第1篇 大廈管理公約范本
前言
本公約制定的目的在于通過本公約的實(shí)施,以界定各業(yè)主/用戶對于廣東省廣州市天河區(qū)**路**號的'**國際廣場'(以下簡稱'該廣場' )及其設(shè)備、服務(wù)設(shè)施的管理、保養(yǎng)及維修訂立規(guī)定,達(dá)到對該廣場的統(tǒng)一管理,以保證該廣場的所有業(yè)主/用戶有效地使用其購置/租用的物業(yè),以及規(guī)定各業(yè)主/用戶對該廣場的管理及公共開支所須負(fù)責(zé)的責(zé)任。
本公約自以下當(dāng)事人簽署后即生效,該廣場的所有業(yè)主和非業(yè)主使用人均受本公約各條文的約束。業(yè)主更換,本公約繼續(xù)有效。管理公司對本公約的條款享有解釋權(quán)。
特別提示:本公約的簽約單位為
1.廣州市**房地產(chǎn)有限公司(以下簡稱'發(fā)展商')
2.(一般的社會購買者名稱)(以下簡稱為'業(yè)主')
3.廣州**國際廣場物業(yè)管理有限公司(以下簡稱'管理者')
第一章定義
一、在本公約中,除文意另有所指外:
1.'該土地':指根據(jù)廣州市《國有土地使用權(quán)出讓合同》穗國地出合(1998)419號文及《國有土地批準(zhǔn)書》穗國土建用字(1998)5**號文,由廣州市國土局出讓位于天河區(qū)**路以西**院地段約14369平方米的土地使用權(quán)之土地。
2.'土地批文':指有關(guān)的國有土地使用證編號為'穗府國用**字第特167號、168號、169號'及有關(guān)的文件及修訂。
3.'該廣場':指座落于該土地上的**國際廣場或其任何部分。其中寫字樓、購物商場、酒店公寓、餐廳、康樂設(shè)施、會議中心、地下車庫,并其總面積約為 195,000平方米。
4.'公共地方' :指在該廣場內(nèi)或該土地內(nèi)由發(fā)展商根據(jù)本公約所指定的公共地方。其中包括各入口大堂及::通道、各扶手梯、直梯、樓梯間、行人道、行車道、衛(wèi)生間、梯臺、天臺、綠化區(qū)及休息地方、管理者辦事處及各監(jiān)控室、電表房、鍋爐房、電掣房、泵房、灑水系統(tǒng)泵房、消防及保安設(shè)備控制室、電話機(jī)房、消防泵房、光井、水箱、升降機(jī)房、發(fā)電機(jī)房、空調(diào)機(jī)房及為該土地及該廣場的業(yè)主和用戶及訪客而設(shè)并供其共用的其他地方或范圍,但不包括任何業(yè)主擁有所有權(quán)的地方。
5.'公共服務(wù)設(shè)施':指為該廣場的利益而安裝的設(shè)備、儀器、電機(jī)、裝置、樹木、管道、電纜、電線。但任何只供個(gè)別業(yè)主及租戶使用的設(shè)施不包括在內(nèi)。
6.'裝修手冊':指管理者(如以下所定義)就各業(yè)主在其所屬單元(如以下定義)的裝修、更改、改進(jìn)、加建及裝飾等所作的規(guī)定。
7.'用戶手冊':指管理者為管理該廣場而制訂有關(guān)寫字樓、商場、公寓、車位及有關(guān)設(shè)施的使用守則。
8.'管理費(fèi)用':指管理者因管理及保養(yǎng)該廣場而引起的所有費(fèi)用和開支。
9.'維修基金':指用于維修、替換該廣場公共設(shè)備的款項(xiàng)。
10.'管理者':指被發(fā)展商廣州市**房地產(chǎn)有限公司聘用為管理該廣場的任何個(gè)人或公司。
11.'業(yè)主':指對每個(gè)單元合法擁有或共同擁有所有權(quán)的人士,并包括其日后通過合法程序而成為當(dāng)時(shí)的合法繼承人或當(dāng)時(shí)的轉(zhuǎn)讓(包括但不限于變賣、贈與及互易等)人。如果該單元已被合法抵押,則'業(yè)主'就包括該抵押人和受押人(抵押權(quán)人);但以上所述受押人(抵押權(quán)人)只是在受押人(抵押權(quán)人)占有該有關(guān)單元或收取該單元的租金及利益下才算是業(yè)主。
12.'發(fā)展商':指該廣場的發(fā)展商廣州**房地產(chǎn)有限公司。
13.'單元':指在該廣場內(nèi)的寫字樓、商場、酒店公寓、車位或其它部分。
14.'寫字樓':指根據(jù)本公約規(guī)定作為辦公用途的有關(guān)單元。
15.'商場':指根據(jù)本公約規(guī)定作為購物用途的有關(guān)單元。
16.'酒店公寓' :指根據(jù)本公約規(guī)定作為出租居住用途的有關(guān)單元。
17.'車位':指根據(jù)本公約規(guī)定作為停泊車輛用途的地方。
18.'攤分費(fèi)':指由該廣場在大項(xiàng)設(shè)施設(shè)備維修上的需要而作出一次性的支出,并當(dāng)維修基金不足以支付或有關(guān)支出超過維修基金百份之五十之儲備的情況下,管理者向各業(yè)主收取用以支付前述支出的金額。
19.'業(yè)主委員會' :指各業(yè)主按照本公約不時(shí)召開的業(yè)主大會上委任或選出的業(yè)主委員會。(以下簡稱'業(yè)委會')。
20.'業(yè)主大會' :指按照本公約第七章舉行的業(yè)主大會。
第二章業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)
一、業(yè)主的權(quán)利
在各業(yè)主遵守本公約的所有規(guī)則、政府訂立的有關(guān)法規(guī),并按期繳交
有關(guān)費(fèi)用的先決條件下,各業(yè)主將享有下述權(quán)利:
1.業(yè)主依法擁有、使用及享用其名下物業(yè)及全部租金的收益。
2.業(yè)主有權(quán)將其所屬單元,以上行為明確地受本公約限制和保障。
2.1 出售、轉(zhuǎn)讓、抵押按揭
2.2 出租于第三者
2.3 以其他方式處置
2.4 變賣
3.各業(yè)主可依法使用廣場內(nèi)的公共地方、公共服務(wù)設(shè)施,但不得損害他人利益。
4.業(yè)主有權(quán)::參加業(yè)主大會,對廣場內(nèi)的各項(xiàng)管理決策行使投票權(quán),業(yè)主投票權(quán)按其建筑面積每100平方米一票計(jì)算,超出部分按四舍五入處理,不足100平方米的按一票計(jì)算。
5.業(yè)主可根據(jù)本公約條款維護(hù)自身的權(quán)益,可以監(jiān)督廣場管理公司的管理行為或提出合理建議。
二、業(yè)主有以下的義務(wù):
1.在使用、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓所擁有物業(yè)時(shí),應(yīng)遵守物業(yè)管理法規(guī)政策及本公約的規(guī)定,維護(hù)物業(yè)及其他業(yè)主的公共利益。
2.廣場業(yè)主委員會成立后,執(zhí)行業(yè)主委員會或業(yè)主大會的決議和決定。
3.全體業(yè)主和用戶應(yīng)遵守管理公司根據(jù)政府法規(guī)及業(yè)主委員會決議制定的各項(xiàng)有關(guān)廣場的管理規(guī)章制度,并配合管理公司做好廣場的各項(xiàng)管理工作。
4.按規(guī)定依時(shí)交納其單元應(yīng)繳之物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、水電費(fèi)、維修費(fèi)、公共能源費(fèi)及其他有關(guān)費(fèi)用。
5.加強(qiáng)安全防范意識,遵守有關(guān)廣場安全防范的規(guī)章制度,自覺做好防火防盜工作。
6.業(yè)主或用戶如需進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修,必須遵守物業(yè)裝修手冊內(nèi)的各種規(guī)定,并填寫申請表,報(bào)管理公司審批,并繳納裝修按金后方可按規(guī)定施工。裝修完工后,由管理公司進(jìn)行查驗(yàn),如無違規(guī)、違章情況或妨礙他人正常使用物業(yè)的現(xiàn)象(如滲、漏、堵、冒等),按金予以退還,否則視違章情況予以扣除::并限期整改;如屬統(tǒng)一清運(yùn)裝修垃圾和余泥的,還應(yīng)同時(shí)交納裝修垃圾、余泥清運(yùn)費(fèi)。如在規(guī)定時(shí)間外使用公共設(shè)施(如電梯、供電增容等)的,還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)償費(fèi)用。
7.業(yè)主如請管理公司對其自用部位和毗連部位的有關(guān)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修與維護(hù),應(yīng)支付有關(guān)費(fèi)用。
8.凡房屋建筑附屬設(shè)施設(shè)備已經(jīng)或可能妨礙、危害毗連房屋的他人利益、安全,或有礙外觀統(tǒng)一、市容觀瞻的,按規(guī)定應(yīng)由業(yè)主單獨(dú)或聯(lián)合維修與維護(hù)的,業(yè)主應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修維護(hù);否則,由業(yè)主委員會委托管理公司采取有關(guān)措施,其費(fèi)用由當(dāng)事業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)偂?/p>
9.與非業(yè)主在建立使用、維修維護(hù)、改造所擁有物業(yè)的法律關(guān)系時(shí),應(yīng)告知對方遵守本管理公約,并承擔(dān)連帶責(zé)任。
10.若公共設(shè)施或其他業(yè)主權(quán)益遭受人為損壞,損壞者須負(fù)責(zé)原樣修復(fù),如造成損失,應(yīng)予賠償。
11.使用本物業(yè)內(nèi)的文化娛樂體育設(shè)施和停車場等公共設(shè)施、公共場所(地)時(shí),應(yīng)按規(guī)定交納有關(guān)費(fèi)用。
12.自覺維護(hù)公共場所的整潔、美觀、暢通及公共設(shè)施的完好。
13.自覺維護(hù)廣場精神文明建設(shè),搞好業(yè)戶關(guān)系,互助友愛,和睦共處,共創(chuàng)文明商業(yè)廣場。
14.在本物業(yè)范圍內(nèi),不得有下列行為:
14.1擅自改變房屋建筑及其設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌(含外墻、外門窗等的顏色、形狀和規(guī)格)、設(shè)計(jì)用途、功能和布局等;
