第1篇 物業(yè)管理公司保安員守則-5
物業(yè)管理公司保安員守則5
1.模范遵守國(guó)家的法律、法令、法規(guī)和依法辦事。
2.服從領(lǐng)導(dǎo),一切行動(dòng)聽(tīng)指揮。
3.尊敬領(lǐng)導(dǎo),團(tuán)結(jié)同事,努力工作。
4.密切聯(lián)系群眾,作風(fēng)正派,辦事公道,平等待人。
5.遵守'六不準(zhǔn)',即:不準(zhǔn)假公濟(jì)私和包庇壞人;不準(zhǔn)隱瞞和虛報(bào)情況,不準(zhǔn)巫陷他人;不準(zhǔn)利用工作之便,收取不正當(dāng)收入、禮物等;不準(zhǔn)罵人、打架;不準(zhǔn)侵用公安職權(quán),嚴(yán)守保安職責(zé)。
6.積極協(xié)助公安機(jī)關(guān)開(kāi)展各項(xiàng)治安防范工作,努力完成各項(xiàng)保安服務(wù)工作。
7.凡新入職保安人員,必須由部門領(lǐng)導(dǎo)和人事部進(jìn)行培訓(xùn)(時(shí)間一周)之后能確定上崗.
8.領(lǐng)班負(fù)責(zé)全面工作,并負(fù)責(zé)事件的處理。副領(lǐng)班負(fù)責(zé)全場(chǎng)的消防檢查工作,每天檢查兩次,并協(xié)助領(lǐng)班工作。班員請(qǐng)假或換班,必須由領(lǐng)班審核報(bào)經(jīng)理審批。當(dāng)班人員當(dāng)值時(shí)暫離開(kāi)崗位時(shí),必須經(jīng)本班當(dāng)值領(lǐng)班或部門領(lǐng)導(dǎo)同意,并在當(dāng)天交接本上記錄。如有違反,一律作曠工處理。
9.工作時(shí)間,必須配帶胸卡。如有遺失要立即通知人事部按規(guī)定補(bǔ)辦,離職時(shí)交回人事部。
10.當(dāng)值期間必須按規(guī)定穿著制服,必須保持制服清潔,不得穿著制服離開(kāi)工作崗位外出(除工作需要外)。如有遺失或損毀,須負(fù)責(zé)按價(jià)賠償,離職時(shí)要將制服交回。
11.探訪及電話使用
親友不得在工作崗位上作私人探訪,不經(jīng)部門主管同意不得使用電話與外界聯(lián)系,外來(lái)電話一般不予通傳。
12.愛(ài)護(hù)財(cái)產(chǎn)
如蓄意或疏忽而損失財(cái)產(chǎn),將根據(jù)損壞物品的價(jià)值扣除薪金以作補(bǔ)償,視情節(jié)輕重予一定罰款(人民幣50-100元),若有盜竊行為,立即開(kāi)除并扣罰十天薪金,同時(shí)由于竊物遺失或損壞按價(jià)賠償和追究法律責(zé)任。
13.失物及認(rèn)領(lǐng)
遇有客人疏忽而遺失物件,拾得應(yīng)即時(shí)原物送交人事部,由人事部存檔及保管,及時(shí)通知失主認(rèn)領(lǐng)。如拾失物不報(bào)當(dāng)偷竊處理。
第2篇 物業(yè)區(qū)噪音控制管理守則
物業(yè)園區(qū)噪音控制管理守則
為維護(hù)安寧、美好的居住環(huán)境,使業(yè)主(住戶)享受到充分的休息,特制定以下規(guī)定:
1、業(yè)主(住戶)在收聽(tīng)廣播、收音機(jī)、電視或家中娛樂(lè)、聚會(huì)、卡拉ok時(shí),請(qǐng)盡量降低音量,出戶音響度不得大于50分貝,勿作喧嘩。
2、在12:00-14:00,20:00至次日8:00時(shí)段內(nèi),出戶音響度不得大于30分貝,由此造成鄰居的投訴,管理處有權(quán)予以干涉。
3、在12:00-14:00,18:00至次日8:30禁止裝修時(shí)段內(nèi)請(qǐng)勿進(jìn)行裝修,由此造成的投訴,管理處有權(quán)予以干涉。
4、各種機(jī)動(dòng)車輛在園區(qū)內(nèi)禁止鳴喇叭。
5、各業(yè)主(住戶)應(yīng)自覺(jué)看護(hù)好自家寵物,盡量減少對(duì)左鄰右舍的噪音干擾。
第3篇 z物業(yè)管理績(jī)效管理體系
績(jī)效管理體系(performance management system pms)是物業(yè)管理公司公司內(nèi)部管理的潤(rùn)滑系統(tǒng)。
績(jī)效管理體系作為一個(gè)完整的管理系統(tǒng),組織、管理層和員工都將全部參與進(jìn)來(lái),通過(guò)和員工溝通的方式,將物業(yè)管理的計(jì)劃目標(biāo)、工作標(biāo)準(zhǔn)、管理方式和手段以及員工的績(jī)效目標(biāo)等管理的基本內(nèi)容確定下來(lái),在持續(xù)不斷溝通的前提下,幫助員工清除工作過(guò)程中的障礙,提供必要的支持、指導(dǎo)和幫助,與員工一起共同完成績(jī)效目標(biāo),達(dá)到組織目標(biāo)實(shí)現(xiàn)和員工職業(yè)生涯計(jì)劃共同實(shí)現(xiàn)的雙贏的目的。
績(jī)效管理體系分三個(gè)層次實(shí)施:
1、績(jī)效考核(評(píng)),分業(yè)績(jī)考核和素質(zhì)考評(píng)兩個(gè)方面。業(yè)績(jī)考核是對(duì)企業(yè)目標(biāo)計(jì)劃與完成情況對(duì)照過(guò)程,也是對(duì)員工業(yè)績(jī)完成情況的認(rèn)定過(guò)程,其結(jié)果直接與工資獎(jiǎng)金掛鉤;素質(zhì)考評(píng)是實(shí)現(xiàn)企業(yè)育人的主要途徑,其結(jié)果作為員工晉升淘汰的依據(jù)之一。
2、績(jī)效評(píng)價(jià)?？?jī)效評(píng)價(jià)就是針對(duì)業(yè)績(jī)考核和素質(zhì)考評(píng)中發(fā)現(xiàn)的不足,分析原因找出問(wèn)題。
3、績(jī)效提高。績(jī)效提高就是依據(jù)績(jī)效評(píng)價(jià)所發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和存在的原因,幫助員工制定糾正措施,達(dá)到公司的工作要求。
一、業(yè)績(jī)考核要素的確定
業(yè)績(jī)考核是公司對(duì)部門和員工工作業(yè)績(jī)考核認(rèn)定的途徑和手段。關(guān)鍵考核要素分“績(jī)”、“勤”兩個(gè)方面,其結(jié)果:一是實(shí)行“雙掛”,即工資掛鉤、與年終獎(jiǎng)勵(lì)掛鉤;二是作為績(jī)效評(píng)價(jià)和績(jī)效提高的依據(jù)(參照附件一:《物業(yè)管理公司績(jī)效管理實(shí)施辦法》)。
1、業(yè)績(jī)考核要素
物業(yè)管理公司業(yè)績(jī)考核要素分為兩類:即工共考核要素(占20%)和工作考核要素(占80%)。其中工作考核要素又分為主要工作要素和日常工作要素(見(jiàn)下表)。
公共考核要素主要考核部門和員工共有性質(zhì)的要素。
工作考核要素主要是對(duì)部門和員工工作結(jié)果的考核,制定工作考核內(nèi)容的要素有七個(gè)方面:
一是公司制度規(guī)范
二是主要工作流程;
三是專業(yè)操作規(guī)范、操作指南和工作要求;
四是國(guó)家建設(shè)部《全國(guó)物業(yè)管理示范小區(qū)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)》和《國(guó)家物業(yè)管理協(xié)會(huì)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》;
五是職業(yè)道德規(guī)范;
六是崗位職責(zé)要求;
七是行業(yè)所提出的特殊要求(如特種設(shè)備)。
公共考核由行政管理部門和職能管理部門共同實(shí)施考核;
工作考核分兩個(gè)操作層次:公司對(duì)部門的考核和部門對(duì)員工共的考核,由職能管理部門實(shí)施。(實(shí)施方案參照附件一:《物業(yè)管理公司績(jī)效管理實(shí)施辦法》)。
●公共考核
考核要素:分勞動(dòng)紀(jì)律(占25%)、儀容儀表(占25%)、文明禮貌用語(yǔ)(占25%)、遵守公司制度(占25%)四個(gè)方面。
勞動(dòng)紀(jì)律:分值為5分,內(nèi)容包括是否遲到、早退、脫崗、睡崗;有事是否辦理請(qǐng)假手續(xù);在崗是否有說(shuō)閑話、吃零食現(xiàn)象;是否有串崗、妨礙他人工作現(xiàn)象等等。
儀容儀表:分值為5分,內(nèi)容包括是否按規(guī)定著裝且干凈整潔、佩戴工牌;發(fā)型、指甲、化妝、首飾是否符合要求;服務(wù)中是否表情自然、行為端莊、舉止文明等。
文明禮貌用語(yǔ):分值為5分,內(nèi)容包括是否按規(guī)定運(yùn)用文明禮貌規(guī)范用語(yǔ)等。
●工作考核
工作考核占績(jī)效考核的80%,由員工所在部門負(fù)責(zé)考核。員工工作考核分兩個(gè)考核要素、兩個(gè)考核形式、兩個(gè)考核層次。
“兩個(gè)考核要素”就是分關(guān)鍵工作考核要素和日常工作考核要素兩個(gè)方面。關(guān)鍵要素考核是結(jié)合公司全年工作目標(biāo)、工作計(jì)劃進(jìn)行逐月分解,統(tǒng)一下達(dá),對(duì)其結(jié)果進(jìn)行考核的要素。
關(guān)鍵考核要素具有一定的時(shí)效性、質(zhì)量性的要求,是完全量化的指標(biāo),占工作考核分值的40分(50%)。日常工作考核要素是部門日?；墓ぷ饕?以其部門工作職責(zé)確定,占工作考核分值的40分(50%)。
兩個(gè)考核形式”就是分月考核和全年考核兩種形式。
“兩個(gè)考核層次”就是分公司對(duì)部門的考核和部門對(duì)員工的考核。
(二)業(yè)績(jī)考核的方法
“業(yè)績(jī)考核”用的是考核制度與計(jì)劃管理緊密結(jié)合的方法
計(jì)劃管理用“一定質(zhì)量要求下”的“工作量”和“工作進(jìn)度”為指標(biāo),把企業(yè)各崗位人員的工作,轉(zhuǎn)換成可以用比較精確的數(shù)字來(lái)加以衡量的東西。計(jì)劃管理并不是一個(gè)單一的計(jì)劃,而是有著多維精確刻度的一個(gè)計(jì)劃體系、一個(gè)
計(jì)劃網(wǎng)絡(luò),它使整個(gè)企業(yè)的工作,從長(zhǎng)期、中期到短期,從整個(gè)公司、各個(gè)部門到每個(gè)個(gè)人,從生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)到各方面工作,都成為可以把握、可以衡量的東西。以這樣的計(jì)劃體系為基礎(chǔ),無(wú)論是業(yè)務(wù)人員的考核,還是非業(yè)務(wù)人員的考核,都可以避免流于空泛、模糊、形式主義和主觀主義。
(三)業(yè)績(jī)考核結(jié)果的運(yùn)用
業(yè)績(jī)考核作為員工工作質(zhì)量、工作效率的考核,其結(jié)果:
一是實(shí)行雙掛,即于當(dāng)月獎(jiǎng)金掛鉤,與全年年終獎(jiǎng)金掛鉤;
二是作為評(píng)選優(yōu)秀的參考依據(jù)之一;
三是作為晉升提拔的依據(jù)之一。
1、月獎(jiǎng)金的發(fā)放
月獎(jiǎng)金發(fā)放分兩個(gè)層次考核核算。
第一層次為公司對(duì)部門的考核核算,公司對(duì)部門實(shí)行總額考核核算,不對(duì)個(gè)人。考核結(jié)果是部門每個(gè)員工的均值。
部門月績(jī)效獎(jiǎng)金總額 = 部門考核分值×員工獎(jiǎng)金總額×100%
第二層次為部門對(duì)員工的考核核算。部門依據(jù)公司當(dāng)月獎(jiǎng)金總額和員工考核分值進(jìn)行二級(jí)分配。
2、優(yōu)秀員工的評(píng)選
績(jī)效考核結(jié)果作為公司季度、半年、全年優(yōu)秀員工評(píng)選的主要指標(biāo),即依據(jù)員工考核結(jié)果、受到客戶表?yè)P(yáng)次數(shù)、突發(fā)事件處理能力結(jié)果等進(jìn)行評(píng)選。
素質(zhì)考評(píng)
一、素質(zhì)考評(píng)要素的確定
素質(zhì)考評(píng)是公司育人的手段和途徑,關(guān)鍵要素主要是“德”、“能”、“識(shí)”三個(gè)方面
二、素質(zhì)考評(píng)的方法
“素質(zhì)考評(píng)”用的是綜合各方面評(píng)議的方法
評(píng)議的方法多種多樣,各有利弊,需善加取舍、取長(zhǎng)補(bǔ)短、綜合使用。大體說(shuō)來(lái),直接上級(jí)的考評(píng),比較細(xì)致和準(zhǔn)確,但容易失之過(guò)寬;間接上級(jí)的考評(píng),比較客觀公正,但準(zhǔn)確性較差;自我評(píng)估有利于上級(jí)深入了解員工的具體情況,調(diào)動(dòng)員工自我管理的積極性,但也容易失之過(guò)寬;下級(jí)的評(píng)分,雖說(shuō)比較準(zhǔn)確,但一般也有過(guò)寬的弊病;同級(jí)和協(xié)作部門的考評(píng),會(huì)造成激烈競(jìng)爭(zhēng)的局面,從而有助于了解到其他形式的考評(píng)所不能提供的情況,但又容易失之過(guò)嚴(yán);外聘權(quán)威評(píng)價(jià)部門的考評(píng),不言而喻,客觀公正性雖說(shuō)較好,然不免會(huì)有隔簾問(wèn)診、隔靴搔癢之弊:總之,沒(méi)有任何一種考評(píng)形式是十全十美的,只能通過(guò)它們之間的一定比例的互相牽制才能使總的評(píng)價(jià)盡可能地做到客觀、公正和準(zhǔn)確。
§1-3 “業(yè)績(jī)考核”與“素質(zhì)考評(píng)”區(qū)別與應(yīng)用
一、“業(yè)績(jī)考核”與“素質(zhì)考評(píng)”的價(jià)值導(dǎo)向
“業(yè)績(jī)考核”引導(dǎo)人們重實(shí)效、重實(shí)績(jī),積極有為;“素質(zhì)考評(píng)”則引導(dǎo)人們注重個(gè)人的全面發(fā)展和團(tuán)體協(xié)作:二者均有其積極意義。但是任何一方面的過(guò)分強(qiáng)調(diào),都會(huì)造成一系列弊病。
在考核問(wèn)題上往往存在兩種傾向:一是重素質(zhì),二是重業(yè)績(jī)。二者其實(shí)不可偏廢,因?yàn)槲覀儾坏俺墒隆?而且要“育人”;不但要抓企業(yè)業(yè)績(jī),而且要抓企業(yè)文化--象任何一個(gè)組織體一樣,這兩方面的均衡發(fā)展和相互促進(jìn),才有利于企業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展。過(guò)于重“素質(zhì)”,會(huì)使人束手束腳,過(guò)分重視個(gè)人修養(yǎng)和人際關(guān)系,不講實(shí)效;而且妨礙人的個(gè)性、創(chuàng)造力的發(fā)揮,使人們但求明哲保身,不思進(jìn)取;最終是不利于組織體和社會(huì)的發(fā)展。這是中國(guó)幾千年來(lái)的人員評(píng)價(jià)傳統(tǒng)的最大弊病,它使考核的價(jià)值取向趨于消極。過(guò)于重“業(yè)績(jī)”,又易于鼓勵(lì)人的僥幸心理,令人投機(jī)取巧、走捷徑、急功近利、不擇手段;這就是西方文化經(jīng)常暴露出來(lái)的弊病,它從另一個(gè)角度使考核的價(jià)值取向趨于消極。
二、“業(yè)績(jī)考核”與“素質(zhì)考評(píng)”的客觀性、準(zhǔn)確性
1、 “業(yè)績(jī)考核”用的是“田徑標(biāo)準(zhǔn)”
對(duì)于企業(yè)人員的'業(yè)績(jī)',即其在一定時(shí)間內(nèi)、在一定質(zhì)量要求下完成的任務(wù)的工作量和工作進(jìn)度,我們一般能夠做到相當(dāng)客觀、準(zhǔn)確的評(píng)價(jià),就象體育比賽中的田徑項(xiàng)目一樣。
2、“素質(zhì)考評(píng)”用的是“體操標(biāo)準(zhǔn)”
對(duì)于企業(yè)人員的“素質(zhì)”,即其在工作中表現(xiàn)出來(lái)的“德”、“能”、“識(shí)”,就很難有一個(gè)統(tǒng)一、明確的標(biāo)準(zhǔn),就需要綜合來(lái)自各方的評(píng)議,就象體操比賽要由各方面人士組成的評(píng)委來(lái)打分一樣。
三、妥善設(shè)計(jì)好個(gè)人考核總分中“業(yè)績(jī)考核”與“素質(zhì)考評(píng)”所占比重
一套好的考核標(biāo)準(zhǔn),必須在“業(yè)績(jī)”和“素質(zhì)”之間安排好恰當(dāng)?shù)谋壤膶?shí)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,考核制度應(yīng)在較大地(七成以上)突出業(yè)績(jī)考核的前提下,兼顧對(duì)素質(zhì)的要求。為了使考核的價(jià)值取向趨于積極,引導(dǎo)員工成為積極有為的開(kāi)拓者而不是謹(jǐn)小慎微的謙謙君子,企業(yè)必須側(cè)重于業(yè)績(jī)方面的考核;由于業(yè)績(jī)考核比較客觀、準(zhǔn)確,而素
質(zhì)考評(píng)比較主觀、模糊,因而考核側(cè)重于業(yè)績(jī)也有利于提高考核結(jié)果的客觀、準(zhǔn)確性。
同時(shí),在“素質(zhì)”考核內(nèi)容中,也應(yīng)有意強(qiáng)調(diào)積極的價(jià)值導(dǎo)向,不要搞面面俱到、求全責(zé)備。要突出抓住少數(shù)幾個(gè)體現(xiàn)企業(yè)積極的價(jià)值導(dǎo)向的“關(guān)鍵指標(biāo)”。比如對(duì)企業(yè)管理者,應(yīng)當(dāng)側(cè)重考察其管理素質(zhì),即主要從其計(jì)劃、組織、用人、協(xié)調(diào)、指揮和控制等方面的能力來(lái)考察;其中,特別要重視其'能否通過(guò)自己的創(chuàng)新能力而對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、企業(yè)文化和社會(huì)形象做出較大貢獻(xiàn)',作為對(duì)管理者的最高要求。
四、“業(yè)績(jī)考核”與“素質(zhì)考評(píng)”的“先分后合”
1、“業(yè)績(jī)”應(yīng)該是短線考察項(xiàng)目,“一月事一月畢”;年終再來(lái)籠統(tǒng)考察一次,有不少弊病:
1.1 干部員工每月的工作情況事過(guò)境遷,工作表現(xiàn)逐月不同,到年底籠統(tǒng)打分,在很大程度上取決于打分者當(dāng)時(shí)的主觀印象;
1.2 如果中途發(fā)生主管人變更,年終的評(píng)分就很容易脫離干部員工一年來(lái)的工作實(shí)際;
1.3 干部員工每月的得分與年終的得分容易發(fā)生沖突,同時(shí)評(píng)分者也很為難:年終重新給下屬打一次分呢,還是按照各月的平均分打分按照前者,每月的評(píng)分就被否定了;按照后者,則使年終評(píng)分成為毫無(wú)意義的多此一舉“素質(zhì)”本應(yīng)是長(zhǎng)線考察項(xiàng)目,往往要數(shù)月甚至數(shù)年才能做出評(píng)判,卻把它放到每月去考察,讓人如何能說(shuō)得清楚
2、“業(yè)績(jī)”考核與“素質(zhì)”考評(píng)混于一處,使被考核者無(wú)法了解自己得分、失分于何處,從而不利于其改進(jìn)工作、改正缺點(diǎn)。
業(yè)績(jī)是短線考察項(xiàng)目,素質(zhì)是長(zhǎng)線考察項(xiàng)目,應(yīng)該明確分工、先分后合。應(yīng)當(dāng)每月察業(yè)績(jī),年終評(píng)素質(zhì),最后綜合形成干部員工的全年得分。
還有一種往往存在于實(shí)際操作中的情況是,當(dāng)下屬完全完成甚至超標(biāo)完成了工作任務(wù)后,主管在進(jìn)行業(yè)績(jī)?cè)u(píng)分時(shí)又加進(jìn)對(duì)下屬綜合素質(zhì)或主觀印象的評(píng)議,挑出員工非業(yè)績(jī)方面實(shí)際存在或想象中的缺點(diǎn)扣分,使下屬有苦難言;這就要求我們不僅要在考核制度中將業(yè)績(jī)考核與素質(zhì)考核嚴(yán)格分開(kāi);而且要求所有主管和領(lǐng)導(dǎo)在具體評(píng)分時(shí)將被考核者的“做事”與“為人”二者嚴(yán)格分開(kāi),避免使被評(píng)議者遭受不公正待遇,積極性遭到挫傷。這一點(diǎn)至為重要。
第4篇 辦公樓物業(yè)管理招標(biāo)公告-樣本5
z市城市管理行政執(zhí)法局執(zhí)法總隊(duì)辦公樓物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目,根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等,參照《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定,經(jīng)上海市城市管理行政執(zhí)法局執(zhí)法總隊(duì)決定,采用公開(kāi)招標(biāo)的方式選聘本項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
一、招標(biāo)人基本情況
招標(biāo)人:上海市城市管理行政執(zhí)法局執(zhí)法總隊(duì)
地址:上海市普陀區(qū)凱旋北路459號(hào)郵政編碼:2**
聯(lián)系人:z 聯(lián)系電話:**
二、招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)基本情況
