經(jīng)營(yíng)管理科科長(zhǎng)崗位責(zé)任制（15篇范文）

第1篇 經(jīng)營(yíng)管理科科長(zhǎng)崗位責(zé)任制

第一條在礦長(zhǎng)的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理科的工作，做好全礦的經(jīng)營(yíng)管理工作。

第二條 負(fù)責(zé)組織編制、修定人事管理制度。

第三條 負(fù)責(zé)組織編制、修定勞動(dòng)工資管理制度。

第四條 負(fù)責(zé)組織編制、修定物資管理制度。

第五條 負(fù)責(zé)組織編制、修定綜合考核管理制度。

第六條 負(fù)責(zé)組織制定人員招聘、解聘計(jì)劃

第七條 負(fù)責(zé)組織制定人力資源配置計(jì)劃

第八條 負(fù)責(zé)同公司及相關(guān)單位進(jìn)行工作協(xié)調(diào)

第九條 負(fù)責(zé)各種資料的審批。

第十條 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、解決員工關(guān)心的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題。

第十一條 負(fù)責(zé)組織本科室員工進(jìn)行業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)

第2篇 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理

商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理

商業(yè)物業(yè)是為人民生活和社會(huì)生產(chǎn)提供購(gòu)物的活動(dòng)場(chǎng)所。

商業(yè)物業(yè)管理具有的特點(diǎn)包括:服務(wù)對(duì)象的雙重性,即租戶和進(jìn)出的購(gòu)物人員;使用時(shí)間相對(duì)固定,一般商業(yè)物業(yè)的時(shí)間都有個(gè)具體的營(yíng)業(yè)時(shí)間,而且這時(shí)間是不輕易改變的;人員活動(dòng)的集中和雜亂,來自不同地方的人員聚集一塊,并且各層次的人員不等;人流、物流同時(shí)進(jìn)出,在進(jìn)出的過程中即有人員也同樣有貨物一同;建筑空間大,建筑物內(nèi)空間以貨架擺設(shè)為多,很少間隔物。

按建筑規(guī)模來分,商業(yè)物業(yè)可分為三類:

1、市級(jí)購(gòu)物中心。建筑規(guī)模在3萬-10萬平方米之間,服務(wù)人口在30萬以上,年?duì)I業(yè)額在5億元以上。

2、地區(qū)級(jí)購(gòu)物商場(chǎng)。建筑規(guī)模1萬-3萬平方米,服務(wù)人口在10萬之間,年?duì)I業(yè)額在1億-5億元之間。

3、居住區(qū)商場(chǎng)。建筑規(guī)模在0.3萬-1萬之間,服務(wù)人口在1萬-5萬之間,年?duì)I業(yè)額在3000萬-1億元之間。

按產(chǎn)權(quán)性質(zhì)分,商業(yè)物業(yè)可分為三類:

1、臨時(shí)轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)型。即開發(fā)商把物業(yè)的產(chǎn)權(quán)以一定年限的形式出售給投資者,到期后,開發(fā)商退還投資款,收回物業(yè)。

2、統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型。以出租的形式經(jīng)營(yíng)物業(yè),產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一,招租、管理等也統(tǒng)一,便于管理,經(jīng)營(yíng)效果比較好。

3、分散產(chǎn)權(quán)型。把物業(yè)產(chǎn)權(quán)出售給多個(gè)業(yè)主,,形成多人共有產(chǎn)權(quán),缺乏管理的統(tǒng)一,無法樹立整體運(yùn)營(yíng)的形象,經(jīng)營(yíng)效果不理想。

按建筑結(jié)構(gòu)分類為:敞開型;封閉型。

按建筑功能分類為:綜合型;商住兩用型。

商業(yè)物業(yè)管理的內(nèi)容

1、營(yíng)銷管理

(1)市場(chǎng)推廣。做好宣傳工作,通過廣告宣傳活動(dòng),樹立良好的商業(yè)企業(yè)形象,擴(kuò)大商業(yè)物業(yè)的知名度和影響力,為企業(yè)的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)打下基礎(chǔ)。

(2)選配承租商。只有保證50%以上的出租面積是由實(shí)力雄厚的企業(yè)承租,才能使物業(yè)管理企業(yè)生存下去,不斷的發(fā)掘、選配新的租戶。

(3)確定合理租金。租金應(yīng)在制定零售商業(yè)物業(yè)基礎(chǔ)租金的基礎(chǔ)上,根據(jù)物業(yè)所在地理位置、規(guī)模、設(shè)備配置、服務(wù)水準(zhǔn)和商品類型、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量與價(jià)格等方面的差異進(jìn)行分類,作為定價(jià)的調(diào)劑因素,以便合理確定每處、每層、每間房屋的租金。同時(shí)還要根據(jù)市場(chǎng)情況、租戶的租賃經(jīng)營(yíng)期限、租戶的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和信譽(yù)水平、租戶租賃物業(yè)面積的大小等,對(duì)這些基礎(chǔ)租金予以適當(dāng)調(diào)整。

2、日常管理

(1)對(duì)租戶的管理。建立租戶檔案,收存租賃合同文本復(fù)印件,詳細(xì)了解租戶的信息,與租戶建立良好的關(guān)系,及時(shí)溝通,對(duì)租戶的要求盡量給予及時(shí)的答復(fù)。

(2)安全保衛(wèi)工作。做好門前警衛(wèi),注意車輛與行人的安全;協(xié)助阻止可疑分子逃出;注意職工專用通道的安全檢查;加強(qiáng)值班和巡邏,并著便衣暗中巡視,晚上盤點(diǎn)完后鎖好門窗,嚴(yán)格檢查清場(chǎng)。啟封時(shí),按預(yù)定路線從上到下,從里到外逐層啟封并做好記錄。

(3)消防工作。對(duì)消防龍頭、滅火器、消防通道定期檢查和不定期抽查,確保專項(xiàng)設(shè)備的專項(xiàng)使用,貫徹'預(yù)防為主,防消結(jié)合'的方針。提高承租戶及業(yè)主的危機(jī)意識(shí),制定各種安全規(guī)章制度。

(4)服務(wù)性設(shè)備的管理。電梯(客運(yùn)、貨運(yùn)、自動(dòng)扶梯)的安全性堅(jiān)持檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)修,對(duì)水電系統(tǒng)、衛(wèi)生設(shè)備要做好日常檢查工作,避免在使用過程中發(fā)生問題。

(5)交通組織管理。在現(xiàn)有條件下管理好交通,以有效地引導(dǎo)和留住顧客,為商場(chǎng)的業(yè)主帶來更多的商機(jī)和利潤(rùn)。

(6)清潔衛(wèi)生管理。做好商場(chǎng)內(nèi)部的環(huán)境清掃,停車場(chǎng)、廣場(chǎng)、衛(wèi)生死角的清潔。

(7)綠化美化管理。通過盆景、綠地、花草、雕塑、噴泉等形式修飾商場(chǎng)內(nèi)外,給顧客和員工一個(gè)溫馨、舒適、優(yōu)美的購(gòu)物和工作環(huán)境。商場(chǎng)的綠化美化管理不僅直接影響著管理者管理水平的定級(jí),而且直接塑造著顧客心中的商場(chǎng)形象,影響著顧客對(duì)商場(chǎng)的信譽(yù)和層次的判斷。

(8)停車場(chǎng)的管理。有效的疏導(dǎo)和管理車輛的進(jìn)出和停放,盡可能的避免車輛的損壞和丟失。

商業(yè)物業(yè)管理的要求

(1)保持良好的商業(yè)特色和一貫的管理形象。商場(chǎng)管理突出一貫形象,使顧客熟悉、認(rèn)知、印入腦海,并潛移默化地產(chǎn)生聯(lián)想,通過具體對(duì)象、特征部分的認(rèn)可,逐步強(qiáng)化認(rèn)識(shí),達(dá)到接受目的。當(dāng)商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)入印象時(shí)代后,消費(fèi)者認(rèn)可的是店牌、品牌,同樣的商品在不同的商場(chǎng)會(huì)有不同的價(jià)值,會(huì)給企業(yè)帶來不同的效益。

(2)營(yíng)造良好的商業(yè)服務(wù)環(huán)境。商場(chǎng)環(huán)境是否優(yōu)美、清潔,綠化情況如何等,不僅直接影響著顧客的購(gòu)物欲望和在商場(chǎng)逗留的時(shí)間,進(jìn)而也影響到商場(chǎng)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn),而且會(huì)給顧客和員工留下深刻的印象,從而影響商場(chǎng)在社會(huì)的形象和商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。商場(chǎng)環(huán)境的好壞也影響顧客的環(huán)境意識(shí)。

(3)提供高標(biāo)準(zhǔn)的保安服務(wù)。大型商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積大,商品多,價(jià)值大,人群的層次、素質(zhì)和來源較復(fù)雜,管理起來困難,治安保衛(wèi)工作十分艱巨,所以需要提供高標(biāo)準(zhǔn)的治安服務(wù)。

(4)高度重視消防管理。商業(yè)物業(yè)建造費(fèi)用高,內(nèi)部設(shè)施完善,裝飾豪華,流動(dòng)資金和各類高檔消費(fèi)品儲(chǔ)存較多,一旦發(fā)生火災(zāi)比一般建筑物的直接損失要高,還會(huì)在國(guó)內(nèi)外造成不良的社會(huì)政治影響。

第3篇 萬象城市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理模式

華潤(rùn)萬象城市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理模式

第一條 經(jīng)營(yíng)理念:365天引領(lǐng)都市潮流

第二條 企業(yè)宗旨:與客戶共創(chuàng)價(jià)值

第三條 品牌定位:品牌萬象城時(shí)尚之都

第四條 管理理念:品牌管理創(chuàng)造品牌效益

第五條 組織架構(gòu):垂直化管理架構(gòu)

1、總經(jīng)辦

(1)總經(jīng)理一名,負(fù)責(zé)商場(chǎng)事務(wù)的全面管理;

(2)常務(wù)副總經(jīng)理一名,負(fù)責(zé)商場(chǎng)日常事務(wù)管理,總經(jīng)理不在時(shí),代理行使總經(jīng)理職權(quán);

(3)總經(jīng)理助理一名,協(xié)助總經(jīng)理管理商場(chǎng)日常事務(wù);

2、行政部

(1)辦公室主任一名,負(fù)責(zé)商場(chǎng)辦公事務(wù)管理和各部門的協(xié)調(diào)工作;

(2)辦公室秘書一名,配合辦公室主任處理各項(xiàng)辦公事務(wù);

(3)行政主管一名,配合辦公室主任,負(fù)責(zé)商場(chǎng)員工制度和考勤管理;

(4)辦公室文員兩名,負(fù)責(zé)辦公室文檔管理、文字處理和具體辦公事務(wù);

3、人事部

(1)人事部主任一名,負(fù)責(zé)商場(chǎng)人事管理、培訓(xùn)和協(xié)調(diào)工作;

(2)培訓(xùn)講師兩名,專職商場(chǎng)各部門人員培訓(xùn);

(3)營(yíng)業(yè)助理兩名,配合人事主任處理人員招聘、考核、培訓(xùn)、上崗等工作;

4、財(cái)務(wù)部

(1)財(cái)務(wù)主管一名,負(fù)責(zé)商場(chǎng)財(cái)務(wù)管理;

(2)會(huì)計(jì)一名,負(fù)責(zé)商場(chǎng)帳務(wù)工作;

(3)統(tǒng)計(jì)一名,負(fù)責(zé)商場(chǎng)銷售報(bào)表審核和統(tǒng)計(jì)工作;

(4)出納一名,負(fù)責(zé)商場(chǎng)帳務(wù)結(jié)算;

5、市場(chǎng)部

(1)市場(chǎng)總監(jiān)一名,負(fù)責(zé)商場(chǎng)管理、行銷和廣告策劃;

(2)策劃一名,負(fù)責(zé)市場(chǎng)行銷策劃和文案創(chuàng)作;

(3)市調(diào)一名,負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)查和分析;

(4)價(jià)格巡查一名,負(fù)責(zé)本商場(chǎng)和其他商場(chǎng)的價(jià)格巡查;

(5)美工兩名,負(fù)責(zé)商場(chǎng)包裝、設(shè)計(jì)和美工

第4篇 物管師物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模擬試卷

2023年物管師--《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》模擬試卷

一、單項(xiàng)選擇題(共40題,每題1分。每題的備選項(xiàng)中,只有1個(gè)最符合題意)

1、下列有關(guān)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理概念的說法,錯(cuò)誤的是()。

a現(xiàn)代的物業(yè)管理,要求從傳統(tǒng)的物業(yè)運(yùn)行管理服務(wù),向策略性的物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值管理方向拓展

b物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)既包括了以保證物業(yè)正常使用的運(yùn)行操作管理,也包括了將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進(jìn)行的資本投資決策、市場(chǎng)營(yíng)銷、租賃管理、成本控制、物業(yè)價(jià)值和經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)估等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)

c在我國(guó)有統(tǒng)一的寫字樓分類管理,如同國(guó)外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個(gè)等級(jí)

d物業(yè)經(jīng)營(yíng)不是一個(gè)特定的專業(yè)領(lǐng)域,而是由物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理隨著市場(chǎng)需求的變化,不斷拓展、交叉和融合的結(jié)果

2、下列選項(xiàng)中,物業(yè)管理是其物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理全部?jī)?nèi)容的是()。

a居住物業(yè)b收益性物業(yè)c大型非房產(chǎn)物業(yè)d非房產(chǎn)物業(yè)

