確、指示燈顯示是否正確完整、按鈕功能是否有效。按客流情況分不同時(shí)段調(diào)整運(yùn)行方式,以使電梯運(yùn)行在安全、節(jié)能、方便的最佳方式。另外可利用**公司首創(chuàng)的電梯智能運(yùn)行管理裝置解決非辦公時(shí)間的安全保衛(wèi)和通行方便的矛盾。在辦公時(shí)間段內(nèi),電梯全開放運(yùn)行,可自由乘坐。在非辦公時(shí)間,相關(guān)人員可憑人手一張的智能卡乘電梯到達(dá)授權(quán)可達(dá)的樓層,無卡人員則操作不了電梯。每張卡的授權(quán)區(qū)域及使用功能都可由電腦設(shè)置,一旦丟失可立即掛失注銷。當(dāng)發(fā)生電梯困人等事故時(shí),按電梯困人救援程序及時(shí)處理。
2 設(shè)備系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案
2.1 設(shè)備故障處理規(guī)程
2.1.1 故障分類
設(shè)備在運(yùn)行中,凡由于人為或非人為因素造成不能提供正常服務(wù)的情況均為故障,凡故障發(fā)生時(shí),均應(yīng)視情況分重大故障和一般故障兩級(jí)處理。
重大故障包括:人身傷亡事故;設(shè)備故障導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失達(dá)人民幣萬元以上;因故障引起整個(gè)大廈停水、停電、?？照{(diào)、停氣,發(fā)生火除上述重大故障外,其它為一般故障。
2.1.2 故障處理通則
發(fā)生故障時(shí),值班員應(yīng)立即處理,一般故障應(yīng)先匯報(bào)后處理,事后作好記錄。重大故障應(yīng)一面處理,一面匯報(bào),無法處理應(yīng)盡快報(bào)告工程部部長。
根據(jù)表計(jì)的指示和設(shè)備的外部征象,判斷故障的全面情況,盡快限制故障的發(fā)展,迅速地排除危及人員及設(shè)備安全的因素。
最迅速地恢復(fù)設(shè)備(設(shè)施)至正常運(yùn)行狀態(tài)。
處理故障必須迅速、正確、果斷、鎮(zhèn)靜。不得違反安全規(guī)程。
管理處主任是處理故障的全面領(lǐng)導(dǎo)人,負(fù)責(zé)調(diào)動(dòng)、安排有關(guān)人員采取相關(guān)措施。
對于需要立即搶修的設(shè)備,值班員應(yīng)判斷故障部位和性質(zhì)后在工程技術(shù)人員到達(dá)之前,把工作現(xiàn)場安全措施做好。
2.1.3 重大故障處理職責(zé)
凡發(fā)生重大故障,由值班人員立刻通知工程部部長并按相關(guān)應(yīng)急處理程序采取措施。工程部部長接到報(bào)告后應(yīng)立即到現(xiàn)場指揮故障處理,并上報(bào)管理處主任。管理處主任應(yīng)盡快趕赴現(xiàn)場,負(fù)責(zé)全面指揮。
2.1.4 一般故障處理職責(zé)
對于一般故障,管理處經(jīng)主任可授權(quán)工程部部長處理,工程部應(yīng)及時(shí)報(bào)告并作好有關(guān)故障發(fā)生和處理記錄。
2.2 供電電源停電故障處理規(guī)程
電源故障分以下幾種情況處理
2.2.1 在接到供電部門發(fā)出的停電通知后,管理處應(yīng)立即通知大廈內(nèi)各有關(guān)業(yè)主單位。
2.2.2 正常情況下的倒閘操作,管理處提前一天發(fā)出停電通知。
2.2.3 如因大廈內(nèi)故障引起供電回路停電,應(yīng)盡快排除故障后恢復(fù)送電。
2.2.4 如設(shè)備或線路的電氣聯(lián)絡(luò)部分發(fā)熱、發(fā)紅,不能繼續(xù)運(yùn)行時(shí),應(yīng)設(shè)法將負(fù)荷倒換至其他設(shè)備線路供電或者降低負(fù)荷,并繼續(xù)觀察,采取相應(yīng)措施。