招標(biāo)代理機(jī)構(gòu):上海**業(yè)主咨詢服務(wù)有限公司
地址:上海市浦東新區(qū)東方路1381號(hào)藍(lán)村大廈*座郵政編碼:**
聯(lián)系人:z 聯(lián)系電話:***
三、《城市管理執(zhí)法總隊(duì)辦公樓》物業(yè)項(xiàng)目基本情況概述
1、本項(xiàng)目物業(yè)類型為:辦公樓。
2、本項(xiàng)目座落地址:上海市普陀區(qū)凱旋北路459號(hào)
3、本項(xiàng)目的總占地面積:2700平方米
4、本項(xiàng)目面積:
辦公樓主樓四層面積2234平方米,副樓二層面積368平方米,裙房面積265平方米,食堂575平方米;合計(jì)管理建筑面積3442平方米。地面停車場(chǎng)面積1550平方米,自行車棚面積60平方米。
5、物業(yè)構(gòu)成:
多層辦公樓1幢 4層2234平方米
副樓1幢 2層368平方米
裙房 1幢 1層265平方米
食堂1幢 1層575平方米
車位數(shù)量:20個(gè)
四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)范圍
(一)物業(yè)公共部位的使用管理、維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù);
(二)房屋設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行、維護(hù)、維修和養(yǎng)護(hù);
(三)公共區(qū)域、會(huì)議室和領(lǐng)導(dǎo)辦公室的日常保潔服務(wù);
(四)日常安全防范服務(wù);
(五)車輛停放管理;
(六)食堂的運(yùn)營(yíng)和管理;
(七)室外綠化養(yǎng)護(hù);
(八)物業(yè)檔案資料的保管;物業(yè)管理其他相關(guān)事務(wù)的管理服務(wù);
(九)委托方委托的其他物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)。
五、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由投標(biāo)企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)方案自行測(cè)算報(bào)價(jià),具體分項(xiàng)服務(wù)成本測(cè)算劃分為:綜合服務(wù)(含食堂經(jīng)營(yíng)與管理)、秩序維護(hù)費(fèi)、保潔費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)及維修服務(wù)。
綜合服務(wù)、秩序維護(hù)、保潔和綠化四項(xiàng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)參考上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)四級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),房屋和設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn):公共部位三類,供水系統(tǒng)一類,排水系統(tǒng)一類,公共照明三類,消防系統(tǒng)二類,避雷系統(tǒng),弱電系統(tǒng):監(jiān)控系統(tǒng)、車禁系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)。
六、物業(yè)服務(wù)合同期限
本次招標(biāo),招標(biāo)人與中標(biāo)單位簽署的物業(yè)管理服務(wù)合同的期限為3年,從2023年1月1日至2023年12月31日。
七、投標(biāo)申請(qǐng)人條件
1、資質(zhì)為三級(jí)或三級(jí)以上;
2、近一年內(nèi)信用信息中不良業(yè)績(jī)記錄分值低于6分;
3、管理實(shí)績(jī)要求:具有管理類似辦公樓或商務(wù)樓的物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)。
4、其它:擬任項(xiàng)目負(fù)責(zé)人有兩年以上管理經(jīng)驗(yàn),大專以上學(xué)歷或者中級(jí)以上職稱,具有小區(qū)經(jīng)理資格,有物業(yè)管理師資格更佳;
5、入圍投標(biāo)人須提交人民幣貳萬(wàn)伍仟元的投標(biāo)保證金,未中標(biāo)的投標(biāo)人憑《未中標(biāo)通知書(shū)》領(lǐng)回投標(biāo)保證金。
八、申請(qǐng)投標(biāo)的地點(diǎn)、期限及保證金要求
投標(biāo)申請(qǐng)人應(yīng)憑《資格預(yù)審申請(qǐng)書(shū)》和附件清單報(bào)名資料申請(qǐng)投標(biāo)。
1、申請(qǐng)投標(biāo)地點(diǎn):上海市浦東新區(qū)東方路1381號(hào)藍(lán)村大廈28c座,上海**業(yè)主咨詢服務(wù)有限公司。
2、申請(qǐng)投標(biāo)期限:自2023年11月19日14時(shí)至16時(shí)止。
3、投標(biāo)申請(qǐng)人應(yīng)按照上述地點(diǎn)和時(shí)間,向招標(biāo)人提交資格預(yù)審資料一套資格預(yù)審申請(qǐng)材料。包括《資格預(yù)審申請(qǐng)書(shū)》及附件資料,報(bào)名材料均加蓋投標(biāo)企業(yè)公章。
4、符合資格預(yù)審條件并入圍的投標(biāo)申請(qǐng)人應(yīng)將投標(biāo)保證金人民幣貳萬(wàn)伍仟元(支票,臺(tái)頭為上海**業(yè)主咨詢服務(wù)有限公司)遞交給招標(biāo)代理人,由招標(biāo)代理人開(kāi)具收據(jù)。
九、入圍投標(biāo)人確定
有效投標(biāo)人超過(guò)5家時(shí),由招標(biāo)方按照有效投標(biāo)人的信用等級(jí)和最新社會(huì)公眾滿意度擇優(yōu)選擇5家入圍投標(biāo)單位參加最后決標(biāo)。
經(jīng)資格預(yù)審后,招標(biāo)人在2023年11月20日根據(jù)資格預(yù)審結(jié)果向投標(biāo)申請(qǐng)人分別發(fā)出《入圍通知》和《未入圍通知》。
十、其他補(bǔ)充事項(xiàng)
(一)本項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)結(jié)算方式為包干制;
(二)本項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)名提交資料:(加蓋公章)
1、資格預(yù)審申請(qǐng)書(shū)
2、公司簡(jiǎn)介
3、營(yíng)業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件)
4、組織機(jī)構(gòu)代碼證(復(fù)印件)
5、資質(zhì)證書(shū)及其它證書(shū)(復(fù)印件)
6、擬派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簡(jiǎn)歷(含證書(shū)復(fù)印件)
7、具有在管類似物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)(物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件)
8、投標(biāo)企業(yè)近一年財(cái)務(wù)報(bào)表或?qū)徲?jì)報(bào)告。
特此公告
招標(biāo)人:上海市城市管理行政執(zhí)法局執(zhí)法總隊(duì)
招標(biāo)代理人:上海**業(yè)主咨詢服務(wù)有限公司
二
第5篇 公寓中心物業(yè)辦公室管理員崗位責(zé)任制
公寓中心辦公室管理員崗位責(zé)任制
一、公寓服務(wù)管理中心辦公室管理員,在經(jīng)理和副經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下開(kāi)展工作,協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)做好中心的各項(xiàng)服務(wù)管理工作。
二、做好公寓服務(wù)管理中心辦公室的各項(xiàng)行政事務(wù)工作。
三、負(fù)責(zé)擬定公寓服務(wù)管理中心的文件、材料、方案及工作計(jì)劃。
四、負(fù)責(zé)督促檢查各校區(qū)公寓工作實(shí)施、落實(shí)和完成任務(wù)情況。
五、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)好各校區(qū)公寓與各相關(guān)部門的工作關(guān)系。
六、負(fù)責(zé)調(diào)查各校區(qū)公寓物品用量、設(shè)施維修等工作。
七、負(fù)責(zé)存放歸檔有關(guān)文件、資料。
八、及時(shí)提出合理化建議,當(dāng)好領(lǐng)導(dǎo)參謀助手。
九、協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)搞好增收節(jié)源工作。
十、遵紀(jì)守法,自覺(jué)遵守各項(xiàng)規(guī)章制度,完成和落實(shí)領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦的工作。
第6篇 假日花園物業(yè)管理目標(biāo)承諾
假日花園項(xiàng)目管理目標(biāo)及承諾
1、以國(guó)家優(yōu)秀示范小區(qū)規(guī)定的指標(biāo)為各項(xiàng)管理工作的要求;
2、嚴(yán)格按照iso9001質(zhì)量管理體系規(guī)范化、制度化運(yùn)作。
為實(shí)現(xiàn)我們對(duì)zz假日花園物業(yè)管理服務(wù)的整體策劃及設(shè)想,依據(jù)國(guó)家建設(shè)部關(guān)于物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)的評(píng)比標(biāo)準(zhǔn),并結(jié)合我們的質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo),對(duì)zz假日花園的物業(yè)管理工作確定如下承諾指標(biāo),并采取切實(shí)可行的措施予以落實(shí)。
第一章 經(jīng)營(yíng)指標(biāo)承諾及采取的措施
一、管理服務(wù)費(fèi)及代收代繳費(fèi)收取率
國(guó)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)98%
承諾指標(biāo)98%
測(cè)定依據(jù)實(shí)收費(fèi)用額/應(yīng)收費(fèi)用總額×100%≥98%
質(zhì)量保證措施
1、加強(qiáng)宣傳,提高業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的消費(fèi)意識(shí)。
2、以法規(guī)約束和優(yōu)質(zhì)服務(wù)促進(jìn)業(yè)主交費(fèi)的積極性。
3、采取節(jié)假日照常辦公、提前預(yù)約、上門方式,方便業(yè)主交費(fèi)。
4、采取手工收費(fèi)與電腦劃帳相結(jié)合的方式,提高收繳率。
5、對(duì)于欠繳管理費(fèi)的行為,我們將采取管理公約中規(guī)定的合理措施予以催繳,必要時(shí)采用法律手段作為催繳措施。
二、商業(yè)用房租金收取率
承諾指標(biāo)租金收取率98%
測(cè)定依據(jù)租金收取率實(shí)收租金額/應(yīng)收租金總額×100%≥95%
質(zhì)量保證措施
1.依托我們多年從事房屋租賃業(yè)務(wù)所積累的招租經(jīng)驗(yàn),制定切實(shí)可行的商業(yè)用房招租方案,采取有效措施吸引商家,如協(xié)助商家辦理有關(guān)經(jīng)營(yíng)手續(xù)等。
2.以優(yōu)質(zhì)服務(wù)塑造精品物業(yè),促進(jìn)zz假日花園的樓盤銷售,增強(qiáng)小區(qū)的消費(fèi)需求,營(yíng)造良好的商業(yè)環(huán)境。
3.與商家簽訂商用房租賃合同,明確雙方權(quán)利義務(wù),對(duì)租金收取制定有利于我方的合理規(guī)定,如簽定租賃合同時(shí)收取一定押金以及提前一個(gè)月預(yù)收租金等。
4.對(duì)小區(qū)內(nèi)的各類消費(fèi)需求進(jìn)行充分調(diào)研,對(duì)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目種類、規(guī)模及區(qū)域的設(shè)置有準(zhǔn)確的定位和把握,為商家提供合理化建議,確保商家有利可圖,提高商家交租的積極性。
第二章 管理指標(biāo)承諾及采取的措施
一、物業(yè)本體及配套設(shè)施完好率
國(guó)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn) 98%
承諾指標(biāo)98%
測(cè)定依據(jù)完好、基本完好樓盤面積/建筑物面積×100%≥98%
質(zhì)量保證措施
1.制訂詳細(xì)的物業(yè)本體及配套設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃,并嚴(yán)格執(zhí)行。
2.物業(yè)本體及配套設(shè)施的巡查、保養(yǎng)頻率及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)量化分解到個(gè)人。日常維護(hù)檢查與定期維修巡查相結(jié)合,確保良好狀態(tài)。
3.嚴(yán)格二次裝修管理,建立立體交叉式的監(jiān)管網(wǎng)絡(luò),對(duì)進(jìn)入小區(qū)的施工單位實(shí)行跟蹤管理,防止損壞結(jié)構(gòu)、危及配套設(shè)施安全的行為。
二、物業(yè)零修、急修及時(shí)率
國(guó)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)98%
承諾指標(biāo)100%
測(cè)定依據(jù)已完成零修急修數(shù)/總零修急修數(shù)×100%=100%
質(zhì)量保證措施
1.建立嚴(yán)格的物業(yè)修繕制度,實(shí)行24小時(shí)值班,設(shè)立業(yè)戶報(bào)修專線電話。
2.維修人員應(yīng)在接到維修通知單10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),零修立即處理,急修不過(guò)夜。
3.根據(jù)小區(qū)的功能和特點(diǎn),儲(chǔ)備合理數(shù)量的常用材料,以備急用。
4.實(shí)行報(bào)修填單制,維修完成后經(jīng)報(bào)修人簽字確認(rèn)后返回存檔。
5.每月對(duì)維修及時(shí)率進(jìn)行統(tǒng)計(jì),結(jié)果作為相關(guān)部門及個(gè)人的考核依據(jù)。
三、維修工程質(zhì)量合格率及回訪率
(一)維修工程質(zhì)量合格率
國(guó)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)100%
承諾指標(biāo)100%
測(cè)定依據(jù)質(zhì)量合格的維修單數(shù)/總維修單數(shù)×100%=100%
質(zhì)量保證措施
1、加強(qiáng)對(duì)維修技工的專業(yè)培訓(xùn),所有技術(shù)人員持證上崗,嚴(yán)格按照操作規(guī)程進(jìn)行維修。
2、維修工程實(shí)行業(yè)主、客戶質(zhì)量驗(yàn)收、簽收制度。
3、加強(qiáng)外購(gòu)材料、備件的驗(yàn)收控制,確保質(zhì)量,提供維修安裝服務(wù)前由業(yè)主檢驗(yàn)確認(rèn)。
4、較為復(fù)雜的維修工程,事先應(yīng)制訂詳細(xì)的工作方案,同時(shí)要求維修主管到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和驗(yàn)收。
(二)維修工程回訪率
公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)100%
承諾指標(biāo)100%
測(cè)定依據(jù)維修回訪數(shù)/總維修數(shù)×100%=100%
質(zhì)量保證措施
1、維修實(shí)行100%回訪制,采用電話、上門、書(shū)面征集等方式進(jìn)行回訪,保證反饋渠道暢通。
2、每月5日前由維修主管對(duì)上月維修單進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析,并提交分析報(bào)告。
四、保潔率
公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)99%
承諾指標(biāo)99%
測(cè)定依據(jù)保潔達(dá)標(biāo)面積/保潔總面積×100%≥99%
質(zhì)量保證措施
1、配備完善的垃圾收集及處理設(shè)施,方便業(yè)主使用,加強(qiáng)宣傳教育,提高業(yè)主保潔意識(shí)。
2、垃圾日產(chǎn)日清,封閉轉(zhuǎn)運(yùn),杜絕二次污染,實(shí)施垃圾分類處理。
3、每日巡視檢查保潔情況,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即處理。
4、提倡'全員保潔,人過(guò)地凈'。
五、治安案件年發(fā)生率
公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)0.5‰
承諾指標(biāo)0.5‰
測(cè)定依據(jù)案件發(fā)生次數(shù)/入駐總戶數(shù)×1000‰<0.5‰
質(zhì)量保證措施
1、提供24小時(shí)保安服務(wù)。采用單車、步行巡邏方式,建立立體交叉式的安全監(jiān)管體系。人防與技防結(jié)合,充分發(fā)揮技防手段的作用。
2、嚴(yán)格控制外來(lái)人員進(jìn)入,外來(lái)施工單位必須簽訂施工責(zé)任書(shū),施工人員掛牌上崗,定位施工。
3、樹(shù)立'全員防范'意識(shí),建立'快速反應(yīng)和快速支援'體系。
4、實(shí)行業(yè)主搬出/入登記制度,嚴(yán)格控制物料進(jìn)出。
5、保安員實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理,定期進(jìn)行軍事素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能培訓(xùn),不斷提高處理可疑或突發(fā)事件的能力。
六、火災(zāi)年發(fā)生率
公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)0
承諾指標(biāo)0.5‰
測(cè)定依據(jù)火災(zāi)發(fā)生次數(shù)/總?cè)腭v戶數(shù)×1000‰<0.5‰
質(zhì)量保證措施
1、實(shí)行全員義務(wù)消防員制,建立一支'消防快速反應(yīng)分隊(duì)';制定嚴(yán)
格的消防管理制度和詳細(xì)的消防應(yīng)急作戰(zhàn)方案,
每年組織不少于一次的消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)。
2、定期開(kāi)展各種形式的安全用電、用氣和防火宣傳,提高業(yè)主的消防意識(shí)。
3、小區(qū)所有動(dòng)火作業(yè),施工單位必須事先申報(bào)并辦理動(dòng)火登記手續(xù)。施工單位應(yīng)指定動(dòng)火部位監(jiān)控人,并配備足夠的消防器材。
4、定期為業(yè)主提供安全用電檢查,及時(shí)消除隱患。
5、加強(qiáng)巡視和維修養(yǎng)護(hù)工作,確保消防設(shè)施設(shè)備的完好。
七、年違章發(fā)生率與處理率
公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)1%
違章年發(fā)生率承諾指標(biāo)1%
計(jì)算測(cè)定依據(jù)違章發(fā)生次數(shù)/入駐總?cè)藬?shù)×100%≤1%
公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)100%
違章處理率承諾指標(biāo)100%
計(jì)算測(cè)定依據(jù)違章處理數(shù)/總違章數(shù)×100%=100%
質(zhì)量保證措施
1、加強(qiáng)物業(yè)管理法規(guī)宣傳,培養(yǎng)小區(qū)成員共同參與意識(shí)。
2、全員協(xié)調(diào)管理,建立交叉巡視制度,及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)處理。
3、采用情理手段、經(jīng)濟(jì)手段和法律手段制止違章,建立跟蹤回訪制度。
八、業(yè)主年有效投訴率和處理率
(一)年有效投訴率
公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)2‰