3、下列選項(xiàng)中,物業(yè)管理是其物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理全部?jī)?nèi)容的是()。

a通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)b周期風(fēng)險(xiǎn)c變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)d資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

4、房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率一般為()。

a11%b22%c33%d44%

5、年利率為12%,存款額為1000元,期限為一年,以1年1次復(fù)利計(jì)算,則一年后的本利和為()。

a1000.00b1120.00c1125.51d1126.83

6、某筆貸款的年得率為15%,借貸雙方約定按委計(jì)息,則該筆貨款的實(shí)際利率是()。

a14.37%b15.57%c15.87d13.17

7、下列關(guān)于設(shè)備磨損補(bǔ)償?shù)恼f法,錯(cuò)誤的是()。

a設(shè)備磨損的補(bǔ)償方式有兩種,即局部補(bǔ)償和完全補(bǔ)償

b設(shè)備有形磨損的局部補(bǔ)償是修理,設(shè)備無形磨損的局部補(bǔ)償是現(xiàn)代化技術(shù)改造

c有形磨損和無形磨損的完全補(bǔ)償是更換同,即淘汰舊設(shè)備,更換新設(shè)備

d不進(jìn)行設(shè)備磨損補(bǔ)償,企業(yè)再生產(chǎn)也能正常運(yùn)行

8、下列關(guān)于物業(yè)價(jià)格的說法,不正確的是()。

a物業(yè)價(jià)格是獲得他人的物業(yè)所必須付出的代價(jià)

b物業(yè)價(jià)格是和平地獲得他人的物業(yè)所出的代價(jià)

c物業(yè)價(jià)格通常用貨幣來表示,慣例上也是用貨幣形式來償付,但也可以用實(shí)物、勞務(wù)等其他形式來償付d以物業(yè)作價(jià)入股換取設(shè)備、技術(shù)等是合法的

9、下列選項(xiàng)中,能反應(yīng)物業(yè)價(jià)格水平高低的是( )。

a成交價(jià)格b市場(chǎng)價(jià)格c總價(jià)格d單位價(jià)格

10、下列()不是構(gòu)成一個(gè)完整的房地產(chǎn)系統(tǒng)的因素。

a社會(huì)環(huán)境b市場(chǎng)主體c客體d價(jià)格

11、需求曲線是一條具有()。

a負(fù)斜率的向左下方價(jià)傾斜的曲線b負(fù)斜率的向右下方傾斜的曲線

c正斜率的向左上方傾斜的曲線d正斜率的向右上方傾斜的黃線

12、根據(jù)投資者參與市場(chǎng)的不同投資目的和投資方式,具體分析不同投資方式的適用空間,以及彼此之間的動(dòng)態(tài)協(xié)調(diào)關(guān)系,這屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)中的()。

a總量結(jié)構(gòu)b區(qū)域結(jié)構(gòu)c供求結(jié)構(gòu)d投資結(jié)構(gòu)

13、我國(guó)城市住宅的供給住房,不能進(jìn)入市場(chǎng)流通的是()。

a廉租房b經(jīng)濟(jì)適用房c市場(chǎng)價(jià)商品住宅d以上全是

14、房地產(chǎn)市場(chǎng)善分析是介于宏觀和微觀分析之間的分析,其中供給分析的內(nèi)容包括()。

a調(diào)查房地產(chǎn)當(dāng)前的存量、過去的趨勢(shì)和未來可能的供給。具體內(nèi)容包括:相關(guān)房地產(chǎn)類型的存量、在建數(shù)量、計(jì)劃開工數(shù)量、已獲規(guī)劃許可數(shù)量、改變用途數(shù)量和拆除量等

b分析當(dāng)前城市規(guī)劃及期可能的變化和土地利用、交通、基本建設(shè)投資等計(jì)劃

c分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運(yùn)動(dòng)情況,分析未來相關(guān)市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)供求之間的數(shù)量差異d以上全是

15、物業(yè)管理的中短期計(jì)劃通常是以物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主簽署的委托管理合同的有效期為周期,通常為()。145

a1~3年b2~4年c3~5年d4~6年

16、物業(yè)租賃指房屋租賃,是一種特定的商品交易經(jīng)濟(jì)活動(dòng)形式,下列選項(xiàng)不是其特征的是()。

a租賃雙方都是符合法律規(guī)定的責(zé)任人b房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中上

c房屋租賃轉(zhuǎn)移房屋的權(quán)d房屋166租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)要式契約關(guān)系

17、在租約答訂前,租賃管理的主要工作有()。

a租金的確定b收取租金c租金調(diào)整d租金結(jié)算

18、()已成為衡量物業(yè)管理企業(yè)實(shí)力 競(jìng)爭(zhēng)力的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。

a信息系統(tǒng)應(yīng)用水平b可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略c智能化小區(qū)d電子商務(wù)平臺(tái)

19、租賃合同到期,合同自行終止承租人需繼續(xù)租用,應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿前的()個(gè)月提出。173

a1b2c3d4

20、客戶關(guān)系管理的英文縮寫是( )。

agrmbcrmcgrndcrn

21、下列選項(xiàng)中,不是營(yíng)業(yè)成本的是()。

a直接人工費(fèi)b直接材料費(fèi)c管理費(fèi)用d間接費(fèi)用

22、福利基金按工資總額的()。

a10%b2%c1.5%d14%

23、物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的各項(xiàng)直接支出是()。

a管理費(fèi)用 b營(yíng)業(yè)成本c財(cái)務(wù)費(fèi)用d人員費(fèi)用

24、物業(yè)管理成本控制的含義是()。

a對(duì)目標(biāo)成本本身的控制b對(duì)目標(biāo)成本完成的控制和過程的監(jiān)督

c在過程控制的基礎(chǔ)上,著眼未來,為今后成本的降低指明方向d以上全部正確

25、前期物業(yè)服務(wù)合同是由()簽訂的。

a建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)b建設(shè)單位和業(yè)主委員會(huì)

c業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)d以上提到的三方一起

26、物業(yè)管理實(shí)行招投標(biāo),其意義在于()。

a引導(dǎo)業(yè)主樹立正確的物業(yè)管理觀念,提高自治能力

b推動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)不斷提高管理水平,增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力

c全面促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展d以上全部正確

27、下列選項(xiàng)中不屬于風(fēng)險(xiǎn)的特征的是()。

a正面性,即風(fēng)險(xiǎn)突如其來使之受到傷害

b負(fù)面性,即風(fēng)險(xiǎn)是與損失或不利事件相聯(lián)系的,沒有損失就沒有風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)管理

c不確定性,介與偶然事件相聯(lián)系的,即發(fā)生不利事件或損失是不確定的,可能發(fā)生也可能不發(fā)生

d可測(cè)性,凡是風(fēng)險(xiǎn)都是與特定的時(shí)間和空間條件相聯(lián)系的,因此,風(fēng)險(xiǎn)事故的發(fā)生是可以測(cè)定的

28、資金籌集是指()。

a物業(yè)管理企業(yè)為了持續(xù)從事物業(yè)管理、經(jīng)營(yíng)與服務(wù)活動(dòng)而必須籌集所需資金的過程

b物業(yè)管理企業(yè)將所籌集到的資金,按照一定的原則與目標(biāo)投入到物業(yè)管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)中去的過程

c物業(yè)管理企業(yè)在籌資和開展物業(yè)管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)過程中,所發(fā)生的各種成本費(fèi)用

d物業(yè)管理企業(yè)所取得的各種收入,如物業(yè)管理報(bào)酬、開展物業(yè)經(jīng)營(yíng)以及多層次服務(wù)取得的收入等

29、下列關(guān)于物業(yè)管理績(jī)效評(píng)的最重要、最基礎(chǔ)的指標(biāo)是()。

a基本指標(biāo)b修正指標(biāo)c評(píng)議指標(biāo)d總況指標(biāo)

30、下列關(guān)于物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的特點(diǎn),說法錯(cuò)誤的是()。

a以物業(yè)管理企業(yè)作為具體評(píng)價(jià)對(duì)象

b以物業(yè)管理企業(yè)的盈利能力、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)水平和后續(xù)發(fā)展能力等方面作為評(píng)價(jià)重點(diǎn)

c以能準(zhǔn)確反映上述方面的各項(xiàng)定量和定性指標(biāo)作為主要評(píng)價(jià)依據(jù)

d將各項(xiàng)指標(biāo)與本地區(qū)甚至全國(guó)各行業(yè)的相關(guān)指標(biāo)和水平進(jìn)行對(duì)比,以期得到對(duì)某個(gè)物業(yè)管理企業(yè)公正、客觀的評(píng)價(jià)的結(jié)果

31、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的主要方法是()。

a綜合分析判斷法b功效系數(shù)法c定性分析判斷法d基本指標(biāo)計(jì)分方法

32、下列選項(xiàng)中,不是按照寫字樓物業(yè)所具備功能差異分類的是()。

a單純型寫字樓b商住型寫字樓c綜合型寫字樓d自用型寫字樓

33、當(dāng)所有的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用均由租戶直接分擔(dān)時(shí),則稱這種出租方式叫()

a益租b凈租c毛租d利租

34、寫字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的第一項(xiàng)指標(biāo)是()。

a物業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)b服務(wù)滿意度c物業(yè)品牌化d以上都是

35、零售商業(yè)物業(yè)在選址和規(guī)劃時(shí),主要應(yīng)考慮().

a市場(chǎng)容量b進(jìn)出交通 c地點(diǎn)顯著d以上都是

36、選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時(shí),首先要考慮的因素是()。

a聲譽(yù)b財(cái)務(wù)能力c租戶組合與位置分配d租戶需要的服務(wù)

37、投資者為了降低投資風(fēng)險(xiǎn)并實(shí)現(xiàn)收益最大化的目標(biāo),進(jìn)行()。

a組合投資b搭配投資c分期投資d貸款投資

38、企業(yè)的物業(yè)資產(chǎn)是指()。

a企業(yè)為了生產(chǎn)和持續(xù)發(fā)展而擁有的房地產(chǎn)

b企業(yè)為了生產(chǎn)而擁有或租用的房地產(chǎn)

c企業(yè)為了生產(chǎn)和持續(xù)發(fā)展而擁有或租用的房地產(chǎn)

d企業(yè)維持正常經(jīng)營(yíng)管理的必要而重要的條件之一

39、下列選項(xiàng)中,不屬于以應(yīng)收帳款形式表現(xiàn)的不良資產(chǎn)是()。

a逾期的應(yīng)收帳款b呆滯的應(yīng)收賬款

c壞賬、死賬形式的應(yīng)收賬款d證券投資的應(yīng)收賬款

40、1987年4月,提出“可持續(xù)發(fā)展”的組織是()。

awecdbwcedcwdcedwedc

二、多項(xiàng)選擇題(共30題,每題2分。每題的備選項(xiàng)中,有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分;少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)

1、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理,是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo),綜合運(yùn)用下列()技術(shù)、手段和模式,為業(yè)主提供綜合性管理服務(wù)。1

a物業(yè)管理b設(shè)施管理c房地產(chǎn)資產(chǎn)管理d房地產(chǎn)投產(chǎn)管理e房地產(chǎn)組合投資管理

2、房地產(chǎn)投資的特征有()。

a位置固定不可移動(dòng)性b壽命周期長(zhǎng)c政策影響性 d專業(yè)管理依賴性e資金流動(dòng)性

3、我國(guó)房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)過程中,企業(yè)納稅的主要稅種有()。

a經(jīng)營(yíng)稅金及附加b城鎮(zhèn)土地使用和房產(chǎn)稅c企業(yè)所得稅 d員工所得稅e保險(xiǎn)稅

4、物業(yè)價(jià)格與一般物品價(jià)格的共同之處在于()。

a都是價(jià)格用貨幣來表示b都有波動(dòng)受供求因素的影響c都是按質(zhì)論價(jià):優(yōu)質(zhì)高價(jià),劣質(zhì)低價(jià)d都是受區(qū)位的影響很大e都是形成的時(shí)間較長(zhǎng)

5、選取的可比實(shí)例應(yīng)符合()。

a可比實(shí)例物業(yè)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象物業(yè)的類似物業(yè)

b可比實(shí)例的交易類型與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近

c可比產(chǎn)例的交易類型與估價(jià)目的吻合

d可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常市場(chǎng)價(jià)格或能夠修正為正常價(jià)格的市場(chǎng)價(jià)格

e可比產(chǎn)例應(yīng)同實(shí)際完全相符

6、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的社會(huì)因素有()。

a家庭收入水平及分布b傳統(tǒng)觀念及消費(fèi)心理c社會(huì)福利

d家庭戶數(shù)規(guī)模 e家庭生命周期

7、房屋租賃登記備案的一般程序包括()。

a簽訂b申請(qǐng)c審查d頒證e變更

8、房屋租賃合同的法律特征有()。

a房屋租賃合同是雙務(wù)合同b房屋租賃合同是無償合同

c房屋租賃合同是諾成合同d房屋租賃合同是要式合同

e房屋租賃合同是繼續(xù)性合同

9、在營(yíng)業(yè)成本中,直接人工費(fèi)用包括()。183

a人員的工資b人員的資金c人員的福利費(fèi)d辦公費(fèi)e差旅費(fèi)

