第1篇 某大廈管理處周期性工作明細(xì)表
大廈管理處周期性工作明細(xì)表
周期工作內(nèi)容 落實(shí)時(shí)間
每天1.為員工記錄考勤及外出登記情況。
2. 保持辦公室桌面及周圍環(huán)境的整潔規(guī)范,檢查飲水機(jī)、電腦,復(fù)印機(jī)等設(shè)備。
3.檢查大樓水質(zhì)是否正常。
4.檢查大樓電梯運(yùn)行是否正常。
5.檢查大樓中央空調(diào)是否正常工作。
6.檢查大樓給排水是否正常。
7.檢查配電設(shè)施,每兩小時(shí)記錄一次電壓及用電量。
8.檢查衛(wèi)星接收裝置,是否衛(wèi)星訊號(hào)接收質(zhì)量完好。
9.檢查監(jiān)控設(shè)施,是否正常工作。
10.維修檔案、管理檔案之整理。
11.巡查物業(yè),檢查保安和清潔工作,確保管理水平。
12.接受租戶報(bào)修,安排及時(shí)維修。
13.為租戶提供洗衣,飲用水,商務(wù),郵政等服務(wù)。
14.召開管理人員每天之工作例會(huì)。
15.落實(shí)部門職責(zé)范圍內(nèi)及公司臨時(shí)安排的其它事務(wù)。
每周1.召開每周工作例會(huì),安排一周主要工作。
2.參加公司業(yè)務(wù)例會(huì)。
3.大樓消防設(shè)施每周點(diǎn)檢一次。
4.接待租戶投訴。
5.拜訪租戶,征詢意見,改善管理。
6.每周與發(fā)展商工作例會(huì),匯報(bào)一周工作。
7.采購辦公,維修,清潔等物品。每周一
每周五
每周四
每周四上午
每周一
每周五
每周三
每月1.統(tǒng)計(jì)員工考勤,報(bào)公司。
2.申報(bào)每月財(cái)務(wù)預(yù)算。
3.發(fā)出租金、管理費(fèi)帳單。
4.水電抄表并發(fā)出帳單。
5.發(fā)出三次催款單。
6.完成上個(gè)月租金、管理費(fèi)、電費(fèi)的繳付及結(jié)算統(tǒng)計(jì)工作。
7.完成當(dāng)月工作總結(jié)及下月工作計(jì)劃。每月30日
每月25日
每月25日
每月1日
每月1,5,10
每月15日
每月30日
每季度8.與政府有關(guān)部門(環(huán)衛(wèi),街道,供電,公安,上水,電訊等單位)保持密切聯(lián)系。
9.大型設(shè)備的保養(yǎng)工作。
10.根據(jù)需要落實(shí)與員工懇談。不定期
每季末
不定期
每半年1.落實(shí)各部門員工半年度工作考評(píng)。
2.制定半年度獎(jiǎng)金發(fā)放方案,報(bào)公司申定并實(shí)施。
3.清洗水箱一次.6月底前完成
7月底前完成
5月,9月各洗一次.
每年度1.落實(shí)員工合同的續(xù)簽工作。
2.完成年終員工工作考評(píng)。
3.制定年終獎(jiǎng)金發(fā)放方案,報(bào)批后實(shí)施。
4. 統(tǒng)計(jì)年度租金、管理費(fèi)、電費(fèi)的繳付情況,完成年終工作總結(jié)及下年度工作計(jì)劃。
5.落實(shí)大型設(shè)備大修計(jì)劃。
6.為大廈落實(shí)保險(xiǎn)等事務(wù)。
7.籌備迎新年聯(lián)誼活動(dòng),為每位租戶贈(zèng)送新年賀卡。
8.清洗外墻一次。不定期
次年1月初
次年1月底
次年1月底
每年末
每年初
春節(jié)前
不定期
第2篇 某商業(yè)大廈物業(yè)管理工作思路
商業(yè)大廈物業(yè)管理工作思路
zz大廈一萬余平方米,是全裝修內(nèi)銷商辦房。該大廈造型獨(dú)特,地理位置優(yōu)越,交通便利,房型合理。簡福飴測量行(上海)有限公司提供物業(yè)管理,旨在為租戶提供一個(gè)'安全、整潔,秩序、便利、'的辦公和營業(yè)環(huán)境,全方位滿足住戶各種需要,提高大樓租售業(yè)績。
從上述目標(biāo)出發(fā),我司制定管理思路如下:
一.安全管理 提供全天候24小時(shí)保安服務(wù),保障大廈安全。
1.保安的職責(zé)范圍為:管安全、管秩序、管環(huán)境、非辦公時(shí)間訪客進(jìn)出登記、大件(或貴重)物品攜出物業(yè)需確認(rèn)、消防設(shè)施點(diǎn)檢、裝修管理等。
2.各項(xiàng)保安制度 詳見目錄。
3.kf安保特點(diǎn):
保安員執(zhí)行kf的規(guī)范流程、規(guī)范語言和規(guī)范行為
定期對(duì)保安員進(jìn)行kf的專業(yè)培訓(xùn)。
二.物業(yè)管理和服務(wù)內(nèi)容
1.房屋及設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)制度,確保供電、供水、供氣。保障大廈正常運(yùn)作。
2.住戶交樓入住手續(xù)及一周內(nèi)跟進(jìn)制度,為住戶解決實(shí)際問題。
3.確定財(cái)務(wù)收費(fèi)程序,保障各項(xiàng)費(fèi)用及時(shí)回收。
4.擬定工程報(bào)修程序及接待客戶投訴程序,加強(qiáng)管理處與客戶溝通,改善管理。
5.加強(qiáng)清潔衛(wèi)生管理,垃圾、廢物的及時(shí)收集清運(yùn)、大堂等公共部位的保潔工作、水箱、外墻的定期清洗,保障大廈的環(huán)境美觀整潔。
6.管理處推出各項(xiàng)有償、無償服務(wù)項(xiàng)目,滿足住戶的多種需求,使客人滿意。
7.kf管理與服務(wù)特點(diǎn)
以人為本,推行kf'管家式服務(wù)'理念,設(shè)專人對(duì)口服務(wù)住戶,入住一周跟進(jìn)制度,以便及時(shí)了解客戶的要求與想法,快速反映,使住戶感受溫馨的服務(wù)。以服務(wù)促進(jìn)租售。
第3篇 廣場創(chuàng)建全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈工作計(jì)劃
某廣場創(chuàng)建全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈工作計(jì)劃
為實(shí)施企業(yè)品牌戰(zhàn)略,提高物業(yè)管理各層面的服務(wù)水平,創(chuàng)建**一流的物業(yè)公司,公司決定申報(bào)e廣場大廈創(chuàng)建20**年度全國物業(yè)管理示范大廈,達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)是一次系統(tǒng)的、長期的工作,良好的組織、計(jì)劃和實(shí)施是達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作的先決條件。公司特?cái)M訂相關(guān)工作計(jì)劃如下:
一、建立創(chuàng)優(yōu)工作領(lǐng)導(dǎo)小組
c總為組長,物管處各管理人員及公司其它管理人員為組員,公司于6月15日前宣布小組成立決定。
二、發(fā)動(dòng)全體員工積極參與
創(chuàng)優(yōu)工作事關(guān)公司全體,成立領(lǐng)導(dǎo)小組后公司即召開員工大會(huì),進(jìn)行動(dòng)員。
三、創(chuàng)優(yōu)工作與日常管理結(jié)合
創(chuàng)優(yōu)的基礎(chǔ)是日常管理水平,公司現(xiàn)成物業(yè)管理處于6月30日前拿出具體計(jì)劃,責(zé)任人z2。
四、考察學(xué)習(xí)
公司有組織有計(jì)劃地安排相關(guān)人員出外考察學(xué)習(xí)。
五、申報(bào)手續(xù)
負(fù)責(zé)向市房管局物業(yè)科進(jìn)行創(chuàng)優(yōu)相關(guān)手續(xù)的申報(bào),責(zé)任人z1。
六、資料準(zhǔn)備
創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)資料整理是創(chuàng)優(yōu)工作的重要部分,根據(jù)去年的省優(yōu)經(jīng)驗(yàn),今年的資料準(zhǔn)備工作計(jì)劃于7月1日正式開始,責(zé)任人z。
七、專家指導(dǎo)
為順利一次性通過達(dá)標(biāo)要求,公司邀請市物業(yè)科專家和高科物業(yè)公司專家指導(dǎo)工作,計(jì)劃于6月中旬實(shí)施,并迎接市、省以及建設(shè)部官員與專家組的檢查,具體工作根據(jù)國家統(tǒng)一安排進(jìn)行。
八、自檢整改
由公司創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組于7月、8月、9月分別進(jìn)行三次大規(guī)模自檢,逐條交物管處整改,責(zé)任人z。
自檢方法分為:
1、分部自檢。由物管處各專業(yè)班組分專業(yè)進(jìn)行自檢整改;
2、交叉自檢。由公司其它部門、管理處各專業(yè)班組之間交叉進(jìn)行自檢,并進(jìn)行整改;
3、專家自檢。邀請省市、行業(yè)專家及公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)物業(yè)進(jìn)行檢查,提意見,并整改。
