第1篇 某商城管理處日常運(yùn)行應(yīng)急措施
商城管理處日常運(yùn)行應(yīng)急措施
1停電應(yīng)急處理措施
zz國際商城配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)了柴油發(fā)電機(jī)作為突發(fā)停電的應(yīng)急備用電源。平常發(fā)電機(jī)設(shè)定為自動(dòng)工作狀態(tài),一旦發(fā)生高壓環(huán)網(wǎng)柜或高壓變電站故障、檢修,發(fā)電應(yīng)急備用電源啟動(dòng)。
突發(fā)性市電停電后,自動(dòng)設(shè)計(jì)狀態(tài)的發(fā)電機(jī)會(huì)在很短時(shí)間內(nèi)起動(dòng)運(yùn)行提供備用電源。如發(fā)電機(jī)不起動(dòng),值班員應(yīng)即時(shí)采取以下措施:
*首先查明故障原因,根據(jù)具體情況啟動(dòng)備用供電設(shè)備,并積極組織人員搶修故障供電設(shè)備,及時(shí)恢復(fù)供電,盡量縮小停電影響范圍。
*查發(fā)電機(jī)主控制箱上選擇開關(guān)的設(shè)置是否正確,如打在“?！被颉笆謩?dòng)”位置,應(yīng)按日常檢查程序進(jìn)行檢查,情況正常將選擇開關(guān)擰到“自動(dòng)”位置。
*如選擇開關(guān)位置正常,則檢查切換柜擇位開關(guān),如有錯(cuò),即刻糾正將其打在“自動(dòng)”位置。
*若以上兩項(xiàng)都正確,則應(yīng)檢查主控制箱和切換柜控制回路的熔斷器。如熔斷器燒毀,則應(yīng)先斷開主回路開關(guān),分回路斷路器,更換后恢復(fù)合閘。在故障處理過程中,應(yīng)先斷開“市電、備用”電源切換柜,并即刻通知監(jiān)控中心值班員、電梯值班員等做好應(yīng)急準(zhǔn)備等事項(xiàng)。
*檢查各設(shè)備機(jī)房、樓梯、通道、地下車庫等出口地方的應(yīng)急燈是否起用,并保證動(dòng)作正常,作人員疏散照明之用。
*如當(dāng)班值班員無法短時(shí)間內(nèi)消除故障,應(yīng)及時(shí)向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào),并通知業(yè)主做好應(yīng)急準(zhǔn)備。
*事故處理完畢作好工作記錄,工作總結(jié)。上報(bào)管理處經(jīng)理及業(yè)主。
2給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理方案
市政供水計(jì)劃性停水,管理處提前通知業(yè)主,說明停水原因、停水時(shí)限等,做好水池蓄水工作。
市政供水管網(wǎng)故障造成突發(fā)性停水,來不及通知業(yè)主時(shí),管理處設(shè)法滿足業(yè)主生活用水,事后向業(yè)主說明原因。
由于供水設(shè)備故障造成突發(fā)事故,按下列程序執(zhí)行:
*接到事故報(bào)警后,機(jī)電運(yùn)行維修組人員應(yīng)在5分鐘內(nèi)趕現(xiàn)場控制事態(tài)發(fā)展。查出事故原因,及時(shí)搶修,不能及時(shí)處理的迅速向公司匯報(bào),請求支援。
*加壓泵出現(xiàn)故障停止運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí),值班員應(yīng)及時(shí)將該泵控制電源分閘,掛指示牌匾,并及時(shí)將備用泵投入使用,即時(shí)通知相關(guān)負(fù)責(zé)人組織搶修。
*主管網(wǎng)漏水或爆管時(shí),應(yīng)即時(shí)停泵,關(guān)閉進(jìn)水閥門,分管網(wǎng)漏水或爆管時(shí),應(yīng)即時(shí)關(guān)閉分管網(wǎng)閥門,并及時(shí)進(jìn)行搶修。
*事故不能在2小時(shí)處理的,管理處經(jīng)理簽發(fā)停水通知單,并附上處理方案告知業(yè)主。
排水部分突發(fā)事故:
*排水主管爆裂或堵塞時(shí),應(yīng)及時(shí)與市政排水主管部門取得聯(lián)系并組織搶修。
*污水井、雨水井管網(wǎng)爆裂或堵塞時(shí),應(yīng)及時(shí)組織搶修。
*停車場集水坑排水不良時(shí),應(yīng)即時(shí)用潛水泵將水排除,并對排污泵、管網(wǎng)作檢查、搶修。
*設(shè)備、物資等受到排水影響引發(fā)不良后果現(xiàn)象的,應(yīng)及時(shí)采取保護(hù)措施并通知相關(guān)人員到現(xiàn)場及時(shí)搶修。
4電梯應(yīng)急處理方案
無論是停電或電梯自身發(fā)生故障造成意外停梯,還是因?yàn)橄老到y(tǒng)報(bào)火警引起電梯迫降,都給乘梯人員帶來極大不便,乘客按以下程序執(zhí)行,保證乘客人身安全。
*當(dāng)消防系統(tǒng)報(bào)火警引起停梯時(shí),消防值班人員應(yīng)沉著冷靜,迅速查清報(bào)警點(diǎn)位置和數(shù)量,電話通知保安值班人員急赴現(xiàn)場查看,同時(shí)用對講電話提醒乘客保持鎮(zhèn)靜。現(xiàn)場確認(rèn)發(fā)生火災(zāi)時(shí),必須立即通知管理處組織人員滅火救災(zāi);同時(shí)根據(jù)火災(zāi)輕重程度不同,對設(shè)有可作消防專用的電梯,將乘客運(yùn)送到安全層站。通知司機(jī)或管理人員盡快在安全樓層停車,把乘客運(yùn)送到安全層站。轎廂開到安全的樓層,在乘客確已完全撤出后切斷電源,把各層廳門關(guān)閉,防止向其他樓層延燒。若系統(tǒng)誤報(bào)。盡快排除故障,恢復(fù)電梯正常運(yùn)行。
*突發(fā)性停電或電梯自身故障引起電梯停止運(yùn)行,值班人員應(yīng)通過對講電話告訴乘客不要驚慌失措,不可將身體任何部位探出轎廂外,然后立即通知電梯管理人員,根據(jù)樓層指示燈或小心開啟外門察看,確定轎廂所在位置,在解救被困人員離開轎廂前,應(yīng)先切斷故障電梯電源,視情況依下列步驟放被因乘客:
a停于接近候梯廳門口的位置,且高于或低于樓面不超過0.5米時(shí),用專用外門鑰匙開啟外門,同時(shí)用力緩慢打開轎廂門,協(xié)助乘客安全離開轎廂,然后重新將外門關(guān)好。
b轎廂停于遠(yuǎn)離侯梯廳門口的位置,如果轎廂門處于半關(guān)閉狀態(tài),應(yīng)先將其完全關(guān)閉或開啟,然后通過手動(dòng)盤車使轎廂就近平層,用專用外門鑰匙打開轎廂門解救出被困人員,然后重新將外門關(guān)好。
c手動(dòng)盤車時(shí),至少兩人進(jìn)行,一人雙抓牢盤車輪,另一人撬開抱閘,每松開抱閘一次,盤車一次,進(jìn)行間斷操作。若轎廂停于候梯廳門口以上或以下位置時(shí)(以高于或低于樓面不超過0.5米為準(zhǔn)),應(yīng)松開報(bào)閘的同時(shí)把握緊盤車輪,用人力盤車使轎廂向正確方向移動(dòng),嚴(yán)禁松閘后讓轎廂自行移動(dòng)。
*電梯自身發(fā)生故障時(shí),解救出被困人員后立即組織人員檢修,查事故原因,消除隱患,如不能自修,必須盡快通知電梯維修專業(yè)人員排除故障,恢復(fù)電梯正常運(yùn)行,并寫出事故書面報(bào)告交管理處及業(yè)主。
5消防系統(tǒng)應(yīng)急措施
監(jiān)控中心24小時(shí)對各區(qū)域?qū)崟r(shí)監(jiān)控,同時(shí)認(rèn)真落實(shí)巡邏制度,保安、清潔、機(jī)電人員要勤于檢查、巡視,保證在自己的責(zé)任區(qū)內(nèi)及時(shí)發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患,真正做到火災(zāi)早發(fā)現(xiàn)、早撲滅、少損失。一旦發(fā)生火災(zāi),保證火災(zāi)能初期在短時(shí)間撲滅,消除火災(zāi)對人員疏散的威脅,減少火災(zāi)損失,確保人員生命安全,按以下規(guī)定進(jìn)行:
發(fā)生火災(zāi)時(shí),監(jiān)控中心立即通知有關(guān)人員進(jìn)入火災(zāi)應(yīng)急狀態(tài),并啟動(dòng)義務(wù)消防員、保安員等進(jìn)入著火區(qū)域搶險(xiǎn),爭取在火災(zāi)發(fā)生初期,利用大樓內(nèi)自有的消防器材滅火。
若火勢迅猛,管理處無能力滅火。應(yīng)盡量控制火災(zāi)曼延,立即向“119”報(bào)警并組織人員疏散。根據(jù)著火區(qū)域的地點(diǎn)和火情的變化,作出相應(yīng)的滅火方法和步驟:
*消防人員引導(dǎo)消防車和消防人員并組織突擊隊(duì)員進(jìn)入火場。
*監(jiān)控中心人員開啟消防廣播,通知引導(dǎo)人群迅速撤離火區(qū)。首先通知著火層人員立即疏散。接著通知臨近著火層人員。然后通知火災(zāi)有可能蔓延的樓層人員進(jìn)行有序、有效的疏散。并告之人員保持鎮(zhèn)靜,按指揮進(jìn)行自救、疏散。
*配電管理人員應(yīng)切斷火場內(nèi)所有電源。確?；饎莶灰螂娖髟O(shè)備引起曼延。同時(shí)隨時(shí)做好備用電源的轉(zhuǎn)送工作。
*給排水管理人員迅速啟動(dòng)水泵,保證消防水壓正常,有足夠水量滅火,
*空調(diào)管理人員同時(shí)啟動(dòng)排煙設(shè)備,對疏散樓梯保持正壓送風(fēng)。
*電梯管理人員按照電梯應(yīng)急管理規(guī)定,利用消防梯進(jìn)行疏散,并將客梯全部降至底層鎖好,禁止使用。
火災(zāi)消滅后,相關(guān)人員對工作情況進(jìn)行總結(jié),清理損失,作好善后處理工作后。將整理后以報(bào)告形式上報(bào)業(yè)主。
6突發(fā)事件處理
當(dāng)轄區(qū)內(nèi)出現(xiàn)盜竊、搶劫、斗毆、交通堵塞、急癥、臺(tái)風(fēng)、設(shè)備故障、水電氣故障、水浸、電梯困人等情況時(shí),為能迅速果斷地處理這些突發(fā)事件,管理處建立突發(fā)事件的處理程序,以便快速及時(shí)地處理好這些問題,及時(shí)化解矛盾和減少損失。
6.1對犯罪分子盜竊的應(yīng)急措施
當(dāng)班保安員發(fā)現(xiàn)盜竊分子正在作案時(shí),要保持冷靜,立即發(fā)出信號(hào),召集附近的保安員支援。同時(shí)通知各部門控制人員外出,防止罪犯逃跑。盡可能當(dāng)場抓獲罪犯,連同證物移送公安機(jī)關(guān)處理,事主在場的,也要請其一起到公安機(jī)關(guān)作證,領(lǐng)回被盜物資。
保護(hù)作案現(xiàn)場,禁止無關(guān)人員觸摸現(xiàn)場,痕跡和移動(dòng)現(xiàn)場的遺留物品,有利于公安機(jī)關(guān)偵察破案。