10、在編制成本預(yù)算時(shí),必須遵循()。195

a成本預(yù)算必須同其他預(yù)算相協(xié)調(diào)b成本預(yù)算要以各項(xiàng)定額為基礎(chǔ)

c成本預(yù)算應(yīng)有相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)措施保證d成本預(yù)算要全面權(quán)衡,提高資金使用效益

e成本預(yù)算要符合實(shí)際,不要留余地

11、物業(yè)管理活動(dòng)中存在著大量的主體,根據(jù)合同的作用以及合同主體的不同,可將合同分為()。

a物業(yè)建設(shè)單位在開發(fā)所訂立的合同 207

b前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同

c業(yè)主所簽訂的與物業(yè)管理活動(dòng)有關(guān)的合同

d物業(yè)管理企業(yè)與專營(yíng)公司訂立的有關(guān)物業(yè)管理活動(dòng)的專項(xiàng)服務(wù)合同

e后期物業(yè)管理合同

12、物業(yè)服務(wù)合同具有()特征。212

a物業(yè)服務(wù)合同的訂立應(yīng)以當(dāng)事人相互信任為,任何一方通過利誘、欺詐、蒙騙等手段簽訂的合同,一經(jīng)查實(shí),可依法起訴

b物業(yè)服務(wù)合同是有償合同c物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性

d物業(yè)服務(wù)合同既是諾成性合同又是雙務(wù)合同e物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同

13、企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)是指在商品貨幣經(jīng)濟(jì)條件下企業(yè)的資金運(yùn)動(dòng),包括()。243

a資金籌集b資金運(yùn)用 c資金耗費(fèi)d資金轉(zhuǎn)收e資金收回和分配

14、寫字樓物業(yè)的特點(diǎn),主要表現(xiàn)在()。302

a所處區(qū)位好,規(guī)模大b多為現(xiàn)代化的高層建筑c功能齊全,配套設(shè)施完善

d全部由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理e保持產(chǎn)權(quán)的完整性是寫字樓物業(yè)保值的關(guān)鍵

15、零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理工作,主要包括()。

a招商及承租戶組合b零售技術(shù)及營(yíng)銷c零售技術(shù)

d物業(yè)維護(hù)e運(yùn)行管理

16、物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)參與具體事務(wù)的管理,需要綜合考慮()。387

a管理的范圍、深度和想要達(dá)到的管理效果

b現(xiàn)有管理流程的規(guī)范化程序

c管理人員綜合應(yīng)用計(jì)算機(jī)的水平

d資金的投入e資金的流出

17、下列選項(xiàng)中,屬于物業(yè)管理企業(yè)類型的有()。

a管理型物業(yè)管理企業(yè)b托管型物業(yè)管理企業(yè)c專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)

d非專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)e綜合型物業(yè)管理企業(yè)

18、下列對(duì)物業(yè)價(jià)格主要特征的說法,正確的是( )。

a物業(yè)價(jià)格受區(qū)位的影響很大b物業(yè)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價(jià)格

c物業(yè)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格,又有使用代價(jià)的租金

d物業(yè)價(jià)格形成的時(shí)間較短e物業(yè)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別因素的影響

19、市場(chǎng)法是物業(yè)估價(jià)的一種方法,其運(yùn)用的基本的步驟包括()。

a搜集交易實(shí)例b選取可比實(shí)例c對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理

d求取比準(zhǔn)價(jià)格e準(zhǔn)價(jià)格交易

20、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)就的主要社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量包括()。

a金融業(yè)的發(fā)展b信息、通信技術(shù)水平的提高c生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變

d人文環(huán)境、自然環(huán)境的變化e人口數(shù)量的不斷增長(zhǎng)

21、房屋租賃時(shí),出租人的權(quán)得有()。

a有按期收取租金的權(quán)利b對(duì)物業(yè)管理善進(jìn)行監(jiān)督建議的權(quán)利

c有監(jiān)督承租人按照合同規(guī)定合理使用房屋的權(quán)利

d有依法收回出租房屋的權(quán)利e有向用戶宣傳、貫徹執(zhí)行國(guó)家房管政策和物業(yè)管理公約、管理規(guī)定的權(quán)利

22、客戶關(guān)系管理對(duì)企事業(yè)的作用有()。

a能夠改善企業(yè)形象,提升企業(yè)生產(chǎn)力

b能夠整合客戶、企業(yè)和員工資源,優(yōu)化業(yè)務(wù)流程

c能夠提高企業(yè)、員工對(duì)客戶的響應(yīng)、反饋速度和應(yīng)變能力

d能夠提高企業(yè)銷售收入e能夠改善企業(yè)服務(wù),提高客戶滿意度

23、按現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度的規(guī)定,不得列入成本支出的是()。

a國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定之外的各種付費(fèi)

b被沒收的財(cái)產(chǎn)、支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金,以及企業(yè)的贊助、捐贈(zèng)支出

c物業(yè)管理企業(yè)對(duì)管理用房進(jìn)行癲狂裝修發(fā)生的支出

d對(duì)外投資支出e購(gòu)置和建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出

24、成本按照計(jì)算依據(jù)的不同主要有()。

a邊際成本b差異成本c目標(biāo)成本d定額成本e計(jì)劃成本

25、下列選項(xiàng),屬于最具有的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的是()。

a利潤(rùn)最大化b資本利潤(rùn)率最大化c每股利潤(rùn)率最大化

d總股利潤(rùn)率最大化e企業(yè)價(jià)值最大化

26、下列屬于影響寫字樓物業(yè)分類的因素的是()。

a地理位置b交通便利性c聲望或形象d人口密集度e為租戶提供的服務(wù)

27、寫字樓管理策略中應(yīng)該注意()。313

a分階段提供物業(yè)管理服務(wù),清楚辦公室服務(wù)范圍b確保提供“合同服務(wù)”適時(shí)提供“超值服務(wù)”c合理保證非收益部分的使用需要d定位目標(biāo)市場(chǎng)e明確吸引租戶的策略

28、投資商成功開發(fā)零售商業(yè)項(xiàng)目后,對(duì)項(xiàng)目的處置方式一般有()。351

a完全擁有權(quán)b直接出售一小部分產(chǎn)權(quán),自己仍維持大股東身份

c將大部分產(chǎn)權(quán)出售d全部出售套現(xiàn)e以上全錯(cuò)

29、企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理涉及()領(lǐng)域的活動(dòng)。

a購(gòu)置物業(yè)資產(chǎn)b買賣物業(yè)資產(chǎn) c剝離物業(yè)資產(chǎn)

d財(cái)務(wù)e管理人員職能

30、大型企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理的內(nèi)容包括()。

a編制企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)清單b設(shè)定管理目標(biāo)c控制成本

d適時(shí)處置資產(chǎn)并獲得收入e財(cái)務(wù)收支

答案:

一、單項(xiàng)選擇題

1(c)2(a)3(d)4(c)5(b)6(c)7(d)8(a)9(d)10(a)

11(b)12(d)13(a)14(d)15(c)16(c)17(a)18(a)19(c)20(b)

21(c)22(d)23(b)24(d)25(a)26(d)27(a)28(a)29(a)30(b)

31(b)32(d)33(b)34(b)35(d)36(a)37(a)38(c)39(d)40(b)

二、多項(xiàng)選擇題

1(abde)2(abcd)3(abc)4(abc)5(abcd)6(bcde)

7(bcd)8(acde)9(abc)10(abcd)11(abcd)12(abde)

13(abce)14(abce)15(abcd)16(abcd)17(ace)18(abce)

19(abcd)20(abcd)21(acde)22(bcde)23(abde)24(cde)

25(abde)26(abce)27(abc)28(abcd)29(acde)30(abcd)

第5篇 成功牙科診所的經(jīng)營(yíng)管理要素

成功牙科診所的經(jīng)營(yíng)管理要素

口腔醫(yī)療的專業(yè)特點(diǎn)決定了社區(qū)化、小型化診所是國(guó)際口腔醫(yī)療的基本模式,也是中國(guó)口腔醫(yī)療發(fā)展的大趨勢(shì)。分級(jí)醫(yī)療及功能分化是我國(guó)口腔醫(yī)療發(fā)展的另一趨勢(shì)。學(xué)習(xí)和借鑒國(guó)外口腔診所管理的成功經(jīng)驗(yàn)將促進(jìn)我國(guó)口腔診所成長(zhǎng)和發(fā)展。

美國(guó)權(quán)威的口腔診所管理專家指出:成功的牙科診所必須具備以下六個(gè)要素:

1. 良好的管理系統(tǒng):包括醫(yī)生、助手及輔助人員的適當(dāng)配比;優(yōu)化的診療流程;準(zhǔn)確的病人約定;協(xié)調(diào)的整體工作;以及客觀、準(zhǔn)確的統(tǒng)計(jì)評(píng)估管理系統(tǒng);

2. 舒適便利的環(huán)境:創(chuàng)造家庭化的環(huán)境,實(shí)現(xiàn)人性化的服務(wù),以消除患者的恐懼心理,增加安全感,培養(yǎng)親近感,并調(diào)節(jié)醫(yī)務(wù)人員的情緒,也便利醫(yī)護(hù)工作;

3. 團(tuán)隊(duì)精神:診所的醫(yī)護(hù)人員必須具備積極向上的精神風(fēng)貌、熱忱周到的服務(wù)態(tài)度、團(tuán)結(jié)友愛的人際關(guān)系、配合默契的工作氛圍、忠誠(chéng)執(zhí)著的敬業(yè)精神和至精至善的醫(yī)療作風(fēng);

4. 技術(shù)更新:高標(biāo)準(zhǔn)的醫(yī)療質(zhì)量是診所生存、發(fā)展的基礎(chǔ),而先進(jìn)的診療技術(shù)是醫(yī)療質(zhì)量的保證,因此技術(shù)更新是診所長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的必然之路,也是吸引患者的主要途徑;

5. 高效:高效率的工作就是要用最少的時(shí)間、最少的花費(fèi)獲得最大的收入;產(chǎn)出效率是評(píng)價(jià)診所成功與否的主要指標(biāo),其中最重要的指標(biāo)是個(gè)人產(chǎn)出率、單椅位產(chǎn)出率及投入產(chǎn)出比;

6. 交流與合作;于當(dāng)?shù)匮泪t(yī)間的學(xué)術(shù)交流可以提高業(yè)務(wù)水平;經(jīng)營(yíng)合作可形成行業(yè)規(guī)范;維護(hù)權(quán)益;市場(chǎng)合作可擴(kuò)大市場(chǎng);通過參與和資助當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的公益活動(dòng)也可以擴(kuò)大診所影響,建立品牌形象。

現(xiàn)代化口腔診所有'六化'標(biāo)準(zhǔn)就是家庭化環(huán)境、人性化服務(wù)、規(guī)范化操作、標(biāo)準(zhǔn)化收費(fèi)、科學(xué)化管理、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)。建好口腔診所有一個(gè)'一、二、三、四'要點(diǎn):'一個(gè)目的'就是要?jiǎng)?chuàng)造效益;'二個(gè)方面'就是醫(yī)療質(zhì)量,服務(wù)質(zhì)量;'三項(xiàng)理念'是指無痛治療,無交叉感染,無近、遠(yuǎn)期礙害;'四條措施':建立病人聯(lián)系卡、效益核算卡、質(zhì)量保障卡、繼續(xù)教育卡。認(rèn)真做到這'一、二、三、四',診所將立于不敗之地、長(zhǎng)興不衰。醫(yī)療質(zhì)量是診所發(fā)展中永恒的主題,它是患者關(guān)注的焦點(diǎn)和社會(huì)聲譽(yù)的基礎(chǔ),也是降低醫(yī)療風(fēng)險(xiǎn)的最重要環(huán)節(jié)。做好醫(yī)務(wù)人員的遴選和規(guī)范化技術(shù)培訓(xùn),建立完善的規(guī)章制度是控制醫(yī)療質(zhì)量的關(guān)鍵。

成本核算是齒科診所管理的重要內(nèi)容,在美國(guó)牙醫(yī)診所的成本項(xiàng)目一般包括:醫(yī)生員工工資(15~22%)、技工制作費(fèi)(7~10%)、材料等消耗品(4~6%)、房屋租金(5~6%)、前臺(tái)(2%)、維修(1%)、保險(xiǎn)(1~2%)、財(cái)務(wù)管理(5%)、市場(chǎng)(1~2%)、雜支(2~3%)等,合計(jì)約占收入的39~58%。成本所占比例與診所的規(guī)模和管理水平有密切關(guān)系,降低成本使之保持在最合理狀態(tài)是診所管理的重要課題。

大部分口腔醫(yī)療其實(shí)都屬于生活需要的部分,可算作是一項(xiàng)特殊的消費(fèi),因而也需要推銷。推銷則離不開了解患者實(shí)際(病情、經(jīng)濟(jì)),良好的交流和獲得患者信任等要素。迪斯尼的成功啟示是:1、為你的事業(yè)創(chuàng)造一個(gè)令人矚目的夢(mèng)想2、讓他人相信你的夢(mèng)3、要與眾不同4、知道你顧客的需求5、超出你顧客的期望值6、給你的顧客一個(gè)值得記憶的經(jīng)歷。還有一個(gè)推銷的3a原則,既有支付能力(affordability)、有效有益的結(jié)果(availability)、親和力(affinity)。實(shí)施這一原則必須注意傾聽患者的需求,關(guān)注患者的狀態(tài)和問題,真誠(chéng)的關(guān)愛他們,給他們最好的幫助。具體到如何進(jìn)行'推銷'則涉及許多技巧,如不要要求患者對(duì)治療方案等問題做選擇,比較好的辦法是給出最佳的方案和建議,盡可能讓患者知情(如治療的利弊等),并且不要輕易指責(zé)患者的錯(cuò)誤。提高'產(chǎn)量'是營(yíng)銷高效獲利的重要保證,指定科學(xué)合理的治療計(jì)劃;讓患者在最舒適的環(huán)境下接受治療;用準(zhǔn)確的預(yù)約以保持治療的連續(xù)性和時(shí)效性,以及熟練高效的操作技術(shù)都可以很好的促進(jìn)診所的高產(chǎn)出。

