第1篇 機電設備設施管理方案
一、機電設備維護原則
1、對設備進行系統(tǒng)管理和控制,確保其處于良好的運行狀態(tài),并努力使其壽命周期費用最經(jīng)濟。
2、明確各類設備的管理要求,確保設備的管理工作統(tǒng)一、完整和完善。
3、正確操作使用設備。確保設備正常運行,有效控制和利用能源。
二、機電設備管理程序
(一)設備檔案的建立要求
1、工程部應在正式接管物業(yè)后一月后內(nèi)將所有設備建立臺帳,并在建檔后的3個工作日內(nèi)將臺帳移交公司辦公室存檔。
2、工程部應在接管物業(yè)后一月內(nèi)將所轄物業(yè)內(nèi)的所有設備進行設備標識及設備編號:
① 所有設備應單機單臺或按功能系統(tǒng)進行'設備標識';
②'設備標識'用標牌形式予以實施,標牌應有設備名稱、設備編號;
③設備編號按下列規(guī)則編號:
④ 標識的制作規(guī)范:金屬薄板,表面拋光呈本色;設備編號用凹形字體,涂黑色磁漆;尺寸長×寬×厚為70mm×20mm×1mm,僅作參考。
3、所有設備應按單機單臺或功能系統(tǒng)建立《設備卡》。
4、設備臺帳應保持與設備現(xiàn)行狀態(tài)一致,為此,設備管理人員應交將諸如設備封存、停用、限制使用范圍、調(diào)遷、報廢和更換零部件及檢修情況及時地在設備臺帳或設備卡上予以登錄。
5、《設備臺帳》和設備出廠原件(合格證、說明書、保修協(xié)議書等)統(tǒng)一由公司辦公室保存。使用部門保存復印件。
(二)設備的日常操作及維保管理詳見相關設施設備管理規(guī)程。
1、配電房管理規(guī)程
2、水泵房管理規(guī)程
3、電梯機房管理規(guī)程
4、空調(diào)機房管理規(guī)程
5、程控機房管理規(guī)程
(三)設備的購置管理
1、設備的購置包括原有設備的更新和新添設備的購置。
2、設備購置應遵循滿足服務提供需要的原則。
3、設備購置的資金來源按相關法規(guī)或規(guī)定執(zhí)行。
4、設備更新需在原設備辦理了報廢手續(xù)后進行。
5、新添設備由工程部提出服務用途或配套功能以及主要技術指標的需求。
6、采購設備應遵循公司采購規(guī)程執(zhí)行。
7、采購設備到達后,由工程部進行清點核對,接收相關資料,并組織安裝調(diào)試或試運行。符合要求的,辦理驗收手續(xù);不符合要求的,按合同或公司相關規(guī)程執(zhí)行。
8、經(jīng)驗收符合要求的采購設備按本條例相關規(guī)定納入臺帳,建立卡片等進行日常管理。
(四)設備狀態(tài)標識
1、工程部應對設備狀態(tài)進行標識,以防止因設備誤操作造成人員傷害和設備損壞。
2、設備狀態(tài)分為運行、備用、停用、封存、報廢、檢修及嚴禁合閘等。
3、正常運行中的設備可不予標識。
4、標識的方式方法:
① 設備狀態(tài)用標識牌進行標識,標識牌用300 mm×150 mm×1 mm(長×寬×厚)的綠色塑料板制作,字體為黃色一毫米塑料板粘于底板上,僅作參考。
② 設備狀態(tài)標牌應在設備狀態(tài)確定后,由設備操作人員及時懸掛于應予標識設備的明顯位置;
③ 設備狀態(tài)改變,標識應隨之改變。
(五)設備的停用和封存
1、對多余的設備或暫不使用的設備應予停用。
2、停用或封存的設備應采用適當措施防止銹蝕、碰磕和其他形式對其狀態(tài)的損壞。
3、工程部應定期對停用或封存的設備進行檢查,以保持其適用性。
4、設備領班人員應填寫設備停用或封存的報批單,經(jīng)管理處主任批準后實施。
三、主要工作流程
1、在使用任何一臺新設備或新員工獨立操作以前,必須經(jīng)過對設備的結構、性能、安全操作、維護要求等方面的技術知識進行教育和實際操作培訓。
2、工程部應會同設備使用部門有計劃地對使用、操作人員進行技術培訓,以不斷提高對設備使用,維護的能力。
3、凡規(guī)定憑證操作的設備,操作人員必須通過考試拿到證書后,方能獨立使用或操作設備。
4、對于直接供租戶使用的設備應定期對其狀態(tài)進行檢查,以查明是否處于完好狀態(tài),如若發(fā)現(xiàn)問題應及時修理;對于某些設備應在明顯處標識及操作方法和注意事項。
5、對于員工直接操作的設備,設備部門應建立完善的設備使用規(guī)章制度,主要包括以下幾種:
·設備操作規(guī)范
·設備維護保養(yǎng)規(guī)范
·崗位責任制
·交接班制度
6、設備的操作規(guī)范的編制。
(1)參照設備說明書及資料對一般設備的操作規(guī)范進行編寫。系統(tǒng)設備的操作規(guī)范由工程部門編寫。
(2)重要設備的操作規(guī)范,要在設備旁用醒目的標牌標示,并注上重點標記,要求操作者特別注意。
(3)設備操作規(guī)范一般應包括以下內(nèi)容:
①啟動前的準備工作;
②啟對時的操作步驟;
③注意事項。
7、操作人員必須嚴格執(zhí)行'五項紀律'。
①實行定人定機制度,嚴格遵守操作規(guī)范。
②經(jīng)常保持設備清洗,按規(guī)定維護。
③認真執(zhí)行交接班制度,做好交接班記錄。
④管理好工具、附件,不能遺失、損壞。
⑤發(fā)現(xiàn)設備有異常的聲音和故障應立即停機檢查,自己不能處理應及時通知工程部。
四、管理標準和養(yǎng)護計劃
(一)公共設施設備日常維修養(yǎng)護計劃及實施方案
序號項 目維修類別劃分計 劃方 案標 準實施效果
1電梯①曳引繩張緊度的調(diào)整維護。
②導軌、安全鉗的工作情況維護。
③轉動、滑動部的維護。
④各項安全裝置的維護。
⑤計算機控制板等的維護檢測。每天巡視二次,發(fā)現(xiàn)問題及時維修。每月檢查曳引繩張緊度一次;每月定期對滑動、轉動部分加一次油。由相關電梯公司實施維護。電梯維修保養(yǎng)標準。①安全正常運行、平穩(wěn)。
②機房、轎廂整潔。
③電梯各部分完好率100%。
2機電
設備①水泵等機電設備的維護保養(yǎng)。
②日常機電設備的零部件易耗品維修、更換。每天巡視檢查,每半月進行一次保養(yǎng);每季檢修一次。由工程部實施維修。各項機電設備維修保養(yǎng)規(guī)程。①無故障。
②保障安全運行。
3消防
設施①疏散標志的維修及維護。
②室內(nèi)(外)消火栓(箱)以及消防設施的有效維護及檢修。
③噴淋、煙感報警系統(tǒng)故障的排除和維護。每月檢查一次消防報警系統(tǒng)完好情況以及消防設施的完好性、有效性。①由消防、機電、維修專業(yè)人員負責實施。
②一般消防設施視使用情況及有效性進行更換。①標識制作及維護管理規(guī)定。
②消防設施維修操作規(guī)程。
③消防報警系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程。①設施有效,標識清楚,完好無損。
②靈敏,準確報警。
4中央空調(diào)①制冷主機維護保養(yǎng)。
②機房設備管道維護保養(yǎng)。
③閥門維護保養(yǎng)。
④新風機和風機過濾網(wǎng)。每半月對主機、管路、閥門的緊固、滲漏、保溫等進行檢查與維護;新風機、風機過濾網(wǎng)清洗;
①由工程部實施日常維修保養(yǎng)。
②相關專業(yè)公司實施維修(維保)。中央空調(diào)設備維修保養(yǎng)規(guī)程。①無故障。
②保障正常安全運行。
③設備性能良好。
序號項 目維修類別劃分計 劃方 案標 準實施效果
5變配電控制設備①高壓配電柜檢查。
②變壓器運行檢查。
③低壓控制柜運行檢查①每2小時檢查一次24小時值班控制。
②每天對配電控制柜外觀清掃一次。①由工程部組織實施。
②高壓配電柜由電力局進行維修。配電設備運行及維修保養(yǎng)規(guī)程。①無故障。
②保障正常安全運行。
③設備性能良好。
6地下車庫、外圍道路、停車場①地面大面積的破損,坑洼、積水。
②地面有成塊的砼結塊或其它污染物。每周檢查一次,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。由工程部組織維修。園區(qū)道路修繕標準。
房屋維修標準。平整、無坑洼、無積水、無缺損。
7井、溝①井蓋破損。
②堵塞。
③缺損、多污積。污水井、溝及時清理。
由工程部組織實施。房屋維修標準。①井內(nèi)無積物、無堵塞。
②井蓋正常使用,密合,無破損;標志清晰。
8公用標識設施①設施破損。
②標識污染。
③標志所示意思不符。①每周檢查一次,并對標識的示意準確性進行檢查,發(fā)現(xiàn)問題,及時處理。
②每月清潔標識一次。
由綜管部、工程部組織實施。園區(qū)標識制作安裝及管理規(guī)定。①標識清潔美觀,無破損。
②安放穩(wěn)固。
③標識示意正確。
(二)公共設施設備定期維修養(yǎng)護計劃及實施方案
序號項目維修類別劃分計 劃方 案標 準實施效果
1電梯①曳引繩張緊度的調(diào)整維護。
②導軌、安全鉗的工作情況維護。
③轉動、滑動部的維護。
④各項安全裝置的維護。
⑤計算機控制板等的維護檢測。每季檢查一次導軌、安全鉗工作情況;每半年進行一次全面檢查。由相關電梯公司實施維修(全保)。電梯維修保養(yǎng)標準。①安全正常運行、平穩(wěn)。
②機房、轎廂整潔。
③電梯各部分完好率100%。
2機電
設備①水泵風機等機電設備的維護保養(yǎng)。
②日常機電設備的零部件易耗品維修、更換。每年檢查電源切換及自動保護裝置。風機等每15年更換一次。各項機電設備維修保養(yǎng)規(guī)程。①無故障。
②保障安全運行。
3消防
設施①疏散標志的維修及維護。
②室內(nèi)(外)消火栓(箱)以及消防設施的有效維護及檢修。
③噴淋、煙感報警系統(tǒng)故障的排除和維護。每半年進行一次試驗;每年對消防箱(栓)油漆一次,并將消防帶晾曬一次,以防發(fā)霉;每年對消防疏散標志進行一次維護,發(fā)現(xiàn)問題,及時維修。①由消防、機電、維修專業(yè)人員負責實施。
②消防系統(tǒng)主要設施設備每20年更換一次。①標識制作及維護管理規(guī)定。
②消防設施維修操作規(guī)程。
③消防報警系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程。①設施有效,標識清楚,完好無損。
②靈敏,準確報警。
4中央
空調(diào)①主機制冷劑、濾網(wǎng)檢查、調(diào)換、清洗。
②管道保溫,風機過濾網(wǎng)清洗
③各類閥門維護。
④各類儀器維修保養(yǎng)。
每季維修保養(yǎng)一次。①由工程部實施日常維修保養(yǎng)。
②相關專業(yè)公司實施維修(維保)。中央空調(diào)維修保養(yǎng)規(guī)程。設備性能完好;運行正常。
序號項目維修類別劃分計 劃方 案標 準實施效果
5變配電控制設備變壓器、母線排、橋架、低壓控制柜。每年對變壓器、低壓控制柜、橋架、母線排進行清洗,緊固、維護檢查。由工程部組織實施。變配電設備維護保養(yǎng)規(guī)程。設備性能完好;運行正常
6地下車庫、外圍道路、停車場①地面大面積的破損,坑洼、積水。
②地面有成塊的砼結塊或其它污染物。
③地面有明顯油漬。每年對局部損壞嚴重,修補多次的路面、道牙、人行道板進行翻新。由工程部組織維修。園區(qū)道路修繕標準。
房屋維修標準。平整、無坑洼、無積水、無缺損、無油漬。
7井、溝①井蓋破損。
②堵塞。