14.2擅自對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板進(jìn)行鑿、拆、搭、建;
14.3占用或損壞樓梯、通道、屋面、道路、停車場、摩托車/自行車房(棚)等公用設(shè)施及公共場所(地);
14.4損壞、或擅自拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等公用設(shè)施;
14.5在公共場所堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物;
14.6在公共場所存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險(xiǎn)物質(zhì)等;
14.7踐踏、占用綠化用地,損壞、涂畫建筑小品;
14.8影響市容觀瞻或本廣場外觀的亂搭、亂貼、亂掛、設(shè)立廣告牌等;
14.9隨意停放車輛;
14.10利用房屋進(jìn)行危害公共利益或其他不道德的行為;
14.11法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。
第三章 管理
一、一般事項(xiàng):
1.管理公司的責(zé)任在于管理和維護(hù)該廣場的每一部分且受本公約的約束,須遵守和履行本公約中其有關(guān)的責(zé)任及義務(wù)。
2.業(yè)委會有權(quán)于業(yè)主大會通過多數(shù)決議案后給予管理公司不少于三個(gè)月的書面通知終止管理合約;管理公司亦可提前三個(gè)月給業(yè)委會書面通知解除合約。
二、管理公司的權(quán)利及責(zé)任
1.在不抵觸本公約的前提下,管理公司有權(quán)去完成所有有關(guān)廣場管理和維護(hù)的事項(xiàng),具體如下:
1.1 檢查、巡察廣場的公共部分,必要時(shí)包括所有單元的內(nèi)部。
1.2 從事任何必要工作,包括維修養(yǎng)護(hù)、保安、清潔、綠化等,以保持廣場每一個(gè)部分及其設(shè)施、設(shè)備處于良好、清潔、安全的狀態(tài)。
1.3 預(yù)防及制止任何不符合本公約規(guī)定的行為,并追討當(dāng)事人賠償其造成的損失,以維護(hù)全體業(yè)主的公共利益。
1.4 控制該廣場內(nèi)所有車輛停放、行人交通,對亂停泊車輛上鎖或拖離,并向該車主收取拖離及有關(guān)費(fèi)用。
1.5 制止及糾正各業(yè)主違反本公約規(guī)定的行為,
1.5.1在該廣場內(nèi)顯著地方公布違約業(yè)戶的姓名及其違約細(xì)節(jié)。
1.5.2書面通知違約業(yè)戶糾正錯誤,并在通知后十四天期滿而該戶主仍未糾正錯誤時(shí),采取相應(yīng)的行動;如屬緊急情況,可不必書面通知。
1.5.3透過民事訴訟向違約業(yè)主追討本公約規(guī)定該業(yè)主須繳付的任何款項(xiàng)及其滯納金。
1.5.1管理公司為保障全體業(yè)戶利益執(zhí)行的其他合法方法。
1.6 按本公約規(guī)定,要求并收取所有廣場業(yè)主應(yīng)付的管理款項(xiàng),支付所有因該廣場管理及維護(hù)而產(chǎn)生的應(yīng)付款項(xiàng)。
1.7 根據(jù)財(cái)務(wù)預(yù)算,本著合理節(jié)約的原則有效控制管理開支,并做好帳目記錄,定期向業(yè)主通報(bào)。
1.8 為該廣場的公共地方(包括公共服務(wù)設(shè)施及廣場整體基建架構(gòu))投保,其投保額及險(xiǎn)種由管理公司根據(jù)該廣場所需而決定。
1.9 向業(yè)主報(bào)告所有因該廣場的管理及維護(hù)工作所引起與政府、公民及有關(guān)個(gè)人的往來事宜。
1.10節(jié)日期間可裝飾該廣場入口及外墻,包括燈光及其他飾物。必要時(shí),管理公司可以組織該廣場內(nèi)的文娛活動。
1.11按照本公約的規(guī)定履行管理公司應(yīng)承擔(dān)的管理和維護(hù)之職責(zé)。
2.管理公司根據(jù)本公約做出的行動及決定,在各方面對所有業(yè)戶均有約束力。
3.管理公司在下列情況下無需對業(yè)戶負(fù)責(zé):
3.1 為履行本公約所做出的一切合法行為。
3.2 因下列原因造成的服務(wù)中斷:
3.2.1因任何設(shè)施、裝置進(jìn)行必要的保養(yǎng)及維修;
3.2.2臺風(fēng)、水災(zāi)、火災(zāi)、地震或其他不可抗力的損害、毀滅;
3.2.3無法避免的燃料、材料、水、電或勞力短缺;
3.2.4管理公司所無法控制的其他一切原因。
三、管理公司酬金
1.管理公司酬金是管理公司因履行本公約的職責(zé)而獲取的報(bào)酬。在業(yè)委會未成立前,該酬金按政府規(guī)定擬定。在業(yè)委會成立后,管理公司酬金將由物業(yè)管理公司與業(yè)委會商定。
2.該廣場管理中發(fā)生的一切開支無須從管理公司酬金中支付。
四、管理費(fèi)及其他費(fèi)用
1.為確定業(yè)主應(yīng)付的管理費(fèi)用,管理公司應(yīng)在每年十月底前為下一年度準(zhǔn)備一份管理預(yù)算。該預(yù)算應(yīng)顯示::該廣場總體上在管理與維修保護(hù)方面的估計(jì)開支(包括管理公司酬金)和估計(jì)收入。
2.為確定管理預(yù)算,第一會計(jì)年度應(yīng)由該廣場經(jīng)政府有關(guān)部門檢驗(yàn)合格之日起,至該年的十二月三十一日止。其后的會計(jì)年度即自每年一月一日始,至該年十二月三十一日止。
3.管理費(fèi)支出包括但不限于下列各項(xiàng):
3.1 管理公司員工開支;
3.2 公共地方及公共設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)費(fèi)支出;
3.3 廣場綠化費(fèi)用支出;
3.4 廣場環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)用支出;
3.5 廣場保安及消防裝備費(fèi)用支出;
3.6 行政辦公費(fèi)用支出;
3.7 物業(yè)結(jié)構(gòu)、公共地方、公用設(shè)備、公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)支出;
&nb
sp; 3.8 環(huán)境美化及節(jié)日裝飾費(fèi)用支出;
3.9 稅金支出;
3.10管理公司酬金。
4.無論物業(yè)是否空置、出租或自用,各業(yè)主均應(yīng)按照管理預(yù)算及其單元面積繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)支付管理費(fèi)、水電費(fèi)、公共能源費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用。
5.如個(gè)別業(yè)主要求管理公司提供額外的工作和服務(wù),管理公司有權(quán)向該等業(yè)主收取合理的附加費(fèi)用。
6.在業(yè)主委員會成立前,物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以政府物價(jià)部門批核為準(zhǔn);業(yè)主委員會成立后,該收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理公司與業(yè)委會商定。
7.當(dāng)管理帳出現(xiàn)正常虧損,管理公司將重新修改財(cái)務(wù)預(yù)算,并將調(diào)整后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)物價(jià)部門或業(yè)委會通過后,確定出每一業(yè)主應(yīng)加付的數(shù)額,管理公司可運(yùn)用該筆每月加收的款項(xiàng)彌補(bǔ)管理帳不足部分;在必要的情況下,該筆款項(xiàng)亦可以一次性總付的方式收取。
8.如有關(guān)會計(jì)年度出現(xiàn)盈余,則該盈余部分即視為下一會計(jì)年度的收入。
五、管理費(fèi)用及其滯納金的繳付
1.每一業(yè)主應(yīng)于每月五日以前向管理公司繳付其單元當(dāng)月應(yīng)付的管理費(fèi),管理公司另有規(guī)定的除外。
2.任何業(yè)主如果未能于本公約規(guī)定應(yīng)付的款項(xiàng)到期日起十五天內(nèi)支付其應(yīng)付的款項(xiàng),則管理公司有權(quán)采取下列措施并收取附加費(fèi)用:
2.1 收取未繳付的款項(xiàng)自應(yīng)付之日起至支付日的滯納金(滯納金費(fèi)率按政府有關(guān)規(guī)定計(jì)算)。
2.2 收取手續(xù)費(fèi)作為因違約引起管理公司額外工作的賠償。
3.任何業(yè)主如果在應(yīng)付管理費(fèi)當(dāng)日起兩個(gè)月內(nèi)尚未能繳交管理費(fèi)、水電費(fèi)及其他費(fèi)用且無任何解釋,管理公司有權(quán)采取適當(dāng)措施追討有關(guān)費(fèi)用或依法向人民法院提起訴訟,由此引起的不便或相關(guān)費(fèi)用由該業(yè)主承擔(dān)。
4.所有以滯納金及手續(xù)費(fèi)方式付給管理公司的款項(xiàng),均應(yīng)存入管理帳戶中以支付日常管理開支。
六、維修基金
1.維修基金是指物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生損壞時(shí),用于進(jìn)行中修、大修、翻修和更新改造等所需儲存的資金。
2.維修基金的繳交根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
3.維修基金應(yīng)設(shè)立?？顜粲晒芾砉竞蜆I(yè)委會共同管理,不得挪作他用。
4.物業(yè)共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施維修、更新時(shí),其費(fèi)用從維修基金增值部分中開支;增值部分不足以開支的,由維修基金墊支,墊支部分應(yīng)向業(yè)主收回。
5.維修基金的使用,由管理公司提出年度計(jì)劃,經(jīng)業(yè)主委員會批準(zhǔn)后實(shí)施。
6.在任何業(yè)主停止擁有或使用該單元時(shí),維修基金將不退還,但如將該單元使用權(quán)變化情況通知管理公司及獲得新業(yè)主所簽署的本公約附錄之承諾書,該維修基金可以免息轉(zhuǎn)移于該單元的新業(yè)主的名下。
