美術文化館物業(yè)管理整體設想策劃
美術(文化)館物業(yè)管理整體設想及策劃
(一)項目概況
美術館是集美術展覽、美術品收藏和美術培訓教育等功能為一體的公共文化設施。占地面積8000平方米,建筑面積達15000平方米,擁有八個標準展廳,一個中央圓形大廳和一個戶外雕塑廣場,以及7層多功能辦公大樓,因此物業(yè)管理工作十分重要而艱巨。
(二)管理設想
根據(jù)文化場館物業(yè)管理的自身運作規(guī)律,針對美術館目前的實際情況,我們經(jīng)過初步綜合分析,認為在對該物業(yè)的管理服務工作中應著重抓好如下幾項工作:
1、高標準、高水平管理的措施
(1)建立和實施完善的物業(yè)管理質量體系
物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展過程證明了要達到高質量的物業(yè)管理服務水平必須建立一套高標準的質量保證體系。近幾年來,在國內(nèi)物管行業(yè)逐漸推廣實施的iso9001-2000質量體系標準被實踐證明是行之有效的,這一點我們公司在導入并通過iso9001-2000質量體系國際認證后,就深深地體會到其好處。在美術館的物業(yè)管理工作中,從一開始就要堅持做到高標準、高起點,科學管理、規(guī)范服務。
(2)培育高素質的員工隊伍
人才對我們來說,是最重要的資源,它決定了企業(yè)的興衰。在人才的管理上,我們著重抓好兩個環(huán)節(jié),一是'引進關',引進的人才要具有較高的專業(yè)技能和較好的綜合素質。二是'培訓關',我們公司每年都要針對不同的人員分別制訂出詳細的培訓計劃,要求大家有現(xiàn)代的物業(yè)管理意識,為業(yè)主服務的意識,都要做到一專多能,每年的培訓考核成績都要作為職務晉升和年終獎勵的重要依據(jù)。作為做好物業(yè)管理服務工作的重要前提,我們的人才培養(yǎng)目標是:培養(yǎng)一支高素質的精干的員工隊伍。
2、管理深度和廣度的做法
社會在進步、時代在發(fā)展。對于美術館這樣一個精英薈萃的項目而言,物業(yè)管理服務的深度和廣度是沒有止境的。我們認為:隨著社會的進步和社會分工的不斷專業(yè)化,物業(yè)管理公司在管理深度和廣度上,除了依靠科技手段外,還應盡可能和社會各專業(yè)服務機構聯(lián)合,滿足業(yè)主的多方面需求。
3、創(chuàng)造優(yōu)美舒適、安全文明、潔凈環(huán)境的設想
(1)硬件建設
可靠的安全保障系統(tǒng)、管理完善的環(huán)境設施、簡潔醒目的形象設計系統(tǒng)、安全方便的交通網(wǎng)絡以及豐富的文化色彩等,一系列具有一定超前性能的先進設施、設備為美術館環(huán)境和文明建設提供了物質保證。
嚴格車輛交通管理。我們準備設置完善的各類交通標識,加強車輛的監(jiān)控和引導,及時處理突發(fā)事件。
運用現(xiàn)代科技手段,'三防'結合,確保安全。'三防'結合即是人防、物防、技防相結合。'人防'上我們實施快速反應系統(tǒng),物防上采用圍墻、防盜裝置,技防采用高科技的智能化系統(tǒng)等手段提高防范能力。
(2)軟件建設
創(chuàng)建高檔次的文化場館,軟件建設比硬件構成更為重要、更為艱巨。特別是我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展時間短,管理公司和廣大業(yè)主均需要進一步加深對物業(yè)管理的認識和自身修養(yǎng),這個過程需要日積月累的努力,物業(yè)管理公司應著眼于長遠發(fā)展,持之以恒地在軟件建設上下功夫。
