某小區(qū)物業(yè)管理項目投標(biāo)書前言（十二篇）

發(fā)布時間：2024-11-29 查看人數(shù)：73

某小區(qū)物業(yè)管理項目投標(biāo)書前言

第1篇某小區(qū)物業(yè)管理項目投標(biāo)書前言

《小區(qū)物業(yè)管理項目投標(biāo)書》前言

首先感謝荊州****房產(chǎn)開發(fā)公司對我公司的信任,我公司對本次合作機會非常重視,將全力以赴,力爭把握住這次機遇,希望能夠充分展示上海****物業(yè)管理發(fā)展有限公司在荊州的形象。我公司系上海專業(yè)物業(yè)管理企業(yè),有多年的物業(yè)管理的經(jīng)驗,管理的物業(yè)類型眾多,我公司亦在江西、吉林等省份與其他房產(chǎn)商進行合作,開設(shè)了分公司。我公司截止2003年底其全權(quán)委托管理的管理面積就達到了200多萬平方米,這個數(shù)字不包括顧問管理的面積。

由我公司管理**小區(qū),能夠在管理和運作上充分發(fā)揮出新理念、新模式的優(yōu)勢,為業(yè)主提供值得信賴的物業(yè)管理服務(wù),使得****房產(chǎn)能夠比其他房產(chǎn)商更領(lǐng)先一步。我公司是嚴格按照iso9000:2000國際質(zhì)量管理體系提供物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。我們深信,在荊州****房產(chǎn)開發(fā)公司的支持和關(guān)心下,'****物業(yè)'和'**'的結(jié)合,一定能在更大程度上提高樓盤品質(zhì),確保給**小區(qū)帶來一種新都市社區(qū)生活居家的概念,確保**的業(yè)主們購置物業(yè)保值、增值。

****物業(yè)承諾:在物業(yè)建筑階段,****將對物業(yè)建筑、環(huán)境布置、智能化系統(tǒng)、會所功能、物業(yè)管理用戶和設(shè)施配置等方面,結(jié)合物業(yè)定位及施工進度因素,提出有利于今后物業(yè)管理和方便業(yè)主使用的意見和建議。在物業(yè)進場前做好員工招聘和培訓(xùn)工作,建立一套完整的物業(yè)管理方案。為后期的物業(yè)管理打下扎實的基礎(chǔ)。在物業(yè)交付使用后,委派有高檔物業(yè)管理經(jīng)驗的物業(yè)經(jīng)理,駐場負責(zé)該物業(yè)的日常管理。****總部將有計劃的派遣各類專業(yè)人員對該物也進行巡視、檢查、指導(dǎo)和督促,以按****的物業(yè)管理理念進行日常的物業(yè)管理,并在高效有序管理的基礎(chǔ)上,開展一系列符事物業(yè)性質(zhì)的有特色的服務(wù),以真正體現(xiàn)高品質(zhì)國際化物業(yè)的意義。

本投標(biāo)書僅針對已在建的**小區(qū)提出初步的物業(yè)管理管理方案,將作為今后開展物業(yè)管理工作的基本執(zhí)行框架,更為詳盡的管理實施計劃將在簽訂物業(yè)管理合同后提出。由于時間緊促,資料尚不夠詳盡,本方案若有遺漏和疏忽,敬請原諒!

第2篇住宅小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容3

住宅小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容(三)

物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù),寓管理與服務(wù)之中,建立社區(qū)服務(wù)體系。為住戶提供全方位管理,服務(wù)項目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢,總體歸納為'六項管理、三類服務(wù)',即'房屋及設(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理';常規(guī)性公共服務(wù)(合同服務(wù))委托性特約服務(wù)(非合同零星服務(wù))和經(jīng)營性多種服務(wù)(全方位、多層次的綜合服務(wù))。

1、房屋及設(shè)施設(shè)備管理

1.1建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護和管理

范圍包括:公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。

房屋建筑的維護管理實行'管養(yǎng)合一'主要落實在以下幾個方面:

a、工作的主動性

管理責(zé)任人與服務(wù)中心相結(jié)合,落實巡查制度及年度房屋建筑維護、養(yǎng)護計劃,執(zhí)行房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。

b、工作的多樣性

根據(jù)房屋的完損情況、季節(jié)變化、住戶對象等采取日常修繕服務(wù),季節(jié)修繕服務(wù)、重點修繕服務(wù)和特殊修繕服務(wù)等形式,并做到制度化、規(guī)范化。

c、工作的針對性

在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜,根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務(wù)措施。

1.2共用設(shè)施、設(shè)備的管理

范圍包括:上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。

共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成,進行統(tǒng)一管理,對于不同的設(shè)施、設(shè)備進行不同的維修管理,執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊和重要設(shè)備的技術(shù)檔案,落實定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運行記錄齊備。達到設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運行良好。

1.3市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護和管理

范圍包括:道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。

根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同,指定并落實巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。對于有些專項類別,如:車庫、制定專業(yè)管理方案并實施。通過有序的工作使其達到功能正常、暢通、達標(biāo),基本完好。

1.4智能化設(shè)施設(shè)備

范圍包括:樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報警系統(tǒng),周界紅外線對射報警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。

根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成情況,建立起適合jt智能系統(tǒng)、操作性強的管理制度,從管理前期介入人員培訓(xùn)入手。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運行管理、系統(tǒng)的維護保養(yǎng)管理、設(shè)備維護保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理,并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù),充分利用現(xiàn)有資源,提升智能系統(tǒng)功能,通過嚴格管理保證智能系統(tǒng)運作正常。

2、環(huán)境衛(wèi)生管理

在jt我們遵循'高標(biāo)準(zhǔn)、嚴要求'的環(huán)境衛(wèi)生管理和'高質(zhì)量、高頻度'的環(huán)境衛(wèi)生維護、實施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護的職能。做好兩項工作,即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。

2.1衛(wèi)生管理

是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運達到環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全,實行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔,垃圾日清,按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生,區(qū)域管理的過程控制,確保向住戶提供高檔次的服務(wù)水準(zhǔn)及高質(zhì)量的生活場所。

2.2環(huán)境管理

jt的環(huán)境管理為小區(qū)文明潔凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎(chǔ)設(shè)施健全、生活舒適便捷,形成環(huán)保意識,日常管理與保護有機結(jié)合,提高住戶的生活質(zhì)量。

3.綠化管理

綠化的功能是美化環(huán)境。通過我們的管理達到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果;我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護人員,將片區(qū)負責(zé)與巡查相結(jié)合,科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要內(nèi)容是花木、草坪的養(yǎng)護。

4、治安消防管理

治安消防管理工作是jt重點管理工作之一。我們要貫徹'預(yù)防為主、防治(消)結(jié)合'的方針,對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進行全面的管理。

5、車輛交通管理

對小區(qū)內(nèi)各類車輛(汽車、摩托車、自行車等)進出、行駛、停泊實施管理工作,確保車輛安全、交通暢通、組織有序,停放整齊,創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。

6、公共管理

6.1住戶裝修管理

在jt物業(yè)轄區(qū)里,對業(yè)主及住戶的裝修實行全面的監(jiān)管。以確保裝修設(shè)計合理,隱蔽工程符合設(shè)計規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過程符合消防管理規(guī)定的要求,并安全使用。保障住宅的結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)的整體美觀,使業(yè)主有一個舒適、安寧的生活環(huán)境。

6.2搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。

6.3協(xié)助政府進行社會管理,如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計、計劃生育、預(yù)防犯罪等方面的工作。

7、常規(guī)性公共服務(wù)

即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同,為全體業(yè)主及住戶提供的經(jīng)常性服務(wù),是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都可以享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如:清潔衛(wèi)生服務(wù)、治安保衛(wèi)服務(wù)、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)提供給業(yè)主及住戶。

8、委托性特約服務(wù)

是為某些住戶群體提供的服務(wù),如:為高層住戶14小時開啟電梯、24小時高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專業(yè)的養(yǎng)護工作為業(yè)主及住戶提供舒適便利的生活環(huán)境。

9、經(jīng)營性多種服務(wù)