第四章該廣場或部分受損不宜使用時(shí)的規(guī)定
一、若該廣場因火災(zāi)、臺風(fēng)、地震、地陷或其他原因而破壞,以致大部分不宜使用時(shí),則管理公司須召開業(yè)主大會,會上可由出席并投票的業(yè)主百分之七十五(75%)以上多數(shù)票通過決議案。
二、如由于保險(xiǎn)賠償金不足、建筑法規(guī)的改變或任何其他情況,致使修復(fù)或重建該廣場的方案已不可行時(shí),各業(yè)主須將其所擁有所有權(quán)的單元交于管理公司托管,管理公司須立即將其以公開拍賣或轉(zhuǎn)讓變賣,并將變賣所得的凈收益,按各業(yè)主原先持有的單元市值比例確定分配與該等業(yè)主。該項(xiàng)工作由物業(yè)管理公司或業(yè)主委員會委托有關(guān)主管部門進(jìn)行。
三、因該廣場購買了保險(xiǎn)而取得的一切保險(xiǎn)賠償金須按比例分配予各業(yè)主。在此種情況下,各業(yè)主在本公約所述的一切權(quán)利、特權(quán)、責(zé)任及保證均予撤銷,每名業(yè)主須放棄本公約所載的一切權(quán)利和特權(quán)。
四、若議決修復(fù)該廣場,每名業(yè)主須按其單元應(yīng)繳費(fèi)比例支付修復(fù)該損毀部分所需費(fèi)用,以支付超出該廣場的保險(xiǎn)額賠償金的數(shù)目。
第五章業(yè)主大會及業(yè)主委員會(業(yè)委會)
一、管理公司須于該廣場經(jīng)有關(guān)政府部門綜合驗(yàn)收合格,并已交付使用不超過二十四個(gè)月內(nèi)召開第一次業(yè)主大會,管理公司應(yīng)會同發(fā)展商及時(shí)召開該廣場的業(yè)主大會,選出業(yè)主委員會及主席,并可決定業(yè)委會的職務(wù)、人數(shù)及其他事項(xiàng)等。下列規(guī)定適用于任何業(yè)主大會:
1.管理公司或業(yè)委會每年須召開不少于一次業(yè)主大會。管理公司、業(yè)委會或占該廣場不少于百分之二十的業(yè)主提議可合法召開特別會議,以便討論或決定任何影響或關(guān)于該土地或廣場的事項(xiàng),或?yàn)槿w業(yè)主的利益就該土地及該廣場的保養(yǎng)及管理向管理公司提供意見。
2.每次召開會議須至少提前七天發(fā)出書面通知,列明開會時(shí)間、地點(diǎn)及討論事
項(xiàng)。
3.會議的法定人數(shù)為占該廣場不少于百分之五十的業(yè)主親自或派代表出席。出席者達(dá)法定人數(shù),會議方可進(jìn)行。
4.每年第一次會議中業(yè)委會主任可自動當(dāng)選為該次業(yè)主大會的主席。
5.主席須確保將出席者及會議程序記錄存檔。
6.各業(yè)主每戶擁有一份所有權(quán)份額,即有一票。
7.如投票票數(shù)相等,主席可投第二票或決定性的一票。
8.業(yè)主可親自或派代表投票,未滿十八歲的業(yè)主須由其法定代理人出席。
8.1 未滿十八歲的業(yè)主須由其法定代理人出席。
8.2 委任代表的文書須由業(yè)主簽署;如業(yè)主乃一法人,則須加蓋公章。
8.3 委派代表的文件須于開會前一天交予管理公司。
9.于正式召開的會議上由擁有投票權(quán)的業(yè)主或其代理人過半數(shù)票通過的任何有關(guān)廣場事項(xiàng)的決議案對全體業(yè)主均有約束力,惟:
9.1 開會通知須指出擬就該事項(xiàng)提出決議案。
9.2 除非全體業(yè)主均親自或派代表出席會議,否則會上就其他事項(xiàng)所通過的任何決議案均屬無效。
9.3 抵觸本公約或土地批文的決議案均屬無效。
二、業(yè)委會的組織、會議及權(quán)利
1.業(yè)委會委員由業(yè)主大會從業(yè)主中選舉產(chǎn)生,應(yīng)不少于五名;業(yè)委會任期為兩年一屆,可以連選連任;業(yè)委會主任、副主任由業(yè)委會選舉產(chǎn)生。
2.業(yè)委會的成員在下述情況將終止其職務(wù):
2.1 有關(guān)成員以書面向業(yè)委會請辭并獲業(yè)委會接納。
2.2 有關(guān)成員不再擁有該廣場的任何所有權(quán)。
2.3 有關(guān)成員破產(chǎn)或觸犯刑事法律。
2.4 有關(guān)成員患上身體或精神上的痼疾致使其不能處理日常事務(wù)。
2.5 業(yè)主大會議決辭退的有關(guān)成員。
3.業(yè)委會由主任定期召集,召開會議必須有過半數(shù)委員出席,作出決定須經(jīng)過半數(shù)委員同意。
4.每三個(gè)月::至少應(yīng)召開一次業(yè)委會會議以決定該廣場的日常管理事宜,如1/3以 上的委員提議或主任、副主任認(rèn)為有必要時(shí),可召開特別會議。
5.每次召開會議須至少提前七日發(fā)出書面通知給各成員,并列明開會時(shí)間、地點(diǎn)及討論事項(xiàng)。任何議決事項(xiàng)若事前并未詳列于開會通知內(nèi)將會無效。
6.所有問題的決定,均按少數(shù)服從多數(shù)的原則。
7.業(yè)委會應(yīng)包括以下的職位:
7.1 主任
7.2 副主任
7.3 執(zhí)行秘書
7.4 任何經(jīng)業(yè)主大會所指定及界定的職位
8.業(yè)委會須保存所有會議記錄并包括下述事項(xiàng):
8.1 所有成員職位的委派、辭退或改變;
8.2 所有業(yè)委會議決事項(xiàng);
8.3 曾出席會議的成員。
此等會議記錄須存于一固定并可供其他業(yè)主查閱的地方。
9.業(yè)委會決議對全體業(yè)主均有約束力,并應(yīng)予以公布。
注:本公約內(nèi)容條款如與政府政策法規(guī)有抵觸,應(yīng)以政府政策法規(guī)為準(zhǔn)。
附錄
關(guān)于**國際廣場管理公約承諾書
致:**國際廣場物業(yè)管理有限公司
為維護(hù)及促進(jìn)廣州**國際廣場的管理,本人/本司現(xiàn)同意遵守與**國際廣場物業(yè)管理有限公司簽署的'**國際廣場管理公約'內(nèi)的一切條款及有關(guān)修訂內(nèi)容。
本人/本司亦同意在轉(zhuǎn)讓上述廣場任何部分時(shí),于有關(guān)買賣合約簽署之日起一個(gè)月內(nèi)就使用變化情況以書面通知上述廣場的管理公司,并應(yīng)取得本人/本司的承讓人遵守該管理公約內(nèi)的一切條款及有關(guān)修訂內(nèi)容的承諾協(xié)議。
在管理公司收到本人/本司承讓人的承諾書前,如本人/本司的承讓人有違反管理公約的行為,法律責(zé)任將由本人/本司及承讓人共同承擔(dān)。
廣州**國際廣場
**國際廣場物業(yè)管理有限公司
**樓**號單位業(yè)主
(業(yè)主 )簽署 (法人代表 )簽署
年 月日年 月 日
第2篇 大廈物業(yè)管理中心目標(biāo)管理流程
物業(yè)管理中心目標(biāo)管理流程
1、目的
明確中心下屬各部門、管理處及每位員工的目標(biāo)管理工作,確保貫徹按照公司質(zhì)量方針,實(shí)現(xiàn)中心總體任務(wù)目標(biāo)。
2、范圍
本手冊規(guī)定了目標(biāo)的制訂、實(shí)施、檢查與考核過程管理的內(nèi)容與要求,適用于全中心范圍內(nèi)各級目標(biāo)管理工作。
3、職責(zé)
3.1中心經(jīng)理根據(jù)公司給中心定下的目標(biāo)任務(wù),負(fù)責(zé)分解中心各職能部門、各管理處的目標(biāo)任務(wù)。
3.2管理中心經(jīng)理與各職能部門負(fù)責(zé)人、各管理處主任簽訂目標(biāo)責(zé)任書(包括經(jīng)營指標(biāo)目標(biāo)責(zé)任書、十防責(zé)任書、安全責(zé)任書),各職能部門負(fù)責(zé)人、各管理處主任對實(shí)現(xiàn)本職能部門和管理處的目標(biāo)任務(wù)負(fù)責(zé)。
3.3根據(jù)公司規(guī)定,配合公司對中心各職能部門和各管理處負(fù)責(zé)人及其他主管以上人員進(jìn)行評價(jià)考核。
3.4各級管理人員接照職權(quán)負(fù)責(zé)本職權(quán)范圍內(nèi)的員工的績效考核。
4、中心任務(wù)分解目標(biāo)分解和下達(dá)
4.1中心經(jīng)理根據(jù)與公司總經(jīng)理簽訂的目標(biāo)責(zé)任書,根據(jù)各職能部門和管理處的實(shí)際情況,將本中心的目標(biāo)分解為各職能部門、各管理處的分目標(biāo)。
4.2中心經(jīng)理安排品質(zhì)管理部擬定出各職能部門、管理處年度目標(biāo)責(zé)任書(包括經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任書、十防責(zé)任書、安全責(zé)任書)。
4.3中心經(jīng)理分別與各職能部門負(fù)責(zé)人和管理處主任就下一年度的任務(wù)目標(biāo)進(jìn)行溝通,聽取意見,由中心經(jīng)理最終確保任務(wù)目標(biāo)。
4.4中心經(jīng)理與各職能部門負(fù)責(zé)人和各管理處主任分別簽定目標(biāo)責(zé)任書。
4.5各職能部門、各管理處根據(jù)目標(biāo)責(zé)任書,逐級進(jìn)行目標(biāo)分解落實(shí)到人,并逐級簽定目標(biāo)責(zé)任書。
5、目標(biāo)任務(wù)的考核
5.1中心經(jīng)理每季根據(jù)日常的工作和公司、中心月檢結(jié)果,對各職能部門和管理處目標(biāo)的工作情況進(jìn)行考評。根據(jù)考評結(jié)果,由中心經(jīng)理在中心例會上對各職能部門和管理處的工作開展進(jìn)行點(diǎn)評,指出不足、存在的問題和努力的方向,確保順利完成全年目標(biāo)任務(wù)。對各職能部門、各管理處未能實(shí)現(xiàn)預(yù)定目標(biāo),應(yīng)組織進(jìn)行原因分析,制訂糾正措施。如確屬非本中心所能控制的原因,應(yīng)作出書面說明,報(bào)上級領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)。
5.2中心按照公司規(guī)定,每季/半年配合公司對中心主管以上人員進(jìn)行工作考核,確保工作任務(wù)能夠得以實(shí)現(xiàn)。