③缺損、多污跡。井蓋板每年刷一次漆,防止銹蝕。由工程部組織實施。房屋維修標準。①井內(nèi)無積物、無堵塞。
②井蓋正常使用,密合,無破損;標志清晰。
8公用標識設施①設施破損。
②標識污染。
③標志所示意思不符。①每半年對標識安放穩(wěn)固情況進行檢查維護。
②每半年對標識進行維護一次。由綜管部、工程部組織實施。園區(qū)標識制作安裝及管理規(guī)定。①標識清潔美觀,無破損。
②安放穩(wěn)固。
③標識示意正確。
五、應急處理方案
(一)電梯關人援救預案
工程部接到報告后,立即派人員前往電梯機房,切斷機房主電源,并對電引機進行手動操作,使電梯轎廂移至最近平層處,打開廳門、轎門放人或搬貨。在整個過程中應保持與服務中心聯(lián)系。
(二)斷電預案
當發(fā)現(xiàn)停電時,工程部配電房應首先確認是外線停電還是內(nèi)部故障。如果是外電線停電,應立即進行倒閘操作,將負荷切換到另一個供電回路上。如果是內(nèi)
部跳閘,則先把分開關拉開,進行檢查。沒有異常情況后試送總開關,再試送各分開關。如果發(fā)現(xiàn)異常,應迅速派出維修人員進行檢修。
(三)斷水預案
如果是內(nèi)部水管爆裂或其他故障需導致停水,工程部應迅速派出人員檢修。關閉故障點供水閥門,切斷故障水源,并匯報管理處斷水區(qū)域。無法關閉水源,需切斷總供水閥門,進行停水搶修,并匯報管理處。如果是外部停水,工程部應立即通知水廠搶修。
第2篇 高層樓宇機電設備設施管理方案
高層樓宇機電設備設施的管理方案
設備管理是以科學管理為基礎,按照現(xiàn)代科學的理論、方法和手段研究和解決設備運行中的規(guī)律性問題,確保設備的正常、安全運行。
高層樓宇的大量涌現(xiàn),使人們對樓宇設備的依賴性越來越強,同時也對樓宇設備的運行提出了更高的要求。在設備管理中,cpm注重設備全過程的綜合管理,即把設備管理概念融合于設備整個壽命期中,保持樓宇設備的最佳運行狀態(tài),充分發(fā)掘樓宇設備的效益潛力。在設備管理概念中,cpm又進一步注重預防檢修,即不僅做到設備的正確使用和精心維護,而且通過制訂、實施周密合理的設備定期檢修計劃,以預防重于補救之觀念,提高樓宇設備的運行效率,確保樓宇設備的安全、穩(wěn)定、無故障運行,提供一個良好舒適的工作環(huán)境。
1 系統(tǒng)日常運行及管理
樓宇設備運行管理的目的在于通過提高設備的運行效率和運行質量,提供一個高質量安全、舒適、便捷的工作環(huán)境。設備運行、維護管理的優(yōu)劣直接關系到各個系統(tǒng)能否達到原有的設計性能與服務年限,關系到樓宇的供電、供水、供熱、供冷等供應狀況能否正常,關系到能否保障順天國際運行安全。
1.1 運行管理
設備運行首先要在技術上考慮安全性和可靠性。其次設備的運行在技術性能上應始終處于最佳運行狀態(tài),以發(fā)揮設備的最佳效用。
1.1.1 編制設備詳細的技術資料,并建立設備臺帳。
1.1.2 建立嚴格的機房管理制度,巡視檢查制度和崗位責任制。
1.1.3 制訂科學、嚴格的操作規(guī)程。
1.1.4 制訂周密、合理的設備維護保養(yǎng)計劃。
1.1.5 對操作人員進行專業(yè)培訓,明確各自的崗位職責,掌握專業(yè)知識和操作技能。
1.1.6 實施維護保養(yǎng)工作。
1.1.7 定期校驗設備中的安全附件,保證靈敏可靠。
1.1.8 工程技術人員對設備運行參數(shù)和統(tǒng)計結果作分析,及時發(fā)現(xiàn)事故的潛在危險,采取有效措施進行清除,確保安全運行。
1.1.9 發(fā)生設備故障后對其原因進行分析,提出有效的改善措施,確保類似事故不再發(fā)生。
1.2 設備系統(tǒng)的日常運行
1.2.1 變配電系統(tǒng)
變配電系統(tǒng)是為建筑物提供電源的系統(tǒng),是樓宇設備正常運行的最基本保障,運行人員將對變配電設備運行狀態(tài)進行全面監(jiān)控,結合順天國際樓宇自動控制系統(tǒng)對變配電室進行巡視檢查,監(jiān)視、記錄電壓、電流、功率因數(shù)等運行參數(shù),一旦發(fā)現(xiàn)問題,給予及時處理。當發(fā)現(xiàn)局部停電等運行故障時,按照預定程序進行倒閘操作,保證安全可靠運行。
1.2.2 采暖通風空調(diào)系統(tǒng)
采暖通風空調(diào)系統(tǒng)依據(jù)季節(jié)變化合理調(diào)節(jié)樓內(nèi)溫度、相對濕度、氣流速度和空氣潔凈度,為辦公人員創(chuàng)造一個舒適環(huán)境。由專業(yè)人員負責維護采暖通風空調(diào)系統(tǒng)的正常運行,結合大廈樓宇自動控制系統(tǒng)巡視檢查各主要設備運行狀況,發(fā)現(xiàn)噪音超標、滴漏水等不正常現(xiàn)象,立即處理,并能根據(jù)負荷情況調(diào)整運行參數(shù),按操作規(guī)程控制相關設備的啟停。當發(fā)現(xiàn)運行故障時,維修人員及時到場,按應急處理預案及時處理,恢復系統(tǒng)正常運行。在日常運行中,根據(jù)外界氣溫、溫度條件,合理調(diào)節(jié)各場所采暖通風空調(diào)設備,實現(xiàn)舒適、節(jié)能、衛(wèi)生的要求。
1.2.3 給排水系統(tǒng)
建立大廈用水、供水管理制度。值班人員結合大廈樓宇自動控制系統(tǒng)定時監(jiān)測水池、水箱的水位情況,管理及水泵的運行情況,巡視人員對屋頂、地下層等各處相關設備進行巡回檢查,一旦發(fā)生缺水、溢水、跑冒滴漏等問題或其征兆,立即通知有關人員前往處理。并按政府規(guī)定,定期清洗二次供水蓄水池,確保二次供水無污染隱患。當發(fā)生運行故障時,維修人員及時到場,按應急處理預案及時處理,恢復系統(tǒng)正常運行。
1.2.4 照明系統(tǒng)
照明系統(tǒng)質量的好壞直接影響到大樓的整體形象。照明系統(tǒng)管理的主要內(nèi)容就是做到既保證照明質量又節(jié)約能源。巡視人員必須巡視檢查大樓的公共照明,發(fā)現(xiàn)損壞要立即更換。根據(jù)工作人員的作息時間,按預先的設定,通過大廈樓宇自動控制系統(tǒng)對公共照明進行開/關控制。
1.2.5 消防系統(tǒng)
消防系統(tǒng)是整個大廈消防安全的保證,所以要求時刻保持正常工作狀態(tài),消防監(jiān)控中心實行24小時值班制度。消防管理人員定期巡視檢查,真正做到'預防為主,防消結合'。當發(fā)現(xiàn)險情時,消防管理人員及時到場,按突發(fā)火災的應急方案及時處理,確保生命財產(chǎn)安全。
1.2.6 電梯
電梯大樓必不可少的運輸工具,管理人員將按規(guī)定檢查其運行情況以及平層是否準確、指示燈顯示是否正確完整、按鈕功能是否有效。按客流情況分不同時段調(diào)整運行方式,以使電梯運行在安全、節(jié)能、方便的最佳方式。另外可利用cpm公司首創(chuàng)的電梯智能運行管理裝置解決非辦公時間的安全保衛(wèi)和通行方便的矛盾。在辦公時間段內(nèi),電梯全開放運行,可自由乘坐。在非辦公時間,相關人員可憑人手一張的智能卡乘電梯到達授權可達的樓層,無卡人員則操作不了電梯。每張卡的授權區(qū)域及使用功能都可由電腦設置,一旦丟失可立即掛失注銷。當發(fā)生電梯困人等事故時,按電梯困人救援程序及時處理。
2 設備系統(tǒng)的應急處理方案
2.1 設備故障處理規(guī)程
2.1.1 故障分類
設備在運行中,凡由于人為或非人為因素造成不能提供正常服務的情況均為故障,凡故障發(fā)生時,均應視情況分重大故障和一般故障兩級處理。
重大故障包括:人身傷亡事故;設備故障導致經(jīng)濟損失達人民幣萬元以上;因故障引起整個大廈停水、停電、?？照{(diào)、停氣,發(fā)生火除上述重大故障外,其它為一般故障。
2.1.2 故障處理通則
發(fā)生故障時,值班員應立即處理,一般故障應先匯報后處理,事后作好記錄。重大故障應一面處理,一面匯報,無法處理應盡快報告工程部部長。
根據(jù)表計的指示和設備的外部征象,判斷故障的全面情況,盡快限制故障的發(fā)展,迅速地排除危及人員及設備安全的因素。
最迅速地恢復設備(設施)至正常運行狀態(tài)。
處理故障必須迅速、正確、果斷、鎮(zhèn)靜。不得違反安全規(guī)程。
管理處主任是處理故障的全面領導人,負責調(diào)動、安排有關人員采取相關措施。
對于需要立即搶修的設備,值班員應判斷故障部位和性質后在工程技術人員到達之前,把工作現(xiàn)場安全措施做好。
2.1.3 重大故障處理職責
凡發(fā)生重大故障,由值班人員立刻通知工程部部長并按相關應急處理程序采取措施。工程部部長接到報告后應立即到現(xiàn)場指揮故障處理,并上報管理處主任。管理處主任應盡快趕赴現(xiàn)場,負責全面指揮。
2.1.4 一般故障處理職責
對于一般故障,管理處經(jīng)主任可授權工程部部長處理,工程部應及時報告并作好有關故障發(fā)生和處理記錄。
2.2 供電電源停電故障處理規(guī)程
電源故障分以下幾種情況處理
2.2.1 在接到供電部門發(fā)出的停電通知后,管理處應立即通知大廈內(nèi)各有關業(yè)主單位。
2.2.2 正常情況下的倒閘操作,管理處提前一天發(fā)出停電通知。
2.2.3 如因大廈內(nèi)故障引起供電回路停電,應盡快排除故障后恢復送電。
2.2.4 如設備或線路的電氣聯(lián)絡部分發(fā)熱、發(fā)紅,不能繼續(xù)運行時,應設法將負荷倒換至其他設備線路供電或者降低負荷,并繼續(xù)觀察,采取相應措施。
2.2.5 低壓配電柜母線及其引出線故障時,應將故障段母線隔離,然后設法對未受影響的部分恢復送電。
2.2.6 如供電局對大廈突然全部停電,則應立刻給樓內(nèi)各有關單位發(fā)出通知,告知原因,設備值班員應堅守崗位,待恢復供電后,馬上啟動設備,確保順天國際財富中心的正常工作。
2.3 停水及故障處理規(guī)程
2.3.1 在接到自來水公司發(fā)出的停水通知后,管理處應立即轉告樓內(nèi)各有關單位,并積極采取貯水保障措施,減少停水影響。
2.3.2 若安排水池清洗,管理處應提前三天以書面形式發(fā)出通知,通知內(nèi)容包括清洗時間、停水時間、影響范圍等。
2.3.3 給排水設備故障一般處理程序
a. 給水泵出現(xiàn)故障時,值班人員應馬上啟動備用泵,然后及時對故障泵進行維修。
b. 排污泵出現(xiàn)故障時,應迅速搶修,若一時不能修復,應準備臨時排污染。
c. 若供水管網(wǎng)出現(xiàn)故障、發(fā)生泄漏等影響正常供水,值班人員應立即關閉泄漏部位前端閥門,及進通知維修人員搶修。
b. 排污管、雨水井等因堵塞造成下水不暢、浸水等,立即組織人員疏通。
2.4 空調(diào)故障處理規(guī)程
2.4.1 當主機發(fā)生故障時,啟動備用機組投入運行,并且檢查排除故障。
2.4.2 由于檢修或其他原因導致冷卻水或冷凍水較大量外泄時,應立即停止系統(tǒng)的運行,排除故障后再補水投入運行。
2.4.3 當故障停電時,立即關閉機組。待恢復供電后,再重新啟動運行,同時做好記錄。
2.5 發(fā)生火警處理規(guī)程
2.5.1 大樓發(fā)生火警時,要做到忙而不亂,及時報警,并做好滅火及疏散人員、搶救物資等工作。
