第1篇 小區(qū)管理處辦公室主任職務說明書崗位責任制
職務名稱:辦公室主任
所屬部門:辦公室
直接上級:**物業(yè)管理有限公司經理
工作概況:根據(jù)《勞動法》等有關規(guī)定,貫徹實施公司的工作要求及完成經理室下達的工作任務,起到上傳下達的橋梁作用,以及負責處理管理公司人事行政相關事項,負責與公司對外部門的溝通聯(lián)系
工作要求:掌握較全面的人事勞動法規(guī)知識,有較強的文字表達能力和溝通能力,具有較強責任感,工作認真、細致,積極、主動。
職責范圍:
1.按時參加管理處經理召開的主任行政會議,貫徹落實經理室會議精神。
2.定期審核物料耗用及物料物料采購情況,對異?，F(xiàn)象及時處理。
3.主管公司行政人事工作,根據(jù)經理室的指示做好人員的接受、調查、辭退、考核等管理工作。
4.負責公司對外聯(lián)絡工作,組織安排接待、參觀等公關活動,出具有關證明。
5.跟進轄下各區(qū)的商鋪、住宅的租賃手續(xù)。
6.負責公司工作計劃、總結、規(guī)章制度等各類文件的起草審核工作。
7.對各區(qū)的業(yè)主資料進行整理、分類、保管、錄入。
衡量標準:
1.人事檔案清晰,合理安排公司有關人事變動,提前做好各部門人力資源計劃。
2.能否全面客觀地反映公司員工的考勤、培訓考核情況,不偏私。
3.能否盤活公司轄下物業(yè)(商鋪、住宅)。
4.采購物品是否及時、有效,能否有效控制成本。
工作難點:
1.能否貫徹落實公司的人事培訓考核制度。
2.能否最大限度地發(fā)揮公司轄下物業(yè)的社會效益和經濟效益。
工作禁忌:
利用職務之便,在后勤采購工作中收受好處,在人事工作出現(xiàn)偏私行為。
與工作有聯(lián)系的部門:
1.內部:各區(qū)管理處、保安部、工程維修部、清潔綠化部、、綠化部
2.外部:區(qū)、鎮(zhèn)主管行政部門、石基鎮(zhèn)教育部門
任職資格:
身體:健康
學歷:大專
工作經驗:有相關行政人事管理經驗
個人素質:責任心強,細心,工作認真、細致,有相當?shù)墓ぷ髂芰皹I(yè)務水平。
第2篇 南文小區(qū)管理規(guī)約
文南小區(qū)管理規(guī)約
為加強文南小區(qū)的物業(yè)服務管理,維護全體業(yè)主和使用人的合法權益,約束物業(yè)所有人和使用人的行為,維護公共環(huán)境和秩序,保障物業(yè)的安全及合理使用,根據(jù)國家和省、市物業(yè)服務法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件的規(guī)定制訂本規(guī)約,全體業(yè)主和物業(yè)使用人均須自覺遵守。
一、在使用、經營、轉讓所擁有的物業(yè)時,應遵守物業(yè)服務法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件的規(guī)定。
二、執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決議、決定。
三、遵守物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件制定的各項物業(yè)服務管理制度,積極配合物業(yè)服務企業(yè)的各項管理工作。
四、按照文南小區(qū)物業(yè)服務協(xié)議的約定,接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務;
五、對物業(yè)服務企業(yè)的管理工作如有意見和建議,可向物業(yè)服務企業(yè)提出,發(fā)生爭議時可通過業(yè)主委員會或行政主管部門協(xié)調解決。
六、加強安全防范意識,自覺遵守有關安全防范的規(guī)章制度,自覺做好防火防盜工作,確保家庭財產和人身安全,提倡積極參加社會保險。
七、業(yè)主或物業(yè)使用人裝修房屋,應遵守有關房屋裝飾裝修規(guī)定,并事先書面向小區(qū)物業(yè)服務處提出申請。物業(yè)服務處對違反規(guī)定進行房屋裝修的行為,應當勸阻、制止。對于不改正的,物業(yè)服務企業(yè)可采取相應措施予以制止,并可報請有關行政管理部門依法處理。業(yè)主或物業(yè)使用人違章裝修房屋或妨礙他人正常使用物業(yè)而造成他人損失的,應承擔賠償責任。
八、業(yè)主承擔房屋自用部位、自用設施設備的維修、更新責任,費用自理。業(yè)主委托物業(yè)服務企業(yè)對其自用部位、自用設施設備進行維修、養(yǎng)護時,應向物業(yè)服務企業(yè)支付相應費用。
九、物業(yè)服務企業(yè)按照《物業(yè)服務合同》的約定,負責對房屋共用部位、共用設施設備的維修。維修資金的籌集與使用管理,按照《物業(yè)服務條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》及其配套文件規(guī)定執(zhí)行。凡屬人為損壞的共用部位、共用設施設備,由行為人或其法定監(jiān)護人負責修復或賠償,費用由行為人承擔。
十、因自有物業(yè)損壞,已經或可能危害公共利益,或有礙外觀統(tǒng)一、市容觀瞻,按規(guī)定由業(yè)主進行維修或整改,其費用由當事業(yè)主按規(guī)定承擔或分攤。
十一、維修房屋共用部位、共用設施設備,各相鄰方應積極支持、配合,不得人為阻撓。因阻撓維修造成他人人身傷害或財產損失的,當事人應承擔賠償責任。
十二、業(yè)主將房屋出租時,應及時書面告知物業(yè)服務企業(yè),同時告知和要求承租人遵守本規(guī)約和物業(yè)服務規(guī)定,并承擔連帶責任。
十三、業(yè)主將住宅改變用途的,應當經有利害關系的全體業(yè)主同意及報相關政府職能部門批準,由此造成的一切責任及后果由改變住宅用途的業(yè)主承擔。
