物業(yè)管理知識(shí)--維修服務(wù)管理篇
物業(yè)管理知識(shí)學(xué)習(xí)--維修服務(wù)管理篇
001房屋維修的涵義是:狹義的房屋維修僅指物業(yè)管理公司對(duì)房屋的養(yǎng)護(hù)和修繕,廣義的房屋維修則還包括對(duì)房屋的改建。房屋維修包括物業(yè)管理公司對(duì)房屋的日常保養(yǎng),對(duì)破損房屋的修繕,以及對(duì)不同等級(jí)房屋功能的恢復(fù)、改善,裝修、裝潢改善,同時(shí)結(jié)合房屋維修加固,增強(qiáng)房屋抗震能力等。
002導(dǎo)致物業(yè)管理公司經(jīng)常性、持久的進(jìn)行房屋維修的原因是:房屋竣工交付使用以后,由于受到自然因素、使用因素、生物因素、地理因素、災(zāi)害因素的相互交叉影響或作用,房屋逐漸破損,使用價(jià)值逐步降低。
003磚木結(jié)構(gòu)房屋的修繕周期一般是12--15年。
004磚混結(jié)構(gòu)房屋的修繕周期一般是15--20年。
005鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的修繕周期一般是20--25年。
006房屋維修主要有以下特點(diǎn):只能在已有的房屋基礎(chǔ)上進(jìn)行;可以借鑒與發(fā)展優(yōu)秀的建筑藝術(shù);工程項(xiàng)目小,零星分散,用料品種多、規(guī)格多,新料、舊料都使用;人少但接觸的工種多;工程往往在業(yè)主或非業(yè)主使用人監(jiān)督下進(jìn)行。
007房屋維修的原則是:“安全、經(jīng)濟(jì)、合理、實(shí)用”的原則;“能修則修,應(yīng)修盡修,以修為主,全面保養(yǎng)”的原則;對(duì)不同建筑結(jié)構(gòu)、不同等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的房屋,采取不同維修標(biāo)準(zhǔn)的原則;為業(yè)主或使用人服務(wù)的原則;有償服務(wù)的原則。
008房屋維修主要有:按不同的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備條件,把房屋劃分成一等和二等以下兩類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)。
009主體工程維修標(biāo)準(zhǔn)是:指主體屋架、梁、柱、墻、樓面、屋面、基礎(chǔ)等主要承重構(gòu)件。當(dāng)主體結(jié)構(gòu)損壞嚴(yán)重時(shí),不論對(duì)哪一類(lèi)房屋維修,均要求牢固、安全,不留隱患。
010樓地面工程維修標(biāo)準(zhǔn)是:應(yīng)牢固、安全、平整、美觀,不空鼓開(kāi)裂;衛(wèi)生間、廚房、陽(yáng)臺(tái)地坪無(wú)倒泛水現(xiàn)象,防水層密實(shí),無(wú)滲漏現(xiàn)象。
011天面工程維修標(biāo)準(zhǔn)是:確保安全,平整不滲漏,排水暢通,隔熱層完好。
012墻面工程維修標(biāo)準(zhǔn)是:平整、不開(kāi)裂、不起泡、不起殼、不松動(dòng)、不剝落。
013水、電、衛(wèi)等設(shè)備工程維修標(biāo)準(zhǔn)是:保持完好,保證運(yùn)行安全,正常使用,及時(shí)更換老化管線。
014金屬構(gòu)件維修標(biāo)準(zhǔn)是:牢固、安全、不銹蝕。
015房屋維修工程主要有:翻修工程;大修工程;中修工程;小修工程;綜合維修工程等類(lèi)型。
016物業(yè)翻新工程的涵義是:凡需全部拆除、另行設(shè)計(jì)、重新建造的工程為翻新工程。
017物業(yè)小修工程的涵義是:及時(shí)修復(fù)小損小壞、保持房屋原來(lái)完好等級(jí)。
018物業(yè)中修工程的涵義是:牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件,但保持原房屋的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。
019物業(yè)大修工程的涵義是:牽動(dòng)和拆換部分主體構(gòu)件、但不需全部拆除的工程。
020公用設(shè)施維修范圍是:消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、連廊、自行車(chē)房(棚)、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車(chē)場(chǎng)等公用設(shè)施的維修。
021房屋養(yǎng)護(hù)的原則是:因地制宜,合理修繕,對(duì)不同類(lèi)型的房屋要制定不同的維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn);定期檢查,及時(shí)維護(hù);加強(qiáng)對(duì)二次裝修的管理,確保安全,保證正常使用;最有效的合理使用維修基金;最大限度的發(fā)揮房屋的有效使用功能。
022房屋養(yǎng)護(hù)的主要內(nèi)容是:包括房屋的日常養(yǎng)護(hù)和房屋的季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)兩方面。
023房屋的日常養(yǎng)護(hù)的來(lái)源是:一、住用戶(hù)臨時(shí)發(fā)生報(bào)修的零星養(yǎng)護(hù)工程(包括對(duì)業(yè)主或非業(yè)主使用人進(jìn)行的房屋二次裝修的管理);二、物業(yè)管理公司通過(guò)平常掌握的檢查資料從房屋管理角度提出的養(yǎng)護(hù)工程。
024房屋的季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)的來(lái)源是:主要有防臺(tái)風(fēng),防梅雨、暴雨,防凍、防寒。
025房屋養(yǎng)護(hù)服務(wù)中存在的問(wèn)題來(lái)源是:開(kāi)發(fā)商建造的房屋質(zhì)量而引發(fā)的問(wèn)題;由物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量而引發(fā)的問(wèn)題;由業(yè)主或非業(yè)主使用人對(duì)房屋的使用而引發(fā)的問(wèn)題。
026設(shè)備管理的對(duì)象是:給排水及衛(wèi)生設(shè)備、供電及照明設(shè)備、制冷及供暖設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備(電梯、自動(dòng)扶梯)、消防及保安設(shè)備、通訊設(shè)備、辦公設(shè)備、廚房設(shè)備、清潔設(shè)備、娛樂(lè)設(shè)備、景觀設(shè)備。
027設(shè)備故障信息的主要來(lái)源渠道是:巡查、監(jiān)測(cè)、保養(yǎng)、發(fā)現(xiàn);業(yè)主或非業(yè)主使用人的投訴。
028標(biāo)高土0.000相當(dāng)于絕對(duì)標(biāo)高12.000m。