2.2.5 低壓配電柜母線及其引出線故障時(shí),應(yīng)將故障段母線隔離,然后設(shè)法對未受影響的部分恢復(fù)送電。
2.2.6 如供電局對大廈突然全部停電,則應(yīng)立刻給樓內(nèi)各有關(guān)單位發(fā)出通知,告知原因,設(shè)備值班員應(yīng)堅(jiān)守崗位,待恢復(fù)供電后,馬上啟動(dòng)設(shè)備,確保**財(cái)富中心的正常工作。
2.3 停水及故障處理規(guī)程
2.3.1 在接到自來水公司發(fā)出的停水通知后,管理處應(yīng)立即轉(zhuǎn)告樓內(nèi)各有關(guān)單位,并積極采取貯水保障措施,減少停水影響。
2.3.2 若安排水池清洗,管理處應(yīng)提前三天以書面形式發(fā)出通知,通知內(nèi)容包括清洗時(shí)間、停水時(shí)間、影響范圍等。
2.3.3 給排水設(shè)備故障一般處理程序
a. 給水泵出現(xiàn)故障時(shí),值班人員應(yīng)馬上啟動(dòng)備用泵,然后及時(shí)對故障泵進(jìn)行維修。
b. 排污泵出現(xiàn)故障時(shí),應(yīng)迅速搶修,若一時(shí)不能修復(fù),應(yīng)準(zhǔn)備臨時(shí)排污染。
c. 若供水管網(wǎng)出現(xiàn)故障、發(fā)生泄漏等影響正常供水,值班人員應(yīng)立即關(guān)閉泄漏部位前端閥門,及進(jìn)通知維修人員搶修。
b. 排污管、雨水井等因堵塞造成下水不暢、浸水等,立即組織人員疏通。
2.4 空調(diào)故障處理規(guī)程
2.4.1 當(dāng)主機(jī)發(fā)生故障時(shí),啟動(dòng)備用機(jī)組投入運(yùn)行,并且檢查排除故障。
2.4.2 由于檢修或其他原因?qū)е吕鋮s水或冷凍水較大量外泄時(shí),應(yīng)立即停止系統(tǒng)的運(yùn)行,排除故障后再補(bǔ)水投入運(yùn)行。
2.4.3 當(dāng)故障停電時(shí),立即關(guān)閉機(jī)組。待恢復(fù)供電后,再重新啟動(dòng)運(yùn)行,同時(shí)做好記錄。
2.5 發(fā)生火警處理規(guī)程
2.5.1 大樓發(fā)生火警時(shí),要做到忙而不亂,及時(shí)報(bào)警,并做好滅火及疏散人員、搶救物資等工作。
2.5.2 火災(zāi)報(bào)警程序
a. 發(fā)現(xiàn)火警時(shí),立即用消防電話或普通電話向中央監(jiān)控室報(bào)警,也可啟動(dòng)手動(dòng)報(bào)警器,使樓層警鈴、火災(zāi)報(bào)警器的信號(hào)傳到中央監(jiān)控室。
b. 用電話報(bào)警時(shí),必須講清下列事項(xiàng):火災(zāi)發(fā)生的具體地點(diǎn)、火勢大小、燃燒物質(zhì)、報(bào)警人的姓名和身份。
2.5.3 接到報(bào)警后的處理辦法
a. 中央監(jiān)控室接到報(bào)警信號(hào)后,利用對講機(jī)通知巡邏保安員立刻前往火警現(xiàn)場。如屬火警誤報(bào),應(yīng)通知中央監(jiān)控室復(fù)位;如證實(shí)火警,應(yīng)立即通知中央監(jiān)控室啟動(dòng)報(bào)警設(shè)施并通知相關(guān)人員到場施救,并利用現(xiàn)有設(shè)施進(jìn)行滅火。如火警嚴(yán)重,在組織前期撲救的同時(shí)向119報(bào)警。
b. 中央監(jiān)控室利用消防廣播,引導(dǎo)人群利用消防樓梯向安全地點(diǎn)疏散;使電梯降至首層;切除火災(zāi)區(qū)域電源,準(zhǔn)備啟動(dòng)應(yīng)急電源;啟動(dòng)相關(guān)防、排煙風(fēng)機(jī)、消防泵。
c. 管理處主任到現(xiàn)場指揮滅火,管理處其他人員要立即到現(xiàn)場參與滅火,設(shè)備值班人員則堅(jiān)守崗位,隨時(shí)聽從指揮。
