機(jī)電設(shè)備操作管理規(guī)定辦法
1.配電房操作管理規(guī)定
1.1目的
規(guī)范低壓配電設(shè)備設(shè)施的操作程序,確保正確、安全的操作。
1.2適用范圍
適用于物業(yè)公司各管理處轄區(qū)內(nèi)低壓配電設(shè)備設(shè)施的操作。
1.3配電房的操作
1.3.1操作規(guī)定
1)配電房的一切操作都應(yīng)執(zhí)行操作票制度。
2)配電房的一切操作都必須由兩名正式電工來進(jìn)行,一人操作另一人唱票及監(jiān)護(hù)。
3)嚴(yán)格按操作票規(guī)定的操作步驟進(jìn)行,不得任意簡(jiǎn)化。
4)當(dāng)高壓::電源突然停電時(shí)(非本配電房故障時(shí))應(yīng)立即拉開失電線低壓配電柜總開關(guān),啟動(dòng)應(yīng)急發(fā)電機(jī)確保應(yīng)急負(fù)荷用電,同時(shí)與上級(jí)供電部門聯(lián)系,并做好相應(yīng)記錄。
1.3.2停電的操作步驟
1)接到停電命令后,由工程部主任填寫《操作票》。
2)明確操作內(nèi)容,核對(duì)要停電的設(shè)備。
3)按操作票在監(jiān)控下進(jìn)行停電操作。
4)停電后進(jìn)行驗(yàn)電并接好地線,裝設(shè)遮欄,懸掛警示牌。
1.3.3送電的操作步驟
1)接到送電命令后,由工程部主任填寫《操作票》。
2)明確操作內(nèi)容,核對(duì)要送電的設(shè)備。
3)拆除臨時(shí)接地線,臨時(shí)遮欄及警示牌等。
4)在監(jiān)護(hù)下,按操作票進(jìn)行合閘送電操作。
1.3.4配電房的日常巡查與維護(hù)
1)運(yùn)行人員應(yīng)隔2小時(shí)巡查一次配電房,并填寫《配電房運(yùn)行巡查記錄》表。
2)變壓器運(yùn)行聲音、溫度是否正常、低壓柜主進(jìn)及各支路負(fù)荷儀表,指示燈是否正常,電流運(yùn)行是否平穩(wěn)。
3)電容補(bǔ)償柜運(yùn)行和交流接觸器及配件、補(bǔ)償值是否正常,三相負(fù)荷是否平衡,三相電壓是否相等。
4)各低壓柜內(nèi)螺絲、接頭是否松動(dòng)。
5)巡查內(nèi)容應(yīng)詳細(xì)記錄在《配電設(shè)備運(yùn)行記錄》表中。
1.3.5配電房事故或故障處理
1)運(yùn)行中的低壓配電柜發(fā)生事故或故障(如跳閘、停電)運(yùn)行人員應(yīng)迅速正確地進(jìn)行判斷和處理,分清事故情況,事故或故障不明時(shí),不應(yīng)自行處理,以免事故擴(kuò)大,處理程序見《停電應(yīng)急處理規(guī)程》及《停電應(yīng)急處理人員安排表》。
2)處理事故或故障時(shí),應(yīng)設(shè)法保證配電房自用電源及重要設(shè)備的電源,并將處理過程及故障詳細(xì)記錄在《配電房故障記錄》中。
1.4配電房管理規(guī)定
1.4.1保持配電房干凈、整潔、通風(fēng)、無雜物。專用工具及備件擺放齊整,并有清冊(cè)記錄。
1.4.2配電房設(shè)立專門崗位責(zé)任人。
1.4.3進(jìn)入配電房操作人員須經(jīng)專業(yè)培訓(xùn),并有上崗證,嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入配電房。
1.4.4保持配電房?jī)?nèi)照明充足正常,備用電源及燈具滿足要求。
1.4.5配電房應(yīng)張掛配電系統(tǒng)圖,值班人員應(yīng)明了配電負(fù)荷分配情況,及時(shí)調(diào)控。
1.4.6配電房?jī)?nèi)應(yīng)有相應(yīng)保護(hù)措施和相關(guān)警示說明或標(biāo)志,應(yīng)配備安全保護(hù)用具。