承諾指標(biāo)2‰
測(cè)定依據(jù)有效投訴次數(shù)/入駐總?cè)藬?shù)×1000‰≤2‰
質(zhì)量保證措施
1、不斷培養(yǎng)和樹(shù)立員工的服務(wù)意識(shí),為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù),使員工追求業(yè)主百分百的滿意。
2、保持業(yè)主和管理處之間溝通渠道的暢通,設(shè)立投訴電話和投訴信箱,不斷超越業(yè)主的服務(wù)需求,及時(shí)改進(jìn)管理處工作中存在的問(wèn)題和缺點(diǎn)。
(二)投訴處理率
公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)100%
承諾指標(biāo)100%
測(cè)定依據(jù)處理有效投訴次數(shù)/有效投訴總次數(shù)×100%=100%
質(zhì)量保證措施
1、設(shè)立總服務(wù)臺(tái)并實(shí)行24小時(shí)值班,接受業(yè)主的各類投訴。值班員做好投訴記錄,并根據(jù)投訴內(nèi)容傳遞至相關(guān)責(zé)任部門。
2、各責(zé)任部門接到投訴后應(yīng)立即采取補(bǔ)救措施,并在預(yù)定時(shí)間內(nèi)向業(yè)主回復(fù)。暫時(shí)無(wú)法解決的問(wèn)題應(yīng)制訂解決的計(jì)劃并向業(yè)主進(jìn)行解釋。
3、投訴處理率作為部門及員工個(gè)人每月工作考核的重要指標(biāo)直接與工資掛鉤。
九、業(yè)主綜合服務(wù)滿意率
國(guó)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)95%
承諾指標(biāo)三年內(nèi)達(dá)97%以上
測(cè)定依據(jù)(滿意戶數(shù)+基本滿意戶數(shù))/入駐總戶數(shù)×100%≥97%
質(zhì)量保證措施
1、實(shí)行開(kāi)放管理,向業(yè)主公開(kāi)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),使物業(yè)管
理工作始終處于業(yè)主監(jiān)督之中。
2、設(shè)立征詢意見(jiàn)箱和投訴受理電話。每半年向業(yè)主作一次業(yè)主滿意率調(diào)查,由管理處經(jīng)理主持對(duì)調(diào)查結(jié)果及業(yè)主反饋意見(jiàn)進(jìn)行分析,及時(shí)調(diào)整和改進(jìn)管理服務(wù)方案。對(duì)不合格項(xiàng)提出糾正和預(yù)防措施,并將實(shí)施結(jié)果直接向業(yè)主公布。
3、通過(guò)每季度召開(kāi)一次質(zhì)量分析會(huì),每半年組織一次內(nèi)部質(zhì)量審核,每年開(kāi)展一次管理評(píng)審等活動(dòng),不斷改進(jìn)和完善質(zhì)量保證體系,確保業(yè)主滿意。
十、綠化完好率
公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)98%
承諾指標(biāo)98%
測(cè)定依據(jù)完好綠化面積/總綠化面積×100%≥98%
質(zhì)量保證措施
1、制訂科學(xué)的綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃,并嚴(yán)格執(zhí)行。
2、物業(yè)主管每周對(duì)綠化養(yǎng)護(hù)情況進(jìn)行巡視檢查,并將檢查結(jié)果作為園藝工的考核依據(jù)之一。
3、定期開(kāi)展環(huán)保宣傳,組織園藝方面的小區(qū)活動(dòng),增強(qiáng)業(yè)主愛(ài)護(hù)綠化的自覺(jué)性。
十一、道路、車場(chǎng)完好率
公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)98%
承諾指標(biāo)98%
測(cè)定依據(jù)道路、車場(chǎng)完好面積/道路、車場(chǎng)總面積×100%≥98%
質(zhì)量保證措施
1、制訂詳細(xì)的養(yǎng)護(hù)計(jì)劃,定期巡視和維護(hù)。
2、市政工程進(jìn)入轄區(qū)內(nèi)施工,管理處派人跟蹤協(xié)助管理并備案。
十二、管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率
公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)100%
承諾指標(biāo)100%
測(cè)定依據(jù)培訓(xùn)合格人數(shù)/管理人員總數(shù)×100%=100%
質(zhì)量保證措施
1、建立嚴(yán)格的培訓(xùn)制度并制訂詳細(xì)的培訓(xùn)計(jì)劃,配備專職培訓(xùn)人員以及先進(jìn)的培訓(xùn)設(shè)施。
2、入職培訓(xùn)、崗位技能培訓(xùn)、素質(zhì)提高培訓(xùn)和理論政策培訓(xùn)相結(jié)合,
采用先進(jìn)的培訓(xùn)方式確保培訓(xùn)效果。
3、強(qiáng)調(diào)理論與實(shí)踐相結(jié)合,培訓(xùn)與考核相結(jié)合,采取有針對(duì)性的培訓(xùn)方法,不斷提高員工的工作能力與工作績(jī)效。
十三、檔案建立與完好率
公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)100%
承諾指標(biāo)100%
測(cè)定依據(jù)完好檔案數(shù)量/應(yīng)建檔案總量×100%=100%
質(zhì)量保證措施
1、制訂嚴(yán)密的檔案管理制度,配備專職人員管理,配置完善的檔案儲(chǔ)存設(shè)施及場(chǎng)所,加強(qiáng)檔案資料的收集、分類和歸檔管理。
2、采用原始資料與電腦磁盤雙軌制,確保檔案資料的安全可靠,實(shí)現(xiàn)檔案資料儲(chǔ)存方式的多元化。
第7篇 物業(yè)轄區(qū)車輛管理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)
1.0目的
確保顧客車輛得到有效控制,達(dá)到顧客滿意的目的。
2.0范圍
適用于公司管理過(guò)程中涉及到的顧客車輛出入及停放管理。
3.0主要職責(zé)和權(quán)限
管理處保安隊(duì)全面負(fù)責(zé)管理區(qū)內(nèi)顧客車輛的管理和有效控制。
4.0作業(yè)用具
太陽(yáng)傘、停車場(chǎng)收費(fèi)系統(tǒng)、設(shè)施、防盜樁、減速檔。
5.0作業(yè)準(zhǔn)備(安全方面、環(huán)境方面)
5.1上崗作業(yè)準(zhǔn)備:
5.1.1檢查道閘是否松動(dòng);
5.1.2檢查太陽(yáng)傘安裝是否穩(wěn)固;
5.1.3檢查防盜樁及減速檔是否穩(wěn)固;
5.1.4檢查停車場(chǎng)收費(fèi)系統(tǒng)運(yùn)行是否正常;
5.1.5檢查通訊設(shè)備性能是否良好;
6.0作業(yè)內(nèi)容
6.1管理處保安隊(duì)對(duì)停車場(chǎng)實(shí)行24小時(shí)三班運(yùn)行制度,并在停車場(chǎng)設(shè)有閉路監(jiān)控鏡頭,確保車場(chǎng)全天候處于監(jiān)控狀態(tài)。
6.2財(cái)務(wù)部收費(fèi)室負(fù)責(zé)將發(fā)展商出售的車位情況登記在《車位出售一覽表》中,并將車位的出售、出租信息反饋給保安隊(duì),以便保安隊(duì)參照管理。
6.3出售或出租車位車輛出入管理
出售或出租的車位由用戶交款時(shí)在財(cái)務(wù)部收費(fèi)室領(lǐng)取《停車場(chǎng)出入證》。車輛進(jìn)入停車場(chǎng)時(shí)由用戶在感應(yīng)器上刷卡自行進(jìn)入。車輛離開(kāi)停車場(chǎng)時(shí)由用戶在感應(yīng)器上刷卡,車場(chǎng)管理員依據(jù)《聯(lián)合廣場(chǎng)停車場(chǎng)收費(fèi)管理系統(tǒng)操作指導(dǎo)書(shū)》操作比對(duì)電腦顯示器中車輛的型號(hào)與車牌號(hào)是否與離場(chǎng)車輛相符,車場(chǎng)電腦圖像識(shí)別車輛如相符則予以放行。若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)聯(lián)系值班領(lǐng)班處理。
6.4臨時(shí)車輛出入管理
臨時(shí)出入大廈的車輛進(jìn)入停車場(chǎng)時(shí),由車場(chǎng)管理員抽取一張《停車場(chǎng)出入證》(臨時(shí)卡)刷卡,待監(jiān)控系統(tǒng)攝入車型、車牌圖片并在顯示器中顯示后,將《停車場(chǎng)出入證》交給車主開(kāi)閘放行。車輛離場(chǎng)時(shí),車場(chǎng)管理員收回《停車場(chǎng)出入證》(臨時(shí)卡)刷卡,比對(duì)顯示器中車輛型號(hào)與車牌號(hào)是否與離場(chǎng)車輛相符,如果相符,則收取停車費(fèi),提交《發(fā)票》(特殊車輛除外),特殊車輛應(yīng)將時(shí)間、卡號(hào)、車牌號(hào)、單位登記在《值班記錄》中。若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)聯(lián)系值班領(lǐng)班處理。
6.5巡邏崗管理員應(yīng)不斷巡視停車場(chǎng),檢查車輛情況,檢查車輛是否有漏油、漏水、損壞現(xiàn)象,清點(diǎn)車場(chǎng)內(nèi)車輛數(shù)量,并隨時(shí)與崗?fù)ぼ嚬軉T聯(lián)系,以核對(duì)車輛數(shù)量,確保車輛安全。
6.6消防中心值班人員通過(guò)閉路監(jiān)控鏡頭密切注視車輛情況,如發(fā)現(xiàn)有可疑人員或異常情況,應(yīng)及時(shí)通知車輛管理員和巡邏保安進(jìn)行處理。
6.7車場(chǎng)管理員,每小時(shí)填寫(xiě)一次《值班記錄》記錄發(fā)生情況,在交班時(shí)將相關(guān)問(wèn)題和當(dāng)值班收取停車費(fèi)及票據(jù)交接清楚,填寫(xiě)在《值班記錄》中。
6.8當(dāng)發(fā)生車輛丟失、損壞時(shí),值班領(lǐng)班應(yīng)填寫(xiě)《顧客財(cái)產(chǎn)丟失、損失報(bào)告》向業(yè)主報(bào)告,同時(shí),應(yīng)及時(shí)上報(bào)有關(guān)主管機(jī)關(guān)。
7.0異常情況處理
7.1遇車輛逆行,打出停止(打停止手勢(shì)時(shí)且不可站在車輛的正前方和后方,應(yīng)站在車輛的左前方或右前方,以防車輛剎車不及和剎車失靈時(shí)被撞傷)手勢(shì)后敬禮:'您好,先生/小姐,本車場(chǎng)是單行道,為了安全,請(qǐng)您按路標(biāo)指引的方向行駛,謝謝您的合作。'
7.2遇占用消防通道車輛,敬禮:'您好!先生/小姐,這是我們大廈的消防通道,請(qǐng)您把車停放在車位上(或地下車庫(kù))好嗎謝謝您的合作。'遇用消防水洗車的車主應(yīng)先敬禮:'您好!先生/小姐,消防水只能限于火災(zāi)時(shí)使用,不可以改為其它用途,謝謝您的合作。'
7.3車場(chǎng)有閑逛人員時(shí),敬禮:'您好!先生/小姐(或小朋友),停車場(chǎng)內(nèi)車輛較多,為了安全,請(qǐng)您不要在車道上停留好嗎謝謝您的配合。'
7.4遇占用固定車位時(shí),'您好!先生/小姐,這是大廈*層業(yè)戶的固定車位,請(qǐng)您把車輛停放到其它車位上,謝謝您的合作。'
7.5當(dāng)發(fā)生緊急情況時(shí),參照《應(yīng)急事件處理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)》執(zhí)行。
8.0質(zhì)量記錄
《值班記錄》《顧客財(cái)產(chǎn)丟失、損失報(bào)告》
第8篇 物管培訓(xùn):物業(yè)管理公司的資金結(jié)算
物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)活動(dòng)都涉及到貨幣資金的收付,需要連續(xù)、系統(tǒng)、全面地記載和核算,并實(shí)行有效的控制。理所當(dāng)然,資金結(jié)算也是物業(yè)管理公司理財(cái)?shù)闹饕獌?nèi)容之一。本章對(duì)物業(yè)管理公司資金結(jié)算的種類、原則、主要方式和票據(jù)作一個(gè)介紹。
一、物業(yè)管理公司資金結(jié)算的含義和作用
(一)物業(yè)管理公司資金結(jié)算的含義
結(jié)算,是指經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程中的資金了結(jié)和清算。物業(yè)管理公司因商品交換、勞務(wù)供應(yīng)、資金調(diào)撥等業(yè)務(wù)而發(fā)生款項(xiàng)往來(lái)的清算。結(jié)算方式按支付方式的不同,可分為現(xiàn)金結(jié)算和轉(zhuǎn)賬結(jié)算兩種。收方和付方直接以現(xiàn)金進(jìn)行結(jié)算叫現(xiàn)金結(jié)算,適用于單位對(duì)個(gè)人、個(gè)人對(duì)個(gè)人,以及單位之間的零星支付行為。通過(guò)銀行或金融機(jī)構(gòu)劃撥轉(zhuǎn)賬將款項(xiàng)從付款人賬戶劃轉(zhuǎn)到收款人賬戶的貨幣收付結(jié)算叫轉(zhuǎn)賬結(jié)算,它是以存款的轉(zhuǎn)移代替現(xiàn)金的流通。
在商品經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的社會(huì)里,轉(zhuǎn)賬結(jié)算是貨幣收付的主要形式。
在我國(guó),各企業(yè)、單位、個(gè)人之間經(jīng)濟(jì)往來(lái)的款項(xiàng),除少數(shù)按《現(xiàn)金管理暫行條例》規(guī)定可以使用現(xiàn)金結(jié)算以外,大量的都通過(guò)轉(zhuǎn)賬結(jié)算來(lái)完成。這樣做,對(duì)物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō),可以簡(jiǎn)化結(jié)算手續(xù),縮短結(jié)算過(guò)程,有利于資金周轉(zhuǎn)速度的加快,促進(jìn)資金流通。
由于轉(zhuǎn)賬結(jié)算是以信用支付代替現(xiàn)金支付,所以必須根據(jù)交易的性質(zhì)、交易雙方所在的地點(diǎn)和交易發(fā)貨的時(shí)間等條件,制定出不同的結(jié)算方式,明確規(guī)定付款的條件、憑證及其傳遞等內(nèi)容。因此,作為在物業(yè)管理公司工作的同志來(lái)說(shuō),應(yīng)該在社會(huì)主義貨幣信用理論的基礎(chǔ)上,從貨幣與商品矛盾的運(yùn)動(dòng)規(guī)律中,學(xué)習(xí)我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的經(jīng)濟(jì)關(guān)系,認(rèn)識(shí)轉(zhuǎn)賬結(jié)算的規(guī)律性,不斷疏通結(jié)算渠道,使物資運(yùn)動(dòng)和貨幣資金運(yùn)動(dòng)緊密地結(jié)合起來(lái)。
在我國(guó),轉(zhuǎn)賬結(jié)算是建立在金融機(jī)構(gòu)同各經(jīng)濟(jì)單位經(jīng)常的、固定的信用關(guān)系基礎(chǔ)上的,通過(guò)金融機(jī)構(gòu)賬戶的資金轉(zhuǎn)移來(lái)實(shí)現(xiàn)貨幣收付關(guān)系。其結(jié)果是收款單位的存款增加,付款單位的存款減少,形成貨幣周轉(zhuǎn)集中為銀行信用所代替?？梢?jiàn),社會(huì)主義轉(zhuǎn)賬結(jié)算的實(shí)質(zhì)是以銀行信用流通代替現(xiàn)金流通,并用于清算經(jīng)濟(jì)往來(lái)關(guān)系,它是促進(jìn)流通的一個(gè)工具。
(二)物業(yè)管理公司結(jié)算業(yè)務(wù)的作用
物業(yè)管理公司結(jié)算業(yè)務(wù)的作用表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:
(1)可以加快結(jié)算速度和資金周轉(zhuǎn),為物業(yè)管理公司的健康發(fā)展提供保證。這里特別提出轉(zhuǎn)賬結(jié)算方式,一方面能夠適應(yīng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中不同特點(diǎn)的貨幣收付要求,另一方面能夠增強(qiáng)合同紀(jì)律和支付紀(jì)律,為公司及時(shí)收回款項(xiàng)和付出款項(xiàng)提供了一定的保證,密切了資金運(yùn)動(dòng)與物資運(yùn)動(dòng)的結(jié)合,提高了資金的使用效益。因此,能轉(zhuǎn)賬結(jié)算的業(yè)務(wù)應(yīng)盡可能轉(zhuǎn)賬結(jié)算。
(2)能正確、迅速地反映物業(yè)管理公司的日常業(yè)務(wù)并進(jìn)行有效監(jiān)督,使公司能及時(shí)了解業(yè)務(wù)活動(dòng)的全面情況,以便發(fā)現(xiàn)并改進(jìn)工作中存在的問(wèn)題和缺點(diǎn)。
(3)結(jié)算業(yè)務(wù)關(guān)系到各部門、各單位的經(jīng)濟(jì)往來(lái),每筆結(jié)算業(yè)務(wù)一般都要涉及到收款單位、付款單位,轉(zhuǎn)賬結(jié)算還涉及到金融機(jī)構(gòu),從而為公司的計(jì)劃編制和計(jì)劃考核提供了重要證據(jù)。
二、物業(yè)管理公司資金結(jié)算的基本原則和要求
(一)物業(yè)管理公司資金結(jié)算的基本原則
(1)根據(jù)國(guó)家規(guī)定,各單位之間的經(jīng)濟(jì)往來(lái),除按照現(xiàn)金管理辦法規(guī)定可以使用現(xiàn)金的以外,都必須通過(guò)銀行辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算。
凡在銀行辦理結(jié)算的單位或個(gè)人,都必須按照規(guī)定,在銀行開(kāi)有賬戶或交存現(xiàn)金。開(kāi)有賬戶的單位,賬戶內(nèi)必須有足夠的資金以保證支付。交存現(xiàn)金的,應(yīng)按結(jié)算金額一次交足。
(2)恪守信用,履約付款。辦理結(jié)算的企業(yè)、單位和個(gè)人必須遵守信用,按照事先的承諾,履行資金的結(jié)算,使經(jīng)濟(jì)往來(lái)雙方的資金往來(lái)得以及時(shí)清算。對(duì)于多次失信違約的單位,金融機(jī)構(gòu)會(huì)按相應(yīng)規(guī)定予以制裁。這一原則對(duì)履行付款義務(wù)的當(dāng)事人具有約束力,是維護(hù)經(jīng)濟(jì)合同秩序、保障當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)利益的重要保證。
(3)誰(shuí)的錢進(jìn)誰(shuí)的賬,由誰(shuí)支配,銀行不予墊款。金融機(jī)構(gòu)作為資金結(jié)算的中介機(jī)構(gòu),在辦理結(jié)算時(shí)必須遵循存款人的委托,按照其意志,保證將所收款項(xiàng)支付給其指定的收款人;對(duì)存款人的資金,除按國(guó)家法律規(guī)定可以凍結(jié)、扣款外,一律不得代任何單位凍結(jié)和扣款,也不得停止單位存款的正常支付。金融機(jī)構(gòu)辦理結(jié)算只負(fù)責(zé)辦理結(jié)算當(dāng)事人之間的資金轉(zhuǎn)移,而不能在結(jié)算過(guò)程中為其墊付資金。
(二)物業(yè)管理公司資金結(jié)算的要求
1.開(kāi)立賬戶
開(kāi)立賬戶不僅是辦理結(jié)算的必要條件,也是辦理結(jié)算的先決條件,只有開(kāi)立賬戶,把應(yīng)該交存的款項(xiàng)存入金融機(jī)構(gòu),金融機(jī)構(gòu)才能為他們辦理結(jié)算業(yè)務(wù)。
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bsp; 金融機(jī)構(gòu)賬戶分為基本存款賬戶、一般存款賬戶、臨時(shí)存款賬戶和專用存款賬戶,各類賬戶有不同的設(shè)置和開(kāi)戶條件。
(1)基本存款賬戶的設(shè)置與開(kāi)戶條件
基本存款賬戶是指存款人辦理日常轉(zhuǎn)賬結(jié)算和現(xiàn)金支付的賬戶。存款人的工資、獎(jiǎng)金等現(xiàn)金的支取,只能通過(guò)賬戶辦理。
基本存款賬戶必須是編制預(yù)決算報(bào)表的獨(dú)立預(yù)算會(huì)計(jì)單位或?qū)嵭歇?dú)立經(jīng)濟(jì)核算、獨(dú)立編制財(cái)務(wù)報(bào)表的企業(yè)單位。一個(gè)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)單位,只能在一個(gè)銀行開(kāi)立一個(gè)基本賬戶。
基本存款賬戶開(kāi)立所需的證明文件為當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾頇C(jī)關(guān)核發(fā)的《企業(yè)法人執(zhí)照》或《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》。