如何保護(hù)診所首先要嚴(yán)格遵守相關(guān)的規(guī)章制度及規(guī)范(包括診療指南及技術(shù)操作規(guī)范等);努力提高醫(yī)護(hù)人員的診療護(hù)理技術(shù);嚴(yán)格履行告知義務(wù);規(guī)范病例書寫及保留完整的醫(yī)療資料;建立處理和防范醫(yī)療糾紛的預(yù)案;杜絕非法行醫(yī)及超范圍行醫(yī);依法正確處理醫(yī)療糾紛。

診所就診環(huán)境是患者的第一印象,從市場(chǎng)促銷的角度來講,診所的整體布局、氣氛、情調(diào)和品位在吸引患者和增加與患者親和力方面有重要作用。診室的設(shè)置應(yīng)該滿足多功能需要、舒適適用、使用方便、簡(jiǎn)單便于清潔,按使用頻率排列器材及物品,留有余地,避免影響病人情緒的設(shè)置。

口腔醫(yī)療的'三無'理念即無痛治療、無交叉感染、無近/遠(yuǎn)期礙害,是'以病人為中心'思想在口腔醫(yī)療活動(dòng)中具體體現(xiàn),應(yīng)成為我國(guó)口腔醫(yī)療的基本規(guī)范、普及、實(shí)現(xiàn)這一理念則應(yīng)是我國(guó)廣大義務(wù)工作者的努力目標(biāo)。

長(zhǎng)期以來,傳統(tǒng)口腔治療方式給患者帶來強(qiáng)烈的恐懼感,已成為阻礙患者就診的重要原因。治療無痛本身就是患者在口腔治療中的基本精神需求。無痛治療理念的提出改變了傳統(tǒng)的治療觀念,體現(xiàn)了對(duì)患者的尊重和關(guān)愛,創(chuàng)造了舒適愉悅的治療條件,并且實(shí)踐了'以人為本'的醫(yī)療思想。因此以現(xiàn)代麻醉及治療技術(shù)為依托的無痛治療被視作是口腔治療的基本條件。

目前我國(guó)愛滋病患者超過百萬,乙肝患者超過億,而口腔治療可能成為血液、體液傳播性疾病的重要傳播途徑,因此斷絕經(jīng)口腔治療的傳播途徑也是對(duì)口腔醫(yī)療的基本要求,無交叉感染是牙科治療中保護(hù)患者和醫(yī)生安全的重要措施quot;個(gè)人專用'則是防止交叉感染的有效途徑,如'六個(gè)一':即每位患者專用一套手機(jī)、一副(多副)手套、一套治療彎盤、一套隔離罩、一套小器械、一杯消毒液,可以有效防止交叉感染;一些公用物品也應(yīng)采用嚴(yán)格的'一人一消毒'的方式實(shí)現(xiàn)'個(gè)人專用'。另外對(duì)傳染病患者還應(yīng)采取以下強(qiáng)化措施:防護(hù)面罩、護(hù)目鏡、全身隔離衣、雙人四手操作、治療后椅位、設(shè)備的徹底消毒等。而強(qiáng)化醫(yī)護(hù)人員預(yù)防觀念、責(zé)任感和職業(yè)道德是實(shí)現(xiàn)'無交叉感染'的關(guān)鍵。

無近、遠(yuǎn)期礙害意為不因治療造成不必要的口腔軟、硬組織損傷,不因治療給患者帶來口頜系統(tǒng)的遠(yuǎn)期損害,即強(qiáng)調(diào)治療的少創(chuàng)性、時(shí)效性和安全性。不正確的治療可能造成的口腔組織的損傷或近期與遠(yuǎn)期效果的矛盾,甚至損害患者的近、遠(yuǎn)期利益。要防止近、遠(yuǎn)期礙害就要求醫(yī)務(wù)人員具有廣博的知識(shí)基礎(chǔ)、規(guī)范的技術(shù)教育、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖黠L(fēng)教育、良好的醫(yī)德教育等是真正實(shí)現(xiàn)無近、遠(yuǎn)期礙害的基礎(chǔ)和保證。

隨著口腔診所的迅速發(fā)展,競(jìng)爭(zhēng)將是必由之路,應(yīng)在競(jìng)爭(zhēng)中求生存,在競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)展。公平競(jìng)爭(zhēng)才是診所立于不敗的正道,惡性的低價(jià)位競(jìng)爭(zhēng)既損害行業(yè)也損害自己。

第6篇 永安物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)理念內(nèi)容

永安物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)理念:

中等收費(fèi)、高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù):公司承諾在整個(gè)行業(yè)中保持中等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),絕不低價(jià)的惡性競(jìng)爭(zhēng),也不追求高標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi),保持合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);把更多的實(shí)惠讓給客戶,讓客戶物有所值;為客戶提供高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù),讓客戶滿意是我們的追求。

以質(zhì)量立足市場(chǎng):以高標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量服務(wù)立足市場(chǎng),并不斷的超越市場(chǎng)服務(wù),使九洲物業(yè)獲得市場(chǎng)的認(rèn)同。

以品牌延續(xù)市場(chǎng):要做就要做好,要做就要做精,并樹立良好的市場(chǎng)口碑和“一諾千金”的社會(huì)信譽(yù)。

企業(yè)管理理念:

用人理念:人盡其材,職以能分。

市場(chǎng)理念:市場(chǎng)就是我們的立足點(diǎn),沒有市場(chǎng),其他一切都無從談起。

品位理念:品牌是客戶用心托起來的。

崗位理念:

對(duì)自己工作目標(biāo)要求的高低與自己對(duì)企業(yè)的忠誠(chéng)度成正比。

“想干與不想干”是“德”的問題;“會(huì)干與不會(huì)干”是“才”的問題;“能干與不能干”是“創(chuàng)新”的問題。

面對(duì)業(yè)主的一線員工表現(xiàn)如何,決定了企業(yè)在市場(chǎng)中的成敗。

服務(wù)理念:

親情服務(wù):物業(yè)管理不是無所不能,但要竭盡所能;

到位服務(wù):想業(yè)主未想之前,做業(yè)主未做之前;

細(xì)微服務(wù):物業(yè)管理無小事;

員工座右銘:

將小事做成精品。

將細(xì)節(jié)做到極至。

將投訴做成驚喜。

時(shí)刻提醒:

天天做小事,件件非小事。

干部不引導(dǎo),員工無目標(biāo)。

投入業(yè)主的需求,才產(chǎn)出業(yè)。

第7篇 x房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理部功能描述

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理部功能描述

1、負(fù)責(zé)公司戰(zhàn)略研究工作

負(fù)責(zé)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手經(jīng)營(yíng)模式、資源狀況、未來行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的研究;

制定可持續(xù)發(fā)展的公司經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略規(guī)劃;

管理提升及咨詢方案實(shí)施配合工作;

2、負(fù)責(zé)公司經(jīng)營(yíng)調(diào)控工作

擬定年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和投資計(jì)劃, 并分解落實(shí);

采集公司本部、控股、參股公司及開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù),動(dòng)態(tài)分析監(jiān)控;

分析經(jīng)營(yíng)變化,必要時(shí)提出經(jīng)營(yíng)預(yù)警報(bào)告或計(jì)劃動(dòng)態(tài)調(diào)整變更的建議方案;

負(fù)責(zé)定期提供公司整體經(jīng)營(yíng)情況分析報(bào)告;

3、負(fù)責(zé)公司資本運(yùn)營(yíng)工作

進(jìn)行境內(nèi)外資本市場(chǎng)研究、資本經(jīng)營(yíng)手段及公司改制上市模式研究;

協(xié)助制定并實(shí)施資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、收購(gòu)、上市等資產(chǎn)重組方案與合作伙伴的尋找、引進(jìn);

公司控股、參股公司擔(dān)保、抵押、內(nèi)部貸款借款、債券發(fā)行等方案的設(shè)計(jì)和實(shí)施;

協(xié)助選擇并配合相關(guān)會(huì)計(jì)師、律師、資產(chǎn)評(píng)估師、券商展開工作;

4、負(fù)責(zé)控股、參股公司決策支持與日常管理工作

跟蹤業(yè)務(wù)領(lǐng)域的市場(chǎng)動(dòng)態(tài),對(duì)其經(jīng)營(yíng)計(jì)劃及投資方案提供輔助決策支持;

協(xié)助制定控股參股公司的年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃,并監(jiān)控計(jì)劃完成情況;

提出控股參股公司的增資、合并、分立、托管、出讓、解散的建議,協(xié)調(diào)實(shí)施;

輔助控股參股公司董事會(huì)完善的法人治理結(jié)構(gòu);

5、負(fù)責(zé)公司投資發(fā)展--開發(fā)項(xiàng)目投資

論證關(guān)于項(xiàng)目投資的初步方案并向董事會(huì)提交項(xiàng)目投資收益研究報(bào)告;

負(fù)責(zé)組織開發(fā)項(xiàng)目完成后的投資分析工作,并負(fù)責(zé)投資收益部分的測(cè)算工作;

參加項(xiàng)目投資合資、合作談判,協(xié)調(diào)配合有關(guān)中介機(jī)構(gòu)開展項(xiàng)目投資專業(yè)支持工作;

6、負(fù)責(zé)公司投資發(fā)展--其他新增投資

負(fù)責(zé)投資、合作的項(xiàng)目的資料收集、整理、分析、評(píng)估工作;

協(xié)助董事會(huì)投資委員會(huì)的投資論證工作,向董事會(huì)提交投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告;

7、董事會(huì)事務(wù)

輔助董事會(huì)秘書進(jìn)行會(huì)議議案征詢、會(huì)議文件的準(zhǔn)備、組織、會(huì)議紀(jì)要整理工作;

參與并服務(wù)于董事會(huì)專業(yè)委員會(huì),做好與董事、監(jiān)事的意見溝通工作以及會(huì)務(wù)工作;

協(xié)助董事會(huì)秘書與董事、監(jiān)事定期進(jìn)行日常聯(lián)絡(luò);

第8篇 新注冊(cè)物業(yè)管理師-物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理概述模擬試題

第一章 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理概述

【考點(diǎn)1】物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的性質(zhì)和管理對(duì)象

單項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意)

1.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理強(qiáng)調(diào)為業(yè)主提供( )服務(wù),滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)的需求。

a.物業(yè)管理

b.設(shè)施管理

c.價(jià)值管理

d.投資管理

【答案】 c

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)涵。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理,是以收益性物業(yè)為對(duì)象,為業(yè)主提供貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù),所以主要提供價(jià)值管理服務(wù)。 a、 b、

d三個(gè)選項(xiàng)太片面,沒有突出物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理綜合性管理服務(wù)的性質(zhì)。故本題選 c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第1頁(yè)。

2.某寫字樓具有良好的地理位置,建筑物實(shí)物狀況良好,建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范要求,建筑物有功能陳舊因素影響,有自然磨損存在,該寫字樓最可能屬于( )寫字樓。

a.甲級(jí)

b.乙級(jí)

c.丙級(jí)

d.二級(jí)

【答案】b

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對(duì)象。專業(yè)人員主要依據(jù)物業(yè)所處的位置、樓宇設(shè)計(jì)裝修狀況和收益能力對(duì)其進(jìn)行分類,通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個(gè)等級(jí)。甲級(jí)寫字樓一般具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境,建筑物實(shí)物狀況優(yōu)良,建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求,其收益能力與新建寫字樓相當(dāng),有完善的物業(yè)管理服務(wù);乙級(jí)寫字樓具有良好的地理位置,建筑物實(shí)物狀況良好,建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求,但建筑物的功能不是最先進(jìn)的,有自然磨損,收益能力低于新落成的同類建筑物;丙級(jí)寫字樓已使用的年限較長(zhǎng),建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求,且存在較明顯的實(shí)物磨損和功能折舊。因本題所述條件符合乙級(jí)寫字樓的分類標(biāo)準(zhǔn)。故本題選

b.,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第2~3頁(yè)。

3.在一個(gè)大型城市中,某零售商業(yè)物業(yè)建筑面積為12萬平方米,內(nèi)設(shè)置大面積百貨和超市大賣場(chǎng),里面擁有大量不同行業(yè)的各類專賣店、家居家電、兒童及青年游樂設(shè)施、文化廣場(chǎng)及餐飲,有效商業(yè)服務(wù)半徑達(dá)200公里。則該零售商業(yè)物業(yè)的類型最可能是( )。

a.區(qū)域購(gòu)物中心

b.市級(jí)購(gòu)物中心

c.地區(qū)購(gòu)物中心

d.居住區(qū)商場(chǎng)

【答案】a

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對(duì)象。零售商業(yè)物業(yè)的分類主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍三個(gè)方面。一般區(qū)域購(gòu)物中心的建筑面積在10萬平方米以上,是規(guī)模巨大,集購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲于一體,包括百貨店、大賣場(chǎng)以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心;市級(jí)購(gòu)物中心的建筑規(guī)模一般在3萬平方米以上,其商業(yè)輻射區(qū)域可覆蓋整個(gè)城市;地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)建筑規(guī)模一般為1―3萬平方米,服務(wù)區(qū)域以城市中的某一部分為主;居住區(qū)商場(chǎng)商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一居住小區(qū)為主。故本題選 a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第3~4頁(yè)。

多項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意)

