物業(yè)管理節(jié)能環(huán)保制度5
物業(yè)管理節(jié)能環(huán)保制度(五)
(一)基礎(chǔ)管理。
1、制度建設(shè):應(yīng)建立物業(yè)管理節(jié)能環(huán)保管理和激勵制度,建立各項設(shè)施設(shè)備運行及維護(hù)保養(yǎng)得的工作記錄,并做到及時、完善,有據(jù)可查。有條件的宜按gb/t24001執(zhí)行。
2、公眾服務(wù)措施與要求。
2.1裝飾裝修管理:辦理物業(yè)裝飾裝修管理登記服務(wù)工作中,應(yīng)根據(jù)國家節(jié)能材料相關(guān)標(biāo)準(zhǔn),積極宣傳使用節(jié)能環(huán)保材料和器具,并與裝修單位簽訂節(jié)能環(huán)保相關(guān)協(xié)議;正常營業(yè)時間內(nèi)應(yīng)采取措施防止裝飾裝修活動產(chǎn)生環(huán)境噪聲、異味污染。
2.2垃圾回收處理。在物業(yè)內(nèi)宜設(shè)置不可再生和可再生垃圾回收箱,引導(dǎo)業(yè)戶將一般生活垃圾和可再生垃圾分類投放,實現(xiàn)回收可再生資源的目的。在裝飾裝修管理活動中,應(yīng)采取措施防止損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施、將建筑垃圾混入生活垃圾、將危險廢物混入建筑垃圾的行為。應(yīng)督促裝修人員或業(yè)戶及時清運施工過程中產(chǎn)生的建筑垃圾,并正確處置。
3、用能監(jiān)測:應(yīng)定期抄錄商業(yè)物業(yè)用能計量表讀數(shù)并匯總分析用能狀況;定期檢測用能計量表,防止耗能誤差;每年應(yīng)對基礎(chǔ)用能作出分析評估并公示。
4、屋頂管理:應(yīng)積極配合政府部門實施屋頂綠化隔熱改造,加強屋頂管理。
5、宣傳引導(dǎo):應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展節(jié)能環(huán)保宣傳,公共設(shè)施設(shè)備宜設(shè)置環(huán)保標(biāo)識和宣傳標(biāo)語。
6、熱線電話服務(wù):應(yīng)設(shè)置熱線服務(wù)電話并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)標(biāo)示,為商業(yè)物業(yè)業(yè)戶提供大件物品回收、建筑余泥清運服務(wù)信息。
(二)設(shè)施設(shè)備節(jié)能環(huán)保管理。
1、空調(diào)設(shè)施設(shè)備。
(1)空調(diào)機房應(yīng)保持通風(fēng)良好,并設(shè)置定時開啟風(fēng)機裝置。
(2)機房照明應(yīng)分多回路開關(guān),分為正常運行時基本照明和維修保養(yǎng)時的局部照明回路。更換燈具時宜使用適用的節(jié)能燈具,或安裝智能開關(guān),自動檢測照明區(qū)域內(nèi)人員活動情況,人員離開后,經(jīng)過延時自動關(guān)燈。
(3)中央空調(diào)機組蒸發(fā)器和冷凍水溫差不能大于4度,否則應(yīng)清洗蒸發(fā)器或檢查冷媒量;冷凝器和冷卻水溫差不能大于5度,否則應(yīng)清洗冷凝器。
(4)每月檢查1次機組及冷凍管道保溫,發(fā)現(xiàn)損壞而導(dǎo)致滲漏冷凝水應(yīng)及時維修。
(5)中央空調(diào)(含水源熱泵組合空調(diào))冷凍、冷卻水系統(tǒng)應(yīng)采用物理或化學(xué)方式定期進(jìn)行水質(zhì)處理。
(6)供冷期間應(yīng)不少于每月清洗一次冷卻塔,不少于每月清洗一次新風(fēng)機(風(fēng)柜)塵網(wǎng),不少于每年清洗一次新風(fēng)機、風(fēng)柜,每年檢查一次盤管風(fēng)機翅片,視情況安排清洗。每季度應(yīng)對回風(fēng)口過濾網(wǎng)進(jìn)行清洗、消毒。
(7)每月檢查水泵出入水壓差,發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)清洗管道上的過濾器(網(wǎng))。