十四、業(yè)主安裝空調、油煙機和排氣扇時,應報物業(yè)服務企業(yè)審核,并按物業(yè)服務企業(yè)指定位置安裝,不得污染樓宇外墻。
十五、業(yè)主安裝遮陽、防雨設備時,應向物業(yè)服務企業(yè)申請,獲得批準后方可安裝;晾衣架不能伸出樓宇外墻或陽臺。
十六、生活垃圾實行袋裝化,業(yè)主應按指定地點存放垃圾。
十七、上層業(yè)主在澆花、晾衣物、拖布時,應防止水滴入下層,否則應承擔給他人造成損害的責任。
十八、小區(qū)內商鋪網點統(tǒng)一管理,未經業(yè)主大會批準嚴禁在小區(qū)內設置各種攤檔,各商鋪經營時嚴禁外擺外賣。
十九、業(yè)主、物業(yè)使用人應當維護房屋外觀整潔、統(tǒng)一,房屋的空調架、防盜網等外觀設施,發(fā)現(xiàn)安全隱患應及時維修。造成公用(或其他業(yè)主)設施設備損壞或人身安全,由責任人負責修復或賠償經濟損失。
二十、本物業(yè)服務區(qū)域不得有下列行為:
(一)擅自改變房屋基礎、承重結構和外貌、設計用途、功能及布局等;
(二)擅自建設建筑物、構筑物,對房屋的梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建;
(三)占用、損壞共用部位、共用設施設備;
(四)安裝影響房屋結構或周圍環(huán)境的動力設備;
(五)損壞拆除或改造供電、供水、供暖、排水、通訊等公用設施;
(六)在建筑物、構筑物、樓梯、走廊、通道等處亂掛、亂貼、亂畫,擅自安裝護欄、曬衣架;
(七)隨意停放車輛,亂拋垃圾,亂堆雜物,高空拋物;
(八)踐踏、占用綠化用地,攀折花木,損壞、涂劃園林建筑小品;
(九)排放或存放有毒有害、危險物品,發(fā)出超出規(guī)定標準的噪音;
(十)亂設攤亭和集貿市場;
(十一)聚眾喧鬧、噪音擾民等危害公共利益或其他不道德行為;
(十二)違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物;
(十三)法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。
二十一、按有關規(guī)定或物業(yè)服務服務合同的約定,向物業(yè)服務企業(yè)按時交納各項應交費用。
二十二、使用本物業(yè)服務區(qū)域內有償使用的文化娛樂、體育設施和停車場等公共設施、場地時,應按規(guī)定交納費用。
二十三、自覺維護物業(yè)的整潔、美觀,確保共用部位、共用設施設備的完好和道路的暢通。
二十四、弘揚社會主義道德風尚,互助互愛,和睦共處,共同創(chuàng)造良好的工作和生活環(huán)境。
二十五、業(yè)主或住戶如違反本規(guī)約,物業(yè)服務企業(yè)可要求限期整改;逾期不整改的,可與業(yè)委會協(xié)商或通過法律程序強制執(zhí)行。因違反本規(guī)約而造成其他業(yè)主、使用人人身傷害、財產損失或公共利益損失的,當事人應承擔賠償責任。
二十六、業(yè)主、使用人無正當理由不按期交納物業(yè)服務費及規(guī)定應交納的其他費用,物業(yè)服務企業(yè)按合同約定可收取滯納金,對無正當理由逾期2個月仍未繳交物業(yè)服務費的,物業(yè)服務企業(yè)可采取上門催收以及在小區(qū)公布欠費名單等方式催繳,也可以依法向人民法院提起訴訟。
二十七、各種管理收費按惠州市有關物業(yè)服務收費管理的相關規(guī)定及其它相關法律法規(guī)、政府規(guī)定執(zhí)行或按物業(yè)服務合同約定來執(zhí)行。如因政府增加或減少收費項目和標準,按物價局規(guī)定程序辦理。
二十八、本《規(guī)約》經業(yè)主大會通過和物業(yè)服務企業(yè)認可后生效,《規(guī)約》范本報市房屋主管部門備案。業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主委員會之間、業(yè)主與物業(yè)服務公司之間因本規(guī)約發(fā)生的糾紛,協(xié)商不成的,提請市房屋主管部門調解,或提向人民法院提起訴訟。
二十九、本《規(guī)約》對本物業(yè)區(qū)域內所有業(yè)主、使用人具有同等效力。業(yè)主、使用人更換時,本《規(guī)約》繼續(xù)對新的業(yè)主、使用人有效。
第3篇 x住宅小區(qū)環(huán)境保潔管理運作程序
1.目的
保證小區(qū)環(huán)境潔凈,給住戶干凈的生活環(huán)境。
2.適用范圍
小區(qū)內公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生。
3.定義無。
4.責任
4.1保潔員按各自崗位工作程序具體實施日常清潔保潔工作。
4.2主管或組長負責對清潔工作進行指導、巡查。
5.作業(yè)流程圖無
6.作業(yè)規(guī)范
6.1 地面清潔
6.1.1每日早上7:00上班時用山枝掃把清掃車場地面一遍,將垃圾收起放入垃圾箱或垃圾袋內,對于有沙土之處應用小掃把認真清掃,確保地面無明顯沙土。
6.1.2 每天對地面保潔(含綠地上的大張落葉、木條、紙屑、果皮等雜物),及時清掃地面紙屑、果皮、煙頭、積水等,使地面保持干凈、無雜物、無積水。
6.1.3 每日清理沙井、雨水槽內雜物,確保其內無雜物。
6.1.4每兩日對車場內擋車器、送風口、垃圾桶、防火門、汽車道閘等設施清潔一遍,將毛巾放入兌有清潔劑的水中搓洗擰干,對汽車道閘以及防火門等進行擦抹直至干凈無污跡。
6.2垃圾收集存放點
6.2.1每日早上7:30-8:30將垃圾箱的垃圾收集、清運到垃圾存放點。
6.2.2傾倒垃圾后,用水龍頭將桶沖洗干凈,將垃圾袋洗凈套上。
6.2.3用水清潔站內外墻壁及地面。
6.2.4每月對垃圾存放點消殺兩次。
6.3樓層清潔
6.3.1每日將樓層垃圾清運后,對大堂進行拖洗,將拖把放入兌有洗潔劑的水中涮洗、擰干,拖洗地面數(shù)次,直到干凈為止。
6.3.2每日對公共設施用干凈毛巾進行擦抹.