九、迎檢準(zhǔn)備
由公司各部門員工在領(lǐng)導(dǎo)小組領(lǐng)導(dǎo)下,全力以赴,迎接省、國家建設(shè)部官員與專家組的到來,做好服務(wù)公關(guān)工作,責(zé)任人為各部門經(jīng)理。
十、成果保持
創(chuàng)優(yōu)工作的目的是提高公司的管理水平,創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)通過后,公司進(jìn)行總結(jié)并召開員工大會(huì),對(duì)檢查中的問題進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)總結(jié),對(duì)創(chuàng)優(yōu)成果通過質(zhì)量保證體系,加強(qiáng)日常考核等進(jìn)行保持,達(dá)到使公司在管理水平上上一個(gè)臺(tái)階的目標(biāo),責(zé)任人為行政部l經(jīng)理。
以上工作計(jì)劃,望各部門及相關(guān)責(zé)任人遵照實(shí)施。
總經(jīng)理辦公室
20**年6月2日
第4篇 z大廈安全管理工作方案
大廈安全管理工作方案
1.管理目標(biāo)
(1)確保大廈內(nèi)無因管理責(zé)任引發(fā)的重大火災(zāi)。
(2)維護(hù)好大廈內(nèi)的公共秩序,控制私設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現(xiàn)象;控制小商小販進(jìn)入。
(3)有預(yù)見性地對(duì)任何可能危急業(yè)戶的安全情況,采取防范措施。
2.建立交互式聯(lián)動(dòng)治安網(wǎng)絡(luò)
(1)在大廈設(shè)立流動(dòng)崗哨,實(shí)行24小時(shí)值班巡邏制。做到每兩小時(shí)巡視一遍,并記錄安全情況及消防設(shè)備、公共物品的完好情況。
(2)遇有緊急情況或其他治安需要,管理處通過對(duì)講機(jī)下達(dá)指令,巡邏人員可在1至3分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行支援。
(3)與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒕窆步P(guān)系,并商請其警官兼任管理處安全管理指導(dǎo)員,定期與管理處安全管理員分析治安形勢、特點(diǎn)以及防范的方法和技能。
3.緊急情況下的應(yīng)急處理措施
(1)發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災(zāi)等異?，F(xiàn)象時(shí),管理處迅速調(diào)集巡邏安全管理員,以最快的速度趕到現(xiàn)場,控制局面,爭取主動(dòng)。
(2)迅速調(diào)整人力、物力,以確保應(yīng)急工作的順利進(jìn)行。
(3)發(fā)生案件時(shí),立即報(bào)警并維護(hù)現(xiàn)場,協(xié)助公安機(jī)關(guān)調(diào)查破案。
(4)管理處主任應(yīng)在突發(fā)事件發(fā)生的第一時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場,沉著、機(jī)智實(shí)施處理,并向上級(jí)進(jìn)行報(bào)告。
第5篇 z大廈工程改造報(bào)批及管理工作程序
大廈工程改造報(bào)批及管理工作程序
大廈領(lǐng)導(dǎo)決定實(shí)施工程的工程項(xiàng)目交工程部執(zhí)行時(shí),工程部需做下列工作:
1.確定方案,包括初步設(shè)計(jì)、預(yù)算、可行性分析、該項(xiàng)工程主要內(nèi)容、專業(yè)技術(shù)要求、工期等。
2.立項(xiàng)、報(bào)批。
3.招標(biāo)、選擇施工隊(duì)伍,對(duì)施工隊(duì)伍進(jìn)行資質(zhì)審查,其中包括:營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)等級(jí)證書、安全施工許可證。必要時(shí)提供委托書。
4.準(zhǔn)備合同。
5.審核報(bào)價(jià)。
6.送大廈領(lǐng)導(dǎo)審批。
7.大廈領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后簽約。
8.申請工程預(yù)付款。
9.預(yù)付款到位后第三天開始施工。協(xié)助施工方與保安部簽訂安全協(xié)議、辦理進(jìn)場相關(guān)手續(xù)。提出注意事項(xiàng)。
10.配合并監(jiān)督施工,同時(shí)做好預(yù)檢工作。
11.協(xié)調(diào)工程矛盾使其順利進(jìn)行。
12.做驗(yàn)收準(zhǔn)備及完成各專業(yè)的檢查驗(yàn)收工作。
13.驗(yàn)收合格交鑰匙并督促乙方盡快提交竣工圖紙及相關(guān)資料。
第6篇 寫字樓大廈消殺工作管理規(guī)定
寫字樓(大廈)消殺工作與管理規(guī)定
由于大廈的設(shè)施配套多及甚多地方引發(fā)蚊蟲滋生,如衛(wèi)生間、污水井、化糞池、垃圾房、食品庫、餐廳、廚房、食堂等,如不進(jìn)行定期消殺,會(huì)影響大廈安全及人身的健康,一般此類工作多為處判給專業(yè)消殺公司負(fù)責(zé),雙方簽定合同,明確責(zé)任及義務(wù)、消殺的范圍、要求和標(biāo)準(zhǔn),實(shí)行重點(diǎn)防冶,如大廈配電房、倉庫、消防中心、總機(jī)房、食堂等進(jìn)行防鼠及殺蟲為主,特別在春夏季節(jié)加強(qiáng)消殺工作,防止大廈人員受感染或影響健康。
《消殺管理規(guī)定》的內(nèi)容主要有:
(1)需要消殺的地方及時(shí)間間隔。
1)每月要求專業(yè)消殺單位對(duì)樓宇、綠化帶進(jìn)行一次徹底的消殺活動(dòng),每季對(duì)化糞池進(jìn)行一次消殺工作,并由物業(yè)部跟蹤記錄。
2)每周要求清潔公司對(duì)垃圾桶、垃圾中轉(zhuǎn)站、衛(wèi)生間、車庫、排水渠等進(jìn)行一次消殺活動(dòng),每周對(duì)開水間、熱水器、過濾器進(jìn)行清潔,消毒一次。
(2)進(jìn)行消殺活動(dòng)時(shí)要注意的事項(xiàng)。
1)使用高效低毒消殺用品,并按比例配制,用背式噴霧器適度噴灑在消殺地點(diǎn)。噴灑時(shí)要注意做好預(yù)防措施,穿長袖衣、長褲,配戴口罩,完工后換衣褲,并用肥皂洗手。
2)大堂、樓層消殺活動(dòng)一般在非辦公時(shí)間進(jìn)行,如特殊情況須在辦公時(shí)間進(jìn)行的,須先征得物業(yè)部同意后方可進(jìn)行。
3)對(duì)廣場外圍進(jìn)行噴灑時(shí),盡量在順風(fēng)處噴灑,以減少對(duì)行人的直接接觸。
4)根據(jù)實(shí)際需要可以增加噴灑次數(shù),并注意將被殺死的害蟲尸體及時(shí)清除。
5)每次消殺后由物業(yè)部助理進(jìn)行檢查并記錄在《消殺記錄表》上交物業(yè)部存檔。
第7篇 東正大廈車場管理工作程序管理規(guī)定
大廈車場管理工作程序及管理規(guī)定
1.工作要求
⑴ 著裝整齊,儀態(tài)良好,走姿端正,注意力集中。
⑵ 解答問題語言文明、清楚、耐心,解決不了的問題及時(shí)上報(bào)內(nèi)保主管。
⑶ 處理突發(fā)事件冷靜、迅速、果斷,不影響他人。
⑷ 值崗中發(fā)現(xiàn)的一切問題要及時(shí)匯報(bào),并由主管記錄在工作日記上。
2.工作內(nèi)容
⑴ 疏導(dǎo)車輛的行駛、停放。
⑵ 提醒司機(jī)鎖好車門,不留貴重物品。
⑶ 觀察車況,記錄車輛損壞情況并請司機(jī)認(rèn)可。
⑷ 保持車輛通暢。
⑸ 保護(hù)車場各類設(shè)施。
⑹ 按規(guī)定收取停車費(fèi),每天下午13:30送交保安部。
第8篇 創(chuàng)物業(yè)管理示范達(dá)標(biāo)大廈工作匯報(bào)
博 盈 投 資 廣 場
關(guān)于爭創(chuàng)“物業(yè)管理示范達(dá)標(biāo)大廈”工作匯報(bào)
一、博盈投資廣場物業(yè)管理成果簡介
荊州市博盈投資廣場是由北京金浩集團(tuán)下屬荊州市軍沙商貿(mào)有限公司投資、改造、經(jīng)營的荊州市首家商務(wù)智能化寫字樓,總投資額8700多萬元,通過城建統(tǒng)一規(guī)劃、改造裝修而成,并由組建選聘的荊州市盛智物業(yè)管理有限公司介入前期的裝修、運(yùn)營管理,廣場于2002年9月28日正式落成開業(yè)。
廣場總建筑面積為20000平方米,占地面積達(dá)20000平方米,設(shè)計(jì)整體綠化率達(dá)55%,寫字間入租率達(dá)80%,租戶達(dá)23家。以軍沙商貿(mào)有限公司業(yè)主代表牽頭成立業(yè)主委員會(huì),于2002年12月與物業(yè)管理公司簽訂委托物業(yè)管理合同,明確雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。