1.4.7配電房之操作嚴(yán)格按操作規(guī)程進(jìn)行。
1.5附表:
1.5.1《操作票》
1.5.2《配電房運(yùn)行巡查記錄》
1.5.3《配電設(shè)備運(yùn)行記錄》
1.5.4《低壓配電柜檢查保養(yǎng)計(jì)劃表》
1.5.5《配電房檢查保養(yǎng)記錄表》
1.5.6《配電房故障記錄》
2.應(yīng)急發(fā)電機(jī)組操作管理規(guī)定
2.1目的
規(guī)范柴油發(fā)電機(jī)的操作程序,確保正確、安全地操作。
2.2適用范圍
適用于物業(yè)公司各管理處柴油發(fā)電機(jī)的操作。
2.3應(yīng)急發(fā)電機(jī)的操作
2.3.1操作規(guī)程
1)在市電停電時(shí),應(yīng)及時(shí)啟
動(dòng)發(fā)電機(jī)。
2)啟動(dòng)前須檢查機(jī)油、柴油、電池、電壓是否正常。水箱內(nèi)水位是否足夠。
3)檢查風(fēng)葉及傳動(dòng)皮帶等是否正常,檢查機(jī)身各處是否有漏油及其它連接松動(dòng)現(xiàn)象。
4)一次啟動(dòng)時(shí)間不得超過5秒,連續(xù)兩次啟動(dòng)不成功,應(yīng)間隔2分鐘再啟動(dòng),如重復(fù)三次不能啟動(dòng),則應(yīng)查明原因。
5)發(fā)電機(jī)正常供電運(yùn)行后,應(yīng)注意觀察各儀表運(yùn)行是否正常,如發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)立即停機(jī)檢查。
6)運(yùn)行時(shí)保持機(jī)組負(fù)荷不超過客定值80%。
7)市電恢復(fù)供電后,按啟動(dòng)程序逆操作轉(zhuǎn)換市電。停機(jī)前應(yīng)保持空載運(yùn)行5 分鐘以上。
8)運(yùn)行期間,注意打開補(bǔ)風(fēng)機(jī)。
9)應(yīng)急發(fā)電機(jī)啟動(dòng)后,應(yīng)間隔2小時(shí)左右,記錄電壓、電流、油壓、水溫等。
10)在運(yùn)行::中,確保發(fā)電機(jī)組正常安全運(yùn)行,必須用看、聽、嗅、摸四結(jié)合方法對(duì)機(jī)組進(jìn)行檢查。
2.3.2應(yīng)急發(fā)電機(jī)日常巡查、維護(hù)內(nèi)容
1)檢查油箱油量及水箱內(nèi)的水是否足夠,不足時(shí)應(yīng)添足。
2)檢查機(jī)油平面,不足時(shí)應(yīng)添足。
3)檢查各附件安裝的穩(wěn)固程度,地腳螺絲及各機(jī)械連接的牢靠性。
4)檢查機(jī)器是否有漏油、漏水等現(xiàn)象。
5)檢查各儀表是否正常,蓄電池電池水是否添足,檢查蓄電池電壓是否正常。
6)清潔機(jī)器及附件設(shè)備外表。
7)發(fā)電機(jī)平時(shí)置于自動(dòng)待發(fā)狀態(tài),蓄電池置于充電狀態(tài)。
2.4管理規(guī)定
2.4.1保持應(yīng)急發(fā)電機(jī)機(jī)房干凈整潔。
2.4.2發(fā)電機(jī)組與儲(chǔ)油間隔離,儲(chǔ)油間應(yīng)有單獨(dú)通風(fēng)設(shè)施,并有防爆燈。
2.4.3發(fā)電機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁煙火,標(biāo)示明確,普通滅火設(shè)施齊全,co2滅火系統(tǒng)處在正常監(jiān)控狀態(tài)。
2.4.4發(fā)電機(jī)非使用時(shí)應(yīng)定期試運(yùn)行,時(shí)間每次不少于15分鐘,每次運(yùn)行應(yīng)有詳細(xì)記錄。
2.4.5有明確崗位責(zé)任人,有詳細(xì)的維修保養(yǎng)計(jì)劃和記錄,以及故障處理記錄。
