物業(yè)管理標準：設(shè)備類
物業(yè)管理標準--設(shè)備類
一、人員素質(zhì)
1.身體健康,經(jīng)醫(yī)生鑒定無妨礙工作的疾病。
2.具備必要的專業(yè)知識且按其職務和工作性質(zhì)熟悉國家的有關(guān)規(guī)程,并經(jīng)當?shù)刂鞴懿块T考試合格;取得相應工種的操作許可證明。
3.上班時間內(nèi),必須穿戴工作服裝,佩戴工牌。
二、設(shè)備房管理
(一)基本要求
1.設(shè)備房門上有相應設(shè)備房標識。
2.設(shè)備房內(nèi)地面干凈,無無關(guān)物品,物品擺放整齊,無雜物;
3.設(shè)備現(xiàn)場的作業(yè)指導書齊備有效,各類設(shè)備維修檢修記錄完整。
4.配備足夠的滅火器和應急燈,通風良好。
5.設(shè)備房內(nèi)的開關(guān)、閥門、單體設(shè)備等要有明顯的狀態(tài)標志。流體要流向標識;重要和操作有危險的設(shè)備、部件要有警告標識。
6.設(shè)備房內(nèi)設(shè)備外觀清潔,油漆無脫落,設(shè)備的轉(zhuǎn)動部位要有防護罩。
7.設(shè)備完好各類儀表使用正常無損壞,無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象,責任人明確。
8.所有標識安裝位置適當、醒目,清晰、完整。
9.房內(nèi)嚴禁吸煙,嚴禁堆放易燃、易爆及與管理無關(guān)的物品,滅火器選擇和配置
數(shù)量標準(2公升/只)
燃燒特性及場合滅火器類型配置基準
會所.過道走廊.公共場所水型.泡沫.鹵代烷型滅火器1只/20平米
汽油.柴油.酒精等干粉.泡末.二氧化碳滅火器1只/10平米
配電房.帶電設(shè)備干粉鹵代烷二氧化碳滅火器1只/10平米
地下建筑滅火器配置基準數(shù)量應在配置基準上整加30%。
如設(shè)有消火栓的,可相應減少30%。
如設(shè)有滅火系統(tǒng)的,可相應減少50%。
如設(shè)有消火栓和滅火系統(tǒng)的,可相應減少70%。
一個滅火器配置場所的滅火器不應少于2只,每個設(shè)置點的滅火器不宜多于5只。
10.設(shè)備房門應有機房重地,非請勿進或類似的標識,并符合集團之ci手冊的要求。
11.設(shè)備房中重要設(shè)備上端如有排污管等設(shè)施時,應在該設(shè)備上端加設(shè)喇叭口、擋板等設(shè)施,做好防護措施,以保證重要設(shè)備的使用。
12.重要設(shè)備房內(nèi)應配置干濕溫度計,對環(huán)境的溫、濕度進行檢測,設(shè)備房內(nèi)氣溫應保持在40攝氏度以下,相對濕度應保持在80%以下。
13.參觀來訪需進設(shè)備房,指定專人陪同方可進入。
14.無人值守的設(shè)備房必須加鎖,鑰匙由維修員及控制中心掌握。
15.設(shè)備表面無積塵、無油污,應急照明能在停電事故下至少工作半小時。
16.設(shè)備房排水通暢。
17.具有防蟲、防鼠措施。
18.專用工具安全用品應放置在指定位置。
三、資料管理
(一)新建房屋接管驗收應提交資料
產(chǎn)權(quán)資料:項目批準文件;用地批準文件;建筑執(zhí)照;拆遷資料;
技術(shù)資料:
1.竣工圖包括:總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙;
2.地質(zhì)勘察報告;
3.工程合同及開、竣工報告;
4.工程預決算;
5.圖紙會審記錄;
6.工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單位(包括質(zhì)量事故處理記錄);
7.隱蔽工程驗收簽證;
8.沉降觀測記錄;
9.竣工驗收證明書;
10.鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書;