4.下面選項(xiàng)中屬于甲級(jí)寫字樓特征的有( )。

a.優(yōu)越的地理位置

b.建筑物實(shí)物狀況良好

c.有自然磨損存在

d.有完善的物業(yè)管理服務(wù)

e.收益能力與新建成的寫字樓相當(dāng)

【答案】a. d. e

【解析】本題考查的是寫字樓的特征。甲級(jí)寫字樓一般具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境,建筑物物理狀況優(yōu)良,建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求,其收益能力與新建寫字樓相當(dāng),有完善的物業(yè)管理服務(wù)。有關(guān)乙級(jí)、丙級(jí)寫字樓的特征詳見第2題的解析。

5.區(qū)域購(gòu)物中心的特征包括( )。

a.建筑規(guī)模一般在1萬平方米以上

b.業(yè)態(tài)業(yè)種復(fù)合度高

c.有效商業(yè)服務(wù)半徑可達(dá)200公里

d.商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一部分為主

e.服務(wù)人口1萬人左右

【答案】b. c

【解析】本題考查的是商業(yè)物業(yè)的特征。一般區(qū)域購(gòu)物中心的建筑面積在10萬平方米以上,是規(guī)模巨大,集購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲于一體,包括百貨店、大賣場(chǎng)以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心。有關(guān)零售商業(yè)物業(yè)的具體內(nèi)容詳見第3題的解析。

6.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)除了包括以保證物業(yè)正常適用的運(yùn)行操作管理,還包括將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進(jìn)行的( )、物業(yè)價(jià)值和經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)估等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

a.資本投資決策

b.市場(chǎng)營(yíng)銷

c.物業(yè)管理

d.租賃管理

e.成本控制

【答案】a. b. d. e

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)涵。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理除了包含物業(yè)管理,主要服務(wù)還體現(xiàn)在價(jià)值管理服務(wù)方面。本題前一句表述的內(nèi)容為物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理除了包含物業(yè)管理工作,還需要進(jìn)行哪些方面的管理活動(dòng),主要是價(jià)值服務(wù)管理方面的內(nèi)容,包括資本投資決策、市場(chǎng)營(yíng)銷、租賃管理、成本控制、物業(yè)價(jià)值和經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)估等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。故本題選a. b. d. e.,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第1頁(yè)。

7.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對(duì)象主要包括( )等。

a.寫字樓

b.零售商業(yè)物業(yè)

c.居民自有住宅

d.工業(yè)物業(yè)

e.酒店和休閑娛樂設(shè)施

【答案】a. b. d. e.

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對(duì)象。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對(duì)象通常為收益性物業(yè)。寫字樓是為商務(wù)、辦公活動(dòng)提供空間的建筑,主要由作為辦公空間的辦公室部分和共用部分構(gòu)成,包括企業(yè)自用寫字樓、出租寫字樓和自用出租復(fù)合型寫字樓三種類型;零售商業(yè)物業(yè)包括區(qū)域購(gòu)物中心、市級(jí)購(gòu)物中心、地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)、居住區(qū)商場(chǎng)、鄰里服務(wù)性商店、特色商店等類型;工業(yè)物業(yè)包括工業(yè)廠房、倉(cāng)儲(chǔ)用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房等;酒店和休閑娛樂設(shè)施包括酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)等。需要特殊說明的是,居住物業(yè)中的出租型別墅或公寓也屬于收益性物業(yè)。所以 a、b、d、e選項(xiàng)所述物業(yè)類型均符合收益性物業(yè)的要求,故本題選 a、 b、 d、 e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第2~6頁(yè)。

【考點(diǎn)2】物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的目標(biāo)

單項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意)

8.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的目標(biāo)是在( )的基礎(chǔ)上,保持和提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值及未來發(fā)展?jié)摿Α?/p>

a.延長(zhǎng)物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命周期

b.維持物業(yè)正常使用

c.維持該物業(yè)的物業(yè)管理

d.實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化

【答案】d

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的目標(biāo)。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的目標(biāo)是從業(yè)主的角度出發(fā),在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全壽命周期內(nèi),持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求,在實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上,保持和提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值及未來發(fā)展?jié)摿Α、 b、 c選項(xiàng)中的內(nèi)容也是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理所應(yīng)達(dá)到的內(nèi)容要求,但不是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的最終目標(biāo)。故本題選 d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第6頁(yè)。

多項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意)

9.圖1―1所示為某房地產(chǎn)投資信托的組織結(jié)構(gòu)。從圖中可以看出,該集團(tuán)承擔(dān)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作同時(shí)覆蓋了( )的管理工作。

a.物業(yè)保險(xiǎn)管理

b.資產(chǎn)管理

c.物業(yè)管理

d.房地產(chǎn)組合投資管理

e.基金管理

【答案】b. c. e

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的目標(biāo)。由圖1―1可以看出,××信托全資控股××信托基金管理公司和×××零售管理公司。其中××信托基金管理公司負(fù)責(zé)基金管理和資產(chǎn)管理,×××零售管理公司主要負(fù)責(zé)三處商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理工作,收取物業(yè)費(fèi)。圖中所描述的關(guān)系并不能得出 a、d兩項(xiàng)的結(jié)論。故本題選 b、 c、 e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第7頁(yè)。

【考點(diǎn)3】物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)

單項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意)

10.某物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理績(jī)效承擔(dān)綜合責(zé)任,履行策略性物業(yè)管理的職能,該企業(yè)設(shè)置若干專業(yè)化分公司,履行物業(yè)運(yùn)行過程中專業(yè)物業(yè)管理的職能。則該物業(yè)管理企業(yè)屬于( )。

a.管

理型物業(yè)管理企業(yè)

b.專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)

c.綜合型物業(yè)管理企業(yè)

d.投資型物業(yè)管理企業(yè)

【答案】c

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)的分類。物業(yè)管理企業(yè)劃分為管理型、專業(yè)型和綜合型三類。管理型物業(yè)管理企業(yè)是具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè),對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理績(jī)效承擔(dān)綜合責(zé)任,在物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中處于總包的位置;專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)通常以專業(yè)分包的形式獲得業(yè)務(wù),是具有物業(yè)運(yùn)行過程中某種專業(yè)管理能力的企業(yè);綜合型物業(yè)管理企業(yè)是同時(shí)具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運(yùn)營(yíng)能力管理的企業(yè),既設(shè)置管理層,又設(shè)置專業(yè)化分公司。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第8~9頁(yè)。

多項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意)

11.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)中,能為業(yè)主提供物業(yè)管理顧問、咨詢服務(wù)的企業(yè)一般有()。

a.管理型物業(yè)管理企業(yè)

b.專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)

c.投資型物業(yè)管理企業(yè)

d.綜合型物業(yè)管理企業(yè)

e.所有物業(yè)管理公司

【答案】a. d

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)的職能。一般具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè)可以為業(yè)主提供物業(yè)管理顧問、咨詢服務(wù)等工作。管理型、綜合型物業(yè)管理企業(yè)具有物業(yè)策略管理能力,可以為業(yè)主提供物業(yè)顧問、咨詢服務(wù);而專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)主要負(fù)責(zé)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)。故本題選a、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第89頁(yè)。

【考點(diǎn)4】物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次

單項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意)

12.在物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中,物業(yè)管理和設(shè)施管理的主要作用是( )。

a.在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報(bào)目標(biāo)

b.為租戶提供及時(shí)的服務(wù)和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流

c.詳細(xì)制定和執(zhí)行一個(gè)投資組合戰(zhàn)略

d.在物業(yè)類型或地域分布上分散投資,減少整體風(fēng)險(xiǎn)

【答案】b

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理三個(gè)層次的主要作用。物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主,是定位在現(xiàn)場(chǎng)操作層面的管理,對(duì)于收益性物業(yè),其主要作用是為租戶提供及時(shí)的服務(wù)和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流;資產(chǎn)管理通過物業(yè)管理的工作來實(shí)施自己的戰(zhàn)略計(jì)劃,并在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報(bào)目標(biāo);房地產(chǎn)組合投資管理的主要作用是在物業(yè)類型或地域分布上努力地分散投資,以減少投資組合的整體風(fēng)險(xiǎn)。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第10~11頁(yè)。

13.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中,通過對(duì)人和工作的協(xié)調(diào),以為某一機(jī)構(gòu)創(chuàng)造一個(gè)良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境為主要功能的管理活動(dòng)是( )。

a物業(yè)管理

b.設(shè)施管理

c.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

d.房地產(chǎn)組合投資管理

【答案】b

【解析】本題考查的是設(shè)施管理的主要功能。物業(yè)管理的核心工作是對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常的維護(hù)與維修,并向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù),以保障物業(yè)始終處在正常的運(yùn)行狀態(tài);設(shè)施管理的主要功能是通過對(duì)人和工作的協(xié)調(diào),為某一機(jī)構(gòu)(企業(yè)或事業(yè)單位)創(chuàng)造一個(gè)良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理負(fù)責(zé)管理物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司,指導(dǎo)它們?yōu)槲飿I(yè)發(fā)展制定戰(zhàn)略計(jì)劃;房地產(chǎn)組合投資管理的功能是理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo)。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第9―10頁(yè)。

14.在物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)中,負(fù)責(zé)審定某物業(yè)的投資計(jì)劃,并考察資本開支能否有效提高物業(yè)價(jià)值,來決定是否批準(zhǔn)該投資計(jì)劃的企業(yè)是( )。

a.物業(yè)管理公司

b.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司

c.房地產(chǎn)組合投資管理公司

d.設(shè)施設(shè)備管理公司

【答案】b

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司的主要職能。物業(yè)管理和設(shè)施管理公司主要負(fù)責(zé)物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)操作層面的正常運(yùn)營(yíng);資產(chǎn)管理公司比物業(yè)管理公司具有更廣闊的視角,資產(chǎn)管理公司作為物業(yè)投資者或業(yè)主的代表,管理物業(yè),管理企業(yè),通過物業(yè)管理的工作來實(shí)施自己的戰(zhàn)略計(jì)劃,并在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報(bào)目標(biāo);房地產(chǎn)組合投資管理公司以投資者的目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)參數(shù)特征為基礎(chǔ),詳細(xì)制定和執(zhí)行一個(gè)投資組合戰(zhàn)略。題干描述的內(nèi)容符合資產(chǎn)管理公司的職責(zé)。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第1 1頁(yè)。

&nb

sp; 15.在物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中,理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo),評(píng)價(jià)資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn),為物業(yè)業(yè)主提供最大化目標(biāo)管理資產(chǎn)計(jì)劃,這些特征屬于( )的內(nèi)容。

a.物業(yè)管理

b.設(shè)施管理

c.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

d.房地產(chǎn)組合投資管理

【答案】d

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)三個(gè)層次的特征。房地產(chǎn)組合投資管理包括理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo),評(píng)價(jià)資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn);審批資產(chǎn)管理公司為維修物業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)安全、功能先進(jìn),保持其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地位而提出的更新改造計(jì)劃,以經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的組合投資回報(bào)最大化為目標(biāo)來管理資產(chǎn),以及在合適的時(shí)機(jī)購(gòu)置和處置物業(yè)資產(chǎn)。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第10頁(yè)。

多項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意)

16.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理通常將其分為( )三個(gè)層次。

a.物業(yè)管理或設(shè)施管理

b.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

c.房地產(chǎn)基金管理

d.企業(yè)保險(xiǎn)管理

e.房地產(chǎn)組合投資管理

【答案】a.b.e

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理通常分為物業(yè)管理或設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理三個(gè)層次。其中,物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主,房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理以策略型管理為主。故本題選a、b、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第9―10頁(yè)。

17.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理三個(gè)層次工作中,屬于物業(yè)管理主要職責(zé)的有( )等。

a.制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃

b.保持與租戶的聯(lián)系并收租

c.控制運(yùn)營(yíng)成本及保存財(cái)務(wù)報(bào)告記錄

d.資本性支出計(jì)劃

e.物業(yè)維護(hù)及安全管理

【答案】b.c.d.e

【解析】本題考查的是物業(yè)管理的主要職責(zé)。物業(yè)管理主要定位于現(xiàn)場(chǎng)操作層面,主要職責(zé)是保持與租戶的聯(lián)系、收租、控制運(yùn)營(yíng)成本、財(cái)務(wù)報(bào)告和記錄的保存、物業(yè)維護(hù)、資本性支出計(jì)劃、危機(jī)管理、安全管理、公共關(guān)系管理等。a選項(xiàng)內(nèi)容屬于資產(chǎn)管理的主要職責(zé),故本題選b、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第11頁(yè)。

18.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理三個(gè)層次工作中,屬于資產(chǎn)管理主要職責(zé)的有( )等。

a.制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃

b.資本性支出計(jì)劃及公共關(guān)系

c.監(jiān)控物業(yè)績(jī)效

d.負(fù)責(zé)投資組合的績(jī)效

e.管理和評(píng)價(jià)物業(yè)管理企業(yè)

【答案】a. c. e

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中資產(chǎn)管理的主要職責(zé)。資產(chǎn)管理通過物業(yè)管理的工作來實(shí)施自己的戰(zhàn)略計(jì)劃,并在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報(bào)目標(biāo)。資產(chǎn)管理的主要職責(zé)是制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃,持有、出售分析,物業(yè)更新改造等主要開支決策,監(jiān)控物業(yè)績(jī)效,管理和評(píng)價(jià)物業(yè)管理企業(yè),協(xié)助物業(yè)管理的租戶關(guān)系工作,定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營(yíng)狀況分析等。b選項(xiàng)內(nèi)容屬于物業(yè)管理的職責(zé),d選項(xiàng)內(nèi)容屬于組合投資管理的職責(zé),故本題選a、c、e。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第11頁(yè)。