2.5.2 火災報警程序
a. 發(fā)現(xiàn)火警時,立即用消防電話或普通電話向中央監(jiān)控室報警,也可啟動手動報警器,使樓層警鈴、火災報警器的信號傳到中央監(jiān)控室。
b. 用電話報警時,必須講清下列事項:火災發(fā)生的具體地點、火勢大小、燃燒物質、報警人的姓名和身份。
2.5.3 接到報警后的處理辦法
a. 中央監(jiān)控室接到報警信號后,利用對講機通知巡邏保安員立刻前往火警現(xiàn)場。如屬火警誤報,應通知中央監(jiān)控室復位;如證實火警,應立即通知中央監(jiān)控室啟動報警設施并通知相關人員到場施救,并利用現(xiàn)有設施進行滅火。如火警嚴重,在組織前期撲救的同時向119報警。
b. 中央監(jiān)控室利用消防廣播,引導人群利用消防樓梯向安全地點疏散;使電梯降至首層;切除火災區(qū)域電源,準備啟動應急電源;啟動相關防、排煙風機、消防泵。
c. 管理處主任到現(xiàn)場指揮滅火,管理處其他人員要立即到現(xiàn)場參與滅火,設備值班人員則堅守崗位,隨時聽從指揮。
d. 派人到大樓門口引導消防隊進入火場,指示消防拴位置。
2.6 系統(tǒng)的維護保養(yǎng)
2.6.1 當設備發(fā)生故障時,應立即檢修,并盡可能把影響減到最低。
2.6.2 由于停電導致設備不能正常使用時,有應急電源的應立即供應,確保重要設施設備正常運行。
3 系統(tǒng)的維護保養(yǎng)
設備維護保養(yǎng)是設備正常運行的保證,它不僅要使設備隨時處于良好的工作狀態(tài),而且要保證各項運行參數(shù)合格,以便確保設備達到設計性能并延長使用壽命。
3.1 維護保養(yǎng)工作主式
維護保養(yǎng)工作方式分日常維護保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)二個層次:
日常維護保養(yǎng)屬運行操作人員的職責范圍,使用的設備要有專人負責,并嚴格按照操作規(guī)程操作使用。其工作內(nèi)容主要是巡視檢查及調(diào)整、清潔,由值班、巡視人員進行,重點在于設德的外觀、功能狀態(tài)。
定期維護保養(yǎng)工作對于保持設備良好的運轉狀態(tài)、延長設備壽命極為重要。其內(nèi)容包含性能狀態(tài)檢查、系統(tǒng)試驗及計劃性檢修,由維修人員在工程技術人員的指導下實施。
3.2 日常維護保養(yǎng)、定期維護保養(yǎng)的質量控制
日常和定期維護保養(yǎng)均按相關工作規(guī)程實施。保養(yǎng)工作按工作性質和區(qū)域劃分到人,專職負責。各責任人按規(guī)程、計劃做完維護保養(yǎng)工作后在相應圖表中作記錄。同時工程部部長與工程技術人員根據(jù)設備管理和維護保養(yǎng)制度分層次、分系統(tǒng)對設備狀況、保養(yǎng)工作質量進行定期和不定期檢查、評議,發(fā)現(xiàn)不合格即查找其發(fā)生原因,提出改進措施并跟進實施。對各責任人的設備維護保養(yǎng)工作質量及效果之檢查評議結果,將作為員工工作業(yè)績量化考核的依據(jù)。
3.3 主要系統(tǒng)定檢工作要點
3.3.1 變配電系統(tǒng):對相零地線端子檢查是否接觸良好,牢固可靠。線路的電壓、電流、功率的檢測儀表工作是否正常,讀數(shù)是否則在正常范圍內(nèi),其接線是否牢固,顯示是否清晰。變壓器運行聲音是否正常。
3.3.2 給排水系統(tǒng):檢測各種水位檢測和控制器件動作靈敏度,是否有誤動作。管道是否有滲漏,閥門動作是否靈活、可靠,有無漏水。水泵運行聲音是否正常。
3.3.3工空調(diào)系統(tǒng):對各溫濕傳感器、壓差傳感器等部件進行靈敏度測試,對各個電磁閥門進行開、合測試?？照{(diào)主機運行是否正常,各項參數(shù)是否在正常范圍內(nèi),冷凍泵、冷卻泵、冷卻塔運行聲音是否正常,水管是否滲漏。定期對風機盤管、空調(diào)風柜進行清洗。年度換季時進行大清洗并對主機進行大的保養(yǎng)。
3.3.4 防雷接地:雷雨季節(jié)到來之前,均應對整個系統(tǒng)進行檢查和維護、提前做好防雷準備。在大雷雨后,也要盡快對系統(tǒng)進行檢查,查看是否有因雷擊而導致某些防雷避雷器件損壞或某些連接點松脫和斷開。若有問題,立即處理。
3.3.5 電梯系統(tǒng):按電梯安全檢測和保養(yǎng)規(guī)范要求進行周檢、月檢、季檢和年度審核工作。
3.4 設備維護保養(yǎng)檢修計劃和標準
3.4.1 供電設施年度檢修保養(yǎng)計劃(表1)
3.4.2 水暖設施年度檢修保養(yǎng)計劃(表2)
3.4.3 設備維護保養(yǎng)及實施方案將根據(jù)所安裝設備的設計、安裝及運作等實際情況,需待cpm正式接管后根據(jù)相應設備逐一制定。
4 節(jié)能管理
在樓宇設備的運行成本中,能源開支是最重要的一部分。工程部部長要直接參與能源管理、制定節(jié)能計劃、布置日常檢查等工作。
節(jié)能降耗工作主要有以下幾個方面:
4.1 工作內(nèi)容
4.1.1 制定節(jié)能工作計劃與有關節(jié)能的規(guī)章制度。
4.1.2 統(tǒng)計和分析能源消耗,做好能源用量的計劃及計量工作。
4.1.3 巡視、檢查和監(jiān)督能源使用。
4.1.4 進行各種形式的節(jié)能宣傳,加強節(jié)能管理工作。
4.1.5 實施節(jié)能技術改造,應用先進節(jié)能器具,采用切實有效的節(jié)能運行技術措施。
4.2 組織措施
4.2.1 節(jié)約用電、節(jié)約用水、節(jié)約使用一切能源和材料,既是國家的現(xiàn)行政策,也是體現(xiàn)物業(yè)管理專業(yè)水平的主要內(nèi)容,全體員工務必十分重視此項工作。
4.2.2 加強能源使用的計劃管理,嚴格執(zhí)行cpm下達的各項指標,工程技術人員應經(jīng)常掌握能源消耗情況,及時發(fā)現(xiàn)和解決出現(xiàn)的問題,在保證正常需要的前提下,盡力降低能源消耗水平。每月上報《能源消耗統(tǒng)計》。
4.2.3 能源的使用實行分區(qū)域控制的方法。凡需要單獨考核的,都要裝設分水表、分電表及其他計量裝置。
4.2.4 控制使用能源的時間,特別是對旺季用水和高峰用電要嚴格控制。
4.2.5 加強設備管理維修,認真節(jié)約能源,杜絕浪費水、電的情況。
4.3 技術措施
4.3.1 配電系統(tǒng)中應注意無功負荷的補償。通過電容器組的投切,將功率因數(shù)控制在0.95以上。
4.3.2 變壓器投入運行的臺數(shù),應根據(jù)實際負荷大小進行調(diào)整,并使運行中的變壓器的負載系數(shù)保持在0.7~0.9之間,以提高變壓器的運行效率。
4.3.3 空調(diào)采暖系統(tǒng)消耗能源最大。在實際的運行中,應根據(jù)實際負荷的變化,確定冷水機組及其配套設備的投入臺數(shù),提高系統(tǒng)運行效率。并且針對不同季節(jié),修改溫度、溫度設定值,以減少能源消耗;合理調(diào)整新風比例,以充分利用新風溫度減少新風處理能耗。
4.3.4 照明系統(tǒng)中,使用高效節(jié)能燈具,走廊、樓梯燈具開啟可采用光控或聲控。同時還可利用樓宇設備自動化系統(tǒng)控制照明的開/關,保證人走燈滅,避免浪費。
4.3.5 給排水系統(tǒng):使用節(jié)水衛(wèi)生器具,并且通過樓宇設備自動化系統(tǒng)控制水泵的開/關,防止溢水。加強巡視,防止跑水、漏水。
5 技術改造、更新
在高層樓宇落成并投入使用后,隨著時間推移,樓宇設備改造工作將逐漸成為工程設備管理中不可缺少的重要內(nèi)容,其原因主要有以下幾點:
a. 設備系統(tǒng)的設計缺陷和制造安裝缺陷以及由于當初設計理論、應用技術水平等限制,造成系統(tǒng)設備不適應現(xiàn)實需求的情況逐漸顯露,有必要進行改造。
b. 設備經(jīng)過一段時間運行,趨向老化陳舊,通過改裝、改造可改善設備性能,提高耐用性、可靠性,延長設備使用壽命。
c. 隨著社會經(jīng)濟發(fā)展水平提高,樓宇服務標準的要求也相應提高,樓宇內(nèi)部功能發(fā)生調(diào)整,設備必須改造才能適應需要。
設備改造是技術性很強的一項綜合性工作。主要有下列幾個階段:
5.1 論證立項
選擇改造對象,確定改造目標,根據(jù)設備實際情況,結合長遠規(guī)劃,考慮現(xiàn)有人力、物力、財力,在每年最后一個季度制定下一年度的改造方案,主要目標是:
5.1.1 擴大設備應用范圍
5.1.2 改善設備主要性能指標
5.1.3 提高設備工作效率
5.1.4 提高設備可靠性和可維修性
5.1.5 提高設備安全性能和環(huán)保性能
5.1.6 降低設備運行能耗
5.2 方案設計
設備改造成敗及效果如何,關健是設計。設計水平?jīng)Q定了改造的技術經(jīng)濟效果。根據(jù)原有設備缺陷和運行實際需要,盡量采用新技術、新工藝、新材料。充分應用樓宇設備工程技術人員在實踐中積累的經(jīng)驗,安排好改造施工和運行使用的相互銜接,盡量減少施工造成的停機時間,使改造方案切實可行。
5.3 組織實施
設備改造可單獨進行,也可結合大修理進行。改造結合大修可節(jié)省工時、材料、費用,減少停機時間,具有較高的經(jīng)濟性。小的改造可自行組織力量實施。大的改造工程通常由專業(yè)單位實施,但要注意改造質量控制,加強現(xiàn)場監(jiān)理,注意指揮協(xié)調(diào),精心組織施工,防止意外故障危及運行安全。
5.4 整理改造技術資料
改造完成時對設備結構、功能、技術參數(shù)所作的改變要有詳細記錄。改造中形成的文件、圖紙、資料要整理歸檔,做到圖物相符,記錄完備。
5.5 驗收移交
改造后的設備要辦理驗收手續(xù),經(jīng)試運行測試各項參數(shù)達到改造目標、符合改造設計要求、符合質量標準才算改造完成,才能移交使用單位正式投入使用。
5.6 費用來源
技術改造、更新的費用來自每年的'維修基金計劃'撥款。
6 技術資料的收集、管理、使用
技術資料的收集、管理、使用是辦公大樓物業(yè)管理的一個重要組成部分,是機電設備管理、運行、維護的依據(jù),是技術改造和節(jié)能運行的基礎,是設備管理必需的條件和保證。
6.1 收集設備管理法規(guī)政策
政府各職能部門頒發(fā)的有關政策、法規(guī)條例、規(guī)程和標準等強制性文件,這些文件具有法律責任,設備管理必須不折不扣貫徹執(zhí)行。
6.2 建立技術檔案
各主要設備及設備系統(tǒng),要有齊全詳細準確的技術檔案:
6.2.1 所有設備建立設備卡,一臺設備有一張設備卡片。按系統(tǒng)、設備編號,再按編號逐臺登記。
6.2.2 將各設備卡片統(tǒng)一匯集登記,形成設備臺帳。
6.2.3 每一臺主要設備均建立技術檔案,記錄設備運行、改造、大修和故障情況,用于指導設備管理的實際工作。
6.2.4 大修、改造施工結束、驗收合格后,把已修改完畢的全部圖紙整理歸檔。
6.3 做好技術資料收集、管理工作
我們將做好以下幾方面的技術資料收集、管理、使用工作:
6.3.1 竣工資料
6.3.2 運行資料
6.3.3 值班記錄
6.