投資廣場位于荊州市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商務(wù)中心,緊鄰博盈大橋,交通便利,環(huán)境宜人。擁有19層高檔寫字間及68間商務(wù)客房等全套服務(wù)設(shè)施,廣場采用智能化功能設(shè)計(jì),安裝有大型遠(yuǎn)大中央空調(diào)系統(tǒng)、雙座三菱高速電梯、集中電視安全消防監(jiān)控系統(tǒng)、虛擬網(wǎng)電話系統(tǒng)、光纖接入寬帶互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及綠色環(huán)保供水系統(tǒng)。廣場集投資服務(wù)、商務(wù)辦公、會(huì)議、金融、信息咨詢、住宿、娛樂、休閑等功能于一體,大廈自修建運(yùn)營以來,實(shí)行規(guī)范化物業(yè)管理,設(shè)置物管辦公室、招商服務(wù)中心、專業(yè)的安保、工程維修及保潔等部門,崗位人員上崗持證率達(dá)100%,擁有一整套租戶入駐、收支、裝修管理及日常服務(wù)運(yùn)行模式和管理規(guī)范,不斷建立健全各項(xiàng)管理制度及工作流程標(biāo)準(zhǔn),配備專人管理物業(yè)檔案室,實(shí)行24小時(shí)值班服務(wù)制度,并配備專業(yè)的物業(yè)管理信息系統(tǒng),大廈維護(hù)保養(yǎng)實(shí)行專業(yè)維保服務(wù)和定期計(jì)劃反饋相結(jié)合,安全、維保和衛(wèi)生等物業(yè)管理客戶滿意率達(dá)95%以上。
經(jīng)過一年多的物業(yè)經(jīng)營管理,目前,投資廣場已成為荊州市招商引資、投資服務(wù)和商務(wù)交流中心,取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益,為荊州樹立高檔商務(wù)寫字樓和精品物業(yè)管理典范
二、積極組織爭創(chuàng)工作
為全面配合市物管部門做好本次物業(yè)管理達(dá)標(biāo)示范大廈爭創(chuàng)工作,提升整體服務(wù)管理水平及品牌實(shí)力,盛智物業(yè)管理有限公司將協(xié)同投資廣場業(yè)主方就爭創(chuàng)工作,重點(diǎn)作好如下工作安排:
1、物業(yè)管理示范大廈爭創(chuàng)工作全員參與,公司于8月底就召開“爭創(chuàng)達(dá)標(biāo)示范大廈”全體員工動(dòng)員大會(huì),對(duì)整個(gè)工作做出布署,并成立專班,全面負(fù)責(zé)爭創(chuàng)工作內(nèi)外宣傳發(fā)動(dòng)、資料、檔案歸檔整理;標(biāo)準(zhǔn)自檢及驗(yàn)收工作;
2、成立新物管條例實(shí)施宣傳小組,公司先后組織員工學(xué)習(xí)新《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《租戶公約》及《裝修管理規(guī)定》,為全員規(guī)范物業(yè)管理行為提供法律指導(dǎo)和實(shí)施依據(jù);
3、公司積極做好內(nèi)部宣傳發(fā)動(dòng)工作,以“努力提高物業(yè)管理水平,積極打造物業(yè)管理強(qiáng)勢品牌“為目標(biāo),已作出如下具體分工:
1)公司行政部負(fù)責(zé)物業(yè)管理人員培訓(xùn)提高、內(nèi)外聯(lián)系溝通、行政接洽、協(xié)調(diào)資料檔案的統(tǒng)籌、監(jiān)督整理及整改、自檢、協(xié)助驗(yàn)收工作;
2)做好物業(yè)管理示范大廈的申報(bào)準(zhǔn)備及創(chuàng)建工作,已下發(fā)《全國物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》,組織各部門對(duì)照此評(píng)分細(xì)則進(jìn)行學(xué)習(xí),各部門召開會(huì)議,對(duì)照標(biāo)準(zhǔn),找出存在的問題及整改方案,統(tǒng)一報(bào)批、整改實(shí)施;
3)《物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》中,所涉及物業(yè)管理檔案、資料統(tǒng)一由物管處整理收集,并做好登記清單和目錄;并將整理后的清單目錄及未明事宜統(tǒng)一交行政部;做好自檢和及時(shí)與物管科聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)、更正,并積極準(zhǔn)備迎接11月份上級(jí)物管部門的驗(yàn)收檢查。
本次爭創(chuàng)物業(yè)管理達(dá)標(biāo)示范大廈工作,是關(guān)系到公司的企業(yè)形象展示及提升整體實(shí)力,開拓對(duì)外業(yè)務(wù)的重要環(huán)節(jié),我公司將緊密配合物管部門,積極宣傳學(xué)習(xí)新《物業(yè)管理?xiàng)l例》,對(duì)照做好完善整改,不斷提高物業(yè)管理服務(wù)水平,為樹立達(dá)標(biāo)示范大廈的良好形象和推動(dòng)行業(yè)發(fā)展做出貢獻(xiàn)!
荊州市盛智物業(yè)管理有限公司
二零零三年十月三十一日
附:
1、《申報(bào)資料目錄》
2、《盛智物業(yè)物業(yè)管理有限公司簡介》、
3、《組織架構(gòu)圖、人事編制、員工名冊》
4、《盛智物業(yè)物業(yè)管理有限公司章程》
第9篇 盛隆大廈電梯運(yùn)行管理工作程序
隆盛大廈電梯運(yùn)行管理工作程序
1 目的
確保大廈電梯技術(shù)性能處于良好狀態(tài),保證安全運(yùn)行。
2 適用范圍
適用于隆盛大廈所有電梯的運(yùn)行管理。
3 職責(zé)
3.1 電梯維修工負(fù)責(zé)電梯日常運(yùn)行情況巡查及故障檢修。
3.2 電梯操作工負(fù)責(zé)貨用電梯的操作、運(yùn)行。
3.3 中控室安保人員負(fù)責(zé)監(jiān)控電梯的運(yùn)行狀況。
3.4 主管工程師負(fù)責(zé)電梯的綜合管理。
3.5 工程部經(jīng)理、安保部經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)上述工作進(jìn)行檢查監(jiān)督。
4 工作程序
4.1 管理人員工作程序
4.1.1 電梯維修工、電梯操作工
a.電梯維修工、電梯操作工須經(jīng)技術(shù)監(jiān)督部門的培訓(xùn)并持證上崗。
b.電梯維修工每日對(duì)電梯運(yùn)行狀況進(jìn)行一次檢查保養(yǎng),發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理或聯(lián)絡(luò)電梯公司處理,督促電梯公司定期維修保養(yǎng)。當(dāng)電梯年檢期即將接近時(shí),督促電梯公司作電梯年檢、年審。
c.電梯操作工負(fù)責(zé)貨用電梯的運(yùn)行,保持電梯轎廂衛(wèi)生整潔,發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)通知維修人員。
4.1.2 中控室安保員
a.中控室安保員實(shí)行電梯24小時(shí)運(yùn)行監(jiān)控。通過閉路電視觀察轎廂內(nèi)狀況,如發(fā)現(xiàn)乘客吸煙、打斗,或損壞電梯部件,用對(duì)講電話制止并錄像。
b.如發(fā)生故障困人,用對(duì)講電話安慰被困人員并迅速通知電梯維修工及時(shí)處理,必要時(shí)聯(lián)絡(luò)電梯公司處理。
c.將每班運(yùn)行情況記錄于《中控室交接班記錄》。
4.1.3 主管工程師
主管工程師負(fù)責(zé)電梯的綜合管理,包括技術(shù)資料、檔案的收集、保管,設(shè)備帳目管理。同時(shí)對(duì)電梯維修工、電梯操作工、電梯公司維修保養(yǎng)工作進(jìn)行檢查、監(jiān)督。
4.1.4 工程部經(jīng)理
a.進(jìn)行周檢、月檢。每月最后一個(gè)星期對(duì)電梯機(jī)房組織有關(guān)人員進(jìn)行設(shè)備檢評(píng)。
b.審核《電梯保養(yǎng)計(jì)劃》。組織人員對(duì)電梯分包方進(jìn)行評(píng)審,評(píng)審合格后方能承擔(dān)電梯維修保養(yǎng)工作。
4.2 電梯使用管理工作程序
4.2.1客用電梯不設(shè)司機(jī)操作,由乘客自行操作,實(shí)行24小時(shí)運(yùn)行。貨用電梯由電梯操作工進(jìn)行操作。
4.2.2 客梯以承載大廈用戶為主。
4.2.3 消防電梯、貨梯以承載大廈進(jìn)出貨物為主。
4.2.4 大廈物業(yè)公司工作人員上下樓只能使用消防電梯,不允許乘坐客梯。
