房地產(chǎn)項目施工圖設(shè)計成本管理作業(yè)指引
項目施工圖設(shè)計成本管理作業(yè)指引
1.目的為保證項目開發(fā)成本目標(biāo)的實現(xiàn),本指引規(guī)范了施工圖設(shè)計的成本管理和控制方法。
2. 范圍項目施工圖設(shè)計成本管理。
3．定義目標(biāo)成本:通過確定成本目標(biāo)值,用來指導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計、施工過程中各階段成本控制的指標(biāo)性文件。
4. 職責(zé):
4.1 項目公司-工程技術(shù)部
4.1.1 負(fù)責(zé)審核項目施工圖設(shè)計階段建安成本目標(biāo)限額設(shè)計成本控制建議書;
4.1.2 負(fù)責(zé)審核項目總包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目標(biāo)建議書;
4.1.3 負(fù)責(zé)審核項目主要材料(設(shè)備)采購方式及成本控制目標(biāo)建議書;
4.1.4 負(fù)責(zé)項目成本目標(biāo)分解運作過程中的總組織與協(xié)調(diào)工作。
4.2 項目公司-造價部
4.2.1 負(fù)責(zé)編制項目施工圖設(shè)計階段建安成本目標(biāo)限額設(shè)計成本控制建議書;
4.2.2 負(fù)責(zé)編制總包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目標(biāo)建議書;
4.2.3 負(fù)責(zé)編制項目主要材料(設(shè)備)采購方式及成本控制目標(biāo)建議書;
4.2.4 負(fù)責(zé)與相關(guān)部門就限額設(shè)計數(shù)值及成本建議進(jìn)行溝通,達(dá)成共識形成《目標(biāo)成本指導(dǎo)書》。
5. 工作程序
5.1 制定項目施工圖限額設(shè)計成本控制建議書在施工圖設(shè)計開始前,造價部須對公司審批的項目發(fā)展成本控制目標(biāo)中建安成本進(jìn)一步分解、細(xì)化和完善;
5.2 施工圖限額設(shè)計成本控制建議書編制要求具體如下:
5.2.1 造價部根據(jù)發(fā)展成本目標(biāo),結(jié)合施工圖設(shè)計任務(wù)書、擴初設(shè)計階段初步方案及市場水平,針對各分項工程的不同特點,分別制定相應(yīng)的限額設(shè)計經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、技術(shù)指標(biāo)或?qū)χ饕牧线x型、成本控制點提出建議;對分項工程中影響成本較大或容易造成成本流失的關(guān)鍵點作為施工圖設(shè)計階段限額設(shè)計成本控制重點,成本建議按專業(yè)具體提出以下幾點:
5.2 .
1.1 土方及擋土工程:該工程成本容易流失,建議土方綜合考慮場內(nèi)平衡、擋土墻多方案經(jīng)濟(jì)比選,土方主要控制挖運總量、擋土支護(hù)依據(jù)方案提出成本限額指標(biāo);
5.2 .
1.2 樁基工程:不同的樁基形式對成本及工期影響較大,且成本容易流失,重點建議樁基選型多方案比選,優(yōu)化設(shè)計,據(jù)不同的樁基形式提出相應(yīng)的限額指標(biāo)值或分項成本目標(biāo);
5.2 .
1.3 結(jié)構(gòu)工程:該部分約占建安成本比重較大,且對銷售沒有直接的影響,這部分是成本控制的重點,在滿足設(shè)計規(guī)范的最低要求下,盡可能的降低成本,主要對鋼筋、混凝土技術(shù)含量提出技術(shù)指標(biāo)數(shù)值;
5.2 .
1.4 建筑、裝修工程:其質(zhì)量及效果對售樓影響較大,占建安成本比重較大,影響成本的主要因素為材料選型,對外墻磚、鋁合金門窗、電梯前室裝修、防水工程等制定合適的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)值;
5.2 .
1.5 安裝工程:主要控制安裝工程的設(shè)備及材料選型,對電梯、機房設(shè)備等建議采用國產(chǎn)或中外合資優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品,管線選用合適的中檔材料;
5.2 .
1.6 景觀工程:景觀工程成本波動性、彈性較大,設(shè)計質(zhì)量、材料的選型是該部分成本控制的重點,;
5.2 .
1.7 分包工程:該部分的特點是專業(yè)性較強,政府相關(guān)規(guī)定有一定的可操作性,成本控制的重點是方案的深化及優(yōu)化;
5.2.2 限額設(shè)計數(shù)值及成本建議按格式填寫,對其中重點控制點必須加以明示。
5.2.3 造價部就須編制的施工圖限額設(shè)計成本控制初稿,充分征求設(shè)計院及工程技術(shù)部的意見并進(jìn)行完善,必要時須召集工程技術(shù)部相關(guān)人員開會確認(rèn)。
5.2.4 確認(rèn)后的限額設(shè)計數(shù)值及成本建議經(jīng)造價部經(jīng)理審核、報分管副總經(jīng)理審批后作為設(shè)計限額要求,提交工程技術(shù)部具體落實。
5.3 施工圖出圖后,造價根據(jù)施工圖計算重點控制點的經(jīng)濟(jì)或技術(shù)指標(biāo)值,與審批的限額設(shè)計數(shù)值比較,及時向工程技術(shù)部提出反饋意見。對超出限額設(shè)計部分提出預(yù)警,并報分管副總經(jīng)理綜合決策。
5.4 設(shè)計完成后,由工程技術(shù)部編制設(shè)計成本控制分析總結(jié)報告,聘請有豐富設(shè)計及造價專業(yè)經(jīng)驗的專家對設(shè)計進(jìn)行評審,最后由技術(shù)評審委員會對限額設(shè)計要求完成情況進(jìn)行最終評定。
6. 表格和記錄