即向業(yè)主及住戶提供便利、高效、經(jīng)濟的便民服務(wù)。營造jt溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境,努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細節(jié)考慮,以點點滴滴的積累和平凡的小事,體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗生活在jt這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶為中心,有步驟地開展各種無償與有償服務(wù),并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見,開辟新的服務(wù)項目。

第3篇某某小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容：入住及裝修期間

某小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容:入住及裝修期間

(三)入住及裝修期間的管理內(nèi)容

1、入住管理

(1)辦理入住手續(xù)的前提條件

a.小區(qū)已經(jīng)通過接管驗收,達到入住條件。

b.已經(jīng)通過接管驗收,標(biāo)志著:

a)房屋無重大質(zhì)量問題;

b)工程遺留問題基本得到解決;

c)工程文件資料已經(jīng)齊備;

d)業(yè)主檔案資料已經(jīng)移交完畢,產(chǎn)權(quán)確認工作已經(jīng)結(jié)束。

c.達到入住的條件,這里指:

a)小區(qū)實現(xiàn)通路、通水、通電、通氣、通訊、排水、排污等基本使用功能,可以滿足日常生活所需;

b)配套設(shè)施基本齊備,建成并能夠使用;

c)管理處有固定的辦公場所并開始辦公。

d)物業(yè)管理公司已經(jīng)同委托方簽訂完畢《物業(yè)管理委托合同》。

(2)入住的準(zhǔn)備工作

a.入住資料的準(zhǔn)備:

a)根據(jù)小區(qū)的實際情況編寫和印制《業(yè)主公約》、《業(yè)主手冊》、《服務(wù)指南》、《消防安全責(zé)任書》、《入住通知書》;

b)《入住通知書》的內(nèi)容要求寫明管理處辦公地點、業(yè)主辦理入住手續(xù)時應(yīng)帶的資料、證件及交納的費明細,并附簡明扼要的入住流程等;

c)印刷以下各類入住表格:

--《〈業(yè)主通行證〉領(lǐng)用登記表》;

--《裝修申請表》;

--《住宅使用說明書》(開發(fā)商提供);

--《住宅質(zhì)量保證書》(開發(fā)商提供);

--《鑰匙領(lǐng)用登記表》;

--《入住驗房表》;

--《業(yè)主家庭情況登記表》。

b.設(shè)計辦理入住手續(xù)流程圖。

c.入住時的環(huán)境布置:涉及服務(wù)標(biāo)識區(qū)別的按《服務(wù)標(biāo)識管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》有關(guān)規(guī)定辦理。

a)區(qū)內(nèi)環(huán)境:

--入口處掛橫幅,內(nèi)容有'歡迎您入住_________小區(qū)、_________小區(qū)是你溫馨的家'等等,插彩旗,營造熱烈的氣氛;

--指路牌,由入口處到管理處,指路牌標(biāo)明'物業(yè)管理辦公室'字樣;

--入口處標(biāo)明管理公司辦公地址和辦公時間。

b)管理公司辦公環(huán)境:

--掛燈籠,飄小彩帶,擺放花籃、盆景,給人以隆重、喜慶的感受;

--張貼醒目的'辦理入住手續(xù)流程圖',辦理手續(xù)窗口設(shè)置要求做到'一條龍服務(wù)',各窗口標(biāo)識清楚,一目了然;

--管理人員著裝整潔,精神飽滿;

--辦公室內(nèi)資料擺放整齊有序。

(3)辦理入住手續(xù)流程圖

不合格

(4)發(fā)出入住通知

a.小區(qū)物業(yè)管理公司依據(jù)與房地產(chǎn)發(fā)展商辦公會議議定的入住時間,向業(yè)主發(fā)出入伙通知,內(nèi)容包括:

a)《關(guān)于辦理入住手續(xù)的通知》;

b)《致廣大業(yè)主的慰問信》。

b.業(yè)主收到入住通知后,應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時間內(nèi)帶齊有關(guān)證件和資料到管理公司辦理入住手續(xù)。如果在規(guī)定期限到來的前3天內(nèi),業(yè)主仍未辦理入住手續(xù)的,小區(qū)管理員應(yīng)再次發(fā)函或致電到通知尚未辦理入住手續(xù)的業(yè)主前來辦理入住手續(xù);超過規(guī)定期限未辦理入住手續(xù)的,小區(qū)管理員應(yīng)將情況向管理公司主管經(jīng)理匯報決定是否登報催辦。業(yè)主辦理入住手續(xù)須帶以下證件:

a)《關(guān)于辦理入住手續(xù)的通知》;

b)《購房合同》原件和復(fù)印件各一份;

c)業(yè)主及家庭成員的身份證原件及復(fù)印件各一份,小一寸彩照每人各兩張;

d)單位購房的業(yè)主須帶齊營業(yè)執(zhí)照副本及其復(fù)印件各一份;

e)委托他人辦理的,須帶業(yè)主簽字的授權(quán)委托書。

(5)入住手續(xù)的辦理

a.驗證:管理員在業(yè)主前來辦理入住手續(xù)時,應(yīng)首先對以下證件進行檢查;

a)《購房合同》原件;

b)《業(yè)主的身份證原件》;

c)《單位購房的還須檢查其單位營業(yè)執(zhí)照副本》;

d)委托他人辦理的,還須檢查業(yè)主授權(quán)的委托書。

b.檢查無誤后,管理員將《購房合同》原件、業(yè)主及家庭成員的身份證原件、單位營業(yè)執(zhí)照副本返還業(yè)主,證件復(fù)印件及業(yè)主委托書存入業(yè)主檔案。

c.將業(yè)主提供的照片中的一張貼在《業(yè)主家庭登記表》內(nèi),另一張為業(yè)主辦理《業(yè)主通行證》。

d.交納入住費用:小區(qū)管理員導(dǎo)引業(yè)主到收費公司交納入住費用,收費人員根據(jù)收款項目開具收款收據(jù)。一般情況下,入住費用包括以下項目:

a)煤氣開戶費:屬代收代繳費用,小區(qū)無此配套項目的不予收費;

b)有限電視初裝費:屬代收代繳費用,小區(qū)無此配套項目的不予收費;

c)水電押金:實行抄表到戶的小區(qū)不需收取,未實行抄表到戶的可適當(dāng)收取;

d)裝修保證金:業(yè)主可選擇入住時交納或二次裝修時在交納;

e)裝修垃圾清運費:同上;

f)管理費:以收到入伙通知之日計算當(dāng)月物業(yè)管理費,預(yù)收一年。

e.驗房收樓:

a)小區(qū)管理員在業(yè)主交完入住費用后帶業(yè)主驗收房屋,并請業(yè)主將房屋存在的問題填入《業(yè)主入住驗房表》中簽字確認;

b)房屋驗收合格的,管理員應(yīng)請業(yè)主在《業(yè)主入住驗房表》中簽字確認;

c)驗收發(fā)現(xiàn)問題,業(yè)主要求搬入或二次裝修前維修的,管理公司應(yīng)通知發(fā)展商在一周內(nèi)給予解決,并將整改結(jié)果通知管理公司;

--發(fā)展商一周內(nèi)未整改完畢的,小區(qū)管理公司應(yīng)將整改情況反饋給業(yè)主,并告之具體再驗收的時間;

--整改完畢后,由小區(qū)管理員通知業(yè)主二次驗收;二次驗收不合格的,由管理公司主管經(jīng)理進行跟綜,并依據(jù)物業(yè)管理公司同發(fā)展商簽定的《物業(yè)管理委托管理合同》中的保修條款要求發(fā)展商盡快解決。

f.發(fā)放鑰匙:

a)業(yè)主收樓無問題或要求在搬入后再進行維修的,小區(qū)管理員應(yīng)將業(yè)主房屋鑰匙全部交給業(yè)主;

b)業(yè)主收樓有問題,小區(qū)管理員在將鑰匙交給業(yè)主的同時,應(yīng)留下一把大門鑰匙在管理公司以供維修時用;

c)業(yè)主在領(lǐng)取鑰匙時,管理員應(yīng)要求業(yè)主在《鑰匙領(lǐng)用表》內(nèi)簽字確認。

g.簽署《業(yè)主公約》和《消防安全責(zé)任書》:

a)管理員將《業(yè)主公約》和《消防安全責(zé)任書》(一式兩份)交給業(yè)主并請業(yè)主詳細閱讀;