對重大可疑被盜現(xiàn)場,可將事主和目擊者反映的情況及時(shí)向公安機(jī)關(guān)作出詳細(xì)的報(bào)告。
對可疑作案人員,可采取暗中監(jiān)視措施報(bào)告公安人員處理。
6.2對犯罪分子搶劫的應(yīng)急措施
保安員在執(zhí)勤中遇有公開使用暴力或其它(如打、砸、搶)強(qiáng)行奪取或毀壞公司和客戶財(cái)產(chǎn)的犯罪行為時(shí),要切實(shí)履行保安員職責(zé),立即進(jìn)行報(bào)告處理。
迅速制止犯罪,保持鎮(zhèn)靜,沉著勇敢,設(shè)法制服犯罪分子,并立即發(fā)出信號(hào),召集附近的保安員或群眾支援。
罪犯逃跑,又追趕不上時(shí),要看清人數(shù)、衣著、面貌、身體特證,所用的交通工具及特征等,并及時(shí)報(bào)告管理處,重大案件及時(shí)撥打110報(bào)警。
有固定現(xiàn)場的,要保護(hù)好現(xiàn)場,在公安機(jī)關(guān)現(xiàn)場勘查完畢前不能離開。若在運(yùn)動(dòng)中作案的沒有固定場所的,對罪犯的遺留物品,作案工具等,應(yīng)用鉗子或其它工具提取,然后放在白紙內(nèi)妥善保存,交公安機(jī)關(guān)處理。
事主或在場群眾如有受傷的,要立即設(shè)法盡快送往醫(yī)院治療搶救,并迅速報(bào)告公安機(jī)關(guān)。
6.3對轄區(qū)內(nèi)人員斗毆的應(yīng)急措施
當(dāng)保安人員在值班中,發(fā)現(xiàn)轄區(qū)發(fā)生斗毆事件時(shí),必須采取如下應(yīng)急措施:
積極勸阻斗毆雙方離開現(xiàn)場,緩解矛盾。勸阻原則:勸阻雙方住手、住口;爭吵或斗毆的雙方或一方勸離現(xiàn)場;持有器材斗毆應(yīng)先制止持械一方;有人員受傷應(yīng)先送傷員到醫(yī)院治療。并應(yīng)及時(shí)報(bào)告管理處領(lǐng)導(dǎo),由領(lǐng)導(dǎo)出面調(diào)解。
在勸阻過程中,切記不能動(dòng)粗,不能惡言相向。
確認(rèn)已違反治安管理?xiàng)l例或?qū)俜缸镄袨?應(yīng)及時(shí)報(bào)告公安機(jī)關(guān),或?qū)?dāng)事人扭送公安機(jī)關(guān)處理。
提高警惕,防止壞人利用混亂之機(jī),進(jìn)行破壞活動(dòng)或偷盜財(cái)物。
說服、勸阻圍觀群眾離開,確保轄區(qū)內(nèi)的正常治安秩序。
協(xié)助公安人員保護(hù)打斗現(xiàn)場,收繳各種打斗工具,辨認(rèn)為首分子。
6.4交通應(yīng)急措施
為確保僑鴻國際商城車輛進(jìn)出暢通,當(dāng)發(fā)生交通堵塞或交通意外時(shí),采取以下應(yīng)急措施,并立即報(bào)管理處領(lǐng)導(dǎo)。
當(dāng)?shù)叵萝噹斐隹谔幊霈F(xiàn)交通堵塞時(shí),屬于車輛碰撞,情節(jié)輕微的,應(yīng)迅速指揮車輛駛離出口再協(xié)商處理,及時(shí)恢復(fù)交通。當(dāng)發(fā)生意外雙方不能及時(shí)解決,應(yīng)撥打122報(bào)警并保護(hù)好現(xiàn)場。若有人員傷亡的,應(yīng)及時(shí)將受傷人員送往醫(yī)院治療。當(dāng)出現(xiàn)車主不愿交費(fèi)而故意堵住出口的情況,道口崗保安員應(yīng)及時(shí)逐級(jí)上報(bào),與業(yè)主講道理,直至解決問題。
當(dāng)?shù)叵萝噹爝M(jìn)口處出現(xiàn)交通堵塞時(shí),屬于車輛碰撞,情節(jié)輕微的,應(yīng)迅速指揮車輛駛離入口再協(xié)商處理,及時(shí)恢復(fù)交通。當(dāng)發(fā)生意外雙方不能及時(shí)解決,應(yīng)撥打122報(bào)警并保護(hù)好現(xiàn)場。若有人員傷亡的,應(yīng)及時(shí)將受傷人員送往醫(yī)院治療。若出現(xiàn)無法及時(shí)保持地下車庫入口暢通的情況,應(yīng)設(shè)專人及時(shí)指揮所有車輛改道從另一入口進(jìn)入車場,直至恢復(fù)正常。
車輛在車場內(nèi)發(fā)生意外時(shí),及時(shí)攔阻肇事車輛,協(xié)助事主處理,并保護(hù)現(xiàn)場,同時(shí)指揮疏導(dǎo)車輛。若車輛碰撞損壞場內(nèi)設(shè)施的,車場巡邏保安應(yīng)及時(shí)報(bào)管理處處理。
6.5遇急癥病人的處理
第一時(shí)間到病人所在的地方。通知管理處領(lǐng)導(dǎo),在可能的情況下通知病人所在單位或家人,并及時(shí)將病人送往附近的醫(yī)院。情況危急時(shí),速撥打120急救電話。
6.6臺(tái)風(fēng)應(yīng)急措施
在臺(tái)風(fēng)來到之前,我們要把轄區(qū)內(nèi)所有在室外的設(shè)施按需要進(jìn)行加固,如綠化設(shè)施、公共設(shè)施等,臺(tái)風(fēng)期間要注意做好防臺(tái)加固工作。
在臺(tái)風(fēng)來到之前,通知業(yè)主檢查并關(guān)閉所有樓內(nèi)的窗戶;
在臺(tái)風(fēng)來時(shí)可能造成停電,我們要準(zhǔn)備好應(yīng)急燈并保證其電力充足;
做好天面排水溝及排水口的疏通工作,確保暢通;
搬離一切可能會(huì)發(fā)生高空墜物的物件,或?qū)ξ锛M(jìn)行加固。
發(fā)生強(qiáng)臺(tái)風(fēng)期間,所有員工(含非值班人員)均應(yīng)聽候調(diào)配,隨時(shí)聽從指揮對緊急情況進(jìn)行處理。
臺(tái)風(fēng)過后,檢查所有排水設(shè)施有否堵塞,出現(xiàn)堵塞,及時(shí)疏通。
檢查轄區(qū)內(nèi)有無受損及受損的情況,并進(jìn)行記錄。
對受損物品及時(shí)進(jìn)行修復(fù)、更換。
6.7高空墜物應(yīng)急處理程序
發(fā)生高空墜物后,應(yīng)即時(shí)查看損壞及損傷的情況。若無損傷,則應(yīng)在現(xiàn)場拍照取證,調(diào)查可能拋擲物品的樓層區(qū)域,并多加觀察。
若出現(xiàn)損傷物品的情況,盡快通知遭損壞物品的業(yè)主到場處理。調(diào)查發(fā)生的時(shí)間及經(jīng)過,記錄后由當(dāng)事人簽字。查明肇事者后再通知當(dāng)事人協(xié)商解決。
若出現(xiàn)人員傷亡情況,先將病人急速送往醫(yī)院或撥打120急救電話。并保護(hù)好現(xiàn)場,打110報(bào)警。并協(xié)助公安部門調(diào)查可能拋擲物品的樓層區(qū)域,并多加觀察。
出現(xiàn)高空墜物情況,均需在商城內(nèi)張貼告示,闡明危害,以引起重視。杜絕類似事件再次發(fā)生。
6.8車輛失損應(yīng)急處理程序
當(dāng)發(fā)生車輛失損情況時(shí),客戶服務(wù)中心接報(bào)后速往現(xiàn)場協(xié)助處理。
遇車輛被盜情況,應(yīng)及時(shí)封鎖現(xiàn)場,并報(bào)警。
遇車輛受損情況,應(yīng)查明原因。
若是屬于車主原因,造成自身車輛損壞,應(yīng)協(xié)助車主取證并理賠;若是不同車主間的車輛行駛時(shí)相撞,應(yīng)控制現(xiàn)場局面,協(xié)調(diào)雙方冷靜處理;必要時(shí)協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場并取證。若是行駛的車輛碰撞了停放的車輛,應(yīng)盡快找到停放車輛的車主,立即通知其到現(xiàn)場處理。必要時(shí)扣住肇事車輛,直至協(xié)商解決。若車輛碰撞造成交通堵塞,應(yīng)注意控制現(xiàn)場交通,及時(shí)疏導(dǎo)。
若是屬于管理原因,應(yīng)第一時(shí)間拍照、保護(hù)現(xiàn)場并記錄,有肇事方,由肇事方負(fù)責(zé)賠償,無法找出肇事方,管理處按實(shí)際具體情況進(jìn)行處理。必要時(shí)報(bào)公司處理。
第2篇 某商城消防安全管理措施
商城消防安全管理措施
1消防管理責(zé)任劃分:
1.1管理處經(jīng)理作為zz國際商城的消防安全責(zé)任人,全面負(fù)責(zé)zz國際商城的消防安全管理工作。
1.2管理處機(jī)電運(yùn)行維修組負(fù)責(zé)消防設(shè)備的運(yùn)行、維修保養(yǎng)及日常管理。
1.3管理處機(jī)電運(yùn)行維修組設(shè)監(jiān)控中心,監(jiān)控中心的消防值班員24小時(shí)進(jìn)行消防監(jiān)控。
1.4機(jī)電運(yùn)行維修組設(shè)消防員負(fù)責(zé)消防安全檢查及日常管理,檢查滅火器材配備是否齊全,檢查消防隱患并督促消除隱患。組織消防演習(xí)(每年兩次)及消防試驗(yàn)(每月一次三地聯(lián)動(dòng)試驗(yàn))的實(shí)施。消防員每月巡視一遍所有防火分區(qū)內(nèi)的消防安全情況,并做好巡檢記錄(日常巡查由保安員負(fù)責(zé))。
1.5義務(wù)消防員:
1.5.1治安保衛(wèi)組全體保安員均為義務(wù)消防員,平時(shí)接受防火知識(shí)培訓(xùn)及消防演習(xí)訓(xùn)練。隨時(shí)可以投入保衛(wèi)商城的滅火實(shí)戰(zhàn)中。
1.5.2在火災(zāi)情況下,管理處每個(gè)員工都是義務(wù)消防員,自覺參加現(xiàn)場的滅火及救護(hù)工作。
2消防管理措施
2.1落實(shí)崗位責(zé)任制:建立消防員職責(zé)、義務(wù)消防員職責(zé)、監(jiān)控中心值班員職責(zé)。
2.2轄區(qū)內(nèi)動(dòng)火須由機(jī)電運(yùn)行維修組消防員審核后報(bào)管理處經(jīng)理審批,批準(zhǔn)后方可動(dòng)火(大型動(dòng)火作業(yè)須經(jīng)甲方批準(zhǔn)后實(shí)施)。消防員在動(dòng)火前、中、后應(yīng)加強(qiáng)巡視,確保無火災(zāi)隱患。
2.3定期對滅火器材進(jìn)行檢查、保養(yǎng)。消防員每月巡視一遍所有防火分區(qū)內(nèi)的消防安全情況,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正。巡視內(nèi)容包括:
消防器材是事按要求配備,數(shù)量足夠:
所有消防水閥是否處于開啟狀態(tài);
消防管道壓力是否正常,有無滲漏現(xiàn)象;
消防水箱水源是否充足;
煙感、溫感是否完好;廣播是否丟失;送風(fēng)閥是否關(guān)閉;
消火栓封條是否完好,配件是否齊全;滅火器壓力是否符合要求;
防火門、消防通道是否暢通;庫房內(nèi)照明是否符合要求;