19.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理三個(gè)層次工作中,屬于組合投資管理主要職責(zé)的有( )等。

a.制定并執(zhí)行組合投資策略

b.設(shè)計(jì)和協(xié)調(diào)物業(yè)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)

c.定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營(yíng)狀況分析

d.負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用

e.監(jiān)控物業(yè)績(jī)效及物業(yè)的持有、出售分析

【答案】a. b. d

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中組合投資管理的主要職責(zé)。組合投資管理以投資者的目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)參數(shù)特征為基礎(chǔ),詳細(xì)制定和執(zhí)行一個(gè)投資組合戰(zhàn)略,主要職責(zé)是制定投資組合目標(biāo)與投資準(zhǔn)則,制定并執(zhí)行組合投資戰(zhàn)略,設(shè)計(jì)和調(diào)整物業(yè)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu),負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用,監(jiān)督購(gòu)置、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策,負(fù)責(zé)投資組合績(jī)效,客戶報(bào)告與現(xiàn)金管理等。c、e選項(xiàng)內(nèi)容均屬于資產(chǎn)管理的職責(zé)。故本題選a、b、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第11頁(yè)。

【考點(diǎn)5】物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的工作內(nèi)容

單項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意)

>20.在物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的戰(zhàn)略性工作中,影響投資決策的關(guān)鍵因素是( )。

①投資回收期②預(yù)期收益③還貸能力④風(fēng)險(xiǎn)水平

a.①④

b.②③

c.②④

d.①③

【答案】c

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰(zhàn)略性工作內(nèi)容。戰(zhàn)略性工作包括確定戰(zhàn)略、確定標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)建信息基礎(chǔ)、決策分析、進(jìn)行資產(chǎn)組合等。近年來制定決策的過程越來越復(fù)雜,而相比于其他因素來說,影響投資決策的兩個(gè)關(guān)鍵因素是預(yù)期收益和風(fēng)險(xiǎn)水平。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第12~13頁(yè)。

21.在物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作現(xiàn)金流和成本管理中,不屬于物業(yè)服務(wù)支出的是( )。

a.日常維修費(fèi)用

b.物業(yè)管理企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)用

c.管理人員的工資

d.法定稅費(fèi)

【答案】b

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)支出的幾個(gè)重要方面包括日常維修費(fèi)用、計(jì)提維修準(zhǔn)備金、設(shè)施維護(hù)費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)、法律和財(cái)務(wù)費(fèi)用、工作成本和地方性稅收等。物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)用屬于企業(yè)內(nèi)部支出,不屬于物業(yè)服務(wù)支出。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第15頁(yè)。

多項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意)

22.下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作,表述正確的有( )。

a.現(xiàn)金流和成本管理是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理常規(guī)工作的重要組成

b.日常維修和維護(hù)的開支由物業(yè)的租戶承擔(dān)

c.物業(yè)出租的成本負(fù)擔(dān)應(yīng)全部轉(zhuǎn)移給租戶

d.應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)的專門人員對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行管理維護(hù)

e.如若希望發(fā)生事故造成的損失得到賠償,業(yè)主應(yīng)事先與保險(xiǎn)公司簽訂合約

【答案】a. d. e

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作內(nèi)容。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作是為了維持物業(yè)正常使用和保證其保值、升值,并進(jìn)行資產(chǎn)管理,主要包括現(xiàn)金流和成本管理、日常維修和維護(hù)、未來維修和維護(hù)、設(shè)備設(shè)施管理和物業(yè)保險(xiǎn)管理5個(gè)部分。日常維修和維護(hù)的開支來源,需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式,可能會(huì)由租戶承擔(dān),也可能會(huì)由業(yè)主承擔(dān),這取決于雙方的商談結(jié)果,所以b選項(xiàng)表述錯(cuò)誤。對(duì)于物業(yè)出租的成本,業(yè)主會(huì)希望讓租

戶在租金之外承擔(dān)盡可能多的費(fèi)用,這不僅可以降低各種管理成本,還可以降低各種風(fēng)險(xiǎn)和不確定性帶來的意外成本,但是,把所有成本負(fù)擔(dān)都轉(zhuǎn)移給租戶,在一些情況下既不現(xiàn)實(shí),也不明智。比如,在租戶可能對(duì)物業(yè)的某一部分不滿意時(shí),這時(shí)為了留住租戶,業(yè)主就不得不降低條件,允許租戶承擔(dān)較低的維修責(zé)任,而自己負(fù)擔(dān)大部分。所以c選項(xiàng)表述錯(cuò)誤。故本題選a、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第14~18頁(yè)。

23.關(guān)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的服務(wù)費(fèi),下列說法中正確的有( )。

a.服務(wù)費(fèi)用實(shí)際是由業(yè)主支付

b.服務(wù)費(fèi)用實(shí)際是由租戶支付

c.包括供暖、排污、電梯等公共服務(wù)設(shè)施

d.包括針對(duì)整體物業(yè)的保險(xiǎn)或維修

e.計(jì)算時(shí)不用考慮會(huì)計(jì)和審計(jì)等專業(yè)服務(wù)成本

【答案】b. c. d

【解析】本題考查的是現(xiàn)金流和成本管理的內(nèi)容。服務(wù)費(fèi)覆蓋的內(nèi)容本質(zhì)上應(yīng)當(dāng)由業(yè)主承擔(dān),但實(shí)際上是由租戶支付的。在一個(gè)物業(yè)里面,這部分費(fèi)用不僅包括供暖、排污、電梯、樓梯等公共服務(wù)設(shè)施,還包括針對(duì)整體物業(yè)的保險(xiǎn)或者維修費(fèi)用。每個(gè)租戶在計(jì)算服務(wù)費(fèi)的時(shí)候,還必須考慮到會(huì)計(jì)和審計(jì)等專業(yè)服務(wù)成本,這些費(fèi)用一般是按照租戶繳納的服務(wù)費(fèi)的一定比例來計(jì)算的。故本題選。b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第16―17頁(yè)。

24.關(guān)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中對(duì)物業(yè)的維修與維護(hù),下列說法中正確的有( )。

a.通常業(yè)主會(huì)尋找能夠全部承擔(dān)各種維修成本的租戶

b.目前大多數(shù)出租活動(dòng)業(yè)主承擔(dān)各種維修成本

c.一般寫字樓物業(yè)是由業(yè)主與租戶共同負(fù)責(zé)物業(yè)未來的維修和維護(hù)

d.維修計(jì)劃應(yīng)該從短期和長(zhǎng)期兩個(gè)方面考慮

e.日常維修和維護(hù)的開支來源需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式

【答案】a. d. e

【

解析】本題考查的是日常和未來物業(yè)維修和維護(hù)的相關(guān)知識(shí)。日常維修和維護(hù)的開支來源需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式,業(yè)主會(huì)尋找能夠全部承擔(dān)各種維修成本的租戶,這也是目前大多數(shù)出租活動(dòng)處理這個(gè)問題的方式,所以b選項(xiàng)錯(cuò)誤。對(duì)于機(jī)構(gòu)投資者投資的工廠、倉(cāng)庫(kù)和寫字樓物業(yè),如何處理物業(yè)出租已經(jīng)有了約定的習(xí)慣,即一般是由租戶負(fù)責(zé)物業(yè)未來的維修和維護(hù),所以c選項(xiàng)錯(cuò)誤。維修計(jì)劃應(yīng)該是全面且系統(tǒng)的,應(yīng)從短期和長(zhǎng)期兩個(gè)方面考慮。故本題選擇a、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第17~18頁(yè)。

25.案例分析題:在一宗已開發(fā)的物業(yè)甲旁邊有一小塊土地,該土地適合進(jìn)行開發(fā)建設(shè),但是由于該地塊排水系統(tǒng)出現(xiàn)問題,致使該塊土地?zé)o法進(jìn)行實(shí)際的開發(fā)運(yùn)作。作為物業(yè)甲的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè),對(duì)于該塊土地,正確的做法是( )。

a.防止他人利用某些權(quán)利或者名義對(duì)自己的土地所有權(quán)造成侵害

b.在土地上搭建物業(yè)甲的附屬停車場(chǎng),確保土地不被別人占有

c.檢查土地的欄護(hù)情況,確保臨近的土地使用者沒有侵占其土地

d.對(duì)土地進(jìn)行等級(jí)評(píng)定和保險(xiǎn)

e.不定期查看土地,確保沒有負(fù)面因素作用在土地上

【答案】 a.c. d. e

第9篇 某某商城經(jīng)營(yíng)管理建議

某商城經(jīng)營(yíng)管理建議

目錄

1.前言:

2.組織管理架構(gòu)圖

3.關(guān)于組織架購(gòu)的說明

4.經(jīng)營(yíng)各部門職能及崗位設(shè)置和崗位責(zé)任

5.**業(yè)主經(jīng)營(yíng)公約

6.**經(jīng)營(yíng)管理制度(附)

*建議公司聘請(qǐng)專業(yè)的商場(chǎng)管理顧問公司作本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理顧問單位,一方面能夠切實(shí)確保**的經(jīng)營(yíng)管理的有序進(jìn)行,另一方面也是本項(xiàng)目的一個(gè)極具競(jìng)爭(zhēng)力的賣點(diǎn)和優(yōu)勢(shì),能夠極大促進(jìn)本案的銷售和招商。對(duì)商城的直接管理可采用兩種方案:

1、由開發(fā)商注冊(cè)成立ha市**有限公司,聘請(qǐng)經(jīng)營(yíng)管理顧問單位進(jìn)行管理。

2、由商城物業(yè)管理公司下設(shè)市場(chǎng)推廣部來管理。

以上兩種方案由開放商整體經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略因素決定。

**是店中店模式,由專業(yè)的市場(chǎng)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)做以全程商業(yè)推廣策劃,在形象推廣方面導(dǎo)入ci戰(zhàn)略,在經(jīng)營(yíng)上導(dǎo)入cs戰(zhàn)略,并由專業(yè)的從業(yè)人員組建的市場(chǎng)推廣部門將成為經(jīng)營(yíng)公司的核心機(jī)構(gòu)。**全年度將有計(jì)劃地組織統(tǒng)一的市場(chǎng)營(yíng)銷推廣活動(dòng),高密度的媒體廣告推廣和各類大型公關(guān)、節(jié)日性活動(dòng),有效地帶動(dòng)每個(gè)店鋪的銷售增長(zhǎng),而且規(guī)模性的整體廣告使得每個(gè)店鋪所攤的廣告成本和促銷收益比值達(dá)到最小。同時(shí)**聘請(qǐng)國(guó)際物業(yè)管理公司做物業(yè)管理顧問,向業(yè)主提供全面、專業(yè)、周到的人性化服務(wù)。為確保**規(guī)范、良性的運(yùn)營(yíng),名符其實(shí)地將先進(jìn)的管理理念導(dǎo)入當(dāng)?shù)亓闶坌袠I(yè),成為ha市的樣本項(xiàng)目。引入全新的管理理念,作到統(tǒng)一管理,自主經(jīng)營(yíng),規(guī)范管理、靈活經(jīng)營(yíng)相結(jié)合,分權(quán)和集權(quán)相統(tǒng)一、管理與服務(wù)相統(tǒng)一。根據(jù)具體管理方案也可采用自主經(jīng)營(yíng),服從統(tǒng)一監(jiān)督。特制訂**管理制度,旨在通過保障產(chǎn)權(quán)所有者權(quán)利、規(guī)范業(yè)主經(jīng)營(yíng)行為、提高**整體的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

**管理組織架構(gòu):

關(guān)于架構(gòu)的有關(guān)說明:

1、**管理委員會(huì)的組成及基本職能

組建:由ha市工商局、國(guó)稅局、地稅局、消費(fèi)者協(xié)會(huì)、質(zhì)量檢測(cè)委員會(huì)、公安局聯(lián)合組建。

基本職能:對(duì)于**的整體運(yùn)營(yíng)和市場(chǎng)管理進(jìn)行直接領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督,代表政府管理**的運(yùn)營(yíng),是**內(nèi)的最高、權(quán)利和糾紛裁決機(jī)構(gòu)。有權(quán)監(jiān)督審核**的管理制度和營(yíng)運(yùn)工作

2、**有限公司的組建和基本職責(zé):

組建:由上級(jí)管理部門核準(zhǔn)成立**有限公司,委派對(duì)**進(jìn)行全程經(jīng)營(yíng)管理。

基本職責(zé):

1)制訂整體和階段市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略目標(biāo)和執(zhí)行策略并負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行。

2)具有cis導(dǎo)入和推廣的職責(zé),具體在于規(guī)范和執(zhí)行'十大統(tǒng)一':

統(tǒng)一營(yíng)業(yè)員服飾、統(tǒng)一營(yíng)業(yè)員管理制度、統(tǒng)一服務(wù)培訓(xùn)、統(tǒng)一產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)控、統(tǒng)一的廣告推廣、統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)、統(tǒng)一的信息服務(wù)、統(tǒng)一的門面裝飾格調(diào)。統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)理念、統(tǒng)一的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

3)cs(顧客滿意)戰(zhàn)略具有倡導(dǎo)和監(jiān)控的職責(zé)。

4)逐步建立并完善mis系統(tǒng)。

5)直接向業(yè)主負(fù)責(zé),對(duì)**的各單元店鋪執(zhí)行統(tǒng)一有效的管理與服務(wù),維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)利。

6)嚴(yán)謹(jǐn)、公證地執(zhí)行**的經(jīng)營(yíng)管理制度。

7)監(jiān)控物業(yè)管理公司的工作。

3、**業(yè)主委員會(huì)的組成及基本職責(zé):