6.3.3每日對樓層及天面進行保潔,清理紙張、煙頭等雜物。
6.3.4每日將墻面上設施和防火門用洗凈的毛巾徹底擦洗一遍.
6.4行政辦公區(qū)及文娛場所的清潔
6.4.1每日負責清掃、清除垃圾,拖洗地面。
6.4.2每日擦洗辦公臺面、文件柜和門窗。
6.4.3對文娛活動場所人員出入頻繁處,應不間斷地進行走動保潔.
6.4.4 及時對各樓層內煙灰筒進行清潔,保持清凈。
6.5 電梯清潔(目前無該項的管理,但今后對外拓展仍將需要)。
6.5.1每日對電梯內不銹鋼進行清潔處理,保持潔凈。
6.5.2及時對各層電梯廳門不銹鋼面進行清潔處理,保持光潔明亮。
6.6環(huán)境消殺
6.6.1外委的環(huán)境消殺工作由合格的分包方具體負責實施,主管或組長進行監(jiān)督。
6.6.2無需外委的消殺工作在需要時進行,由主管或組長組織實施。
6.7洗手間的清潔
6.7.1早上、下午上班前,對洗手間清潔一遍。
6.7.2將潔廁靈少詵涂于污跡處,用地刷刷凈,再用拖把拖干。
6.7.3用清潔毛巾擦凈墻壁表面。
6.7.4如發(fā)現(xiàn)洗手盆有水銹,應使用酸性清潔劑清理干凈。
6.7.5清潔標準要求達到眼看地面、墻壁干凈,便器潔凈,室內無異味。
6.7.6使用化學清潔劑時應特別留意,避免損壞地面及設備。
6.8不銹鋼設施的清潔
6.8.1先用兌有清潔劑(對不銹鋼無損壞)的清水抹不銹鋼表面。
6.8.2用干毛巾抹凈不銹鋼表面的水珠。
6.8.3置少許不銹鋼清潔劑原液于毛巾上,對不銹鋼表面進行均勻、全面的拭抹。
6.8.4清潔標準要求達到不銹鋼表面無污跡、灰塵。
6.8.5 清潔電梯廳門內外不銹鋼表面時應防止廳門開關造成的意外,上不銹鋼清潔劑時應適量。
6.9玻璃門(幕墻)的清潔
6.9.1用玻璃刮刀鏟除玻璃(幕墻)上的污跡。
6.9.2將毛巾放入競仍清潔劑的清水中,保留毛巾中水分少許,對玻璃(幕墻)進行清洗,擦拭時用力要均勻。
6.9.3清洗完畢后,用玻璃刮刀均勻刮除玻璃上的水分,并同時用毛巾抹干凈刀上的水分。
6.9.4當刮干凈玻璃(幕墻)上的水分后,再用干毛巾將玻璃(幕墻)邊角上的水抹干。
6.9.5在刮鍍膜玻璃時注意操作,防止刮刀刮花玻璃。
6.10仿石地磚的清潔
6.10.1日常清潔每日數(shù)次,要求做到無垃圾。
6.10.2 對污染較重部位可以用稀釋的鹽酸清洗,操作時注意防止鹽酸腐蝕金屬設施。
6.10.3每半月全面清洗一次地面,清洗時應避開人員流動高峰期。
6.11垃圾存放點的清潔
6.11.1將垃圾桶內的垃圾倒入站內垃圾桶,并清掃掉在地面的垃圾。
6.11.2每日刷洗存放點內地面和墻壁以及存放點外的地面。
6.11.3每月對垃圾存放點及周圍環(huán)境進行兩次消殺。
6.12消殺
6.12.1無需外委的消殺工作,由各綠化保潔部自行組織人員進行消殺。
6.12.2使用適當?shù)南麣⑺巹┌匆?guī)定比例配制水溶液。
6.12.3用噴灑設備將配制好的溶液適度噴灑在消殺地點。
6.12.4噴灑時注意做好防護措施,盡量在順風處噴灑,同時減少與行人的直接接觸。
6.12.5根據(jù)需要可以增加噴灑次數(shù)。
7. 相關(參考)文件和記錄
無
第4篇 住宅小區(qū)停車場管理實務
一、車輛管理:
(一)、機動車輛管理;
1、車輛的停泊:基于我們小區(qū)多為封閉式管理小區(qū),地下停車場原則上不對外開放,非本小區(qū)業(yè)主及無明確來訪目的的車輛嚴禁駛入,車庫內的車輛實行'一車一卡'管理。
a、掛牌管理,由于車庫租售車位多,根據(jù)小區(qū)特點,對私家車位實施'一車一位'掛牌管理,與其標明'私家車位'字樣,其它車位不得占用。
b、車場明顯處張貼防盜宣傳,努力把車場丟車事件控制為'零'。
c、在車場出入口標出'限高''限速'等標志,于車場路口設置反光鏡,設立路標,指示牌,車輛出入口預留路樁,為防止車輛沖崗。
2、車場內車輛的管理:車場實施'一車一位一卡'管理的同時,努力使車輛事故在車場的發(fā)生率為'零'。
a、車輛的收費停泊
b、車輛檢查
c、車輛事故的處理
(二)、單車、摩托車等非機動車輛的管理
1、單車、摩托車嚴禁駛入地下車庫停車場,應停放在指定地點,單車、摩托車應按指定位置停放,而且要整齊有序,由于是非收費車輛,并不對車輛的保管負責,只指揮其不影響正常的安全管理。但對住戶車輛要進行重點防范。
2、對廣場單車、摩托車的停放要加強管理,保持整體美觀。并加強監(jiān)控,預防丟失。
3、對搬運裝修材料的三輪車輛要按指定通道進出,并加強監(jiān)控跟進到位。
二、停車場場內管理:
a、車庫崗車輛檢查操作流程