是否存在消防隱患;
主機(jī)板指示是否正常。
2.4保安員負(fù)責(zé)消防設(shè)施的日常檢查,管理處其他員工發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施損壞或缺失要及時(shí)與消防員聯(lián)系,由消防員負(fù)責(zé)修復(fù)及補(bǔ)缺。
2.5對于出現(xiàn)火警情況,監(jiān)控中心人員即時(shí)通知相關(guān)人員第一時(shí)間趕到現(xiàn)場查明情況,屬于誤報(bào)的,現(xiàn)場人員即時(shí)反饋到監(jiān)控中心,查明原因消除故障,恢復(fù)系統(tǒng)正常。屬于誤報(bào)引起的其它情況,如電梯迫降等,應(yīng)即時(shí)告知電梯內(nèi)的乘客不要驚慌,說明原因,并及時(shí)做好解救工作。屬于火災(zāi)火警的,按火警處理程序處理(見突發(fā)事件處理部分)。
第3篇 國際商城機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理措施
z國際商城對物業(yè)管理中設(shè)備管理要求很高。我物業(yè)公司根據(jù)多年的實(shí)際物管經(jīng)驗(yàn),針對z國際商城的主要設(shè)備技術(shù)特點(diǎn)。制定一套切實(shí)可行的設(shè)備管理制度。確保建筑物內(nèi)所有機(jī)電設(shè)備在節(jié)能、環(huán)保的前提下,能有效的發(fā)揮設(shè)備的運(yùn)行效率。延長設(shè)備的使用壽命。確保物業(yè)的保值、增值。
1、z國際商城設(shè)備設(shè)施的特點(diǎn)
1.1電梯、消防、設(shè)備智能化等專業(yè)性設(shè)備。均采用先進(jìn)設(shè)備。要求物業(yè)公司操作人員對設(shè)備基本性能及操作熟識(shí)程度高
1.2各機(jī)電設(shè)備數(shù)量多,工作特性復(fù)雜。要求物業(yè)公司制定確實(shí)可行的管理制度及節(jié)能措施。
1.3各機(jī)電設(shè)備分布面廣,功能各異,要求物業(yè)公司必須全面掌握所有設(shè)備情況。列出詳盡的設(shè)備臺(tái)帳,周密的設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃,編制有效可行的應(yīng)急措施
2z國際商城機(jī)電設(shè)備管理的原則和目標(biāo)
2.1機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理的原則
a、預(yù)防為主,堅(jiān)持日常保養(yǎng)與計(jì)劃性維修保養(yǎng)并重,使設(shè)備時(shí)刻處于良好狀態(tài)。
b、對設(shè)備做到'三好'、'四會(huì)'、和'五定'。'三好'即用好、修好和管理好設(shè)備;'四會(huì)'即維修人員會(huì)使用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除故障;'五定'即對主要設(shè)備的清潔、潤滑、檢修做到定量、定人、定點(diǎn)、定時(shí)和定質(zhì)。
c、實(shí)行操作人員維護(hù)與專業(yè)人員維修相結(jié)合。以操作人員進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)為主,同時(shí)要求維修人員對出現(xiàn)的問題及時(shí)維修處理。
d、完善設(shè)備管理和定期檢查、維修制度。制定科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程,完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理,合理制定定期維修計(jì)劃。
e、修舊利廢,合理更新,降低設(shè)備維修費(fèi)用,提高經(jīng)濟(jì)效益。
f、規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行與維修保養(yǎng)管理工作,確保供配電設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行。
g、推行科技型物業(yè)管理模式,采用科學(xué)的管理方式和手段。
2.2機(jī)電設(shè)備運(yùn)行管理目標(biāo)
a.提高設(shè)備的運(yùn)行效率,保證運(yùn)行質(zhì)量。最大目的是提高運(yùn)作效益。
b.保證各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備的正常運(yùn)行,確保為業(yè)主提供一個(gè)舒適、安全、高質(zhì)量的辦公環(huán)境。
c.發(fā)揮機(jī)電設(shè)備的管理優(yōu)勢,確保業(yè)主的設(shè)備達(dá)到原有的設(shè)計(jì)性能,并適當(dāng)延長設(shè)備的使用壽命,確保業(yè)主的物業(yè)保值、增值。
3機(jī)電設(shè)備的基礎(chǔ)管理
a、設(shè)備管理維修組織的設(shè)立
為了保證各系統(tǒng)設(shè)備正常、安全、可靠運(yùn)行,在接管本物業(yè)之前,即著手組建樓宇設(shè)備管理組織機(jī)構(gòu),負(fù)責(zé)設(shè)備運(yùn)行和設(shè)備維修兩方面的工作,以便順利開展各項(xiàng)設(shè)備管理維修活動(dòng),實(shí)現(xiàn)設(shè)備管理的各項(xiàng)目標(biāo)。我們設(shè)立機(jī)電運(yùn)行維修組,作為物業(yè)接管后專門的樓宇設(shè)備管理維修組織機(jī)構(gòu),并接受公司技術(shù)部門的指導(dǎo)。
物業(yè)管理正式運(yùn)行后,機(jī)電運(yùn)行維修組負(fù)責(zé)行使各種樓宇設(shè)備(合同范圍內(nèi))使用壽命期內(nèi)的綜合管理職能,保證設(shè)備資產(chǎn)的使用效益,按照現(xiàn)代設(shè)備管理方法,保證設(shè)備管理和維修運(yùn)行高效、便捷,滿足用戶對設(shè)備使用功能的要求。
b、設(shè)備資產(chǎn)管理
設(shè)備資產(chǎn)管理的主要內(nèi)容包括建立設(shè)備資產(chǎn)臺(tái)帳、建立設(shè)備資產(chǎn)檔案、編制設(shè)備資產(chǎn)統(tǒng)計(jì)表,我們主要負(fù)責(zé)設(shè)備資產(chǎn)臺(tái)帳管理。
接管本物業(yè)的初期階段,由我公司專業(yè)工程師對各樓各系統(tǒng)主要設(shè)備進(jìn)行分類、統(tǒng)計(jì)、整理、標(biāo)識(shí)、編號(hào)和登記,建立一套完整的設(shè)備臺(tái)帳,便于日后維護(hù)管理查閱。
c、制定設(shè)備管理制度和考核指標(biāo)
在物業(yè)管理初期,管理處機(jī)電運(yùn)行維修組組織有關(guān)人員針對物業(yè)的特點(diǎn),從各系統(tǒng)主要設(shè)備的性能參數(shù)、技術(shù)規(guī)范和運(yùn)行要求,結(jié)合我們多年物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn),制定一套行之有效的有關(guān)設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)和維修的程序文件、操作規(guī)程、巡視維護(hù)規(guī)定等指導(dǎo)性文件,為今后的物業(yè)管理具體實(shí)施工作提供規(guī)范化、科學(xué)性的指南。同時(shí),還制定各崗位人員的崗位責(zé)任制度、各設(shè)備機(jī)房管理制度等文件,明確劃分各崗位人員的職責(zé),規(guī)定各設(shè)備機(jī)房的管理要點(diǎn)。
正式接管以后,在整個(gè)物業(yè)管理的各環(huán)節(jié)、各階段,針對各系統(tǒng)設(shè)備,我們始終按照《全國物業(yè)管理示范商城考評標(biāo)準(zhǔn)》的具體要求分解、量化各項(xiàng)考核指標(biāo)。
3.1機(jī)電設(shè)備前期介入管理
3.1.1前期介入管理流程
存在問題
合格
3.1.2機(jī)電設(shè)備的調(diào)試、驗(yàn)收、接管
a.前期介入的機(jī)電管理人員應(yīng)仔細(xì)研讀專業(yè)圖紙,了解設(shè)備的基本技術(shù)參數(shù),熟悉各專業(yè)施工人員,為以后設(shè)備在保修期內(nèi)維修建立良好的關(guān)系。
b.管理處機(jī)電設(shè)備人員進(jìn)行全面的設(shè)備檢查,調(diào)試各種設(shè)備。在較短時(shí)間內(nèi)盡最大可能掌握設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)、工作環(huán)境、操作要領(lǐng),熟悉管網(wǎng)、線路走向及相關(guān)控制的具體位置,并做好詳細(xì)記錄,并做好已完工產(chǎn)品的保護(hù)。
c.應(yīng)主動(dòng)與業(yè)主溝通、協(xié)商驗(yàn)收接管問題,雙方應(yīng)盡量統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)(以相關(guān)國家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為主),安排好交接具體人員,時(shí)間及相關(guān)注意事項(xiàng)。
d.雙方按規(guī)定做好驗(yàn)收,經(jīng)驗(yàn)收人員檢查設(shè)備無質(zhì)量問題,相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施圖紙資料及運(yùn)行、維修資料都提供齊全后,以雙方在驗(yàn)收報(bào)告上簽字為準(zhǔn),交接完成。
3.1.3機(jī)電設(shè)備管理人員的培訓(xùn)。
積極與業(yè)主溝通,對于特殊設(shè)備施工方要對操作人員進(jìn)行崗前培訓(xùn),管理人員應(yīng)虛心學(xué)習(xí),認(rèn)真記錄,為以后的管理打好基礎(chǔ)。
3.1.4完善機(jī)電設(shè)備管理制度
根據(jù)z國際商城現(xiàn)場的實(shí)地考察,經(jīng)過與業(yè)主、原管理單位的溝通,通過對設(shè)備的實(shí)地詳盡了解,建立設(shè)備臺(tái)帳,設(shè)備檔案,編制設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃, 制定各項(xiàng)職責(zé)、操作規(guī)程、可操作的各項(xiàng)設(shè)備應(yīng)急事故處理規(guī)程。