4.2.5 電梯維修工、電梯操作工必須持證上崗,無證人員禁止操作。電梯工每天對(duì)大廈電梯全面巡視一次,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)匯報(bào)、處理。
4.2.6 經(jīng)技術(shù)監(jiān)督局檢測不合格未取得《準(zhǔn)用證》的電梯嚴(yán)禁投入使用。
4.3 電梯安全運(yùn)行工作程序
4.3.1 中控室安保員24小時(shí)監(jiān)控電梯運(yùn)行情況,發(fā)現(xiàn)異常時(shí)通知電梯維修工(或值班工程師)或電梯公司維修。制止乘客的不文明行為,嚴(yán)禁易燃、易爆等危險(xiǎn)品和超長超重等物品進(jìn)入電梯。
4.3.2電梯維修工每天按《電梯日常巡檢表》進(jìn)行一次檢查保養(yǎng),并做好記錄,督促電梯公司按規(guī)定進(jìn)行維修保養(yǎng)工作,按規(guī)定填寫維修保養(yǎng)記錄。
4.3.3 維修、保養(yǎng)等原因造成停梯,應(yīng)在一層電梯廳掛牌告示。
4.3.4 任何人不得在電梯機(jī)房、轎廂、井道內(nèi)吸煙。
4.4 電梯機(jī)房管理工作程序
4.4.1 電梯工負(fù)責(zé)機(jī)房的日常檢查和管理。
4.4.2 電梯工每天巡視機(jī)房,發(fā)現(xiàn)達(dá)不到規(guī)定要求的及時(shí)處理。電梯機(jī)房內(nèi)任何設(shè)備非電梯維修工、電梯公司專業(yè)人員禁止操作。
4.4.3 非工作人員進(jìn)入電梯機(jī)房須經(jīng)主管工程師或工程部經(jīng)理批準(zhǔn)后,由電梯維修工陪同,方可進(jìn)入。
4.4.4 保證機(jī)房通風(fēng)良好,風(fēng)口有防雨措施,機(jī)房內(nèi)懸掛溫度計(jì),機(jī)房溫度不超過40℃。保證機(jī)房照明良好,并配備應(yīng)急燈,滅火器和盤車工具掛于顯眼處。
4.4.5每周對(duì)機(jī)房進(jìn)行一次全面清潔,保證機(jī)房和設(shè)備表面無明顯灰塵,機(jī)房及通道內(nèi)不得住人、堆放雜物。保持機(jī)房干凈整潔。
4.4.6 消防器材齊備良好,機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。
4.4.7 《電梯困人救援規(guī)程》和本規(guī)定及各種警示牌應(yīng)清晰并掛于顯眼處。電梯機(jī)房因維修保養(yǎng)等原因造成停梯,應(yīng)在一樓電梯廳掛告示牌。
4.5 運(yùn)行異常
4.5.1 當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時(shí):
中控室值班安保員打開消防迫降開關(guān),將所有電梯全部迫降至基站,消防電梯自動(dòng)進(jìn)入消防運(yùn)行狀態(tài),電梯維修工(或值班工程師)迅速關(guān)閉不具備消防功能的電梯。
4.5.2 當(dāng)?shù)卣鸢l(fā)生時(shí):
根據(jù)震前預(yù)報(bào)由電梯維修工關(guān)閉所有電梯,地震過后開啟時(shí)由專業(yè)電梯公司對(duì)電梯進(jìn)行安全檢查,確認(rèn)無異常后方可使用。
4.5.3 當(dāng)電梯進(jìn)水時(shí):
a.底坑進(jìn)水時(shí),應(yīng)將電梯停于兩層以上,中止運(yùn)行并切斷電源。
b.當(dāng)樓層淹水流入井邊或底坑時(shí),應(yīng)將電梯停于進(jìn)水樓層以上并及時(shí)關(guān)閉電梯、切斷總電源。
c.電梯濕水后,應(yīng)切斷總電源,報(bào)電梯公司做濕水處理,并提交相應(yīng)報(bào)告。
4.6 電梯維保安全操作工作程序
4.6.1 維修保養(yǎng)時(shí)一般須切斷電源,以免觸電、卷入鋼絲繩等造成人身傷亡和設(shè)備事故。
4.6.2 因維修保養(yǎng)需停機(jī)時(shí),須確認(rèn)轎廂內(nèi)無乘客方可停機(jī)。
4.6.3在維修保養(yǎng)中必須注意工作協(xié)調(diào)和配合,有人協(xié)同工作時(shí),開梯、停梯都必須揚(yáng)聲,得到對(duì)方的回答后方可操作。
4.6.4 在轎頂作檢修保養(yǎng)工作時(shí),除判斷故障和調(diào)試需要外,禁止運(yùn)行快車。
4.6.5 底坑作業(yè)時(shí),禁止關(guān)閉廳門,廳門處必須擺設(shè)告示牌,防止無關(guān)人員靠近。
4.6.6 在井道作業(yè)時(shí),首先開亮井道燈,按下轎頂安全開關(guān),必須佩戴安全帽。
4.6.7機(jī)房、井道、底坑因工作需要進(jìn)行動(dòng)火作業(yè)時(shí),必須遵守大廈動(dòng)火操作規(guī) 定,指定專人監(jiān)視,事后清理火種,嚴(yán)防火災(zāi)發(fā)生。
4.6.8 維修保養(yǎng)結(jié)束時(shí),必須認(rèn)真清理現(xiàn)場,清點(diǎn)工具和物品。
4.7 電梯困人救援程序
4.7.1 轎廂停于接近電梯口的位置,且高于或低于樓面不超過0.5 米時(shí):
a.確定轎廂所在位置(根據(jù)樓層燈指示或小心開啟外門察看)。
b.關(guān)閉電梯總電源。
c
.用專用廳門鑰匙開啟外門,用人力開啟轎廂門,協(xié)助乘客離開轎廂。
4.7.2轎廂停于遠(yuǎn)離廳門口的位置時(shí),應(yīng)首先將電梯轎廂移動(dòng)至最近的電梯廳門處(以高于或低于樓面不超過0.5米為合適)。然后按照上述4.7.1中所列步驟救出乘客。移動(dòng)轎廂的方法如下:
a.利用對(duì)講電話通知轎廂內(nèi)的乘客保持鎮(zhèn)靜,并說明轎廂可能移動(dòng),可將身體任何部位探出轎廂外,以免發(fā)生危險(xiǎn);同時(shí)如轎廂門處于半關(guān)閉或開啟狀態(tài),則應(yīng)先行將其完全關(guān)閉或開啟;
b.進(jìn)入機(jī)房關(guān)閉故障電梯的電源,打開電機(jī)軸的后蓋套上盤車手輪;一人握緊盤車手輪,一人手持掣動(dòng)扳手,輕輕松開制動(dòng),轎廂將會(huì)由于自重而移動(dòng),為避免轎廂上升或下降太快發(fā)生危險(xiǎn),操作時(shí),應(yīng)斷續(xù)動(dòng)作,使轎廂慢慢移動(dòng),直至最接近電梯廳門口為止。操作時(shí),應(yīng)注意,如轎廂停于最高層電梯門口以上之位置或最低層電梯門口以下位置時(shí),不可只撬開掣動(dòng),使轎廂自行移動(dòng),而應(yīng)在松開掣動(dòng)的同時(shí),握緊盤車手輪并用力盤絞,使轎廂向正確的方向移動(dòng)。
4.7.3 遇到其他復(fù)雜情況,應(yīng)及時(shí)報(bào)告及有關(guān)領(lǐng)導(dǎo),通知電梯公司。
4.8 電梯清潔衛(wèi)生職責(zé)劃分表
序號(hào) 項(xiàng)目 責(zé)任人 時(shí)間 相關(guān)記錄
1電梯機(jī)房及其設(shè)備 電梯維修工 每班 電梯巡查記錄表
2轎廂內(nèi)面及導(dǎo)門軌井底 電梯操作工 每班 電梯衛(wèi)生檢查表
第10篇 s區(qū)政府大廈消防管理工作
區(qū)政府大廈消防管理工作
(一)消防管理目標(biāo)
堅(jiān)持'預(yù)防為主,防消結(jié)合'的消防工作方針,嚴(yán)格實(shí)行防火安全責(zé)任制,并樹立'全員防消'的管理觀念,實(shí)施全員義務(wù)消防員制。
(二)加強(qiáng)消防教育宣傳和培訓(xùn)演練工作
1、消防教育宣傳工作:
管理處將在物業(yè)轄區(qū)內(nèi)不間斷地傳播消防法規(guī)、防火知識(shí),并定期邀請消防中隊(duì)前來舉辦消防知識(shí)講座,張貼消防宣傳畫,向業(yè)主進(jìn)行消防知識(shí)宣傳。
2、做好消防培訓(xùn)及演練工作:
重點(diǎn)加強(qiáng)保安員的消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí),每年組織義務(wù)消防隊(duì)員和廣大業(yè)主共同參與的消防演練,提高全員的'自救'意識(shí)和能力,防患于'未燃'。
(三)積極落實(shí)防火安全'三級(jí)'檢查制度,重視冬、春兩季的消防、設(shè)施設(shè)備大檢查工作,確保在火災(zāi)多發(fā)期的消防安全工作。
(四)建立健全消防檔案。
(五)建立消防快速反應(yīng)隊(duì)
結(jié)合以往的工作經(jīng)驗(yàn),我們將在保安員中選撥一批隊(duì)員組建**區(qū)政府大廈管理處'消防快速反應(yīng)分隊(duì)',以保證一旦出現(xiàn)火警時(shí),我們能迅速作出反應(yīng),立足'自救',最大限度地減少火災(zāi)損失。
(六)善后與收復(fù)
火勢完全熄滅后,保安員負(fù)責(zé)現(xiàn)場警戒,保護(hù)現(xiàn)場,并協(xié)助消防部門查明火因并統(tǒng)計(jì)損失,向上級(jí)提交事故報(bào)告。
