科信物業(yè)日常維修管理說明
科信物業(yè)日常維修管理說明
1、公共設施
(1)公共設施的保養(yǎng)
每年初,維修班按公司規(guī)定制定填寫《公共設施保養(yǎng)計劃》,并按計劃對公共設施進行保養(yǎng),填寫《公共設施保養(yǎng)記錄》。
(2)、公共設施損壞的發(fā)現(xiàn)
護衛(wèi)員在每日巡查時應注意所巡查范圍內(nèi)公共設施的狀態(tài)。如發(fā)現(xiàn)設施損壞,須當填寫《發(fā)現(xiàn)故障通知單》交與維修值班員。若遞交《發(fā)現(xiàn)故障通知單》三日后,該問題仍未整改,則再次填寫《發(fā)現(xiàn)故障通知單》,直接遞交給管理處主管主任或質量管理部。
(3)、公共設施損壞的處理
a、維修班接到通知單后,及時派人修復處理,不得超過三天,并在《派工單》上做好記錄,如不能及時修復處理的應報告維修中心主管,并說明原因,由維修中心主管按實際情況進行處理或向有關單位報告;
b、維修中心主管應對發(fā)現(xiàn)的問題處理情況進行跟蹤驗證。
(4)、公共設施的新建或改建
公共設施的新建或改建由管理處負責與開發(fā)商或業(yè)主委員會確定方案,由工程維修中心負責實施。
2、房屋維修
(1)房屋維修管理規(guī)定
為了認真解決用戶入伙后房屋維修問題,本著'實事求是,劃清責任,合理收費,服務用戶'的精神,
特制訂本規(guī)定。
a、用戶在入伙時同管理處人員共同驗收房屋發(fā)現(xiàn)的質量問題,要在交驗單上分項注明整改項目并簽字,由管理處負責聯(lián)系開發(fā)商組織專人維修。維修后管理處實行消項驗收,維修所發(fā)生的人、工、材料等費用由開發(fā)商負責。
b、用戶房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質量問題,管理處在接到用戶投訴和反映情況后,如果情況緊急,工程較小,涉及金額不大,則管理處維修班自行維修。如發(fā)生重大的質量問題或涉及金額較大,應立即報告主管領導,聯(lián)系開發(fā)商,由開發(fā)商找施工隊保修,所發(fā)生的有關費用在施工質量保證金中扣除。
c、屬于用戶在使用和改建或裝修中發(fā)生的問題,由用戶自行負責。
d、如用戶需要進行一般性的維修,可直接向管理處工程維修中心提出維修申請,由管理處維修中心進行維修,維修后由業(yè)主簽名驗收,維修中心按成本價格合理收費。
e、如用戶提出大的維修申請,管理處工程維修中心應上報管理處,管理處派專職人員核實情況,制訂維修計劃,組織人員維修,維修后由用戶驗收并在派工單上簽字。
(2)維修工作流程
a、按規(guī)定/約定時間帶齊工具、材料用品到達現(xiàn)場,進門前,必須先摁門鈴/敲門(每次輕敲不超過三下)。
b、待用戶開門后,用規(guī)范語言說明來意。征得用戶同意后,方可進門。
c、先向用戶詢問情況及要求,然后仔細檢查維修的部位,判斷維修難易程度,估計工時及所需材料后,按公司統(tǒng)一規(guī)定的收費標準,向用戶說明應收多少費用,待用戶確認后方可進行維修。
d、維修過程中,如無必要,不得主動與用戶交談,不得隨意到維修現(xiàn)場以外的房間參觀。
e、維修完工并清潔現(xiàn)場后,禮貌地提請用戶驗收,待其確認后,再請其支付商定的費用,并請用戶在派工單上簽署意見和姓名。
f、維修中和離開時,均不得食用用戶的飲料、食品、香煙等,不得收受用戶的禮物、小費。
g、用戶支付維修費用和簽署派工單后,必須向用戶致謝。
h、離開用戶房屋時,須使用規(guī)范語言與住戶告別,返回維修班或按上述規(guī)定進行下一個維修項目。
(3)房屋維修回訪
a、管理處指定專人負責組織每月定期的維修回訪工作。
b、對房屋大的缺陷(如屋面漏水、外墻開裂等)維修后,應隨時觀察效果,專人定期仔細檢查,并作專項記錄。
c、對業(yè)主室內(nèi)的一般維修,每月按維修班提供的業(yè)主維修派工單隨機抽樣回訪并作記錄,派工單在20張以下的,均按固定值5張回訪;派工單在20-50張之間的,抽取派工單總量的30%進行回訪;派工單在50-100張之間的,抽取派工單總量的15%進行回訪;派工單在100張以上的,均按固定值20張回訪?；卦L至少一半是上門回訪,其余可以是電話回訪。
d、對公共部位的維修保養(yǎng)狀況,除維修班長需每周巡視外,管理處維修主管仍應對公共設施的維修保養(yǎng)情況進行回查。公共部位維修派工單在30張以下的,均按固定值6張回查;派工單在30-50張之間的,抽取派工單總量的20%回查;派工單在50-100張之間的,抽取派工單總量的15%進行回查;派工單在100張以上的,均按固定值15%張回查。回查時仍填寫回訪記錄表,表中業(yè)主簽名欄由管理處主任簽名確認。