(8)冷卻塔和冷凍水補水管道宜安裝水表,每日記錄補水量,發(fā)現(xiàn)補水量異常增大應(yīng)追查原因。
(9)冷卻塔噪音排放應(yīng)符合地方環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。
(10)在供冷期間分體空調(diào)(含組合式分體空調(diào))風(fēng)冷式室外機應(yīng)不少于每年一次清洗冷凝器翅片。
(11)在供冷期間分體空調(diào)(含組合式分體空調(diào))應(yīng)不少于每季度一次清洗室內(nèi)機過濾網(wǎng)及蒸發(fā)器翅片、風(fēng)機葉片。
(12)每年停機期間應(yīng)對中央空調(diào)主機進(jìn)行一次年度保養(yǎng),并做好廢棄冷凍機油的環(huán)保處理工作。
(13)每天巡查公共區(qū)域空調(diào)溫度,不得低于26℃。
2、供水設(shè)施設(shè)備。
(1)水泵房應(yīng)保持通風(fēng),宜對泵房合理間隔。地面宜鋪地磚或涂地板漆。
(2)每日應(yīng)檢查水泵控制箱;每日應(yīng)記錄用水量,發(fā)現(xiàn)用水量異常增大應(yīng)追查原因;每季度應(yīng)檢查、調(diào)整水位開關(guān)。宜用浮球閥作缺水停泵的電氣控制;采用變頻控制器的,宜增設(shè)缺水停泵裝置。
(3)每日應(yīng)檢查生活水泵(含電動機)進(jìn)出口閥門、泵內(nèi)充水與水泵轉(zhuǎn)動情況、軸承潤滑或油位情況、水泵有無漏水、水泵進(jìn)出口壓力、水泵與電機運行狀況;每季度應(yīng)至少清洗一次管道濾網(wǎng)(器)。
(4)每日應(yīng)檢查閥門開關(guān)位置、管路接頭、壓力表;每季度應(yīng)至少檢查一次管道,清洗濾網(wǎng),清潔減壓閥;每半年應(yīng)至少檢修一次水龍頭,更換水龍頭時,宜采用適用的節(jié)水器具;每半年應(yīng)清潔管井、管道與支架。每年應(yīng)至少檢查一次止回閥。
(5)每周應(yīng)檢查水池箱體、人孔蓋及蓋鎖、防蚊網(wǎng)、密封條、管道、進(jìn)水閥。每季度應(yīng)配合水池清洗工作,檢查低水位限制浮球、進(jìn)水閘閥、排水閥、溢流口、進(jìn)水液壓閥、水位控制浮球。
(6)水池清洗應(yīng)控制好排空水量和消毒藥物使用量;排水時應(yīng)注意保持排水管道暢通。在多層樓宇,應(yīng)同時安排沖洗樓梯工作,以節(jié)約用水;應(yīng)及時恢復(fù)供水,同時要檢查管道、閥門、浮球等設(shè)備零件。
(7)供水系統(tǒng)出現(xiàn)管道爆裂等緊急事件,接報后應(yīng)立即報告供水部門,并于10分鐘內(nèi)到場協(xié)助處理。
3、排污設(shè)施設(shè)備。
(1)應(yīng)建立設(shè)施設(shè)備運行保養(yǎng)管理制度,排污設(shè)施設(shè)備資料檔案應(yīng)完整,并繪制設(shè)施設(shè)備平面圖;設(shè)施設(shè)備標(biāo)識應(yīng)規(guī)范齊全,井、池蓋編號應(yīng)清晰。
(2)每周應(yīng)至少檢查一次集水井,檢查潛水泵控制箱面儀表、指示燈、開關(guān)、電源電壓、電機工作電流、接觸器,試運行潛水泵排污功能;每半年應(yīng)至少檢查一次繼電器、接線、水位控制浮球。
(3)每周應(yīng)至少檢查一次排污管道,防止生活污水與衛(wèi)生間糞水及廚房污水、醫(yī)院污水混排。
(4)每周應(yīng)至少檢查一次化糞池和隔油池,按物業(yè)所在地環(huán)境檢測部門要求定期抽取污水水樣送檢,水質(zhì)應(yīng)達(dá)到規(guī)定等級標(biāo)準(zhǔn)。
(5)配備污水處理設(shè)備的物業(yè)應(yīng)每天記錄污水排放的數(shù)據(jù),定期維護(hù)保養(yǎng)污水處理設(shè)備。
4、供電設(shè)施設(shè)備。
(1)應(yīng)建立供電設(shè)施設(shè)備運行及維護(hù)保養(yǎng)管理規(guī)定、應(yīng)急處理預(yù)案等規(guī)章制度。
