國(guó)際新城機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理方案
新城國(guó)際機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理方案
一、機(jī)電設(shè)備維護(hù)原則
1、對(duì)設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)管理和控制,確保其處于良好的運(yùn)行狀態(tài),并努力使其壽命周期費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)。
2、明確各類設(shè)備的管理要求,確保設(shè)備的管理工作統(tǒng)一、完整和完善。
3、正確操作使用設(shè)備。確保設(shè)備正常運(yùn)行,有效控制和利用能源。
二、機(jī)電設(shè)備管理程序
(一)設(shè)備檔案的建立要求
1、工程部應(yīng)在正式接管物業(yè)后一月后內(nèi)將所有設(shè)備建立臺(tái)帳,并在建檔后的3個(gè)工作日內(nèi)將臺(tái)帳移交公司辦公室存檔。
2、工程部應(yīng)在接管物業(yè)后一月內(nèi)將所轄物業(yè)內(nèi)的所有設(shè)備進(jìn)行設(shè)備標(biāo)識(shí)及設(shè)備編號(hào):
① 所有設(shè)備應(yīng)單機(jī)單臺(tái)或按功能系統(tǒng)進(jìn)行'設(shè)備標(biāo)識(shí)';
②'設(shè)備標(biāo)識(shí)'用標(biāo)牌形式予以實(shí)施,標(biāo)牌應(yīng)有設(shè)備名稱、設(shè)備編號(hào);
③設(shè)備編號(hào)按下列規(guī)則編號(hào):
④ 標(biāo)識(shí)的制作規(guī)范:金屬薄板,表面拋光呈本色;設(shè)備編號(hào)用凹形字體,涂黑色磁漆;尺寸長(zhǎng)×寬×厚為70mm×20mm×1mm,僅作參考。
3、所有設(shè)備應(yīng)按單機(jī)單臺(tái)或功能系統(tǒng)建立《設(shè)備卡》。
4、設(shè)備臺(tái)帳應(yīng)保持與設(shè)備現(xiàn)行狀態(tài)一致,為此,設(shè)備管理人員應(yīng)交將諸如設(shè)備封存、停用、限制使用范圍、調(diào)遷、報(bào)廢和更換零部件及檢修情況及時(shí)地在設(shè)備臺(tái)帳或設(shè)備卡上予以登錄。
5、《設(shè)備臺(tái)帳》和設(shè)備出廠原件(合格證、說明書、保修協(xié)議書等)統(tǒng)一由公司辦公室保存。使用部門保存復(fù)印件。
(二)設(shè)備的日常操作及維保管理詳見相關(guān)設(shè)施設(shè)備管理規(guī)程。
1、配電房管理規(guī)程
2、水泵房管理規(guī)程
3、電梯機(jī)房管理規(guī)程
4、空調(diào)機(jī)房管理規(guī)程
5、程控機(jī)房管理規(guī)程
(三)設(shè)備的購(gòu)置管理
1、設(shè)備的購(gòu)置包括原有設(shè)備的更新和新添設(shè)備的購(gòu)置。
2、設(shè)備購(gòu)置應(yīng)遵循滿足服務(wù)提供需要的原則。
3、設(shè)備購(gòu)置的資金來源按相關(guān)法規(guī)或規(guī)定執(zhí)行。
4、設(shè)備更新需在原設(shè)備辦理了報(bào)廢手續(xù)后進(jìn)行。
5、新添設(shè)備由工程部提出服務(wù)用途或配套功能以及主要技術(shù)指標(biāo)的需求。
6、采購(gòu)設(shè)備應(yīng)遵循公司采購(gòu)規(guī)程執(zhí)行。
7、采購(gòu)設(shè)備到達(dá)后,由工程部進(jìn)行清點(diǎn)核對(duì),接收相關(guān)資料,并組織安裝調(diào)試或試運(yùn)行。符合要求的,辦理驗(yàn)收手續(xù);不符合要求的,按合同或公司相關(guān)規(guī)程執(zhí)行。
8、經(jīng)驗(yàn)收符合要求的采購(gòu)設(shè)備按本條例相關(guān)規(guī)定納入臺(tái)帳,建立卡片等進(jìn)行日常管理。
(四)設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識(shí)
1、工程部應(yīng)對(duì)設(shè)備狀態(tài)進(jìn)行標(biāo)識(shí),以防止因設(shè)備誤操作造成人員傷害和設(shè)備損壞。
2、設(shè)備狀態(tài)分為運(yùn)行、備用、停用、封存、報(bào)廢、檢修及嚴(yán)禁合閘等。
3、正常運(yùn)行中的設(shè)備可不予標(biāo)識(shí)。
4、標(biāo)識(shí)的方式方法:
① 設(shè)備狀態(tài)用標(biāo)識(shí)牌進(jìn)行標(biāo)識(shí),標(biāo)識(shí)牌用300 mm×150 mm×1 mm(長(zhǎng)×寬×厚)的綠色塑料板制作,字體為黃色一毫米塑料板粘于底板上,僅作參考。