消防滅火流程圖
(1)通用滅火流程:(略)
第11篇 金融大廈管理處工作職責(zé)質(zhì)量分解目標(biāo)
金融中心管理處工作職責(zé)、質(zhì)量分解目標(biāo)
工作職責(zé)
1、貫徹落實(shí)公司質(zhì)量方針、目標(biāo)、按照質(zhì)量體系運(yùn)作要求,制訂本管理中心質(zhì)量管理分解目標(biāo),確保日常工作符合質(zhì)量管理體系要求。
2、負(fù)責(zé)建立物業(yè)檔案和業(yè)主檔案,履行物業(yè)日常管理和服務(wù)職責(zé)。
3、負(fù)責(zé)公司各項(xiàng)管理制度在本管理中心的落實(shí)和執(zhí)行,管理和督促員工按質(zhì)量管理體系要求為業(yè)主、住戶提供服務(wù),保證服務(wù)質(zhì)量,達(dá)到讓業(yè)主和住戶滿意。
4、與業(yè)主溝通,識(shí)別服務(wù)需要,對(duì)業(yè)主需求和期望進(jìn)行及時(shí)反饋和落實(shí)。有效處理業(yè)主投訴,建立良好的客戶關(guān)系。
5、負(fù)責(zé)對(duì)本管理中心員工的崗位三級(jí)培訓(xùn)工作。
6、負(fù)責(zé)對(duì)本管理中心相關(guān)政府職能部門的聯(lián)系和溝通。
7、組織策劃各種為業(yè)主服務(wù)的活動(dòng),搞好社區(qū)文化建設(shè)。
質(zhì)量分解目標(biāo)
管理服務(wù)滿意率97%以上
設(shè)施設(shè)備完好率99%以上
報(bào)修維修滿意率99%以上
安保服務(wù)滿意率97%以上
清潔綠化滿意率97%以上
第12篇 x大廈裝修管理工作方案
大廈裝修管理工作方案
1.日常裝修管理
(1)管理處安排人員辦理裝修隊(duì)伍的培訓(xùn)、驗(yàn)資、登記、審批和發(fā)放各類證件。
(2)跟蹤施工情況,管理處主任每日巡視,了解各施工點(diǎn)施工情況,安全管理主管每日三次不定時(shí)巡視,了解施工情況及糾察施工隊(duì)運(yùn)行情況。
(3)安全管理員24小時(shí)值班,控制人員進(jìn)出并做好相應(yīng)記錄。
(4)裝修垃圾清運(yùn)。采取定時(shí)上門收集和業(yè)戶申請相結(jié)合的方法,袋裝清運(yùn),日清日運(yùn),不堆積、不滯留,不污染小區(qū)內(nèi)外環(huán)境。
2.裝修安全管理
(1)安全管理組負(fù)責(zé)裝修日常安全工作。
(2)與業(yè)戶和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人簽訂安全責(zé)任書。
(3)裝修材料按指定時(shí)間進(jìn)入,安全管理員進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn),發(fā)現(xiàn)有毒、易燃、未作處理的材料嚴(yán)禁入內(nèi)。
(4)需要進(jìn)行燒焊等動(dòng)火作業(yè),應(yīng)向管理處提出申請,經(jīng)批準(zhǔn)后在管理人員監(jiān)護(hù)下,方可作業(yè)。
(5)安全管理員巡查時(shí),對(duì)裝修點(diǎn)的材料、裝修方式進(jìn)行認(rèn)真檢查,發(fā)現(xiàn)不安全隱患,及時(shí)處理報(bào)告。
(6)發(fā)生緊急事故時(shí),按緊急處理措施程序進(jìn)行。
第13篇 商業(yè)大廈管理方式工作計(jì)劃和物資裝備
商業(yè)大廈管理方式、工作計(jì)劃和物資裝備
1 管理方式
1.1 實(shí)施基礎(chǔ)
1.1.1 **全面支持系統(tǒng)
**各部門科學(xué)分工、職責(zé)落實(shí)
-物業(yè)部從項(xiàng)目確立合作關(guān)系后,將按時(shí)限計(jì)劃的合理安排各項(xiàng)工作;
-質(zhì)量管理部負(fù)責(zé)iso9000的質(zhì)量管理在**項(xiàng)目上穩(wěn)定的運(yùn)作,并肩負(fù)著質(zhì)量控制和服務(wù)考評(píng)的職責(zé);
-機(jī)電工程部參與、組織協(xié)調(diào)各專業(yè)公司保證設(shè)備的完好運(yùn)轉(zhuǎn);
-經(jīng)營部和拓展策劃部就**的物業(yè)租賃市場作出市場分析,并充分調(diào)動(dòng)各種資源,全力打造**市場品牌,確保物業(yè)投資的保值增值;
-機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)公司、電梯公司提供公共設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng),降低**管理處的管理成本。
圖1 **全面的支持系統(tǒng)圖
1.1.2 專業(yè)化保障系統(tǒng)
**高度注重物業(yè)管理專業(yè)化,充分利用自身在制度、人力、設(shè)備、經(jīng)營、財(cái)務(wù)等方面專業(yè)優(yōu)勢和現(xiàn)代管理手段,為管理工作提供專業(yè)保障。通過總體協(xié)調(diào)、管理,實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)。
1.2 管理方式構(gòu)成
**管理方式分別由組織機(jī)構(gòu)、運(yùn)作體系、信息系統(tǒng)、管理機(jī)制四部分組成。
1.1 組織機(jī)構(gòu)
圖2 組織機(jī)構(gòu)框圖
a. 管理處接受**業(yè)主委員會(huì),發(fā)展商和**的領(lǐng)導(dǎo)。
b. 管理處作為專門機(jī)構(gòu),財(cái)務(wù)相對(duì)獨(dú)立,在**的授權(quán)下,履行《**物業(yè)管理委托合同》中規(guī)定的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。
c. 管理處實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的管理處主任目標(biāo)責(zé)任制。管理處內(nèi)部實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)。
d. 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的原則是精干高致、一專多能。
e. 管理處突出以服務(wù)客戶為中心,建立以客戶服務(wù)中心為重點(diǎn)的組織流程。
f. 管理處實(shí)行值班主任制,由各部門部長輪值,行政總值24小時(shí)不離開大廈,授權(quán)在事件處理中代行管理處主任職責(zé),以確保工作效率,提高服務(wù)品質(zhì)。
1.2 運(yùn)作體系
a. 整體運(yùn)作流程
圖3 整體運(yùn)作流程圖
-整體運(yùn)作流程的設(shè)計(jì)原則是全面、高效、合理,功能無缺項(xiàng),管理無盲點(diǎn)。
-整體運(yùn)作流程的具體運(yùn)行,按iso9000質(zhì)量保證體系要求運(yùn)作。
-重視物業(yè)經(jīng)營工作,確保**社會(huì)形象和經(jīng)濟(jì)效益。
b. 內(nèi)部運(yùn)作流程
**擬建立以客戶服務(wù)中心為重點(diǎn)的物業(yè)管理服務(wù)體系。客戶服務(wù)中心是管理處的指揮調(diào)度中心及信息樞紐。24小時(shí)保證所有服務(wù)需求及投訴建議均可及時(shí)匯總、處理。而管理處所有需要公布的管理服務(wù)信息亦通過該中心反饋給業(yè)主、客戶。設(shè)立服務(wù)中心并強(qiáng)化其指揮、協(xié)調(diào)功能是提高服務(wù)效率的有力措施。
圖4 以客戶為中心的服務(wù)流程
-客戶服務(wù)中心 24小時(shí)擔(dān)負(fù)統(tǒng)一指揮、協(xié)調(diào)工作,處理日常管理事務(wù)和緊急事項(xiàng)。-設(shè)立值班主任制 由管理處正、副主任輪值負(fù)責(zé),堅(jiān)持每周工作例會(huì)和每天工作早會(huì),一般問題不過夜。
1.3 信息系統(tǒng)
5 信息反饋圖及流程處理圖
a. 堅(jiān)持管理處每季度安排專門的客戶專訪,每月隨機(jī)走防單位不少于十家,收集客戶意見、建議或投訴。
b. 管理處每季向**業(yè)主委員會(huì)作正式匯報(bào),提交管理報(bào)告,并公布管理處物業(yè)管理費(fèi)收支情況,征詢各方面意見和建議。
c. 堅(jiān)持每半年組織一次客戶座談會(huì),廣泛了解客戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意見和建議,同時(shí)要強(qiáng)化服務(wù)系統(tǒng)的及時(shí)改善和有效溝通,最大限度地滿足客戶服務(wù)需求。
d. 管理處員工日常征詢客戶意見是最重要的溝通渠道。
1.4 管理機(jī)制