9.3.1.5在業(yè)主的指導(dǎo)下,管理處機(jī)電人員應(yīng)做好設(shè)備的試運(yùn)行工作,并將工作重點(diǎn)由前期介入管理逐步向設(shè)備正常運(yùn)行、管理工作過渡。
3.2機(jī)電設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)管理(正式管理)
設(shè)備使用與維護(hù)管理是設(shè)備使用期管理的主要內(nèi)容,其目的是通過對設(shè)備使用與維護(hù)的科學(xué)管理,正確使用和精心維護(hù)設(shè)備,從而保持設(shè)備的技術(shù)狀態(tài),防止發(fā)生突發(fā)性故障,降低故障發(fā)生率,延長設(shè)備使用壽命,提高使用效率。
3.2.1z國際商城機(jī)電設(shè)備管理
a.設(shè)備操作管理;
*制定符合z國際商城設(shè)備特點(diǎn)的各主要設(shè)備的操作規(guī)程,并完全按操作規(guī)程進(jìn)行日常操作,保證設(shè)備的正常使用,避免誤操作發(fā)生事故。
*各主要設(shè)備設(shè)24小時(shí)值班,每天按規(guī)定對設(shè)備進(jìn)行巡視,檢查、操作,并做好記錄。
*建立嚴(yán)格的交接班制度,崗位制度,考核制度,確保機(jī)電設(shè)備管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
*建立嚴(yán)格的持證上崗制度,要求設(shè)備操作人員掌握'三好、四會(huì)',三好:管好,維護(hù)好;四會(huì):會(huì)使用,會(huì)維護(hù),會(huì)檢查,會(huì)排除故障。
b.設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)管理
*建立健全鷹商城設(shè)備的維修保養(yǎng)制度,是保證設(shè)備正常使用的必要手段,通過維護(hù)保養(yǎng),不僅可以使設(shè)備隨時(shí)處于良好的運(yùn)行狀態(tài),而且可以保證各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)合格,達(dá)到設(shè)備設(shè)計(jì)性能的最大發(fā)揮及延長使用壽命的目的。
*針對z國際商城設(shè)備的不同特點(diǎn),建立周密的保養(yǎng)計(jì)劃,上報(bào)業(yè)主批準(zhǔn)后做好保養(yǎng)工作,在'清潔、整齊、潤滑、安全可靠'的保養(yǎng)要求下,查找和預(yù)防故障的發(fā)生,避免不必要的事故發(fā)生。
*維護(hù)保養(yǎng)類別及內(nèi)容
日常維護(hù)保養(yǎng):由設(shè)備操作人員按照各項(xiàng)設(shè)備的基本操作要求,對設(shè)備進(jìn)行清掃、擦拭,對各專業(yè)設(shè)備運(yùn)動(dòng)部件加油,潤滑,檢查各種監(jiān)測設(shè)備的技術(shù)參數(shù)是否正常,緊固松動(dòng)部件,消除故障隱患,
定期維護(hù)保養(yǎng):管理處專業(yè)工程師在年初針對不同設(shè)備制定維保計(jì)劃,上報(bào)業(yè)主批準(zhǔn)后,按計(jì)劃由設(shè)備操作人員在工程師指導(dǎo)下按要求對設(shè)備進(jìn)行局部拆卸,檢查情況,更換易損易耗件,排除隱患,確保設(shè)備在下一運(yùn)行周期內(nèi)健康運(yùn)行。
專業(yè)外委保養(yǎng):專業(yè)性非常強(qiáng),需具有相關(guān)資質(zhì)方能進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)的設(shè)備,由管理處工程師對合格供方審查合格后,上報(bào)業(yè)主,經(jīng)業(yè)主批準(zhǔn)后,按照設(shè)備的特點(diǎn),有針對性的制定委托保養(yǎng)合同、考核標(biāo)準(zhǔn)及考核辦法,由管理處專業(yè)設(shè)備的分管人員對外委單位進(jìn)行監(jiān)督,考核。對外委單位實(shí)行合格供方評審制度,實(shí)行全程式管理,對于不能按合同要求完成委托項(xiàng)目或存在較大質(zhì)量隱患的專業(yè)單位,立即解除合同,重新評定合格專業(yè)維修單位。
*維修保養(yǎng)的基本要求。
整齊:設(shè)備裝置及控制線路完好、整齊。設(shè)備附件,運(yùn)行維護(hù)工具、儀表、材料、備件應(yīng)擺放整齊。
清潔:設(shè)備內(nèi)外可視部位清潔,無破損,銹斑、塵垢、無漏電、漏水、漏氣,漏現(xiàn)象,工作現(xiàn)場整潔。
潤滑:按規(guī)定周期檢查換油,清洗或更換過濾網(wǎng),保持油質(zhì)良好。
安全可靠:設(shè)備電氣電子操作控制系統(tǒng)靈敏完好,絕緣及接地牢固符合要求,安全保護(hù)性能完好,監(jiān)控指示儀表準(zhǔn)確完好,防護(hù)裝置有效,
無超壓、超溫、超負(fù)荷工作狀態(tài),檢修設(shè)備工具的監(jiān)視測量裝置在精度允許范圍內(nèi)。
*設(shè)備維修保養(yǎng)的流程
4設(shè)備維修管理
設(shè)備在使用過程中,零部件不可避免會(huì)發(fā)生磨損、變形、腐蝕、斷裂,當(dāng)磨損程度達(dá)到一定程度時(shí),設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)逐漸劣化,性能下降,功能降低,甚至喪失使用價(jià)值。根據(jù)設(shè)備運(yùn)行的具體情況,我們對設(shè)備局部或整體進(jìn)行拆卸以更換磨損變形嚴(yán)重以及功能完全喪失的零部件,并進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整、調(diào)試,恢復(fù)設(shè)備的正常使用。
4.1設(shè)備維修方式
預(yù)防維修:按預(yù)先制定的維修技術(shù)和計(jì)劃要求進(jìn)行預(yù)防性維修與修理,可分定期維修和狀態(tài)維修,定期維修以設(shè)備工作時(shí)間(包括運(yùn)行時(shí)間和停歇時(shí)間)或以設(shè)備運(yùn)行時(shí)間為基礎(chǔ)進(jìn)行的預(yù)防維修,本質(zhì)上是一種周期性修理方式,根據(jù)設(shè)備性能、使用特點(diǎn)、磨損規(guī)律和狀態(tài),預(yù)先制定維修類別、維修間隔期及維修工作內(nèi)容和要求。它適用于設(shè)備的故障及性能劣化與使用累計(jì)時(shí)間直接關(guān)聯(lián)的零部件或平時(shí)需連續(xù)運(yùn)行,無法停車的功能輸出及流程類設(shè)備,目的是消除故障隱患,增加設(shè)備的可靠度。狀態(tài)維修以設(shè)備技術(shù)狀態(tài)為基礎(chǔ)的預(yù)防性維修,根據(jù)日常維修、定期檢測和診斷提供的設(shè)備狀態(tài)信息,經(jīng)過統(tǒng)計(jì)分析處理,了解掌握設(shè)備故障隱患,零部件劣化程度,適時(shí)的有針對性的進(jìn)行專項(xiàng)預(yù)防性維修。
改善維修:對設(shè)備局部或零件的設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)、尺寸、材質(zhì)加以改進(jìn)、改裝,以減少故障、增加設(shè)備的可靠度和維修性的措施。
事后維修:對設(shè)備已發(fā)生的故障或性能減低到規(guī)定要求以下的狀態(tài)進(jìn)行修理,也成故障修理。
4.2維修方式的選擇
為了保證用最經(jīng)濟(jì)的費(fèi)用獲得最佳得設(shè)備維修效果,我們根據(jù)設(shè)備運(yùn)行得可靠性要求,故障頻率、配置情況、運(yùn)行維修管理組織和人員等情況。靈活選擇合理得維修凡是,在保證設(shè)備維修質(zhì)量和設(shè)備使用功能得前提下,追求設(shè)備維修得合理經(jīng)濟(jì)性。
從設(shè)備故障產(chǎn)生的過程、時(shí)間來看,設(shè)備故障有隨著時(shí)間的延長而逐漸磨損、疲勞、腐蝕、蠕變而產(chǎn)生的規(guī)律性故障;有因某種異常因素的作用,在設(shè)備任意運(yùn)行時(shí)刻產(chǎn)生的突發(fā)性隨機(jī)故障。
有發(fā)展期的規(guī)律性故障,如導(dǎo)軌、剎車片、密封環(huán)等磨損故障,通過觀察、記錄或預(yù)測故障發(fā)展的征兆,我們采用定期維修或狀態(tài)維修的方式排除設(shè)備故障。
無發(fā)展期的規(guī)律性故障,如電器電子元件損壞、桿狀零件的斷裂等。如果故障點(diǎn)發(fā)生在重點(diǎn)設(shè)備的零部件上,直接危及到設(shè)備正常、安全運(yùn)行,我們采取緊急維修的方式排除設(shè)備故障。如果故障點(diǎn)發(fā)生在非重點(diǎn)設(shè)備的零部件上,沒有威脅到設(shè)備的正常、安全運(yùn)行,我們采取事后維修的方式排除設(shè)備故障。
有發(fā)展期的突發(fā)性故障,典型的如軸承,由于磨損、疲勞、軸承的軌道、滾珠會(huì)產(chǎn)生微片剝落形成麻點(diǎn),若不及時(shí)更換,在某時(shí)刻就會(huì)產(chǎn)生突發(fā)性故障,我們充分狀態(tài)檢測的手段,采用狀態(tài)維修的方式排除故障。
無發(fā)展期的突發(fā)性故障,如在異常因素作用下(過載、過熱、過流、沖擊、斷流等)瞬間及產(chǎn)生斷裂、燒毀等突發(fā)性故障。根據(jù)設(shè)備的重要性程度、主備用情況采取緊急修理或事后更換修理。
4.3維修類別
大修:按維修計(jì)劃,對設(shè)備全部或大部分拆解,修復(fù)基準(zhǔn)件、主運(yùn)轉(zhuǎn)件,更換或修復(fù)全部不符合技術(shù)要求的零件,修理、調(diào)整電氣電子控制系統(tǒng),更換老化的元器件,修復(fù)附屬裝置,整理翻新設(shè)備外觀,恢復(fù)設(shè)備規(guī)定的技術(shù)狀態(tài),每三年進(jìn)行一次。
