物業(yè)早期介入前期管理培訓(xùn)
物業(yè)早期介入與前期管理培訓(xùn)
早期介入
一、物業(yè)管理早期介入的涵義
所謂物業(yè)管理的早期介入,是指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)之前,就參與物業(yè)的策劃、規(guī)劃設(shè)計和建設(shè),從業(yè)主、使用人及物業(yè)管理的角度提出意見和建議,以便物業(yè)建成后能滿足業(yè)主、使用人的需求,方便物業(yè)管理。
二、物業(yè)管理早期介入的作用
(一)完善物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計和使用功能
即在物業(yè)布局、配套,建筑造型,房型設(shè)計,電力負(fù)荷設(shè)計,垃圾站點(diǎn)布設(shè),建材選用,供電供水、污水處理、電話、有線電視等的管線鋪設(shè)、空調(diào)排煙孔位預(yù)留等方面根據(jù)經(jīng)驗(yàn)提出建設(shè)性意見。充分考慮住戶生活的安全、舒適與便利。
(二)更好地監(jiān)理施工質(zhì)量
消除施工質(zhì)量的隱患,保證后期用戶的可靠使用,物業(yè)管理的方便。
(三)為驗(yàn)收接管打下基礎(chǔ)
由于對物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌利于縮短驗(yàn)收時間、提高驗(yàn)收質(zhì)量,便于對發(fā)現(xiàn)問題的交接處理。
(四)便于日后對物業(yè)的管理
1.方便日后維修保養(yǎng)計劃的制定;
2.方便日后檢修,縮短檢修時間;
3.易保證維修質(zhì)量;
4.方便后期改建改造。
三.物業(yè)管理早期介入的主要工作及充當(dāng)?shù)慕巧?/p>
(一)立項(xiàng)決策階段(充當(dāng)顧問)
在項(xiàng)目的市場定位、潛在業(yè)主的構(gòu)成以及消費(fèi)水平,周邊物業(yè)管理概況以及日后的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及成本、利潤測算等方面提供參考建議,減少決策盲目性和主觀隨意性。
(二)規(guī)劃設(shè)計階段(充當(dāng)顧問)
物業(yè)管理企業(yè)(人員)此方面長處:
a、細(xì)節(jié)問題的發(fā)現(xiàn)與處理有著特殊的敏感性和應(yīng)變力;
b、改進(jìn)意見或建議更易貼近業(yè)主們的實(shí)際需求;
c、更能直接地把以往物業(yè)開發(fā)'先天不足'所造成的后果反映出來,以防患于未然。
側(cè)重從以下方面提出看法和建議:
1、養(yǎng)護(hù)、維修方面
建筑材料的選用、設(shè)備設(shè)施的性能特點(diǎn)、使用效果、養(yǎng)護(hù)、維修乃至更換的成本費(fèi)用。
2.日常管理方面
中央監(jiān)控室、設(shè)備層、管理用房、大門、總臺等的設(shè)置與標(biāo)準(zhǔn);
人流通道、車輛進(jìn)出和停放、保安、消防等人防、技防措施在圖紙上的具體落實(shí);
垃圾容器及堆放、清運(yùn)點(diǎn)的設(shè)置,外立面附屬物預(yù)留位置及孔洞大小等。
3. 日后管理服務(wù)方面
從物業(yè)現(xiàn)有總量,使用人口數(shù)量、發(fā)展趨勢和消費(fèi)需求等出發(fā),考慮各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和生活、教育、娛樂設(shè)施的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)半徑、服務(wù)對象來決定這些設(shè)施配備。
4.物業(yè)自身方面
綜合考慮物業(yè)總體布局、空地、綠化開發(fā)與利用,公共活動場所與道路循環(huán)系統(tǒng),房型功能構(gòu)想與匹配比例,內(nèi)外裝修標(biāo)準(zhǔn)等,以提升物業(yè)內(nèi)在價值和環(huán)境效果。
(三)施工安裝階段(扮演監(jiān)理)
監(jiān)督基礎(chǔ)隱蔽工程、機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試、管道線路的敷設(shè)及走向等日后難以從建筑外觀上察覺的施工質(zhì)量,收集資料,熟悉情況,提出整改意見,督促落實(shí)。
(四)接管準(zhǔn)備階段(開始管家)
步驟:
1.與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接洽前期物業(yè)管理委托事項(xiàng)