基本存款賬戶開(kāi)立的程序是:首先由存款人填制開(kāi)戶申請(qǐng)書(shū),提供規(guī)定的證件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經(jīng)銀行審核同意,并憑中國(guó)人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)核發(fā)的開(kāi)戶許可證,即可開(kāi)立該賬戶。
(2)一般存款賬戶的設(shè)置與開(kāi)戶條件
一般存款賬戶是指存款人在基本存款賬戶以外的銀行借款轉(zhuǎn)存,與基本存款人不在同一地點(diǎn)的附屬非獨(dú)立核算單位開(kāi)立的賬戶。存款人可以通過(guò)本賬戶辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算和現(xiàn)金繳存,但不能辦理現(xiàn)金支取。
一般存款賬戶設(shè)置的條件和所需的證明文件是:在基本存款賬戶以外銀行取得借款的單位和個(gè)人,并需向開(kāi)戶銀行出具借款合同或借款借據(jù);或是與基本存款賬戶的存款人不在同一地點(diǎn)的附屬非獨(dú)立核算單位,并需向開(kāi)戶銀行出具基本存款賬戶的存款人同意其附屬非獨(dú)立核算單位開(kāi)戶的證明。
一般存款賬戶設(shè)置的程序是:填制開(kāi)戶申請(qǐng)書(shū),提供相應(yīng)的證明文件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經(jīng)銀行審核同意后,即可開(kāi)立賬戶。
(3)臨時(shí)存款賬戶的設(shè)置與開(kāi)戶條件
臨時(shí)存款賬戶是指存款人因臨時(shí)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要開(kāi)立的賬戶。存款人可以通過(guò)該賬戶辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算和根據(jù)國(guó)家現(xiàn)金管理規(guī)定辦理現(xiàn)金支付。
臨時(shí)存款賬戶設(shè)置的條件和所需的證明文件是:外地臨時(shí)機(jī)構(gòu),并需出具當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾頇C(jī)關(guān)核發(fā)的臨時(shí)執(zhí)照;或是,臨時(shí)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要的單位和個(gè)人,并需出具當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門同意設(shè)立外來(lái)臨時(shí)機(jī)構(gòu)的批文。
臨時(shí)存款賬戶開(kāi)立的程序是:填制開(kāi)戶申請(qǐng)書(shū),提供相應(yīng)的證明文件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經(jīng)銀行審核同意后,即可開(kāi)立賬戶。
(4)專用存款賬戶的設(shè)置與開(kāi)戶條件
專用存款賬戶是指存款人因特定用途需要開(kāi)立的賬戶。
存款人對(duì)特定用途的資金,由存款人向開(kāi)戶銀行出具相應(yīng)證明即可開(kāi)立該賬戶。
特定用途的資金范圍包括:基本建設(shè)的資金,更新改造的資金,特定用途且須專戶管理的資金。
存款人須向開(kāi)戶銀行出具的證明文件是經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)立項(xiàng)的文件或國(guó)家有關(guān)文件的規(guī)定。
專用存款戶開(kāi)立的程序是:填制開(kāi)戶申請(qǐng)書(shū),提供相應(yīng)的證明文件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經(jīng)銀行審核同意后開(kāi)立賬戶。
2.經(jīng)濟(jì)合同
經(jīng)濟(jì)合同一經(jīng)成立,就具有法律效力,雙方必須信守。要貫徹“重合同、守信用”的原則,認(rèn)真履行規(guī)定的義務(wù)。如果一方違反合同規(guī)定,給對(duì)方造成損失時(shí),應(yīng)承擔(dān)經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。經(jīng)濟(jì)合同是銀行辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算、進(jìn)行結(jié)算監(jiān)督、執(zhí)行結(jié)算紀(jì)律的主要依據(jù)。沒(méi)有經(jīng)濟(jì)合同,銀行將不予辦理。
3.結(jié)算紀(jì)律
物業(yè)管理公司是銀行結(jié)算的重要當(dāng)事人,應(yīng)嚴(yán)格遵守結(jié)算紀(jì)律,按照結(jié)算制度辦理結(jié)算,是嚴(yán)肅信用制度、維護(hù)結(jié)算程序的前提條件。公司必須遵守的結(jié)算紀(jì)律可以歸納為:
(1)不準(zhǔn)套取銀行信用,簽發(fā)空頭支票、印章與預(yù)留印鑒不符的支票和遠(yuǎn)期支票;
(2)不準(zhǔn)無(wú)理拒付、任意占用賣方資金;
(3)不準(zhǔn)利用多頭開(kāi)戶轉(zhuǎn)移資金,逃避債務(wù)。
以上三不準(zhǔn)要求物業(yè)管理公司只準(zhǔn)在銀行賬戶余額內(nèi),按照規(guī)定向收款單位或個(gè)人支付款項(xiàng),對(duì)應(yīng)該支付其他單位的款項(xiàng),必須依約履行義務(wù)。
物業(yè)管理公司向外發(fā)出的結(jié)算憑證,必須于當(dāng)日,最遲于次日寄發(fā)。收到的結(jié)算憑證,必須及時(shí)將款項(xiàng)支付給收款人。結(jié)算時(shí)間,同城,一般不超過(guò)2天;異地(全國(guó)或省內(nèi)直接通匯行之間),電匯一般不超過(guò)4天,信匯一般不超過(guò)7天。
三、物業(yè)管理公司資金結(jié)算方式
(一)異地結(jié)算
異地結(jié)算是指不同地區(qū)或城市各單位之間經(jīng)濟(jì)往來(lái)資金的結(jié)算。我國(guó)物業(yè)管理公司現(xiàn)行的異地結(jié)算方式主要有匯兌結(jié)算、匯票結(jié)算、托收承付結(jié)算、異地委托收款結(jié)算、信用證結(jié)算。
1.匯兌結(jié)算
匯兌結(jié)算是指付款單位委托銀行將款項(xiàng)匯給外地收款單位或個(gè)人的結(jié)算方式。
(1)匯兌結(jié)算有關(guān)規(guī)定
①各單位通過(guò)銀行辦理匯兌結(jié)算是指資金調(diào)撥、清理交易舊欠、往來(lái)賬款和自提自運(yùn)貨物以及采購(gòu)資金等。
②匯兌有信匯和電匯,單位可選擇使用。銀行辦理匯款(指信匯)時(shí),只代單位附寄與匯款有關(guān)的單證。
③單位因急事,將款項(xiàng)匯至交通不方便又無(wú)電訊設(shè)備的地區(qū),可以向開(kāi)戶銀行申請(qǐng)自帶信匯。銀行一般對(duì)自帶信匯嚴(yán)格審查,經(jīng)同意,會(huì)將信匯憑證連同銀行內(nèi)部憑證一并密封后,交匯款單位帶交匯入行。作為匯款單位自帶信匯必須注意以下幾點(diǎn):a.保證密封完整,按開(kāi)戶行在信封上指定的日期帶交匯入行,不得自行拆封;b.妥善保管,發(fā)生丟失、冒領(lǐng)等事故,一律由匯款單位自己負(fù)責(zé);c.不能將原信匯帶回匯出行。
④銀行會(huì)對(duì)匯款用途審查,必要時(shí)亦可向匯款單位索取有關(guān)匯款用途的證明材料。付款單位自提自運(yùn)的物資必須向銀行提供合同,經(jīng)查驗(yàn)后,銀行應(yīng)在匯款委托書(shū)上批注“已驗(yàn)合同,可入收款單位賬戶”。
⑤匯入銀行解付匯款時(shí),一般來(lái)說(shuō),對(duì)單位資金調(diào)撥、清理舊欠、往來(lái)賬款以及匯出行在匯款委托書(shū)上批注的已驗(yàn)合同會(huì)直接收入收款單位賬戶。
⑥單位赴異地采購(gòu)時(shí),匯出銀行會(huì)審查有關(guān)準(zhǔn)予外出采購(gòu)的證明,并在匯款委托書(shū)上注有“采購(gòu)資金”。匯入銀行對(duì)匯入的采購(gòu)資金必須憑同意采購(gòu)證明,以匯出單位名義開(kāi)立采購(gòu)賬戶,由銀行按當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)管理的有關(guān)規(guī)定監(jiān)督支付。一般來(lái)說(shuō),采購(gòu)資金除采購(gòu)員攜帶少量必備現(xiàn)金外,其余均為轉(zhuǎn)賬且存款不計(jì)息。采購(gòu)員無(wú)權(quán)隨意將采購(gòu)資金轉(zhuǎn)匯,匯入行辦理采購(gòu)資金轉(zhuǎn)匯必須由匯出單位在原匯款憑證上事先注明,或來(lái)函來(lái)電要求轉(zhuǎn)匯方可辦理。
⑦匯款單位對(duì)匯出款項(xiàng)要求退款時(shí),應(yīng)備正式文件,攜帶原匯款單向匯出行申請(qǐng)退匯。匯出行接到申請(qǐng)后,通知匯入行,匯入行對(duì)匯款尚未支付,方可退匯。如果已發(fā)生支付,匯入行將支付情況反饋于匯出行,并不予退匯。匯入行對(duì)于收款單位拒絕接收的匯款,應(yīng)立即辦理退匯。匯入行發(fā)出通知,經(jīng)過(guò)2個(gè)月的時(shí)間,查找后仍無(wú)法支付的匯款,也應(yīng)主動(dòng)辦理退匯。
(2)信匯和電匯的核算
①信匯。匯出單位辦理匯款時(shí),應(yīng)該填制四聯(lián)憑證,并在第二聯(lián)上簽蓋預(yù)留銀行印鑒,送交開(kāi)戶行。其中,第一聯(lián)為匯款單位的回單;第二聯(lián)為匯款單位委托開(kāi)戶行辦理信匯的支款憑證;第三聯(lián)為收款單位開(kāi)戶行的收款憑證;第四聯(lián)為收款單位作為收款通知或代取款收據(jù)。
收款單位(或收款人)持匯入行書(shū)面通知去銀行辦理取款手續(xù)時(shí),匯入行會(huì)取出信匯憑證第四聯(lián),核對(duì)取款人的有關(guān)證件,并將名稱、姓名、證件號(hào)碼批注在空白處。取款人還應(yīng)在“收款人蓋章”處蓋章、簽字。如果是信匯留交憑印鑒付款的,則所蓋印章必須同預(yù)留印鑒相符。如果是轉(zhuǎn)賬的,則由收款單位填制兩聯(lián)存款單,第一聯(lián)加蓋銀行業(yè)務(wù)公章后,退給收款單位作為收款依據(jù),第二聯(lián)代收方記賬憑證。
②匯款單位辦理電匯時(shí),應(yīng)該填制三聯(lián)電匯憑證,在第二聯(lián)上簽蓋預(yù)留銀行印鑒,送交開(kāi)戶行;第二聯(lián),給匯款單位的回單;第三聯(lián)匯款單位委托開(kāi)戶行辦理電匯的支款憑證;第三聯(lián)匯出行憑此拍發(fā)電報(bào)。
收款單位會(huì)收到第三聯(lián)上加蓋銀行業(yè)務(wù)公章的收賬通知,然后去銀行辦理有關(guān)手續(xù)。
2.匯票結(jié)算
匯票是出票人簽發(fā)的,委托付款人在見(jiàn)票時(shí)或者在指定日期無(wú)條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)。匯票分為銀行匯票和商業(yè)匯票。銀行匯票是由匯款人將款項(xiàng)交給當(dāng)?shù)劂y行,由銀行簽發(fā)給匯款人持往外地辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)。商業(yè)匯票是由收款人或付款人(或承兌申請(qǐng)人)簽發(fā),由承兌人承兌,并于到期日向收款或被背書(shū)人支付款項(xiàng)的票據(jù)。
(1)銀行匯票
匯票簽發(fā)由指定銀行辦理,匯票的轉(zhuǎn)賬解付由各銀行機(jī)構(gòu)辦理,現(xiàn)金解付,只能在匯票指定的匯入行辦理,匯票一律記名,不準(zhǔn)流通轉(zhuǎn)讓,不準(zhǔn)涂改偽造。匯票的金額起點(diǎn)為500元。有效期為一個(gè)月,逾期的匯票,銀行不予受理。銀行簽發(fā)的匯票,銀行必須加蓋結(jié)算專用章和使用壓數(shù)機(jī)壓印匯款金額方為有效。匯款人可以持票直接向匯票指定的收款單位辦理結(jié)算。匯票上指定的收款人,也可以持轉(zhuǎn)賬支取的匯票向匯入地單位辦理結(jié)算。收款單位接受匯票時(shí),應(yīng)審查票面所記載各項(xiàng)內(nèi)容是否無(wú)誤。收款人或背書(shū)人受理匯票后,應(yīng)在匯票背面加蓋業(yè)務(wù)用章,連同匯款解訖通知、進(jìn)賬單等,一并送開(kāi)戶行進(jìn)
賬。收款人需要在匯入地分期、分次支取的,可以開(kāi)立臨時(shí)存款戶辦理支付,臨時(shí)存款戶只付不收,付完清戶,不計(jì)付利息。匯款人由于匯票超過(guò)有效期或其他原因要求退匯時(shí),可持匯票和匯款解訖通知到匯出銀行辦理退匯。
匯款單位委托銀行辦理匯票結(jié)算,應(yīng)填制匯票委托書(shū),詳細(xì)填明匯入地點(diǎn)、匯款用途等項(xiàng)內(nèi)容。有明確收款對(duì)象的應(yīng)詳細(xì)填明收款單位或個(gè)人姓名。需要取現(xiàn)金的,應(yīng)填明匯入行名稱。匯款委托書(shū)一式三聯(lián):第一聯(lián)為存根;第二聯(lián)為支款憑證;第三聯(lián)為收入憑證。匯款單位交現(xiàn)金辦理匯票結(jié)算的,第二聯(lián)注銷。匯出行在辦完轉(zhuǎn)賬或收妥現(xiàn)金后,會(huì)簽發(fā)匯票結(jié)算憑證。匯票結(jié)算憑證一式四聯(lián):第一聯(lián)為匯出匯款卡片;第二聯(lián)為匯票;第三聯(lián)為匯款解訖通知;第四聯(lián)為多余款收賬通知。
匯款單位由于匯票超期或其他原因要求退匯時(shí),應(yīng)當(dāng)備函向匯出行說(shuō)明其原因,并交回匯票和匯款解訖通知。匯款單位因匯票或匯款解訖通知發(fā)生短缺一聯(lián)而不能在匯入地辦理結(jié)算時(shí),也應(yīng)當(dāng)按退匯處理。
匯票填明匯入銀行名稱和“現(xiàn)金”字樣的,收款人到匯入行或匯出行請(qǐng)求掛失時(shí),應(yīng)提交三聯(lián)“匯票掛失申請(qǐng)書(shū)”,一般以匯票委托書(shū)代替,在備注欄加蓋匯票掛失明顯戳記。掛失待有效期滿一個(gè)月后,確未發(fā)生問(wèn)題才可按有關(guān)規(guī)定辦理退款手續(xù)。
(2)商業(yè)匯票
商業(yè)匯票按其承兌人不同,分為商業(yè)承兌匯票和銀行承兌匯票。商業(yè)承兌匯票,由收款人簽發(fā),經(jīng)付款人承兌,或者由付款人簽發(fā)并承兌的票據(jù)。銀行承兌匯票,是由收款人或承兌申請(qǐng)人簽發(fā),并由承兌申請(qǐng)人向開(kāi)戶銀行申請(qǐng),經(jīng)銀行審查同意承兌的票據(jù)。
辦理商業(yè)匯票時(shí)的規(guī)定有:
簽發(fā)商業(yè)匯票必須以合法的商品交易為基礎(chǔ),嚴(yán)禁簽發(fā)無(wú)商品交易的匯票;使用商業(yè)匯票的單位是在銀行立賬的法人;商業(yè)匯票在承兌后,承兌人員有到期無(wú)條件支付票款的責(zé)任;商業(yè)匯票除可以向銀行貼現(xiàn)外,一律不允許作為流通手段;商業(yè)匯票承兌期限由交易雙方商定,一般為3~6個(gè)月,最長(zhǎng)不超過(guò)9個(gè)月,特殊情況可適當(dāng)延期。如屬分期付款,應(yīng)一次簽發(fā)若干個(gè)不同期限的匯票。匯票到期,一律通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬。
商業(yè)匯票可以貼現(xiàn)。商業(yè)匯票貼現(xiàn),是指收款單位需要資金時(shí),把尚未到期的商業(yè)承兌匯票或者銀行承兌匯票轉(zhuǎn)讓給銀行,即由銀行支現(xiàn),其貼現(xiàn)期一般以貼現(xiàn)之日起到匯票到期日止。貼現(xiàn)時(shí),根據(jù)貼現(xiàn)金額和貼現(xiàn)率,計(jì)算出貼現(xiàn)利息,并在貼現(xiàn)金額中預(yù)先扣除,將其余的貼現(xiàn)金額支付給貼現(xiàn)申請(qǐng)人,匯票歸銀行所有。
貼現(xiàn)利息的計(jì)算公式如下:
未到期天數(shù)
銀行貼現(xiàn)的付款額=匯票面額×(1-年貼現(xiàn)率×―――――)
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匯票到期后,貼現(xiàn)銀行應(yīng)向貼現(xiàn)人索回貼現(xiàn)金額,如果貼現(xiàn)人在銀行的賬戶不足以支付的,無(wú)力贖回商業(yè)匯票,這在實(shí)質(zhì)上如同把匯票賣給銀行,貼現(xiàn)銀行買進(jìn)匯票而支付現(xiàn)款。
3.托收承付結(jié)算
托收承付結(jié)算是收款單位根據(jù)經(jīng)濟(jì)合同,委托開(kāi)戶行向異地付款單位收取貨款;付款單位根據(jù)經(jīng)濟(jì)合同核對(duì)單證或驗(yàn)貨后向銀行承付款,由銀行辦理款項(xiàng)劃轉(zhuǎn)的一種結(jié)算方式。
托收承付結(jié)算包括托收、承付、劃款和收賬四個(gè)階段。
托收,是收款單位委托銀行收款,收款單位應(yīng)填制“托收承付結(jié)算憑證”,連同有關(guān)單證一并提交開(kāi)戶行。
承付,是付款單位承認(rèn)付款的過(guò)程。驗(yàn)貨付款的承付期限為10天,從運(yùn)輸部門向付款單位發(fā)出提貨通知次日起算起。如果付款單位在規(guī)定的承付期內(nèi)沒(méi)有向其開(kāi)戶行表示拒付,即為默認(rèn)承付。
劃款和收賬。劃款是指付款單位開(kāi)戶行從付款單位賬戶上劃款給收款單位。收賬是指收款單位開(kāi)戶行將付款單位開(kāi)戶行劃來(lái)的款項(xiàng)進(jìn)到收款單位的賬戶上。每一筆托收承付金額起點(diǎn)為1000元。
4.異地委托收款結(jié)算
異地委托收款,是由收款單位向銀行提供收款依據(jù),委托銀行向異地付款單位收取款項(xiàng)的結(jié)算方式。
單位之間的商品交換、勞務(wù)供應(yīng)和其他應(yīng)收款項(xiàng),均可使用委托收款結(jié)算方式辦理結(jié)算。委托收款不受金額起點(diǎn)的限制,委托收款的款項(xiàng)劃回,分郵寄劃回和電報(bào)劃回兩種,由收款單位選用。委托收款的付款期限為3天。(從付款單位開(kāi)戶行發(fā)出付款通知的次日計(jì)算,如遇法定假日,應(yīng)當(dāng)順延)付款單位在3天付款期滿,賬戶上沒(méi)有足夠的資金支付全部款項(xiàng),可以允許延期5天(如遇法定假日不順延),如延付期滿賬戶上仍無(wú)足夠資金支付全部款項(xiàng),銀行會(huì)立即通知付款單位,令其2天內(nèi)將其有關(guān)單證退回銀行,由銀行填制無(wú)款支付通知書(shū),連同有關(guān)單證退回收款單位開(kāi)戶行,轉(zhuǎn)交收款單位。如果付款單位逾期不退回有關(guān)單證的,由其開(kāi)戶行按每筆委托收款業(yè)務(wù),每天收取罰金0.5元。
5.信用證結(jié)算
這種結(jié)算是付款單位把款項(xiàng)預(yù)先交給銀行,委托銀行開(kāi)出信用證,通知異地收款單位開(kāi)戶銀行轉(zhuǎn)給收款單位,收款單位按照合同和信用證規(guī)定條件發(fā)貨后,銀行代付款單位付給貨款的結(jié)算方式。開(kāi)出信用證的金額起點(diǎn),每份100元,每次清付款項(xiàng)起點(diǎn)為30元。信用證結(jié)算只能轉(zhuǎn)賬,不能提取現(xiàn)金。信用證有效期最長(zhǎng)不超過(guò)60天。
(二)同城結(jié)算
同城結(jié)算是指同一城市或同一縣內(nèi)各單位之間經(jīng)濟(jì)往來(lái)的資金結(jié)算。我國(guó)物業(yè)管理公司現(xiàn)行的同城結(jié)算主要方式有:支票結(jié)算、同城委托收款結(jié)算、商業(yè)匯票結(jié)算、銀行本票結(jié)算。
1.支票結(jié)算
支票是出票人簽發(fā)的,委托辦理支票存款業(yè)務(wù)的銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)在見(jiàn)票時(shí)無(wú)條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)。
支票分為現(xiàn)金支票和轉(zhuǎn)賬支票。按《中華人民共和國(guó)票據(jù)法》規(guī)定,現(xiàn)金支票只能用于支取現(xiàn)金;轉(zhuǎn)賬支票只能用于轉(zhuǎn)賬,不得支取現(xiàn)金。
支票必須記載:表明“支票”的字樣;無(wú)條件支付的委托;確定的金額;付款人名稱;出票日期;出票人簽章。支票上未記載前款規(guī)定事項(xiàng)之一的,支票無(wú)效。