5.2.1中心各級管理人員每月依照公司《績效考核管理規(guī)定》的規(guī)定和相應(yīng)的工作和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求對主管以下員工進(jìn)行考評,按《**管理中心基層員工績效考核表》進(jìn)行績效評分。
5.2.2每年度末,中心經(jīng)理應(yīng)根據(jù)公司要求組織對本年度目標(biāo)責(zé)任的完成情況進(jìn)行總體評價(jià)考核,并根據(jù)公司對中心的任務(wù)目標(biāo)制訂下年度目標(biāo)。
5.2.3中心經(jīng)理及各級負(fù)責(zé)人每年度依據(jù)目標(biāo)完成情況和目標(biāo)責(zé)任書,根據(jù)公司規(guī)定確定對各級目標(biāo)責(zé)任人的獎罰。
5.2.4中心與各職能部門、管理處簽定的目標(biāo)責(zé)任書、十防責(zé)任書、安全責(zé)任書、目標(biāo)考評記錄、考核評價(jià)記錄由中心綜合管理部統(tǒng)一歸檔保存。
相關(guān)質(zhì)量記錄
1.《**管理中心基層員工績效考核表》**-jr-02/b01
第3篇 大廈管理處人力資源部概述組織結(jié)構(gòu)圖
一、人力資源部概述
人力資源是大廈最為寶貴的資源。通過合理地開發(fā)人力資源,充分發(fā)揮人的最大潛能,為大廈的經(jīng)營目標(biāo)能夠提供巨大的增值效應(yīng)。
正所謂沒有高素質(zhì)、高效率、高滿意度的員工就沒有高滿意度的顧客和大廈的高效益。人力資源部作為開發(fā)、管理大廈人力資源的職能部門,所處的位置和所擔(dān)負(fù)的責(zé)任都是極為重要的。
人力資源部主要負(fù)責(zé)以下工作:人力規(guī)劃、員工招聘、錄用、培訓(xùn)、考核、工資、勞保、福利、調(diào)配、質(zhì)檢、勞動關(guān)系協(xié)調(diào)等工作。
下設(shè)部門:人事部、培訓(xùn)部、質(zhì)檢部、員工宿舍、員工更衣室
二、人力資源部的重要性
人力資源部是大廈中最關(guān)鍵的決策職能部門之一,大廈的經(jīng)營管理離不開人、財(cái)、物、時(shí)間、信息等資源。在諸資源中,唯有人力資源是最為寶貴的。因?yàn)?其它任何資源均由人來開發(fā)利用,而且通過合理地開發(fā)人力資源、充分發(fā)揮人的最大潛能,能夠產(chǎn)生巨大的增值效應(yīng),國會的最核心內(nèi)容就是要通過最大程度地滿足目標(biāo)客源市場的需求,以實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益和社會效益的最大化。
三、功能和作用
人力資源部的功能和作用主要體現(xiàn)在三個(gè)方面,即提供大廈經(jīng)營活動中所需的充足的各種人力資源;提高人員素質(zhì)以及合理利用和開發(fā)人力資源;發(fā)揮員工的積極性,挖掘潛能。
1.通過人力資源部的工作,在全店上下均能明確地樹立起現(xiàn)代人才觀念,真正做到了解人、關(guān)心人、尊重人、培養(yǎng)人,合理地選好人、用好人,使得人盡其才、才盡其用。
2.要在大廈內(nèi)部真正按照科學(xué)合理的原則,根據(jù)實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的需要,從最大限度調(diào)動人的工作積極性、創(chuàng)造性出發(fā),制定出整套包括選拔、培養(yǎng)、使用、考核和獎懲在內(nèi)的勞動人事制度和分配制度,科學(xué)地定崗定編,使人與事得以最佳結(jié)合。
3.人力資源部的工作特點(diǎn)是既有階段性目標(biāo),又要有貫徹始終、永無止境的追求。因?yàn)樯鐣陌l(fā)展,科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步會不斷地給人力資源開發(fā)提出新課題,且大廈管理思想、管理體制、管理手段和管理方法的科學(xué)化、現(xiàn)代化本身也要求員工不斷調(diào)整自己的知識結(jié)構(gòu),提高自己的知識水平。人力資源部要盡可能為員工表現(xiàn)自己的能力提供機(jī)會,使他們獲得的知識在實(shí)踐中轉(zhuǎn)化為經(jīng)驗(yàn),上升為理論。
四、基本任務(wù)
人力資源部的基本任務(wù)是遵循國家的勞動人事法規(guī)和政策,圍繞大廈的經(jīng)營管理這一中心開展工作,最大限度地利用和開發(fā)人力資源,不斷提高員工的整體素質(zhì),優(yōu)化人才資源,實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的最大化。具體有以下內(nèi)容:
1.直接負(fù)責(zé)整個(gè)大廈的人力規(guī)劃、員工招聘、錄用、培訓(xùn)、考核、工資、勞保、福利、調(diào)配、質(zhì)檢、勞動關(guān)系協(xié)調(diào)等工作。
2.開展各種有效活動,密切勞資關(guān)系,協(xié)調(diào)政府、企業(yè)、員工、客人之間的利益,增強(qiáng)員工的向心力、凝聚力。
3.完善工資分配和福利制度,吸引和留住優(yōu)秀人才。
4.負(fù)責(zé)對員工的工作質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督,確保大廈服務(wù)質(zhì)量。
5.負(fù)責(zé)制定《員工手冊》、《勞動合同》及大廈的人事規(guī)章制度。
6.負(fù)責(zé)同政府機(jī)關(guān)、社會團(tuán)體、人才交流中心及其他同行建立并保持友好的工作關(guān)系。
7.審核人力資源的財(cái)政預(yù)算和支出,做好各項(xiàng)成本控制工作。
8.負(fù)責(zé)審核大廈年度培訓(xùn)計(jì)劃和月度培訓(xùn)計(jì)劃,建立和完善大廈二級培訓(xùn)體系。
第4篇 z大廈電梯運(yùn)行管理程序
大廈電梯運(yùn)行管理程序
1目的
確保大廈電梯技術(shù)性能處于良好狀態(tài),保證安全運(yùn)行。
2適用范圍
適用于aa大廈所有電梯的運(yùn)行管理。
3職責(zé)
3.1電梯維修工負(fù)責(zé)電梯日常運(yùn)行情況巡查及故障檢修。
3.2電梯操作工負(fù)責(zé)貨用電梯的操作、運(yùn)行。
3.3中控室安保人員負(fù)責(zé)監(jiān)控電梯的運(yùn)行狀況。
3.4主管工程師負(fù)責(zé)電梯的綜合管理。
3.5工程部經(jīng)理、安保部經(jīng)理負(fù)責(zé)對上述工作進(jìn)行檢查監(jiān)督。
4工作程序
4.1管理人員工作程序
4.1.1電梯維修工、電梯操作工
a.電梯維修工、電梯操作工須經(jīng)技術(shù)監(jiān)督部門的培訓(xùn)并持證上崗。
b.電梯維修工每日對電梯運(yùn)行狀況進(jìn)行一次檢查保養(yǎng),發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理或聯(lián)絡(luò)電梯公司處理,督促電梯公司定期維修保養(yǎng)。當(dāng)電梯年檢期即將接近時(shí),督促電梯公司作電梯年檢、年審。
c.電梯操作工負(fù)責(zé)貨用電梯的運(yùn)行,保持電梯轎廂衛(wèi)生整潔,發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)通知維修人員。
4.1.2中控室安保員
a.中控室安保員實(shí)行電梯24小時(shí)運(yùn)行監(jiān)控。通過閉路電視觀察轎廂內(nèi)狀況,如發(fā)現(xiàn)乘客吸煙、打斗,或損壞電梯部件,用對講電話制止并錄像。
b.如發(fā)生故障困人,用對講電話安慰被困人員并迅速通知電梯維修工及時(shí)處理,必要時(shí)聯(lián)絡(luò)電梯公司處理。
c.將每班運(yùn)行情況記錄于《中控室交接班記錄》。
4.1.3主管工程師
主管工程師負(fù)責(zé)電梯的綜合管理,包括技術(shù)資料、檔案的收集、保管,設(shè)備帳目管理。同時(shí)對電梯維修工、電梯操作工、電梯公司維修保養(yǎng)工作進(jìn)行檢查、監(jiān)督。
4.1.4工程部經(jīng)理
a.進(jìn)行周檢、月檢。每月最后一個(gè)星期對電梯機(jī)房組織有關(guān)人員進(jìn)行設(shè)備檢評。
b.審核《電梯保養(yǎng)計(jì)劃》。組織人員對電梯分包方進(jìn)行評審,評審合格后方能承擔(dān)電梯維修保養(yǎng)工作。
4.2電梯使用管理工作程序
4.2.1客用電梯不設(shè)司機(jī)操作,由乘客自行操作,實(shí)行24小時(shí)運(yùn)行。貨用電梯由電梯操作工進(jìn)行操作。
4.2.2客梯以承載大廈用戶為主。
4.2.3消防電梯、貨梯以承載大廈進(jìn)出貨物為主。
4.2.4大廈物業(yè)公司工作人員上下樓只能使用消防電梯,不允許乘坐客梯。
4.2.5電梯維修工、電梯操作工必須持證上崗,無證人員禁止操作。電梯工每天對大廈電梯全面巡視一次,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)匯報(bào)、處理。
4.2.6經(jīng)技術(shù)監(jiān)督局檢測不合格未取得《準(zhǔn)用證》的電梯嚴(yán)禁投入使用。
4.3電梯安全運(yùn)行工作程序
4.3.1中控室安保員24小時(shí)監(jiān)控電梯運(yùn)行情況,發(fā)現(xiàn)異常時(shí)通知電梯維修工(或值班工程師)或電梯公司維修。制止乘客的不文明行為,嚴(yán)禁易燃、易爆等危險(xiǎn)品和超長超重等物品進(jìn)入電梯。
4.3.2電梯維修工每天按《電梯日常巡檢表》進(jìn)行一次檢查保養(yǎng),并做好記錄,督促電梯公司按規(guī)定進(jìn)行維修保養(yǎng)工作,按規(guī)定填寫維修保養(yǎng)記錄。
4.3.3維修、保養(yǎng)等原因造成停梯,應(yīng)在一層電梯廳掛牌告示。
4.3.4任何人不得在電梯機(jī)房、轎廂、井道內(nèi)吸煙。
4.4電梯機(jī)房管理工作程序
4.4.1電梯工負(fù)責(zé)機(jī)房的日常檢查和管理。
4.4.2電梯工每天巡視機(jī)房,發(fā)現(xiàn)達(dá)不到規(guī)定要求的及時(shí)處理。電梯機(jī)房內(nèi)任何設(shè)備非電梯維修工、電梯公司專業(yè)人員禁止操作。