2.5附表:
2.5.1《應(yīng)急發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄》
2.5.2《應(yīng)急發(fā)電機(jī)運(yùn)行巡查記錄》
2.5.3《發(fā)電機(jī)組故障記錄》
2.5.4《應(yīng)急發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)計(jì)劃表》
2.5.5《發(fā)電機(jī)保養(yǎng)記錄》
3.電梯(扶梯)操作管理規(guī)定
3.1目的
規(guī)范電梯維保工作,確保電梯各項(xiàng)性能完好、安全運(yùn)行。
3.2適用范圍
適用于物業(yè)公司管理處轄區(qū)內(nèi)的電梯操作。
3.3電梯的操作
3.3.1操作規(guī)程
1)具有電梯操作上崗證者操作電梯,檢查電梯轎廂相,控制箱、電梯井及井底情況,一切情況正常后可開啟電梯。
2)檢查機(jī)房?jī)?nèi)滑油,曳引機(jī)等是否正常。
3)檢查機(jī)房?jī)?nèi)電源,觀察正常后,用專用鑰匙開啟電梯。
4)檢查電梯內(nèi)各輔助開關(guān)是否處在正常位置,輔助設(shè)備是否正常運(yùn)行等。
3.3.2日常巡查與維護(hù)
1)電動(dòng)機(jī)油位,不低于油鏡中線,不漏油,通風(fēng)良好。
2)檢查轎廂是否平穩(wěn),是否有不正常聲音,警鈴、對(duì)講電話、風(fēng)扇等是否正常。
3)限速器轉(zhuǎn)動(dòng)部分加潤(rùn)滑油,轉(zhuǎn)動(dòng)靈活,無異常聲響。
4)檢查接觸器,繼電器是否正常,無異聲,接點(diǎn)無打火積炭、熔焊、燒蝕等現(xiàn)象。
5)自動(dòng)門傳動(dòng)機(jī)構(gòu),安全觸板傳動(dòng)機(jī)構(gòu)動(dòng)作是否正常,開關(guān)門動(dòng)作是否靈活可靠,轎廂門限位開關(guān)、減速開關(guān)、門鎖接點(diǎn)等有無損壞。
6)檢查轎廂和對(duì)重導(dǎo)靴油盒中的油量,缺油時(shí)應(yīng)及時(shí)加油。
7)檢查各指示燈、按鈕有無損壞。
8)檢查各平層感應(yīng)器是否有移位,平層準(zhǔn)確是否在正常范圍內(nèi)。
3.4管理規(guī)定
3.4.1保持電梯機(jī)房?jī)?nèi)干凈通風(fēng),溫度不超過400c,不得
堆放易燃物品和腐蝕性物品,消防器材齊備完好,緊急救援工具齊全,其它標(biāo)示明確。
3.4.2保持轎廂內(nèi)通風(fēng)明亮,轎廂頂、底坑等干凈無雜物。
3.4.3電梯的操作和維修必須由具有上崗資格者完成,電梯必須有明確維保責(zé)任人,電弱須有明確的緊急困人解救小組和解救方案。
3.4.4電梯專用鑰匙、專用工具由專人保管,造冊(cè)登記,使用人須經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)并取得相應(yīng)資格證書。
3.4.5電梯維保時(shí)須設(shè)立防護(hù)措施,懸掛標(biāo)示牌和護(hù)欄。
3.4.6電梯須有完整的維修保養(yǎng)記錄和其它相關(guān)記錄。
3.5附表:
3.5.1《電梯運(yùn)行巡查記錄》
3.5.2《電梯故障處理記錄表》
3.5.3《電梯維修保養(yǎng)計(jì)劃表》
3.5.4《電梯維修保養(yǎng)記錄表》
4.電梯困人救援作業(yè)規(guī)程
4.1目的
規(guī)范電梯困人救援工作程序,確保乘客與電梯安全。
4.2適用范圍
適用物業(yè)公司各管理處轄區(qū)內(nèi)電梯困人的求援工作。
4.3釋放被困于電梯內(nèi)乘客的規(guī)則和步驟
4.3.1切斷機(jī)房電梯總電源,并掛上'正在維修'示意牌。