單位簽發(fā)支票,賬戶內(nèi)必須有足夠的資金,不準(zhǔn)簽發(fā)空頭支票。凡超過(guò)銀行存款余額、貸款指標(biāo)、撥款限額,都是空頭支票。對(duì)簽發(fā)空頭支票的單位,按票面金額處以1%的罰金。
支票實(shí)行有效期制。一般有效期為3~5天,從簽發(fā)的次日算起,到期如遇節(jié)假日順延。對(duì)過(guò)期支票,銀行不予受理。簽發(fā)支票時(shí),要填寫(xiě)當(dāng)天日期,不準(zhǔn)簽發(fā)遠(yuǎn)期支票。
支票的簽發(fā)只能由單位財(cái)會(huì)部門指定專人負(fù)責(zé),并加蓋存于銀行的預(yù)留印鑒,不準(zhǔn)委托收款單位代填支票。支票填寫(xiě)要清晰,不準(zhǔn)涂改,也不準(zhǔn)出借、出租、轉(zhuǎn)讓給其他單位使用,也不準(zhǔn)攜帶蓋好印鑒的空白支票外來(lái)采購(gòu)。每張支票的金額,不得低于當(dāng)?shù)匾?guī)定的金額起點(diǎn)。
付款單位將已簽發(fā)的支票遺失時(shí),應(yīng)出具公函后向開(kāi)戶行申請(qǐng)掛失止付(登報(bào)聲明不能作為向銀行掛失)。付款單位遺失未填日期、收款單位、金額的空白支票,銀行不受理掛失,由單位更換賬戶的支款印鑒來(lái)解決。收款單位將收進(jìn)已簽妥的支票遺失,應(yīng)出具公函,并經(jīng)付款單位簽注意見(jiàn)蓋章證明后,到付款單位開(kāi)戶行申請(qǐng)掛失。開(kāi)戶單位將支款印章遺失,應(yīng)由單位出具公函,向開(kāi)戶銀行辦理掛失手續(xù),并將賬戶余額核對(duì)相符,經(jīng)銀行同意后更換印鑒。
2.同城委托收款結(jié)算
同城委托收款是收款單位向開(kāi)戶行提供依據(jù),委托銀行向付款單位收取款項(xiàng)的一種結(jié)算方式。該結(jié)算方式不受金額起點(diǎn)限制。
同城委托收款結(jié)算與異地委托收款結(jié)算是不同的,主要區(qū)別是:
①同城委托收款的付款期為2天,異地委托收款的付款期為3天;
②同城委托收款結(jié)算只能用郵寄劃回資金,異地委托收款結(jié)算可用郵寄劃回與電報(bào)劃回資金。
3)商業(yè)匯票結(jié)算
商業(yè)匯票在異地和同城結(jié)算中均可使用。其余同前述。
4)銀行本票結(jié)算
銀行本票是申請(qǐng)人將款項(xiàng)交給銀行,由銀行簽發(fā)的,承諾自己在見(jiàn)票時(shí)無(wú)條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)。
本票自出票日起,付款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2個(gè)月。
銀行本票具有可以代替現(xiàn)金用以流通的特點(diǎn),銀行見(jiàn)票付款。但是銀行本票與現(xiàn)鈔又有本質(zhì)的區(qū)別,它是介于現(xiàn)鈔和支票之間的一種結(jié)算工具。收款或持票人可以直接將銀行本票用于商品交換、勞務(wù)供應(yīng)和其他款項(xiàng)往來(lái)的結(jié)算。收款人拿到本票時(shí)應(yīng)注意:本票是否屬真是否過(guò)期是否有涂改手續(xù)是否符合規(guī)定本票背書(shū)是否連續(xù)在同城結(jié)算中,銀行本票可以視同現(xiàn)金。
四、票據(jù)和票據(jù)行為
如前所述,我們可以清楚地看到在物業(yè)管理公司理財(cái)?shù)馁Y金結(jié)算中經(jīng)常會(huì)遇到各種各樣的票據(jù),作為物業(yè)管理公司的理財(cái)者也必須掌握票據(jù)方面的一些知識(shí),本節(jié)就對(duì)票據(jù)作一個(gè)簡(jiǎn)要介紹。
(一)票據(jù)
1.票據(jù)的概念
票據(jù)的含義有廣義和狹義。廣義的票據(jù)是指商業(yè)上的各種單據(jù),例如發(fā)票、提貨單、核單、保險(xiǎn)單等等;狹義的票據(jù)是指按規(guī)定格式簽發(fā)和流通的匯票、支票、本票等信用工具而言。本書(shū)中所指的票據(jù)是狹義的票據(jù)。
票據(jù)是由出票人簽發(fā)的,約定出票人自己,或要求他人按照規(guī)定
期限向收款人支付一定金額并可流通轉(zhuǎn)讓的書(shū)面憑證。票據(jù)是在商品或貨幣的讓渡中,為反映債權(quán)債務(wù)關(guān)系的發(fā)生、轉(zhuǎn)移和清償而使用的一種信用工具;它是一種權(quán)利財(cái)產(chǎn),持有票據(jù)的人有權(quán)在約定期限向票據(jù)債務(wù)人索取票據(jù)上所表明的貨幣金額。它經(jīng)過(guò)背書(shū)轉(zhuǎn)讓,可以成為支付手段和流通手段;也可以通過(guò)貼現(xiàn)成為融通資金的工具。
2.票據(jù)的特征
票據(jù)在長(zhǎng)期的使用和流通過(guò)程中形成了各種特征,具體主要體現(xiàn)在:
①票據(jù)是一種有價(jià)證券。票據(jù)是一種表示財(cái)產(chǎn)權(quán)或債權(quán)的書(shū)面憑證,也以一定貨幣金額表示其價(jià)值。這種價(jià)值隨票據(jù)的設(shè)立而取得,隨票據(jù)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓,占有票據(jù)就是占有了票據(jù)的價(jià)值。票據(jù)權(quán)力的行使以提示票據(jù)為條件,以交還票據(jù)償付票款為目的。
②票據(jù)是一種設(shè)權(quán)證券。票據(jù)上的權(quán)力和義務(wù),完全由票據(jù)行為創(chuàng)設(shè)。票據(jù)的權(quán)利和義務(wù)設(shè)立后,便于原對(duì)價(jià)關(guān)系相分離,到期必須償付。
③票據(jù)是一種法律要式證券。票據(jù)作為建立在信用基礎(chǔ)上的書(shū)面?zhèn)鶆?wù)的支付憑證,必須具備法律規(guī)定的必要形式和內(nèi)容。這就是說(shuō),票據(jù)必須具備法律要式,才能發(fā)生法律效力,否則票據(jù)無(wú)法律效力。換言之,在我國(guó),凡符合《中華人民共和國(guó)票據(jù)法》規(guī)定的票據(jù)才具有法律效力。
④票據(jù)是一種無(wú)因證券。票據(jù)是根據(jù)一定的信用行為等原因而產(chǎn)生的,它的設(shè)立是有因的。但是,票據(jù)一經(jīng)設(shè)立便具有獨(dú)立的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,與它所產(chǎn)生或轉(zhuǎn)讓的原因相分離。持票人行使票據(jù)的權(quán)力時(shí),不必向債務(wù)人證明取得票據(jù)的原因,只要具備法律要式,債務(wù)人應(yīng)無(wú)條件支付。
⑤票據(jù)是一種名義證券。票據(jù)上的權(quán)利和義務(wù)須依據(jù)票據(jù)上所載名義來(lái)決定其效力。超出票據(jù)上的權(quán)利和義務(wù),債務(wù)人概不履行。因此,票據(jù)可以說(shuō)是一種名義證券。
⑥票據(jù)是一種流通證券。票據(jù)可以依據(jù)背書(shū)、交付程序而轉(zhuǎn)讓流通,這種轉(zhuǎn)讓流通無(wú)需通知債務(wù)人或征得債務(wù)人的同意,債務(wù)人也不能以未曾接到轉(zhuǎn)讓通知為理由而拒絕承擔(dān)義務(wù)。
⑦票據(jù)是一種返還債券。票據(jù)的債權(quán)人在接受給付時(shí),必須將票據(jù)交還債務(wù)人,使票據(jù)關(guān)系終結(jié)。若票據(jù)金額是由次債務(wù)人因被追索而償還時(shí),則債權(quán)人返還票據(jù)后,票據(jù)清償人可以向其前手進(jìn)行追索。
3.票據(jù)的種類
①匯票
按不同標(biāo)準(zhǔn),匯票還可分為:
a.按承兌人不同,可分為銀行承兌匯票和商業(yè)承兌匯票。
b.按付款時(shí)間的不同,可分為即期匯票(見(jiàn)票即付)和遠(yuǎn)期匯票。
c.按有無(wú)附屬單證,可分為跟單匯票和光票。
d.按流通領(lǐng)域的不同,可分為國(guó)內(nèi)匯票和國(guó)外匯票。
e.按使用貨幣的不同,可分為本國(guó)貨幣匯票和國(guó)外貨幣匯票。
f.按匯票上是否說(shuō)明收款人名稱,可分為記名匯票和不記名匯票。
②本票
a.按出票人不同,可分為銀行本票和商業(yè)本票。
b.按付款時(shí)間的不同,可分為即期本票和遠(yuǎn)期本票。
c.按本票上是否說(shuō)明收款人名稱,可分為記名本票和不記名本票。
d.按本票產(chǎn)生基礎(chǔ)不同,可分為交易性本票和融資性本票。
③支票
a.按抬頭人不同,可分為記名支票和不記名支票。
b.按支票上有無(wú)劃線,可分為劃線支票和非劃線支票。
此外,票據(jù)根據(jù)主債務(wù)人不同,可分為商業(yè)票據(jù)和銀行票據(jù);票據(jù)根據(jù)用途不同,可分為隨物性票據(jù)和融資性票據(jù)。
(二)票據(jù)行為
票據(jù)行為主要有以下八種:
1.出票
出票是創(chuàng)造票據(jù)的行為,即簽發(fā)票據(jù)。出票的具體行為是開(kāi)票和交付。開(kāi)票是出票人按照票據(jù)的要式和付款人的約定開(kāi)出票據(jù),并加上自己簽章的行為。交付是物權(quán)的自愿轉(zhuǎn)移,是指票據(jù)持有者從一個(gè)人轉(zhuǎn)移至另一個(gè)人的行為。不得簽發(fā)無(wú)代價(jià)的票據(jù)用以騙取銀行或者其他票據(jù)當(dāng)事人的資金。
票據(jù)必須記載下列事項(xiàng):
①表明某種票據(jù)的字樣;
②無(wú)條件支付的承諾或委托;
&
nbsp; ③確定的金額;
④付款人名稱;
⑤收款人名稱;
⑥出票日期;
⑦出票人簽章。
票據(jù)上未記載以上規(guī)定事項(xiàng)之一的,票據(jù)無(wú)效。
2.背書(shū)
背書(shū)是以票據(jù)權(quán)利轉(zhuǎn)讓為目的的行為。通過(guò)背書(shū),使票據(jù)的權(quán)利從背書(shū)人轉(zhuǎn)移至被背書(shū)人,由被背書(shū)人取得票據(jù)所有權(quán)。背書(shū)由背書(shū)人簽章并記載背書(shū)日期。票據(jù)以背書(shū)轉(zhuǎn)讓或者以背書(shū)將一定的票據(jù)權(quán)利授予他人行使時(shí),必須記載被背書(shū)人的名稱。以背書(shū)轉(zhuǎn)讓的票據(jù),背書(shū)應(yīng)當(dāng)連續(xù)即轉(zhuǎn)讓票據(jù)的背書(shū)人與受讓票據(jù)的被背書(shū)人在票據(jù)上簽章依次前后銜接。以背書(shū)轉(zhuǎn)讓的票據(jù),后手應(yīng)當(dāng)對(duì)其直接前手背書(shū)的真實(shí)性負(fù)責(zé)。背書(shū)不得附有條件,若背書(shū)時(shí)附有條件的,則所附條件不具有票據(jù)上的效力。背書(shū)人以背書(shū)轉(zhuǎn)讓票據(jù)后,承擔(dān)保證其后手所持票據(jù)承兌和付款的責(zé)任。背書(shū)人在票據(jù)上記載“不得轉(zhuǎn)讓”字樣,其后手再背書(shū)轉(zhuǎn)讓的,原背書(shū)對(duì)后手的被背書(shū)人不承擔(dān)保證責(zé)任。背書(shū)記載“委托收款”字樣的,被背書(shū)人有權(quán)代背書(shū)人行使被委托的票據(jù)權(quán)利,但被背書(shū)人不能再以背書(shū)轉(zhuǎn)讓票據(jù)權(quán)利。
3.承兌
承兌是指匯票付款人承諾在匯票到期日支付匯票金額的行為。性質(zhì)上是一種附屬票據(jù)行為,但卻是確定付款人責(zé)任的一個(gè)重要步驟。
承兌有兩個(gè)具體行為:
(1)提示承兌。提示承兌是指持票人向付款人出示匯票,并要求付款人承諾付款的行為。定日付款或出票后定期付款的匯票,持票人應(yīng)在到期日前向付款人提示承兌。見(jiàn)票后定期付款的匯票,持票人應(yīng)自出票日起一個(gè)月內(nèi)向付款人提示承兌。
(2)承兌或者拒絕承兌。承兌是指在票據(jù)上作文字記載并簽章,表明對(duì)票據(jù)承擔(dān)支付義務(wù)。若提示承兌時(shí),付款人不同意承擔(dān)支付義務(wù),則發(fā)生拒絕承兌行為。付款人對(duì)向其提示承兌的匯票,應(yīng)當(dāng)自收到提示承兌的匯票之日起3天內(nèi)承兌或拒絕承兌。付款人承兌匯票,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)到期必須付款的責(zé)任,不能附加條件。若附加條件可以看作是拒絕承兌。
4.保證
保證是保證人對(duì)于出票、承兌、背書(shū)行為所發(fā)生的債務(wù)予以擔(dān)保的票據(jù)行為。保證的目的是為了加強(qiáng)票據(jù)的可靠性,提高票據(jù)的信用程度。保證人由票據(jù)債務(wù)人以外的他人擔(dān)當(dāng),其承擔(dān)保證責(zé)任。保證不能附有條件,附有條件不影響對(duì)票據(jù)的保證責(zé)任。被保證的票據(jù),保證人與被保證人對(duì)持票人承擔(dān)連帶責(zé)任。票據(jù)到期后不能付款的,持票人有權(quán)向保證人請(qǐng)求付款,保證人應(yīng)該足額付款。
5.貼現(xiàn)
貼現(xiàn)是持票人在票據(jù)未到期時(shí),為融通資金而向銀行貼付一定利息所作的票據(jù)轉(zhuǎn)讓行為。貼現(xiàn)有貼現(xiàn)、轉(zhuǎn)貼現(xiàn)和再貼現(xiàn)。具體情況,如前所述。
6.付款
付款是票據(jù)到期,持票人作出付款提示,主債務(wù)人支付票款的經(jīng)濟(jì)行為。見(jiàn)票即付的票據(jù),自出票日起一個(gè)月內(nèi)持票人應(yīng)向付款人提示付款;定日付款,出票后定期付款或者見(jiàn)票后定期付款的票據(jù),自到期日10天內(nèi)持票人向承兌人提示付款。在我國(guó),匯票金額為外幣的,按照付款日的市場(chǎng)匯價(jià),以人民幣支付,另有約定的,從其約定。當(dāng)付款人依法足額付款后,票據(jù)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系結(jié)束。
7.退票
退票是指承兌人把申請(qǐng)承兌的票據(jù)或付款人把持票人用以付款提示的票據(jù)退還給持票人的行為。實(shí)際上,退票就是拒絕承兌或拒絕付款。
8.追索
第9篇 物業(yè)管理概論試題答案
《物業(yè)管理概論》試題與答案
一、名詞解釋
1、物業(yè)管理:是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托,依據(jù)物業(yè)管理委托合同,對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治,并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。
2、業(yè)主:指物業(yè)所有人,即房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人。
3、物業(yè)管理企業(yè):是指按合法程序成立并具備相應(yīng)資質(zhì)條件的經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體。
4、物業(yè)的接管驗(yàn)收:是物業(yè)管理企業(yè)接管開(kāi)發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位或個(gè)人委托管理的新建房屋或原有房屋時(shí),以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的接管檢驗(yàn)。
5、業(yè)主委員會(huì):是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實(shí)施自治管理的組織。
6、業(yè)主大會(huì):是由全體業(yè)主組成,決定物業(yè)重大管理事項(xiàng)的業(yè)主自治管理組織。
7、非業(yè)主使用人:指不擁有物業(yè)的所有權(quán),但通過(guò)某種形式(如簽訂租賃合同)而獲得物業(yè)使用權(quán),并實(shí)際使用物業(yè)的人。
8、可能毛租金收入:物業(yè)可以獲得的最大租金收入稱為可能毛租金收入,它等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最大可能租金水平的乘積。
9、有效毛收入:從可能毛租金收入中扣除空置和收租損失后,再加上其他收入,就得到物業(yè)的有效毛收入。
10、凈經(jīng)營(yíng)收入:從有效毛收入中扣除經(jīng)營(yíng)費(fèi)用后就可得到物業(yè)的凈經(jīng)營(yíng)收入。
11、物業(yè)管理綜合服務(wù):指除房屋建筑主體管理和房屋設(shè)備、設(shè)施管理之外的各項(xiàng)服務(wù)與管理工作,包括公共服務(wù)中的環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化管理、治安管理、消防管理、車輛道路管理和專項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù)。
12、賠償金:是違約方的違約行為給對(duì)方造成損害事實(shí)時(shí),單純處理違約金仍不足以補(bǔ)償其經(jīng)濟(jì)損失,則應(yīng)由違約方支付給對(duì)方一定數(shù)額的損失補(bǔ)償費(fèi)。
13、違約金:指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定,應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。
14、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi):指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對(duì)小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開(kāi)展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。
15、維修基金:指用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新與大、中修基金。
16、租賃住宅:指使用人不具有房屋的產(chǎn)權(quán),通過(guò)房屋租賃的形式取得在一定時(shí)期內(nèi)使用權(quán)的住宅。
17、商品房住宅:指國(guó)家或開(kāi)發(fā)企業(yè)投資建造的,按市場(chǎng)價(jià)全額出售給購(gòu)房者住用的住宅,以及其他以市場(chǎng)價(jià)格交易的各類住宅。
18、業(yè)主公約:由全體業(yè)主承諾的,并對(duì)全體業(yè)主(也包括非業(yè)主使用人)有共同約束力的,有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用、維護(hù)和管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。
19、物業(yè)管理委托合同:明確物業(yè)管理委托方和授托方的權(quán)利、義務(wù)的契約。
20、房屋完好率:完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋建筑面積之和,占總的房屋建筑面積的百分比。
二、簡(jiǎn)答題
1、物業(yè)管理的基本內(nèi)容包括哪些
答:
其基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為:常規(guī)性的公共服務(wù)、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。
一、常規(guī)性的公共服務(wù):指物業(yè)管理中的基本管理工作,是物業(yè)管理企業(yè)面向所有住用人提供的最基本的管理與服務(wù),目的是確保物業(yè)的完好與正常使用,保證正常的工作生活秩序和凈化、美化生活工作環(huán)境。
二、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù):指物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高住用人的工作、生活條件,面向廣大住用人,為滿足其中一些住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作。主要有:1、日常生活類;2、商業(yè)服務(wù)類;3、文化、教育、衛(wèi)生、體育類;4、金融服務(wù)類5、經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù);6、社會(huì)福利類。
三、委托性的特約服務(wù):為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個(gè)別需求受其委托而提供的服務(wù)。
2、物業(yè)管理有哪些基本環(huán)節(jié)
答:基本環(huán)節(jié)為:物業(yè)管理的策劃階段;物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段;物業(yè)管理的啟動(dòng)階段;物業(yè)管理的日常動(dòng)作階段。