> b)請業(yè)主簽署《業(yè)主公約》和《消防安全責(zé)任書》;

c)管理員將簽署后的《業(yè)主公約》和《消防安全責(zé)任書》簽署后的其中一份存入業(yè)主檔案,另一份隨其它資料交業(yè)主保存。

h.資料發(fā)放:小區(qū)管理員將以下資料發(fā)給業(yè)主保存并要求業(yè)主在資料領(lǐng)取單上簽名:

a)《住戶手冊》;

b)《服務(wù)指南》;

c)簽署后的《業(yè)主公約》;

d)簽署后的《消防安全責(zé)任書》;

e)《住宅使用說明書》;

f)《住宅質(zhì)量保證書》;

(6)開通水電

a.小區(qū)管理員應(yīng)邀請業(yè)主一起將水電讀數(shù)抄錄在《業(yè)主入住驗房表中》。

b.通知機電維修人員開通該業(yè)主房屋的水電。

(1)業(yè)主檔案管理的具體辦法祥見《業(yè)主檔案管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》。

(2)本標(biāo)準(zhǔn)作為管理處相關(guān)人員績效考評的依據(jù)之一。

2、裝修管理

(1)裝修的申請與審批

a.申請:住戶需提前7日向小區(qū)管理公司提出裝修申請(租戶必須持業(yè)主授權(quán)委托書);

a)申請時如實填寫《裝修申請表》各款內(nèi)容,并附裝修設(shè)計圖紙,室內(nèi)裝修說明書;

b)如果住戶自請施工隊,尚須附帶裝修施工隊營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件一份(住戶申請裝修項目少或簡單的除外);

c)裝修較大商業(yè)商鋪、娛樂場所時,需提供城市規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門的審批文件。

b.審核與批準(zhǔn):

a)小區(qū)管理公司維修主管接到裝修申請當(dāng)日,依據(jù)《管理公約》中'裝修管理規(guī)定'的相關(guān)條款,按唱諾制要求,就可能發(fā)生違章裝修的問題逐條要求住戶和裝修隊在《裝修施工承諾表》中打'√'承諾。對住戶未完全承諾的,小區(qū)管理公司維修主管應(yīng)耐心向住戶解釋,直到住戶完全承諾不出現(xiàn)違章裝修。對不肯承諾的住戶,不得同意裝修開工。承諾后的《裝修施工承諾表》由住戶和小區(qū)管理公司維修主管共同簽字后一式兩份,雙方各保存一份。

b)不宜審批的情況

--涉及有拆改承重墻的;

--涉及有消防隱患的;

--涉及有破壞預(yù)埋管線的;

--涉及有破壞外墻體立面的。

c)在確認裝修設(shè)計不會對樓宇安全、公共設(shè)施設(shè)備正常使用及房屋外觀造成不良影響時,應(yīng)當(dāng)在半個工作日內(nèi)給出同意意見;

d)審核同意的,報管理公司主管經(jīng)理審批,管理公司經(jīng)理應(yīng)當(dāng)在半個工作日內(nèi)給出同意意見;

e)小區(qū)管理員將審批后的裝修申請通知住戶,對需要住戶修改設(shè)計的,應(yīng)告之住戶修改。

(2)裝修審批獲得批準(zhǔn)后,小區(qū)管理員應(yīng)通知住戶帶領(lǐng)裝修施工隊一同到小區(qū)管理處辦理有關(guān)手續(xù)

a.小區(qū)管理員將《室內(nèi)裝飾企業(yè)營業(yè)執(zhí)照》、《執(zhí)業(yè)許可證》、復(fù)印一份附在《裝修申請表》后。

b.將裝修圖紙復(fù)印一份附在《裝修申請表》后。

c.將住戶和施工隊承諾的《裝修施工承諾表》附在《裝修申請表》后。

d.要求住戶簽署《裝修安全責(zé)任書》,并將之附在《裝修申請表》后。

e.住戶和施工隊一同到小區(qū)管理公司按裝修管理規(guī)定交納相關(guān)費用;

a)住戶應(yīng)交納一定數(shù)額的裝修押金和垃圾清運費;

b)施工隊?wèi)?yīng)交納一定數(shù)額的裝修押金和施工人員證件工本費;

f.引施工隊負責(zé)人辦理《施工通行證》;

a)施工隊負責(zé)人應(yīng)將施工人員的彩色照片兩張和身份證復(fù)印件一份;

b)辦證人員將其中的一張照片和身份證復(fù)印件及施工人員的基本情況登記在《施工人員登記表》中(詳見《封閉小區(qū)物品/人員出入管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》);

c)利用施工人員的另一張照片制作成施工人員的《施工通行證》。

d)小區(qū)管理員在住戶和施工隊辦理完上述手續(xù)后,應(yīng)立即通知機電維修人員開通住戶水電,并告訴住戶可進場裝修。

(3)施工期間的管理

a.小區(qū)管理員按《樓宇巡查作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》每日巡查裝修施工情況。

b.機電維修人員負責(zé)監(jiān)控施工隊土建、水電裝修是否違章。

c.秩序維護員負責(zé)按《封閉小區(qū)物品/人員出入管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》、《治安巡邏作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》及《出租屋暫住人員、施工人員及'三無'人員管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》隊施工人員進行管理。

(4)裝修施工的竣工驗收

a.裝修施工結(jié)束后,由住戶和施工隊負責(zé)人共同向小區(qū)管理公司提出驗收申請。

b.小區(qū)管理公司在當(dāng)日內(nèi)組織人員(機電維修主管及各專責(zé)工程師及小區(qū)管理員)對裝修進行現(xiàn)場驗收。裝修如無違章情況,按以下程序辦理;如發(fā)現(xiàn)有違章情況,按4.5款辦理。

c.竣工驗收合格的,由小區(qū)管理公司維修主管在《裝修申請表》內(nèi)'完工驗收'欄目簽署'初驗合格',并簽署姓名及日期。

d.秩序維護人員收回施工證,如有丟失,給予施工隊每證50元罰款。

e.施工隊當(dāng)日清場離開。

f.裝修驗收合格并使用一個月后,小區(qū)管理公司應(yīng)對裝修施工組織復(fù)驗,復(fù)驗無問題,由小區(qū)管理公司主管經(jīng)理在《裝修申請表》內(nèi)注明'復(fù)驗合格'后,由小區(qū)管理員退還住戶及施工隊的裝修押金。

(5)常見的違章裝修

a.擅自開工。

b.亂拉電線、超負荷用電。

c.擅自改動燃氣線路,安裝燃氣用具。

d.空調(diào)機不按位置安裝。

e.隨意改變窗臺、窗框、玻璃、陽臺、護欄、戶門顏色、格調(diào)。

f.隨意改變陽臺功能。

g.隨意封陽臺,裝防盜門、網(wǎng)(高層建筑)。

h.隨意拆改墻體。

i.在承重墻、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽。

j.私自增加線路負荷。

k.改動上下水、電線(開關(guān)盒)。

l.私自開鑿樓面層,破壞防水層(24小時閉水試驗)。

m.擅自占用公共通道、天臺、屋面。

n.擅自在室外加裝燈、牌、廣告等。

o.堵塞地漏和排水管道。

p.擅自移動消防設(shè)施。

q.擅自改變門的開啟方向,使用消防禁用品。

r.擅自動火作業(yè)。

s.鋪裝過重的地板材料。

t.隨意丟棄裝修垃圾,利用公共部位、加工裝修材料。

u.隨意向窗外拋扔物品。

v.隨意用電梯運送裝修材料(散

裝料和超長重料)。

w.沖洗地面將水沖向電梯,破壞電梯裝飾。

*.不按規(guī)定時間施工,制造噪音。

y.破壞公共綠籬、綠地。

z.夜間隨意在住戶家中留宿。

aa.不辦理《施工通行證》,不遵守小區(qū)治安管理規(guī)定。

ab.隨意拆掉陽臺配重墻。

ac.高層住宅、寫字樓、商場、娛樂廳等不按規(guī)定配置滅火器。

ad.隨意改裝智能化系統(tǒng)。

(6)違章裝修的處理

a.裝修施工期間,發(fā)現(xiàn)違章維修的,小區(qū)管理公司應(yīng)立即要求住戶停止違章裝修,恢復(fù)原狀,并視情況采取以下方式進行處理:

a)批評教育,規(guī)勸改正;

b)責(zé)令停工,出具《違章整改通知單》限期整改;

c)責(zé)令恢復(fù)原狀;

d)扣留或沒收工具;

e)停水停電(須報管理公司總經(jīng)理批準(zhǔn));

f)要求賠償損失(須報管理公司總經(jīng)理批準(zhǔn));

g)依據(jù)規(guī)定罰沒違章金。

b.裝修施工驗收時,如發(fā)現(xiàn)住戶違章裝修的,小區(qū)管理員應(yīng)對違章裝修給樓宇安全、美觀造成的危害程度做出評估,并視情況征得管理公司主管經(jīng)理同意后,列清扣款數(shù)額,由小區(qū)管理公司按以下方法進行扣款,扣款順序為:

a)首先從施工隊裝修押金中扣款;

b)施工隊裝修押金不足以補償扣款的,再從住戶裝修押金中予以賠償;

c)扣完住戶裝修押金仍部能補償扣款的,要求住戶給予賠償;