主要是管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、期限;保修責(zé)任的委托與實(shí)施;遺留掃尾工程、空置房經(jīng)租或看管等代為辦理事項(xiàng);管理服務(wù)費(fèi)構(gòu)成及籌集;管理用房、經(jīng)營用房的提供使用及收益分配;物業(yè)及相關(guān)資料的驗(yàn)收接管。
2.制定接管方案
對人力、物力等自身?xiàng)l件和接盤運(yùn)作、盈虧風(fēng)險作出科學(xué)測算,據(jù)此制定接管方案,以此與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)一步協(xié)商或競標(biāo)。
3.簽約,實(shí)施驗(yàn)收接管
依照國家建設(shè)部制訂的《中華人民共和國標(biāo)準(zhǔn)-房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》、《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法》接管。同時做好檔案資料的移交工作。
必不可少的檔案資料有:規(guī)劃圖、竣工圖,地下管網(wǎng)竣工圖,各類房屋清單,單體建筑結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備竣工圖及合格證或保修書,公用設(shè)施設(shè)備及公共場地清單,有關(guān)業(yè)主或承租使用人的相關(guān)資料。
4.制定系列管理制度
根據(jù)前期物業(yè)管理合同所賦予的管理職責(zé),制定一系列管理制度,以建立正常的管理秩序。
5.組成該物業(yè)的常設(shè)管理機(jī)構(gòu)
為了迎接即將到來的業(yè)主入伙,著手組成該物業(yè)的常設(shè)管理機(jī)構(gòu),配備管理人員。
6.建立與社會協(xié)作單位的聯(lián)絡(luò),構(gòu)筑綜合服務(wù)網(wǎng)絡(luò)
7.參與物業(yè)'開盤'
物業(yè)'開盤'之日就是前期物業(yè)管理開始之日,物業(yè)管理企業(yè)可以和開發(fā)商一起參與做好樓盤營銷。
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nbsp;前期管理
一、前期物業(yè)管理的涵義
前期物業(yè)管理,是指住宅出售后至業(yè)主委員會成立前的物業(yè)管理。
前期物業(yè)管理的必要性:
(一)民事法律關(guān)系主體資格的需要
(二)物業(yè)管理不可間斷性的需要
前期物業(yè)管理的責(zé)任人是該物業(yè)的開發(fā)商。
前期物業(yè)管理合同的有效期一般與政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對物業(yè)的保修期限相一致。
前期物業(yè)管理合同至業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同生效時終止。
二、前期物業(yè)管理中權(quán)利主體的相互關(guān)系
前期物業(yè)管理階段,形成了開發(fā)企業(yè)、受托的物業(yè)管理企業(yè)以及業(yè)主三個權(quán)利主體共存的法律關(guān)系。
開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)達(dá)成的前期物業(yè)管理委托合同須向行業(yè)主管部門備案。
開發(fā)商與業(yè)主:買賣關(guān)系
開發(fā)商與物業(yè)公司:合同聘用關(guān)系
物業(yè)公司與業(yè)主:服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系
買受人如果拒絕接受擬定的前期管理合同也就意味著物業(yè)買賣無法成交,這是對開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)最有效的制約。反之,業(yè)主一旦接受了這份合同的規(guī)定內(nèi)容,也就必須在前期物業(yè)管理階段服從物業(yè)管理企業(yè)依法依約進(jìn)行的管理。
三、前期物業(yè)管理與早期介入的區(qū)別
1、早期介入的物業(yè)管理企業(yè)不一定與開發(fā)企業(yè)確定管理合同委托關(guān)系,而前期物業(yè)管理必須有委托關(guān)系,管理者已依法擁有該物業(yè)管理經(jīng)營權(quán);
2、早期介入一般還未確定物業(yè)與業(yè)主等具體管理對象,而前期物業(yè)管理必須有明確的管理對象;