3、物業(yè)管理的基本性質(zhì)和特點(diǎn)各是什么
答:性質(zhì):物業(yè)管理是一種與房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理;是與產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理;是與建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的管理,是一種服務(wù)行業(yè),屬于第三產(chǎn)業(yè)。
特點(diǎn):業(yè)主自治自律與物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一專業(yè)化管理相結(jié)合。
4、常規(guī)性的公共服務(wù)包括哪八項(xiàng)基本內(nèi)容
答:公共服務(wù)主要有8項(xiàng):1、房屋建筑主體的管理;2、房屋設(shè)備、設(shè)施的管理;3、環(huán)境衛(wèi)生的管理;4、綠化管理;5、治安管理;6、消防管理;7、車輛道路管理;8、公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)。
5、物業(yè)管理早期介入的作用是什么
答:1、有利于優(yōu)化設(shè)計(jì),完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié);
2、有利于提高房屋建造質(zhì)量;
3、有利于保證物業(yè)的使用功能;
4、有利于加強(qiáng)對(duì)所管物業(yè)的全面了解;
5、早期介入有利于后期管理工作的進(jìn)行;
6、有利于樹(shù)立物業(yè)管理企業(yè)形象。
6、物業(yè)管理公司參與施工階段質(zhì)量監(jiān)理的要點(diǎn)是什么
答:1、應(yīng)選派有關(guān)專業(yè)人員參與工程施工質(zhì)量監(jiān)理;
2、要盡可能全面地收集物業(yè)的各種資料,同時(shí)熟悉各個(gè)部分,為日后管理作充分的準(zhǔn)備;
3、按國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),對(duì)工程設(shè)計(jì)與設(shè)計(jì)單位、施工單位、開(kāi)發(fā)商一起認(rèn)真進(jìn)行技術(shù)交底和圖紙會(huì)審;
4、工程施工中按國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)法律規(guī)定、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及合同不斷進(jìn)行檢查。
7、簡(jiǎn)述竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的區(qū)別
答:首先,性質(zhì)不同?？⒐を?yàn)收是政府行為。接管驗(yàn)收是企業(yè)行為,是根據(jù)物業(yè)管理委托合同,對(duì)物業(yè)委托方委托的物業(yè)進(jìn)行的質(zhì)量驗(yàn)收;
其次,竣
工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收所處的階段和作用不同。竣工驗(yàn)收是施工單位向建設(shè)單位移交物業(yè)的過(guò)程,接管驗(yàn)收是建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過(guò)程;竣工驗(yàn)收合格后,標(biāo)志著物業(yè)可以交付使用。接管驗(yàn)收是在竣工驗(yàn)收之后進(jìn)行的再驗(yàn)收,接管驗(yàn)收一旦完成,標(biāo)志著物業(yè)正式進(jìn)行使用階段。
第三,在竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收中物業(yè)管理企業(yè)的參與與職責(zé)不同?？⒐を?yàn)收時(shí),物業(yè)管理企業(yè)只是參加者。而在接管驗(yàn)收中,物業(yè)管理企業(yè)與開(kāi)發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位是直接的責(zé)任關(guān)系。
8、住宅小區(qū)物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成包括哪些項(xiàng)目
答:1、管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取和福利費(fèi);
2、公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi);
3、綠化管理費(fèi);
4、清潔衛(wèi)生費(fèi);
5、保安費(fèi);
6、辦公費(fèi);
7、物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi);
8、法定稅費(fèi);
9、利潤(rùn)。
9、簡(jiǎn)述環(huán)境綠化的基本要求
答:(一)居住區(qū)綠地規(guī)劃布置的基本要求
1、根據(jù)居住功能組織和居民對(duì)綠地的使用要求,采取集中與分散,重點(diǎn)與一般,點(diǎn)、線、面結(jié)合的原則,以形成完整統(tǒng)一的居住區(qū)綠地系統(tǒng),并與周圍的綠地系統(tǒng)相協(xié)調(diào);
2、節(jié)約用地、盡可能利用劣地、坡地、洼地進(jìn)行綠化。原有綠化、湖河水面要自然利用;
3、應(yīng)注意美化居住環(huán)境的要求;
4、在植物配置和種植方式上力求投資少,有收益,便于管理。
(二)居住區(qū)綠化村種選擇和植物配置
1、對(duì)于大面積綠化,應(yīng)選擇易長(zhǎng)、易管、少修剪、少蟲(chóng)害、有特點(diǎn)的優(yōu)良樹(shù)種,一般以喬木為主,也可考慮一些有經(jīng)濟(jì)價(jià)值的植物,一些重點(diǎn)綠化地段,如居住區(qū)入口、公共活動(dòng)中心,可選種一些,觀賞性的喬灌木或少量花卉;
2、行道樹(shù)宜選用遮陽(yáng)力強(qiáng)的落葉喬木,老年兒?jiǎn)涡蓓?、游戲?chǎng)所忌用有毒或帶刺植物,運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地則應(yīng)避免大量揚(yáng)花、落果、落花的樹(shù)木等;
3、樹(shù)種可選用速生或慢生相結(jié)合,以速生為主,以迅速形成環(huán)境綠化;
4、應(yīng)考慮四季景色變化,可采用喬木與灌木,常綠與落葉,以及不同樹(shù)姿和色彩變化的樹(shù)種,搭配組合,力求四季常青,鮮花常開(kāi),以豐富居住環(huán)境。
10、簡(jiǎn)述發(fā)生火災(zāi)應(yīng)采取的措施
答:當(dāng)火災(zāi)或其他意外事故(如爆炸)一旦發(fā)生,而又無(wú)法制止或控制險(xiǎn)情,處于緊急情況時(shí),就應(yīng)立即報(bào)警、切斷火源或事故源,并積極組織人員疏散。尤其是高層住宅和商貿(mào)樓宇,疏散路線長(zhǎng),人員分散,組織疏散困難。一般作法是:先及時(shí)切斷火源;然后利用樓宇內(nèi)的分割裝置,如商場(chǎng)內(nèi)的防火卷簾等將事故現(xiàn)場(chǎng)隔斷,阻止災(zāi)情擴(kuò)大;組織人員通過(guò)緊急通道、疏散樓梯等迅速撤離。緊急情況下的疏散關(guān)鍵是組織工作,平時(shí)應(yīng)進(jìn)行一定的訓(xùn)練,以便有備無(wú)患。
在確保人員安全的情況下,為避免險(xiǎn)情擴(kuò)大,應(yīng)盡量將危險(xiǎn)品轉(zhuǎn)移至安全處;然后可將貴重財(cái)產(chǎn)運(yùn)送至安全地帶。
11、簡(jiǎn)述居住區(qū)道路規(guī)劃布置的基本要求
答:1、居住區(qū)內(nèi)部道路主要為本居住區(qū)服務(wù);
2、道路走向要便于職工上下班;
3、應(yīng)充分利用和結(jié)合地形;
4、充分利用原有道路和工程設(shè)施;
5、車行道一般應(yīng)通至住宅每單元的入口處;
6、盡端式道路長(zhǎng)度不宜超過(guò)120m;
7、如車道寬度為單車道時(shí),則每隔150m左右應(yīng)設(shè)置車輛會(huì)讓處;
8、道路寬度應(yīng)考慮工程管線的合理鋪設(shè);
9、道路的線型、斷面等應(yīng)與整個(gè)居住區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)和建筑群體的布置有機(jī)地結(jié)合。
12、試述單個(gè)業(yè)主最基本的權(quán)利
答:依法享有所擁有的物業(yè)的各項(xiàng)權(quán)利和參與物業(yè)管理、要求物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)管理委托合同提供相應(yīng)的管理與服務(wù)的權(quán)利。
13、簡(jiǎn)述物業(yè)管理招標(biāo)書(shū)的主要內(nèi)容
答:招標(biāo)書(shū)的主要內(nèi)容:
1、擬招標(biāo)的物業(yè)基本情況;
2、物業(yè)管理的內(nèi)容;
3、對(duì)招標(biāo)的有關(guān)說(shuō)明;
4、物業(yè)管理考核標(biāo)準(zhǔn)與獎(jiǎng)罰措施;
5、投標(biāo)開(kāi)標(biāo)時(shí)間;
此外,對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)的具體內(nèi)容和要求還應(yīng)做出較詳細(xì)的說(shuō)明,以便于投標(biāo)單位編制標(biāo)書(shū)。
14、試述公開(kāi)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的一般程序
答:
1、成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組;
2、向社會(huì)發(fā)布招標(biāo)公告;
3、編制招標(biāo)書(shū);
4、投標(biāo)單位的資質(zhì)審查;
5、投標(biāo)申請(qǐng)書(shū)的報(bào)送;
6、開(kāi)標(biāo)、定標(biāo);
7、簽訂物業(yè)管理委托合同。
15、簡(jiǎn)述業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù)
答:
權(quán)利:
1、召集和主持業(yè)主大會(huì);
2、修訂業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程;
3、決定聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè);
4、審議物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)及使用辦法;
5、審議年度管理工作計(jì)劃、年度費(fèi)用概預(yù)算;
6、檢查、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作;
7、監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用,負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金的籌集、使用和管理;
8、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
義務(wù):
1、籌備并向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作;
2、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)通過(guò)的各項(xiàng)決議,接受廣大業(yè)主的監(jiān)督;
3、貫徹執(zhí)行并督促業(yè)主遵守物業(yè)管理及其他有關(guān)法律、政策規(guī)定,協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)管理工作,對(duì)住用戶開(kāi)展多種形式的宣傳教育;
4、嚴(yán)格履行物業(yè)管理委托合同,保障本物業(yè)各項(xiàng)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn);
5、接受政府行政管理機(jī)構(gòu)的監(jiān)督指導(dǎo),執(zhí)行政府部門對(duì)本物業(yè)的管理事項(xiàng)提出的指令和要求;
6、本會(huì)作出的決定不得違反法律、法規(guī)政策,不得違反業(yè)主大會(huì)的決定,不得損害業(yè)主公共利益。
16、確定寫(xiě)字樓租金時(shí),要考慮哪些因素
答:
1、計(jì)算可出租或可使用面積;
2、基礎(chǔ)租金與市場(chǎng)租金;
3、出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修;
17、選擇寫(xiě)字樓承租人時(shí)考慮的主要準(zhǔn)則是什么
答:
1、承租人的商業(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況;
2、所需面積大小;
3、需要提供的物業(yè)管理服務(wù)。
18、在選擇零售商業(yè)物業(yè)的承租人時(shí)要考慮哪些因素
答:
1、聲譽(yù);
2、財(cái)務(wù)能力;
3、承租人組合與位置分配;
4、承租人需要的服務(wù)。
19、簡(jiǎn)述物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理、管理員的必備知識(shí)和必備能力。
答:部門經(jīng)理必備知識(shí):
1、了解房地產(chǎn)有關(guān)理論和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、管理等基本知識(shí);
2、熟悉物業(yè)管理的基本理論和有關(guān)政策法規(guī),掌握本地區(qū)有關(guān)物業(yè)管理要求,計(jì)費(fèi)規(guī)定等;
3、掌握房屋完損等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量檢測(cè)方法和安全管理的基本知識(shí);
4、掌握物業(yè)管理的有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、修繕標(biāo)準(zhǔn)和管理標(biāo)準(zhǔn);
5、掌握房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備、設(shè)施等修繕(維護(hù))的基本知識(shí);
6、掌握計(jì)算機(jī)應(yīng)用知識(shí)。
部門經(jīng)理必備能力:
1、具有建立健全部門崗位責(zé)任制和部門管理規(guī)章制度能力;
2、具有制定工作計(jì)劃,并組織實(shí)施的能力;
3、具有及時(shí)處理危漏房和房屋、設(shè)備、設(shè)施的搶修排險(xiǎn)和火警匪救護(hù)等突發(fā)事件的能力;
4、具有宣傳教育、組織各類活動(dòng)及處理一般矛盾的能力;
5、具有處理專項(xiàng)業(yè)務(wù)并能與相關(guān)機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)的能力;
6、具有熟練應(yīng)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行管理的能力。
20、簡(jiǎn)述住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)原則
第10篇 鄰里小區(qū)前期介入物業(yè)管理
左鄰右里小區(qū)前期介入物業(yè)管理
物業(yè)管理是以經(jīng)濟(jì)為手段,從事對(duì)物業(yè)的使用、保養(yǎng)、維修、經(jīng)營(yíng)工作和提供服務(wù),是使物業(yè)發(fā)揮最佳效應(yīng)的一種管理形式,它同物業(yè)的形成過(guò)程即投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)及房屋營(yíng)銷等階段均有著密不可分的聯(lián)系。因此,在管理中將建立追求全過(guò)程最佳效益的現(xiàn)代化管理模式,在物業(yè)的開(kāi)發(fā)階段就充分考慮建成以后的使用和管理的需求,考慮到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展后居住水平提高的需要,從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就開(kāi)始關(guān)注物業(yè)的全過(guò)程效益,其首要環(huán)節(jié)即是前期的介入。
一、前期介入的主要內(nèi)容
(一)對(duì)物業(yè)的整體規(guī)劃提出合理建議,對(duì)所管物業(yè)進(jìn)行全面了解
根據(jù)人性化、人體工程學(xué)、大量的人文習(xí)慣以及微觀使用效率等,針對(duì)物業(yè)設(shè)計(jì)注意和提高其在工程、功能、環(huán)境、管理四個(gè)方面的質(zhì)量,使物業(yè)使用更為合理、有效、經(jīng)濟(jì),以便充分發(fā)揮物業(yè)價(jià)值。如在規(guī)劃設(shè)計(jì)一項(xiàng)上,針對(duì)配套設(shè)施的合理設(shè)置、水電供應(yīng)容量、安全保衛(wèi)系統(tǒng)、垃圾處理的方式、消防設(shè)備的處理、建筑材料的使用狀況等多方面提供專業(yè)的參考意見(jiàn),提請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)單位注意,從而將一些隱患避免在初始階段。我們將對(duì)諸如土建結(jié)構(gòu)、管線定向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)的情況進(jìn)行了解,達(dá)到了如指掌,對(duì)今后不便于養(yǎng)護(hù)和維修之處提出改進(jìn)意見(jiàn),并做好日后養(yǎng)護(hù)維修的重點(diǎn)記錄,更好地為業(yè)主服務(wù)。
(二)察看工程建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)
1.審視工程土建構(gòu)造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝的合理性。重點(diǎn)察看消防安全設(shè)備、自動(dòng)化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、通訊設(shè)備、給排水設(shè)備、空調(diào)設(shè)備及電力設(shè)備、交通運(yùn)輸及電梯設(shè)備、服務(wù)設(shè)備等。
2.對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)提出符合物業(yè)管理需要的建議方案,磋商解決辦法。
3.在施工現(xiàn)場(chǎng)做好日后養(yǎng)護(hù)、維修的要點(diǎn)記錄,圖紙更改要點(diǎn)記錄。
4.參與工程驗(yàn)收,進(jìn)行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測(cè)試、銘牌檢查,并按整改計(jì)劃督促整改。
(三)建立與業(yè)主或使用人的聯(lián)絡(luò)關(guān)系
1.聽(tīng)取業(yè)主或使用人對(duì)物業(yè)管理的要求、希望。
2.了解業(yè)主或使用人對(duì)物業(yè)使用的有關(guān)安排、打算。
3.參與售房部門同業(yè)主或使用人簽約。
(四)為后期管理做好準(zhǔn)備
物業(yè)管理是一項(xiàng)綜合管理工程,通過(guò)物業(yè)管理把分散的社會(huì)分工集合為一體,并理順關(guān)系,建立通暢的服務(wù)渠道,以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。此外,在對(duì)物業(yè)實(shí)體實(shí)施管理之前,還應(yīng)設(shè)計(jì)物業(yè)管理模式,制定相應(yīng)的規(guī)章制度,并協(xié)同開(kāi)發(fā)商草擬有關(guān)文件制度,籌備成立業(yè)主管理委員會(huì),印制各種證件,以及進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓(xùn)等工作。物業(yè)管理前期介入就可以在此階段把上述工作安排就緒,以使物業(yè)一旦正式交付驗(yàn)收,便能有序地對(duì)物業(yè)實(shí)體進(jìn)行管理。
二、人員安排
