物業(yè)房屋安全管理教程-危房鑒定管理
物業(yè)房屋安全管理教程:危房鑒定與管理
危險房屋(簡稱危房)由于隨時有倒塌可能,不能確保使用安全。因此,在物業(yè)管理中,危房的鑒定使用與管理就占有特殊的位置,物業(yè)管理企業(yè)對此要給予特別的重視。為此,建 設(shè)部先后頒發(fā)了《危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》(gj13-86)和《城市危險房屋管理規(guī)定》。
一、危房的鑒定機構(gòu)
房屋的安全鑒定是一項專業(yè)性、技術(shù)性要求很強的工作,危房的鑒定更應(yīng)慎之又慎。按 《城市危險房屋管理規(guī)定》,危房的鑒定由房地產(chǎn)行政主管部門設(shè)立的房屋安全鑒定機構(gòu)負(fù)責(zé)。經(jīng)鑒定屬危險房屋的,鑒定機構(gòu)必須及時發(fā)出危險房屋通知書;屬于非危險房屋的,應(yīng) 在鑒定文書上注明在正常使用條件下的有效時限,一般不超過1年。
二、危房鑒定
1.危房分類
危房分整幢危房和局部危房:
(1)整幢危房是指隨時有整幢倒塌可能的房屋。
(2)局部危房是指隨時有局部倒塌可能的房屋。
2.鑒定單位
危房以幢為鑒定單位,以建筑面積平方米為計量單位。
(1)整幢危房以整幢房屋的建筑面積平方米計數(shù)。
(2)局部危房以危及倒塌部分房屋的建筑面積平方米計數(shù)。
3.鑒定原則
(1)危房鑒定應(yīng)以地基基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)構(gòu)件的危險鑒定(具體標(biāo)準(zhǔn)參見《危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》 )為基礎(chǔ),結(jié)合歷史狀態(tài)和發(fā)展趨勢全面分析,綜合判斷。
(2)在地基基礎(chǔ)或結(jié)構(gòu)件發(fā)生危險的判斷上,應(yīng)考慮構(gòu)件的危險是孤立的還是關(guān)聯(lián)的。
①若構(gòu)件是危險是孤立的,則不構(gòu)成結(jié)構(gòu)的危險;
②若構(gòu)件的危險是相關(guān)的,則應(yīng)聯(lián)系結(jié)構(gòu)判定危險范圍。
(3)在歷史狀態(tài)和發(fā)展趨勢上,應(yīng)考慮下列因素對地基基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)構(gòu)件構(gòu)成危險的影響。
①結(jié)構(gòu)老化的程度;
②周圍環(huán)境的影響;
③設(shè)計安全度的取值;
④有損結(jié)構(gòu)的人為因素;
⑤危險的發(fā)展趨勢。
4.危險范圍的判定
(1)整幢危房:
①因地基、基礎(chǔ)產(chǎn)生的危險,可能危及主體結(jié)構(gòu),導(dǎo)致整幢房屋倒塌的。
②因墻、柱、梁、混凝土板或框架產(chǎn)生的危險,可能構(gòu)成結(jié)構(gòu)破壞,導(dǎo)致整幢房屋倒塌 的。
③因屋架、檁條產(chǎn)生的危險,可能導(dǎo)致整個屋蓋倒塌并危及整幢房屋的。
④因筒拱、扁殼、波形筒拱產(chǎn)生的危險,可能導(dǎo)致整個拱體倒塌并危及整幢房屋的。
(2)局部危房:
①因地基、基礎(chǔ)產(chǎn)生的危險,要能危及部分房屋,導(dǎo)致局部倒塌的。
②因墻、柱、梁、混凝土板產(chǎn)生的危險,可能構(gòu)成部分結(jié)構(gòu)破壞,導(dǎo)致局部房屋倒塌的 。
③因屋架,檁條產(chǎn)生的危險,可能導(dǎo)致部分屋蓋倒塌,或整個屋蓋倒塌但不危及整幢房 屋的。
④因擱柵產(chǎn)生的危險,可能導(dǎo)致整間樓蓋倒塌的。
⑤因懸挑構(gòu)件產(chǎn)生的危險,可能導(dǎo)致梁、板倒塌的。
⑥因筒拱、扁殼、波形筒拱產(chǎn)生的危險,可能導(dǎo)致部分拱體倒塌但不危及整幢房屋的。
(3)危險點
危險點是指單個承重構(gòu)件,或圍護構(gòu)件,或房屋設(shè)備,處于危險狀態(tài)的。
三、危房的管理
對被鑒定為危險房屋的,應(yīng)按危險程度、影響范圍,根據(jù)具體條件,分別輕、重、緩、 急,安排修建計劃。對危險點,應(yīng)結(jié)合正常維修,及時排除險情。對危房和危險點,在查清、確認(rèn)后,均應(yīng)采取有效措施,確保使用安全。
對危房的使用管理一般可分為以下4類情況處理:
1.觀察使用
適用于采取適當(dāng)安全技術(shù)措施后,尚能短期使用,但需繼續(xù)觀察的房屋。
2.處理使用
適用于采取適當(dāng)技術(shù)措施后,可解除危險的房屋。
3.停止使用
適用于已無修繕價值,暫時不便拆除,又不危及相鄰建筑和影響他人安全的房屋。
4.整體拆除
適用于整幢危險且已無修繕價值,需立即拆除的房屋。
對前兩類情況,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在管理中加強安全檢查,能解危的,要及時解危;解危 暫時有困難的,應(yīng)采取安全措施,并做好排險解危的準(zhǔn)備,切實保證住用人的安全。