② 設(shè)備狀態(tài)標(biāo)牌應(yīng)在設(shè)備狀態(tài)確定后,由設(shè)備操作人員及時(shí)懸掛于應(yīng)予標(biāo)識(shí)設(shè)備的明顯位置;
③ 設(shè)備狀態(tài)改變,標(biāo)識(shí)應(yīng)隨之改變。
(五)設(shè)備的停用和封存
1、對(duì)多余的設(shè)備或暫不使用的設(shè)備應(yīng)予停用。
2、停用或封存的設(shè)備應(yīng)采用適當(dāng)措施防止銹蝕、碰磕和其他形式對(duì)其狀態(tài)的損壞。
3、工程部應(yīng)定期對(duì)停用或封存的設(shè)備進(jìn)行檢查,以保持其適用性。
4、設(shè)備領(lǐng)班人員應(yīng)填寫設(shè)備停用或封存的報(bào)批單,經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)后實(shí)施。
三、主要工作流程
1、在使用任何一臺(tái)新設(shè)備或新員工獨(dú)立操作以前,必須經(jīng)過對(duì)設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、安全操作、維護(hù)要求等方面的技術(shù)知識(shí)進(jìn)行教育和實(shí)際操作培訓(xùn)。
2、工程部應(yīng)會(huì)同設(shè)備使用部門有計(jì)劃地對(duì)使用、操作人員進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn),以不斷提高對(duì)設(shè)備使用,維護(hù)的能力。
3、凡規(guī)定憑證操作的設(shè)備,操作人員必須通過考試拿到證書后,方能獨(dú)立使用或操作設(shè)備。
4、對(duì)于直接供租戶使用的設(shè)備應(yīng)定期對(duì)其狀態(tài)進(jìn)行檢查,以查明是否處于完好狀態(tài),如若發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)修理;對(duì)于某些設(shè)備應(yīng)在明顯處標(biāo)識(shí)及操作方法和注意事項(xiàng)。
5、對(duì)于員工直接操作的設(shè)備,設(shè)備部門應(yīng)建立完善的設(shè)備使用規(guī)章制度,主要包括以下幾種:
設(shè)備操作規(guī)范
設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)范
崗位責(zé)任制
交接班制度
6、設(shè)備的操作規(guī)范的編制。
(1)參照設(shè)備說明書及資料對(duì)一般設(shè)備的操作規(guī)范進(jìn)行編寫。系統(tǒng)設(shè)備的操作規(guī)范由工程部門編寫。
(2)重要設(shè)備的操作規(guī)范,要在設(shè)備旁用醒目的標(biāo)牌標(biāo)示,并注上重點(diǎn)標(biāo)記,要求操作者特別注意。
(3)設(shè)備操作規(guī)范一般應(yīng)包括以下內(nèi)容:
①啟動(dòng)前的準(zhǔn)備工作;
②啟對(duì)時(shí)的操作步驟;
③注意事項(xiàng)。
7、操作人員必須嚴(yán)格執(zhí)行'五項(xiàng)紀(jì)律'。
①實(shí)行定人定機(jī)制度,嚴(yán)格遵守操作規(guī)范。
②經(jīng)常保持設(shè)備清洗,按規(guī)定維護(hù)。
③認(rèn)真執(zhí)行交接班制度,做好交接班記錄。
④管理好工具、附件,不能遺失、損壞。
⑤發(fā)現(xiàn)設(shè)備有異常的聲音和故障應(yīng)立即停機(jī)檢查,自己不能處理應(yīng)及時(shí)通知工程部。
四、管理標(biāo)準(zhǔn)和養(yǎng)護(hù)計(jì)劃
(一)公共設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案
序號(hào)項(xiàng)目維修類別劃分計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果
1電梯①曳引繩張緊度的調(diào)整維護(hù)。
②導(dǎo)軌、安全鉗的工作情況維護(hù)。
③轉(zhuǎn)動(dòng)、滑動(dòng)部的維護(hù)。
④各項(xiàng)安全裝置的維護(hù)。
⑤計(jì)算機(jī)控制板等的維護(hù)檢測(cè)。每天巡視二次,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修。每月檢查曳引繩張緊度一次;每月定期對(duì)滑動(dòng)、轉(zhuǎn)動(dòng)部分加一次油。由相關(guān)電梯公司實(shí)施維護(hù)。電梯維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)。①安全正常運(yùn)行、平穩(wěn)。
②機(jī)房、轎廂整潔。
③電梯各部分完好率100%。
2機(jī)電