車庫的車輛是巡邏的要中之要,是直接關系到車主的人身財產問題,巡邏崗在巡邏時要認真細致的檢查,必須做到進一輛檢查一輛,并且要與車庫出入口崗密切配合,所以巡邏時應做到'三位':配合到位,指引到位,檢查到位。
1、車輛駛入時,首先我們應及時跟蹤到位,如當場發(fā)現(xiàn)有擦傷或損壞,應在第一時間明確告知車主并簽字確認予以記錄。
2、在巡邏過程中,巡邏崗發(fā)現(xiàn)有嚴重擦傷時,應確認是否在外面損壞,讓出入口崗檢查入場時間及查錄像確認,并去告知當班班長,同時要進行拍照,與車主聯(lián)系進行確認。
3、在車場內發(fā)生任何擦傷、撞傷、損傷等異常情況,作為巡邏崗必須第一時間內趕到現(xiàn)場,做好登記,及時通知當班班長,發(fā)現(xiàn)是肇事車主的原因造成損傷的應由肇事車主個人承擔(包括車場的任何設施、設備)如雙方發(fā)生的事故責任的,由雙方協(xié)商處理,如事態(tài)得不到控制,須得領導的同意后請部門處理。
4、積極收集客戶的意見和建議,能處理的便處理,如超過權限的應及時通知上級領導。
b、車輛沖崗操作流程
1、車輛出口崗發(fā)現(xiàn)車輛欲沖崗時,應立即采取措施和崗位一切可以利用設施設法阻止,同時聯(lián)系中心和車場巡邏崗呼叫聲援,并第一時間報告中心,由中心報經理。
2、無法阻止車輛沖崗時,應立即向中心匯報沖崗車輛的基本情況(車牌、品名、顏色、駕駛人基本特征)并維護現(xiàn)場秩序。
3、車輛欲沖崗時,中心應立即將閉路監(jiān)控鏡頭進行錄像,并通知崗位和負責人趕赴現(xiàn)場進行處理,由經理確定是否需要報警。
4、車輛沖崗后,中心應立即與車主聯(lián)系核實,必要時保存電話記錄并請車主或家人現(xiàn)場簽字確認。
5、中心應保管沖崗錄像,未經部門經理同意不得向任何人播出或轉借。
6、現(xiàn)場安全員在阻止車輛沖崗過程中,應采取必要的自我保護措施。
c、車輛被盜處理流程
1、當班人員發(fā)現(xiàn)或接到車輛被盜的信息后,應首先向班長匯報,并向中心匯報,由中心在第一時間通知部門經理。
2、中心應通知車庫出入口崗加強控制,并立即使用地樁,同時,核查該車的相關記錄,核查進出場時間與車主聯(lián)系,請車主出示在本停車場內的出入憑記或ic卡,確認事實經過。
3、確定車輛被盜已離開小區(qū)后,由部門經理根據(jù)相關核實情況及向公司領導匯報,確定是否報警或采取補救措施,同時將停車場所有資料封存,以便協(xié)助調查。
4、確定報警時應向警方報出車型、車牌號、顏色、特征及駛離方向。
d、車輛撞車
通常有以下幾種情況:
1、車輛撞傷車場設施:
當發(fā)現(xiàn)車輛撞傷或撞毀車場設施時,立即通知班長到場,視情況進行登記,簽字確認和拍照,由于車主原因造成設施損壞的,視情況索賠。
2、行駛車輛碰傷停位車輛
發(fā)生類似事件時,通知班長到場,并保護好現(xiàn)場、拍照。做好道路疏通之后,通知停位車輛車主到場協(xié)調解決。如雙方達成協(xié)議進行登記、簽字確認。
3、行駛中車輛相撞
首先通知中心錄像或拍照,并知會班長及相關崗位到場維護現(xiàn)場秩序,防止事件擴大、升級,保護好現(xiàn)場并作好車庫道路的疏通。通知主辦到場協(xié)調,視現(xiàn)場情況報交管部門處理,處理完畢須向經理匯報。(流程圖)
e、車輛撞傷及相對的處理原則
1)、如有人員受傷,先救人后處理。
2)、視車場發(fā)生事件由車主雙方自行協(xié)商。
3)、保護好現(xiàn)場,協(xié)助車主通知保險公司前來處理。
4)、相關崗位維護現(xiàn)場秩序。
5)、事后填寫相關記錄表格。
三、停車場收費管理:
1、車場收費標準及憑證票據(jù)管理
2、ic卡管理:
第5篇 長灣小區(qū)私家花園管理約定
長青灣小區(qū)私家花園管理約定
【kd.長青灣】是全體業(yè)主共同的家園,為維護小區(qū)的安寧、整潔和祥和,全體業(yè)主共同訂立并承諾履行本約定:
1、不在小院內搭建門斗、遮陽棚、涼亭、倉庫、防護柵欄等建筑物、構筑物;不在小院內種植影響園區(qū)整體環(huán)境的植物;不能在小院內飼養(yǎng)家禽、牲畜及搭建寵物窩棚等。不能在小院內搭砌盆景等。
2、小院內只允許搭建木制簡易花架,且符合物業(yè)客戶服務中心統(tǒng)一規(guī)定款式。花架距住宅外墻體距離保持在1.5米以上。寬不超出圍墻或護欄外沿,上部不得覆蓋陽光板或透明玻璃。
3、業(yè)主不在小院內堆放雜物、垃圾等物品,應保持小院內的整潔。
4、為保障業(yè)主人身及財產安全,不在小院內存放貴重、易燃易爆、有毒物品,不在小院內進行引火、燃放煙花爆竹等活動。