組成:在業(yè)主代表中推選產(chǎn)生,5-8名常委、一名首席常委

基本職責(zé):

1)向**有限公司提出有關(guān)**經(jīng)營(yíng)和管理的合理化建議

2)對(duì)**物業(yè)管理公司的工作進(jìn)行監(jiān)督和評(píng)估建議并有權(quán)提出更換物業(yè)管理公司。

3)有權(quán)代表業(yè)主向管理委員會(huì)提出和**經(jīng)營(yíng)管理系統(tǒng)和物業(yè)管理公司之間的糾紛解決要求。

2、關(guān)于收費(fèi)的列項(xiàng)及建議:

**管委會(huì)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(定額營(yíng)業(yè)稅另計(jì))

物業(yè)管理公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

市場(chǎng)推廣的統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

建議以上收費(fèi)按清單列支,并合并統(tǒng)一收取。

3、關(guān)于收銀系統(tǒng)的建議:

自主收銀(統(tǒng)一收據(jù)),統(tǒng)一開票,統(tǒng)一收據(jù)樣式,統(tǒng)一的信譽(yù)卡片。

經(jīng)營(yíng)各部門職能及崗位設(shè)置和崗位責(zé)任

一、營(yíng)運(yùn)計(jì)劃部:

部門職能:階段性項(xiàng)目整體營(yíng)業(yè)目標(biāo)和計(jì)劃的擬訂,并督促執(zhí)行。

協(xié)調(diào)各部門之間的工作。

對(duì)各商鋪的經(jīng)營(yíng)管理與引導(dǎo)

對(duì)營(yíng)業(yè)員紀(jì)律的管理

直接面向業(yè)主的經(jīng)營(yíng)管理管理制度的執(zhí)行監(jiān)控和獎(jiǎng)懲處理。

對(duì)各店鋪經(jīng)營(yíng)狀況的掌控(資料登記)

協(xié)調(diào)各店鋪之間和店鋪與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)各部門的關(guān)系

公關(guān)活動(dòng)、促削方案的擬訂和實(shí)施,通知業(yè)主相關(guān)安排和通告促銷費(fèi)用清單。

投訴站管理

二、市場(chǎng)部職能:`

部門職能:了解宏觀環(huán)境、政府的政策、企事業(yè)單位的消費(fèi)情況,分析零售商業(yè)的走勢(shì)。

本地零售市場(chǎng)定期的調(diào)研、分析商業(yè)格局的變化。

收集商業(yè)情報(bào),競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的動(dòng)態(tài),并作出針對(duì)性的推廣策略

了解最新的項(xiàng)目管理模式和促銷公關(guān)手段,對(duì)項(xiàng)目的管理提出合理化建議

對(duì)于顧客的調(diào)研,了解顧客的構(gòu)成、消費(fèi)習(xí)慣、購(gòu)買意向等方面的調(diào)研

建立**顧客滿意度監(jiān)控體系。提出培育顧客忠誠(chéng)的建議。

挖掘潛在的顧客群體,提出相應(yīng)建議

配合營(yíng)運(yùn)部完成促銷方案擬訂。

三、廣告部:

部門職能:pop室管理、樓體的大型廣告牌的承租制作與管理維護(hù)

內(nèi)部店面pop和店面形象的管理

內(nèi)部公共空間廣告燈箱及海報(bào)管理、

內(nèi)部共享空間推廣活動(dòng)場(chǎng)地的管理、外部項(xiàng)目門前場(chǎng)地大型推廣活動(dòng)的管理

廣播室管理

促銷公關(guān)活動(dòng)的推廣執(zhí)行(包括媒體執(zhí)行、現(xiàn)場(chǎng)道具、各類演藝活動(dòng)組織等)

ci系統(tǒng)的推廣執(zhí)行

四、培訓(xùn)部:

部門職能: 營(yíng)業(yè)人員的崗前培訓(xùn)

了解新的服務(wù)規(guī)范與行為理念,定期舉行在崗人員的再培訓(xùn)

制訂培訓(xùn)計(jì)劃、制訂課堂培訓(xùn)內(nèi)容。

與商業(yè)方面的學(xué)者專家保持良好的合作關(guān)系。

對(duì)每期學(xué)員考核評(píng)定,對(duì)于可以上崗者發(fā)給資格證書,并推薦到適合的鋪位上崗。

五、財(cái)務(wù)部:

部門職能:統(tǒng)一管理各收銀臺(tái)的收銀,開票工作。

每三天與經(jīng)營(yíng)者結(jié)算。

經(jīng)營(yíng)公司財(cái)

務(wù)報(bào)表編制和分析報(bào)告

發(fā)票管理

統(tǒng)一收取各種規(guī)費(fèi)(工商管理費(fèi)、稅務(wù)、物業(yè)、推廣等)

項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的各種費(fèi)用支出的審核

現(xiàn)金管理

稅金申報(bào)、交納。

項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)費(fèi)用公開

項(xiàng)目定期營(yíng)業(yè)額的估算和分析。

六、信息管理部,逐步健全mis系統(tǒng)。

七、行政部:

部門職能:項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)公司和物業(yè)公司日常行政、辦公管理(包括辦公性支出如電話費(fèi)等)

對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理員工的行為規(guī)范管理監(jiān)督

后勤、職工福利生活的管理、各類職工活動(dòng)的組織。

經(jīng)營(yíng)系統(tǒng)人事、檔案管理、辦公備品管理。

崗位職責(zé)設(shè)定:以上各部門本著節(jié)約開支、精兵簡(jiǎn)政的原則設(shè)置崗位,營(yíng)運(yùn)部、設(shè)部門經(jīng)理、副經(jīng)理各一名,職員在開業(yè)后至少設(shè)2人,其他各部門設(shè)部門經(jīng)理一人,不設(shè)副經(jīng)理。市場(chǎng)部、廣告部、財(cái)務(wù)部職員開業(yè)后至少要兩個(gè)人以上。信息部和行政部、培訓(xùn)部可以只有一名職員或由經(jīng)理兼任。

崗位職責(zé):

部門經(jīng)理:對(duì)上級(jí)主管領(lǐng)導(dǎo)直接負(fù)責(zé),定期參加會(huì)議、匯報(bào)工作、提出建議。

制訂本部門的工作流程、工作計(jì)劃、部門內(nèi)的分工

管理本部門的工作和日常業(yè)務(wù)

監(jiān)督和完善本部門職員的工作、維護(hù)好內(nèi)部的人際關(guān)系。

定期工作總結(jié)和工作計(jì)劃的提交

部門副經(jīng)理:直接對(duì)部門經(jīng)理負(fù)責(zé),協(xié)助完成相關(guān)管理工作

其他同部門經(jīng)理。

職員:向部門經(jīng)理、副經(jīng)理負(fù)責(zé),在完成好部門內(nèi)的分工所要求的工作基礎(chǔ)上,協(xié)助其他部門的工作。

協(xié)助本部門其他員工工作。

認(rèn)真完成個(gè)人工作總結(jié)。

對(duì)本部門的工作狀況和建議有權(quán)向部門領(lǐng)導(dǎo)提出,非一般情況可以直接向總經(jīng)理匯報(bào)。

**業(yè)主公約(草案)(后附)

**經(jīng)營(yíng)管理制度

目錄:

總則

進(jìn)場(chǎng)管理制度

經(jīng)營(yíng)商品質(zhì)量管理

門市形象、店內(nèi)外環(huán)境管理制度

營(yíng)業(yè)、推廣管理制度

人事、培訓(xùn)管理

服務(wù)營(yíng)銷管理制度

營(yíng)業(yè)人員行為規(guī)范

獎(jiǎng)懲制度

第10篇 商戶經(jīng)營(yíng)管理公約-2

商戶經(jīng)營(yíng)管理公約樣本(二)

為保障商城健康發(fā)展,長(zhǎng)期繁榮,鼓勵(lì)和保護(hù)公平競(jìng)爭(zhēng),保護(hù)商戶和消費(fèi)者的合法權(quán)益,特制定本公約:

一、商戶在本商城內(nèi)開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)必須遵守國(guó)家的有關(guān)法律法規(guī),遵守市工商、稅務(wù)的有關(guān)規(guī)定及本商城的各項(xiàng)規(guī)章制度,自覺服從商城管理人員的管理,維護(hù)商城的管理秩序。如有違反,本商城管理公司有權(quán)采取相應(yīng)的措施,予以嚴(yán)肅處理,直至終止協(xié)議;

二、商戶需嚴(yán)格按照商城規(guī)定的營(yíng)業(yè)時(shí)間,統(tǒng)一開閉市,不準(zhǔn)自行推遲營(yíng)業(yè)時(shí)間或提前結(jié)束營(yíng)業(yè)時(shí)間。未經(jīng)批準(zhǔn),在非營(yíng)業(yè)時(shí)間禁止出入商鋪,經(jīng)勸諭無效,由保安實(shí)行封閉管理;

三、商戶要誠(chéng)信經(jīng)營(yíng),做到資質(zhì)合格、證照合法齊全,并將相關(guān)證照擺放于商鋪顯眼處。

四、商戶所經(jīng)營(yíng)的商品要來源合法,貨真價(jià)實(shí),嚴(yán)禁摻雜使假、缺斤短兩。嚴(yán)禁欺行霸市,強(qiáng)買騙賣,哄抬物價(jià)。嚴(yán)禁經(jīng)營(yíng)易燃易爆及危險(xiǎn)品(取得特種行業(yè)批準(zhǔn)的除外)。嚴(yán)禁擺放、出售不符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)或環(huán)境污染控制標(biāo)準(zhǔn)或內(nèi)容不健康或國(guó)家禁止流通的商品;

五、要禮貌經(jīng)營(yíng),文明經(jīng)商,禁止污言穢語(yǔ)謾罵、毆打消費(fèi)者,否則由經(jīng)營(yíng)管理公司嚴(yán)肅處理,造成后果的移送公安部門處理。

六、商戶與消費(fèi)者發(fā)生糾紛要耐心細(xì)致解決,不得推諉塞責(zé);

七、禁止采取詆毀他人等不正當(dāng)手段進(jìn)行銷售;

八、商戶要注意自身形象,不說粗話、衣冠整潔,商戶之間不鬧糾紛。

九、公共場(chǎng)所注意形象,禁止打牌、飲酒等不良行為,不得在商城內(nèi)大聲放音響、喧嘩、吵鬧、追逐等,經(jīng)勸告不聽者,保安人員將會(huì)采取適當(dāng)?shù)姆绞竭M(jìn)行制止;

十、商城每日營(yíng)業(yè)結(jié)束清場(chǎng)后,不要在商鋪內(nèi)及寫字間存放及保管現(xiàn)金、金銀手飾、有價(jià)證券等貴重物品,違者如有丟失,自負(fù)一切責(zé)任;商城內(nèi)商戶不得留宿于商鋪,否則管理公司有權(quán)對(duì)違約商戶作出處罰,由此引起的相關(guān)責(zé)任由違約商戶負(fù)責(zé)。

十一、未經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理公司批準(zhǔn),商戶不得改變商鋪的用途,未經(jīng)工商部門批準(zhǔn),商戶不得改變經(jīng)營(yíng)范圍、類別或品種,更不得擅自停業(yè),歇業(yè)或?qū)⑸啼侀L(zhǎng)期閑置,否則經(jīng)營(yíng)管理公司有權(quán)按規(guī)定作相應(yīng)處罰;

十二、商戶承諾嚴(yán)格信守本公約及《商城物業(yè)管理規(guī)定細(xì)則》。

十三、商城商戶應(yīng)簽訂商戶承諾書。

zz商城經(jīng)營(yíng)管理公司:(蓋章)

商戶:

第11篇 廣西某商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理內(nèi)容

1.商場(chǎng)管理項(xiàng)目

商場(chǎng)管理項(xiàng)目主要?jiǎng)澐譃橐韵虏糠?