設(shè)備①水泵等機(jī)電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)。
②日常機(jī)電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換。每天巡視
檢查,每半月進(jìn)行一次保養(yǎng);每季檢修一次。由工程部實(shí)施維修。各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。①無故障。
②保障安全運(yùn)行。
3消防
設(shè)施①疏散標(biāo)志的維修及維護(hù)。
②室內(nèi)(外)消火栓(箱)以及消防設(shè)施的有效維護(hù)及檢修。
③噴淋、煙感報(bào)警系統(tǒng)故障的排除和維護(hù)。每月檢查一次消防報(bào)警系統(tǒng)完好情況以及消防設(shè)施的完好性、有效性。①由消防、機(jī)電、維修專業(yè)人員負(fù)責(zé)實(shí)施。
②一般消防設(shè)施視使用情況及有效性進(jìn)行更換。①標(biāo)識(shí)制作及維護(hù)管理規(guī)定。
②消防設(shè)施維修操作規(guī)程。
③消防報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。①設(shè)施有效,標(biāo)識(shí)清楚,完好無損。
②靈敏,準(zhǔn)確報(bào)警。
4中央空調(diào)①制冷主機(jī)維護(hù)保養(yǎng)。
②機(jī)房設(shè)備管道維護(hù)保養(yǎng)。
③閥門維護(hù)保養(yǎng)。
④新風(fēng)機(jī)和風(fēng)機(jī)過濾網(wǎng)。每半月對(duì)主機(jī)、管路、閥門的緊固、滲漏、保溫等進(jìn)行檢查與維護(hù);新風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)過濾網(wǎng)清洗;
①由工程部實(shí)施日常維修保養(yǎng)。
②相關(guān)專業(yè)公司實(shí)施維修(維保)。中央空調(diào)設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。①無故障。
②保障正常安全運(yùn)行。
③設(shè)備性能良好。
序號(hào)項(xiàng)目維修類別劃分計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果
5變配電控制設(shè)備①高壓配電柜檢查。
②變壓器運(yùn)行檢查。
③低壓控制柜運(yùn)行檢查①每2小時(shí)檢查一次24小時(shí)值班控制。
②每天對(duì)配電控制柜外觀清掃一次。①由工程部組織實(shí)施。
②高壓配電柜由電力局進(jìn)行維修。配電設(shè)備運(yùn)行及維修保養(yǎng)規(guī)程。①無故障。
②保障正常安全運(yùn)行。
③設(shè)備性能良好。
6地下車庫(kù)、外圍道路、停車場(chǎng)①地面大面積的破損,坑洼、積水。
②地面有成塊的砼結(jié)塊或其它污染物。每周檢查一次,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。由工程部組織維修。園區(qū)道路修繕標(biāo)準(zhǔn)。
房屋維修標(biāo)準(zhǔn)。平整、無坑洼、無積水、無缺損。
7井、溝①井蓋破損。
②堵塞。
③缺損、多污積。污水井、溝及時(shí)清理。
由工程部組織實(shí)施。房屋維修標(biāo)準(zhǔn)。①井內(nèi)無積物、無堵塞。
②井蓋正常使用,密合,無破損;標(biāo)志清晰。
8公用標(biāo)識(shí)設(shè)施①設(shè)施破損。
②標(biāo)識(shí)污染。
③標(biāo)志所示意思不符。①每周檢查一次,并對(duì)標(biāo)識(shí)的示意準(zhǔn)確性進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)問題,及時(shí)處理。
②每月清潔標(biāo)識(shí)一次。
由綜管部、工程部組織實(shí)施。園區(qū)標(biāo)識(shí)制作安裝及管理規(guī)定。①標(biāo)識(shí)清潔美觀,無破損。
②安放穩(wěn)固。
③標(biāo)識(shí)示意正確。
(二)公共設(shè)施設(shè)備定期維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案
序號(hào)項(xiàng)目維修類別劃分計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果
1電梯①曳引繩張緊度的調(diào)整維護(hù)。
②導(dǎo)軌、安全鉗的工作情況維護(hù)。
③轉(zhuǎn)動(dòng)、滑動(dòng)部的維護(hù)。
④各項(xiàng)安全裝置的維護(hù)。
⑤計(jì)算機(jī)控制板等的維護(hù)檢測(cè)。每季檢查一次導(dǎo)軌、安全鉗工作情況;每半年進(jìn)行一次全面檢查。由相關(guān)電梯公司實(shí)施維修(全保)。電梯維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)。①安全正常運(yùn)行、平穩(wěn)。