第4篇某小區(qū)物業(yè)管理人員培訓(xùn)內(nèi)容

小區(qū)物業(yè)管理人員培訓(xùn)內(nèi)容

公司要求員工深刻理解在職教育和終身教育的重要內(nèi)涵,明確培訓(xùn)需求,主動'充電'。公司還要求物業(yè)管理主任從上任之日起,就要注意培養(yǎng)自己的接班人,在這種培養(yǎng)過程中,推進了工作,增強了團隊實力,同時也提高了自己。堅持物業(yè)管理骨干自行培訓(xùn)為主、對外招聘為輔,按比例7:3的原則運作。我們提出關(guān)心員工、培養(yǎng)員工重于創(chuàng)造利潤的觀念,其含義在于提高內(nèi)部員工滿意率,建立一支訓(xùn)練有素、能征善戰(zhàn)的優(yōu)秀團隊,實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。

1 高級管理員培訓(xùn)內(nèi)容

物業(yè)管理理念

管理公司組織架構(gòu)和運作程序

物業(yè)及設(shè)備情況

住戶情況介紹

物業(yè)移交程序

物業(yè)管理政策法規(guī)及相關(guān)法律常識

公共契約、住戶守則、管理規(guī)則及員工守則等文本解釋

應(yīng)變組織、指揮能力

消防、急救常識及器具使用

管理及公關(guān)常識

2 技術(shù)骨干培訓(xùn)內(nèi)容

責(zé)任感,榮譽感培養(yǎng)

管理公司組織架構(gòu)和運作程序

物業(yè)及設(shè)備情況

住戶情況介紹

物業(yè)移交程序

物業(yè)管理政策法規(guī)及相關(guān)法律常識

公共契約、住戶守則、管理規(guī)則及員工守則等文本解釋

應(yīng)變組織、指揮能力

公關(guān)知識及技巧

消防、急救常識及器具使用

設(shè)備操作及維護知識

維修具使用及保養(yǎng)

住戶投訴處理能力

3 普通員工培訓(xùn)內(nèi)容

責(zé)任感榮譽感培養(yǎng)

管理公司組織架構(gòu)和運作程序

物業(yè)及設(shè)備情況

住戶情況介紹

物業(yè)移交程序

物業(yè)管理政策法規(guī)及相關(guān)法律常識

管理規(guī)則及員工守貝

消防急救常識及器具使用

設(shè)備操作及維護知識

第5篇國際小區(qū)物業(yè)管理費預(yù)算

星河國際小區(qū)物業(yè)管理費預(yù)算

1、收入部分:889,612元

1.1管理費收入:464,737元

a、住宅部分:464,737元

住宅建筑面積:152874m2,管理費收費標(biāo)準(zhǔn):3.8元/m2

152874m2×3.8元/m2×80

第6篇小區(qū)物業(yè)管理處主任考核表

類別項目及標(biāo)準(zhǔn) 考評辦法及扣分

制度執(zhí)行的員工守則的執(zhí)行(第一章,工作條例) 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分

崗位基本技能的掌握(人員聯(lián)系、物業(yè)概況、崗位標(biāo)準(zhǔn))

文明服務(wù)

按規(guī)定著裝,佩戴胸卡;

每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分;

專業(yè)場所(室)環(huán)境整潔、規(guī)范

崗位標(biāo)準(zhǔn) 范圍標(biāo)準(zhǔn) 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分

管理

制定月工作計劃,并按計劃實施;

每周組織召開管理處例會,并做好記錄;

對保潔、保安、維修工作按崗位標(biāo)準(zhǔn)進行檢查,并每月進行評價;

對小區(qū)內(nèi)的裝修施工人員出入、材料堆放、垃圾堆放等進行管理;

巡視中發(fā)現(xiàn)轄區(qū)內(nèi)公共設(shè)施/設(shè)備有損壞,應(yīng)立即報修并做好記錄;

做好與客戶的聯(lián)絡(luò)工作,每年兩次召開業(yè)主座談會;每月最少一次回訪業(yè)主,并做好記錄;

對待客戶投訴要熱情、耐心,及時處理,并將處理結(jié)果反饋給客戶,然后登記備案;

各類基礎(chǔ)資料、設(shè)施設(shè)備資料、業(yè)主檔案資料、維修基金運作資料存檔保存完好;

遇突發(fā)性、危害性事故或事件發(fā)生,立即采取應(yīng)急處理,并及時向上級部門匯報。

指標(biāo)

物業(yè)管理費收繳率≥90% (按總戶數(shù)90%計算)

成本總體控制率≤100%

客戶滿意度≥80%

房屋零修、急修、維修及時率≥98%

維修質(zhì)量合格率:100%;房屋完好率≥95%

2023年底物業(yè)管理小區(qū)達到“物業(yè)管理窗口達標(biāo)”

每年兩次向業(yè)主公布物業(yè)管理(維修基金)收支情況表

每年兩次開展客戶調(diào)查和滿意度測評工作

每月客戶有理投訴兩件(含兩件)以下

管理處安全治安事故率0%

日常檢查公正、合理無投訴,正確使用《物業(yè)管理檢查單》

注:

1、同一地點同類問題按發(fā)生次數(shù),加倍扣分

2、客戶提出有理申告的,每次扣十分

3、否決指標(biāo):發(fā)生各類重大安全事故

第7篇某某小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容：竣工驗收期間

某小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容:竣工驗收期間

(二)物業(yè)竣工驗收期間物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

1.參與竣工驗收

物業(yè)公司派專業(yè)人員參與政府質(zhì)檢部門組織的竣工驗收工作,協(xié)助發(fā)展商督促施工單位完成驗收資料的準(zhǔn)備,組織技術(shù)人現(xiàn)場勘察房屋及配套的設(shè)施設(shè)備是否具備驗收重要條件,從實用的角度出發(fā),向房地產(chǎn)發(fā)展商提出房屋安全及設(shè)備設(shè)施使用的合理化建議,要求施工單位按質(zhì)按量完成房地產(chǎn)開發(fā)商交給的施工任務(wù),協(xié)助開發(fā)商監(jiān)督施工單位對竣工驗收工作中提出問題的整改實施情況。

2.簽定物業(yè)管理服務(wù)合同

按照國家相關(guān)法規(guī)編制物業(yè)管理服務(wù)合同,同房地產(chǎn)發(fā)展商商討相關(guān)條款,在接管驗收前完成相關(guān)法律手續(xù)。

3.組織接管驗收

由物業(yè)公司牽頭,對小區(qū)工程的施工質(zhì)量、設(shè)施設(shè)備的使用功能、技術(shù)資料、項目文件和業(yè)主資料等工作匯同已購房業(yè)主進行接管驗收。

4.協(xié)助發(fā)展商處理工程遺留問題

5.(1)常見的非結(jié)構(gòu)性工程質(zhì)量問題包括:

--屋面滲漏水;

--有防水要求的地面滲水;

--外墻面滲水;

--室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起砂、面層松動;