4.3.2檢查電梯機(jī)房?jī)?nèi)情況是否正常。
4.3.3機(jī)房須有足夠的照明,查看鋼絲繩或鋼帶上的樓層標(biāo)記確定停放位置。
4.3.4移動(dòng)轎廂前,保證轎廂門處于安全關(guān)閉及廳門關(guān)閉。
4.3.5使用抱閘扳手時(shí),先確保電梯電源開關(guān)已切斷。
4.3.6使用抱閘扳手,必須一人控制松閘而另一人轉(zhuǎn)動(dòng)手輪。
4.3.7將放在制動(dòng)器上的抱閘扳手向下拉,使制動(dòng)器慢慢松開,另一人轉(zhuǎn)動(dòng)手輪向左向右,以較易扳動(dòng)方向?yàn)闇?zhǔn)。操作時(shí)應(yīng)斷續(xù)動(dòng)作(一撬一放)使轎廂內(nèi)逐步移動(dòng)。
4.3.8當(dāng)所有乘客離開電梯后,必須把廳門關(guān)好并鎖緊。
4.3.9如轎廂停于最上層或最下層,不可只撬開制動(dòng)器令,轎廂自由移動(dòng),而應(yīng)在 撬開制動(dòng)器的同時(shí)把緊手輪并用人力盤絞,使轎廂向正方向移動(dòng)。
5.消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)操作規(guī)程
5.1目的
規(guī)范消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)的操作
5.2適用范圍
適用于物業(yè)公司各管理處工程部
5.3消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)的操作
5.3.1操作規(guī)程
1)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警時(shí),首先看其顯示屏報(bào)警部位為幾層幾區(qū),并到指定位置查看。
2)當(dāng)確定::有火災(zāi)時(shí),啟動(dòng)聯(lián)動(dòng)系統(tǒng),切斷非消防電源,切入應(yīng)急電源啟動(dòng)發(fā)電機(jī),把電梯全部迫降到一樓,消防梯供搶險(xiǎn)人員使用。
3)啟動(dòng)消防水泵,使消防栓內(nèi)水壓充足,供滅火使用。
4)啟動(dòng)消防排煙風(fēng)機(jī),排除著火層煙霧,啟動(dòng)送風(fēng)機(jī)給滅火和疏散提供方便。
5)發(fā)出疏散命令,打開樓層廣播,通知業(yè)主疏散。
6)如沒有火災(zāi)發(fā)生,是誤報(bào)火警,按'復(fù)位'按鈕,將恢復(fù)正常運(yùn)行狀態(tài)。
5.3.2消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)的日常巡查、維護(hù)內(nèi)容
5.3.1檢查顯示屏上各種顯示是否正常。
5.3.2檢查火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警柜內(nèi)各接口是否松動(dòng),線路是否有損傷。
5.3.3擦拭設(shè)備,保持地面、墻壁、設(shè)備無積塵、水漬、油漬等。
5.3.4檢查柜上各顯示燈是否燒壞,各按鈕開關(guān)是否在正確的位置上,指示準(zhǔn)確無誤。
5.3.5檢查各消防報(bào)警設(shè)備,消防反饋設(shè)備的正常功能,發(fā)現(xiàn)故障立即檢查維修。
5.4 管理規(guī)程
5.4.1消防聯(lián)動(dòng)監(jiān)控中心須有專人24小時(shí)不間斷值班,并嚴(yán)格作好各種記錄。
5.4.2消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)維保責(zé)任人須有消防上崗證,按維保計(jì)劃定期維保,確保整個(gè)系統(tǒng)發(fā)揮正常功能。