②機(jī)房、轎廂整潔。
③電梯各部分完好率100%。
2機(jī)電
設(shè)備①水泵風(fēng)機(jī)等機(jī)電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)。
②日常機(jī)電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換。每年檢查電源切換及自動(dòng)保護(hù)裝置。風(fēng)機(jī)等每15年更換一次。各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。①無故障。
②保障安全運(yùn)行。
3消防
設(shè)施①疏散標(biāo)志的維修及維護(hù)。
②室內(nèi)(外)消火栓(箱)以及消防設(shè)施的有效維護(hù)及檢修。
③噴淋、煙感報(bào)警系統(tǒng)故障的排除和維護(hù)。每半年進(jìn)行一次試驗(yàn);每年對(duì)消防箱(栓)油漆一次,并將消防帶晾曬一次,以防發(fā)霉;每年對(duì)消防疏散標(biāo)志進(jìn)行一次維護(hù),發(fā)現(xiàn)問題,及時(shí)維修。①由消防、機(jī)電、維修專業(yè)人員負(fù)責(zé)實(shí)施。
②消防系統(tǒng)主要設(shè)施設(shè)備每20年更換一次。①標(biāo)識(shí)制作及維護(hù)管理規(guī)定。
②消防設(shè)施維修操作規(guī)程。
③消防報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。①設(shè)施有效,標(biāo)識(shí)清楚,完好無損。
②靈敏,準(zhǔn)確報(bào)警。
4中央
空調(diào)①主機(jī)制冷劑、濾網(wǎng)檢查、調(diào)換、清洗。
②管道保溫,風(fēng)機(jī)過濾網(wǎng)清洗
③各類閥門維護(hù)。
④各類儀器維修保養(yǎng)。
每季維修保養(yǎng)一次。①由工程部實(shí)施日常維修保養(yǎng)。
②相關(guān)專業(yè)公司實(shí)施維修(維保)。中央空調(diào)維修保養(yǎng)規(guī)程。設(shè)備性能完好;運(yùn)行正常。
序號(hào)項(xiàng)目維修類別劃分計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果
5變配電控制設(shè)備變壓器、母線排、橋架、低壓控制柜。每年對(duì)變壓器、低壓控制柜、橋架、母線排進(jìn)行清洗,緊固、維護(hù)檢查。由工程部組織實(shí)施。變配電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。設(shè)備性能完好;運(yùn)行正常
6地下車庫(kù)、外圍道路、停車場(chǎng)①地面大面積的破損,坑洼、積水。
②地面有成塊的砼結(jié)塊或其它污染物。
③地面有明顯油漬。每年對(duì)局部損壞嚴(yán)重,修補(bǔ)多次的路面、道牙、人行道板進(jìn)行翻新。由工程部組織維修。園區(qū)道路修繕標(biāo)準(zhǔn)。
房屋維修標(biāo)準(zhǔn)。平整、無坑洼、無積水、無缺損、無油漬。
7井、溝①井蓋破損。
②堵塞。
③缺損、多污跡。井蓋板每年刷一次漆,防止銹蝕。由工程部組織實(shí)施。房屋維修標(biāo)準(zhǔn)。①井內(nèi)無積物、無堵塞。
②井蓋正常使用,密合,無破損;標(biāo)志清晰。
8公用標(biāo)識(shí)設(shè)施①設(shè)施破損。
②標(biāo)識(shí)污染。
③標(biāo)志所示意思不符。①每半年對(duì)標(biāo)識(shí)安放穩(wěn)固情況進(jìn)行檢查維護(hù)。
②每半年對(duì)標(biāo)識(shí)進(jìn)行維護(hù)一次。由綜管部、工程部組織實(shí)施。園區(qū)標(biāo)識(shí)制作安裝及管理規(guī)定。①標(biāo)識(shí)清潔美觀,無破損。
②安放穩(wěn)固。
③標(biāo)識(shí)示意正確。
五、應(yīng)急處理方案
(一)電梯關(guān)人援救預(yù)案
工程部接到報(bào)告后,立
即派人員前往電梯機(jī)房,切斷機(jī)房主電源,并對(duì)電引機(jī)進(jìn)行手動(dòng)操作,使電梯轎廂移至最近平層處,打開廳門、轎門放人或搬貨。在整個(gè)過程中應(yīng)保持與服務(wù)中心聯(lián)系。
(二)斷電預(yù)案
當(dāng)發(fā)現(xiàn)停電時(shí),工程部配電房應(yīng)首先確認(rèn)是外線停電還是內(nèi)部故障。如果是外電線停電,應(yīng)立即進(jìn)行倒閘操作,將負(fù)荷切換到另一個(gè)供電回路上。如果是內(nèi)
部跳閘,則先把分開關(guān)拉開,進(jìn)行檢查。沒有異常情況后試送總開關(guān),再試送各分開關(guān)。如果發(fā)現(xiàn)異常,應(yīng)迅速派出維修人員進(jìn)行檢修。
(三)斷水預(yù)案