a. 實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制
目標(biāo)管理責(zé)任制就是將所服務(wù)項(xiàng)目的管理目標(biāo)、經(jīng)營目標(biāo)、競爭目標(biāo)以量化形式作為重要職責(zé)交托給管理處的領(lǐng)導(dǎo)集體,并賦予相應(yīng)的權(quán)力,同時(shí),將目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)與領(lǐng)導(dǎo)集體切身利益(工資、獎(jiǎng)金、崗位升遷)掛鉤。這種管理機(jī)制使管理處各級(jí)骨干責(zé)、權(quán)、利明確,在管理處與員工之間形成事業(yè)和利益共同體,共同參與管理,共同承擔(dān)壓力,共同邁向成功。
b. 激勵(lì)機(jī)制
物業(yè)管理強(qiáng)調(diào)在嚴(yán)格、量化、規(guī)范管理的基礎(chǔ)上融洽激勵(lì)機(jī)制。在**管理處,我們將通過三個(gè)方面建立激勵(lì)機(jī)制。
-事業(yè)激勵(lì) 用**確立的創(chuàng)建中國物業(yè)管理名牌企業(yè)發(fā)展目標(biāo)感召人、吸引人,為廣大員工創(chuàng)造團(tuán)結(jié)協(xié)作、共創(chuàng)未來的工作環(huán)境和競爭上崗、優(yōu)勝劣汰的發(fā)展空間。實(shí)行管理處各級(jí)崗位考核和聘任制,形成管理處員工重事業(yè)、比業(yè)績、靠真才實(shí)學(xué)求發(fā)展的良好風(fēng)氣,在物業(yè)管理行業(yè)奮力前行。
-量化目標(biāo)激勵(lì) 實(shí)行量化管理和目標(biāo)管理是**推動(dòng)科學(xué)管理的重要措施和經(jīng)驗(yàn)。管理處內(nèi)部的量化目標(biāo)管理是將管理目標(biāo)分解成各部、班組分項(xiàng)目標(biāo),并全部以量化形式體現(xiàn),使各部、班組直至員工明確個(gè)體指標(biāo),做到'千斤重?fù)?dān)大家挑,人人肩上有指標(biāo)',共同參與管理,推動(dòng)總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),并將員工收益與量化目標(biāo)實(shí)現(xiàn)緊密掛鉤。
-效益激勵(lì) 優(yōu)秀管理機(jī)制的重要內(nèi)容之一是分配機(jī)制。管理處在工資、獎(jiǎng)金分配體系中,采取季度、年終量化考評(píng),體現(xiàn)多勞多得,嚴(yán)格兌現(xiàn)量化目標(biāo)管理的獎(jiǎng)懲措施,并堅(jiān)持年度考評(píng)中道數(shù)5%加薪或晉升、尾數(shù)5%降職或淘汰的原則,保持管理處員工隊(duì)伍的優(yōu)良素質(zhì)和活力。
c. 監(jiān)督機(jī)制
圖6 監(jiān)督機(jī)制圖
-制定管理處廉潔自律基本要求。
-管理處全體員工嚴(yán)格遵守道德標(biāo)準(zhǔn)、行為規(guī)范和員工守則。
-每季度公布物業(yè)管理費(fèi)收支狀況,提交物業(yè)管理報(bào)告。
-重視客戶意見征詢工作,發(fā)現(xiàn)問題及是跟蹤解決。
-高度重視年度客戶意見征詢工作,對(duì)發(fā)現(xiàn)問題徹底跟蹤、解決。
2 工作計(jì)劃
**根據(jù)工作進(jìn)度安排,分別制訂前期籌備、入駐接管工作計(jì)劃,并依照物業(yè)管理方案設(shè)計(jì),制訂**正常運(yùn)作期的工作計(jì)劃。
2.1 前期籌備工作計(jì)劃
前期介入工作計(jì)劃表 表1
序號(hào)工作計(jì)劃計(jì)劃要點(diǎn)實(shí)施時(shí)間備注
1擬定物業(yè)管理方案針對(duì)**特點(diǎn)制定20*-.4.30已完成
2擬定財(cái)務(wù)測算針對(duì)**特點(diǎn)制定20*-.4.30已完成
2簽訂《物業(yè)管理委托合同》與業(yè)主單位商定待定
3組建**管理處確定物業(yè)管理辦公場所中標(biāo)之日起
辦理管理處有關(guān)手續(xù)
人員調(diào)配、培訓(xùn)
管理處辦公設(shè)備完善
5前期籌備及前期物業(yè)管理施工期、設(shè)備安裝調(diào)試期物業(yè)管理事項(xiàng)20*-.2.15至接管驗(yàn)收日
參與設(shè)備運(yùn)行、熟悉各類設(shè)施設(shè)備,提供專業(yè)意見
制定接管計(jì)劃
收集各類工程資料
擬定交接方案
物業(yè)管理供貨商評(píng)審、確立
6導(dǎo)入**物業(yè)管理模式導(dǎo)入公司物業(yè)管理理念管理處成立即日起
導(dǎo)入公司各項(xiàng)規(guī)章制度
7物業(yè)接管驗(yàn)收竣工驗(yàn)收、接管驗(yàn)收按施工進(jìn)度
移交資料
問題備忘
2.2 接管驗(yàn)收工作計(jì)劃
接管驗(yàn)收及入伙工作計(jì)劃表表2
序號(hào)工作計(jì)劃計(jì)劃要點(diǎn)實(shí)施時(shí)間備注
1接管驗(yàn)收實(shí)施建筑本體和設(shè)備資料的接收、建檔20*-年10月至12月具體時(shí)間按施工進(jìn)度安排、調(diào)整
大廈設(shè)施設(shè)備交接、驗(yàn)收、試運(yùn)行
問題備忘
檔案的建立、分類、管理
清潔開荒
2入伙及裝修管理完善入伙、計(jì)劃20*-年12月同上
模擬實(shí)操
備齊入伙資料
入伙儀式及辦理入伙手續(xù)
裝修審批及監(jiān)管
3首次征求業(yè)主單位意見征求**合理化建議入伙后30日內(nèi)
上門調(diào)查和回訪
分析調(diào)查結(jié)果,改進(jìn)物業(yè)管理方案
4建立完善的標(biāo)識(shí)系統(tǒng)制作各類設(shè)施、設(shè)備標(biāo)識(shí)20*-年5月到11月
制作各類公共標(biāo)識(shí)系統(tǒng)
制作物業(yè)管理辦公室標(biāo)識(shí)
2.3 正常運(yùn)作期工作計(jì)劃
正常動(dòng)作期工作計(jì)劃表表3
序號(hào)工作計(jì)劃計(jì)劃要點(diǎn)實(shí)施時(shí)間備注
1員工常規(guī)培訓(xùn)重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)安全防范、政治思想和技能的培訓(xùn)20*-年11月起
2配套服務(wù)項(xiàng)目啟動(dòng)有償服務(wù)、無償服務(wù)項(xiàng)目及便民措施的運(yùn)作20*-年12月起
3物業(yè)管理報(bào)告向發(fā)展商詳細(xì)匯報(bào)工作進(jìn)程及狀況每季度1次
4財(cái)務(wù)分析報(bào)告如實(shí)向業(yè)主單位反映物業(yè)管理費(fèi)用使用情況每季度1次
5完善管理體系導(dǎo)入iso9000質(zhì)量體系并定期內(nèi)部評(píng)審20**年2月起
完善管理處信息局域網(wǎng),修訂管理辦法
6創(chuàng)建工作示范大廈創(chuàng)建基礎(chǔ)工作20**年3月起
文明大廈創(chuàng)建工作
2.4 工作計(jì)劃流程
圖7 工作計(jì)劃流程圖
3 物資裝備計(jì)劃
物資裝備計(jì)劃表表4
序號(hào)物質(zhì)裝備項(xiàng)目內(nèi)容描述
1管理處工作場所名稱主任辦公室辦公室技術(shù)值班室工作操作間倉庫員工宿舍備注
面積
第14篇 某大廈物業(yè)管理人員培訓(xùn)工作方案
大廈物業(yè)管理人員培訓(xùn)工作方案
一、新員工上崗培訓(xùn)
根據(jù)物業(yè)管理思想,為打造物業(yè)管理精品,擬對(duì)新員工上崗培訓(xùn)工作做以下安排。
1.員工上崗培訓(xùn)期15天為有薪培訓(xùn)。
2.培訓(xùn)內(nèi)容包括:物業(yè)管理概述,大廈物業(yè)管理流程,現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)理念,投訴、應(yīng)急工作處理程序,軍事化訓(xùn)練等項(xiàng)內(nèi)容。
二、在崗員工循環(huán)培訓(xùn)
1.通過實(shí)際工作中所產(chǎn)生的問題,不定期地安排當(dāng)事人(指員工)參加班后的專題培訓(xùn)。
2.每位在崗員工每月參加2次公司組織的工作指引培訓(xùn)。組織員工座談會(huì),交流事件處理技藝及與業(yè)戶溝通的經(jīng)驗(yàn)。
3.上崗循環(huán)培訓(xùn)的考核辦法。
(1)通過理論答題的方式考核員工所掌握的培訓(xùn)內(nèi)容。
(2)在實(shí)踐工作中業(yè)戶投訴率、違章、違規(guī)的行為是評(píng)價(jià)員工工作成績的基礎(chǔ)。