3.4 大修改造資料
6.3.5 二次裝修圖紙及審批資料
6.3.6 設備故障處理資料
6.3.7 區(qū)內(nèi)市政設施資料
6.3.8 檢查、驗收、年審資料
第3篇 z廣場機電設備設施管理方案
商住廣場機電設備設施的管理方案
一、給排水系統(tǒng)的保養(yǎng)與管理
水泵房管理規(guī)定
1.值班人員應對水泵房進行日常巡視,檢查水泵、管道接口和閥門有無滴水現(xiàn)象.
2.經(jīng)常檢查水泵控制柜的指示燈指示,觀察停泵時水泵壓力表指示.在正常情況下消防泵、生活泵、恒壓泵、污水泵的選擇開關應放在自動位置.
3.生活水泵規(guī)定每星期至少輪換使用一次,接觸器主開關每月檢查一次.
4.消防泵按消防安全相關規(guī)定進行管理.
5.泵房每周打掃一次,泵及管道每月至少檢查擦洗一次.
6.水池每月應加蓋上鎖,鑰匙由值班人員管理,透氣孔需用紗布包扎,以防雜物掉入水池中.
7.保證水泵房的通風、照明以及應急燈在停電狀態(tài)下的正常使用.
水池水箱的清洗
1.地下水池或屋頂水箱一年至少清洗兩次,若遇到特殊需要可增加清洗次數(shù).水池或水箱清洗人員許持有健康合格證,清洗作業(yè)前一天應通知有關用戶知曉停水時間,以便用戶作好儲水準備.
2.清洗前應作好所需機電工具、檢測工具、清潔工具以及消毒藥物的準備工作.
3.對于屋頂水箱有兩個以上水箱供水是,應輪流清洗,以避免停水給用戶帶來不便.
4.清洗程序有以下幾步:
1)第一步:關閉總閥,關閉水箱之間的連通閥門,開啟泄水閥,排空水池、水箱中的水.
2)第二步:讓泄水閥處于開啟狀態(tài),用鼓風機對著水池、水箱口吹風2小時以上,以便空氣流通,排除水池、水箱中的有毒氣體,吹進新鮮空氣.
3)第三步:用燃著的蠟燭放入池底檢查是否因缺氧而熄滅,以確定水池、水箱中的空氣是否足夠.
4)第四步:清洗和檢查人員進入池內(nèi)開始工作.
5)第五步:清洗人員用洗潔劑對池壁和池底洗刷不少于3遍,洗刷完畢用清水整體沖洗一遍.維修人員對水池中的管道、閥門、浮球、水位控制電路進行檢查、維修.
6)第六步:清洗完畢后排盡水池中的污水,清除污跡,并向水池底部噴灑消毒藥水,封閉半小時后排出消毒水。
7)第七步:水池內(nèi)注入適量自來水, 用清水將上述部位反復清洗,清洗出消毒藥水.
8)第八部:在清洗工作徹底完成以后,開閘向水池、水箱注水,達到標定的水位高度,并加蓋加鎖.
9)第九步:取水樣到市衛(wèi)生防疫檢測站化驗取證.
水泵房的定期保養(yǎng)
1.生活水泵和空調(diào)系統(tǒng)每周進行一次一般性的檢查保養(yǎng),每年進行一次全面的保養(yǎng).
2.消防水泵和噴灑泵每兩月、補壓泵沒3個月進行一次試運行,運行時間為10-15分鐘,消防泵啟動時在管網(wǎng)頂部試消防栓出口噴水射程達6米以上,每半年進行一次全面的保養(yǎng).
3.排污泵、潛水泵每半年進行一次全面的保養(yǎng).
4.水泵保養(yǎng)時應把與泵體相連的5米范圍內(nèi)的閥門壓力表管道等隨泵同時保養(yǎng).
5.泵體的保養(yǎng):
1)檢查泵體有無破損,銘牌完好,水流方向指示明確清晰,外觀整潔,油漆完好;
2)補充潤滑油;
3)檢查盤根密封情況,若有漏水應增加或更換石棉繩填充料;
4)聯(lián)軸器的聯(lián)接螺絲和橡膠墊圈若有損壞,應予以更換;
5)緊固機座螺絲并做防銹處理;
6)生活水泵和空調(diào)水泵因運轉頻繁,每年應拆開聯(lián)軸器兩端軸承進行清洗或更換;
6.電機的保養(yǎng):
1)檢查外觀整潔度,銘牌完好,接地線連接良好。
2)拆開電機接線盒內(nèi)的導線連接片,用500伏兆歐表搖測電機繞線組相與相相對地間的絕緣電阻值不底于0.5兆歐。
3)電機接線盒內(nèi)三相導線及連接片應牢固、緊密。
7.相關閥門、管道及附件的保養(yǎng):
1)各閥門開關應靈活,內(nèi)外無滲漏。
2)單向閥動作應靈活,閥體內(nèi)外無滲漏。
3)壓力表指示準確表盤清晰。
4)管道及各附件外表整潔美觀,無裂紋,油漆完整無脫落。
5)判斷水泵轉向是否正確,若有誤應予以更正。
8.控制柜的保養(yǎng):
1)斷開控制柜總電源,檢查各轉換開關,啟動、停止按鈕動作應安全可靠。
2)檢查柜內(nèi)的空氣開關、接觸器、繼電器等電器是否完好,緊固各電器接觸線頭和接觸線端的接線螺絲。
3)清潔控制柜內(nèi)外灰塵。
4)合上總電源,檢查電源指示是否正常。
9.保養(yǎng)完畢啟動水泵,觀察電流表、指示燈指示是否正常。
10.觀察水泵運轉是否平穩(wěn),無明顯振動和異聲,壓力表指示是否正常,控制柜各電器無不良噪音。
二、電氣與電路系統(tǒng)的保養(yǎng)與管理
配電房管理規(guī)定
1.負責供電運作和維修的人員必須持證上崗,熟悉配電設備情況、操作方法和安全注意事項。
2.配送電建立24小時運行值班制度,對配電裝置及高壓室經(jīng)常進行巡查,做好每日巡視記錄、值班記錄,執(zhí)行交接班制度。
3.配電設備由專職人員負責管理和值班,配電設備的倒閘操作由值班員單獨進行,其他在場人員只做監(jiān)護,不得插手;嚴禁兩人同時倒閘操作,以免發(fā)生錯誤。
4.值班人員應密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況;嚴禁變壓、空氣開關超載運行。
5.經(jīng)常保持配電房地面及設備外表清潔無塵。
6.停電時,應提前向用戶發(fā)出通知;恢復送電時,在確認供電線路正常、電氣設備完好后方可送電。
7. 供電線路嚴禁超載供電,配電房內(nèi)禁止亂拉亂接線路.在夏季供點時,應按負荷的需求有計劃的切換變壓器.
8.做好配電房的防水、防潮工作,堵塞漏洞;嚴防蛇、老鼠等小動物進入配電房.
9.保持配電房消防設施的完好齊備,保證應急燈在停電狀態(tài)下能正常使用.
發(fā)電機房管理規(guī)定
1.發(fā)電機房門平時上鎖,鎖匙由配電房值班人員管理,未經(jīng)部門領導批準,非工作人員嚴禁入內(nèi).
2.配電值班人員必須熟悉發(fā)電機的基本性能和操作方法,發(fā)電機運行時,應經(jīng)常性的巡視檢查.
3.平時應經(jīng)常檢查發(fā)電機的機油油位、冷卻水水位是否合符要求,柴油箱中的儲備油量應保持能滿足發(fā)電機帶負荷運行8小時的油量.
4.發(fā)電機每月空載試運行一次,運行時間不大于15分鐘,平時應將發(fā)電機置于自動啟動狀態(tài).
5.發(fā)電機一旦啟動運行,值班人員應立即前往機房觀察,啟動送風機,檢查發(fā)電機各儀表指示是否正常.
6.嚴格執(zhí)行發(fā)電機定期保養(yǎng)制度,做好發(fā)電機運行記錄和保養(yǎng)記錄.
7.定期清掃發(fā)電機房,保證機房和設備的整潔,發(fā)現(xiàn)漏油現(xiàn)象及時處理.
8.加強防火和消防管理意識,確保發(fā)電機房消防設施完好齊備.
電氣維修管理規(guī)定
1. 電氣維修人員必須持證上崗,嚴格按照國家部門標準《電氣安裝工作規(guī)程》作業(yè).
2.在進行電氣維修時維修人員應穿戴好安全防護用品,配備絕緣良好的電工工具.
3.維修和保養(yǎng)電氣設備時,應按要求做好保證安全的組織和技術措施,維修班班長應在分配工作的同時向維修人員說明工作中的安全注意事項,并在工作中檢查、監(jiān)督執(zhí)行情況.
4.在配電干線、變壓器、低壓配電箱上作業(yè)時,應設專人監(jiān)護,并至少兩人進行.
5.一般情況下,盡量避免帶電作業(yè),若有特殊需要而必須帶電作業(yè)時,應裝設隔離擋板,并有專人監(jiān)護.
6.在一經(jīng)合閘即可送電到工作地點的開關和閘刀的操作把手上,應懸掛'禁止合閘,有人作業(yè)'的標識牌.
7.維修或保養(yǎng)后的電氣設備或線路,在經(jīng)搶救無誤、拆除所有安全措施、全體人員撤出工作現(xiàn)場后,方可送電.
發(fā)電機的定期保養(yǎng)
1.每個月開動發(fā)電機空載試機一次,每次半小時.
2.每季度保養(yǎng),即試機一次(1小時),保養(yǎng)程序如下:
1)第一步:斷開發(fā)電機的輸出自動開關,把選擇開關置于手動狀態(tài),斷開控制電源.