按進(jìn)度陸續(xù)入現(xiàn)場(chǎng),參與前期的物業(yè)規(guī)劃,具體內(nèi)容如下:參與有關(guān)設(shè)備的安裝、調(diào)試、監(jiān)理工作,掌握小區(qū)設(shè)備設(shè)施的合理布局等基本情況,提出建議;參與房屋的竣工驗(yàn)收和房屋設(shè)施的預(yù)驗(yàn)工作;配合房產(chǎn)公司做好綜合驗(yàn)收相關(guān)工作;投入入住前的各項(xiàng)工作。
1、小區(qū)綜合驗(yàn)收通過(guò)后,交付前7天,部分治安人員、維修人員經(jīng)上崗培訓(xùn)合格后,先期到位,負(fù)責(zé)對(duì)將接收的物業(yè)的守衛(wèi)工作和情況熟悉。
2、小區(qū)綜合驗(yàn)收前,按照小區(qū)條例規(guī)定,做好物業(yè)的接管驗(yàn)收工作,包括用房、資金、資料、房屋設(shè)備設(shè)施等內(nèi)容。
3、業(yè)主入住前7天,管理處掛牌辦公,交付前5天所有員工經(jīng)培訓(xùn)合格后上崗,共同迎接業(yè)主入住。
三、前期管理及監(jiān)督
管理處成立后,管理處主任編寫(xiě)入住工作方案,配備管理處工作人員,制定開(kāi)辦采購(gòu)計(jì)劃;
治安方面:熟悉小區(qū)地形地物及各種安防設(shè)施,明確人員排班及各崗位工作職責(zé);
車輛管理:設(shè)計(jì)安裝小區(qū)道路標(biāo)志,建立完善車輛管理制度;
垃圾清運(yùn):確定臨時(shí)裝修垃圾堆放處。
四、配合工作
與供電、供水、電信等公司和有線電視、郵局等單位搞好聯(lián)系工作,保證業(yè)主入住后水、電、通信等正常使用。
第11篇 物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題-第四章早期介入與前期物業(yè)管理
一、單項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意)
1.早期介入是指()建設(shè)單位根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的需要所引人的物業(yè)管理的咨詢活動(dòng)。
a物業(yè)辦理入住前
b新建物業(yè)竣工之前
c新建物業(yè)竣工時(shí)
d物業(yè)辦理人住時(shí)
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對(duì)早期介入概念的理解。早期介入是指新建物業(yè)竣工之前,建設(shè)單位根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的需要所引入的物業(yè)管理的咨詢活動(dòng)。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第68頁(yè)。
2.前期物業(yè)管理是指()的物業(yè)管理階段。
a物業(yè)承接查驗(yàn)開(kāi)始至業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)為止
b物業(yè)銷售開(kāi)始至物業(yè)辦理人住為止
c物業(yè)竣工驗(yàn)收開(kāi)始至業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)為止
d物業(yè)辦理人住開(kāi)始至業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)為止
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對(duì)前期物業(yè)管理概念的理解。前期物業(yè)管理是指從物業(yè)承接查驗(yàn)開(kāi)始至業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)為止的物業(yè)管理階段。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第68頁(yè)。
3.前期物業(yè)管理服務(wù)對(duì)象是()。
a建設(shè)單位
b承建單位
c全體業(yè)主
d建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對(duì)前期物業(yè)管理的掌握程度。前期物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象是全體業(yè)主,并按規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第68頁(yè)。
4.早期介入分為以下哪幾個(gè)階段實(shí)施()。
a可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售、竣工驗(yàn)收階段
b可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售階段
c規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售、竣工驗(yàn)收階段
d可行陛研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售、竣工驗(yàn)收、承接查驗(yàn)階段
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對(duì)早期介入的掌握程度。早期介入分為可行性研究階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、建設(shè)階段、銷售階段和竣工驗(yàn)收階段。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第68頁(yè)。
5.早期介入的服務(wù)對(duì)象是()。
a建設(shè)單位
b承建單位
c物業(yè)產(chǎn)權(quán)人
d全體業(yè)主
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對(duì)早期介入的掌握程度。早期介入服務(wù)的對(duì)象是建設(shè)單位,并由建設(shè)單位根據(jù)約定支付早期介入服務(wù)費(fèi)用。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第68頁(yè)。
6.早期介入是指新建物業(yè)竣工之前,建設(shè)單位根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的需要所引入的物業(yè)管理的()活動(dòng)。
a服務(wù)b咨詢c管理d監(jiān)理
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對(duì)早期介入概念的理解。早期介入是指新建物業(yè)竣工之前,建設(shè)單位根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的需要所引入的物業(yè)管理的咨詢活動(dòng)。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第68頁(yè)。
7.前期物業(yè)管理最明顯的特點(diǎn)是()。
a管理服務(wù)呈現(xiàn)波動(dòng)和不穩(wěn)定狀態(tài)
b經(jīng)營(yíng)收支一般呈現(xiàn)收支不平衡和虧損狀態(tài)
c溝通與協(xié)調(diào)
d前期物業(yè)管理的特定內(nèi)容是以后常規(guī)物業(yè)管理的基礎(chǔ)
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對(duì)前期物業(yè)管理特點(diǎn)的掌握程度。由前期物業(yè)管理工作的內(nèi)容分析可知,前期物業(yè)管理的許多工作,尤其是前期物業(yè)管理的特定內(nèi)容是以后常規(guī)期物業(yè)管理的基礎(chǔ),對(duì)常規(guī)期物業(yè)管理有著直接和重要的影響。這是前期物業(yè)管理最明顯的特征。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第76頁(yè)。
8.前期物業(yè)管理的職責(zé)是在新建物業(yè)投入使用初期建立物業(yè)管理服務(wù)體系并提供服務(wù),其介于()。
a早期介入與常規(guī)物業(yè)管理之間
b早期介入與前期物業(yè)管理之間
c前期物業(yè)管理與常規(guī)物業(yè)管理之間
d常規(guī)物業(yè)管理之后
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對(duì)前期物業(yè)管理特點(diǎn)的掌握程度。前期物業(yè)管理的職責(zé)是在新建物業(yè)投入使用初期建立物業(yè)管理服務(wù)體系并提供服務(wù),其介于早期介入與常規(guī)物業(yè)管理之間,故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第76頁(yè)。
9.在整個(gè)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中,不屬于早期介入階段的是()。
a規(guī)劃設(shè)計(jì)階段
b物業(yè)承接查驗(yàn)階段
c竣工驗(yàn)收階段
d銷售階段和建設(shè)階段
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對(duì)早期介入內(nèi)容的掌握程度。早期介入的內(nèi)容包括:可行性研究階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、建設(shè)階段、銷售階段和竣工驗(yàn)收階段。選項(xiàng)b“物業(yè)承接查驗(yàn)階段”屬于前期物業(yè)管理,故本題選b。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第71頁(yè)。
10.對(duì)早期介入的必要性說(shuō)法不正確的是()。
a早期介入可以從源頭上堵住漏洞
b早期介入可以減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的糾紛
c早期介入可以杜絕建設(shè)銷售過(guò)程中存在的問(wèn)題
d早期介入可以在物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)初期把不利于物業(yè)管理、損壞業(yè)主利益的因素盡可能消除或減少
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對(duì)早期介入必要性的掌握程度。c選項(xiàng)“早期介入可以杜絕建設(shè)銷售過(guò)程中存在的問(wèn)題”應(yīng)為“可以避免或減少建設(shè)銷售過(guò)程中存在的問(wèn)題”,故本題選c。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第69頁(yè)“早期介入的必要性”的內(nèi)容。
二、多項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意)
1.早期介入的作用有()。
a優(yōu)化設(shè)計(jì)
b有助于提高工程質(zhì)量
c制止售房時(shí)的不合理承諾
d為前期物業(yè)管理作充分準(zhǔn)備
e有助于提高建設(shè)單位的開(kāi)發(fā)效益
【答案】a b d e
【解析】本題考查的是考生對(duì)早期介入作用的掌握程度。早期介入的作用有:①優(yōu)化設(shè)計(jì);②有助于提高工程質(zhì)量;③有利于了解物業(yè)情況;④為前期物業(yè)管理作充分準(zhǔn)備;⑤有助于提高建設(shè)單位的開(kāi)發(fā)效益,故本題選a、b、d、e。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第69~70頁(yè)“早期介入的作用”的內(nèi)容。
2.早期介入規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的主要內(nèi)容有()。
a根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容
b就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)的建議
c提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)建議
d根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
e就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見(jiàn)或建議
【答案】b c e
【解析】本題考查的是考生對(duì)早期介入的內(nèi)容的掌握程度。早期介入規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的內(nèi)容有:①就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)意見(jiàn);②就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見(jiàn)或建議;③提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)建議;④就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所等公共配套建筑、設(shè)施、場(chǎng)地的設(shè)置、要求等提出意見(jiàn)。選項(xiàng)a“根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容”和選項(xiàng)d“根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”屬于可行性研究階段的內(nèi)容,故本題選b、c、e。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第7l~72頁(yè)“早期介入的內(nèi)容”的內(nèi)容。
3.前期物業(yè)管理期間,物業(yè)管理企業(yè)從事的活動(dòng)和提供的服務(wù),既包含物業(yè)正常使用期所需要的常規(guī)服務(wù)內(nèi)容,又包括()。
a物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)
b為建設(shè)單位開(kāi)發(fā)物業(yè)項(xiàng)目提供物業(yè)管理專業(yè)技術(shù)支持
c裝修管理
d工程質(zhì)量保修處理
e業(yè)主人住
【答案】a c d e
【解析】本題考查的是考生對(duì)前期物業(yè)管理內(nèi)容的掌握程度。在前期物業(yè)管理期間,物業(yè)管理企業(yè)從事的活動(dòng)和提供的服務(wù),既包含物業(yè)正常使用期所需要的常規(guī)服務(wù)內(nèi)容,又包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn),業(yè)主人住,裝修管理,工程質(zhì)量保修處理,物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的前期運(yùn)作、前期溝通協(xié)調(diào)等前期物業(yè)管理的特殊內(nèi)容。故本題選a、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第75頁(yè)。
4.前期物業(yè)管理的特點(diǎn)有()。
a管理服務(wù)呈現(xiàn)波動(dòng)和不穩(wěn)定狀態(tài)
b經(jīng)營(yíng)收支一般呈現(xiàn)收支不平衡和虧損狀態(tài)
c與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題共同商榷,及時(shí)提出并落實(shí)整改方案
d前期物業(yè)管理的特定內(nèi)容是以后常規(guī)物業(yè)管理的基礎(chǔ)
e從物業(yè)管理的角度對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目提出合理化意見(jiàn)和建議
【答案】a b d
【解析】本題考查的是考生對(duì)前期物業(yè)管理特點(diǎn)的掌握程度。前期物業(yè)管理的特點(diǎn)包括:①由前期物業(yè)管理工作的內(nèi)容分析可見(jiàn),前期物業(yè)管理的許多工作,尤其是前期物業(yè)管理的特定內(nèi)容是以后常規(guī)期物業(yè)管理的基礎(chǔ),對(duì)常規(guī)期物業(yè)管理有著直接和重要的影響。這是前期物業(yè)管理最明顯的特征;②前期物業(yè)管理的職責(zé)是在新建物業(yè)投入使用初期建立物業(yè)管理服務(wù)體系并提供服務(wù),其介于早期介入與常規(guī)物業(yè)管理之間;③管理服務(wù)呈現(xiàn)波動(dòng)和不穩(wěn)定狀態(tài);④經(jīng)營(yíng)虧損,故本題選a、b、d。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第76~77頁(yè)“前期物業(yè)管理的特點(diǎn)”的內(nèi)容。
5.物業(yè)管理企業(yè)參與竣工驗(yàn)收,主要作用和目的是()。
a掌握驗(yàn)收情況
b收集工程質(zhì)量、功能配套以及其他方面存在的遺留問(wèn)題
c為物業(yè)的承接查驗(yàn)做準(zhǔn)備
d參與驗(yàn)收結(jié)論
e派出工程技術(shù)人員,對(duì)工程進(jìn)行觀察、了解、記錄,并就有關(guān)問(wèn)題提出意見(jiàn)和建議
【答案】a b c
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理企業(yè)參與竣工驗(yàn)收的作用和目的的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)參與竣工驗(yàn)收,主要是為了掌握驗(yàn)收情況,收集工程質(zhì)量、功能配套以及其他方面存在的遺留問(wèn)題,為物業(yè)的承接查驗(yàn)做準(zhǔn)備。在參與驗(yàn)收時(shí),應(yīng)隨同相關(guān)驗(yàn)收組觀看驗(yàn)收過(guò)程,了解驗(yàn)收人員、專家給施工或建設(shè)單位的意見(jiàn)、建議和驗(yàn)收結(jié)論。故本題選a、b、c,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第75頁(yè)。
6.在物業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)階段,物業(yè)管理早期介入的內(nèi)容主要有()。
a與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題共同商榷,及時(shí)提出并落實(shí)整改方案
b就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建議
c提供設(shè)備設(shè)施的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見(jiàn)
d配合設(shè)備安裝
e對(duì)內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見(jiàn)
【答案】a d e
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理早期介入內(nèi)容的掌握程度。b選項(xiàng)“就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建議”和c選項(xiàng)“提供設(shè)備設(shè)施的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見(jiàn)”屬于早期
介入“規(guī)劃設(shè)計(jì)階段”的內(nèi)容,而不是早期介入“建設(shè)階段”的內(nèi)容。故本題選a、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第73頁(yè)。
7.在前期物業(yè)管理期間,物業(yè)管理企業(yè)從事的活動(dòng)和提供的服務(wù),除包含物業(yè)正常使用期間所需要的常規(guī)服務(wù),還包括()。
a物業(yè)公共部位承接查驗(yàn)
b物業(yè)公用設(shè)施的承接查驗(yàn)
c 業(yè)主入住
d業(yè)主專有部分的保修處理
e裝修管理
【答案】a b c e
【解析】本題考查的是考生對(duì)前期物業(yè)管理內(nèi)容的掌握程度。在前期物業(yè)管理期間,物業(yè)管理企業(yè)從事的活動(dòng)和提供的服務(wù),既包含物業(yè)正常使用期所需要的常規(guī)服務(wù)內(nèi)容,又包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn),業(yè)主人住,裝修管理,工程質(zhì)量保修處理,物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的前期運(yùn)作、前期溝通協(xié)調(diào)等前期物業(yè)管理的特殊內(nèi)容。故本題選a、b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第75頁(yè)。