中修:將操作維修人員的感官和專用檢測儀器相結(jié)合,對設(shè)備進(jìn)行有針對性、有目標(biāo)的檢查,獲取設(shè)備故障發(fā)展過程的征兆,制定相應(yīng)的維修計(jì)劃,部分解體修理和更換磨損部件,調(diào)整部分機(jī)構(gòu),必要時(shí)對基準(zhǔn)件、主運(yùn)轉(zhuǎn)件進(jìn)行局部修理、調(diào)整、校正,恢復(fù)修理項(xiàng)目的技術(shù)狀態(tài)。通過設(shè)備中修,我們避免了定期維修(主要是大修)時(shí),單純依據(jù)設(shè)備累計(jì)運(yùn)行時(shí)間,而忽略原始質(zhì)量、運(yùn)轉(zhuǎn)條件、負(fù)荷率、維護(hù)保養(yǎng)優(yōu)劣程度,按照常規(guī)經(jīng)驗(yàn)或統(tǒng)一的修理周期結(jié)構(gòu)及時(shí)間間隔安排大修造成的過剩修理(某些零部件技術(shù)狀態(tài)尚好卻安排了修理或更換)或設(shè)備修理(某些零部件技術(shù)狀態(tài)已劣化卻未安排修理或更換)“帶病”運(yùn)行的狀態(tài)。每年進(jìn)行一次。
小修:除定期維護(hù)保養(yǎng)的全部內(nèi)容外,針對巡檢、定檢發(fā)現(xiàn)的問題,更換或修復(fù)磨損件和已產(chǎn)生故障的元器件,調(diào)整、緊固運(yùn)動(dòng)件、連接件,恢復(fù)設(shè)備正常工作能力。
定期調(diào)整與安全性檢測實(shí)驗(yàn):定檢調(diào)整即定期精度調(diào)整,對機(jī)械設(shè)備定期實(shí)施幾何精度檢查調(diào)整,檢查調(diào)整運(yùn)動(dòng)部件運(yùn)動(dòng)相互配合間隙,以達(dá)到精度和穩(wěn)定的要求。安全性檢測實(shí)驗(yàn)是對動(dòng)力設(shè)備和動(dòng)力管線的要害部位和關(guān)鍵性能參數(shù),按技術(shù)要求(規(guī)定的時(shí)間周期和性能參數(shù)指標(biāo))采取各種實(shí)驗(yàn)、測量和測試措施,以掌握動(dòng)力設(shè)備及其系統(tǒng)在相鄰兩次計(jì)劃修理期間的運(yùn)行的可靠性和安全性,以及時(shí)發(fā)現(xiàn)隱患,預(yù)防事故發(fā)生。
5z國際商城分系統(tǒng)設(shè)備管理
5.1.供配電管理
a、每日保養(yǎng)維修由設(shè)備責(zé)任人巡視檢查一次并記錄。
b、每周由設(shè)備責(zé)任人維護(hù)保養(yǎng)一次如下項(xiàng)目:動(dòng)力和公共照明配電箱、低壓配電室及環(huán)網(wǎng)柜外表除塵、配電室室內(nèi)射燈、路燈、出入口應(yīng)急指示燈;各電器設(shè)備運(yùn)行是否正常。并做好記錄。
c、每月保養(yǎng)維修
由設(shè)備責(zé)任人維護(hù)檢修一次如下項(xiàng)目并記錄。
*緊固動(dòng)力配電柜所有開關(guān)接線端、電氣箱外殼接地螺栓、電度計(jì)量表接線端子,并除塵。
*檢查所有空氣開關(guān)、斷路器、電表等配電設(shè)備。
*檢查動(dòng)力配電柜互投裝置手動(dòng)、自動(dòng)轉(zhuǎn)換是否靈敏。
d、年度保養(yǎng)維修
*由設(shè)備主管組織設(shè)備責(zé)任人緊固所有配電箱開關(guān)、母排螺栓、詳細(xì)檢查、測試聯(lián)絡(luò)開關(guān)的電氣、機(jī)械聯(lián)鎖裝置,對開關(guān)機(jī)械轉(zhuǎn)動(dòng)部位加少量潤滑油脂,清理電纜溝雜物并作 檢修記錄。
*管理處經(jīng)理審核檢修記錄。上報(bào)z國際商城。
5.2電梯系統(tǒng)管理
a、為確保電梯安全運(yùn)行,對電梯進(jìn)行管理維護(hù)和檢查,管理處應(yīng)設(shè)專職人員負(fù)責(zé),委托有資格的專門檢修和保養(yǎng)電梯的單位維修保養(yǎng)。
b、進(jìn)行維修保養(yǎng)和檢查的專職人員,應(yīng)有實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)和熟悉維修、保養(yǎng)要求。
c、維修人員應(yīng)每周對電梯的主要安全設(shè)施和電氣控制部分進(jìn)行一次檢查。
d、電梯委保單位在管理機(jī)電專業(yè)人員監(jiān)督下按合同要求進(jìn)行保養(yǎng)維修。并作好相關(guān)記錄。
e、發(fā)現(xiàn)電梯有故障應(yīng)立即停止使用,待修復(fù)并經(jīng)仔細(xì)檢查后方可使用。。
f、若電梯停止使用超過一周,必須先進(jìn)仔細(xì)檢查和試運(yùn)行后,方可使用。
g、電梯的故障,檢查的經(jīng)過,維修的過程,維修人員應(yīng)在電梯履歷表中作詳細(xì)記錄。
h、電源電壓、頻率、相序,必須符合電梯技術(shù)資料中的規(guī)定。
i、電梯正常工作條件應(yīng)符合國家相關(guān)規(guī)定。
5.3消防系統(tǒng)管理
a.消防管理人員必須執(zhí)證上崗,熟悉建筑物消防監(jiān)控系統(tǒng)的性能、用途;懂原理、懂操作、懂安全規(guī)范,掌握系統(tǒng)的運(yùn)作狀況,要求精心維護(hù)保養(yǎng),使之處于正常完好狀態(tài)。
b.消防監(jiān)控中心24小時(shí)值班,值班人員應(yīng)按照管理要求進(jìn)行巡查,并做好巡查記錄,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理,處理不了的及時(shí)上報(bào)管理處。
c.消防系統(tǒng)由專職人員負(fù)責(zé)管理和值班,非值班人員禁止操作。值班人必須做好值班記錄,認(rèn)真執(zhí)行交接班制度。
d.對區(qū)域報(bào)警器、系統(tǒng)報(bào)警器、聯(lián)動(dòng)控制柜等柜內(nèi)進(jìn)行清掃除塵,線路松動(dòng)的進(jìn)行緊固,對文字標(biāo)志等到有脫落的要進(jìn)行修補(bǔ)。對可能接觸不良部位進(jìn)行加固,以確保系統(tǒng)處在良好狀態(tài)。并按照要求進(jìn)行聯(lián)動(dòng)測試
5.4給排水管理
a.了解建筑物的供水系統(tǒng),掌握管線分布、水箱、水泵開關(guān)總摯安裝位置,嚴(yán)格執(zhí)行給排水設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)制度,為業(yè)主提供正常的工作生活用水和消防用水。
b.按管理要求及要點(diǎn)定期巡視水泵運(yùn)轉(zhuǎn)情況,檢查地下水池水位及塔樓水箱水位嚴(yán)防跑、冒、滴、漏,發(fā)生供水故障應(yīng)及時(shí)發(fā)出通知,告訴受影響業(yè)主,同時(shí)進(jìn)行搶修,盡快恢復(fù)供水。
c.消防供水設(shè)備、線管應(yīng)經(jīng)常檢查,如有損壞,應(yīng)立即檢修,禁止使用消防水管作其它用途,確保消防設(shè)施完整無損。
d.經(jīng)常巡視用水終端,做好節(jié)約用水措施。
e.定期巡視消防蓄水池水位,保障消防用水。
f.經(jīng)常留意供水單位的停水通知,并及時(shí)通知業(yè)主做好停水準(zhǔn)備。
6設(shè)備管理的應(yīng)急措施及方案
6.1設(shè)備系統(tǒng)的維修管理
設(shè)備在運(yùn)行中常常會(huì)因?yàn)槟承┓钦Ｒ蛩卦斐稍O(shè)備的停用、功能喪失?；蛐芟陆怠＿@些原因會(huì)危害設(shè)備的正常使用,還會(huì)危害設(shè)備操作或使用人員的生命安全。如果處理不及時(shí)。將會(huì)造成業(yè)主資產(chǎn)和個(gè)人不可挽回的損失。只有建立積極有效的管理預(yù)防措施。杜絕事故發(fā)生對于發(fā)生的設(shè)備事故要及時(shí)維修。認(rèn)真分析原因吸取教訓(xùn)。制定防范措施避免再發(fā)生。
6.1.1設(shè)備故障處理流程
否 通知甲方
能
配
合
6.1.2設(shè)備故障處理
a故障分類:
設(shè)備在運(yùn)行中,凡由于人為或非人為因素造成不能提供正常服務(wù)的情況均定義為故障,凡故障發(fā)生時(shí),均應(yīng)視情況分為重大故障和一般故障兩級(jí)處理
重大故障:人身傷亡事故、設(shè)備故障導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失超過萬元以上。因故障引起建筑物停水、停電、發(fā)生火災(zāi)等。
一般故障:除以上重大故障外,其他均為一般故障
b故障處理細(xì)則
a、設(shè)備發(fā)生故障,值班人員根據(jù)要求判斷事故類別。如為重大事故,立刻上報(bào)經(jīng)理及設(shè)備的保修、保養(yǎng)專業(yè)單位。及時(shí)通知業(yè)主。并按要求采取應(yīng)急處理措施。經(jīng)理接到報(bào)告后應(yīng)第一時(shí)間趕到現(xiàn)場。指揮故障處理;如為一般故障。及時(shí)與設(shè)備的保修、保養(yǎng)專業(yè)單位聯(lián)系。并協(xié)助處理
b、值班人員應(yīng)根據(jù)設(shè)備檢測設(shè)備的參數(shù)及設(shè)備外部特征,判斷故障的情況,盡快限制故障的發(fā)展。迅速排除危害人員及設(shè)備的因素。作好安全防范措施。并記錄檢測設(shè)備的信號(hào)顯示及操作時(shí)間、故障現(xiàn)象。
c、值班人員配合有關(guān)人員進(jìn)行故障處理時(shí)應(yīng)迅速、果斷、正確、鎮(zhèn)靜。不違反安全操作規(guī)程
d、故障處理完畢后。由專業(yè)技術(shù)人員根據(jù)實(shí)際對故障原因進(jìn)行分析取證,查明故障產(chǎn)生的原因、形成機(jī)理及規(guī)律并做好預(yù)防措施
e、查明原因、分清責(zé)任。對相關(guān)人員進(jìn)行處罰及教育。制定防范措施
f、事故處理完畢后,將故障的全過程及處理意見詳實(shí)記錄。以文件形式上報(bào)經(jīng)理及業(yè)主。并作好相關(guān)的檔案
6.2各機(jī)電設(shè)備設(shè)搶修、應(yīng)急處理方案
6.2.1停電應(yīng)急處理措施
z國際商城配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)了柴油發(fā)電機(jī)作為突發(fā)停電的應(yīng)急備用電源。平常發(fā)電機(jī)設(shè)定為自動(dòng)工作狀態(tài),一旦發(fā)生高壓環(huán)網(wǎng)柜或高壓變電站故障、檢修,發(fā)電應(yīng)急備用電源啟動(dòng)。
突發(fā)性市電停電后,自動(dòng)設(shè)計(jì)狀態(tài)的發(fā)電機(jī)會(huì)在很短時(shí)間內(nèi)起動(dòng)運(yùn)行提供備用電源。如發(fā)電機(jī)不起動(dòng),值班員應(yīng)即時(shí)采取以下措施:
*首先查明故障原因,根據(jù)具體情況啟動(dòng)備用供電設(shè)備,并積極組織人員搶修故障供電設(shè)備,及時(shí)恢復(fù)供電,盡量縮小停電影響范圍。
*查發(fā)電機(jī)主控制箱上選擇開關(guān)的設(shè)置是否正確,如打在“?！被颉笆謩?dòng)”位置,應(yīng)按日常檢查程序進(jìn)行檢查,情況正常將選擇開關(guān)擰到“自動(dòng)”位置。
*如選擇開關(guān)位置正常,則檢查切換柜擇位開關(guān),如有錯(cuò),即刻糾正將其打在“自動(dòng)”位置。
*若以上兩項(xiàng)都正確,則應(yīng)檢查主控制箱和切換柜控制回路的熔斷器。如熔斷器燒毀,則應(yīng)先斷開主回路開關(guān),分回路斷路器,更換后恢復(fù)合閘。在故障處理過程中,應(yīng)先斷開“市電、備用”電源切換柜,并即刻通知監(jiān)控中心值班員、電梯值班員等做好應(yīng)急準(zhǔn)備等事項(xiàng)。
*檢查各設(shè)備機(jī)房、樓梯、通道、地下車庫等出口地方的應(yīng)急燈是否起用,并保證動(dòng)作正常,作人員疏散照明之用。
*如當(dāng)班值班員無法短時(shí)間內(nèi)消除故障,應(yīng)及時(shí)向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào),并通知業(yè)主做好應(yīng)急準(zhǔn)備。
*事故處理完畢作好工作記錄,工作總結(jié)。上報(bào)管理處經(jīng)理及業(yè)主。
6.2.2給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理方案
a.市政供水計(jì)劃性停水,管理處提前通知業(yè)主,說明停水原因、停水時(shí)限等,做好水池蓄水工作。
b.市政供水管網(wǎng)故障造成突發(fā)性停水,來不及通知業(yè)主時(shí),管理處設(shè)法滿足業(yè)主生活用水,事后向業(yè)主說明原因。
c.由于供水設(shè)備故障造成突發(fā)事故,按下列程序執(zhí)行:
*接到事故報(bào)警后,機(jī)電運(yùn)行維修組人員應(yīng)在5分鐘內(nèi)趕現(xiàn)場控制事態(tài)發(fā)展。查出事故原因,及時(shí)搶修,不能及時(shí)處理的迅速向公司匯報(bào),請求支援。
*加壓泵出現(xiàn)故障停止運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí),值班員應(yīng)及時(shí)將該泵控制電源分閘,掛指示牌匾,并及時(shí)將備用泵投入使用,即時(shí)通知相關(guān)負(fù)責(zé)人組織搶修。
*主管網(wǎng)漏水或爆管時(shí),應(yīng)即時(shí)停泵,關(guān)閉進(jìn)水閥門,分管網(wǎng)漏水或爆管時(shí),應(yīng)即時(shí)關(guān)閉分管網(wǎng)閥門,并及時(shí)進(jìn)行搶修。
*事故不能在2小時(shí)處理的,管理處經(jīng)理簽發(fā)停水通知單,并附上處理方案告知業(yè)主。
d、排水部分突發(fā)事故:
*商城排水主管爆裂或堵塞時(shí),應(yīng)及時(shí)與市政排水主管部門取得聯(lián)系并組織搶修。
*污水井、雨水井管網(wǎng)爆裂或堵塞時(shí),應(yīng)及時(shí)組織搶修。
*地下停車場集水坑排水不良時(shí),應(yīng)即時(shí)用潛水泵將水排除,并對排污泵、管網(wǎng)作檢查、搶修。
*設(shè)備、物資等受到排水影響引發(fā)不良后果現(xiàn)象的,應(yīng)及時(shí)采取保護(hù)措施并通知相關(guān)人員到現(xiàn)場及時(shí)搶修。
給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理流程圖
6.2.3 電梯應(yīng)急處理方案
無論是停電或電梯自身發(fā)生故障造成意外停梯,還是因?yàn)橄老到y(tǒng)報(bào)火警引起電梯迫降,都給乘梯人員帶來極大不便,乘客按以下程序執(zhí)行,保證乘客人身安全。
a.當(dāng)消防系統(tǒng)報(bào)火警引起停梯時(shí),消防值班人員應(yīng)沉著冷靜,迅速查清報(bào)警點(diǎn)位置和數(shù)量,電話通知保安值班人員急赴現(xiàn)場查看,同時(shí)用對講電話提醒乘客保持鎮(zhèn)靜?，F(xiàn)場確認(rèn)發(fā)生火災(zāi)時(shí),必須立即通知管理處組織人員滅火救災(zāi);同時(shí)根據(jù)火災(zāi)輕重程度不同,對設(shè)有可作消防員專用的電梯,將乘客運(yùn)送到安全層站。通知司機(jī)或管理人員盡快在安全樓層停車,把乘客運(yùn)送到安全層站。轎廂開到安全的樓層,在乘客確已完全撤出后切斷電源,把各層廳門關(guān)閉,防止向其他樓層延燒。若系統(tǒng)誤報(bào)。盡快排除故障,恢復(fù)電梯、扶梯正常運(yùn)行。
b.突發(fā)性停電或電梯自身故障引起電梯停止運(yùn)行,值班人員應(yīng)通過對講電話告訴乘客不要驚慌失措,不可將身體任何部位探出轎廂外,然后立即通知電梯管理人員,根據(jù)樓層指示燈或小心開啟外門察看,確定轎廂所在位置,在解救被困人員離開轎廂前,應(yīng)先切斷故障電梯電源,視情況依下列步驟放被因乘客。
*停于接近候梯廳門口的位置,且高于或低于樓面不超過0.5米時(shí),用專用外門鑰匙開啟外門,同時(shí)用力緩慢打開轎廂門,協(xié)助乘客安全離開轎廂,然后重新將外門關(guān)好。
*轎廂停于遠(yuǎn)離侯梯廳門口的位置,如果轎廂門處于半關(guān)閉狀態(tài),應(yīng)先將其完全關(guān)閉或開啟,然后通過手動(dòng)盤車使轎廂就近平層,用專用外門鑰匙打開轎廂門解救出被困人員,然后重新將外門關(guān)好。
*手動(dòng)盤車時(shí),至少兩人進(jìn)行,一人雙抓牢盤車輪,另一人撬開抱閘,每松開抱閘一次,盤車一次,進(jìn)行間斷操作。若轎廂停于候梯廳門口以上或以下位置時(shí)(以高于或低于樓面不超過0.5米為準(zhǔn)),應(yīng)松開報(bào)閘的同時(shí)把握緊盤車輪,用人力盤車使轎廂向正確方向移動(dòng),嚴(yán)禁松閘后讓轎廂自行移動(dòng)。
*電梯自身發(fā)生故障時(shí),解救出被困人員后立即組織人員檢修,查事故原因,消除隱患,如不能自修,必須盡快通知電梯維修專業(yè)人員排除故障,恢復(fù)電梯正常運(yùn)行,并寫出事故書面報(bào)告交管理處及業(yè)主。
電梯應(yīng)急處理流程圖
6.2.5消防系統(tǒng)應(yīng)急措施
監(jiān)控中心24小時(shí)對各區(qū)域?qū)崟r(shí)監(jiān)控,同時(shí)認(rèn)真落實(shí)巡邏制度,保安、清潔、機(jī)電人員要勤于檢查、巡視,保證在自己的責(zé)任區(qū)內(nèi)及時(shí)發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患,真正做到火災(zāi)早發(fā)現(xiàn)、早撲滅、少損失。一旦發(fā)生火災(zāi),保證火災(zāi)能初期在短時(shí)間撲滅,消除火災(zāi)對人員疏散的威脅,減少火災(zāi)損失,確保建筑物人員生命安全,按以下規(guī)定進(jìn)行:
a發(fā)生火災(zāi)時(shí),監(jiān)控中心立即通知有關(guān)人員進(jìn)火災(zāi)應(yīng)急狀態(tài),并啟動(dòng)義務(wù)消防員、保安隊(duì)人員等進(jìn)入著火區(qū)域搶險(xiǎn),爭取在火災(zāi)發(fā)生初期,利用大樓內(nèi)自有的消防器材滅火。
b若火勢迅猛,管理處無能力滅火。應(yīng)盡量控制火災(zāi)曼延,立即向“119”報(bào)警并組織人員疏散。根據(jù)著火區(qū)域的地點(diǎn)和火情的變化,做出相應(yīng)的滅火方法和步驟。
*消防人員引導(dǎo)消防車和消防人員并組織突擊隊(duì)員進(jìn)入火場。
*監(jiān)控中心人員開啟消防廣播,通知引導(dǎo)人群迅速撤離火區(qū)。首先通知著火層人員立即疏散。接著通知臨近著火層人員。然后通知火災(zāi)有可能蔓延的樓層人員進(jìn)行有序、有效的疏散。并告之人員保持鎮(zhèn)靜,按指揮進(jìn)行自救、疏散。
*配電管理人員應(yīng)切斷火場內(nèi)所有電源。確?；饎莶灰螂娖髟O(shè)備引起蔓延。同時(shí)隨時(shí)做好備用電源的轉(zhuǎn)送工作。
*給排水管理人員迅速啟動(dòng)水泵,保證消防水壓正常,有足夠水量滅火,
*空調(diào)管理人員同時(shí)啟動(dòng)排煙設(shè)備,對疏散樓梯保持正壓送風(fēng)。
*電梯管理人員按照電梯應(yīng)急管理規(guī)定,利用消防梯進(jìn)行疏散,并將客梯全部降至底層鎖好,禁止使用。
c.火災(zāi)消滅后,相關(guān)人員對工作情況進(jìn)行總結(jié),清理損失,作好善后處理工作后。將整理后以報(bào)告形式上報(bào)業(yè)主。
第4篇 zz商城設(shè)備安全管理及應(yīng)急措施方案
設(shè)備在運(yùn)行中常常會(huì)因?yàn)槟承┓钦Ｒ蛩卦斐稍O(shè)備的停用、功能喪失或效能下降。這些原因會(huì)危害設(shè)備的正常使用,還會(huì)危害設(shè)備操作或使用人員的生命安全,如果處理不及時(shí),將會(huì)造成業(yè)主資產(chǎn)和個(gè)人不可挽回的損失。只有建立積極有效的管理預(yù)防措施,杜絕事故發(fā)生。對于發(fā)生的設(shè)備事故要及時(shí)維修,認(rèn)真分析原因吸取教訓(xùn),制定防范措施避免再發(fā)生。
1設(shè)備故障處理
1.1故障分類:
設(shè)備在運(yùn)行中,凡由于人為或非人為因素造成不能提供正常服務(wù)的情況均定義為故障,凡故障發(fā)生時(shí),均應(yīng)視情況分為重大故障和一般故障兩級(jí)處理。
重大故障:人身傷亡事故、設(shè)備故障導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失超過萬元以上。因故障引起商城停水、停電、發(fā)生火災(zāi)等。
一般故障:除以上重大故障外,其他均為一般故障
1.2故障處理細(xì)則
*設(shè)備發(fā)生故障,值班人員根據(jù)要求判斷事故類別。如為重大事故,立刻上報(bào)經(jīng)理及設(shè)備的保修、保養(yǎng)專業(yè)單位。及時(shí)通知業(yè)主。并按要求采取應(yīng)急處理措施。經(jīng)理接到報(bào)告后應(yīng)第一時(shí)間趕到現(xiàn)場。指揮故障處理;如為一般故障。及時(shí)與設(shè)備的保修、保養(yǎng)專業(yè)單位聯(lián)系。并協(xié)助處理