11.新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書;
12.水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書;
13.砂漿、混凝土試塊試壓報告;
14.供水、供暖、管道煤氣的試壓報告;
(二)原有房屋接管驗收應驗交的資料
產(chǎn)權(quán)資料:
1.房屋所有權(quán)證;
2.土地使用權(quán)證;
3.有關(guān)司法、公正文書和協(xié)議;
4.房屋分戶使用清冊;
5.房屋設(shè)備及其固定附著物清冊。
技術(shù)資料:
1.房地產(chǎn)平面圖;
2.房屋分間平面圖;
3.房屋及設(shè)備技術(shù)資料。
四、供配電系統(tǒng)
1.供給三級負荷的配電設(shè)備至少每日須由維修員巡視檢查兩次并記錄。供給二級負荷的配電設(shè)備至少每日須四次并記錄。供給一級負荷的配電設(shè)備每兩小時須巡檢并記錄。
2.動力配電柜互投裝置手動、自動轉(zhuǎn)換靈敏,功能完好,指示正常。配電設(shè)備接地電阻值小于4歐姆。
3.變壓器出口線電壓:380v±5%范圍內(nèi)。
干式變壓器溫度:110度繼電保護報警;155度繼電保護延時跳閘;70度變壓器自動吹風散熱裝置動作。
油侵式變壓器溫度:105度繼電保護延時跳閘;90度繼電保護報警。
4.補償柜管理
(1)功率因數(shù)控制器功能完好。補償接觸器、放電電阻、熔斷器動作靈敏可靠無損壞。
(2)補償控制手動、自動切換有效。
(3)補償電容殼體無膨脹,相間絕緣電阻大于0.5兆歐。
(4)功率因數(shù):大于0.9
5.高低壓配電柜內(nèi)部連接螺栓無松動;無發(fā)熱變色接線;儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、指示燈完好無損壞無缺項;盤內(nèi)裝置無異常聲響、無焦糊氣味;配電回路
標識清楚準確。
6.高壓繼電保護裝置應靈敏可靠,電氣操作工人應能識別各種掉牌信號性質(zhì)。
7.操作直流柜、應急直流電源柜,應按設(shè)備使用說明書要求作好蓄電池的充放電保養(yǎng)工作,
平時浮充電壓一般為:235v55v。
8.蓄電池:
(1)鎘捏中倍率堿性蓄電池浮充使用時,每3年應更換一次電解液。蓄電池不應發(fā)生如下現(xiàn)象:
a.電解液用量過少,露出部分極板。
b.蓄電池外部短路。
c.池外部電壓不正常。
d.電極板膨脹,氣塞孔堵塞。
e.電解液內(nèi)含有機扎雜質(zhì)。
f.爬堿嚴重。
(2)酸性蓄電池經(jīng)常保持在浮充狀態(tài),定期作定充保養(yǎng)。電池端子絕緣良好,表面清潔無電解殘液。電線絕緣完好無銹腐。充電狀態(tài)不允許開蓋。
9.發(fā)生停電事故后,最多不超過5分鐘,發(fā)電機必須能夠啟動運行,并至少能連續(xù)運行4小時。
10.發(fā)電機設(shè)備:
(1)內(nèi)燃機、減速箱、啟動馬達、發(fā)電機潤滑良好。潤滑油泵管線接頭閥門無泄漏。
(2)發(fā)電機、柴油內(nèi)燃機,潤滑油泵、啟動電機,無異常聲音、異常震動。柴油發(fā)動機轉(zhuǎn)速穩(wěn)定。發(fā)電機輸出電壓符合標準要求。
(3)用柴油油量保持在容器容量的80%附近。冷水箱水量保持在容積的80%以上。
四濾應按體系文件要求及時更換。
(4)配備符合要求的兩套蓄電池,按2各月周期輪換使用。備有符合要求的切換開關(guān)裝置。
(5)蓄電池電壓24v。蓄電池具備利用電網(wǎng)充電,設(shè)備本身充電功能。
(6)柴油儲備應房敷設(shè)足量的消防滅火沙或配備二氧化碳滅火系統(tǒng)。
(7)正常情況下,發(fā)電機轉(zhuǎn)換開關(guān)應打在自動位置。按體系文件要求每周設(shè)備啟動運行一次。
(8)發(fā)電機可靠接地,發(fā)電機房應有降噪音措施。
五、給排水設(shè)備設(shè)施