2)第二步:檢查蓄電池液位,液位偏低時應根據(jù)電解液濃度加入硫酸溶液或蒸水。
3)第三步:拆下空氣、機油濾清器,用汽油進行清洗并除塵;檢查機油的油質,如渾濁有變質的應進行更換。
4)第四步:裝回柴油濾清器后,應檢查油閥及閥門是否調(diào)到滿負荷運轉時的油量,固定的螺絲有無松動;然后手動泵油,排除油路中的空氣。
5)第五步:更換水箱中的冷卻水然后搖測電機繞組的絕緣電阻。
6)第六步:檢查
整過機組有無漏油現(xiàn)象、接地是否良好,然后搞好機組清潔。
7)第七步:打開控制柜,檢查熔絲、螺絲接觸情況并緊固。
8)第八步:合上控制電源,并讓油溫、水溫感應塞復位,并手動試機,觀察油壓、油溫、輸出電壓、頻率等。
9)第九步:手動進行一小時后,進行模擬停電試機,并檢查通風、消防系統(tǒng)是否正常運轉。
10)第十步:停機后,把選擇開關置于自動部位,合上輸出開關。
低壓配電柜控制柜保養(yǎng)
1.準備工作:
1)在配電柜停電保養(yǎng)的前一天通知用戶停電起止時間。
2)停電前做好一切準備工作,特別是工具應準備齊全,辦理好工作手續(xù)。
3)由維修班班長負責統(tǒng)一指揮,力求參加保養(yǎng)工作人員思想一致,行動統(tǒng)一,分工協(xié)作合理,以便高效率完成工作
2.保養(yǎng)程序:
1)第一:實行分段保養(yǎng),先保養(yǎng)保安負荷段。
2)第二:停保安負荷電,其余負荷照常供市電。斷開供保安負荷市電的空氣開關,以及發(fā)電機空氣開關,把發(fā)電機選擇開關置于'停止'位置,拆開蓄電池正、負極線,懸掛標識牌,以防電機發(fā)、送電。
3)第三:檢查母線接頭處有無變形、有無放電變黑痕跡,緊固連接螺絲;螺絲栓若生銹應寓予以更換,確保接頭連接緊密;檢查母線上的絕緣子有無松動和損壞。
4)第四:用手柄把總空氣開關從控制柜中搖出,檢查主觸點是否有燒熔痕跡,檢查滅弧罩是否燒黑和損壞,緊固各接線螺絲,清潔柜內(nèi)灰塵,試驗機械合閘、分閘情況。
5)第五:把各開關柜從抽屜柜中取出,緊固各接線端子,檢查電流互感器、電流表、電度表的安裝和接線,檢查手柄操作機件的靈活可靠性,緊固空氣開關進出線,清潔開關柜內(nèi)和配電柜后面引出線處的灰塵。
6)第六:保養(yǎng)電容柜時,應先斷開電容器總開關,用10毫米以上的導線把電容器逐個對地放電,然后檢查接觸器、電容器接線螺絲、接地裝置是否良好,檢查電容器有無擊穿現(xiàn)象,并用吸塵器清潔柜內(nèi)灰塵。
7)第七:保安負荷段保養(yǎng)完畢,可啟動發(fā)電機對其他電路供電,停市電保養(yǎng)其余母線段。
8)第八:逐漸斷開低壓側空氣開關,然后斷開供電變壓器電的高壓側真空短路器,合上接地開關,懸掛'禁止合閘,有人工作'標示牌。
接上述第三步至第六步所有要求保養(yǎng)完畢配電柜后,拆除安全裝置,斷開高壓側接地開關,合上真空斷路器,觀察變壓器投入運行無誤后,向低壓配電柜逐級送電,并把保安負荷段由發(fā)電機供電轉為市電供電。
3.安全注意事項:
1)第一:停電后應驗電。
2)第二:在分段保養(yǎng)配電柜時,帶電和不帶電配電柜交界處應設隔離裝置。
3)第三:操作高壓側真空斷路器時,應穿絕緣靴、戴絕緣手套,并有專人監(jiān)護。
三、電梯的維護和保養(yǎng)
電梯機房管理規(guī)定
1.每周對機房進行一次全面的清潔,保證機房和設備表面無明顯灰塵,機房及通道內(nèi)不得住人、對方雜物。
2.保證機房通風良好,風口有防雨措施,機房內(nèi)懸掛溫度計,機房溫度不超過40℃。
3.保證機房照明良好,并配備應急燈、滅火器、,盤車工具掛于顯眼處。
4.毗鄰水箱的機房應做好防水防潮工作。
5.機房門窗應完好并上鎖,未經(jīng)部門領導同意,禁止外人進入,并注意采取措施,防止小動物進入。
6.《電梯困人應急措施》和本規(guī)定及各種警示牌應清晰掛于顯眼處。
7.按規(guī)定定期對機房內(nèi)設施和設備進行維修保養(yǎng)。
8.每天巡視機房,發(fā)現(xiàn)達不到規(guī)定要求的及時處理。
電梯安全管理規(guī)定
1.電梯工必須持證上崗無證人員禁止操作。
2.每天對各電梯全面巡視一次,發(fā)現(xiàn)問題及時通知有關人員處理。
3.工程主管在周檢時組織人員對電梯進行一次全面的檢查,發(fā)現(xiàn)安全隱患,立即組織整改。
4.工程主管組織人員按有關規(guī)定對電梯分包進行評審,評審合格后方能承擔電梯維修、保養(yǎng)工作。
5.電梯工作人員和機電工程師負責對電梯保養(yǎng)和維修工作質量進行檢驗。
6.大廈統(tǒng)一在消防中心設立報警點,保證電梯發(fā)生故障時能接到警報。
7.在電梯機房和值班室懸掛《電梯困人應急措施》,電梯發(fā)生困人故障時,嚴格按規(guī)章執(zhí)行。
8.經(jīng)勞動局檢測不和格未取得《合格證》的電梯嚴禁投入使用。
電梯安全操作規(guī)程
1.電梯行使前的檢查與準備工作
1)開啟層門進入轎箱之前,要注意轎箱是否停在該層。
2)開轎箱內(nèi)照明燈。
3)每日開始工作之前,將電梯上下行使數(shù)次,無異?，F(xiàn)象后方可使用。
4)層門關閉后,從層門外不能用手扳啟,當層門轎門未完全關閉時,電梯不能正常啟動。
5)平層準確度應無顯著變化(在規(guī)定范圍內(nèi))。
6)經(jīng)常清潔轎箱內(nèi)、轎門地槽及乘客可見部分。
2.電梯行使中的注意事項
1)轎箱的載重量應不超過額定的載重量。
2)乘客梯不許經(jīng)常作為載貨電梯使用。
3)不許裝運易燃、易爆等危險品,如有特殊情況,需管理處同意、批準并嚴加安全保護措施后裝運。
4)嚴禁在層門開啟的情況下,掀按檢修按鈕來開動電梯作一般行使,不許掀按檢修、急停按鈕來消除正常行使中的選層信號。
5)不許利用轎箱頂安全窗、轎箱門的開啟,裝運超長物品。
6)電梯行使中,應勸阻乘客勿靠在轎箱門上。
7)轎箱頂上部,除電梯固有的設備外,不得放置他物。
3. 當電梯發(fā)生以下故障時,應立即通知維修人員,停用檢修。
1)層、轎門完全關閉后,電梯未能正常行使。
2)運行速度顯著變化。
3)層、轎門關閉之前,電梯自行行駛。
4)行使的方向與選定的方向相反。
5)內(nèi)選、平層、快速、召喚和指層信號失靈、失控。
6)發(fā)覺有異常噪音、較大振動和沖擊。
7)當轎箱在額定載重量下,如有超位端站位置而繼續(xù)運行。
8)安全鉗誤動作。
9)接觸到電梯的任何金屬部位有麻電現(xiàn)象。
10)發(fā)覺電氣部件引過熱而發(fā)生焦熱的臭味。
4.電梯使用完畢停電時,管理人員應將轎箱停在基站,將操縱盤上的開關全部斷開,并將層門關閉。
5.電梯長期關閉,應將電梯機房電源關掉。
電梯定期保養(yǎng)規(guī)程
1.機房保養(yǎng)規(guī)程
1)先關閉電源,控制柜掃塵和各接電點清潔,主要有接觸器、電阻、電抗器等的清潔及引線螺絲收緊。
2)電動機、測速機、卷揚機、拽引輪的檢查及油質、油量的檢查。
3)卷揚機牙箱、油量、油質的檢查。
4)限速器及限速器的開關的檢查、清掃,活動部位注油。
5)制動器的行程、動作、靈活性檢查,制動瓦磨耗的檢查及活動部位注油。
6)電動機冷卻風扇注油。
7)各回路絕緣電阻測量(半年一次)。
2.機身及井道保養(yǎng)規(guī)程
1)保養(yǎng)時從最高層向下保養(yǎng)(用檢測速度)
2)轎頂清掃及轎頂各操作開關有效確認(安全窗開關、急停開關、安全鉗開關、檢修開關、鋼帶防斷開關等)。
3)內(nèi)外門開閉動作及門腳膠的檢查。
4)內(nèi)外門耦合檢查、清掃、注油。開關門輪、傳動裝置、吊門輪、限位輪、門連鎖、門頭鏈條、路軌檢查、清掃。
5)內(nèi)外門閘銷及廳轎門連鎖開關內(nèi)部檢查及接點清潔,廳轎門連鎖開關接線檢查。
6)接合開關裝置、快慢門的各活動部位清掃、注油。
7)各種撞動開關、刀、接點檢查。
8)鋼帶清掃、抹油,鋼帶開頭檢查。
9)超重開關清掃、注油。
10)行車情況檢查(啟動、行車、加減及停車之平穩(wěn)性、振動、噪音程度、平層差等)
11)各信號燈檢查及燈泡更換。
12)各油杯油量檢查、補充,張緊輪加油;井底各設備檢查、清掃、加油,各種安全開關、急停開關、地坑照明等開關的有效確認。
四、空調(diào)的維護和保養(yǎng)
空調(diào)的保養(yǎng):對空調(diào)的日常維修保養(yǎng),是確保它安全可靠、高效能、長壽命運行的必要條件。有的用戶把空調(diào)器裝上后,常年累月的使用,從不清洗,這會使功能下降,直至發(fā)
生故障,為了防止性能下降,最主要的是及時清理贓物。
1)清洗:經(jīng)常用吸塵器除掉面板和機殼上的灰塵。也可用軟布或潮布抹去面板和機殼上的灰塵和贓物,切忌用汽油、煤油、或其他化學清洗劑擦洗。蒸發(fā)器前的過濾網(wǎng)勤清洗,過濾網(wǎng)的功能是濾除空氣中的灰塵,當積累的灰塵太多時,便會阻礙氣流的暢通而降低制冷效果。保持蒸發(fā)器、冷凝器的清潔,保持散熱肋片的整齊有序、排列間隙暢通。每年夏季來臨準備啟用空調(diào)器前,可將空調(diào)器的底盤抽出,對蒸發(fā)器、冷凝器、底盤全面清洗整理一次,以保證使用時,空調(diào)器能高效、可靠運行。清洗時要把電源板、風機電機、電容器機電源線等電氣部分從清洗的地方取下來,可用吸塵器清潔蒸發(fā)器和冷凝器(冷凝器無濾塵網(wǎng)保護,一般灰塵多)散熱肋片上的灰塵,也可用濕布擦拭。風機葉片、葉輪要用刷子沾水洗,如有油污,要加洗滌劑清洗,洗凈后最好用電吹風機吹干,或放再通風處自然晾干。
2)機械、電氣維護:注意運轉的聲音有否異常。注意溫控器、各種開關的動作是否靈活。定期檢查電氣線路,以確?？刂崎_關、保護裝置等能可靠地工作。運轉前應檢查電氣線是否有誤,可用兆歐表對電氣系統(tǒng)的線路、壓縮機等進行絕緣電阻的測試,如果發(fā)現(xiàn)絕緣電阻不符合規(guī)定的要求,要更換零部件或重新進行絕緣處理。
第4篇 樓宇機電設備設施管理方案
設備管理是以科學管理為基礎,按照現(xiàn)代科學的理論、方法和手段研究和解決設備運行中的規(guī)律性問題,確保設備的正常、安全運行。
高層樓宇的大量涌現(xiàn),使人們對樓宇設備的依賴性越來越強,同時也對樓宇設備的運行提出了更高的要求。在設備管理中,cpm注重設備全過程的綜合管理,即把設備管理概念融合于設備整個壽命期中,保持樓宇設備的最佳運行狀態(tài),充分發(fā)掘樓宇設備的效益潛力。在設備管理概念中,cpm又進一步注重預防檢修,即不僅做到設備的正確使用和精心維護,而且通過制訂、實施周密合理的設備定期檢修計劃,以預防重于補救之觀念,提高樓宇設備的運行效率,確保樓宇設備的安全、穩(wěn)定、無故障運行,提供一個良好舒適的工作環(huán)境。
1 系統(tǒng)日常運行及管理