5、考慮園區(qū)整體景觀,不能改變小院欄桿的樣式、高度、顏色等。
6、業(yè)主或物業(yè)使用人負責自有花園內的衛(wèi)生清潔。
7、業(yè)主使用小院不得有影響園區(qū)整體景觀的其他行為。
8、業(yè)主因使用小院違反本管理約定的,當事業(yè)主應立即停止并恢復原樣,造成損失的,由當事業(yè)主承擔全部責任和連帶責任。
第6篇 長灣小區(qū)公用部位和共用設施設備管理約定
【kd.長青灣】是全體業(yè)主共同的家園,為維護小區(qū)的安寧、整潔和祥和,全體業(yè)主共同訂立并承諾履行本約定:
1、因維修物業(yè)或者公共利益,業(yè)主、使用人確需臨時占用、挖掘道路、場地的,須征得物業(yè)管理企業(yè)書面同意。并在約定的時間內恢復原狀。如給他人造成損失的,應作相應賠償。
2、物業(yè)在使用中存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權益時,責任人應當及時維修養(yǎng)護,有關業(yè)主應當給予配合。責任人不履行維修養(yǎng)護義務的,由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護,費用由責任人承擔。
3、為防止水、氣泄漏或火災對上述災害及時進行有效的處理,業(yè)主、使用人須主動向物業(yè)管理企業(yè)預留家庭主要成員的緊急聯(lián)系方式;業(yè)主、使用人也應配合物業(yè)管理企業(yè)對上述災害發(fā)生時采取的緊急避險措施。維修中發(fā)生的費用由責任人承擔。
4、物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)共用部位、共用設施設備維修養(yǎng)護時,業(yè)主要給予配合;業(yè)主阻撓維修造成物業(yè)損壞或者財產損失的,由其承擔修復或者賠償責任。
5、同一棟(單元)上下層業(yè)主由于管道滲、漏、堵引發(fā)的糾紛,應由業(yè)主自行協(xié)商解決。
6、公共下水道堵塞時候,業(yè)主應對物業(yè)管理企業(yè)的維修予以配合,業(yè)主阻撓維修造成物業(yè)損壞或者財產損失的,由其承擔修復或者賠償責任。
第7篇 w小區(qū)維修資金管理規(guī)約草案
zz小區(qū)維修資金管理規(guī)約草案
為了規(guī)范金橋灣zz苑(以下簡稱“物業(yè)”)專項維修資金(以下簡稱 “維修資金”)籌集、使用和管理,根據(jù)《中華人民共和國物權法》《物業(yè)管理條例》《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》和相關規(guī)定制定規(guī)約。
第一條 (維修資金的籌集和使用)
業(yè)主應當按照下列規(guī)定籌集和使用維修資金:
(一)業(yè)主應當按照規(guī)定和本規(guī)約約定交納維修資金;
(二)維修資金的賬務由物業(yè)公司代管;
(三)維修資金使用和管理按照政府有關規(guī)定執(zhí)行。
第二條 (維修資金的補充)
維修資金按照下列第(一)項方式補充:
(一)按1-2元/平方米逐月交納補充;
第三條 (維修資金不足時的籌集)
1. 維修資金余額不足首次籌集資金總額的30%時,按下列第(一) 再次籌集的維修資金余額,不得少于首期維修資金中購房人交納的數(shù)額。
(一)一次性交納;
2.原未交納首期維修資金的業(yè)主,按以下第(一)項方式補建:
(一)根據(jù)房屋建筑面積,按30元/平方米一次性交納;
第四條 (物業(yè)維修和更新的實施)
1、物業(yè)共有部分、共用設施設備和相關場地的維修及更新符合下述情形之一的,由物業(yè)服務企業(yè)直接組織實施,費用按規(guī)定列支。
(一)屬規(guī)定的急修項目;
(二)物業(yè)發(fā)生危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況;
(三)經鑒定的危險房屋;
(四)出現(xiàn)法規(guī)、規(guī)章和有關技術標準規(guī)定必須維修的情形;
(五)物業(yè)共有部分維修和更新費用在500元以內或2個人工費以內;共有設施 設備和相關場地的維修和更新費用在1000元以內或2個人工費以內。
共有部分 由業(yè)委會會同業(yè)主代表二人以上簽字驗收;共有設施設備由分管業(yè)主委員、正、付主任三人簽字驗收。