(3)通過理論與實(shí)踐考核,淘汰不合格的員工,達(dá)到優(yōu)化管理的目的。
4.培訓(xùn)計(jì)劃及培訓(xùn)內(nèi)容提綱(略)。
第15篇 商業(yè)大廈物業(yè)管理前期介入工作
商業(yè)大廈項(xiàng)目物業(yè)管理前期介入工作
物業(yè)管理的前期介入是物業(yè)管理整體階段的基礎(chǔ)和重要環(huán)節(jié),在此階段,物業(yè)管理公司要傾注大量人力物力,在紛繁瑣碎的事務(wù)中理清頭緒,了解熟悉并參與整體物業(yè)的接管驗(yàn)收工作,詳盡登記造冊存檔,為將來的物業(yè)管理工作開個(gè)好頭,夯下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
總體來講,物業(yè)管理的前期介入工作可以分為以下幾個(gè)時(shí)段與內(nèi)容:
施工期物業(yè)管理
設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理
竣工驗(yàn)收及物業(yè)接管驗(yàn)收期間物業(yè)管理
其他前期準(zhǔn)備工作
前期物業(yè)管理人員安排與工作進(jìn)度
1 施工期物業(yè)管理工作
1.1 盡快熟悉現(xiàn)場和各類施工圖紙,跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預(yù)留位置情況并做詳細(xì)記錄;
1.2 了解設(shè)計(jì)和施工狀況,各公共部分水電開關(guān)、裝飾材料等的造型及位置,環(huán)境清潔用水預(yù)留接口等;
1.3 根據(jù)以往的工程前期介入和物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),就今后可能存在的施工質(zhì)量隱患或影響使用和管理的問題,與發(fā)展商協(xié)商,進(jìn)行前期協(xié)調(diào)改進(jìn);
1.4 對(duì)影響大廈功能、危及設(shè)備及業(yè)主人身安全、嚴(yán)重影響今后管理運(yùn)行的問題,及時(shí)與發(fā)展商洽談解決,盡量不留后患;一時(shí)無法解決時(shí),列出整改報(bào)告,提交發(fā)展商備案處理。
2 設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理
在設(shè)施設(shè)備調(diào)試期,**將委派由機(jī)電工程部經(jīng)理帶隊(duì)、各專業(yè)工程師組成的小組來現(xiàn)場協(xié)助工作,除進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)工作外,與管理機(jī)構(gòu)的工程技術(shù)人員一起,共同開展以下工作:
2.1 對(duì)設(shè)備的選型、安裝提出建議,對(duì)現(xiàn)場設(shè)施設(shè)備安裝狀況進(jìn)行檢查,包括電梯井道防水、安裝過程的質(zhì)量監(jiān)控,各種管線的預(yù)埋等;
2.2 出席有關(guān)工程的會(huì)議,參與機(jī)電設(shè)備的測試檢查,建立調(diào)試檔案;
2.3 及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護(hù)的問題,列出遺漏工程,從物業(yè)管理專業(yè)角度提出相應(yīng)的整改意見,及時(shí)通報(bào)發(fā)展商。
2.4 參與設(shè)備的調(diào)試
將工程技術(shù)人員分成四個(gè)小組,分別參與大廈的供配電、電梯、空調(diào)(包括空調(diào)、通風(fēng)及消防排煙等)、給排水(包括消防供水等)、弱電(包括消防自動(dòng)報(bào)警、樓宇自動(dòng)化、保安電視監(jiān)控、綜合布線等)等項(xiàng)目的調(diào)試,掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)、工和環(huán)境條件和操作要領(lǐng),進(jìn)行詳細(xì)的記錄。在進(jìn)行調(diào)試觀摩的同時(shí),根據(jù)了解的實(shí)際情況,編制今后的設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程和各項(xiàng)作業(yè)指導(dǎo)書。
3 大廈竣工驗(yàn)收及接管驗(yàn)收期物業(yè)管理
3.1 大廈工程竣工驗(yàn)收
**工程竣工并開始驗(yàn)收,管理處人員將參與建筑質(zhì)量主管部門與業(yè)主組織的工程竣工驗(yàn)收工作,協(xié)助為主了解、發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量問題,并作好驗(yàn)收記錄,屬于必須解決的及時(shí)書面呈交施工管理方協(xié)助,并報(bào)發(fā)展商。
3.2 物業(yè)接管驗(yàn)收
物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)在工程竣工驗(yàn)收后進(jìn)行,也可同時(shí)進(jìn)行。由于相關(guān)的交接方不同,驗(yàn)收的側(cè)重面及程度也不一樣,需要區(qū)別對(duì)待。工程竣工驗(yàn)收是施工單位向發(fā)展商移交物業(yè),驗(yàn)收的方式按國家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行局部檢查或抽樣試驗(yàn)檢查;而物業(yè)接管驗(yàn)收是發(fā)展商向物業(yè)管理方移交物業(yè),驗(yàn)收的方式是按業(yè)主進(jìn)駐的使用要求進(jìn)行檢查,大量的工作內(nèi)容是進(jìn)行全面的外表及功能檢查。物業(yè)接管驗(yàn)收分現(xiàn)場驗(yàn)收、資料交接、其它交接與接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)等四個(gè)方面。
3.3 現(xiàn)場驗(yàn)收主要項(xiàng)目
a. 土建工程:包括各屋面排水坡度,伸縮縫、地面有無滲水;地下室墻面有無滲水,地面有無空鼓及滲水,進(jìn)出口坡道防滑等;前廣場及架空層綠化小品,地面有無空鼓及開裂等;消防門、通道、樓梯等。
b. 裝飾工程:包括各地面、墻面、地腳線、護(hù)墻板、天花各種裝飾;門和門框及附件;護(hù)攔及扶手;燈具及其它小電氣設(shè)施;外墻面(包括各涂料、裝飾及玻幕);公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的外裝飾;各種標(biāo)識(shí)及區(qū)域圖示;公共洗手間、會(huì)議室、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、各設(shè)備及管理用房、信報(bào)箱等。
c. 供配電系統(tǒng):包括正常供配電設(shè)備;應(yīng)急供配電設(shè)備;油箱及油庫、各配電房的防鼠;各強(qiáng)電檢查并內(nèi)管線及電箱;避雷裝置;公共照明、用電器具等;
d. 給排水系統(tǒng):各供水、消防水泵及電機(jī)等;各水箱;給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等;檢查并內(nèi)管線、水表及閥門等;化糞池及室外排污、雨水井;消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門等;人防工程及相應(yīng)供水系統(tǒng)等。
e. 電梯系統(tǒng):各電梯運(yùn)行、梯門、井道、機(jī)房及電機(jī)等。
f. 空調(diào)系統(tǒng):空調(diào)制冷機(jī)組、汽水交換器、風(fēng)柜、各盤管機(jī)、各風(fēng)管及風(fēng)口;空調(diào)風(fēng)柜房地面排水坡度、下水口、回風(fēng)系統(tǒng)、新風(fēng)機(jī)等(包括暖風(fēng)系統(tǒng));空調(diào)冷卻水系統(tǒng)、冷卻塔、冷卻泵及電機(jī)、各檢修口等;通風(fēng)及防排煙風(fēng)機(jī)、風(fēng)口、風(fēng)管及控制系統(tǒng)等;
g. 弱電系統(tǒng):消防報(bào)警系統(tǒng)(消防控制中心報(bào)警聯(lián)動(dòng)、自動(dòng)溫?zé)煾小⒕徏笆謩?dòng)按鈕、防火卷簾門、廣播等);樓宇自動(dòng)化(模塊控制的空調(diào)、電力、電梯、保安等);弱電檢查并內(nèi)管線、接線箱等。
3.4 資料交接
a. 產(chǎn)權(quán)資料:項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑開工有關(guān)資料、丈量報(bào)告等。