樓宇設備運行管理的目的在于通過提高設備的運行效率和運行質量,提供一個高質量安全、舒適、便捷的工作環(huán)境。設備運行、維護管理的優(yōu)劣直接關系到各個系統(tǒng)能否達到原有的設計性能與服務年限,關系到樓宇的供電、供水、供熱、供冷等供應狀況能否正常,關系到能否保障順天國際運行安全。
1.1 運行管理
設備運行首先要在技術上考慮安全性和可靠性。其次設備的運行在技術性能上應始終處于最佳運行狀態(tài),以發(fā)揮設備的最佳效用。
1.1.1 編制設備詳細的技術資料,并建立設備臺帳。
1.1.2 建立嚴格的機房管理制度,巡視檢查制度和崗位責任制。
1.1.3 制訂科學、嚴格的操作規(guī)程。
1.1.4 制訂周密、合理的設備維護保養(yǎng)計劃。
1.1.5 對操作人員進行專業(yè)培訓,明確各自的崗位職責,掌握專業(yè)知識和操作技能。
1.1.6 實施維護保養(yǎng)工作。
1.1.7 定期校驗設備中的安全附件,保證靈敏可靠。
1.1.8 工程技術人員對設備運行參數(shù)和統(tǒng)計結果作分析,及時發(fā)現(xiàn)事故的潛在危險,采取有效措施進行清除,確保安全運行。
1.1.9 發(fā)生設備故障后對其原因進行分析,提出有效的改善措施,確保類似事故不再發(fā)生。
1.2 設備系統(tǒng)的日常運行
1.2.1 變配電系統(tǒng)
變配電系統(tǒng)是為建筑物提供電源的系統(tǒng),是樓宇設備正常運行的最基本保障,運行人員將對變配電設備運行狀態(tài)進行全面監(jiān)控,結合順天國際樓宇自動控制系統(tǒng)對變配電室進行巡視檢查,監(jiān)視、記錄電壓、電流、功率因數(shù)等運行參數(shù),一旦發(fā)現(xiàn)問題,給予及時處理。當發(fā)現(xiàn)局部停電等運行故障時,按照預定程序進行倒閘操作,保證安全可靠運行。
1.2.2 采暖通風空調(diào)系統(tǒng)
采暖通風空調(diào)系統(tǒng)依據(jù)季節(jié)變化合理調(diào)節(jié)樓內(nèi)溫度、相對濕度、氣流速度和空氣潔凈度,為辦公人員創(chuàng)造一個舒適環(huán)境。由專業(yè)人員負責維護采暖通風空調(diào)系統(tǒng)的正常運行,結合大廈樓宇自動控制系統(tǒng)巡視檢查各主要設備運行狀況,發(fā)現(xiàn)噪音超標、滴漏水等不正常現(xiàn)象,立即處理,并能根據(jù)負荷情況調(diào)整運行參數(shù),按操作規(guī)程控制相關設備的啟停。當發(fā)現(xiàn)運行故障時,維修人員及時到場,按應急處理預案及時處理,恢復系統(tǒng)正常運行。在日常運行中,根據(jù)外界氣溫、溫度條件,合理調(diào)節(jié)各場所采暖通風空調(diào)設備,實現(xiàn)舒適、節(jié)能、衛(wèi)生的要求。
1.2.3 給排水系統(tǒng)
建立大廈用水、供水管理制度。值班人員結合大廈樓宇自動控制系統(tǒng)定時監(jiān)測水池、水箱的水位情況,管理及水泵的運行情況,巡視人員對屋頂、地下層等各處相關設備進行巡回檢查,一旦發(fā)生缺水、溢水、跑冒滴漏等問題或其征兆,立即通知有關人員前往處理。并按政府規(guī)定,定期清洗二次供水蓄水池,確保二次供水無污染隱患。當發(fā)生運行故障時,維修人員及時到場,按應急處理預案及時處理,恢復系統(tǒng)正常運行。
1.2.4 照明系統(tǒng)
照明系統(tǒng)質量的好壞直接影響到大樓的整體形象。照明系統(tǒng)管理的主要內(nèi)容就是做到既保證照明質量又節(jié)約能源。巡視人員必須巡視檢查大樓的公共照明,發(fā)現(xiàn)損壞要立即更換。根據(jù)工作人員的作息時間,按預先的設定,通過大廈樓宇自動控制系統(tǒng)對公共照明進行開/關控制。
1.2.5 消防系統(tǒng)
消防系統(tǒng)是整個大廈消防安全的保證,所以要求時刻保持正常工作狀態(tài),消防監(jiān)控中心實行24小時值班制度。消防管理人員定期巡視檢查,真正做到'預防為主,防消結合'。當發(fā)現(xiàn)險情時,消防管理人員及時到場,按突發(fā)火災的應急方案及時處理,確保生命財產(chǎn)安全。
1.2.6 電梯
電梯大樓必不可少的運輸工具,管理人員將按規(guī)定檢查其運行情況以及平層是否準確、指示燈顯示是否正確完整、按鈕功能是否有效。按客流情況分不同時段調(diào)整運行方式,以使電梯運行在安全、節(jié)能、方便的最佳方式。另外可利用cpm公司首創(chuàng)的電梯智能運行管理裝置解決非辦公時間的安全保衛(wèi)和通行方便的矛盾。在辦公時間段內(nèi),電梯全開放運行,可自由乘坐。在非辦公時間,相關人員可憑人手一張的智能卡乘電梯到達授權可達的樓層,無卡人員則操作不了電梯。每張卡的授權區(qū)域及使用功能都可由電腦設置,一旦丟失可立即掛失注銷。當發(fā)生電梯困人等事故時,按電梯困人救援程序及時處理。
2 設備系統(tǒng)的應急處理方案
2.1 設備故障處理規(guī)程
2.1.1 故障分類
設備在運行中,凡由于人為或非人為因素造成不能提供正常服務的情況均為故障,凡故障發(fā)生時,均應視情況分重大故障和一般故障兩級處理。
重大故障包括:人身傷亡事故;設備故障導致經(jīng)濟損失達人民幣萬元以上;因故障引起整個大廈停水、停電、?？照{(diào)、停氣,發(fā)生火除上述重大故障外,其它為一般故障。
2.1.2 故障處理通則
發(fā)生故障時,值班員應立即處理,一般故障應先匯報后處理,事后作好記錄。重大故障應一面處理,一面匯報,無法處理應盡快報告工程部部長。
根據(jù)表計的指示和設備的外部征象,判斷故障的全面情況,盡快限制故障的發(fā)展,迅速地排除危及人員及設備安全的因素。
最迅速地恢復設備(設施)至正常運行狀態(tài)。
處理故障必須迅速、正確、果斷、鎮(zhèn)靜。不得違反安全規(guī)程。
管理處主任是處理故障的全面領導人,負責調(diào)動、安排有關人員采取相關措施。
對于需要立即搶修的設備,值班員應判斷故障部位和性質后在工程技術人員到達之前,把工作現(xiàn)場安全措施做好。
2.1.3 重大故障處理職責
凡發(fā)生重大故障,由值班人員立刻通知工程部部長并按相關應急處理程序采取措施。工程部部長接到報告后應立即到現(xiàn)場指揮故障處理,并上報管理處主任。管理處主任應盡快趕赴現(xiàn)場,負責全面指揮。
2.1.4 一般故障處理職責
對于一般故障,管理處經(jīng)主任可授權工程部部長處理,工程部應及時報告并作好有關故障發(fā)生和處理記錄。
2.2 供電電源停電故障處理規(guī)程
電源故障分以下幾種情況處理
2.2.1 在接到供電部門發(fā)出的停電通知后,管理處應立即通知大廈內(nèi)各有關業(yè)主單位。
2.2.2 正常情況下的倒閘操作,管理處提前一天發(fā)出停電通知。
2.2.3 如因大廈內(nèi)故障引起供電回路停電,應盡快排除故障后恢復送電。
2.2.4 如設備或線路的電氣聯(lián)絡部分發(fā)熱、發(fā)紅,不能繼續(xù)運行時,應設法將負荷倒換至其他設備線路供電或者降低負荷,并繼續(xù)觀察,采取相應措施。
2.2.5 低壓配電柜母線及其引出線故障時,應將故障段母線隔離,然后設法對未受影響的部分恢復送電。
2.2.6 如供電局對大廈突然全部停電,則應立刻給樓內(nèi)各有關單位發(fā)出通知,告知原因,設備值班員應堅守崗位,待恢復供電后,馬上啟動設備,確保順天國際財富中心的正常工作。
2.3 停水及故障處理規(guī)程
2.3.1 在接到自來水公司發(fā)出的停水通知后,管理處應立即轉告樓內(nèi)各有關單位,并積極采取貯水保障措施,減少停水影響。
2.3.2 若安排水池清洗,管理處應提前三天以書面形式發(fā)出通知,通知內(nèi)容包括清洗時間、停水時間、影響范圍等。
2.3.3 給排水設備故障一般處理程序
a. 給水泵出現(xiàn)故障時,值班人員應馬上啟動備用泵,然后及時對故障泵進行維修。
b. 排污泵出現(xiàn)故障時,應迅速搶修,若一時不能修復,應準備臨時排污染。
c. 若供水管網(wǎng)出現(xiàn)故障、發(fā)生泄漏等影響正常供水,值班人員應立即關閉泄漏部位前端閥門,及進通知維修人員搶修。
b. 排污管、雨水井等因堵塞造成下水不暢、浸水等,立即組織人員疏通。
2.4 空調(diào)故障處理規(guī)程
2.4.1 當主機發(fā)生故障時,啟動備用機組投入運行,并且檢查排除故障。
2.4.2 由于檢修或其他原因導致冷卻水或冷凍水較大量外泄時,應立即停止系統(tǒng)的運行,排除故障后再補水投入運行。
2.4.3 當故障停電時,立即關閉機組。待恢復供電后,再重新啟動運行,同時做好記錄。
2.5 發(fā)生火警處理規(guī)程
2.5.1 大樓發(fā)生火警時,要做到忙而不亂,及時報警,并做好滅火及疏散人員、搶救物資等工作。
2.5.2 火災報警程序
a. 發(fā)現(xiàn)火警時,立即用消防電話或普通電話向中央監(jiān)控室報警,也可啟動手動報警器,使樓層警鈴、火災報警器的信號傳到中央監(jiān)控室。
b. 用電話報警時,必須講清下列事項:火災發(fā)生的具體地點、火勢大小、燃燒物質、報警人的姓名和身份。
2.5.3 接到報警后的處理辦法
a. 中央監(jiān)控室接到報警信號后,利用對講機通知巡邏保安員立刻前往火警現(xiàn)場。如屬火警誤報,應通知中央監(jiān)控室復位;如證實火警,應立即通知中央監(jiān)控室啟動報警設施并通知相關人員到場施救,并利用現(xiàn)有設施進行滅火。如火警嚴重,在組織前期撲救的同時向119報警。
b. 中央監(jiān)控室利用消防廣播,引導人群利用消防樓梯向安全地點疏散;使電梯降至首層;切除火災區(qū)域電源,準備啟動應急電源;啟動相關防、排煙風機、消防泵。
c. 管理處主任到現(xiàn)場指揮滅火,管理處其他人員要立即到現(xiàn)場參與滅火,設備值班人員則堅守崗位,隨時聽從指揮。
d. 派人到大樓門口引導消防隊進入火場,指示消防拴位置。
2.6 系統(tǒng)的維護保養(yǎng)
2.6.1 當設備發(fā)生故障時,應立即檢修,并盡可能把影響減到最低。
2.6.2 由于停電導致設備不能正常使用時,有應急電源的應立即供應,確保重要設施設備正常運行。
3 系統(tǒng)的維護保養(yǎng)
設備維護保養(yǎng)是設備正常運行的保證,它不僅要使設備隨時處于良好的工作狀態(tài),而且要保證各項運行參數(shù)合格,以便確保設備達到設計性能并延長使用壽命。
3.1 維護保養(yǎng)工作主式
維護保養(yǎng)工作方式分日常維護保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)二個層次:
日常維護保養(yǎng)屬運行操作人員的職責范圍,使用的設備要有專人負責,并嚴格按照操作規(guī)程操作使用。其工作內(nèi)容主要是巡視檢查及調(diào)整、清潔,由值班、巡視人員進行,重點在于設德的外觀、功能狀態(tài)。