d. 派人到大樓門口引導(dǎo)消防隊(duì)進(jìn)入火場,指示消防拴位置。
2.6 系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)
2.6.1 當(dāng)設(shè)備發(fā)生故障時(shí),應(yīng)立即檢修,并盡可能把影響減到最低。
2.6.2 由于停電導(dǎo)致設(shè)備不能正常使用時(shí),有應(yīng)急電源的應(yīng)立即供應(yīng),確保重要設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。
3 系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)
設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)是設(shè)備正常運(yùn)行的保證,它不僅要使設(shè)備隨時(shí)處于良好的工作狀態(tài),而且要保證各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)合格,以便確保設(shè)備達(dá)到設(shè)計(jì)性能并延長使用壽命。
3.1 維護(hù)保養(yǎng)工作主式
維護(hù)保養(yǎng)工作方式分日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)二個(gè)層次:
日常維護(hù)保養(yǎng)屬運(yùn)行操作人員的職責(zé)范圍,使用的設(shè)備要有專人負(fù)責(zé),并嚴(yán)格按照操作規(guī)程操作使用。其工作內(nèi)容主要是巡視檢查及調(diào)整、清潔,由值班、巡視人員進(jìn)行,重點(diǎn)在于設(shè)德的外觀、功能狀態(tài)。
定期維護(hù)保養(yǎng)工作對于保持設(shè)備良好的運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)、延長設(shè)備壽命極為重要。其內(nèi)容包含性能狀態(tài)檢查、系統(tǒng)試驗(yàn)及計(jì)劃性檢修,由維修人員在工程技術(shù)人員的指導(dǎo)下實(shí)施。
3.2 日常維護(hù)保養(yǎng)、定期維護(hù)保養(yǎng)的質(zhì)量控制
日常和定期維護(hù)保養(yǎng)均按相關(guān)工作規(guī)程實(shí)施。保養(yǎng)工作按工作性質(zhì)和區(qū)域劃分到人,專職負(fù)責(zé)。各責(zé)任人按規(guī)程、計(jì)劃做完維護(hù)保養(yǎng)工作后在相應(yīng)圖表中作記錄。同時(shí)工程部部長與工程技術(shù)人員根據(jù)設(shè)備管理和維護(hù)保養(yǎng)制度分層次、分系統(tǒng)對設(shè)備狀況、保養(yǎng)工作質(zhì)量進(jìn)行定期和不定期檢查、評議,發(fā)現(xiàn)不合格即查找其發(fā)生原因,提出改進(jìn)措施并跟進(jìn)實(shí)施。對各責(zé)任人的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量及效果之檢查評議結(jié)果,將作為員工工作業(yè)績量化考核的依據(jù)。
3.3 主要系統(tǒng)定檢工作要點(diǎn)
3.3.1 變配電系統(tǒng):對相零地線端子檢查是否接觸良好,牢固可靠。線路的電壓、電流、功率的檢測儀表工作是否正常,讀數(shù)是否則在正常范圍內(nèi),其接線是否牢固,顯示是否清晰。變壓器運(yùn)行聲音是否正常。
3.3.2 給排水系統(tǒng):檢測各種水位檢測和控制器件動(dòng)作靈敏度,是否有誤動(dòng)作。管道是否有滲漏,閥門動(dòng)作是否靈活、可靠,有無漏水。水泵運(yùn)行聲音是否正常。