1.生活水箱、水池必須加蓋上鎖,有通氣口和溢流口安裝防蟲網(wǎng),每半年或按當?shù)胤ㄒ?guī)規(guī)定至少清洗一次,保證二次供水達到國家飲用標準,并附有當?shù)厮|(zhì)檢測部門的合格報告。
2.水泵運行無異響,無異常震動。水泵軸無泄漏。(正常機密封泄漏應小于3滴/分,填料密封泄漏應小于10滴/分。)潤滑油箱內(nèi)不能混入水分,油位在油標范圍內(nèi)。
3.設(shè)備、閥門、管道工作正常、無跑冒滴漏。止回閥動作靈敏可靠,泵不反轉(zhuǎn)。
4.限水、停水按規(guī)定時間通知用戶。
5.高層變頻供水電氣系統(tǒng)
變頻器、壓力調(diào)節(jié)器、控制柜、保持設(shè)備干燥、無灰塵、通風良好、接線緊固。
供水壓力波動范圍在正負0.03mpa范圍內(nèi)。壓力傳感器每年定期檢驗。
6.排水設(shè)施
污水泵運轉(zhuǎn)時無異響和震動,閥門法蘭、止回閥、管線無漏水無嚴重銹蝕。污水水位控制裝置靈敏可靠,平時手自動轉(zhuǎn)換開關(guān)處在自動控制狀態(tài)?？刂葡溟_關(guān)、指示
燈完好。電機運行電流小于額定值。
7.下水管道、水溝、污水池、地漏無堵塞、無淤積。各種井蓋的面板完好,安裝牢固。
六、消防設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)
1.消防控制中心主機、消防聯(lián)動控制柜運行可靠。消防專用工具配備齊全。消防室內(nèi)設(shè)有報警記錄。
2.消防水泵、噴淋水泵供水系統(tǒng)具備任意時間啟動不堵轉(zhuǎn)跳閘。不泄漏。止回閥動作靈敏可靠。反向不泄漏。消火栓配置齊備,各配件功能良好。水流開關(guān)、水壓力開關(guān)動作準確穩(wěn)定。
3.溫感噴淋頭:無泄漏,外觀完整。(紅色噴淋管溫度70度,黃色噴淋管噴頭噴淋溫度72度,綠色噴淋管噴頭噴淋溫度93度。)消防煙感、溫度傳感器,定期檢驗(香煙燃燒溫度、及煙濃度即可輸出報警)。
4.消防防排煙系統(tǒng),消防廣播系統(tǒng),區(qū)域火焰報警器,各種模塊。處在良好工作狀態(tài)。設(shè)施功能完備無損壞。
5.卷簾門電氣自動控制、電氣手動控制、關(guān)門動作程序正確。
6.消防監(jiān)控中心:
(1)錄像畫面清晰;畫面切換穩(wěn)定。錄像帶更換時間定時,專人負責保管。
(2)音頻視頻線路接線牢固,布線規(guī)范,標識清楚。
(3)監(jiān)視攝像鏡頭干凈無灰塵。焦距調(diào)整、云臺各角度動作靈敏。
(4)監(jiān)控的控制設(shè)備運行狀態(tài)良好,按旋鈕、開關(guān)、插頭、指示燈無缺損。
七、電梯系統(tǒng)
1.電梯準用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。非維修保養(yǎng)人員不得擅自進行維修作業(yè)。
2.電梯運行穩(wěn)定,開關(guān)門靈活,舒適感好,平層準確,轎廂通風,照明良好。
3.電梯舒適性:進行試運行,用身體感覺確認從啟動到平層皆無異常震動、沖擊以及異常聲響。
4.平層狀態(tài)檢查:合格平層狀態(tài)平層誤差在正負4mm以內(nèi)。
5.曳引機制動器檢查:檢查曳引機轉(zhuǎn)動時閘瓦制動帶與制動輪之間是否有相磨擦現(xiàn)象。檢查制動時工作可靠性和是否有不正常的撞擊聲。閘瓦與制動輪間隙0.7毫米。接觸面積不少于70%。制動器線圈溫升應不超過相應電梯溫度要求范圍。
6.曳引機電動機要求:軸承溫度應不高于80度。電動機連接應保持緊固。電機不應有異常聲音。每工作3000小時更換新的潤滑脂。
7.曳引機減速器要求:應保持減速器內(nèi)潤滑油清潔和潤滑性能。油面高度保持在油標規(guī)定的范圍內(nèi),其中:箱蓋、窺視孔蓋和軸承蓋應與箱體連接緊密不應漏油。蝸桿軸伸出端橡膠材料機油密封,此處允許產(chǎn)生少量的潤滑性滲油(每滴/35分鐘)。減速器的機件和軸承的溫度應不高于75度。油溫不高于85度。減速器運行時避免產(chǎn)生不均勻的噪聲或撞擊聲。緊固螺栓無松動,無銹蝕。