2、共有設施設備和相關場地的維修及更新費用在1,000元以上20,000元以內,由物業(yè)企業(yè)提出更新維修方案,項目預算費用須經zz苑維修項目經費審核小組審核、業(yè)主委員同意方可組織實施。
3共有設施設備和相關場地的維修及更新費用在20,000元以上100,000元以內,更新維修方案報價須詢價3個以上企業(yè);100,000元以上項目須公開招標。實施方案20,000-100,000須經全體代表三分之二以上同意;100,000元以上須經全體業(yè)主三分之二以上同意。
4、筑物滲漏水維修的實施
(一)房屋因下雨漏水屬規(guī)定急修項目,物業(yè)服務接到報修后二小時內趕到現(xiàn)場,24小時內采取應急措施保證業(yè)主正常生活,筑物漏水維修方案應報告業(yè)主委員會、主業(yè)代表后,可組織實施,按第四條笫1款規(guī)定簽字驗收。
(二)屋面、外墻滲水維修面積在5 平方米以內,物業(yè)企業(yè)可直接實施,由報修業(yè)主簽字驗收,按規(guī)定分攤支付。
(三)屋面、外墻滲水維修面積超過5平方米,維修費用一室戶在1000元以內;二室戶在1500元以內;三室戶2000元在以內,物業(yè)公司踏勘后提出維修方案、報價,須由業(yè)委會會同與該幢樓業(yè)主代表共同復核審查認同,然后公示七曰業(yè)主無異議,方可實施。
屋面、外墻滲水維修費用超過上述規(guī)定金額的,還須經本幢樓三分之二以上業(yè)主簽字通過方能實施。若因某原因未能取得該幢樓三分之二以上業(yè)主同意,業(yè)主委員會再次會同業(yè)主代表、共同審核維修方案、報價,經審核后確實符合維修資金使用規(guī)定的亦可以實施。
( 四)竣工驗收單須經報修須由業(yè)主、業(yè)主代表,二人以上共同簽字驗收。
(五)因違章裝修造成筑物滲漏水的、搭建安裝設施造成筑物滲漏水的、屋頂?shù)裙灿貌课粸闃I(yè)主違規(guī)占為單獨使用筑物滲漏水的,其維修費用應由該業(yè)主自行承擔,不得從維修資金列支。
屋面、外墻滲水維修面積超過5平方米,維修方案未經業(yè)委會與業(yè)主代表復核審查認同、未經公示直接實施的,其維修費用由報修業(yè)主自行承擔,若該業(yè)主不同意承擔費用的則由施工單位承擔費用責任。
第五條 (維修費用的承擔)
物業(yè)維修、更新、改造費用按照下列約定承擔:
(一)專有部分的所需費用,由擁有專有部分的業(yè)主承擔;
(二)部分共用部分的所需費用,由擁有部分共用部分業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔;
(三)全體共用部分的所需費用,由物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔。
第六條 (維修資金的審價)
有下列情形之一的,維修費用需經有資質的審價機構審價后在維修資金中列支:
(一)按照有關規(guī)定應當審價的;
(二)金額在50萬元以上的;
(三)業(yè)主大會或者業(yè)主小組決定審價的;
第七條 (維修資金的審計)
有下列情形之一的,應經有資質的審計機構對維修資金、公共收益的使用和業(yè)主委員會活動經費進行審計:
(一)業(yè)主委員會換屆的;
(二)業(yè)主代表大會或業(yè)主大會決定的;
(三)政府有關部門認為必要時
審計報告應當在物業(yè)管理區(qū)域內公告。經審計,維修資金、公共收益或業(yè)主委員會活動經費被違法、違規(guī)、違約使用的,業(yè)主委員會或者受侵害的業(yè)主可以向人民法院提起訴訟。
第八條 (賬目公布)
業(yè)主委員會或者委托的物業(yè)管理企業(yè)、具有相應資質的中介機構每年1月份和7月份向業(yè)主公布一次下列情況:
(一)維修資金收入、支出和結存的金額;
(二)發(fā)生物業(yè)維修、更新、改造的項目和費用以及按戶分攤情況;
(三)利用住宅物業(yè)管理區(qū)域共用部分從事停放車輛、設置廣告等經營性活動而獲取的收入和使用情況;
(四)業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經費支用情況;
(五)維修資金使用和管理的其他有關情況。
上述賬目公布信息張貼于小區(qū)公告欄及相關門牌幢出入口。
第九條(違約處理)
業(yè)主違反本規(guī)約的約定,業(yè)主委員會有權責令行為人改正,拒不改正的,業(yè)主委員會可以向人民法院提起訴訟。
第十條 (生效和修改)
本規(guī)約經___年__月___日業(yè)主大會會議討論通過。
本規(guī)約由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決議修改。修改后的規(guī)約,經業(yè)主大會會議通過之日起生效。