--抹灰層、面磚、油漆、墻紙脫落殘缺;

--門窗開關(guān)不靈、縫隙過大、缺件;

--廁所、廚房、淋浴室、陽臺積水、倒泛水;

--供水管道堵塞,小區(qū)道路深陷;

--其他常見的問題。

(2)問題的處理程序

--在保修期發(fā)生保修范圍肉質(zhì)工程質(zhì)量問題建設(shè)單位或建設(shè)單位委托物業(yè)管理公司通知施工單位維修。

--施工單位自接到通知之日起,應(yīng)立即到達現(xiàn)場搶修。同時,建設(shè)單位、物業(yè)管理公司或業(yè)主應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門報告,即使采取安全防范措施,并由原設(shè)計單位或具有相應(yīng)資質(zhì)登記的設(shè)計單位提出整修方案,原施工單位實施,原工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)監(jiān)督,維修時,業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合。

--施工單位非因特殊原因,未能在約定的時限到達維修現(xiàn)場,開發(fā)建設(shè)單位有義務(wù)再次通知施工單位限時維修,如施工單位再次違約,開發(fā)建設(shè)單位有權(quán)在不提高工程標(biāo)準(zhǔn)的前提下,委托物業(yè)管理公司組織自行返修和委托其他單位維修,發(fā)生的費用由原施工單位承擔(dān)。

--保修完工后,建設(shè)單位、物業(yè)公司、房屋所有人組織驗收。

--因保修不及時造成的人身、財產(chǎn)損害,由造成拖延的責(zé)任方承擔(dān)賠償責(zé)任。

第8篇小區(qū)物業(yè)質(zhì)量管理方針目標(biāo)管理方式

小區(qū)物業(yè)質(zhì)量管理方針、目標(biāo)及管理方式

(一)、質(zhì)量管理方針、目標(biāo)

本公司質(zhì)量管理的方針:

以一流的服務(wù)和一流的質(zhì)量面向顧客;以現(xiàn)代化的管理和良好的社會信譽面向國內(nèi)及國外市場。

質(zhì)量管理的總體目標(biāo):

物業(yè)服務(wù)項目做到'家政勞動社會化;安全管理、秩序維護系統(tǒng)化、文化娛樂活動社區(qū)化、綜合服務(wù)能力專業(yè)化。

按照量化管理的要求,對照'國家級示范小區(qū)'項目標(biāo)準(zhǔn),保證在合同期內(nèi)按以下質(zhì)量管理具體目標(biāo)進行工作:

1.全年不發(fā)生重大安全責(zé)任事故

注:'重大安全事故'是指

--因失職或玩忽職守引發(fā)的員工死亡事故;

--因失職或玩忽職守引發(fā)的公司管理重要財產(chǎn)報廢、損毀事故;

--因失職或玩忽職守引發(fā)的火災(zāi)事故;

--困失職或玩忽職守引發(fā)的水浸事故;

--因失職或玩忽職守引發(fā)的惡性治安事件;

--因失職或玩忽職守引發(fā)的業(yè)主/住戶重傷、死亡事件;

2.所轄物業(yè)設(shè)施設(shè)備的使用完好率達到98%以上;

3.員工培訓(xùn)合格再上崗率達到100%;

4.員工對企業(yè)的滿意率達到90%以上;

5.住戶對管理、服務(wù)工作的滿意率95%以上;

6.全年支出控制在預(yù)算范圍內(nèi);

7.業(yè)主違章有效處理率100%;

8.房屋完好率100%;

9.住戶維修及時率,合格率100%;

10.住戶有效投訴率3起/萬.平方米,有效投訴的處理合格率(以回訪結(jié)果為準(zhǔn))100%;

11.住戶求助處理率,滿意率100%;

12.有效回訪率達到100%;

13.培訓(xùn)計劃完成率100%;

14.員工績效考評有效率98%;

15.服務(wù)規(guī)范的出錯率(以檢查、投訴記錄為準(zhǔn))3%;

16.物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的內(nèi)審嚴重不合格為零,輕微不合格3項以下,觀察項10項以下;

17.物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程抽檢合格率95%以上;

18.社區(qū)文化活動有效完成率100%;

19.業(yè)主委員會對物業(yè)管理服務(wù)工作的滿意率98%;

20.住戶對小區(qū)管理公司服務(wù)工作滿意率98%;

21.消防設(shè)施、設(shè)備的使用完好率100%;

22.普通治安案件的發(fā)生率0.1起/萬.平方米,有效處理率100%;

23.其他各類突發(fā)事件的有效處理率100%;

24.滅火預(yù)案演習(xí)達標(biāo)率100%;

25.治安預(yù)案演習(xí)達標(biāo)率100%;

26.訓(xùn)練考核達標(biāo)率100%;

27.車輛違章停放率5%;

28.住戶對秩序維護、消防工作的滿意率100%;

29.設(shè)備計劃保養(yǎng)完好率100%;

30.設(shè)備開機完好率100%;

31.設(shè)施、設(shè)備大、中、小修計劃完成率100%;

32.設(shè)備運行成本降到行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)最低;

33.設(shè)備臨時故障排除的及時率95%;

34.員工工傷事故發(fā)生率0;

35.值班記錄準(zhǔn)確合格率98%;

36.機房衛(wèi)生達標(biāo)率100%;

37.住戶對維修保養(yǎng)工作的滿意率100%;

38.住戶對保潔工作的滿意率100%。

(二)采用的管理方式

1、在總體管理方式上擬采取'標(biāo)準(zhǔn)化'管理模式。

該管理模式特點有三:一是強調(diào)工作的'一次成功率'。物業(yè)管理行業(yè)是一個'100-1=0'的服務(wù)行業(yè),一項工作如果不能在一次性把做其做好會使業(yè)主滿意率大幅度降低;二是強調(diào)服務(wù)質(zhì)量的'穩(wěn)定性'。物業(yè)管理工作重復(fù)性高、單調(diào)、乏味,突出問題是被動工作及疲憊工作。制度、規(guī)程在執(zhí)行中'雷聲大,雨點小',建立制度時轟轟烈烈,不久就行同虛設(shè),標(biāo)準(zhǔn)化管理很有效的解決了長期、穩(wěn)定的保持工作質(zhì)量的問題。三是強調(diào)'時效性',對不同的工作有不同的時效要求,能夠在業(yè)主的心理承受范圍之內(nèi)解決業(yè)主的問題(詳見服務(wù)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn))。

正因如此,本公司擬采取全方位的標(biāo)準(zhǔn)化管理模式,其基本原理是將預(yù)期發(fā)生的工作事先用模擬的方法給出最佳的操作方法和操作標(biāo)準(zhǔn),全體人員必須嚴格執(zhí)行,不得私自更改。通俗的講就是把人員當(dāng)作'量具模塊'來約束(通過對比不難體現(xiàn),其好處是大大降低了工作的失誤,提高一次成功率,降低管理成本,保持工作質(zhì)量的穩(wěn)定性。變'人治'為'法制',本公司要求所有員工做到每一句話、每一個動作都是標(biāo)準(zhǔn)的,可大大提高服務(wù)水平和能力。

2、在安全管理上,擬采取全封閉的安全預(yù)案制。

由于本物業(yè)小區(qū)規(guī)模較大,人員成分復(fù)雜,安全死角多,加之安全問題是業(yè)主永遠最關(guān)心的問題,故本公司擬采取安全預(yù)案制管理。其原理是:公司先詳細了解安全死角(如讓秩序維護人員尋找周界圍墻的突破口),將物業(yè)在安全管理上的不足和缺陷找出來,制訂有針對性的預(yù)案措施,將預(yù)案作為員工訓(xùn)練的依據(jù),成為習(xí)慣性動作后,將大大提高安全管理的實際水平。對人員、物品進出擬進行分類控制。對業(yè)主采用'記憶+規(guī)范'的方法,,對住戶采用憑住戶證出入,對于散客采取登記有效證件監(jiān)控出入。在區(qū)域巡邏上擬采用多種方式,如'交叉巡邏出入法'、'循環(huán)式巡邏法'、'往返式巡邏法'等,結(jié)合監(jiān)控中心定位系統(tǒng),建立遠紅外線及電子巡更網(wǎng)絡(luò),實行立體化管理。