b. 技術(shù)資料:竣工圖(包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等)、各類公共設(shè)備使用說明書及調(diào)試報(bào)告、地質(zhì)勘察報(bào)告、工程合同及開、竣工報(bào)告、工程預(yù)決算分項(xiàng)清單、圖紙會(huì)審記錄、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點(diǎn)布置圖、竣工驗(yàn)收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、新材料及構(gòu)配件的鑒定合格證書、設(shè)備(水、電、空調(diào)、電梯)及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報(bào)告、供水管道的試壓報(bào)告、機(jī)電設(shè)備訂購合同、設(shè)備開箱技術(shù)資料、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。
c. 驗(yàn)收資料:工程竣工驗(yàn)收證書、消防工程驗(yàn)收合格證、綜合驗(yàn)收合格證書、用電許可證、供用電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗(yàn)收協(xié)議等。
3.5 其他交接
a. 設(shè)施設(shè)備的備品備件、施工剩余材料備品等。
b. 具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購買合同(保修協(xié)議也可)等。
c. 公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房、洗手間、會(huì)議室、檢查管井、信報(bào)箱鑰匙等。
3.6 接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)
a. 在接管驗(yàn)收前,管理處將主動(dòng)與施工管理方協(xié)商有關(guān)接管驗(yàn)收的問題(包括交接方具體人員、驗(yàn)收具體時(shí)間、注意事項(xiàng)等),同時(shí)要盡量統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。
b. 接管驗(yàn)收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量,而且還應(yīng)清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等
類型、數(shù)量及其它要求的參數(shù)。驗(yàn)收報(bào)告須經(jīng)交接雙方認(rèn)可簽字后才能生效。
c. 針對(duì)初驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題,若屬于必須改正的,書面報(bào)請施工管理方敦促施工單位返修;一時(shí)無法返修的項(xiàng)目要確定今后維修的期限并請發(fā)展商認(rèn)可:屬于無法返修的項(xiàng)目,報(bào)告發(fā)展商記錄備案。
4 其它前期準(zhǔn)備工作
4.1 室外綠化、停車場、道路及園林小品前期介入
根據(jù)**室外綠化、停車場、道路標(biāo)識(shí)系統(tǒng)及園林小品的配套計(jì)劃,管理處將結(jié)合日后物業(yè)管理運(yùn)作的需求和實(shí)際情況,提出相關(guān)工作建議供施工管理方參考。
4.2 清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入
在大廈啟用前,施工管理方將組織施工單位負(fù)責(zé)進(jìn)行全面清潔工作,管理處應(yīng)該予以全面配合。在此項(xiàng)工作中,管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等,防止腐蝕和劃傷以上材料,造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。
4.3 消防及安全管理前期介入
大廈的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。在室內(nèi)二次裝修中,許多材料是易燃品,施工現(xiàn)場情況復(fù)雜,極易發(fā)生火險(xiǎn)和盜竊事件。管理處將對(duì)施工管理方進(jìn)行嚴(yán)格巡視檢查,及時(shí)發(fā)現(xiàn)危險(xiǎn)隱患,報(bào)告施工管理方采取措施,以保證生命財(cái)產(chǎn)的安全。
4.4 外部公共關(guān)系建立
為保證今后物業(yè)管理的順利開展,管理處主任須在**全面啟用前,與相應(yīng)的政府及公用事業(yè)各職能機(jī)構(gòu)(工商、稅務(wù)、物價(jià)、供電、供水、電信、環(huán)衛(wèi)、園林、環(huán)保、交管、郵電等)建立穩(wěn)定的溝通渠道,辦理相應(yīng)的法律文本,并獲得當(dāng)局的批準(zhǔn)。
4.5 客戶全面進(jìn)駐準(zhǔn)備
在**大廈客戶全面進(jìn)駐之前,**將主動(dòng)與客戶協(xié)調(diào),確定包括入遷的單位辦公場所、日期、時(shí)間、搬運(yùn)物資數(shù)量、停車地點(diǎn)、搬遷路線、搬運(yùn)時(shí)間、電梯使用等,并共同制定搬遷計(jì)劃及注意事項(xiàng)。在遷入過程中,管理處將再次確認(rèn)安排事項(xiàng),派有關(guān)人員在現(xiàn)場迎接、指引路線,同是監(jiān)督搬運(yùn)工作遵守有關(guān)規(guī)定,保持良好秩序,減少對(duì)其它單位的影響。
5 前期物業(yè)管理人員安排計(jì)劃與工作進(jìn)度
5.1 人員安排計(jì)劃
根據(jù)前期管理工作計(jì)劃及施工進(jìn)度,**管理處的員工將按計(jì)劃逐步招調(diào)到位。
a. 施工期人員安排及職責(zé)
成立前期物業(yè)管理小組,組長1人,由**副總經(jīng)理擔(dān)任,組員4人,包括**管理處主任以及拓展策劃、機(jī)電工程、經(jīng)營管理部的有關(guān)人員。負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、指揮、安排前期物業(yè)管理工作,并在中標(biāo)15天后,赴**施工現(xiàn)場與施工管理方會(huì)晤,安排進(jìn)一步的調(diào)查摸底,制定出具體的**《物業(yè)管理前期介入方案》和《經(jīng)營策劃方案》等。
派長駐**施工現(xiàn)場管理人員1人,在中標(biāo)15天后進(jìn)入現(xiàn)場,負(fù)責(zé)與施工管理方保持密切的聯(lián)系,參與施工方的日常管理工作,完成施工現(xiàn)場的物業(yè)管理前期工作。
b. 設(shè)備調(diào)試期人員安排與職責(zé)
成立以工程部經(jīng)理為組長,由配電、給排水、空調(diào)、自動(dòng)化專業(yè)工程師組成的四人小組赴現(xiàn)場,參與設(shè)備調(diào)試期觀摩,負(fù)責(zé)掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)等,編制設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程和各項(xiàng)作業(yè)指導(dǎo)書等。
c. 接管驗(yàn)收前3個(gè)月人員安排與職責(zé)
接管驗(yàn)收前3個(gè)月,**派往**的7名管理骨干將全部到位,負(fù)責(zé)**物業(yè)管理的籌備期工作,包括人員招聘、培訓(xùn)、物資裝備等。
此階段**將適時(shí)派出由副總經(jīng)理帶隊(duì)的專業(yè)人員4~5人參與接管驗(yàn)收,擬訂**《物業(yè)管理接管驗(yàn)收方案》,協(xié)助管理處開展工作。
接管驗(yàn)收前1個(gè)月,管理處全部人員到位。
5.1 工作進(jìn)度
根據(jù)**實(shí)際情況和行業(yè)慣例,建議在定標(biāo)后10天內(nèi)簽定《物業(yè)管理委托合同》,中標(biāo)15天后開展前期管理。
**大廈前期介入工作進(jìn)度表 表 1
月份 項(xiàng)目
5月底6~9月10月初11月底12月底
簽定《物業(yè)管理委托合同》
施工管理方的初次會(huì)晤
熟悉施工情況、隱蔽工程記錄,制訂《物業(yè)管理前期介入方案》
參與設(shè)施設(shè)備的調(diào)試
盆藝擺放
崗?fù)?、道閘與標(biāo)識(shí)系統(tǒng)方案
竣工驗(yàn)收
物業(yè)接管現(xiàn)場驗(yàn)收(包括備品備件)
物業(yè)各種資料交接
返修、復(fù)驗(yàn)及試運(yùn)行
清潔開荒
公眾文件送審并發(fā)布
準(zhǔn)備迎接全面進(jìn)駐
物資裝備的準(zhǔn)備
外部公共關(guān)系的建立
全面進(jìn)駐并開始正式運(yùn)行