*值班人員應(yīng)根據(jù)設(shè)備檢測、設(shè)備的參數(shù)及設(shè)備外部特征,判斷故障的情況,盡快限制故障的發(fā)展。迅速排除危害人員及設(shè)備的因素。作好安全防范措施。并記錄檢測設(shè)備的信號(hào)顯示及操作時(shí)間、故障現(xiàn)象。
*值班人員配合有關(guān)人員進(jìn)行故障處理時(shí)應(yīng)迅速、果斷、正確、鎮(zhèn)靜。不違反安全操作規(guī)程。
*故障處理完畢后,由專業(yè)技術(shù)人員根據(jù)實(shí)際對故障原因進(jìn)行分析取證,查明故障產(chǎn)生的原因、形成機(jī)理及規(guī)律并做好預(yù)防措施。
*查明原因、分清責(zé)任,對相關(guān)人員進(jìn)行處罰及教育,制定防范措施。
*事故處理完畢后,將故障的全過程及處理意見詳實(shí)記錄,以文件形式上報(bào)經(jīng)理及業(yè)主,并作好相關(guān)的檔案。
2各機(jī)電設(shè)備設(shè)施搶修、應(yīng)急處理方案
2.1停電應(yīng)急處理措施
zz國際商城配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)了發(fā)電機(jī)作為突發(fā)停電的應(yīng)急備用電源。平常發(fā)電機(jī)設(shè)定為自動(dòng)工作狀態(tài),一旦商城發(fā)生高壓環(huán)網(wǎng)柜或高壓變電站故障、檢修,發(fā)電應(yīng)急備用電源啟動(dòng)。
突發(fā)性市電停電后,自動(dòng)設(shè)計(jì)狀態(tài)的發(fā)電機(jī)會(huì)在6秒鐘內(nèi)起動(dòng)運(yùn)行提供備用電源。如發(fā)電機(jī)不起動(dòng),值班員應(yīng)即時(shí)采取以下措施:
*首先查明故障原因,根據(jù)具體情況啟動(dòng)備用供電設(shè)備,并積極組織人員搶修故障供電設(shè)備,及時(shí)恢復(fù)供電,盡量縮小停電影響范圍。
*查發(fā)電機(jī)主控制箱上選擇開關(guān)的設(shè)置是否正確,如打在'停'或'手動(dòng)'位置,應(yīng)按日常檢查程序進(jìn)行檢查,情況正常將選擇開關(guān)擰到'自動(dòng)'位置。
*如選擇開關(guān)位置正常,則檢查切換柜擇位開關(guān),如有錯(cuò),即刻糾正將其打在'自動(dòng)'位置。
*若以上兩項(xiàng)都正確,則應(yīng)檢查主控制箱和切換柜控制回路的熔斷器。如熔斷器燒毀,則應(yīng)先斷開主回路開關(guān),分回路斷路器,更換后恢復(fù)合閘。在故障處理過程中,應(yīng)先斷開'市電、備用'電源切換柜,并即刻通知監(jiān)控中心值班員、電梯值班員等做好應(yīng)急準(zhǔn)備等事項(xiàng)。
*檢查各設(shè)備機(jī)房、樓梯、通道、地下車庫等出口地方的應(yīng)急燈是否起用,并保證動(dòng)作正常,作人員疏散照明之用。
*如當(dāng)班值班員無法短時(shí)間內(nèi)消除故障,應(yīng)及時(shí)向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào),并通知業(yè)主做好應(yīng)急準(zhǔn)備。
*事故處理完畢作好工作記錄,工作總結(jié)。上報(bào)管理處經(jīng)理及業(yè)主領(lǐng)導(dǎo)。
停電處理應(yīng)急流程圖:
2.2給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理方案
市政供水計(jì)劃性停水,管理處提前通知業(yè)主,說明停水原因、停水時(shí)限等,做好水池蓄水工作。
市政供水管網(wǎng)故障造成突發(fā)性停水,來不及通知業(yè)主時(shí),管理處設(shè)法滿足業(yè)主用水要求,事后向業(yè)主說明原因。
由于供水設(shè)備故障造成突發(fā)事故,按下列程序執(zhí)行:
*接到事故報(bào)警后,機(jī)電運(yùn)行維修組人員應(yīng)在5分鐘內(nèi)趕現(xiàn)場控制事態(tài)發(fā)展。查出事故原因,及時(shí)搶修,不能及時(shí)處理的迅速向公司匯報(bào),請求支援。
*加壓泵出現(xiàn)故障停止運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí),值班員應(yīng)及時(shí)將該泵控制電源分閘,掛指示牌匾,并及時(shí)將備用泵投入使用,即時(shí)通知相關(guān)負(fù)責(zé)人組織搶修。
*主管網(wǎng)漏水或爆管時(shí),應(yīng)即時(shí)停泵,關(guān)閉進(jìn)水閥門,分管網(wǎng)漏水或爆管時(shí),應(yīng)即時(shí)關(guān)閉分管網(wǎng)閥門,并及時(shí)進(jìn)行搶修。
*事故不能在2小時(shí)處理的,管理處經(jīng)理簽發(fā)停水通知單,并附上處理方案告知業(yè)主。
排水部分突發(fā)事故:
*排水主管爆裂或堵塞時(shí),應(yīng)及時(shí)與市政排水主管部門取得聯(lián)系并組織搶修。
*污水井、雨水井管網(wǎng)爆裂或堵塞時(shí),應(yīng)及時(shí)組織搶修。
*地下停車場集水坑排水不良時(shí),應(yīng)即時(shí)用潛水泵將水排除,并對排污泵、管網(wǎng)作檢查、搶修。
*設(shè)備、物資等受到排水影響引發(fā)不良后果現(xiàn)象的,應(yīng)及時(shí)采取保護(hù)措施并通知相關(guān)人員到現(xiàn)場及時(shí)搶修。
給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理流程圖
2.3電梯應(yīng)急處理方案
無論是停電或電梯自身發(fā)生故障造成意外停梯,還是因?yàn)橄老到y(tǒng)報(bào)火警引起電梯迫降,都給乘梯人員帶來極大不便,甚至使乘客按以下程序執(zhí)行,保證乘客人身安全。
*當(dāng)消防系統(tǒng)報(bào)火警引起停梯時(shí),消防值班人員應(yīng)沉著冷靜,迅速查清報(bào)警點(diǎn)位置和數(shù)量,電話通知保安值班人員急赴現(xiàn)場查看,同時(shí)用對講電話提醒乘客保持鎮(zhèn)靜。現(xiàn)場確認(rèn)發(fā)生火災(zāi)時(shí),必須立即通知管理處組織人員滅火救災(zāi);同時(shí)根據(jù)火災(zāi)輕重程度不同,對設(shè)有可作消防專用的電梯,將乘客運(yùn)送到安全層站。通知司機(jī)或管理人員盡快在安全樓層停車,把乘客運(yùn)送到安全層站。轎廂開到安全的樓層,在乘客確已完全撤出后切斷電源,把各層廳門關(guān)閉,防止向其他樓層延燒。若系統(tǒng)誤報(bào)。盡快排除故障,恢復(fù)電梯、扶梯正常運(yùn)行。
*突發(fā)性停電或電梯自身故障引起電梯停止運(yùn)行,值班人員應(yīng)通過對講電話告訴乘客不要驚慌失措,不可將身體任何部位探出轎廂外,然后立即通知電梯管理人員,根據(jù)樓層指示燈或小心開啟外門察看,確定轎廂所在位置,在解救被困人員離開轎廂前,應(yīng)先切斷故障電梯電源,視情況依下列步驟放被因乘客:
停于接近候梯廳門口的位置,且高于或低于樓面不超過0.5米時(shí),用專用外門鑰匙開啟外門,同時(shí)用力緩慢打開轎廂門,協(xié)助乘客安全離開轎廂,然后重新將外門關(guān)好。
轎廂停于遠(yuǎn)離侯梯廳門口的位置,如果轎廂門處于半關(guān)閉狀態(tài),應(yīng)先將其完全關(guān)閉或開啟,然后通過手動(dòng)盤車使轎廂就近平層,用專用外門鑰匙打開轎廂門解救出被困人員,然后重新將外門關(guān)好。
手動(dòng)盤車時(shí),至少兩人進(jìn)行,一人雙抓牢盤車輪,另一人撬開抱閘,每松開抱閘一次,盤車一次,進(jìn)行
間斷操作。若轎廂停于候梯廳門口以上或以下位置時(shí)(以高于或低于樓面不超過0.5米為準(zhǔn)),應(yīng)松開報(bào)閘的同時(shí)把握緊盤車輪,用人力盤車使轎廂向正確方向移動(dòng),嚴(yán)禁松閘后讓轎廂自行移動(dòng)。
*電梯自身發(fā)生故障時(shí),解救出被困人員后立即組織人員檢修,查事故原因,消除隱患,如不能自修,必須盡快通知電梯維修專業(yè)人員排除故障,恢復(fù)電梯正常運(yùn)行,并寫出事故書面報(bào)告交管理處及業(yè)主。
電梯應(yīng)急處理流程圖
2.4消防系統(tǒng)應(yīng)急措施
監(jiān)控中心24小時(shí)對各區(qū)域?qū)崟r(shí)監(jiān)控,同時(shí)認(rèn)真落實(shí)巡邏制度,保安、清潔、機(jī)電人員要勤于檢查、巡視,保證在自己的責(zé)任區(qū)內(nèi)及時(shí)發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患,真正做到火災(zāi)早發(fā)現(xiàn)、早撲滅、少損失。一旦發(fā)生火災(zāi),保證火災(zāi)能初期在短時(shí)間撲滅,消除火災(zāi)對人員疏散的威脅,減少火災(zāi)損失,確保商城人員生命安全,按以下規(guī)定進(jìn)行:
發(fā)生火災(zāi)時(shí),監(jiān)控中心立即通知有關(guān)人員進(jìn)入火災(zāi)應(yīng)急狀態(tài),并啟動(dòng)義務(wù)消防員、保安員等進(jìn)入著火區(qū)域搶險(xiǎn),爭取在火災(zāi)發(fā)生初期,利用大樓內(nèi)自有的消防器材滅火。
若火勢迅猛,管理處無能力滅火。應(yīng)盡量控制火災(zāi)曼延,立即向'119'報(bào)警并組織人員疏散。根據(jù)著火區(qū)域的地點(diǎn)和火情的變化,作出相應(yīng)的滅火方法和步驟:
*消防人員引導(dǎo)消防車和消防人員并組織突擊隊(duì)員進(jìn)入火場。
*監(jiān)控中心人員開啟消防廣播,通知引導(dǎo)人群迅速撤離火區(qū)。首先通知著火層人員立即疏散。接著通知臨近著火層人員。然后通知火災(zāi)有可能蔓延的樓層人員進(jìn)行有序、有效的疏散。并告之人員保持鎮(zhèn)靜,按指揮進(jìn)行自救、疏散。
*配電管理人員應(yīng)切斷火場內(nèi)所有電源。確?；饎莶灰螂娖髟O(shè)備引起曼延。同時(shí)隨時(shí)做好備用電源的轉(zhuǎn)送工作。
*給排水管理人員迅速啟動(dòng)水泵,保證消防水壓正常,有足夠水量滅火,