3、在服務(wù)方式上,擬采取本公司的特色服務(wù)與個性化服務(wù)。

(1)'時效工作制':

本公司對業(yè)主關(guān)心的事項員工都要求按規(guī)定的時間完成方為有效,否則就是無效勞動。將各工作時效公示給業(yè)主監(jiān)督,對于無效工作均依照業(yè)主的投訴按《投訴管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》進行處理,對責(zé)任人和責(zé)任部門實施處罰,這樣才能讓業(yè)主對我們的服務(wù)效率感到滿意。比如:住戶投訴必須在當(dāng)日內(nèi)處理完畢?；卦L工作必須一周內(nèi)進行。入伙手續(xù)辦理工作實行一站式服務(wù),全程完成時間必須控制在15分鐘內(nèi)(不包含業(yè)主驗收房屋),秩序維護人員收發(fā)卡必須在45秒內(nèi)完成規(guī)定動作等等。

(2)'不均衡管理制'

該項制度是本公司獨有的使用效果最顯著的特色制度。其基本原理是依據(jù)業(yè)主的生活特點和生活規(guī)律來編排工作。員工不是按部就班的上班,而是根據(jù)以上規(guī)律實施'靜音管理'、'無人化管理'和'零干擾服務(wù)'。比如:減少業(yè)主在活動時進行清潔帶來的尷尬。電梯的維修保養(yǎng)安排在夜晚10點后進行,以

免影響業(yè)主使用等等,讓業(yè)主真正感到體貼入微的服務(wù)。

(3)'唱喏制':

'唱'是指用動聽的語言將有關(guān)事項告之業(yè)主,讓業(yè)主成為'知情人',避免產(chǎn)生不必要的認識分歧和提高服務(wù)技巧;'諾'是指服務(wù)工作要'一諾千金',答應(yīng)業(yè)主的事情必須按承諾完成。比如:業(yè)主進行裝修時,將業(yè)主在裝修中可能遇到的常見問題列出清單,站在業(yè)主的角度提醒業(yè)主,業(yè)主感到的是'溫馨';管理人員在進行收費的時候,要'唱':您家的面積是…收您…找您…請收好…請慢走…,業(yè)主感到的是'認真'。按法規(guī)要求,定期將財務(wù)報表公示給業(yè)主,讓業(yè)主'明明白白的消費。

(4)'三米微笑制':

為住戶提供服務(wù)時,應(yīng)主動向業(yè)主展示周到的微笑,不能等到業(yè)主到了面前也不理會,雖然是點點滴滴的服務(wù),但能化解很多矛盾。本公司要求員工在面對業(yè)主時應(yīng)面帶微笑、和顏悅色、給人以親切感;與住戶談話時,應(yīng)聚精會神、注意傾聽,給人以受尊重感;應(yīng)坦誠待人,不卑不亢,給人以真誠感;應(yīng)神色坦然、輕松、自信、給人以寬慰感;應(yīng)沉著穩(wěn)重,給人以鎮(zhèn)定感。

(5)'首問責(zé)任制':

第9篇小區(qū)物業(yè)管理費的收取催繳程序

小區(qū)物業(yè)管理費的收取及催繳程序

(有關(guān)滯納金比例以該項目《業(yè)主公約》及《物業(yè)管理合同》為準(zhǔn))

業(yè)戶收樓時需將計費時間終止到每自然季度末最后一日.

1.1預(yù)繳半年管理費

1.1.1物業(yè)公司財務(wù)部將于每年6月1日及12月1日起向各業(yè)戶發(fā)出次年《管理費付款通知書》,詳列應(yīng)交款明細,規(guī)定業(yè)主須在收到《付款通知書》一個月內(nèi)繳納下一個半年的管理費。

1.1.2每年的1月1日及7月1日起,財務(wù)部對尚未交納本年度應(yīng)付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書》,列明欠款明細項目,通知其在收到〈催款通知書〉一個月內(nèi)繳清欠款?！洞呖钔ㄖ獣妨忻魅缥窗匆?guī)定支付欠款,管理公司將對所欠款項收取每日3‰滯納金的提示。

1.1.3《催款通知書》發(fā)出后,業(yè)主逾期未清繳欠款的,管理公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書》,通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內(nèi)繳清,并對所欠款項收取每日3‰的滯納金(從1月1日或7月1日欠款的第一天起算)。

1.1.4在《最后繳款通知書》發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的,管理公司將按《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》規(guī)定做出其它追討行動,及對欠款者提出法律訴訟。

1.1.5《付款通知書》、《催款通知書》及《最后繳款通知書》均由財務(wù)部負責(zé)編制,統(tǒng)一經(jīng)客服部發(fā)出。

1.2預(yù)繳三個月管理費

1.2.1物業(yè)公司財務(wù)部將于每年3月1日及6月1日、9月1日、12月1日起向各業(yè)戶發(fā)出下一季度〈管理費付款通知書〉,詳列應(yīng)交款明細,規(guī)定業(yè)主須在收到〈付款通知書〉一個月內(nèi)繳納下一季度的管理費。

1.2.2每年的1月1日、4月1日、7月1日及10月1日起,財務(wù)部對尚未交納本季度應(yīng)付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書》,列明欠款明細項目,通知其在收到〈催款通知書〉一個月內(nèi)繳清欠款?！洞呖钔ㄖ獣妨忻魅缥窗匆?guī)定支付欠款,管理公司將對所欠款項收取每日3‰滯納金的提示。

1.2.3《催款通知書》發(fā)出后,業(yè)主逾期未清繳欠款的,管理公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書》,通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內(nèi)繳清,并對所欠款項收取每日3‰的滯納金(從當(dāng)季度欠款的第一天起算)。

1.2.4在《最后繳款通知書》發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的,管理公司將按《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》規(guī)定做出其它追討行動,及對欠款者提出法律訴訟。

1.2.5《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財務(wù)部負責(zé)編制,統(tǒng)一經(jīng)客服部發(fā)出。

1.3預(yù)繳一個月管理費

1.3.1物業(yè)公司財務(wù)部將于每月15日起向各業(yè)戶發(fā)出下月〈管理費付款通知書〉,詳列應(yīng)交款明細,規(guī)定業(yè)主須在收到〈付款通知書〉一個月內(nèi)繳納下月的管理費。

1.3.2每月的1日起,財務(wù)部對尚未交納本月應(yīng)付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書》,列明欠款明細項目,通知其在收到〈催款通知書〉7日內(nèi)繳清欠款?！洞呖钔ㄖ獣妨忻魅缥窗匆?guī)定支付欠款,管理公司將對所欠款項收取每日3‰滯納金的提示。

1.3.3《催款通知書》發(fā)出后,業(yè)主逾期未清繳欠款的,管理公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書》,通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內(nèi)繳清,并對所欠款項收取每日3‰的滯納金(從當(dāng)月欠款的第一天起算)。

1.3.4在《最后繳款通知書》發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的,管理公司將按《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》規(guī)定做出其它追討行動,及對欠款者提出法律訴訟。

1.3.5《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財務(wù)部負責(zé)編制,統(tǒng)一經(jīng)客服部發(fā)出。

第10篇 x苑小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營成本的測算

景苑小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營成本的測算

管理服務(wù)報價及費用構(gòu)成

一、物業(yè)管理費報價:

1、依據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》及連云港物業(yè)市場情況,制定物業(yè)管理公共服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。

(1)住宅:0.50元/m2

(2)商業(yè)用房2.00元/m2

((3))空置房按相關(guān)規(guī)定由開發(fā)商全價支付物業(yè)管理公共服務(wù)費

2、停車服務(wù)費

地上車位 : 70元/位.月

地下車位:110元/位.月

3、公眾代辦性服務(wù)

二次供水水費代收代繳,按照行業(yè)相關(guān)規(guī)定;公攤水電費,按實際用量分攤到戶;代辦性服務(wù)免費

4、特約服務(wù)費

(1)保潔家政服務(wù),鐘點工按照10元/時收取。

(2)房屋維修按用工、材料成本核算的最終合計價格收取費用。

其余服務(wù)項目按用戶與物業(yè)公司協(xié)商價收取。

二、年物業(yè)管理費用支出構(gòu)成

1、人員費用(包括工資福利、各種保險、管理傭金、按法定稅率交納的稅金):