(三)管理目標
1、業(yè)主單位滿意率達90%以上;
2、有效投訴率低于2次;
3、有效投訴處理率達100%;
4、責任展品受損率,資產(chǎn)流失率為0;
5、房屋及公共配套設備、設施完好率98%以上;
6、場館內(nèi)治安案件案發(fā)率為零,無任何重大管理責任事故發(fā)生;
7、環(huán)境衛(wèi)生、消殺、綠化達標率為100%;
8、利用現(xiàn)代化管理手段對物業(yè)進行管理;
9、消防管理通過政府規(guī)定,年檢完好率100%。
(四)管理措施
1、導入iso9002質量管理體系
我司已建立了iso90002質量保證體系,并順利通過第三方認證,通過多年的實際運作和持續(xù)改進,質量保證體系已日趨完善和穩(wěn)定,并具有較強的可操作性,質量保證體系已成為我們提供規(guī)范化、標準化物業(yè)管理服務的基石。隨著國際標準化組織于2000年12月頒布了2000版質量管理標準,我們審時度勢,積極跟進,及時對原有的質量體系進行了改版,并成功獲得is09002∶2000質量管理體系的認證。在美術館物業(yè)管理的實施過程中,我們將一如既往地推行is09002,以期在為客戶提供優(yōu)質服務的過程中不偏離既定的軌道。
2、實施'質量、成本雙否決'運行機制
我司結合物業(yè)管理行業(yè)的服務特性,全面推行'質量、成本雙否決'機制。公司每年通過與管理處簽訂目標管理責任書,把服務質量和成本控制作為考核管理處工作業(yè)績的兩項最重要的指標,且兩者是'或'與'否'的關系。我們將把這一套運行機制用于該場館的管理實踐中,力求在'服務質量'和'成本控制'之間找到更準確的結合點,以提供'質優(yōu)價廉'的服務產(chǎn)品。
3、建立'加油站式'的員工培訓機制
由于提供服務產(chǎn)品的主體之間的個性差異,對于服務產(chǎn)品的提供,不能簡單地只制造一種'準則',而是應該依據(jù)服務需求的變化而不斷調(diào)整,也即服務的層次、內(nèi)容和方向做出相應變化,其中一項關鍵問題就在于對員工持續(xù)不斷的培訓。在實踐中,我們推出了'加油站式'的培訓體系,做到崗前培訓、在崗培訓和調(diào)崗培訓,各層級員工均有明確的培訓達標標準,使每一層級員工保持服務知識、技能與服務需求達到動態(tài)平衡。同時,我們亦強化'管理者就是培訓者'、'培訓是公司對職員的最大福利'的觀念,并把這種意識在物業(yè)管理工作中貫徹始終。
4、倡導開放式的管理服務
物業(yè)管理公司與客戶之間關系若協(xié)調(diào)不好,必將演化為阻礙物業(yè)管理水平提高的一種阻力。為此,我們倡導和強調(diào)開放式的管理服務,即:我們通過要求其按時公布財務帳目、定期提交'管理報告'、組織'管理處開放日'活動、公布管理處主管人員的聯(lián)系電話等措施,自覺接受業(yè)主的監(jiān)督。
5、管理體系的全面整合和提升
社會的環(huán)境時時在變,需求亦時時在變,始終沿用舊有的管理模式和服務方式是無法滿足業(yè)主不斷增長的服務需求的要求的。在美術館的日常工作中,將致力于用新型的'以客戶為中心、以流程為導向'的運作取代傳統(tǒng)的'以企業(yè)為中心、以職能為導向'運作,實現(xiàn)物業(yè)管理水平的持續(xù)提升。
6、致力于共用設施、設備的循環(huán)改進
樓宇管理的一個重要內(nèi)容就是共用設施、設備的管理和維護。共用設施、設備運行狀態(tài)的良好程度將直接影響到客戶的日常辦公和安全保障等問題。根據(jù)我們對樓宇多年的管理經(jīng)驗,我