5.4.3消防聯(lián)動(dòng)設(shè)施為消防專用,嚴(yán)禁挪作它用,專用工具、專用設(shè)備應(yīng)保管理良好。
5.4.4發(fā)現(xiàn)消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)
的報(bào)警須立即弄清原因,按操作規(guī)程處理,發(fā)現(xiàn)故障須立即排除,所有系統(tǒng)的報(bào)警或動(dòng)作都須作詳細(xì)處理記錄。
5.4.5消防監(jiān)控中心須保持干凈整潔,嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入監(jiān)控室內(nèi)。
5.5附表:
5.5.1《消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)巡查記錄》
5.5.2《消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)維修保養(yǎng)計(jì)劃表》
5.5.3《消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)維修保養(yǎng)記錄表》
5.5.4《消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)故障(或報(bào)警)處理記錄表
6.水泵操作管理規(guī)定
6.1目的
規(guī)范給水設(shè)備設(shè)施操作程序,確保正確安全地操作給水設(shè)備設(shè)施。
6.2 適用范圍
物業(yè)公司各管理處轄區(qū)內(nèi)給水設(shè)備設(shè)施的操作。
6.3水泵的操作
6.3.1操作規(guī)程
1)啟動(dòng)水泵前應(yīng)檢查水泵進(jìn)出水閘閥是否打開。水池內(nèi)是否還有足夠存水。
2)檢查電壓表,信號(hào)燈指示情況。
3)手盤動(dòng)水泵轉(zhuǎn)軸,應(yīng)靈活無阻滯。
4)啟動(dòng)水泵,注意觀察啟動(dòng)電流,運(yùn)行3分鐘至5分鐘,聽有無異常雜音,觀察各管路是否有漏水現(xiàn)象等。
5)查看壓力表是否達(dá)到規(guī)定壓力值。
6)水泵運(yùn)行中應(yīng)觀察各運(yùn)行參數(shù)是否正常,觸摸馬達(dá)溫度。
6.3.2水泵房的日常巡查、維護(hù)內(nèi)容
1)檢查各部的螺母、泵體與管路、截止閥、閘閥、軸承、地腳螺栓等機(jī)械部分連接是否松動(dòng)及完好。
2)水池水位的高低,浮球閥是否完好。
3)起動(dòng)開關(guān)柜內(nèi)電氣與儀表,接觸器,開關(guān)是否完好,電流、電壓、壓力表是否正常。
4)泵房?jī)?nèi)管路系統(tǒng)有無滲水現(xiàn)象。
5)對(duì)于消防泵、噴淋泵等正常情況下不使用的設(shè)備每半月或一個(gè)月啟動(dòng)1-2分鐘試運(yùn)轉(zhuǎn),并記錄在運(yùn)行記錄本內(nèi)。
6.4管理規(guī)程
6.4.1保持水泵房及周圍環(huán)境的干凈整潔,有嚴(yán)格的防護(hù)措施。
6.4.2水泵房的維修保養(yǎng)工作盡量不影響生活及消防供水,保持備用設(shè)備的良好工作狀態(tài),制定周密完善的供水措施,保證水源供應(yīng)不停頓。
6.4.3供水設(shè)施應(yīng)與排水設(shè)施隔離,供水人員應(yīng)具備一定的衛(wèi)生知識(shí)和防范知識(shí)。
6.4.4水泵的運(yùn)行應(yīng)有運(yùn)行記錄,平時(shí)應(yīng)有巡查記錄和維保記錄。
6.5附表:
6.5.1《水泵房運(yùn)行記錄表》
6.5.2《水泵故障處理記錄表》
6.5.3《水泵房維修保養(yǎng)記錄》