3.3.3工空調(diào)系統(tǒng):對各溫濕傳感器、壓差傳感器等部件進(jìn)行靈敏度測試,對各個(gè)電磁閥門進(jìn)行開、合測試?？照{(diào)主機(jī)運(yùn)行是否正常,各項(xiàng)參數(shù)是否在正常范圍內(nèi),冷凍泵、冷卻泵、冷卻塔運(yùn)行聲音是否正常,水管是否滲漏。定期對風(fēng)機(jī)盤管、空調(diào)風(fēng)柜進(jìn)行清洗。年度換季時(shí)進(jìn)行大清洗并對主機(jī)進(jìn)行大的保養(yǎng)。
3.3.4 防雷接地:雷雨季節(jié)到來之前,均應(yīng)對整個(gè)系統(tǒng)進(jìn)行檢查和維護(hù)、提前做好防雷準(zhǔn)備。在大雷雨后,也要盡快對系統(tǒng)進(jìn)行檢查,查看是否有因雷擊而導(dǎo)致某些防雷避雷器件損壞或某些連接點(diǎn)松脫和斷開。若有問題,立即處理。
3.3.5 電梯系統(tǒng):按電梯安全檢測和保養(yǎng)規(guī)范要求進(jìn)行周檢、月檢、季檢和年度審核工作。
3.4 設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)檢修計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)
3.4.1 供電設(shè)施年度檢修保養(yǎng)計(jì)劃(表1)
3.4.2 水暖設(shè)施年度檢修保養(yǎng)計(jì)劃(表2)
3.4.3 設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)及實(shí)施方案將根據(jù)所安裝設(shè)備的設(shè)計(jì)、安裝及運(yùn)作等實(shí)際情況,需待**正式接管后根據(jù)相應(yīng)設(shè)備逐一制定。
4 節(jié)能管理
在樓宇設(shè)備的運(yùn)行成本中,能源開支是最重要的一部分。工程部部長要直接參與能源管理、制定節(jié)能計(jì)劃、布置日常檢查等工作。
節(jié)能降耗工作主要有以下幾個(gè)方面:
4.1 工作內(nèi)容
4.1.1 制定節(jié)能工作計(jì)劃與有關(guān)節(jié)能的規(guī)章制度。
4.1.2 統(tǒng)計(jì)和分析能源消耗,做好能源用量的計(jì)劃及計(jì)量工作。
4.1.3 巡視、檢查和監(jiān)督能源使用。
4.1.4 進(jìn)行各種形式的節(jié)能宣傳,加強(qiáng)節(jié)能管理工作。
4.1.5 實(shí)施節(jié)能技術(shù)改造,應(yīng)用先進(jìn)節(jié)能器具,采用切實(shí)有效的節(jié)能運(yùn)行技術(shù)措施。
4.2 組織措施
4.2.1 節(jié)約用電、節(jié)約用水、節(jié)約使用一切能源和材料,既是國家的現(xiàn)行政策,也是體現(xiàn)物業(yè)管理專業(yè)水平的主要內(nèi)容,全體員工務(wù)必十分重視此項(xiàng)工作。
4.2.2 加強(qiáng)能源使用的計(jì)劃管理,嚴(yán)格執(zhí)行**下達(dá)的各項(xiàng)指標(biāo),工程技術(shù)人員應(yīng)經(jīng)常掌握能源消耗情況,及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決出現(xiàn)的問題,在保證正常需要的前提下,盡力降低能源消耗水平。每月上報(bào)《能源消耗統(tǒng)計(jì)》。
4.2.3 能源的使用實(shí)行分區(qū)域控制的方法。凡需要單獨(dú)考核的,都要裝設(shè)分水表、分電表及其他計(jì)量裝置。
4.2.4 控制使用能源的時(shí)間,特別是對旺季用水和高峰用電要嚴(yán)格控制。