4.4.3非工作人員進(jìn)入電梯機(jī)房須經(jīng)主管工程師或工程部經(jīng)理批準(zhǔn)后,由電梯維修工陪同,方可進(jìn)入。
4.4.4保證機(jī)房通風(fēng)良好,風(fēng)口有防雨措施,機(jī)房內(nèi)懸掛溫度計(jì),機(jī)房溫度不超過40℃。保證機(jī)房照明良好,并配備應(yīng)急燈,滅火器和盤車工具掛于顯眼處。
4.4.5每周對機(jī)房進(jìn)行一次全面清潔,保證機(jī)房和設(shè)備表面無明顯灰塵,機(jī)房及通道內(nèi)不得住人、堆放雜物。保持機(jī)房干凈整潔。
4.4.6消防器材齊備良好,機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。
4.4.7《電梯困人救援規(guī)程》和本規(guī)定及各種警示牌應(yīng)清晰并掛于顯眼處。電梯機(jī)房因維修保養(yǎng)等原因造成停梯,應(yīng)在一樓電梯廳掛告示牌。
4.5運(yùn)行異常
4.5.1當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時(shí):
中控室值班安保員打開消防迫降開關(guān),將所有電梯全部迫降至基站,消防電梯自動進(jìn)入消防運(yùn)行狀態(tài),電梯維修工(或值班工程師)迅速關(guān)閉不具備消防功能的電梯。
4.5.2當(dāng)?shù)卣鸢l(fā)生時(shí):
根據(jù)震前預(yù)報(bào)由電梯維修工關(guān)閉所有電梯,地震過后開啟時(shí)由專業(yè)電梯公司對電梯進(jìn)行安全檢查,確認(rèn)無異常后方可使用。
4.5.3當(dāng)電梯進(jìn)水時(shí):
a.底坑進(jìn)水時(shí),應(yīng)將電梯停于兩層以上,中止運(yùn)行并切斷電源。
b.當(dāng)樓層淹水流入井邊或底坑時(shí),應(yīng)將電梯停于進(jìn)水樓層以上并及時(shí)關(guān)閉電梯、切斷總電源。
c.電梯濕水后,應(yīng)切斷總電源,報(bào)電梯公司做濕水處理,并提交相應(yīng)報(bào)告。
4.6電梯維保安全操作工作程序
4.6.1維修保養(yǎng)時(shí)一般須切斷電源,以免觸電、卷入鋼絲繩等造成人身傷亡和設(shè)備事故。
4.6.2因維修保養(yǎng)需停機(jī)時(shí),須確認(rèn)轎廂內(nèi)無乘客方可停機(jī)。
4.6.3在維修保養(yǎng)中必須注意工作協(xié)調(diào)和配合,有人協(xié)同工作時(shí),開梯、停梯都必須揚(yáng)聲,得到對方的回答后方可操作。
4.6.4在轎頂作檢修保養(yǎng)工作時(shí),除判斷故障和調(diào)試需要外,禁止運(yùn)行快車。
4.6.5底坑作業(yè)時(shí),禁止關(guān)閉廳門,廳門處必須擺設(shè)告示牌,防止無關(guān)人員靠近。
4.6.6在井道作業(yè)時(shí),首先開亮井道燈,按下轎頂安全開關(guān),必須佩戴安全帽。
4.6.7機(jī)房、井道、底坑因工作需要進(jìn)行動火作業(yè)時(shí),必須遵守大廈動火操作規(guī)定,指定專人監(jiān)視,事后清理火種,嚴(yán)防火災(zāi)發(fā)生。
4.6.8維修保養(yǎng)結(jié)束時(shí),必須認(rèn)真清理現(xiàn)場,清點(diǎn)工具和物品。
4.7電梯困人救援程序
4.7.1轎廂停于接近電梯口的位置,且高于或低于樓面不超過0.5米時(shí):
a.確定轎廂所在位置(根據(jù)樓層燈指示或小心開啟外門察看)。
b.關(guān)閉電梯總電源。
c.用專用廳門鑰匙開啟外門,用人力開啟轎廂門,協(xié)助乘客離開轎廂。
4.7.2轎廂停
于遠(yuǎn)離廳門口的位置時(shí),應(yīng)首先將電梯轎廂移動至最近的電梯廳門處(以高于或低于樓面不超過0.5米為合適)。然后按照上述4.7.1中所列步驟救出乘客。移動轎廂的方法如下:
a.利用對講電話通知轎廂內(nèi)的乘客保持鎮(zhèn)靜,并說明轎廂可能移動,可將身體任何部位探出轎廂外,以免發(fā)生危險(xiǎn);同時(shí)如轎廂門處于半關(guān)閉或開啟狀態(tài),則應(yīng)先行將其完全關(guān)閉或開啟;
b.進(jìn)入機(jī)房關(guān)閉故障電梯的電源,打開電機(jī)軸的后蓋套上盤車手輪;一人握緊盤車手輪,一人手持掣動扳手,輕輕松開制動,轎廂將會由于自重而移動,為避免轎廂上升或下降太快發(fā)生危險(xiǎn),操作時(shí),應(yīng)斷續(xù)動作,使轎廂慢慢移動,直至最接近電梯廳門口為止。操作時(shí),應(yīng)注意,如轎廂停于最高層電梯門口以上之位置或最低層電梯門口以下位置時(shí),不可只撬開掣動,使轎廂自行移動,而應(yīng)在松開掣動的同時(shí),握緊盤車手輪并用力盤絞,使轎廂向正確的方向移動。
4.7.3遇到其他復(fù)雜情況,應(yīng)及時(shí)報(bào)告及有關(guān)領(lǐng)導(dǎo),通知電梯公司。
4.8電梯清潔衛(wèi)生職責(zé)劃分表
序號項(xiàng)目責(zé)任人時(shí)間相關(guān)記錄
1電梯機(jī)房及其設(shè)備電梯維修工每班電梯巡查記錄表
2轎廂內(nèi)面及導(dǎo)門軌井底電梯操作工每班電梯衛(wèi)生檢查表
第5篇 商務(wù)大廈物業(yè)管理質(zhì)量目標(biāo)承諾
商務(wù)大廈物業(yè)管理質(zhì)量目標(biāo)及承諾
**物業(yè)管理有限公司以顧客滿意度為指針,針對業(yè)戶及委托方的需求。運(yùn)用現(xiàn)代化科技手段及管理方法,實(shí)行安全、衛(wèi)生、便捷、舒適、高效及24小時(shí)多方位的管理服務(wù)。同時(shí)遵循物業(yè)公司專業(yè)管理和委托方監(jiān)督管理相結(jié)合的管理方式。
1、管理目標(biāo)
1.1服務(wù)第一、顧客至上
作為高品質(zhì)的物業(yè),不僅需要配備良好的硬件設(shè)施,還需要提供良好優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。我們將利用公司多年來積累的管理經(jīng)驗(yàn)和資源,制定各項(xiàng)規(guī)范的服務(wù)流程及準(zhǔn)則,并通過有系統(tǒng)、多方位、多層次之培訓(xùn),加強(qiáng)員工對管理服務(wù)之認(rèn)識,改善禮貌及工作態(tài)度,做到服務(wù)第一、顧客至上之要求。
1.2優(yōu)秀物業(yè)管理示范稱號
我們將憑借豐富的實(shí)際經(jīng)驗(yàn),委派專業(yè)資深人士,根據(jù)貴物業(yè)的實(shí)際情況,提供專業(yè)的建議,協(xié)助貴物業(yè)力爭獲取優(yōu)秀物業(yè)管理示范稱號。希望能借此提升發(fā)展商、管理公司和物業(yè)的整體形象。
1.3保持國際品質(zhì)iso9000
目前我司已經(jīng)獲取iso9002國際質(zhì)量認(rèn)證,我們將根據(jù)相關(guān)檢驗(yàn)、考核、調(diào)整的要素,通過iso9000體系的運(yùn)行,保證服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平長期穩(wěn)定在高水平上,提高管理水平及物業(yè)價(jià)值。使物業(yè)管理工作標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、系統(tǒng)化。
2.分項(xiàng)目標(biāo)
1.設(shè)備完好率98%
1.1房屋設(shè)施完好率98%(故障排除時(shí)間不超過48小時(shí))
1.2運(yùn)行設(shè)備完好率99%(故障排除時(shí)間不超過4小時(shí))
1.3公共設(shè)施完好率96%(故障排除時(shí)間不超過24小時(shí))
1.4設(shè)備、備件資料完整率100%(查看實(shí)物及臺帳)
2.維護(hù)保養(yǎng)率100%
2.1自修設(shè)備按計(jì)劃完成保養(yǎng)率100%(按計(jì)劃、預(yù)算、完成記錄檢查)
2.2外包設(shè)備按合同完成保養(yǎng)率100%(按保養(yǎng)合同,驗(yàn)收記錄檢查)
2.3房屋設(shè)施故障維修率100%(按檢查記錄,維修記錄檢查)
2.4業(yè)主報(bào)修上門維修率100%(按報(bào)修記錄,業(yè)主驗(yàn)收記錄檢查)
3.管理費(fèi)收繳率98%以上
3.1首年每月收繳率98%以上(按月統(tǒng)計(jì),財(cái)務(wù)結(jié)算考核)
3.2解決拖欠管理費(fèi)90%以上(按月統(tǒng)計(jì),財(cái)務(wù)結(jié)算考核)
4.業(yè)主滿意率95%以上
4.1接待服務(wù)滿意率98%以上(按每季度70%以上業(yè)主調(diào)查表)
4.2維修服務(wù)滿意率95%以上(按每季度70%以上業(yè)主調(diào)查表)
4.3清潔工作滿意率95%以上(按每季度70%以上業(yè)主調(diào)查表)
4.4保安服務(wù)滿意率95%以上(按每季度70%以上業(yè)主調(diào)查表)
4.5整體環(huán)境滿意率90%以上(按每季度70%以上業(yè)主調(diào)查表)
4.6消防安全滿意率95%以上(按每季度70%以上業(yè)主調(diào)查表)
5.員工培訓(xùn)合格率100%
5.1崗位職責(zé)培訓(xùn)合格率100%(一年考核一次,平時(shí)抽查)
5.2消防安全培訓(xùn)合格率100%(一年考核一次,平時(shí)抽查)
5.3崗位工作技能培訓(xùn)合格率100%(一年考核一次,平時(shí)抽查)
6.無重大事故隱患
6.1無重大設(shè)備事故隱患(巡檢記錄,事故記錄檢查)
6.2無消防安全事故隱患(巡檢記錄,事故記錄檢查)
6.3無治安事故隱患(巡檢記錄,事故記錄檢查)
6.4無員工操作事故隱患(巡檢記錄,事故記錄檢查)
7.管理費(fèi)收支平衡
7.1當(dāng)月收費(fèi)入帳率100%(根據(jù)財(cái)務(wù)結(jié)算報(bào)告)
7.2維修費(fèi)支出不超支(根據(jù)財(cái)務(wù)結(jié)算報(bào)告)
7.3清潔費(fèi)支出不超支(根據(jù)財(cái)務(wù)結(jié)算報(bào)告)