3、在早期介入工作中,物業(yè)管理企業(yè)只是起輔助作用,而在前期物業(yè)管理中,物業(yè)管理企業(yè)起主導(dǎo)作用。
四、前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容
一)、管理機(jī)構(gòu)的設(shè)立與人員的培訓(xùn)
機(jī)構(gòu)的設(shè)置應(yīng)根據(jù)委托物業(yè)的用途、面積、管理深度、管理方式等確定;
人員的配備除考慮管理人員的選派外,還要考慮操作層(維修養(yǎng)護(hù)、保安、清潔、綠化等人員)的招聘。
依據(jù)職責(zé)分別進(jìn)行培訓(xùn)。
二)、規(guī)章制度的制定
必要的規(guī)章制度:
管理機(jī)構(gòu)的職責(zé)范圍
各類人員的崗位責(zé)任制
物業(yè)各區(qū)域內(nèi)管理規(guī)定
用戶(住戶)手冊等。
三)、物業(yè)的驗(yàn)收與接管
物業(yè)的驗(yàn)收是依照國家建設(shè)部及省市有關(guān)工程驗(yàn)收的技術(shù)規(guī)范與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)對已建成的物業(yè)進(jìn)行檢驗(yàn),它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個重要環(huán)節(jié)。
物業(yè)接管是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向接受委托的物業(yè)管理公司移交物業(yè)的過程,移交應(yīng)辦理書面移交手續(xù)。
開發(fā)企業(yè)還應(yīng)向管理單位移交整套圖紙資料,以方便今后的物業(yè)管理和維修養(yǎng)護(hù)。
在物業(yè)保修其間,接受委托的物業(yè)管理公司還應(yīng)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂保修實(shí)施合同,明確保修項(xiàng)目、內(nèi)容、進(jìn)度、原則、責(zé)任與方式。
四)、進(jìn)戶管理
進(jìn)戶,是指業(yè)主、使用人正式進(jìn)住使用物業(yè),俗稱'入伙'。
商品房購房業(yè)主或承租使用人的進(jìn)戶程序一般為:
1.發(fā)入伙通知書
在物業(yè)正式使用條件全部具備后向業(yè)主或使用人發(fā)出入住書面通知書。
2.帶業(yè)主或使用人實(shí)地驗(yàn)收物業(yè)
著重勘驗(yàn) (1)房建質(zhì)量
(2)設(shè)備質(zhì)量,運(yùn)轉(zhuǎn)情況
(3)房型、裝修、設(shè)施配備等是否與合同相符
(4)外部環(huán)境狀況及影響
3.約定代為裝修、添置或更換自用設(shè)備或設(shè)施等事宜即各種代辦事宜
4.簽訂《物業(yè)使用公約》
主要內(nèi)容包括:在分清自用與公用部位、設(shè)備、設(shè)施的前提下確定雙方享有的權(quán)利和應(yīng)盡的義務(wù),物業(yè)正常使用的行為規(guī)范及相應(yīng)的違約責(zé)任。
5.要求業(yè)主或使用人如實(shí)填寫登記卡
內(nèi)容包括:業(yè)主或使用人的名稱、通訊聯(lián)絡(luò)方式、所占用物業(yè)的編號、設(shè)備、設(shè)施及泊車位分配等內(nèi)容。屬于非居住性質(zhì)的物業(yè)還需登記營業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營范圍、職工人數(shù)、出行、用餐等相關(guān)情況,便于物業(yè)管理與服務(wù)。
6.向業(yè)主或使用人發(fā)放《用戶手冊》
使他們了解物業(yè)概況,各項(xiàng)管理制度,如車輛停放管理,裝修搬遷管理,物業(yè)保修的責(zé)任范圍、標(biāo)準(zhǔn)、期限等等方面的規(guī)定,以及樓層權(quán)力歸屬、公用設(shè)施設(shè)備的合理使用等,以便正確把握自己的行為。
7.籌集維修基金,預(yù)收物業(yè)管理費(fèi)或租金
物業(yè)管理公司根據(jù)有關(guān)規(guī)定或雙方約定向業(yè)主或使用人籌集維修基金,預(yù)收物業(yè)管理費(fèi)。
8.向業(yè)主或使用人提供辦事指引
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sp; 即向業(yè)主、使用人全面介紹物業(yè)管理區(qū)域和社區(qū)相關(guān)部門的辦事指南,使他們能及時辦理相關(guān)手續(xù)。