(2)供電電房應(yīng)保持通風(fēng),環(huán)境溫度合理。地面宜鋪地磚或涂地板漆。
(3)每日應(yīng)檢查一次高壓配電柜屏、母排溫升、各項運行參數(shù)、表針指示;每半年應(yīng)至少檢查二次接線緊固狀況;每年應(yīng)檢查柜內(nèi)電纜聯(lián)接狀況。10kv及以下三相供電電壓允許偏差宜為額定電壓的±7%。高壓進(jìn)線柜輸出端到用戶輸入端的損耗率不應(yīng)超過10%。
(4)變壓器機房應(yīng)保持通風(fēng),并根據(jù)電網(wǎng)運行電壓的變化及時調(diào)整變壓器的分接開關(guān)。多臺變壓器應(yīng)合理分配負(fù)荷,每臺變壓器應(yīng)在其最佳負(fù)荷率附近運行。
(5)每日應(yīng)檢查一次低壓母排。220v單相供電電壓允許偏差宜為額定電壓的+7%與-10%,功率因素應(yīng)提高到0.95,變壓器的出口處不平衡度應(yīng)不大于10%;干線與主分支線首端的不平衡度應(yīng)不大于20%。
(6)更換燈具宜采用適用的節(jié)能燈具,內(nèi)走道、梯燈宜采用聲控或紅外線自動感應(yīng)式開關(guān)。
5、備用發(fā)電機設(shè)
施設(shè)備。
(1)應(yīng)建立發(fā)電機設(shè)施設(shè)備管理規(guī)定、維護(hù)保養(yǎng)辦法、運行管理制度等規(guī)章制度。
(2)發(fā)電機房隔音設(shè)施應(yīng)完整無缺,啟動發(fā)電機組時應(yīng)關(guān)閉隔音門。
(3)每兩周應(yīng)至少檢查一次應(yīng)急發(fā)電機配電屏各開關(guān)、指示燈、儀表;每年應(yīng)至少檢查一次所有接線、觸頭、螺絲緊固狀況。
(4)應(yīng)按照發(fā)電機蓄電池使用要求定期檢查保養(yǎng),蓄電池廢棄時應(yīng)交由相應(yīng)的部門回收處理。
(5)應(yīng)按照發(fā)電機操作說明書的要求定期檢查、清理和更換發(fā)電機空氣濾清器、機油油過濾器。
(6)啟動發(fā)電機時應(yīng)同時啟動廢氣處理設(shè)施,應(yīng)做好剩余柴油、廢棄機油、冷卻水的環(huán)保處理工作。
6、電梯設(shè)施設(shè)備。應(yīng)建立電梯設(shè)施設(shè)備管理規(guī)定、維護(hù)保養(yǎng)辦法、運行管理制度等規(guī)章制度;電梯機房應(yīng)保持合理溫度,宜對機房進(jìn)行合理間隔;地面宜鋪地磚或涂地板漆;電梯應(yīng)設(shè)置群控運行,非高峰期宜調(diào)整電梯運行的臺次和時間;應(yīng)監(jiān)管電梯公司的維保質(zhì)量,檢查曳引機齒輪箱、導(dǎo)軌的潤滑情況;應(yīng)根據(jù)電梯設(shè)備的狀況,提出節(jié)能改造建議。
7、停車場設(shè)施設(shè)備:應(yīng)建立停車場設(shè)施設(shè)備管理規(guī)定、維護(hù)保養(yǎng)辦法、運行管理制度等規(guī)章制度;室內(nèi)停車場應(yīng)保持通風(fēng);應(yīng)設(shè)置限速、禁鳴喇叭、禁煙等標(biāo)志,及設(shè)置減速帶,宜在停車場內(nèi)設(shè)置標(biāo)志,提倡減少怠速停車時間;室內(nèi)停車場照明應(yīng)分多回路開關(guān),分為正常運行時基本照明和夜間局部照明回路;更換燈具或技術(shù)改造時宜采用節(jié)能燈具,夜間局部照明宜采用時控裝置定時開關(guān)。
8、園林綠化設(shè)施:應(yīng)建立園林綠化設(shè)施管理規(guī)定、維護(hù)保養(yǎng)辦法等規(guī)章制度;施肥、用藥宜采用環(huán)保型用品;綠化澆水有條件的應(yīng)盡量使用噴灌、滴灌設(shè)施。
9、排風(fēng)設(shè)備。每季度應(yīng)至少檢查一次儀表、指示燈、開關(guān),檢查繼電器、接觸器、所有線路;每年應(yīng)檢查電機風(fēng)機軸承潤滑情況。更換時宜采用高效率、低噪聲排風(fēng)機,噪聲排放應(yīng)符合相應(yīng)的地方標(biāo)準(zhǔn)。