7.4保安費(fèi)支出不超支(根據(jù)財(cái)務(wù)結(jié)算報(bào)告)
7.5辦公費(fèi)支出不超支(根據(jù)財(cái)務(wù)結(jié)算報(bào)告)
7.6其他支出不超支(根據(jù)財(cái)務(wù)結(jié)算報(bào)告)
第6篇 大廈小區(qū)車場管理注意事項(xiàng)
小區(qū)(大廈)車場管理注意事項(xiàng)
1.處理車場突發(fā)事件時(shí),為避免影響物業(yè)公司正常辦公秩序,一般在現(xiàn)場或安防部進(jìn)行;
2.任何車輛進(jìn)入車場時(shí),入口安防員應(yīng)留意其車輛是否有損壞,如發(fā)現(xiàn)損壞,應(yīng)向司機(jī)說明,并記錄情況,讓司機(jī)簽名確認(rèn);
所有進(jìn)場之免費(fèi)車輛(例如:政府部門專用車輛及軍車等),安防員必須于入口發(fā)出'機(jī)動車輛離場卡',無卡者,必須由安防部主管同意后才可放行;
3.固定車輛必須停放于固定私家車位上;
4.次租車輛或免費(fèi)車輛不能占用月租車位和固定車位;
5.安防部應(yīng)留意停放之車輛是否鎖好門窗,以防車內(nèi)物品被盜;
6.安防部應(yīng)留意停放之車輛高度限制,安排司機(jī)靈活停放車輛;
7.停車場內(nèi)禁止修理車輛,如屬緊急維修,必須通知當(dāng)值安防員登記,以防籍詞修理車輛進(jìn)行偷車;
8.有任何車輛須拖走,安防部須查明證件及車主,屬于月租或固定車輛,則通知物業(yè)部,取得車主書面同意后,方可放行;
9.保持交通順暢,遇火警警報(bào)或撤離警報(bào)時(shí),清理車道以備緊急車輛通行;
10.注意看管車輛,防止車輛被盜或者被人為損壞;
11.嚴(yán)禁易燃、易爆、劇毒、有放射腐蝕性、污染性的物品及違禁品擺放于車場。
第7篇 x大廈保安部日常管理
大廈保安部日常管理
一.計(jì)劃管理
保安部協(xié)助大廈總經(jīng)理制定本大廈的安全計(jì)劃。大廈安全計(jì)劃應(yīng)是一個(gè)完整的計(jì)劃,包括明確的政策及精心設(shè)計(jì)的程序、過程和活動,以確保客戶的人身和財(cái)物的安全、員工人身和財(cái)物的安全以及大廈財(cái)產(chǎn)的安全。制定大廈安全計(jì)劃,首先應(yīng)對構(gòu)成在大廈內(nèi)的犯罪活動、事故及引起對客戶、員工、大廈傷害及損害的各種因素進(jìn)行全面的調(diào)查研究,然后結(jié)合本大廈的實(shí)際情況,制定出各個(gè)部門、各個(gè)場所以及各項(xiàng)服務(wù)工作的安全標(biāo)準(zhǔn),提出實(shí)際解決問題和處理問題的辦法,并對實(shí)際解決辦法作系統(tǒng)的闡述,從而形成切實(shí)可行的計(jì)劃。大廈安全計(jì)劃是指導(dǎo)開展大廈保安工作及管理的總體性的基本計(jì)劃。
保安部應(yīng)根據(jù)實(shí)施中所發(fā)現(xiàn)的問題以及各種變化的因素,向大廈總經(jīng)理提出修改或完善有關(guān)保安工作的政策、程序、標(biāo)準(zhǔn)等方面的建議。在得到總經(jīng)理認(rèn)可后,負(fù)責(zé)對大廈安全計(jì)劃的修訂。
根據(jù)大廈經(jīng)營管理的總體目標(biāo),保安部要制定部門的年度、月度工作計(jì)劃,除有計(jì)劃地安排好基本的各項(xiàng)保安工作外,應(yīng)根據(jù)經(jīng)營環(huán)境的變化及大廈階段性的經(jīng)營目標(biāo),有計(jì)劃地安排階段性的工作重點(diǎn)。
保安部還應(yīng)根據(jù)大廈安排的對全局有影響的、臨時(shí)性的專門工作或公安機(jī)關(guān)布置的專項(xiàng)工作制定專題計(jì)劃,報(bào)請總經(jīng)理后,在大廈內(nèi)按計(jì)劃實(shí)施。
二.組織管理
根據(jù)大廈的規(guī)模、等級以及管理體制,調(diào)整和完善保安部內(nèi)的機(jī)構(gòu)和崗位設(shè)置及其職責(zé)和任職要求,建立和健全大廈治安委員會、消防委員會等專項(xiàng)性的協(xié)調(diào)組織,加強(qiáng)與當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)、消防機(jī)關(guān)的聯(lián)系,形成一個(gè)完整的大廈保安工作網(wǎng)絡(luò)。此外,還必須制定或不斷完善有關(guān)保安工作的各項(xiàng)規(guī)章制度。
三.人員管理
選拔和聘用合適的人員上崗工作,加強(qiáng)員工對保安工作的責(zé)任心,通過培訓(xùn)使他們掌握本崗位工作應(yīng)有的職業(yè)態(tài)度、知識、技能。
四.物資設(shè)備管理
管理好大廈中的各種安全設(shè)備及機(jī)具,使它們始終處于良好的使用狀態(tài)。通過定期或經(jīng)常的檢查,及時(shí)提出修理、更換或添置的要求和計(jì)劃。
五.協(xié)調(diào)管理
大廈保安工作涉及到大廈各部門、各部位及大廈外各有關(guān)機(jī)構(gòu)和部門。保安部在日常運(yùn)行和管理中應(yīng)強(qiáng)加與他們的溝通與聯(lián)絡(luò),取得他們對大廈保安工作的支持和合作。
第8篇 辦公大廈綠化管理手冊
辦公大廈管理手冊:綠化管理
a. 場內(nèi)外綠化管理規(guī)定
1] 人人都有義務(wù)維護(hù)場外植物/綠地及場內(nèi)盆栽植物。
2] 不準(zhǔn)攀折植物及在植物上扎拉。
3] 不準(zhǔn)損壞綠地及花木保護(hù)設(shè)施。
4] 不準(zhǔn)人為踐踏綠地和車輛跨越。
5] 不準(zhǔn)在綠化地帶堆放雜物。
6] 不準(zhǔn)在綠化帶內(nèi)設(shè)置廣告招牌。
7] 當(dāng)人為造成花木、綠地及保護(hù)設(shè)施損壞的,按政府有關(guān)規(guī)定進(jìn)行罰款處理。
b.場內(nèi)部盆栽植物的管理
1] 施肥:根據(jù)花卉植物的不同生長發(fā)育時(shí)期的特殊要求,追施化學(xué)肥料,并保證在大廈內(nèi)無異味的散發(fā)。
2] 換盆:根據(jù)花苗的大小和生長速度快慢選擇相應(yīng)的花盆、套缸,由花木公司執(zhí)行。
3] 澆水:根據(jù)植物的特點(diǎn),每日或隔日澆水。原則是:水溫與室溫要接近,澆水一定要澆透,盆土應(yīng)經(jīng)常保持濕潤,不要過干、過濕,也不要時(shí)干、時(shí)濕。
4] 采光:根據(jù)花卉耐陰喜陽程度和生長習(xí)性,經(jīng)常性將一些喜陽花卉移到陽光充足的方。
c.場外部草坪植物的管理
1] 澆水量:根據(jù)不同的季節(jié)、氣候,以及草皮生長期、植物品種決定澆水時(shí)間(上、中、晚)和澆水量。
2] 施肥:根據(jù)土質(zhì)、植物生長期、植物品種和培植需要,決定施肥種類及用量大小。
3] 清除雜草及松土:根據(jù)季節(jié)、草坪生長狀況對所轄草坪內(nèi)的雜草進(jìn)行清除并對土地進(jìn)行相應(yīng)的松土以利草皮的生長和規(guī)范。
4] 修枝整形:根據(jù)植物的形狀,以利觀賞為目的,依植物品種及生長情況等因素進(jìn)行修剪整形,但此一項(xiàng)目通常在冬季進(jìn)行。
5] 除蟲:根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律初實(shí)施綜合治理,通常在病蟲率高時(shí),施以藥劑殺死病蟲,以確保植物良好生長。
6] 禁止事項(xiàng):禁止踏入草坪并在樹臺枝上吊拉、折枝、懸掛物件,嚴(yán)禁鐵線緊箍樹干,影響樹木生長,嚴(yán)禁任何公民在草坪內(nèi)以體育鍛煉為形式損傷植物。
7] 防止損壞:加強(qiáng)宣傳教育及保安巡視,樹立告示牌,防止人為的毀壞,作到預(yù)防在先。
8] 定期洗塵:由于草坪緊靠道路,人與車輛流動多塵土飛揚(yáng),會影響樹木生長和美化效果,故養(yǎng)護(hù)人員應(yīng)定期對草坪及樹木、用水噴淋清洗。
d.場內(nèi)外綠化管理應(yīng)達(dá)標(biāo)準(zhǔn)
1] 物盆內(nèi)無煙灰、煙頭、雜物、葉面、枝干;無浮灰,保持葉色翠綠。
2] 各類植物無枯萎、凋謝現(xiàn)象。
3] 盆缸清擦干凈、無污、無漬。
4] 草坪修剪整齊,無高低不平現(xiàn)象。
5] 枝葉修剪齊整,無雜亂現(xiàn)象。
6] 草坪干凈無紙屑、雜物、清洗干凈。
7] 各類植物無病蟲害。
8] 嚴(yán)格管理草坪禁止人為踏壞,影響美觀。
第9篇 商務(wù)大廈會務(wù)管理程序
商務(wù)大廈會務(wù)管理程序
1會議服務(wù)工作內(nèi)容;
1、會議服務(wù)工作2、vip服務(wù)工作部分;3、總臺服務(wù)工作。
1.1會議服務(wù)工作部分的三個(gè)步驟:
一、會前準(zhǔn)備。二、會議服務(wù)。三、會后清潔工作。
1.2vip服務(wù)工作部分的三個(gè)步驟:
一、準(zhǔn)備工作。二、服務(wù)工作。三、收尾清潔工作。
1.3咨詢臺服務(wù)工作部分的三個(gè)步驟:
一、開檔工作。二、服務(wù)工作。三、收尾工作。
2會議服務(wù)工作部分
1會前準(zhǔn)備
1、務(wù)員要掌握當(dāng)天所有會議時(shí)間、會議地點(diǎn)、會議要求、會場布置、會議參加人數(shù)等會議細(xì)則。
2、服務(wù)員在會議預(yù)定時(shí)間1小時(shí)前到崗,并復(fù)查會議室內(nèi)的衛(wèi)生及會議室布置是否符合要求。會議桌面的物品鋪設(shè),地面清潔程度,衣帽服務(wù)設(shè)備,工作臺的布置等都是檢查的內(nèi)容。
a、會議桌穩(wěn)固、完好、無變形、無破損、無燙痕、無灰塵、無污跡。
b、桌布及圍裙清潔平整無污跡。
c、椅子穩(wěn)固、完好、無變形、無破損、無灰塵、無污跡。
d、地面無破損、無污跡、無異味。
e、衣帽車清潔無灰塵,衣架擺放整齊一致。
f、工作臺擺放位置合理。
g、物品鋪設(shè)整齊完全符合會議要求。
3、檢查會議室的設(shè)備、燈光等情況,如有問題應(yīng)及時(shí)匯報(bào)并由咨詢臺服務(wù)人員通知工程部進(jìn)行修理。
a、會場溫度以保持22攝氏度-24攝氏度為宜。
b、會議要求使用的設(shè)備到位,并擺放合理。話筒線、電線等無妨礙客人行動,否則立即聯(lián)系工程部加以解決。