8.曳引輪:防止鋼絲繩在繩槽內(nèi)落底,鋼絲繩與槽底的間隙大于1mm。
9.限速器:限速器動作應靈敏可靠,潤滑良好。保持限速器張緊裝置正常工作,斷繩安全開關(guān)的可靠性。
10.安全觸板的動作應靈敏可靠,其碰撞力不大于5牛頓。電梯故障停止運行時,在轎箱內(nèi)能用手將門撥開,其撥力應在200300牛頓范圍內(nèi)。
11.轎箱門完全關(guān)閉,安全開關(guān)閉合后電梯方能行駛。轎箱門刀對廳門地砍間隙為58毫米。轎箱地砍對門廳地砍間隙應為25毫米。門廳鎖嚙合應不小于7毫米。層門外面不允許能用手把門鈸開。門扇下端距地砍應為58毫米。門垂直誤差不大于0.5毫米。
12.門導軌、電機、軸承、鎖鉤、臂及各滾輪應靈活轉(zhuǎn)動潤滑良好。無銹蝕。門廳鎖嚙合應不小于7毫米。
13.轎頂、機房設(shè)備、井道設(shè)施、底坑無雜物,無油污,無積水。設(shè)備無灰塵。
14.轎廂導軌導靴。
(1)導軌自動潤滑裝置的儲油盒油位,應保持最低要求油位以上。
(2)檢查滑動導靴的襯墊磨損情況,襯墊工作面磨損量小于1毫米。間隙應均勻。
(3)導軌工作面要求光滑、無劃痕、無損傷。導軌固定裝置螺栓應緊固,無松動,無銹蝕。
15.緩沖器
(1)油壓緩沖器用油凝固點應在負10度以下。油面高度應保持在最低油位以上。
(2)緩沖器所有螺栓應緊固無泄漏,無銹蝕。
(3)緩沖器一低速壓到全壓縮位置,釋放回復自由高度位置時間應小于90秒。
16.安全鉗
(1)傳動杠桿配合轉(zhuǎn)動處應有良好機油潤滑鉗口滾動或滑動部位涂鋰基潤滑脂。其動作應靈敏可靠。
(2)安全鉗楔塊與導軌工作面間間隙一般為4毫米左右。
17.鋼絲繩
(1)轎箱和對重側(cè)的鋼絲繩應當張力均勻。
(2)鋼絲繩斷絲在各繩股之間均勻分布時,在一個擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過32根。
(3)斷絲集中在1或2個繩股中,在一個擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過16根。
(4)不允許鋼絲繩表面有較大的磨損或銹蝕。磨損的鋼絲繩直徑不得小于原直徑90%。
18.補償裝置
補償鏈在運行中不允許產(chǎn)生噪音。消音繩應完好無折斷,無嚴重磨損。
19.電梯電氣部分:
(1)繼電器接觸器觸點應吻合,無積碳和熔焊現(xiàn)象?？刂票P、各種開關(guān)、按鈕、蜂鳴器,電鈴,對講,指示燈、照明不缺損,工作正常,靈活可靠,接線端子壓接牢固,導線編號清楚無誤。
(2)接地電阻小于4歐。動力線絕緣電阻大于0.5兆歐?？刂凭€絕緣電阻大于0.25兆歐。
20.盤車、救人設(shè)施置于機房明顯位置。平層標志明顯
21.運行出現(xiàn)故障后,救援人員應在10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場處理。
22.如果電梯由分承包方維護保養(yǎng),電梯的設(shè)備責任人每季度至少須向本部門負責人提交對分承包方維修保養(yǎng)工作的評估報告一次,并存檔。
23.電梯轎廂內(nèi)各種設(shè)施完好,衛(wèi)生清潔明亮。無手印、污跡、各類標識齊全。運行無聲響。
24.電梯機房:溫度保持在00度,電梯盤車操作作業(yè)指導書清晰。有效。室內(nèi)衛(wèi)生干凈,曳引機無油污、無灰塵。
八、采暖及空調(diào)系統(tǒng)
1.采暖系統(tǒng):鍋爐和水泵的出口壓力數(shù)值恒穩(wěn)定,供回水溫度在規(guī)定的范圍內(nèi),安全附件靈敏可靠,安全閥定期人工排放,管道閥門無泄漏保溫層完好。冬季供暖居室內(nèi)溫度不得低于16攝氏度。
2.燃油鍋爐要求
(1)流量開關(guān)(或其他流量傳感器)動作要靈敏可靠,動作選擇性要符合鍋爐安全流量要求。(安全保護功能)