4.2.5 加強(qiáng)設(shè)備管理維修,認(rèn)真節(jié)約能源,杜絕浪費(fèi)水、電的情況。
4.3 技術(shù)措施
4.3.1 配電系統(tǒng)中應(yīng)注意無功負(fù)荷的補(bǔ)償。通過電容器組的投切,將功率因數(shù)控制在0.95以上。
4.3.2 變壓器投入運(yùn)行的臺(tái)數(shù),應(yīng)根據(jù)實(shí)際負(fù)荷大小進(jìn)行調(diào)整,并使運(yùn)行中的變壓器的負(fù)載系數(shù)保持在0.7~0.9之間,以提高變壓器的運(yùn)行效率。
4.3.3 空調(diào)采暖系統(tǒng)消耗能源最大。在實(shí)際的運(yùn)行中,應(yīng)根據(jù)實(shí)際負(fù)荷的變化,確定冷水機(jī)組及其配套設(shè)備的投入臺(tái)數(shù),提高系統(tǒng)運(yùn)行效率。并且針對不同季節(jié),修改溫度、溫度設(shè)定值,以減少能源消耗;合理調(diào)整新風(fēng)比例,以充分利用新風(fēng)溫度減少新風(fēng)處理能耗。
4.3.4 照明系統(tǒng)中,使用高效節(jié)能燈具,走廊、樓梯燈具開啟可采用光控或聲控。同時(shí)還可利用樓宇設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)控制照明的開/關(guān),保證人走燈滅,避免浪費(fèi)。
4.3.5 給排水系統(tǒng):使用節(jié)水衛(wèi)生器具,并且通過樓宇設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)控制水泵的開/關(guān),防止溢水。加強(qiáng)巡視,防止跑水、漏水。
5 技術(shù)改造、更新
在高層樓宇落成并投入使用后,隨著時(shí)間推移,樓宇設(shè)備改造工作將逐漸成為工程設(shè)備管理中不可缺少的重要內(nèi)容,其原因主要有以下幾點(diǎn):
a. 設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)計(jì)缺陷和制造安裝缺陷以及由于當(dāng)初設(shè)計(jì)理論、應(yīng)用技術(shù)水平等限制,造成系統(tǒng)設(shè)備不適應(yīng)現(xiàn)實(shí)需求的情況逐漸顯露,有必要進(jìn)行改造。
b. 設(shè)備經(jīng)過一段時(shí)間運(yùn)行,趨向老化陳舊,通過改裝、改造可改善設(shè)備性能,提高耐用性、可靠性,延長設(shè)備使用壽命。
c. 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提高,樓宇服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求也相應(yīng)提高,樓宇內(nèi)部功能發(fā)生調(diào)整,設(shè)備必須改造才能適應(yīng)需要。
設(shè)備改造是技術(shù)性很強(qiáng)的一項(xiàng)綜合性工作。主要有下列幾個(gè)階段:
5.1 論證立項(xiàng)
選擇改造對象,確定改造目標(biāo),根據(jù)設(shè)備實(shí)際情況,結(jié)合長遠(yuǎn)規(guī)劃,考慮現(xiàn)有人力、物力、財(cái)力,在每年最后一個(gè)季度制定下一年度的改造方案,主要目標(biāo)是:
5.1.1 擴(kuò)大設(shè)備應(yīng)用范圍
5.1.2 改善設(shè)備主要性能指標(biāo)
5.1.3 提高設(shè)備工作效率
5.1.4 提高設(shè)備可靠性和可維修性
5.1.5 提高設(shè)備安全性能和環(huán)保性能
5.1.6 降低設(shè)備運(yùn)行能耗
5.2 方案設(shè)計(jì)