管理處主任:1500元/人×1*12=16800元

安全護衛(wèi)隊長:1300元/人×1*12=15600 元

行政財務(wù):1200元/人×1人*12=14400元

安全護衛(wèi)員:800元/人×5人*12=153600元

設(shè)備管修主管:1200元/人×1人*12=14400元

維修工:700元/人×1人*12=33600元

保潔員:700×2人*12=50400元

綠化工:700×1人*12=33600元

合計:368400元

2、行政辦公費用(包括辦公用品、電話費、培訓(xùn)費及水電費等及稅金):1200元*12月=15600元

3、安全護衛(wèi)費用(包括安全護衛(wèi)員裝備費、器材維修費告示及稅金):1100元*12月=13200元

4、公共設(shè)施維護費用(包括房屋維修、化糞池清掏、水箱清洗、院落護欄維護及稅金):800元*12月=9600元

6、設(shè)備設(shè)施維護保養(yǎng)費用(包括設(shè)備的保養(yǎng)維護、年檢、照明燈具的更換及利潤、稅金):1100元*12月=13200元

合計:51600元

總合計420000元

總收入420960元-總支出420000元=960元

第11篇住宅小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)承諾

住宅小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)及承諾

在全體業(yè)主的大力支持和發(fā)展商的積極配合下,我們堅信,通過**物業(yè)共同的努力,可以達到:

1、二年內(nèi)實現(xiàn)創(chuàng)建文明、安全小區(qū) ,達到'萍鄉(xiāng)市文明小區(qū)'標(biāo)準(zhǔn),并爭取達到市優(yōu);

2、三年內(nèi)達到市優(yōu)秀示范小區(qū) ;四年內(nèi)達到省優(yōu)秀示范小區(qū),爭取達到國優(yōu);

3、建立并落實維修服務(wù)承諾制:臨修急修及時率100%、返修率不高于1%,并有回訪記錄;維修工程質(zhì)量合格率100%,維修工程質(zhì)量回訪率100%;

4、配套設(shè)施完好率98%以上,大型及重要機電設(shè)備完好率100%;

5、業(yè)戶投訴受理率100%,投訴回訪率98%以上,業(yè)戶滿意率達95%以上;

6、無因物業(yè)管理責(zé)任而發(fā)生的重大安全責(zé)任事故,嚴格防范火災(zāi)、車輛被盜以及治安案件發(fā)生。

7、半年內(nèi)培育社區(qū)文化活動的框架和雛形,二年內(nèi)成為成熟的優(yōu)秀商住樓,讓有關(guān)的經(jīng)營活動有組織、有參與、有群體地成型,規(guī)模型、持續(xù)地進行各種有利于經(jīng)濟效益社會效益的活動。

第12篇小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費構(gòu)成測算

一、居住小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費的來源

居住小區(qū)物業(yè)管理費是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對居住小區(qū)內(nèi)的房屋及其設(shè)備、專用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務(wù)及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費用。為了規(guī)范居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù) 收費行為,維護正常收費秩序,促進物業(yè)管理事業(yè)健康發(fā)展,國家計委、建設(shè)部1996年2月9 日聯(lián)合頒布了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》(以下簡稱“暫行辦法”)。為了貫徹“暫行辦法”各地根據(jù)自己的具體情況先后制定了《實施細則》和具體的收費標(biāo)準(zhǔn)。

居住小區(qū)物業(yè)管理收費是住宅商品化的產(chǎn)物,是對以往單純靠政府撥款、單位補貼的被動居面的重大改革。在目前我國廣大居民的收入水平相對較低,還不能承受較高的費用,特別是我國長期實行住宅福利制度,一些居民對收取多項的管理費用,心理準(zhǔn)備不足。因此, 居住小區(qū)物業(yè)管理收費,是一個政策性很強,又十分復(fù)雜的問題。一方面,它關(guān)系到住房改革深入發(fā)展的問題,另方面,又涉及到廣大居民的經(jīng)濟利益問題。因此,制定合理的收費標(biāo) 準(zhǔn),確保穩(wěn)定的資金來原,是居住小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)必須作好又十分棘手的問題。

要解決住室小區(qū)的管理經(jīng)費問題,需要建立多渠道、多層次的籌集物業(yè)管理費機制。物業(yè)管理經(jīng)費來源主要有:

1.定期收取物業(yè)管理服務(wù)費;

2.小區(qū)維修養(yǎng)護專項基金;

3.一業(yè)為主,多種經(jīng)營的收入;

4.依靠政府的政策和一定資金的扶持;

5.開發(fā)單位給予一定的支持。

現(xiàn)簡單分述為下:

1.定期收取物業(yè)管理服務(wù)費。經(jīng)物價部門批準(zhǔn),物業(yè)管理企業(yè)可以定期向住宅小區(qū)內(nèi)的單位和居民收取一定數(shù)量的物業(yè)管理服務(wù)費。

物業(yè)管理服務(wù)費是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務(wù)及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費用。

在物業(yè)管理經(jīng)費的籌集中,物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)是物業(yè)管理經(jīng)費的穩(wěn)定的主要來源。

2.小區(qū)維修養(yǎng)護專項基金。小區(qū)維修養(yǎng)護專項基金(以下簡稱維修基金)是指用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新與大、中修基金。這些費用一旦需要支出,數(shù)額巨大,單靠日常管理收費無法負擔(dān)。因此,有必要以基金的形式事先提取。目前,各地對這項基金的名稱和繳納方法不盡一致,但都明確住宅小區(qū)實行物業(yè)管理應(yīng)設(shè)立專項維修基金。

維修基金是通過建立雙向籌集的渠道來收取的,分以下兩種情況:

(1)公有住房出售后維修基金的收取

公有住房出售后,維修基金由售房單位和業(yè)主(購房人)雙向籌集。

①由售房單位按照一定比例從售房款中提取,原則上,多層住宅不低于售房款的20%,高層住宅不低于售房款的30%。

②由業(yè)主一次性或分次籌集。一次性籌集是指在業(yè)主購房時一次性收取一定數(shù)額的維修基金,其具體標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)卣_定。如北京市規(guī)定,1997年公有住房出售后維修基金的交納標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積42元每平方米。分次籌集是指業(yè)主按月、按季或按年分次交納一定數(shù)額的維修基金。

(2)商品房出售后維修基金的收取

商品房出售后,維修基金由開發(fā)建設(shè)單位和業(yè)主(購房人)雙向籌集。

①在房屋銷售階段,建設(shè)單位可按住宅的綜合造價提取一定比例維修基金(納入住宅成本)。如有的城市規(guī)定,多層住宅提取2%,高層住宅提取3%。

②由業(yè)主一次性或分次籌集。一次性籌集是指業(yè)主購房后,在辦理簽約、入戶手續(xù)時一次性繳納維修基金。其具體標(biāo)準(zhǔn)為購房款的1%或建筑成本價的1.5%每平方米提取。分次籌集是指事先將維修基金計入物業(yè)管理費,然后逐月從收取的物業(yè)管理費中按一定比例(如15 %)提取并歸集到維修基金中去。

不管是公有住房出售后,還是商品房出售后,如遇某些重大原因,維修基金不敷使用時 ,經(jīng)業(yè)主委員會研究決定,還可臨時向業(yè)主籌集。

(3)維修基金的使用與管理

維修基金必須?？顚Ｓ?只能用于物業(yè)共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備的更新與大、中修。因此,必須加強對維修基金使用的管理。

維修基金歸全體業(yè)主所有,經(jīng)業(yè)主委員會批準(zhǔn),委托物業(yè)管理企業(yè)實際操作使用。在業(yè) 主委員會未成立前,可由政府主管部門負責(zé)管理。維修基金收繳后,應(yīng)專戶存入指定銀行,在需要使用時,由物業(yè)管理企業(yè)提出使用計劃與預(yù)算,報業(yè)主委員會批準(zhǔn);在使用過程中, 接受業(yè)主