c、會場內(nèi)燈光按會議要求開啟,無損壞、無閃跳,如有問題應(yīng)及時(shí)向領(lǐng)班匯報(bào),并填寫工程維修單送工程部,由工程部加以解決。
4、檢查鋪臺及物品準(zhǔn)備是否規(guī)范。
2會議服務(wù)
1、會議開始前30分鐘服務(wù)員應(yīng)站立于會議室門前迎候客人。客人進(jìn)入會議室時(shí),服務(wù)員應(yīng)面帶微笑并主動打招呼和拉門,指引客人入場。會議服務(wù)要求:態(tài)度好、效率高、服務(wù)周到規(guī)范化。當(dāng)客人陸續(xù)到達(dá)會場后,服務(wù)員開始服務(wù)。
a、倒水時(shí)服務(wù)員站立于客人的右后側(cè)。將水杯放于桌上,用右手為客人倒水,若需要拿取杯子,則應(yīng)捏于杯子的底部。水的量應(yīng)保持與杯口有1-1.5cm的距離。
b、在為客人倒熱茶時(shí),服務(wù)員應(yīng)左手提熱水瓶,站立于客人的右
后方,向所要服務(wù)的客人進(jìn)行示意后,輕拿起杯子在客人身后倒水。
c、如有毛巾服務(wù),應(yīng)注意將熱(冷)毛巾置于毛巾籃中,用托盤從客人的右方送上,放于客人右側(cè)的桌面上。
d、服務(wù)員要主動提供衣帽服務(wù)。
2、會議進(jìn)行時(shí),服務(wù)員應(yīng)站立在門外,面朝客人進(jìn)入會場的方向。以解決會議期間會議室發(fā)生的突發(fā)問題。要求:服務(wù)員要采用標(biāo)準(zhǔn)的站立姿勢,面帶微笑并主動向過往的客人及酒店工作人員主動問好。
3、特別注意要主動了解客人的需求。
4、在會議過程中,每隔15分鐘左右,服務(wù)員進(jìn)入會議室為客人倒水、調(diào)換煙缸。
5、在客人會間休息期間,應(yīng)主動為客人打開會議室的門。
6、午間休會,須進(jìn)行會場整理工作。
7、撤換會場中已經(jīng)使用過的礦水、水杯等。
8、換或添加紙、筆。
9、換會場中的毛巾。
10、不得隨意亂動客人物品。
11、在結(jié)束整理工作后,為客人鎖上會議室的門,等待會議客人到達(dá)時(shí)再開門。
12、通常情況下,客人采用自助形式,服務(wù)人員要主動清潔桌面,使用托盤收取咖啡杯等器皿。
13、議結(jié)束時(shí),為客人打開會議室的門。
14、客人仍在本酒店用餐的,服務(wù)員應(yīng)主動熱情地指引方向。
15、發(fā)現(xiàn)客人有遺忘的物件應(yīng)及時(shí)上交于協(xié)調(diào)員。
3會后工作
1、去所有臟杯子和礦水瓶等物品,將需進(jìn)行清洗的器皿交由會議后勤組處理。
2、檢查臺布、臺裙,發(fā)現(xiàn)有污跡,要及時(shí)更換。
3、通知會議后勤組拆除臺型。
4、通知清潔部的pa組進(jìn)行會場清潔工作。
5、及時(shí)檢查會場硬件設(shè)施是否完好,如有問題,向協(xié)調(diào)員匯報(bào)。
6、配合物保員做好物品的領(lǐng)用,歸還,外借以及物品盤點(diǎn)工作。
3總臺服務(wù)工作部分
1、開檔工作
1.1早上8:30到崗
1.2要做好開門、開燈工作。
a、同時(shí)開啟會議室的兩扇門,無會議的會議室不需開。
b、參觀所有會議室只需開啟筒燈。
1.3行區(qū)域的衛(wèi)生工作。
總服務(wù)臺的衛(wèi)生清潔。
a、服務(wù)臺穩(wěn)固、完好、無變形、無破損、無燙痕、無脫落、無灰塵、無污跡。
b、櫥門內(nèi)與抽屜內(nèi)整齊無不需要的物品,無垃圾灰塵。
c、桌面無污跡,無多余及枯萎的插花。
d、檢查總服務(wù)臺對面的沙發(fā)、茶幾、和周圍墻面的清潔;檢查公共電話亭的清潔;檢查公共場所地毯的清潔程度。發(fā)現(xiàn)問題用《內(nèi)部工作流轉(zhuǎn)單》及時(shí)通知物業(yè)pa進(jìn)行整理。
2、服務(wù)工作
1將對外開放參觀的會議室打開,并檢查清潔衛(wèi)生工作。
2在工作期間時(shí)刻注意公共區(qū)域內(nèi)雜物并及清理,保持會議區(qū)域的清潔。
3檢查走道燈和會議室內(nèi)設(shè)備及燈的損壞情況,如有損壞,應(yīng)報(bào)工程部維修。
4總臺服務(wù)人員服務(wù)期間,要保持標(biāo)準(zhǔn)的站姿。
5見到客人及物業(yè)工作人員要主動微笑并問好。
6客人進(jìn)行詢問時(shí)要耐心講解,決不可向客人說'不',需協(xié)調(diào)的各項(xiàng)事宜可向領(lǐng)班匯報(bào)。接聽電話時(shí)要用規(guī)范語言。要求:接聽快、態(tài)度好、業(yè)務(wù)熟、準(zhǔn)確無差錯。
7因工作需要要離開總臺,須將臺卡翻至'請稍候',需離開10分種以上必須向協(xié)調(diào)員或當(dāng)班主管請示。
8負(fù)責(zé)在總臺上放置會議中心宣傳資料架并負(fù)責(zé)領(lǐng)放資料。
9用餐時(shí)間由協(xié)調(diào)員具體安排。
3、收尾工作
3.1下班之前服務(wù)人員應(yīng)將所有會議室的燈、門關(guān)閉。
3.2收電話和鑰匙,發(fā)現(xiàn)地毯有污跡通知物業(yè)部pa組在夜間清洗。
第10篇 大廈業(yè)戶搬出物品管理公約
業(yè)戶搬出物品管理公約
為確保業(yè)主(住戶)財(cái)產(chǎn)安全,維護(hù)**正常秩序,居住于**的業(yè)主(住戶)搬出家私及家電等貴重物品時(shí),請您按以下規(guī)定提示到物業(yè)公司辦理搬遷手續(xù)。
1.0您是業(yè)主(住、用戶)搬出家私、電器等大件貴重物品時(shí),請您持本人有效身份證件(或護(hù)照)到物業(yè)管理公司登記,填寫《業(yè)主搬出物品登記表》,由值班人員確認(rèn)您的身份后開據(jù)《搬出物品放行通知單》,請您將《放行通知單》交給大堂接待人員或護(hù)衛(wèi)員,由大堂通知道口放行。
2.0業(yè)主因轉(zhuǎn)賣遷離小區(qū)時(shí),請您持本人有效身份證件(或護(hù)照)到物業(yè)管理公司辦公室交清物業(yè)管理費(fèi)和水、電、暖、空調(diào)等費(fèi)后,辦理遷出手續(xù),物業(yè)公司將開據(jù)《搬出物品放行通知單》,護(hù)衛(wèi)員見單確認(rèn)后放行。
3.0您是業(yè)主的委托代理人要搬出物品時(shí):請您出據(jù)有效身份證件,經(jīng)辦人須持附有業(yè)主身份證以及業(yè)主簽名的委托書到物業(yè)管理公司辦理搬出手續(xù),將物業(yè)公司開據(jù)的《搬出物品放行通知單》交大堂護(hù)衛(wèi)員確認(rèn)后放行。
4.0若您是租、用戶要搬出物品時(shí):須持有效房屋租賃合同或借住手續(xù)并得到業(yè)主許可(業(yè)主同意書或復(fù)印件、傳真件)后,請您到物業(yè)公司財(cái)務(wù)室,繳清各種費(fèi)用。然后由物業(yè)管理公司開據(jù)《搬出物品放行通知單》大堂護(hù)衛(wèi)員確認(rèn)后放行。
5.0道口崗護(hù)衛(wèi)員將根據(jù)《搬出物品放行通知單》決定放行。
6.0為了保證您和全體業(yè)主的安全利益,請您按規(guī)定中的程序去辦理搬出物品手續(xù),請您配合物業(yè)安全管理工作,開據(jù)《搬出物品放行通知單》后再搬出物品。
7.0您在搬遷時(shí)請勿影響鄰里生活;請勿碰損電梯、墻面、地面等小區(qū)設(shè)施、設(shè)備;
8.0您在搬出大型家電時(shí),物業(yè)公司會為您開啟消防或貨運(yùn)電梯使用,請勿使用客梯。
第11篇 xc大廈空調(diào)運(yùn)行操作管理
大廈空調(diào)運(yùn)行操作管理
空調(diào)換熱站運(yùn)行規(guī)程
**城市廣場大廈由主樓和裙樓構(gòu)成,其空調(diào)采暖系統(tǒng)由高區(qū)換熱站和低區(qū)換熱站為主樓和裙樓提供空調(diào)熱水。
換熱站運(yùn)行程序
換熱站主要設(shè)備的運(yùn)行分別執(zhí)行各自的操作規(guī)程,其運(yùn)行程序見下圖:
正常正常正常加水
檢查膨脹水箱水位←開啟補(bǔ)水泵←軟化水箱水位←軟化水罐
正常
檢查熱水循環(huán)泵,閥門檢查換熱器,分汽缸蒸汽壓力
正常
正常
開啟熱水循環(huán)泵←
開啟換熱器、供汽、出凝結(jié)水閥門
調(diào)整并保持換熱器出水溫度
正常
開啟所用空調(diào)器
空調(diào)換熱站緊急故障處理規(guī)程
換熱站發(fā)生下列緊急情況之一,可停車處理。
一、電機(jī)或水泵等一部份冒煙起火。
二、板式換熱器漏汽,漏水、溫度異常升高。
三、發(fā)生必須停車的人身事故,如人、手或衣服被卷入軸內(nèi)。
四、電機(jī)或水泵聲音異常,發(fā)生強(qiáng)烈震動。
五、水泵軸溫迅速上升,并超過允許溫度。
六、發(fā)生單路停電事故。
七、電流波動太大。
八、嚴(yán)重抽空,泵內(nèi)由于抽進(jìn)雜物堵塞而引起壓力突然下降
九、發(fā)生必須緊急停車的其它事故,將要損壞設(shè)備而來不及請示報(bào)告時(shí)可緊急停車。
緊急停車處理規(guī)程
一、關(guān)閉事故換熱器供汽閥門和凝結(jié)水閥門。
二、關(guān)閉事故泵進(jìn)出水閥門。
三、切斷電機(jī)電源。
四、按開車程序開啟備用換熱器或備用水泵。
五、處理事故換熱器或水泵。
六、消除影響人身安全的故障。
七、處理造成緊急停車的其它事故。
八、認(rèn)真如實(shí)填寫事故記錄并及時(shí)上報(bào)。
制冷站運(yùn)行程序
┌─────┐┌──────┐
┌──────┐│加藥裝置││孌頻給水泵│
│軟化水罐│└──┬──┘└───┬──┘
└──┬───┘└───┬───┘
│正常│正常、加水
┌──┴─────┐┌────┴──────┐
│軟化水箱水位││冷卻塔水位│
└───┬────┘└────┬──────┘
│正常│正常
┌───┴────┐┌────┴───────┐
│開啟補(bǔ)水泵││冷卻塔風(fēng)機(jī)、電機(jī)、變速箱│
└───┬────┘└────┬───────┘
│補(bǔ)水│正常
┌───┴────┐┌────┴─────┐
│膨脹水箱水位││開啟冷卻塔風(fēng)機(jī)│
└───┬────┘└────┬─────┘
│正常│正常
┌───┴──────┐┌────┴─────┐
│冷凍水系統(tǒng)閥門開啟││開啟冷卻水系統(tǒng)閥門│
└───┬──────┘└────┬─────┘
│正常│正常