設(shè)備改造成敗及效果如何,關(guān)健是設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)水平?jīng)Q定了改造的技術(shù)經(jīng)濟(jì)效果。根據(jù)原有設(shè)備缺陷和運(yùn)行實(shí)際需要,盡量采用新技術(shù)、新工藝、新材料。充分應(yīng)用樓宇設(shè)備工程技術(shù)人員在實(shí)踐中積累的經(jīng)驗(yàn),安排好改造施工和運(yùn)行使用的相互銜接,盡量減少施工造成的停機(jī)時(shí)間,使改造方案切實(shí)可行。
5.3 組織實(shí)施
設(shè)備改造可單獨(dú)進(jìn)行,也可結(jié)合大修理進(jìn)行。改造結(jié)合大修可節(jié)省工時(shí)、材料、費(fèi)用,減少停機(jī)時(shí)間,具有較高的經(jīng)濟(jì)性。小的改造可自行組織力量實(shí)施。大的改造工程通常由專業(yè)單位實(shí)施,但要注意改造質(zhì)量控制,加強(qiáng)現(xiàn)場監(jiān)理,注意指揮協(xié)調(diào),精心組織施工,防止意外故障危及運(yùn)行安全。
5.4 整理改造技術(shù)資料
改造完成時(shí)對設(shè)備結(jié)構(gòu)、功能、技術(shù)參數(shù)所作的改變要有詳細(xì)記錄。改造中形成的文件、圖紙、資料要整理歸檔,做到圖物相符,記錄完備。
5.5 驗(yàn)收移交
改造后的設(shè)備要辦理驗(yàn)收手續(xù),經(jīng)試運(yùn)行測試各項(xiàng)參數(shù)達(dá)到改造目標(biāo)、符合改造設(shè)計(jì)要求、符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)才算改造完成,才能移交使用單位正式投入使用。
5.6 費(fèi)用來源
技術(shù)改造、更新的費(fèi)用來自每年的'維修基金計(jì)劃'撥款。
6 技術(shù)資料的收集、管理、使用
技術(shù)資料的收集、管理、使用是辦公大樓物業(yè)管理的一個(gè)重要組成部分,是機(jī)電設(shè)備管理、運(yùn)行、維護(hù)的依據(jù),是技術(shù)改造和節(jié)能運(yùn)行的基礎(chǔ),是設(shè)備管理必需的條件和保證。
6.1 收集設(shè)備管理法規(guī)政策
政府各職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)條例、規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文件,這些文件具有法律責(zé)任,設(shè)備管理必須不折不扣貫徹執(zhí)行。
6.2 建立技術(shù)檔案
各主要設(shè)備及設(shè)備系統(tǒng),要有齊全詳細(xì)準(zhǔn)確的技術(shù)檔案:
6.2.1 所有設(shè)備建立設(shè)備卡,一臺(tái)設(shè)備有一張?jiān)O(shè)備卡片。按系統(tǒng)、設(shè)備編號(hào),再按編號(hào)逐臺(tái)登記。
6.2.2 將各設(shè)備卡片統(tǒng)一匯集登記,形成設(shè)備臺(tái)帳。
6.2.3 每一臺(tái)主要設(shè)備均建立技術(shù)檔案,記錄設(shè)備運(yùn)行、改造、大修和故障情況,用于指導(dǎo)設(shè)備管理的實(shí)際工作。
6.2.4 大修、改造施工結(jié)束、驗(yàn)收合格后,把已修改完畢的全部圖紙整理歸檔。
6.3 做好技術(shù)資料收集、管理工作
我們將做好以下幾方面的技術(shù)資料收集、管理、使用工作:
6.3.1 竣工資料
6.3.2 運(yùn)行資料
6.3.3 值班記錄
6.3.4 大修改造資料
6.3.5 二次裝修圖紙及審批資料
6.3.6 設(shè)備故障處理資料