本規(guī)約未
第8篇 z花園小區(qū)綠化環(huán)境綜合管理
花園小區(qū)綠化環(huán)境綜合管理
加強對小區(qū)內綠化環(huán)境的綜合管理,管理人員加強對責任區(qū)內的檢查,堅決杜絕下列事項的發(fā)生,一旦發(fā)生情況要及時予以處理解決。
1、砍伐攀折花木、劃樹皮、摘花果,在樹木上晾曬衣物或在樹木上扎鐵絲、打鐵釘、拉繩等。
2、在綠化帶傾倒污水、余泥、雜物、垃圾以及有害植物生長的廢物。
3、在樹木及綠化地內置放各種廣告標語牌、路牌;在綠化地堆放物品及停放車輛,損壞綠化設施。
4、行人和車輛跨越和通過綠化帶,損壞綠籬柵欄。
5、工程施工或維修時未經許可在樹旁、草地上堆放物料和采挖砂石、泥土等。
第9篇 住宅小區(qū)日常物業(yè)管理簡介
住宅小區(qū)的日常物業(yè)管理簡介
物業(yè)的安全保衛(wèi)和管理
對所有業(yè)主及開發(fā)商來說,一個區(qū)域的治安狀況好壞,將直接影響到他對這個區(qū)域的看法,從著名心理學大師-馬斯洛先生的'人生需求定律'也可反映,人們對安全這一最基本的需求是多么看重。所以,對****來說,安全管理就是我司的最根本的工作。我們提倡:'沒有安全,就沒有一切'。
通過不斷的對員工的培訓、對業(yè)主的宣傳、反復對安全防范的認知、社區(qū)及周邊區(qū)域的聯(lián)防及技防設施的養(yǎng)護等,全面做好'群防群治'全員化安全管理工作。真正做到小區(qū)安全、安定、有序。
*采用人防加技防安全保衛(wèi)措施
*小區(qū)人行進出口實行24小時保安服務
*在車庫出入口等重點部位設崗值守
*建立小區(qū)公共區(qū)域24小時保安巡邏制度
*用好并維護好先進可靠的保安技防措施
*制訂并落實完善的小區(qū)內安全防范宣傳工作
*保安人員培訓后上崗等
物業(yè)的環(huán)境維護和管理
我司將綜合已接管項目之良好管理經驗,根據(jù)**小區(qū)之特殊性質,制定行之有效的短、中、長期的小區(qū)環(huán)境保護計劃,力求使小區(qū)較之上述二個項目在此方面的管理更進一層,給各階段入戶業(yè)主都有一個良好的影響,使小區(qū)時刻保持優(yōu)美、清潔和舒適的環(huán)境。
*實行標準化清掃保潔
*建筑、生活垃圾時產時清
*特定區(qū)域定期清洗外墻
*定期清洗水箱
*公共區(qū)域無隨意堆放雜物和被非法占用
*物業(yè)內的設施設備、機房等保持清潔
*做好節(jié)日布置
*精心維護綠化等
物業(yè)的設施維護和管理
物業(yè)內的設施作為小區(qū)運作心臟部位,能否長期保持完好,是一個物業(yè)生存的關鍵。我司將嚴格按國家優(yōu)秀小區(qū)評比要求,對小區(qū)內所有設施設備進行日常養(yǎng)護,并對所有使用人群加以宣傳,以提高廣大從業(yè)人員及業(yè)主的共同愛護,使之生命力更長久,我司之設施長效管理更全面。
*制定完善的操作管理制度
*建立臺帳和維護登記制度
*建立短、中、長期的維護保養(yǎng)計劃
*嚴格業(yè)戶的二次裝修管理
*建立物業(yè)報修、修理和回訪程序
*建立工程人員的崗位責任制及培訓制度
*建立物品和工具等管理制度等
物業(yè)的交通秩序管理
其實小區(qū)內交通管理的好壞,也直接影響到業(yè)主或來訪賓客對小區(qū)物管的認同感,根據(jù)我司多年來的管理經驗,我司亦會針對**小區(qū)之特殊性質,車庫內非機動車較多的情況,制訂出一系列可操作性強的管理方案,以保障小區(qū)內機動車/非機動車行車、停車等交通的有序及通暢。
*根據(jù)物業(yè)情況,建立交通管理制度
*確保外圍廣場、道路及車庫內交通通暢
*物業(yè)內我車輛亂停亂放現(xiàn)象
*車庫管理設施保持運行正常
*各種道路和交通標志完好等
第10篇 某小區(qū)管理處拜訪業(yè)主程序
小區(qū)管理處拜訪業(yè)主程序
1 拜訪業(yè)主的目的
對業(yè)主的拜訪是管理處眾多業(yè)主事務中一項重要的工作,管理處管理人員通過定期對業(yè)主的拜訪達到以下目的:
加強管理處與業(yè)主的感情聯(lián)絡。
加強溝通,讓業(yè)主配合,協(xié)助管理處工作。
提高管理處管理質量,及管理人員的服務質素。
2 業(yè)主拜訪內容
讓業(yè)主了解物業(yè)管理處的運作。
傾聽業(yè)主對物業(yè)管理處管理方面的建議和意見。
了解業(yè)主對物業(yè)設施合理性方面的要求。