9.業(yè)主、使用人簽約領(lǐng)匙,完成進(jìn)戶程序
五)、裝修搬遷管理
為了搞好裝修搬遷管理,必須做好以下幾點(diǎn)工作:
(一)大力宣傳裝修規(guī)定
規(guī)定主要包括以下幾方面:
(1) 裝修不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu),破壞建筑物外墻面貌;
(2)不得擅自占用公用部位、移動或損壞公用設(shè)施和設(shè)備;
(3)不提排放有毒、有害物質(zhì)和噪聲超標(biāo);
(4)不得隨地亂扔建筑垃圾;
(5)遵守用火用電規(guī)定,履行防火職責(zé);
(6)因裝修而造成他人或公用部位、設(shè)備或設(shè)施損壞的,責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。
(二)加強(qiáng)裝修監(jiān)督管理
審核裝修設(shè)計圖紙,派員巡視施工現(xiàn)場,發(fā)現(xiàn)違約行為及時勸阻并督促其改正。
(三)積極參與室內(nèi)裝修
(四)合理安排搬遷時間
六)、檔案資料的建立
檔案資料包括兩種:1、業(yè)主或使用人的資料2、物業(yè)資料
業(yè)主或使用人資料:業(yè)主使用人姓名、進(jìn)戶人員情況、聯(lián)系電話或地址、各項(xiàng)費(fèi)用的繳交情況、房屋的裝修等情況。
物業(yè)資料:主要包括物業(yè)的各種設(shè)計和竣工圖紙,位置、編號等。
檔案資料的建立主要應(yīng)抓收集、整理、歸檔、利用四個環(huán)節(jié)。
收集的關(guān)鍵是盡可能完整。
整理的重點(diǎn)是去偽存真,留下物業(yè)管理有用的資料。
歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存。
所謂'前期物業(yè)管理',是指房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽定的《物業(yè)管理合同》生效時止的物業(yè)管理。它有別于我們通常理解的一般意義上的物業(yè)管理。從時間段來看,一般意義上的物業(yè)管理是從住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會,由業(yè)主委員會選聘物業(yè)公司后開始的,而前期物業(yè)管理僅存在于業(yè)主委員會成立之前。
然而,物業(yè)管理行業(yè)是一個較為特殊的行業(yè)。物業(yè)管理公司在前期介入時,所需從事的準(zhǔn)備工作較多,還要先期投人人力乃至財力,各方關(guān)系也比較復(fù)雜,只有短期的合作是無法顯現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)效益的。因此,只有簽定較長年限的物業(yè)管理合同時,才能使物
業(yè)管理公司獲得較好的回報,而這恰恰是前期物業(yè)管理所無法做到的。因此,物業(yè)管理公司在簽定前期物業(yè)管理合同時,最好能對合同條款進(jìn)行仔細(xì)斟酌,對某些條款予以精心處理,以保障自己的權(quán)益。
前期物業(yè)管理的法律關(guān)系主體與一般意義的物業(yè)管理不同。前期物業(yè)管理期間,由于業(yè)主委員會尚未成立,無法由業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理公司,但由于已有部分業(yè)主入住,不能沒有物業(yè)管理和服務(wù),所以只能由開發(fā)商選聘物業(yè)管理公司,或由開發(fā)商直接從事物管理工作。因此,一般意義的物業(yè)管理法律關(guān)系主體只有物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會,而前期物業(yè)管理法律關(guān)系主體卻包括了開發(fā)商、業(yè)主及物業(yè)管理公司三方。
也正是由于其法律關(guān)系主體的特殊性,物業(yè)管理公司在接受開發(fā)商選聘時,應(yīng)清楚地意識到,自己所從事的僅是前期物業(yè)管理,開發(fā)商無權(quán)與物業(yè)公司簽定長期的物業(yè)管理合同。事實(shí)上,一旦該小區(qū)的業(yè)主委員會成立,無論開發(fā)商與物業(yè)公司之間是如何約定的,業(yè)主委員會均有權(quán)解聘該物業(yè)公司。因?yàn)?開發(fā)商簽定物業(yè)管理合同的主體資格,在其將不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給業(yè)主時也一并轉(zhuǎn)給了業(yè)主。