6.3.7 區(qū)內(nèi)市政設(shè)施資料
6.3.8 檢查、驗(yàn)收、年審資料
第12篇 某商業(yè)街地產(chǎn)公司現(xiàn)金管理方法
商業(yè)街地產(chǎn)公司現(xiàn)金管理方法
一.現(xiàn)金的使用范圍△d*/cw-05-01
1.支付員工個(gè)人的工資、獎(jiǎng)金、津貼、福利費(fèi)、醫(yī)藥費(fèi)和其他勞務(wù)報(bào)酬。
2.支付員工不能轉(zhuǎn)帳的集體、單位與個(gè)人購買物資和勞務(wù)費(fèi)。
3.支付員工因公出差的旅差費(fèi)或探親路費(fèi)。
4.支付結(jié)算起點(diǎn)(1000元)以下的其他零星開支。
5.結(jié)算起點(diǎn)以上的支出,應(yīng)報(bào)經(jīng)財(cái)務(wù)部長或公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。
二.庫存現(xiàn)金限額的規(guī)定△d*/cw-05-02
1.庫存現(xiàn)金限額的規(guī)定,按照銀行規(guī)定的現(xiàn)金庫存量執(zhí)行,由財(cái)務(wù)部根據(jù)現(xiàn)金支用量多少,結(jié)合公司具體情況,原則上一般不超過兩天的支用量。
2.現(xiàn)金收入應(yīng)當(dāng)日送存開戶銀行,當(dāng)日送存確有困難的,應(yīng)采取防范措施,妥善保管,次日送存銀行。
3.庫存限額不足時(shí)向開戶銀行提取。
4.大額現(xiàn)金存取,必須由公司保安人員或財(cái)務(wù)部其他人員陪同。
三.現(xiàn)金使用的規(guī)定△d*/cw-05-03
1.不準(zhǔn)坐支現(xiàn)金。
2.不準(zhǔn)單位之間(公司以外單位)互相借用現(xiàn)金。
3.不準(zhǔn)利用公司銀行帳戶為其他單位或個(gè)人支付或存入現(xiàn)金。
4.不準(zhǔn)將公款現(xiàn)金以個(gè)人名義存入儲(chǔ)蓄。
5.不準(zhǔn)用'白條'或不符合財(cái)務(wù)制度的憑證頂替庫存現(xiàn)金。
6.不準(zhǔn)私設(shè)小金庫。
四.庫存現(xiàn)金的核算和清查△d*/cw-05-04
1.出納人員進(jìn)行現(xiàn)金收付的依據(jù)是會(huì)計(jì)人員填制的,經(jīng)審核的有效記帳憑證(即收款、付款憑證),并按記帳憑證逐日逐筆序時(shí)登記現(xiàn)金日記帳,每日業(yè)務(wù)終了,應(yīng)盤點(diǎn)現(xiàn)金并與現(xiàn)金日記帳當(dāng)日余額進(jìn)行核對,做到日清月結(jié),帳款相符。
2.會(huì)計(jì)人員與出納人員應(yīng)定期將總帳的現(xiàn)金帳戶余額與現(xiàn)金日記帳余額進(jìn)行核對,做到帳帳相符。
3.為了及時(shí)發(fā)現(xiàn)和防止現(xiàn)金收付差錯(cuò),財(cái)務(wù)部對庫存現(xiàn)金進(jìn)行定期或不定期的清查盤點(diǎn),發(fā)現(xiàn)長短款應(yīng)查明原因及時(shí)處理。
五.借用現(xiàn)金的支付手續(xù)△d*/cw-05-05
1.員工因公借用現(xiàn)金應(yīng)事先辦理借款手續(xù),金額在人民幣1000元以上的應(yīng)提前一天辦理手續(xù)。借款單必須經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)簽字后,會(huì)計(jì)人員才能進(jìn)行帳務(wù)處理,借款人應(yīng)在會(huì)計(jì)憑證上簽字,出納人員才能給予支付現(xiàn)金。
2.員工借用現(xiàn)金后應(yīng)不超過五天到財(cái)務(wù)部門履行報(bào)帳手續(xù),特殊情況出差到外地的報(bào)帳時(shí)間最長不超過三十天。