定期維護保養(yǎng)工作對于保持設備良好的運轉狀態(tài)、延長設備壽命極為重要。其內(nèi)容包含性能狀態(tài)檢查、系統(tǒng)試驗及計劃性檢修,由維修人員在工程技術人員的指導下實施。
3.2 日常維護保養(yǎng)、定期維護保養(yǎng)的質量控制
日常和定期維護保養(yǎng)均按相關工作規(guī)程實施。保養(yǎng)工作按工作性質和區(qū)域劃分到人,專職負責。各責任人按規(guī)程、計劃做完維護保養(yǎng)工作后在相應圖表中作記錄。同時工程部部長與工程技術人員根據(jù)設備管理和維護保養(yǎng)制度分層次、分系統(tǒng)對設備狀況、保養(yǎng)工作質量進行定期和不定期檢查、評議,發(fā)現(xiàn)不合格即查找其發(fā)生原因,提出改進措施并跟進實施。對各責任人的設備維護保養(yǎng)工作質量及效果之檢查評議結果,將作為員工工作業(yè)績量化考核的依據(jù)。
3.3 主要系統(tǒng)定檢工作要點
3.3.1 變配電系統(tǒng):對相零地線端子檢查是否接觸良好,牢固可靠。線路的電壓、電流、功率的檢測儀表工作是否正常,讀數(shù)是否則在正常范圍內(nèi),其接線是否牢固,顯示是否清晰。變壓器運行聲音是否正常。
3.3.2 給排水系統(tǒng):檢測各種水位檢測和控制器件動作靈敏度,是否有誤動作。管道是否有滲漏,閥門動作是否靈活、可靠,有無漏水。水泵運行聲音是否正常。
3.3.3工空調(diào)系統(tǒng):對各溫濕傳感器、壓差傳感器等部件進行靈敏度測試,對各個電磁閥門進行開、合測試?？照{(diào)主機運行是否正常,各項參數(shù)是否在正常范圍內(nèi),冷凍泵、冷卻泵、冷卻塔運行聲音是否正常,水管是否滲漏。定期對風機盤管、空調(diào)風柜進行清洗。年度換季時進行大清洗并對主機進行大的保養(yǎng)。
3.3.4 防雷接地:雷雨季節(jié)到來之前,均應對整個系統(tǒng)進行檢查和維護、提前做好防雷準備。在大雷雨后,也要盡快對系統(tǒng)進行檢查,查看是否有因雷擊而導致某些防雷避雷器件損壞或某些連接點松脫和斷開。若有問題,立即處理。
3.3.5 電梯系統(tǒng):按電梯安全檢測和保養(yǎng)規(guī)范要求進行周檢、月檢、季檢和年度審核工作。
3.4 設備維護保養(yǎng)檢修計劃和標準
3.4.1 供電設施年度檢修保養(yǎng)計劃(表1)
3.4.2 水暖設施年度檢修保養(yǎng)計劃(表2)
3.4.3 設備維護保養(yǎng)及實施方案將根據(jù)所安裝設備的設計、安裝及運作等實際情況,需待cpm正式接管后根據(jù)相應設備逐一制定。
4 節(jié)能管理
在樓宇設備的運行成本中,能源開支是最重要的一部分。工程部部長要直接參與能源管理、制定節(jié)能計劃、布置日常檢查等工作。
節(jié)能降耗工作主要有以下幾個方面:
4.1 工作內(nèi)容
4.1.1 制定節(jié)能工作計劃與有關節(jié)能的規(guī)章制度。
4.1.2 統(tǒng)計和分析能源消耗,做好能源用量的計劃及計量工作。
4.1.3 巡視、檢查和監(jiān)督能源使用。
4.1.4 進行各種形式的節(jié)能宣傳,加強節(jié)能管理工作。
4.1.5 實施節(jié)能技術改造,應用先進節(jié)能器具,采用切實有效的節(jié)能運行技術措施。
4.2 組織措施
4.2.1 節(jié)約用電、節(jié)約用水、節(jié)約使用一切能源和材料,既是國家的現(xiàn)行政策,也是體現(xiàn)物業(yè)管理專業(yè)水平的主要內(nèi)容,全體員工務必十分重視此項工作。
4.2.2 加強能源使用的計劃管理,嚴格執(zhí)行cpm下達的各項指標,工程技術人員應經(jīng)常掌握能源消耗情況,及時發(fā)現(xiàn)和解決出現(xiàn)的問題,在保證正常需要的前提下,盡力降低能源消耗水平。每月上報《能源消耗統(tǒng)計》。
4.2.3 能源的使用實行分區(qū)域控制的方法。凡需要單獨考核的,都要裝設分水表、分電表及其他計量裝置。
4.2.4 控制使用能源的時間,特別是對旺季用水和高峰用電要嚴格控制。
4.2.5 加強設備管理維修,認真節(jié)約能源,杜絕浪費水、電的情況。
4.3 技術措施
4.3.1 配電系統(tǒng)中應注意無功負荷的補償。通過電容器組的投切,將功率因數(shù)控制在0.95以上。
4.3.2 變壓器投入運行的臺數(shù),應根據(jù)實際負荷大小進行調(diào)整,并使運行中的變壓器的負載系數(shù)保持在0.7~0.9之間,以提高變壓器的運行效率。
4.3.3 空調(diào)采暖系統(tǒng)消耗能源最大。在實際的運行中,應根據(jù)實際負荷的變化,確定冷水機組及其配套設備的投入臺數(shù),提高系統(tǒng)運行效率。并且針對不同季節(jié),修改溫度、溫度設定值,以減少能源消耗;合理調(diào)整新風比例,以充分利用新風溫度減少新風處理能耗。
4.3.4 照明系統(tǒng)中,使用高效節(jié)能燈具,走廊、樓梯燈具開啟可采用光控或聲控。同時還可利用樓宇設備自動化系統(tǒng)控制照明的開/關,保證人走燈滅,避免浪費。
4.3.5 給排水系統(tǒng):使用節(jié)水衛(wèi)生器具,并且通過樓宇設備自動化系統(tǒng)控制水泵的開/關,防止溢水。加強巡視,防止跑水、漏水。
5 技術改造、更新
在高層樓宇落成并投入使用后,隨著時間推移,樓宇設備改造工作將逐漸成為工程設備管理中不可缺少的重要內(nèi)容,其原因主要有以下幾點:
a. 設備系統(tǒng)的設計缺陷和制造安裝缺陷以及由于當初設計理論、應用技術水平等限制,造成系統(tǒng)設備不適應現(xiàn)實需求的情況逐漸顯露,有必要進行改造。
b. 設備經(jīng)過一段時間運行,趨向老化陳舊,通過改裝、改造可改善設備性能,提高耐用性、可靠性,延長設備使用壽命。
c. 隨著社會經(jīng)濟發(fā)展水平提高,樓宇服務標準的要求也相應提高,樓宇內(nèi)部功能發(fā)生調(diào)整,設備必須改造才能適應需要。
設備改造是技術性很強的一項綜合性工作。主要有下列幾個階段:
5.1 論證立項
選擇改造對象,確定改造目標,根據(jù)設備實際情況,結合長遠規(guī)劃,考慮現(xiàn)有人力、物力、財力,在每年最后一個季度制定下一年度的改造方案,主要目標是:
5.1.1 擴大設備應用范圍
5.1.2 改善設備主要性能指標
5.1.3 提高設備工作效率
5.1.4 提高設備可靠性和可維修性
5.1.5 提高設備安全性能和環(huán)保性能
5.1.6 降低設備運行能耗
5.2 方案設計
設備改造成敗及效果如何,關健是設計。設計水平?jīng)Q定了改造的技術經(jīng)濟效果。根據(jù)原有設備缺陷和運行實際需要,盡量采用新技術、新工藝、新材料。充分應用樓宇設備工程技術人員在實踐中積累的經(jīng)驗,安排好改造施工和運行使用的相互銜接,盡量減少施工造成的停機時間,使改造方案切實可行。
5.3 組織實施
設備改造可單獨進行,也可結合大修理進行。改造結合大修可節(jié)省工時、材料、費用,減少停機時間,具有較高的經(jīng)濟性。小的改造可自行組織力量實施。大的改造工程通常由專業(yè)單位實施,但要注意改造質量控制,加強現(xiàn)場監(jiān)理,注意指揮協(xié)調(diào),精心組織施工,防止意外故障危及運行安全。
5.4 整理改造技術資料
改造完成時對設備結構、功能、技術參數(shù)所作的改變要有詳細記錄。改造中形成的文件、圖紙、資料要整理歸檔,做到圖物相符,記錄完備。
5.5 驗收移交
改造后的設備要辦理驗收手續(xù),經(jīng)試運行測試各項參數(shù)達到改造目標、符合改造設計要求、符合質量標準才算改造完成,才能移交使用單位正式投入使用。
5.6 費用來源
技術改造、更新的費用來自每年的'維修基金計劃'撥款。
6 技術資料的收集、管理、使用
技術資料的收集、管理、使用是辦公大樓物業(yè)管理的一個重要組成部分,是機電設備管理、運行、維護的依據(jù),是技術改造和節(jié)能運行的基礎,是設備管理必需的條件和保證。
6.1 收集設備管理法規(guī)政策
政府各職能部門頒發(fā)的有關政策、法規(guī)條例、規(guī)程和標準等強制性文件,這些文件具有法律責任,設備管理必須不折不扣貫徹執(zhí)行。
6.2 建立技術檔案
各主要設備及設備系統(tǒng),要有齊全詳細準確的技術檔案:
6.2.1 所有設備建立設備卡,一臺設備有一張設備卡片。按系統(tǒng)、設備編號,再按編號逐臺登記。
6.2.2 將各設備卡片統(tǒng)一匯集登記,形成設備臺帳。
6.2.3 每一臺主要設備均建立技術檔案,記錄設備運行、改造、大修和故障情況,用于指導設備管理的實際工作。
6.2.4 大修、改造施工結束、驗收合格后,把已修改完畢的全部圖紙整理歸檔。
6.3 做好技術資料收集、管理工作
我們將做好以下幾方面的技術資料收集、管理、使用工作:
6.3.1 竣工資料
6.3.2 運行資料
6.3.3 值班記錄
6.3.4 大修改造資料
6.3.5 二次裝修圖紙及審批資料
6.3.6 設備故障處理資料
6.3.7 區(qū)內(nèi)市政設施資料
6.3.8 檢查、驗收、年審資料
6.3.9 計算機軟件及錄像資料
第5篇 國際新城機電設備設施管理方案
新城國際機電設備設施管理方案
一、機電設備維護原則
1、對設備進行系統(tǒng)管理和控制,確保其處于良好的運行狀態(tài),并努力使其壽命周期費用最經(jīng)濟。
2、明確各類設備的管理要求,確保設備的管理工作統(tǒng)一、完整和完善。
3、正確操作使用設備。確保設備正常運行,有效控制和利用能源。
二、機電設備管理程序
(一)設備檔案的建立要求
1、工程部應在正式接管物業(yè)后一月后內(nèi)將所有設備建立臺帳,并在建檔后的3個工作日內(nèi)將臺帳移交公司辦公室存檔。
2、工程部應在接管物業(yè)后一月內(nèi)將所轄物業(yè)內(nèi)的所有設備進行設備標識及設備編號:
① 所有設備應單機單臺或按功能系統(tǒng)進行'設備標識';
②'設備標識'用標牌形式予以實施,標牌應有設備名稱、設備編號;
③設備編號按下列規(guī)則編號:
④ 標識的制作規(guī)范:金屬薄板,表面拋光呈本色;設備編號用凹形字體,涂黑色磁漆;尺寸長×寬×厚為70mm×20mm×1mm,僅作參考。
3、所有設備應按單機單臺或功能系統(tǒng)建立《設備卡》。
4、設備臺帳應保持與設備現(xiàn)行狀態(tài)一致,為此,設備管理人員應交將諸如設備封存、停用、限制使用范圍、調(diào)遷、報廢和更換零部件及檢修情況及時地在設備臺帳或設備卡上予以登錄。
5、《設備臺帳》和設備出廠原件(合格證、說明書、保修協(xié)議書等)統(tǒng)一由公司辦公室保存。使用部門保存復印件。