委員會和銀行的監(jiān)督檢查。需要注意的是,一般不宜由物業(yè)管理企業(yè)直接掌管這項基金,因為這筆基金是永久存在的,而物業(yè)管理企業(yè)只是受業(yè)主委員會委托在一定時間內(nèi)管理該物業(yè)。為了防止物業(yè)管理企業(yè)的短期行為,或是因解聘該企業(yè)而影響這項基金的安全,必須由業(yè)主委員會負責(zé)該基金的使用,做到專款專用,防止挪作他用。

維修基金的突出特點就是它數(shù)額巨大并可以持續(xù)使用,因此應(yīng)在保證安全的基礎(chǔ)上,爭取產(chǎn)生最大的增值收益,如購買國庫券、債券等。產(chǎn)生的利息及收益一方面用于物業(yè)的更新維修,一方面也可彌補日常管理費用的不足。

3.一業(yè)為主,多種經(jīng)營的收入。在不向政府要錢,不增加居民的經(jīng)濟負擔(dān)情況下,物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)自身的情況,積極開辦多種經(jīng)濟實體,開展多種經(jīng)營,創(chuàng)造經(jīng)濟效益,以業(yè) 養(yǎng)業(yè),補充小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費不足。如組建工程隊,完善住宅小區(qū)配套建設(shè),建小區(qū)圍墻、自行車棚、車庫、鋪設(shè)甬路,建停車場等。組建裝修隊對新樓統(tǒng)一管理,統(tǒng)一裝修,開辦商店、餐飲、健身房、美容美發(fā)廳等。這些經(jīng)濟實體既為小區(qū)內(nèi)住用人服務(wù),也向社會承接業(yè)務(wù),用多種經(jīng)營取得的部分利潤,彌補管理經(jīng)費的不足,實現(xiàn)以業(yè)養(yǎng)業(yè)的目的。

物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的收入和利潤,從性質(zhì)上講屬于物業(yè)管理企業(yè)的收入和經(jīng)營利潤。同時,其收入和利潤事先也無法準(zhǔn)確的測算和預(yù)計。因此,這種收入和利潤并不屬于物業(yè)管理經(jīng)費穩(wěn)定的來源。這里之所以將物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的部分利潤(注意,只是部分利潤)也做為物業(yè)管理經(jīng)費的來源之一,主要是考慮目前我國市場經(jīng)濟體制尚不完善,從推動物業(yè)管理的運作和人民群眾經(jīng)濟承受能力的實際出發(fā),而提出的在一定時期內(nèi)帶有較強過渡色彩的措施。

4.依靠政府多方面的扶持?？紤]到目前我國的實際情況,廣大居民的收入水平和低租金的住房政策,小區(qū)管理經(jīng)費完全由住戶負擔(dān),尚有較大困難。因此,為推動物業(yè)管理的發(fā)展和住房制度的改革,政府還在多方面對物業(yè)管理給予大力扶持。

目前,政府對物業(yè)管理的扶持主要體現(xiàn)在制定相關(guān)的政策和給予一定的資金支持,包括 :

1.制定住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費方法和標(biāo)準(zhǔn),加強對收費的管理。

2.規(guī)定對房改住房的電梯、高壓水泵房、供暖鍋爐房等共用設(shè)施設(shè)備的運行、維護和更新等費用仍由使用人所在單位支付,以減輕使用人的負擔(dān)。

3.規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)可享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策,在開展多種經(jīng)營中可適當(dāng)減免部分稅金等。

4.劃撥一定的城市建設(shè)維護費用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護管理,以減輕小區(qū)日常管理費用的負擔(dān)。如北京市規(guī)定,小區(qū)內(nèi)道路寬度在3.5米(含3.5米)以上的,其道路和埋設(shè)在道路下的市政排水設(shè)施,由市政工程管理部門負責(zé)維護、管理;對小區(qū)內(nèi)供電、供熱、供氣等市政設(shè)施也做了相應(yīng)的規(guī)定,由市政各相應(yīng)部門承擔(dān)一定的維護、管理責(zé)任和費用。

5.開發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持。開發(fā)建設(shè)單位的支持主要體現(xiàn)在以優(yōu)惠的方式提供一定數(shù)量的管理用戶和經(jīng)營性配套商業(yè)用戶。有以下2種優(yōu)惠方式:

按成本價出售。如有的城市規(guī)定,開發(fā)建設(shè)單位將規(guī)劃建設(shè)的專業(yè)管理用戶和小區(qū)住宅總建筑面積的0.5%~1%作為商業(yè)網(wǎng)點房,按建筑成本價出售。物業(yè)管理企業(yè)利用商業(yè)網(wǎng)點用房開展方便住宅小區(qū)內(nèi)居民生活的各項服務(wù),由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營管理,經(jīng)營收入用于小區(qū)物業(yè)管理。

6.以成本租金租用。這是指對經(jīng)營性商業(yè)用房采取不全出售的辦法,物業(yè)管理企業(yè)以成本租金租用,再以市場租金標(biāo)準(zhǔn)租出,其租金差額部分用于小區(qū)物業(yè)管理。

隨著市場經(jīng)濟體制的建立和完善,以及人民群眾收入水平的逐步提高,政府的扶持和開發(fā)建設(shè)單位的支持將逐漸減小力度,但在現(xiàn)階段,這還是十分必要的。即使在完善的市場經(jīng)濟體制下,由于住宅帶有社會保障性的特點,對中低收入者居住的普通住宅政府仍要給予一定的扶持;而開發(fā)建設(shè)單位為了自身的聲譽和經(jīng)濟效益,對所建造的住宅日后的物業(yè)管理也會給予必要的支持。

二、居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費原則

《暫行辦法》特別對收費原則作出以下規(guī)定:物業(yè)管理單位開展正當(dāng)物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開及與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的承受能力相適應(yīng)的原則。同時抽出,國家鼓勵物業(yè)管理收費應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點等情況,分別實行政府一定價、政府指導(dǎo) 價和經(jīng)營者定價。

1.實行政府定價、政府指導(dǎo)價。為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性的服務(wù)以及代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費,實行政府定價或政府指導(dǎo)價。

其中對普通住宅提供的公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)實行政府定價。如北京市規(guī)定對水、電、房租、煤氣、衛(wèi)生5費統(tǒng)收服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)為每月每戶1元。對高級公寓、別墅區(qū)等高標(biāo)準(zhǔn)住宅小區(qū) 提供的公眾代辦性服務(wù)實行政府指導(dǎo)價。

實行政府定價和政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn),由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實際提供的服務(wù)項目和各項費用開支情況,向物價部門申報,由物價部門征求物業(yè)管理行

政主管部門意見后,以獨立小區(qū)為單位核定。實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理企業(yè)可在政府指導(dǎo)價格規(guī)定幅度內(nèi)確定具體收費標(biāo)準(zhǔn)。

2.實行經(jīng)營者定價。凡屬為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個別需求提供的特約服務(wù),除政府物價部門規(guī)定有統(tǒng)一收費標(biāo)準(zhǔn)者外,服務(wù)收費實行經(jīng)營者定價。特約服務(wù)包括房屋裝修、家電修理、居室清潔、代購商品、找醫(yī)送藥、看護病人、接送子女上學(xué)等。

實行經(jīng)營者定價的物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理企業(yè)與小區(qū)業(yè)主委員會或產(chǎn)權(quán)人代表、使用人代表協(xié)商議定,并應(yīng)將收費項目和收費標(biāo)準(zhǔn)向當(dāng)?shù)匚飪r部門備案。

特約服務(wù)是應(yīng)某些住戶的特殊需要而開設(shè)的。特約服務(wù)費用的收取應(yīng)該按“誰受益,誰付錢”的原則。其收費標(biāo)準(zhǔn)相對較鎬,各地情況不一,服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也不一樣,難以統(tǒng)一。

三、居住小區(qū)物業(yè)管理公共性服務(wù)收費的費用構(gòu)成與測算方法

(一)居住小區(qū)公共性收費的費用構(gòu)成

“暫行辦法”第八條對居住小區(qū)公共性服務(wù)收費的費用構(gòu)成,作了如下的規(guī)定:

1.管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費;

2.公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費;

3.綠化管理費;

4.清潔衛(wèi)生費;

5.保安費;

6.辦公費;

7.物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費。

8.法定稅費;