3 業(yè)主拜訪的流程
管理員定期對小區(qū)每個業(yè)主拜訪
拜訪情況記錄于《建議/意見登記表》向部門主管
與部門主管商討解決辦法,并具體執(zhí)行
反饋解決給業(yè)主,并了解滿意程度
制《業(yè)主拜訪匯報》報管理處經理
第11篇 小區(qū)管理處辦公室文員職務說明書崗位責任制
職務名稱:辦公室文員
所屬部門:公司辦公室
直接上級:辦公室 主任
工作概況:根據(jù)公司的制度和上級的工作安排,處理辦公室的內務工作及與相關部門聯(lián)系工作。做好文書記錄工作,接聽電話,每月定時做考勤及部門報表等。
工作要求:要有一定的文書寫作和電腦操作經驗,掌握資料管理的知識和相關程序,工作能認真、主動、積極、熱情、細心。
職責范圍:
1.按時完成考勤記錄匯總、周報、月報等工作。
2.接聽電話,聯(lián)絡和接待本部門的工作。
3.負責文書與通信處理,處理部門公司(包括業(yè)主、住戶)資料、文件存檔。
4.負責對相關部門工具的收發(fā),保管及領用所需物品。
5.協(xié)助主任安排及分配工作。
衡量標準:
1.部門資料、文件的收發(fā)速度。
2.接收公司指導及向上匯報的及時性。
3.資料、文件的存檔量及其條理性。
工作難點:
因工作煩瑣,工作量大,工作中安排能否有條不絮。
工作禁忌:
工作粗心大意,文件收發(fā)不及時,文檔管理混亂。
與工作有聯(lián)系的部門:
內部:各區(qū)管理處、保安部、工程維修部、清潔綠化部、綠化部
任職資格:
身體:健康
學歷:高中以上
工作經驗:有相關文職管理經驗
個人素質:責任心強,細心,工作認真、細致,有條理。
第12篇 小區(qū)物業(yè)管理員工獎懲機制
我們將實行獎勤罰懶,根據(jù)公司檢查考核以及業(yè)主對小區(qū)管理處工作的考評,每季度評出最佳工作人員以及不稱職的員工,得到榮譽的進行獎勵,不稱職員工進行待崗培訓、限期改進、辭退等階段的處理;根據(jù)每季度的考評結果年末對管理處全年工作進行綜合評議,評出管理處先進個人。
一、目的
為維護公司聲譽,加強企業(yè)管理,提高管理水平,在加強事項教育的同時,對違反公司制度的員工給予必要的紀律處分。
二、種類
(一)警告
適用于第一次觸犯輕微過失的規(guī)定。
(二)嚴重警告
適用于第一次觸犯重大過失的規(guī)定及受過三次嚴重警告者
(三)最后警告
適用于第二次觸犯重大過失的規(guī)定及受過三次嚴重警告者
(四)開除(或辭退)
適用于觸犯開除規(guī)定以及受過二次最后警告者。
三、過失性質
(一)輕微過失(違反下列一項者,給予警告一次)
1、一個月遲到或早退三次;
2、違反保安制度,拒絕保安人員檢查;
3、違反安全制度但未造成后果;
4、在小區(qū)內行為不檢點,如大聲喧嘩、追逐打鬧;
5、不講衛(wèi)生,在小區(qū)公共場所說臟話,亂扔雜物、煙蒂及隨地吐痰;
6、工作時間做私活、吃零食、喝酒、串崗閑聊;
7、由于工作過失,造成公司財務損失達成100元以上1000元以下;
8、業(yè)主連續(xù)三次反映工作態(tài)度不好(經查屬實);
9、私扣業(yè)主(使用人)提出的一般意見。
(二)嚴重過失(違反下列一項者,給予嚴重警告一次):
1、曠工一天;
2、利用職務之便收取戶主或客戶錢物;
3、對業(yè)主(使用人)態(tài)度蠻橫;
4、公開頂撞上級,不服從指揮或故意消極怠工;
5、由于工作過失,造成公司財務損失價值1000以上3000元以下。
(三)重大警告(違反下列一項者,給予最后警告一次):
1、連續(xù)曠工三天;
2、接受賄賂;
3、毆打他人或相互打架斗毆
4、由于工作過失,造成公司財務損失價值達3000元以上。
(四)開除(犯有下列錯誤,立即予以開除或辭退)
1、連續(xù)曠工七天或一年內累計曠工十五天;
2、偷竊公司、同事或業(yè)主財務;
3、用非法手段涂改原始記錄,竊取賬單或單據(jù),從不牟取私利;
4、嚴重玩忽職守,給業(yè)主(使用人)或公司利益造成重大損失;
5、威脅上級,侮辱刁難業(yè)主及來訪客人;
6、因觸犯國家法律而被公安司法機關拘審;
7、犯有其他嚴重錯誤。
四、獎勵條例
(一)獎勵對象
1、在改進公司經營管理,提高經濟效益和管理效益方面有顯著成績者;
2、工作努力,深得業(yè)主表揚者;
3、在危急時刻為保護他人生命安全,保護小區(qū)財產方面有特殊成績者;
4、在防止業(yè)主被盜、丟失等事故方面有貢獻者;
5、因其行為為公司帶來榮譽者;
(二)獎勵辦法
凡符合獎勵條件者,經公司批準予以確認,獎勵形式。
1、全公司通報表揚;
2、頒發(fā)獎品或獎金;
3、特別加薪;
4、晉級