8.前期物業(yè)管理溝通協(xié)調(diào)主要包括()。
a供水、供電部門
b政府主管部門
c社區(qū)居民委員會(huì)
d開(kāi)發(fā)商
e規(guī)劃設(shè)計(jì)單位
【答案】a b c d
【解析】本題考查的是考生對(duì)前期物業(yè)管理溝通協(xié)調(diào)的掌握程度。在前期物業(yè)管理期間直接涉及的單位和部門有政府行政主管部門、社區(qū)居民委員會(huì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)等;相關(guān)的單位和部門有城市供水、供電、供氣、供暖等公共事業(yè)單位,市政、環(huán)衛(wèi)、交通、治安、消防、工商、稅務(wù)、物價(jià)等行政管理部門。故本題選a、b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第76頁(yè)。
9.在整個(gè)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中,前期管理主要包括()。
a物業(yè)承接查驗(yàn)階段
b物業(yè)人住階段
c業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)階段
d建設(shè)階段
e竣工驗(yàn)收階段
【答案】a b c
【解析】本題考查的是考生對(duì)早期介入與前期物業(yè)管理的掌握程度。前期管理包括:物業(yè)承接查驗(yàn)階段、物業(yè)人住階段和業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)階段。d選項(xiàng)“建設(shè)階段”和e“竣工驗(yàn)收階段”屬于物業(yè)早期介入階段。故本題選a、b、c,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第68頁(yè)。
10.在整個(gè)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中,早期介入主要包括()。
a規(guī)劃設(shè)計(jì)階段
b物業(yè)承接查驗(yàn)階段
c竣工驗(yàn)收階段
d銷售階段
e建設(shè)階段
【答案】a c d e
【解析】本題考查的是考生對(duì)早期介入內(nèi)容的掌握程度。早期介入的內(nèi)容包括:可行性研究階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、建設(shè)階段、銷售階段和竣工驗(yàn)收階段。b選項(xiàng)“物業(yè)承接查驗(yàn)階段”屬于前期物業(yè)管理。故本題選a、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第71頁(yè)。
11.物業(yè)管理項(xiàng)目前期運(yùn)作階段,管理資源的完善與優(yōu)化的具體內(nèi)容包括()。
a管理制度的完善
b物資配備到位
c物業(yè)管理人員到位
d服務(wù)規(guī)范的完善
e管理用房到位
【答案】b c e
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理項(xiàng)目前期運(yùn)作的掌握程度。物業(yè)管理項(xiàng)目前期運(yùn)作階段,管理資源的完善與優(yōu)化的具體內(nèi)容包括:管理用房到位、物資配備到位和物業(yè)管理人員到位。故本
題選b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第75頁(yè)。
三、案例題
1.物業(yè)管理的早期介入對(duì)于優(yōu)化設(shè)計(jì)、提高工程質(zhì)量等的好處是不言而喻的。請(qǐng)問(wèn):(1)分別站在開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)的角度,闡述物業(yè)管理早期介入對(duì)于開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)的有利之處。
(各不少于兩個(gè)方面)(2)說(shuō)明早期介入的作用是什么(3)說(shuō)明早期介人在物業(yè)建設(shè)各階段有哪些主要內(nèi)容
【答案】
(1)物業(yè)管理的早期介入對(duì)開(kāi)發(fā)商的好處很多。
①作為開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)建設(shè)中需要一個(gè)好參謀,特別是需要聽(tīng)取熟知其產(chǎn)品、能反映產(chǎn)品使用人需求的物業(yè)管理公司的意見(jiàn),從而最大限度地完善自己的產(chǎn)品、最大限度地降低開(kāi)發(fā)建設(shè)成本、提高效益,最大限度地促進(jìn)產(chǎn)品銷售。
②開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)建設(shè)中需要一個(gè)好幫手,特別需要有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司,協(xié)助其解決建房過(guò)程中發(fā)生的各種各樣的問(wèn)題,如工程監(jiān)理問(wèn)題、設(shè)備選型與安裝問(wèn)題、業(yè)戶入伙問(wèn)題、售后服務(wù)問(wèn)題、工程遺留問(wèn)題等等。
③開(kāi)發(fā)商需要一個(gè)事業(yè)上的好朋友,即好的合作伙伴,使其集中精力做大事業(yè),開(kāi)發(fā)銷售更多更好的樓盤,而不是西瓜芝麻樣樣要,到頭來(lái),芝麻沾手西瓜溜掉。
物業(yè)管理的早期介入對(duì)物業(yè)管理公司非常重要。
①通過(guò)早期介入,物業(yè)管理公司可以從未來(lái)潛在業(yè)戶的立場(chǎng),盡早地了解工程項(xiàng)目的客觀情況,促使開(kāi)發(fā)商糾正設(shè)計(jì)施工中大量的不當(dāng)之處,避免潛在業(yè)戶使用物業(yè)、房產(chǎn)公司銷售物業(yè)、物業(yè)管
理公司管理物業(yè)中產(chǎn)生不盡的煩惱與遺憾。
②物業(yè)管理公司可以及時(shí)做好業(yè)戶入伙與前期物業(yè)管理的準(zhǔn)備,實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn),使廣大業(yè)戶受益。
③減少開(kāi)發(fā)商在銷售階段不利于物業(yè)管理的承諾,減少日后物業(yè)管理不必要的麻煩。
(2)早期介入的作用包括:優(yōu)化設(shè)計(jì)、有助于提高工程質(zhì)量、有利于了解物業(yè)情況、為前期物業(yè)管理作充分準(zhǔn)備、有助于提高建設(shè)單位的開(kāi)發(fā)效益。
(3)早期介入的內(nèi)容:
可行性研究階段:①根據(jù)物業(yè)建設(shè)及目標(biāo)客戶群的定位確定物業(yè)管理的模式;②根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容;③根據(jù)目標(biāo)客戶情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);④根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);⑤設(shè)計(jì)與客戶目標(biāo)相一致并具備合理性能價(jià)格比的物業(yè)管理框架性方案。
規(guī)劃設(shè)計(jì)階段:①就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建設(shè);②就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見(jiàn)或建議;③提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見(jiàn);④就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所等公共配套建筑、設(shè)施、場(chǎng)地的設(shè)置、要求等提出意見(jiàn)。
建設(shè)階段:①與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題共同商榷,及時(shí)提出并落實(shí)整改方案;②配合設(shè)備安裝,確保安裝質(zhì)量;③對(duì)內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見(jiàn);
④熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況,特別注意那些在設(shè)計(jì)資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。
銷售階段:①完成物業(yè)管理方案及實(shí)施進(jìn)度表;②擬定物業(yè)管理的公共管理制度;③擬定各項(xiàng)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法,必要時(shí)履行各種報(bào)批手續(xù);④對(duì)銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識(shí)培訓(xùn);⑤派出現(xiàn)場(chǎng)咨詢?nèi)藛T,在售樓現(xiàn)場(chǎng)為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務(wù);⑥將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料,整理后歸人物業(yè)管理檔案。
2.a大廈入伙之初,管理處考慮到業(yè)主客戶喬遷初期開(kāi)支較多,主動(dòng)優(yōu)惠對(duì)大多數(shù)戶內(nèi)維修暫時(shí)采取了無(wú)償提供的方式(若當(dāng)初就把這一想法向業(yè)主客戶講清楚,恐怕辦了好事也不會(huì)惹出后來(lái)的麻
煩)。入伙滿一年后,鑒于小區(qū)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況,管理處決定按照法規(guī)規(guī)定,開(kāi)始據(jù)實(shí)收取戶內(nèi)維修費(fèi)用。然而這本來(lái)合情合理的做法,卻遇到了不小的阻力。請(qǐng)問(wèn)如果你是該項(xiàng)目經(jīng)理,你準(zhǔn)備如果突破阻力,把人室維修工作引入正軌
【答案】
(1)管理處起草并在公告欄張貼了《致業(yè)主客戶的一封公開(kāi)信》。公開(kāi)信引用物業(yè)管理法規(guī),詳細(xì)介紹了物業(yè)管理費(fèi)的開(kāi)支范圍和有償服務(wù)與無(wú)償服務(wù)的具體范疇。
(2)說(shuō)明
了當(dāng)初無(wú)償提供戶內(nèi)維修的初衷,使大多數(shù)業(yè)主消除了“交了物業(yè)管理費(fèi),管理處就應(yīng)包辦一切”的誤解,對(duì)戶內(nèi)維修有償服務(wù)表示認(rèn)同。
(3)針對(duì)個(gè)別業(yè)主客戶不理解這一情況,繼續(xù)深入做工作。
(4)要求維修人員上門維修時(shí)必須保證時(shí)效和質(zhì)量。
第12篇 z建設(shè)廳機(jī)關(guān)大院物業(yè)管理目標(biāo)
某建設(shè)廳機(jī)關(guān)大院物業(yè)管理目標(biāo)
根據(jù)招標(biāo)文件中《物業(yè)管理質(zhì)量目標(biāo)》和我公司就**省建設(shè)廳機(jī)關(guān)大院社區(qū)的建設(shè)模式構(gòu)想,擬按下列管理服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)分階段逐步實(shí)現(xiàn)。
(一)總體目標(biāo)
我公司中標(biāo)后,力爭(zhēng)半年內(nèi)達(dá)到社區(qū)環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一,房屋外觀整潔美觀;設(shè)施設(shè)備運(yùn)行良好;實(shí)現(xiàn)封閉式管理,無(wú)治安消防責(zé)任事故;環(huán)境衛(wèi)生整潔美觀;綠化景觀規(guī)劃合理,管理有序,長(zhǎng)勢(shì)良好;社區(qū)精神文明建設(shè)全面展開(kāi),社區(qū)活動(dòng)豐富多彩,初步實(shí)現(xiàn)'文化交流建社區(qū),物業(yè)服務(wù)創(chuàng)品牌'的目標(biāo);特色物業(yè)管理服務(wù)逐步開(kāi)展,為業(yè)主分憂解難;優(yōu)美、溫馨、文明的小區(qū)環(huán)境初步形成。
(二)房屋及維修管理目標(biāo)
1、嚴(yán)格執(zhí)行業(yè)主公約,建立健全房屋附著物管理制度,杜絕各種有損觀瞻和違反有關(guān)法規(guī)和業(yè)主公約的私搭亂建行為;
2、制定房屋年度維修保養(yǎng)計(jì)劃,承擔(dān)房屋保修期外的小修;及時(shí)報(bào)請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)房屋大中修計(jì)劃,并嚴(yán)格按照公開(kāi)、公正、公平的原則聘請(qǐng)專業(yè)公司進(jìn)行大中修;保修期內(nèi)出現(xiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題,及時(shí)敦促開(kāi)發(fā)商進(jìn)行整改;
3、建立巡檢制度,月檢/季檢覆蓋率100%。
4、建立健全房屋裝修管理制度,并嚴(yán)格控制裝修全過(guò)程,決不永許違規(guī)操作,對(duì)小區(qū)負(fù)責(zé),對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)。
5、業(yè)主/租賃戶的裝修方案審批100%,過(guò)程監(jiān)視及合格驗(yàn)收率100%。
(三)共用設(shè)備管理目標(biāo)
1、供電系統(tǒng)
(1)建立健全安全用電管理制度及停電應(yīng)急處理措施;
(2)與供電部門保持良好關(guān)系,提前做好應(yīng)急準(zhǔn)備;
(3)每月對(duì)配電箱、每季度對(duì)配電設(shè)備及其線路進(jìn)行一次維護(hù)保養(yǎng),每半年對(duì)配電設(shè)備及其線路進(jìn)行一次小修;
(4)建立巡檢制度,月檢/季檢覆蓋率100%,完好率100%,檢修及時(shí)率100%,檢修一次合格率≥98%,安全運(yùn)行率100%,設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)標(biāo)牌正確率100%,完好率98%。
2、弱電系統(tǒng)
(1)建立健全弱電管理制度及事故應(yīng)急處理措施;
(2)設(shè)備運(yùn)行記錄保存年以上;
(3)每周對(duì)弱點(diǎn)系統(tǒng)進(jìn)行一次維護(hù)保養(yǎng);
(4)建立巡檢制度,月檢/季檢覆蓋率100%,完好率100%,檢修及時(shí)率100%,檢修一次合格率≥95%,安全運(yùn)行率100%。
3、消防系統(tǒng)
(1)消防知識(shí)宣傳教育和消防演習(xí)每年兩次;
(2)建立健全消防設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃,確保設(shè)備正常啟用;
(3)房屋裝修嚴(yán)格審查,杜絕易燃材料進(jìn)入小區(qū)和電線私拉亂接等火災(zāi)隱患;
(4)制定突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急處理預(yù)案,疏散示意圖,引路標(biāo)志完好,消防通道暢通;
(5)建立消防設(shè)施巡檢制度,月檢/季檢覆蓋率100%,完好率100%,安全運(yùn)行率100%,重大設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)覆蓋率/保養(yǎng)率100%,設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)標(biāo)牌正確率100%,完好率98%。
(6)年度無(wú)火災(zāi)事故發(fā)生。
4、給排水系統(tǒng)
(1)設(shè)備、閥門、管道工作正常,排水系統(tǒng)通暢,建立臺(tái)帳,清楚點(diǎn)位;
(2)制定事故應(yīng)急處理預(yù)案;
(3)宣傳節(jié)約用水;
(4)制定給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)計(jì)劃,并按計(jì)劃嚴(yán)格實(shí)施;
(5)建立巡查制度,月檢/季檢覆蓋率100%,完好率98%,檢修及時(shí)率100%,檢修一次合格率100%,安全運(yùn)行率100%,設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)標(biāo)牌正確率100%,完好率98%。
(6)年度內(nèi)無(wú)人為損壞。
(四)共用設(shè)施管理目標(biāo)
1、樓道燈、庭院燈、草坪燈完好率100%;
2、兒童游樂(lè)設(shè)施無(wú)安全隱患,完好率100%;
3、道路通暢,路面平坦;
(五)業(yè)主報(bào)修
1、急修:隨叫隨到,兩小時(shí)有結(jié)果;
2、小修:及時(shí)到位,一天內(nèi)有結(jié)果。
(六)保安及車輛管理目標(biāo)
1、安全管理
(1)封閉式管理,建立外來(lái)人員登記制度,杜絕安全隱患;
(2)24小時(shí)值班巡邏,固定崗與游動(dòng)崗相結(jié)合,實(shí)行點(diǎn)面控制,不放過(guò)任何安全死角;
(3)加強(qiáng)投遞管理,推行代訂代送服務(wù)。保安代送投遞,杜絕送貨員進(jìn)入社區(qū);
(4)業(yè)主廢舊物品回收,須在指定地點(diǎn)處理,回收人員不再進(jìn)入社區(qū);
(5)制定安全防范措施及安全管理制度,進(jìn)行安全知識(shí)宣傳;
(6)在危及人身安全的地方設(shè)立警示標(biāo)志;
(7)限時(shí)巡邏(房屋建筑/設(shè)施設(shè)備/周邊環(huán)境/治安/消防/車輛停放)覆蓋率100%,有效率≥95%,隱患信息傳遞準(zhǔn)確率/及時(shí)率100%
(8)年度內(nèi)無(wú)治安責(zé)任事故。
2、車輛管理
(1)增加導(dǎo)向標(biāo)線、標(biāo)志,轉(zhuǎn)彎處設(shè)立警示標(biāo)牌;
(2)更換半地下停車場(chǎng)車位牌,提高檔次,增加行車標(biāo)志;
(3)建立業(yè)主車輛檔案,憑小區(qū)專用車牌停車;
(4)外來(lái)車輛進(jìn)行登記管理,憑證進(jìn)出;
(5)重新規(guī)劃自行車停車棚,集中停放,統(tǒng)一管理,憑證進(jìn)出;
(七)環(huán)境衛(wèi)生管理目標(biāo)
1、清潔衛(wèi)生劃片包干,責(zé)任到人;
2、清潔衛(wèi)生執(zhí)行**省建設(shè)廳機(jī)關(guān)大院小區(qū)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn);
3、環(huán)境管理按規(guī)定實(shí)施日檢/周檢/月檢/季檢覆蓋率100%;
4、環(huán)境衛(wèi)生日檢查合格率≥95%;
(八)綠化管理目標(biāo)
1、根據(jù)植物生長(zhǎng)特性和季節(jié)變化制定年度養(yǎng)護(hù)計(jì)劃,分解到夏秋季和冬春季分段執(zhí)行;
2、保持植物生長(zhǎng)茂盛,修剪整齊美觀,無(wú)蟲(chóng)害達(dá)到二級(jí)標(biāo)準(zhǔn);
3、綠化檢查合格率≥95%;小區(qū)綠化年成活率≥95%;
(九)精神文明建設(shè)
1、充分利用雙休日、節(jié)假日和民族傳統(tǒng)節(jié)日有組織的開(kāi)展豐富多彩的文體活動(dòng),包括老年健身活動(dòng),私家車自駕游、'六一'兒童文體晚會(huì)等;
2、聘請(qǐng)樂(lè)于公益活動(dòng)的退休教師成立社區(qū)協(xié)會(huì),開(kāi)展社區(qū)宣傳以及書(shū)法、繪畫(huà)、燈謎、故事會(huì)、時(shí)政演講等競(jìng)賽,豐富社區(qū)文化氛圍;
3、利用宣傳欄和增設(shè)具有濃厚文化氛圍的警示語(yǔ)路牌、標(biāo)牌營(yíng)造社區(qū)外圍文化環(huán)境;
4、物業(yè)管理服務(wù)注重營(yíng)造尊老愛(ài)幼、安定祥和的社區(qū)氛圍。
5、業(yè)主滿意率95%以上;
> (十)特色物業(yè)管理服務(wù)
1、通過(guò)我公司保潔服務(wù)中心和機(jī)電維修中心逐步在社區(qū)內(nèi)開(kāi)展家政服務(wù),包括家庭保潔、家電維修服務(wù);
2、開(kāi)展有償代訂代送服務(wù);
3、開(kāi)展有償洗車服務(wù);
4、開(kāi)展業(yè)主空置房代租代售服務(wù)。
(十一)業(yè)主投訴
1、業(yè)主有效投訴處理回復(fù)率100%;