(二)設備的日常操作及維保管理詳見相關設施設備管理規(guī)程。
1、配電房管理規(guī)程
2、水泵房管理規(guī)程
3、電梯機房管理規(guī)程
4、空調(diào)機房管理規(guī)程
5、程控機房管理規(guī)程
(三)設備的購置管理
1、設備的購置包括原有設備的更新和新添設備的購置。
2、設備購置應遵循滿足服務提供需要的原則。
3、設備購置的資金來源按相關法規(guī)或規(guī)定執(zhí)行。
4、設備更新需在原設備辦理了報廢手續(xù)后進行。
5、新添設備由工程部提出服務用途或配套功能以及主要技術指標的需求。
6、采購設備應遵循公司采購規(guī)程執(zhí)行。
7、采購設備到達后,由工程部進行清點核對,接收相關資料,并組織安裝調(diào)試或試運行。符合要求的,辦理驗收手續(xù);不符合要求的,按合同或公司相關規(guī)程執(zhí)行。
8、經(jīng)驗收符合要求的采購設備按本條例相關規(guī)定納入臺帳,建立卡片等進行日常管理。
(四)設備狀態(tài)標識
1、工程部應對設備狀態(tài)進行標識,以防止因設備誤操作造成人員傷害和設備損壞。
2、設備狀態(tài)分為運行、備用、停用、封存、報廢、檢修及嚴禁合閘等。
3、正常運行中的設備可不予標識。
4、標識的方式方法:
① 設備狀態(tài)用標識牌進行標識,標識牌用300 mm×150 mm×1 mm(長×寬×厚)的綠色塑料板制作,字體為黃色一毫米塑料板粘于底板上,僅作參考。
② 設備狀態(tài)標牌應在設備狀態(tài)確定后,由設備操作人員及時懸掛于應予標識設備的明顯位置;
③ 設備狀態(tài)改變,標識應隨之改變。
(五)設備的停用和封存
1、對多余的設備或暫不使用的設備應予停用。
2、停用或封存的設備應采用適當措施防止銹蝕、碰磕和其他形式對其狀態(tài)的損壞。
3、工程部應定期對停用或封存的設備進行檢查,以保持其適用性。
4、設備領班人員應填寫設備停用或封存的報批單,經(jīng)管理處主任批準后實施。
三、主要工作流程
1、在使用任何一臺新設備或新員工獨立操作以前,必須經(jīng)過對設備的結構、性能、安全操作、維護要求等方面的技術知識進行教育和實際操作培訓。
2、工程部應會同設備使用部門有計劃地對使用、操作人員進行技術培訓,以不斷提高對設備使用,維護的能力。
3、凡規(guī)定憑證操作的設備,操作人員必須通過考試拿到證書后,方能獨立使用或操作設備。
4、對于直接供租戶使用的設備應定期對其狀態(tài)進行檢查,以查明是否處于完好狀態(tài),如若發(fā)現(xiàn)問題應及時修理;對于某些設備應在明顯處標識及操作方法和注意事項。
5、對于員工直接操作的設備,設備部門應建立完善的設備使用規(guī)章制度,主要包括以下幾種:
設備操作規(guī)范
設備維護保養(yǎng)規(guī)范
崗位責任制
交接班制度
6、設備的操作規(guī)范的編制。
(1)參照設備說明書及資料對一般設備的操作規(guī)范進行編寫。系統(tǒng)設備的操作規(guī)范由工程部門編寫。
(2)重要設備的操作規(guī)范,要在設備旁用醒目的標牌標示,并注上重點標記,要求操作者特別注意。
(3)設備操作規(guī)范一般應包括以下內(nèi)容:
①啟動前的準備工作;
②啟對時的操作步驟;
③注意事項。
7、操作人員必須嚴格執(zhí)行'五項紀律'。
①實行定人定機制度,嚴格遵守操作規(guī)范。
②經(jīng)常保持設備清洗,按規(guī)定維護。
③認真執(zhí)行交接班制度,做好交接班記錄。
④管理好工具、附件,不能遺失、損壞。
⑤發(fā)現(xiàn)設備有異常的聲音和故障應立即停機檢查,自己不能處理應及時通知工程部。
四、管理標準和養(yǎng)護計劃
(一)公共設施設備日常維修養(yǎng)護計劃及實施方案
序號項目維修類別劃分計劃方案標準實施效果
1電梯①曳引繩張緊度的調(diào)整維護。
②導軌、安全鉗的工作情況維護。
③轉動、滑動部的維護。
④各項安全裝置的維護。
⑤計算機控制板等的維護檢測。每天巡視二次,發(fā)現(xiàn)問題及時維修。每月檢查曳引繩張緊度一次;每月定期對滑動、轉動部分加一次油。由相關電梯公司實施維護。電梯維修保養(yǎng)標準。①安全正常運行、平穩(wěn)。
②機房、轎廂整潔。
③電梯各部分完好率100%。
2機電
設備①水泵等機電設備的維護保養(yǎng)。
②日常機電設備的零部件易耗品維修、更換。每天巡視
檢查,每半月進行一次保養(yǎng);每季檢修一次。由工程部實施維修。各項機電設備維修保養(yǎng)規(guī)程。①無故障。
②保障安全運行。
3消防
設施①疏散標志的維修及維護。
②室內(nèi)(外)消火栓(箱)以及消防設施的有效維護及檢修。
③噴淋、煙感報警系統(tǒng)故障的排除和維護。每月檢查一次消防報警系統(tǒng)完好情況以及消防設施的完好性、有效性。①由消防、機電、維修專業(yè)人員負責實施。
②一般消防設施視使用情況及有效性進行更換。①標識制作及維護管理規(guī)定。
②消防設施維修操作規(guī)程。
③消防報警系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程。①設施有效,標識清楚,完好無損。
②靈敏,準確報警。
4中央空調(diào)①制冷主機維護保養(yǎng)。
②機房設備管道維護保養(yǎng)。
③閥門維護保養(yǎng)。
④新風機和風機過濾網(wǎng)。每半月對主機、管路、閥門的緊固、滲漏、保溫等進行檢查與維護;新風機、風機過濾網(wǎng)清洗;
①由工程部實施日常維修保養(yǎng)。
②相關專業(yè)公司實施維修(維保)。中央空調(diào)設備維修保養(yǎng)規(guī)程。①無故障。
②保障正常安全運行。
③設備性能良好。
序號項目維修類別劃分計劃方案標準實施效果
5變配電控制設備①高壓配電柜檢查。
②變壓器運行檢查。
③低壓控制柜運行檢查①每2小時檢查一次24小時值班控制。
②每天對配電控制柜外觀清掃一次。①由工程部組織實施。
②高壓配電柜由電力局進行維修。配電設備運行及維修保養(yǎng)規(guī)程。①無故障。
②保障正常安全運行。
③設備性能良好。
6地下車庫、外圍道路、停車場①地面大面積的破損,坑洼、積水。
②地面有成塊的砼結塊或其它污染物。每周檢查一次,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。由工程部組織維修。園區(qū)道路修繕標準。
房屋維修標準。平整、無坑洼、無積水、無缺損。
7井、溝①井蓋破損。
②堵塞。
③缺損、多污積。污水井、溝及時清理。
由工程部組織實施。房屋維修標準。①井內(nèi)無積物、無堵塞。
②井蓋正常使用,密合,無破損;標志清晰。
8公用標識設施①設施破損。
②標識污染。
③標志所示意思不符。①每周檢查一次,并對標識的示意準確性進行檢查,發(fā)現(xiàn)問題,及時處理。
②每月清潔標識一次。
由綜管部、工程部組織實施。園區(qū)標識制作安裝及管理規(guī)定。①標識清潔美觀,無破損。
②安放穩(wěn)固。
③標識示意正確。
(二)公共設施設備定期維修養(yǎng)護計劃及實施方案
序號項目維修類別劃分計劃方案標準實施效果
1電梯①曳引繩張緊度的調(diào)整維護。
②導軌、安全鉗的工作情況維護。
③轉動、滑動部的維護。
④各項安全裝置的維護。
⑤計算機控制板等的維護檢測。每季檢查一次導軌、安全鉗工作情況;每半年進行一次全面檢查。由相關電梯公司實施維修(全保)。電梯維修保養(yǎng)標準。①安全正常運行、平穩(wěn)。
②機房、轎廂整潔。
③電梯各部分完好率100%。
2機電
設備①水泵風機等機電設備的維護保養(yǎng)。
②日常機電設備的零部件易耗品維修、更換。每年檢查電源切換及自動保護裝置。風機等每15年更換一次。各項機電設備維修保養(yǎng)規(guī)程。①無故障。
②保障安全運行。
3消防
設施①疏散標志的維修及維護。
②室內(nèi)(外)消火栓(箱)以及消防設施的有效維護及檢修。
③噴淋、煙感報警系統(tǒng)故障的排除和維護。每半年進行一次試驗;每年對消防箱(栓)油漆一次,并將消防帶晾曬一次,以防發(fā)霉;每年對消防疏散標志進行一次維護,發(fā)現(xiàn)問題,及時維修。①由消防、機電、維修專業(yè)人員負責實施。
②消防系統(tǒng)主要設施設備每20年更換一次。①標識制作及維護管理規(guī)定。
②消防設施維修操作規(guī)程。
③消防報警系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程。①設施有效,標識清楚,完好無損。
②靈敏,準確報警。
4中央
空調(diào)①主機制冷劑、濾網(wǎng)檢查、調(diào)換、清洗。
②管道保溫,風機過濾網(wǎng)清洗
③各類閥門維護。
④各類儀器維修保養(yǎng)。
每季維修保養(yǎng)一次。①由工程部實施日常維修保養(yǎng)。
②相關專業(yè)公司實施維修(維保)。中央空調(diào)維修保養(yǎng)規(guī)程。設備性能完好;運行正常。
序號項目維修類別劃分計劃方案標準實施效果
5變配電控制設備變壓器、母線排、橋架、低壓控制柜。每年對變壓器、低壓控制柜、橋架、母線排進行清洗,緊固、維護檢查。由工程部組織實施。變配電設備維護保養(yǎng)規(guī)程。設備性能完好;運行正常
6地下車庫、外圍道路、停車場①地面大面積的破損,坑洼、積水。
②地面有成塊的砼結塊或其它污染物。
③地面有明顯油漬。每年對局部損壞嚴重,修補多次的路面、道牙、人行道板進行翻新。由工程部組織維修。園區(qū)道路修繕標準。
房屋維修標準。平整、無坑洼、無積水、無缺損、無油漬。
7井、溝①井蓋破損。
②堵塞。
③缺損、多污跡。井蓋板每年刷一次漆,防止銹蝕。由工程部組織實施。房屋維修標準。①井內(nèi)無積物、無堵塞。
②井蓋正常使用,密合,無破損;標志清晰。
8公用標識設施①設施破損。
②標識污染。
③標志所示意思不符。①每半年對標識安放穩(wěn)固情況進行檢查維護。
②每半年對標識進行維護一次。由綜管部、工程部組織實施。園區(qū)標識制作安裝及管理規(guī)定。①標識清潔美觀,無破損。
②安放穩(wěn)固。
③標識示意正確。
五、應急處理方案
(一)電梯關人援救預案
工程部接到報告后,立
即派人員前往電梯機房,切斷機房主電源,并對電引機進行手動操作,使電梯轎廂移至最近平層處,打開廳門、轎門放人或搬貨。在整個過程中應保持與服務中心聯(lián)系。
(二)斷電預案
當發(fā)現(xiàn)停電時,工程部配電房應首先確認是外線停電還是內(nèi)部故障。如果是外電線停電,應立即進行倒閘操作,將負荷切換到另一個供電回路上。如果是內(nèi)
部跳閘,則先把分開關拉開,進行檢查。沒有異常情況后試送總開關,再試送各分開關。如果發(fā)現(xiàn)異常,應迅速派出維修人員進行檢修。
(三)斷水預案
