小區(qū)房屋設(shè)施養(yǎng)護維修管理規(guī)程制度
小區(qū)房屋設(shè)施養(yǎng)護維修管理規(guī)程
1、工作目標
定期對房屋進行養(yǎng)護和修繕,保持或恢復其使用功能。
2、工作職責
3、工作指引
3.1一般性的修繕
3.1.1更換水表
a)關(guān)上水表前第一個閥門,排空管內(nèi)的殘余水后拆下水表。檢查水表的接頭膠圈,如已經(jīng)斷裂或變形時應選同一型號、規(guī)格的具有合格證的水表安裝上去;
b)安裝時注意水表的水流方向與供水方向保持一致;
c)維修結(jié)束后,打開閥門檢查有無滲漏,表針轉(zhuǎn)動是否正常;
d)維修人員會同大廈事務部做好用戶新啟用水表底數(shù)記錄。
3.1.2更換電表
a)斷開電源拆下電表,確認電表已經(jīng)失靈時,可選用具有檢驗合格證的同一型號電表進行安裝,安裝時注意進出線接法正確;
b)安裝結(jié)束后合閘試電,保證用戶用電設(shè)備使用正常,電表轉(zhuǎn)動正常;
c)維修人員會同大廈事務部做好用戶新啟用電表底數(shù)記錄。
3.1.3維修開關(guān)
a)分析造成低壓開關(guān)跳閘或燒壞的原因;
b)如果是短路故障,首先將空氣開關(guān)置于'off'位置,用萬用表(兆歐表)檢查線路,查出故障點后給予排除。
c)經(jīng)試電后如確認需要更換空氣開關(guān)或熔斷器時,必須采用同一技術(shù)規(guī)格的合格配件進行調(diào)換安裝。
d)如果是由于線路過載造成的開關(guān)跳閘或燒壞,在更換損壞元件后應將該線路負荷減少。
3.1.4燈管、白熾燈的維修
a)切斷電源、取出白熾燈,如果燈絲已經(jīng)燒壞斷,可更換同一型號的卡口或螺旋頭燈泡安裝上去,試電查看是否正常;
b)燈管不亮可先檢查啟輝器,如損壞可更換新的;試電檢查如不亮時,取出燈管并更換同規(guī)格、同型號的燈管,再次試電檢查,如仍不亮時可檢查接線和鎮(zhèn)流器,查出故障立即排除,恢復正常照明;
c)其他情況造成的燈不亮情況,可參見3.1.3、3.1.5進行處理。
3.1.5 線路檢測
a)線路停電檢修應及時通知用戶;
b)用戶開關(guān)燒壞的處理根據(jù)3.1.3維修開關(guān)進行處理;
c)電表損壞的維修根據(jù)3.1.2更換電表進行處理;
d)進戶接線端子接觸不良可先切斷電源,將接頭緊固;
e)線路短路時可用萬用表對線路逐一檢查,找出故障原因并及時處理;
f)當確認故障排除后方可送電。
3.1.6門鈴維修
a)無電情況時可更換新電池;
b)電極板腐蝕或接觸不良可進行除銹、緊固處理;
c)因線路短路問題造成的故障,用萬用表(兆歐表)檢查線路找出故障點并及時處理。
3.1.7插座無電
a)由于市政停電或線路維修造成的停電應通知用戶;
b)插座接線端子松動,可拆開插座板緊固接線頭后重新安裝,檢查試電情況;
c)線路短路造成的停電根據(jù)3.1.6e)進行處理。
3.1.8水龍頭漏水
a)關(guān)閉戶內(nèi)水閥門,拆卸下水龍頭并檢查出故障點;
b)根據(jù)用戶需要,更換破損的膠圈部件或更換新水龍頭;如因水龍頭有砂眼漏水的,必須更換新的水龍頭;
c)打開水閥門檢查水龍頭是否有滲漏,使用時切勿過度擰緊。
3.1.9馬桶不通
檢查堵塞的原因,用馬桶抽子或疏通機進行疏通,使其排水暢通。
3.1.10洗臉(菜)盆堵塞、漏水
a)檢查存水彎管,取出雜物。如仍不通暢,可用竹篾,鐵絲或疏通機對下水管道進行疏通,排除故障后試驗排水情況,使其排水暢通;
b)檢查盆體與下水管接口,查出漏水處用玻璃膠封閉漏水處,待膠干后試水檢查,保證無漏水現(xiàn)象。
3.1.11浴缸堵塞、漏水
a)如管道堵塞根據(jù)3.1.10a)進行處理;
b)浴缸缸體漏水應建議用戶更換,如檢查是接口漏水應征得用戶同意打開修理,待修理部位干燥后試水,檢查有無再漏現(xiàn)象。
3.1.12部分樓層停水
a)查明停水的樓層后先關(guān)總閥,拆開支閥,并將濾網(wǎng)清洗后重新裝上;
b)市政或其他維修造成的停水應通知用戶,并作解釋。
3.1.13疏通地漏
同3.1.9處理辦法。
3.1.14修門窗
a)檢查門窗附件有無損壞、不全,進行更新或補裝;
b)清除門角和窗軌道的雜物,對門合頁和窗軌道注油;
c)更換破損玻璃時注意防止玻璃碎片跌下傷人。
3.1.15換鎖
拆下壞鎖后先檢查是何處壞,如能修理及時修理,無法修理好的可通知用戶更換新鎖。
3.2非一般性的維修
委托專業(yè)維修公司進行。
3.3時間要求
a)接到《維修單》后立即安排人員進行處理,無特殊情況時不超過25分鐘,一般性維修不超過7小時,較困難復雜的維修要求72小時完成(工藝技術(shù)要求特殊的除外);同時應向用戶解釋原因;
b)能性維修,以恢復其原有功能為準,外觀性維修要求與原有部位相比較表面應無色差,高低不平現(xiàn)象;
c)維修時應盡量滿足用戶的合理要求。
3.3維修工作的檢查
a)機電主管每周將《維修單》整理一次,以檢查服務的及時性和用戶的反映,對服務過程中發(fā)現(xiàn)的不合格和發(fā)現(xiàn)的隱患應立即查找原因,并采取糾正措施。
b)大廈事務部根據(jù)《維修單》對用戶進行回訪,收集用戶對維修人員服務態(tài)度及維修工作的反饋信息,管理處經(jīng)理對維修工作進行相應檢查。
4、質(zhì)量記錄
4.1《回訪工作規(guī)程》
4.2《房屋(設(shè)施)養(yǎng)護計劃》qr/gr-057
4.3《房屋(設(shè)施)養(yǎng)護記錄表》qr/gr-057
4.4《不合格/糾正預防措施報告》qr/gr-101-1
4.5《維修單》qr/gr-064
5、參閱文件、資料