*電梯管理人員按照電梯應(yīng)急管理規(guī)定,利用消防梯進(jìn)行疏散,并將客梯全部降至底層鎖好,禁止使用。
火災(zāi)消滅后,相關(guān)人員對工作情況進(jìn)行總結(jié),清理損失,作好善后處理工作后。將整理后以報(bào)告形式上報(bào)業(yè)主。
第5篇 商城物業(yè)管理人員管理措施
商城物業(yè)管理人員的管理措施
1、量才錄用,培養(yǎng)提升
我們在用人機(jī)制上:重視管理人員的品德修養(yǎng)、工作能力以及在職培訓(xùn);強(qiáng)調(diào)管理人員的一專多能和管理隊(duì)伍的年輕化、知識(shí)化。
在管理人員的選拔上,我們將嚴(yán)格按照崗位要求制定招聘標(biāo)準(zhǔn),根據(jù)招聘標(biāo)準(zhǔn)擇優(yōu)錄用。不片面強(qiáng)調(diào)工作年限和學(xué)歷資格,以'適用'為原則,避免'大才小用'的現(xiàn)象。
在管理人員的培訓(xùn)上,我們對每一崗位的工作技能都規(guī)定了達(dá)標(biāo)要求,并通過在職教育、崗位輪訓(xùn)、職務(wù)輪換等多種形式對管理人員進(jìn)行培養(yǎng),不斷提升其綜合素質(zhì)。
2、默契合作,充分授權(quán)
強(qiáng)調(diào)分工合作的工作態(tài)度。我們將采用管理處經(jīng)理全權(quán)負(fù)責(zé)的直線職能管理方式,各項(xiàng)目組本著精干、高效的原則設(shè)置崗位,一方面保證管理人員工作負(fù)荷的飽滿,另一方面避免各崗位職責(zé)的交叉,做到'人人有事做,事事有人管'。同時(shí)我們倡導(dǎo)全員協(xié)調(diào)管理(在其他章節(jié)有相應(yīng)闡述),員工應(yīng)以合作的姿態(tài)開展工作。
倡導(dǎo)合理授權(quán),在業(yè)主面前,每個(gè)員工都是管理處經(jīng)理。學(xué)會(huì)授權(quán)是我們對管理人員的基本要求。管理處經(jīng)理通過授權(quán),將更多的精力和時(shí)間放在把握全局,正確決策上;各項(xiàng)目主管通過授權(quán)從繁瑣的日常事務(wù)中脫離出來,同時(shí),通過授權(quán),每位員工都能迅速地解決業(yè)主提出的服務(wù)需求,讓業(yè)主在第一時(shí)間得到滿意的服務(wù)。同時(shí)建立檢查和反饋制度,各級(jí)管理人員通過定期檢查,檢驗(yàn)授權(quán)效果。對偏離服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的行為及時(shí)糾正,避免管理失控。
堅(jiān)持分級(jí)指揮和逐級(jí)反饋的原則。我們強(qiáng)調(diào)一個(gè)上級(jí)的原則,并在管理處內(nèi)部建立逐級(jí)向上負(fù)責(zé)的垂直指揮系統(tǒng)。管理處經(jīng)理及各項(xiàng)目主管根據(jù)實(shí)際情況發(fā)出工作指令,并通過現(xiàn)場指導(dǎo)、工作例會(huì)、內(nèi)部電腦網(wǎng)絡(luò)等形式逐級(jí)向下傳達(dá)和執(zhí)行。無特殊情況下,管理人員不得隨意越級(jí)指揮,而作業(yè)員工遇到問題也必須逐級(jí)向上匯報(bào),不得越級(jí)請示。
3、定期考核,績效為本
績效考核,是我們?nèi)肆Y源管理的重要組成部分。其根本目的是營造'以效率為導(dǎo)向'的良好工作氣氛。
管理人員的績效考核將嚴(yán)格依照公司已建立并有效運(yùn)作的績效考核體系進(jìn)行考核。通過公司品質(zhì)管理部等相關(guān)職能部門、管理處經(jīng)理、經(jīng)理助理和多種途徑多種方式對管理處管理人員進(jìn)行日常工作的績效考核。
4、獎(jiǎng)懲嚴(yán)明,優(yōu)勝劣汰
對員工實(shí)施準(zhǔn)確及時(shí)的獎(jiǎng)懲,是維持員工長久工作動(dòng)力的有效手段。我們將以公司的《員工獎(jiǎng)懲條例》為依據(jù),對管理人員進(jìn)行相應(yīng)的激勵(lì)和約束。對工作努力,成績優(yōu)異的管理人員,我們將視情況授予'新東升物業(yè)人獎(jiǎng)'、'優(yōu)秀員工獎(jiǎng)'及'特殊貢獻(xiàn)獎(jiǎng)'等榮譽(yù),并給予一定的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)。對工作不負(fù)責(zé)任或違反紀(jì)律的管理人員,則給予一至三級(jí)的相應(yīng)處分。我們規(guī)定:受到三級(jí)處分的員工將視情況給予降級(jí)或辭退處理。
同時(shí)我們倡導(dǎo)zz國際商城管理處所有員工積極參加公司的競爭上崗及雙向選擇。我們要求主管以上的管理人員必須通過競爭的方式獲取上崗資格,作業(yè)人員通過雙向選擇的方式獲取上崗資格。上崗后必須圍繞'質(zhì)量-成本雙否決'的運(yùn)作,定期接受考核,對無法完成質(zhì)量指標(biāo)或成本指標(biāo)的個(gè)人,不但否決其效益工資和獎(jiǎng)金,并且與其任職(或上崗)資格掛鉤。每年底,對于個(gè)人績效考核排位在后幾位的管理層人員和操作層人員實(shí)施末位淘汰制,通過補(bǔ)充新的員工,增強(qiáng)內(nèi)部競爭力,從而保持整支隊(duì)伍的活力。
第6篇 商城綠化管理措施-5
商城綠化管理措施(五)
1、aa國際商城綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)
1.1綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)
葉面:無黃葉、無破損、無蟲害、無灰塵、無泥土
花盆內(nèi):無雜質(zhì)、無煙頭、無黃土裸露(除植物生長需要的物質(zhì))
花盆外表面:無破損、無灰塵、無泥土、無污跡,呈本色
花盆墊子:無破損、無積水、無泥土、無青苔、無污跡,
套盆里面:無雜質(zhì)、無煙頭、無積水、無泥土
套裝外表面:無破損、無灰塵、無泥土,無污跡,呈本色二、
1.2綠化檢查考核
*檢查的方式、方法:
a、不定期檢查:由環(huán)境管理負(fù)責(zé)人隨時(shí)檢查;
b、定期檢查:由環(huán)境管理負(fù)責(zé)人每周檢查一次。
1.3綠地保養(yǎng)措施
*用品配備
a、工具:鋤頭、鐵鏟、枝剪、綠籬機(jī)、草坪修剪機(jī)一臺(tái)。作業(yè)過程中所需用具、依具體情況而定。
b、農(nóng)藥:氧花樂果、敵敵畏、蘭粉、萬靈、敵百蟲、三氧殺螨醇、多菌靈、呋喃丹等。
c、肥料:復(fù)合肥、尿素、花生麩、磨菇肥等。
*管理要點(diǎn):
養(yǎng)護(hù)管理內(nèi)容主要包括清潔衛(wèi)生、澆水、除雜草、整形修剪、松土、施肥、病蟲害防治、防止外力破壞、死苗更換等一系列工作。同時(shí)做好養(yǎng)護(hù)管理周記的記錄(如圖表)。
a、清潔衛(wèi)生:要求工人每天對商城綠地的垃圾、枯枝、落葉進(jìn)行清理,保持商城綠地整潔,以免病蟲害滋生。
b、澆水:養(yǎng)護(hù)澆水時(shí),應(yīng)根據(jù)不同植物不同生長特性及不同氣候條件確定不同的澆水量和澆水頻度。一般而言,以澆透為原則,每次澆水最低量為灌滿樹木集水圈為準(zhǔn),其頻度為兩天一次或三天一次。此外應(yīng)結(jié)合天氣土壤干濕情況適當(dāng)調(diào)整淋水頻度。一般應(yīng)保持草地濕潤,以達(dá)到滿足草樹及草坪的生長。
c、施肥:每月施肥一次。一般喬木、大灌木以花生麩穴施為主,小灌木及草本以復(fù)合肥、尿素撒施為主,另外每年冬季要施磨菇肥覆蓋草坪一次。
d、整形修剪:增強(qiáng)綠化效果,整形修剪能調(diào)節(jié)和均衡權(quán)勢,使樹木生長健壯,樹形美觀,花繁葉茂,還能提高新移植樹木的成活率。需整形的喬木每2個(gè)月修剪一次。大灌木每月一次,以保持冠形完整飽滿:修剪樹木的殘、枯、陰枝,以利健康枝條生長。大灌木每月修剪一次。
e、除雜草:做到即見即除,斬草除根。
f、松土:主要是喬木、大灌木集水圈內(nèi)及小灌木株行間進(jìn)行松木,每月一次。通過松土,給苗木創(chuàng)造一個(gè)良好的生長環(huán)境。
g、病蟲害防治:以預(yù)防為主,綜合治理的方針。及時(shí)發(fā)現(xiàn),對癥下藥 ,及時(shí)處理,以免病蟲害蔓延。
h、補(bǔ)苗:對意外損傷或自然死亡及老化的苗木及進(jìn)行更換,以免影響景觀效果。
*養(yǎng)護(hù)工作認(rèn)真按養(yǎng)護(hù)程序進(jìn)行,同時(shí)與甲方聯(lián)系協(xié)商,以達(dá)到不斷提高綠化檔次的目的。
2綠化工作實(shí)施
2.1綠化工作程序
*綠化工每日上崗后,巡視管轄范圍內(nèi)所有綠化布置、設(shè)施及綠化植物生長動(dòng)態(tài)是否正常,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正、排隊(duì)或報(bào)告班長,必要時(shí)詢問綠化工程師。
*室外植物的管理養(yǎng)護(hù)。
a、每日對花壇草地進(jìn)行清理,保持清潔無雜物,對盆種擺放時(shí)花每天噴淋二次,對地花、草坪每隔一天噴淋一次,噴淋時(shí)要讓土壤充分吸收水分,噴淋時(shí)間一般應(yīng)在每天上午10點(diǎn)鐘以前或下午5點(diǎn)鐘以后,避免高溫暴曬時(shí)淋水,給植物生長帶來不利影響。
b、隨時(shí)觀察植物生長情況,視情況進(jìn)行殺蟲、修剪、移種、擺放工作。
c、每周沖洗大樹及一切綠化布置二次,以保持干凈。
d、做好草坪的修剪保養(yǎng)工作:草長高至超過割草高度15-25mm時(shí)應(yīng)該切割,立春前進(jìn)行較低修剪,一般保留草莖10-15mm為宜,剪完后要用鐵耙除去枯葉死草,立秋前修剪的高度為草長的一半為宜,立冬前修剪高度為草長三分之一,以鞏固草根的生長。
e、每次修剪后均要進(jìn)行適量施肥,立春、立秋修剪后施尿素,立冬修剪后施復(fù)合肥。
f、做好花木防風(fēng)、防寒等自然災(zāi)害預(yù)防保護(hù)工作。
*經(jīng)常對綠化工具進(jìn)行保養(yǎng)維護(hù),以確保良好的使用。肥料、農(nóng)藥應(yīng)適當(dāng)購買,以免一次購買過多而造成積壓失效。
2.2綠色植物周期養(yǎng)護(hù)匯總表
綠色植物周期養(yǎng)護(hù)匯總表
項(xiàng)目淋水施肥外觀養(yǎng)護(hù)噴藥
生長季非生長季生長季非生長季
周期2次/天(夏秋)
1次/天(春夏)1-2次/周1次/半個(gè)月,施磷鉀肥1次(入冬前,施高鉀肥)1次/天,清除枯枝、黃葉、殘花,清理盆面及盆底雜物;1次 /周,噴灑、擦抹葉面,轉(zhuǎn)動(dòng)植株;1次 /月,清一次花盆及花槽底的多余水分及雜物。2次/月