(2)鍋爐排煙道要通暢,鍋爐運行時燃燒室內(nèi)應保持020毫米水柱微負壓狀態(tài)。
(3)正常狀態(tài)下燃燒器自動一次啟動成功率80%?；鹧?zhèn)鞲衅鲗γ骰鹩行盘栞敵觥⒏邏狐c火變壓器電壓500010000v,點火電極絕緣不漏電。間距35mm。燃油泵輸出壓力達到額定值1030巴(bar)
(4)鍋爐本體、閥門、法蘭、管線、油管、燃燒器。無漏油漏水、無銹蝕,螺栓緊固。
(5)溫度控制系統(tǒng)要穩(wěn)定可靠,能滿足供暖要求。爐內(nèi)水流與燃燒器電氣安全聯(lián)鎖動作可靠。
(6)第二次自動點火需有3分鐘以上的安全排風延時。
3.熱力換熱站供暖
(1)對市網(wǎng)供熱:熱量計量或熱水差壓、溫度、流量等計量儀器。精度高于0.級。傳感器、變送器、顯示表、傳輸線等連接牢固,接線有標識。儀表應每年定期請技術(shù)監(jiān)督部門檢驗認可。
(2)換熱器應按照銘牌壓力、流量、溫度、換熱面積、使用。換熱器設(shè)備應設(shè)有排氣閥、排污閥。.設(shè)備應根據(jù)水質(zhì)和介質(zhì)實際情況,定期的檢查和清洗。設(shè)備若長期不使用時應將夾緊螺栓放松到上說明書中規(guī)定的尺寸。使用時在按要求夾緊。每年換熱器第一次使用時應換熱器兩側(cè)同時逐漸增加壓力。
(3)熱水循環(huán)泵進口管路必須充滿熱水禁止泵在氣蝕狀態(tài)下長期運行,以免損壞泵的密封裝置。泵電機避免超過額定電流運行。軸封泄漏應小于3滴/分。管道泵每年大修期間進行潤滑脂潤滑保養(yǎng)。
(4)分水器、集水器無泄漏、無銹蝕、保溫狀況良好損壞率小于5%,排污閥、壓力表、進出閘閥標識清楚,無泄漏無修蝕。
4.循環(huán)水系統(tǒng):
(1)采暖循環(huán)水過濾器要求每年清理一次,過濾網(wǎng)按照水泵和系統(tǒng)設(shè)備要求配備,一般要求粒度小于0.2毫米。過濾器,排污閥,旁通閥無銹蝕、無泄漏、開關(guān)靈活。
(2)風機盤管設(shè)備要求:出口風速、溫度達到額定值。風機控制靈敏可靠,按鈕、指示燈齊全。電機運轉(zhuǎn)無噪聲,電機運行電流小于電機額定電流。設(shè)備無漏水。保溫良好。
5.水泵
潤滑油位在油標內(nèi)。軸承潤滑良好,泵軸承運行無噪音、無震動。泵密封良好無泄漏。泵軸轉(zhuǎn)動輕快無刮碰。
九、檢測儀器儀表及安全設(shè)施
1.購買儀器儀表時,必須附有技術(shù)監(jiān)督部門認可的廠家生產(chǎn)檢驗合格證;每年至少一次
由公司專門的部門進行檢驗或送專業(yè)機構(gòu)檢驗。
2.檢驗項目:壓力容器上壓力表、配電設(shè)備的電流表、電壓表、功率因素表、功率表收費用互感器、電鍍表、安全操作的高壓驗電桿、高壓絕緣手套,絕緣靴。
測試使用的搖表、萬用表、氣焊的氧氣乙炔表。防雷設(shè)施,電梯安全檢驗。高壓配電設(shè)備。變壓器。消防設(shè)施等。
十、弱電設(shè)備設(shè)施
1.視對講系統(tǒng):室外機、室內(nèi)機畫面清晰聲音清楚,呼叫、振鈴靈敏可靠。系統(tǒng)電路板安裝接線牢固,布線整齊衛(wèi)生清潔。
2.禁安全報警系統(tǒng):系統(tǒng)主機、讀卡器、安全報警傳感器、探測器動作靈敏可靠。線路布置連接牢固。阻車器潤滑傳動良好。設(shè)施衛(wèi)生清潔完整。
3.電話系統(tǒng)。有線電視:主交接箱、分接線箱、插座端子接線緊固。布線美觀合理。箱體內(nèi)外完整無損壞。
十一、附屬、配套設(shè)施
1.防雷系統(tǒng):房屋本體的防雷設(shè)施接地電阻值不大于10歐姆;引下線及屋頂避雷網(wǎng)線無脫焊,大面積生銹現(xiàn)象。
2.外墻面、建筑小品外觀完好、整潔,是建材貼面的,無脫落;是玻璃幕墻的,清潔明亮、無破損;是涂料的,無脫落、無污漬;無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象。