┌───┴──────┐┌────┴─────┐
│開啟循環(huán)水泵││開啟冷卻水泵│
└───┬──────┘└────┬─────┘
│正常│正常
┌───┴──────┐┌────┴─────┐
│檢查分、集水器壓力││檢查冷卻塔水溫、壓力│
└───┬──────┘└────┬─────┘
│正常│
┌───┴──────┐│
│開啟所用空調(diào)機(jī)││
└───┬──────┘│
┌──┴───┐
│制冷機(jī)開啟│
└──────┘
空調(diào)系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)
1、空調(diào)房間
┌────┬───────┬───────┬──────┬───┐
││夏季│冬季│新風(fēng)量│噪聲│
│名稱├───┬───┼───┬───┤m3/人.h│db(a)│
││溫度℃│濕度%│溫度℃│溫度%│││
├────┼───┼───┼───┼───┼──────┼───┤
│商場│26-28│--│16-18│--│9│30-60│
├────┼───┼───┼───┼───┼──────┼───┤
│寫字間│24-26│〈65│18-20│40│30││
├────┼───┼───┼───┼───┼──────┼───┤
│健身康樂│26-28│〈65│18-20│40│30││
├────┼───┼───┼───┼───┼──────┼───┤
│餐廳│24-26│〈65│18-20│--│20││
├────┼───┼───┼───┼───┼──────┼───┤
│廚房│≤30│--│16-18│--│40-60次換氣││
││││││││
└────┴───┴───┴───┴───┴──────┴───┘
2、制冷站
冷凍水送回水溫度7℃/12℃
冷卻水送回水溫度32℃/37℃
3、熱交換站
空調(diào)熱水送回水溫度高區(qū)60℃/50℃
----------低區(qū)85℃/60℃
板式換熱器蒸汽進(jìn)口壓力〈0.4mpa
------------------溫度〈150℃
安全規(guī)程
一、安全第一,保障人身及設(shè)備安全,保證空調(diào)系統(tǒng)正常運(yùn)行。
二、嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備操作規(guī)程,杜絕違章操作。
三、運(yùn)行、維修人員必須進(jìn)行上崗培訓(xùn),培訓(xùn)不合格不準(zhǔn)上崗。試用人員不得
在關(guān)鍵崗位獨(dú)立操作。
四、運(yùn)行、維修人員要懂得電氣安全基本常識,會使用滅火器具。
五、高空作業(yè)必須系安全帶,必須同時(shí)兩人以上作業(yè)。
六、不得操作帶'病'設(shè)備。不得操作安全防護(hù)措施不合格的設(shè)備。
七、運(yùn)行、維修人員疲勞過度,患病時(shí)不得上崗操作。
八、制冷劑存放運(yùn)輸過程中應(yīng)避免高溫、振動,充罐排出時(shí)須防止泄漏,造成凍傷,并不得遇明火。
九、各種油器存放、使用必須注意防火,避免污染環(huán)境。
十、蒸汽、冷熱水管道的啟閉都必須緩慢進(jìn)行,防止水錘噪聲及閥件的損壞。
十一、容易出現(xiàn)危險(xiǎn)隱患的設(shè)備,場所應(yīng)有明顯的安全警示標(biāo)志。
第12篇 機(jī)關(guān)大廈物業(yè)管理模式
政法機(jī)關(guān)大廈物業(yè)管理模式
一、物業(yè)管理的性質(zhì)、目的和意義
物業(yè)經(jīng)營管理按社會產(chǎn)業(yè)劃分是第三產(chǎn)業(yè),是服務(wù)性行業(yè)。物業(yè)經(jīng)營管理首先是對'人'的服務(wù),其次才是對'物'的經(jīng)營管理。以對'人'的服務(wù)為核心,由專門的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的物業(yè)經(jīng)營管理人員,運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)手段,對受托經(jīng)營管理的物業(yè)進(jìn)行代租代售,對其房屋建筑、專用設(shè)備、附屬設(shè)施、場地及區(qū)域內(nèi)保安消防、衛(wèi)生保潔、綠化租擺、管網(wǎng)、車輛、道路養(yǎng)護(hù)等進(jìn)行專業(yè)化管理和維護(hù)。
其目的是為用戶創(chuàng)造與提供安全舒適、環(huán)境優(yōu)美、清潔衛(wèi)生、溫馨方便的工作場所和生活環(huán)境。同時(shí)通過良好的經(jīng)營管理:一為業(yè)主創(chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)效益;二使業(yè)主的物業(yè)安全完整,延長使用壽命,達(dá)到保值增值之目的。同時(shí)也要為物業(yè)公司股東創(chuàng)造理想的經(jīng)濟(jì)效益。
二、我國目前的物業(yè)管理模式
目前我國物業(yè)經(jīng)營管理中,主要有三種模式:
(一)自建自管
即房地產(chǎn)開發(fā)商(或建設(shè)單位)將自己開發(fā)建設(shè)的物業(yè)設(shè)立一個(gè)附屬部門,分離出一部分多余人員,進(jìn)行物業(yè)管理,由于物業(yè)管理是附屬部門,產(chǎn)權(quán)不清晰,管理者沒有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),員工未經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn),業(yè)務(wù)生疏。所以很難進(jìn)行良好的物業(yè)管理,更難以達(dá)到國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。因此采用自建自管方式的越來越少,并且隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,必然會逐步消亡。
(二)合資或合作管理
1、合資管理,即房地產(chǎn)開發(fā)商作為股東,與經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)化物業(yè)管理公司,共同出資注冊登記成立具有獨(dú)立法人資格的物業(yè)管理公司,來經(jīng)營管理其新開發(fā)的物業(yè)。
這一模式符合國家'社會化、專業(yè)化、產(chǎn)權(quán)清晰、兩權(quán)分離'的規(guī)范要求和發(fā)展方向;合作中一方面能利用開發(fā)商參與物業(yè)管理的技術(shù)人員對物業(yè)工程的熟知情況,進(jìn)行及時(shí)的維修維護(hù),以利于提高工作效率,減少人力、物力、財(cái)力的浪費(fèi);另一方面有利于物業(yè)管理公司通過豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)順利地進(jìn)行專業(yè)化、規(guī)范化、程序化的物業(yè)管理。以達(dá)到客戶滿意,物業(yè)保值、增值,提高經(jīng)濟(jì)效益之目的。所以目前采用這一模式的越來越多。
2、合作管理,即開發(fā)商或物業(yè)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)權(quán)單位,選擇一家經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)化物業(yè)管理公司,以房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位為主,共同成立物業(yè)管理委員會,領(lǐng)導(dǎo)和決策其物業(yè)管理的大政方針;由經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)化物業(yè)管理公司派專業(yè)隊(duì)伍進(jìn)行該物業(yè)的日常經(jīng)營管理。這一模式的優(yōu)點(diǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位有主動權(quán),經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)化物業(yè)管理公司有經(jīng)營管理自主權(quán),這樣優(yōu)勢互補(bǔ),更有利于物業(yè)管理公司的良好運(yùn)轉(zhuǎn)。
(三)委托管理
物業(yè)采用委托管理模式,是與國際規(guī)范管理模式接軌的一種模式。目前有相當(dāng)一部分高檔公寓、寫字樓、高檔綜合商廈等采用這一模式。
物業(yè)管理采用委托專業(yè)化物業(yè)管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理,真正實(shí)現(xiàn)了所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的兩權(quán)分離,做到了產(chǎn)權(quán)清晰,權(quán)責(zé)明確。業(yè)主和用戶(通過業(yè)主委員會)有更大的監(jiān)督權(quán)、物業(yè)所有權(quán)和使用權(quán);物業(yè)公司有更多的經(jīng)營管理自主權(quán),有利于物業(yè)的經(jīng)營管理。但是由于目前尚認(rèn)識不足,了解不夠,往往存在怕收費(fèi)高、怕管不好、怕關(guān)系不好處、怕物業(yè)公司把錢拿走等顧慮,還有開發(fā)商考慮富余人員安置等因素。目前委托管理模式采用還不廣泛,然而隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,委托管理模式一定會成為我國物業(yè)管理的主要模式。
三、成都**大廈擬定的物業(yè)管理模式
通過以上的介紹和分析,同時(shí)經(jīng)雙方領(lǐng)導(dǎo)協(xié)商,成都**大廈擬采用合作管理模式,即成都市中級法院(甲方)與--投資管理有限公司(乙方)共同合作,成立成都**大廈管理委員會(以下簡稱管委會),進(jìn)行決策領(lǐng)導(dǎo),乙方設(shè)立'北京永莊投資管理有限公司成都分公司'進(jìn)行成都**大廈的日常物業(yè)管理和服務(wù)工作。
本物業(yè)管理方案即是按此模式進(jìn)行編制的。