(1)組織開業(yè)

--制定商場(chǎng)銷售及招商計(jì)劃

--組織招商工作

--組織部分銷售工作

--制定商場(chǎng)開業(yè)時(shí)間以及商場(chǎng)開業(yè)時(shí)商鋪所占百分比

--組織開業(yè)

(2)租務(wù)管理

--不斷篩選客戶,調(diào)整商場(chǎng)的客戶成分

--商鋪的交收

--租務(wù)管理

--召開租戶會(huì)議

--組織商會(huì)

--催收租金和管理費(fèi)

(3)市場(chǎng)推廣

--組織展銷會(huì)

--組織促銷會(huì)

--組織商場(chǎng)活動(dòng)

--商場(chǎng)推廣宣傳(如雜志,畫報(bào),宣傳單等)

(4)公共關(guān)系

--處理好政府各級(jí)管理機(jī)構(gòu)的關(guān)系,包括:供水、供電、市政、園林、衛(wèi)生、街道等。

--與公安、消防保持良好的緊密聯(lián)系。

--與傳媒保持良好關(guān)系和聯(lián)系,包括電臺(tái)、報(bào)刊、電視臺(tái)等。

--與政府各級(jí)管理機(jī)關(guān)保持良好關(guān)系,獲得各級(jí)政府的支持。

(5)物業(yè)管理

--保持商場(chǎng)的清潔,綠化,達(dá)到高標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量水平。

--負(fù)責(zé)商場(chǎng)的秩序,安全和消防,做好'四防'工作。

--負(fù)責(zé)商場(chǎng)的營(yíng)業(yè)管理,執(zhí)行商場(chǎng)管理規(guī)定,保持商場(chǎng)的高標(biāo)準(zhǔn)形象。

--聘請(qǐng)法律顧問,打擊假冒偽劣商品,加強(qiáng)商場(chǎng)商品的誠(chéng)信度,提高商場(chǎng)的美譽(yù)度。

--保養(yǎng)維護(hù)商場(chǎng)的設(shè)備設(shè)施,確保商場(chǎng)的硬件運(yùn)作正常。

--提供商場(chǎng)的咨詢和服務(wù)工作,解決和處理商戶的困難和投訴。

2.商場(chǎng)管理流程(略)

3.服務(wù)收費(fèi)及標(biāo)準(zhǔn)

(1)商場(chǎng)的服務(wù)收費(fèi)和內(nèi)容,包括但不限于以下:

--商場(chǎng)管理費(fèi)(包括商場(chǎng)的清潔、綠化、保安、日常管理、工程保養(yǎng)、消防等物業(yè)管理費(fèi)未包含公共用分?jǐn)偹?、電費(fèi)及空調(diào)費(fèi))。

--*商場(chǎng)市場(chǎng)推廣費(fèi)(包括組織商場(chǎng)市場(chǎng)推廣的廣告宣傳費(fèi),促銷活動(dòng)費(fèi)等)。

--裝修管理費(fèi)(包括經(jīng)營(yíng)者,租戶對(duì)商場(chǎng)內(nèi)部裝修的圖紙審批,裝修過程的監(jiān)控與管理,以及工程驗(yàn)收等行政管理費(fèi)用)。

--裝修押金(一定數(shù)量的金額,用以保證商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者,租戶在商鋪內(nèi)的裝修工程不影響和破塊公共設(shè)施,公共環(huán)境等)。

--*裝修垃圾清理費(fèi) (用以支付裝修期間的裝修垃圾和淤泥清理費(fèi)用)。

--商場(chǎng)租金(按照商場(chǎng)租賃合同,向租戶收取的每月商場(chǎng)租金)。

--租賃傭金(代售代租的中介傭金)。

(2) 服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

--商場(chǎng)管理費(fèi):

已定:堤下鋪2元/平方米/月;自建鋪5元/平方米/月(按建筑面積計(jì)算,未包含公共分?jǐn)傇趦?nèi))

--商場(chǎng)市場(chǎng)推廣費(fèi):

--裝修管理費(fèi):

--裝修押金:

按每單元------元收取,裝修工程驗(yàn)收合格后無息退還。

--裝修垃圾清理費(fèi):

--商場(chǎng)租金:

按發(fā)展商租賃合同計(jì)收。

--租賃傭金:

按行業(yè)慣例收取,具體視實(shí)際情況定。

4.公司對(duì)員工工作的考核和檢定

為了保證服務(wù)質(zhì)量和確保商場(chǎng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),公司應(yīng)定期對(duì)員工工作進(jìn)行考核和檢定。根據(jù)過往的經(jīng)驗(yàn),員工考核和檢定可定位半年一次,員工考核內(nèi)容包括但不限于以下:

(1)個(gè)人素質(zhì)方面:

--工作態(tài)度

--儀容儀表

--工作紀(jì)律

--禮貌服務(wù)

--合作精神

--出勤率

(2)個(gè)人工作績(jī)效:

--工作評(píng)估

--工作經(jīng)驗(yàn)

--工作理論

--工作實(shí)操

--獎(jiǎng)罰記錄

(3)企業(yè)文化方面:

--公司的概況

--公司架構(gòu)

--員工手冊(cè)

&

nbsp;--公司質(zhì)量方針和管理目標(biāo)

公司應(yīng)貫徹iso9000的質(zhì)量體系,并定期按iso9000標(biāo)準(zhǔn)對(duì)公司各部門工作進(jìn)行檢定。

5.員工培訓(xùn)計(jì)劃

不斷地進(jìn)行員工培訓(xùn),才能有一支高素質(zhì)的員工隊(duì)伍。

員工培訓(xùn)計(jì)劃包括但不限于以下方面:

(1)個(gè)人素質(zhì)的提高

--個(gè)人儀容儀表

--禮貌禮節(jié)

--服務(wù)意識(shí)

--合作精神,團(tuán)隊(duì)意識(shí)

(2)工作技能的提高

--工作崗位的應(yīng)知應(yīng)會(huì)

--處理投訴的技巧

--意外和緊急情況的處理程序

--專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)

(4)人際關(guān)系的認(rèn)識(shí)

(5)質(zhì)量管理體系(iso9000)的認(rèn)識(shí)

第12篇 酒店委托經(jīng)營(yíng)管理合同

本合同雙方為：

1、____________(以下簡(jiǎn)稱“酒店業(yè)主”)，是根據(jù)中華人民共和國(guó)法律成立的法定企業(yè)，法定地址為中華人民共和國(guó)___市___路___號(hào)。

2、____________(以下簡(jiǎn)稱“管理公司”)，是根據(jù)法律注冊(cè)及存在的公司，法定地址：______。

鑒于：

雙方同意訂立合同如下：

第1條

定義

經(jīng)雙方接受后，下列之各措辭，用于本合同以及所有有關(guān)之附加或更改文件時(shí)，有以下之定義。

1.1酒店--應(yīng)解釋為建筑物之所在地，而其建筑物包括家私、裝置設(shè)置及營(yíng)業(yè)設(shè)備，其細(xì)則詳列在后，酒店又應(yīng)解釋為依據(jù)本合同而產(chǎn)生之營(yíng)業(yè)運(yùn)作。

1.2工程地址--應(yīng)解釋為大約有___平方米之工地，位于____市___路___號(hào)及___部分房屋，如附表(一)之地圖所示，在其上將會(huì)建成“酒店以及所有主動(dòng)或被動(dòng)之附屬建筑物”。

1.3建筑物--應(yīng)解釋為所有在性質(zhì)上或指定上視為地產(chǎn)物業(yè)的樓房及設(shè)施，以及包括所有為該等樓房及設(shè)施所設(shè)之設(shè)備，例如：熱力系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)，所有水管類裝置和電器設(shè)備，戶外及戶內(nèi)之標(biāo)志，升降機(jī)等等。

1.4家私，裝置和設(shè)備或簡(jiǎn)稱F.F.E--應(yīng)解釋為所有家私、裝置、辦公室設(shè)備、裝飾(無論固定或可移動(dòng)、包括地毯和墻身裝修)，廚房、酒吧、洗燙設(shè)備、電話設(shè)備、浴室水設(shè)備、物料運(yùn)送設(shè)備，貨物車和所有其它酒店業(yè)設(shè)備和物資(指使用年限一年以上，單位價(jià)值超過人民幣八百元的企業(yè)固定資產(chǎn))。

1.5營(yíng)業(yè)設(shè)備或簡(jiǎn)稱O.E--應(yīng)解釋為一般用于酒店?duì)I業(yè)運(yùn)作之小件，例如：銀器、被單、臺(tái)布等物、陶器皿，小型廚房用具和制服，包括使用年限在一年以內(nèi)，單件價(jià)值人民幣八百元以下的低值易耗品購(gòu)置，具體劃分標(biāo)準(zhǔn)按酒店統(tǒng)一會(huì)計(jì)制度及中外合資會(huì)計(jì)法規(guī)定處理。

1.6統(tǒng)一制度--應(yīng)解釋為管理公司集團(tuán)所采用之最新一期由美國(guó)酒店和酒店業(yè)公會(huì)所出版之“酒店統(tǒng)一會(huì)計(jì)制度”。此統(tǒng)一制度不得違反中華人民共和國(guó)財(cái)政部頒發(fā)的“中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)會(huì)計(jì)制度”和其他規(guī)定。

1.7會(huì)計(jì)年度--應(yīng)解釋為由一月一日開始至十二月三十一日止之十二個(gè)月期間，第一會(huì)計(jì)年度應(yīng)由開業(yè)第一天開始至同年之十二月三十一日止。

1.8獨(dú)立公共會(huì)計(jì)師--應(yīng)解釋為按中華人民共和國(guó)法律規(guī)定在中國(guó)注冊(cè)的中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師。

1.9總收入--應(yīng)解釋為營(yíng)業(yè)收入減去工商統(tǒng)一稅后之營(yíng)業(yè)收入。任何直接或間接發(fā)生于“酒店”經(jīng)營(yíng)之全部收入，包括所有房間總銷售、寫字樓公寓收入、食物或飲料銷售、洗衣、電話、電報(bào)和電傳的收入，服務(wù)費(fèi)等其他酒店操作及其設(shè)備使用費(fèi)及租賃費(fèi)等等。也包括商場(chǎng)營(yíng)業(yè)收入或商場(chǎng)出租收入及業(yè)主對(duì)外投資收入，固定資產(chǎn)收入，存款利息，各種賠償收入除7.1(D)或(E)條外，其他按7.3條處理和在顧客帳單上所加的任何小帳以及用人民幣代替外幣結(jié)算時(shí)，所產(chǎn)生的差額。

1.10營(yíng)業(yè)毛利或簡(jiǎn)釋G.O.P--營(yíng)業(yè)毛利應(yīng)解釋為每一會(huì)計(jì)年度(或其一部分)之總收入額與酒店?duì)I業(yè)支出之差額。

1.11營(yíng)業(yè)支出--應(yīng)依據(jù)統(tǒng)一制度，包括下列項(xiàng)目

(A)薪俸，費(fèi)用和工資，以及其他常規(guī)的或時(shí)有的，為酒店?duì)I業(yè)員工派發(fā)之其它款項(xiàng)，包括總經(jīng)理，以及任何員工福利和糧款費(fèi)用，起居住所、交通、員工膳食、其它雜項(xiàng)福利，因上述薪俸之有關(guān)法令或法規(guī)而產(chǎn)生之應(yīng)付款項(xiàng)或稅項(xiàng)。

(B)為酒店而消耗的食品和飲料成本，和一般情況下為收益而發(fā)生之成本。

(C)依據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)驗(yàn)，經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)的實(shí)際發(fā)生的呆帳。

(D)因酒店?duì)I業(yè)有關(guān)雇用之獨(dú)立公共會(huì)計(jì)師以及用酒店之需要而聘請(qǐng)的法律顧問費(fèi)用。

(E)第8.2條所指定付于管理公司之基本管理費(fèi)。

(F)第7.1條所指定付于管理公司之基本管理費(fèi)。

(G)所有因正常酒店管理所需之營(yíng)業(yè)設(shè)備，購(gòu)入和更換之開支，包括1.5所列開支條。

(H)所有廣告、業(yè)務(wù)推廣和公共關(guān)系開支。

(I)第5.3.3條所指定由管理公司集團(tuán)提供之廣告和業(yè)務(wù)推廣支出內(nèi)之酒店應(yīng)承擔(dān)的份額。

(J)因酒店消耗而發(fā)生的熱力、水、電、煤氣、電話和任何其它公用設(shè)施費(fèi)用支出。

(K)付于推銷代理及信用卡公司之傭金、費(fèi)用及開支和預(yù)定費(fèi)用。

(L)為維持酒店之良好操作狀況而產(chǎn)生之修葺、保養(yǎng)及更換費(fèi)用，除第6.1條和第6.2條屬業(yè)主責(zé)任范圍的費(fèi)用外，均列入營(yíng)業(yè)支出。

(M)一般情況下由酒店或由管理公司在酒店所產(chǎn)生之

之營(yíng)業(yè)費(fèi)用。

(N)為酒店?duì)I業(yè)任何直接稅項(xiàng)、關(guān)稅、牌照費(fèi)的繳付，但不包括第1.12條注明的費(fèi)用。

1.12獨(dú)立費(fèi)用--下列項(xiàng)目應(yīng)解釋為“獨(dú)立費(fèi)用”，不應(yīng)包括在“營(yíng)業(yè)支出”之內(nèi)。

(A)酒店裝飾、固定附屬裝置和設(shè)備的折舊。

(B)本酒店的資本和房地產(chǎn)稅項(xiàng)。

(C)本酒店土地使用費(fèi)。

(D)開業(yè)前支出的攤銷。

(E)第6.1條重置儲(chǔ)備金的開支。

(F)由業(yè)主委任的審計(jì)師、律師和其他專業(yè)顧問費(fèi)和任何特別費(fèi)用。

(G)獎(jiǎng)勵(lì)性管理費(fèi)。

(H)本酒店業(yè)主所得稅，固定資產(chǎn)稅和利得稅。

1.13開房率--應(yīng)解釋為酒店實(shí)際出租了的客房數(shù)除以酒店可供出租的客房數(shù)(不包括從香港地區(qū)及外國(guó)聘請(qǐng)來的人員的宿舍)的百分比。

1.14不可抗力--下述情況均構(gòu)成不可抗力之事件。

(A)戰(zhàn)爭(zhēng)、侵略、反叛、革命、暴動(dòng)及內(nèi)戰(zhàn)。

(B)政府以統(tǒng)治者身份所作出的措施、政府條例和命令。

(C)地震或任何因自然力量發(fā)生而被影響及不可合理預(yù)測(cè)或抗拒的事故。

(D)勞工糾紛。

(E)其他非管理公司可合理控制的而嚴(yán)重地影響管理公司經(jīng)營(yíng)酒店的能力的事故。

第2條

酒店計(jì)劃、建筑及設(shè)備

2.1工程地址財(cái)產(chǎn)所有權(quán)

將建酒店之工地圖列于本合同的附錄(一)。

2.2酒店規(guī)模

酒店將擁有下列：

……套房間及有關(guān)配套設(shè)備，在中國(guó)政策許可范圍內(nèi)，包括但不限于：

……中西餐廳

……酒吧(廊)……咖啡座

……多用途禮堂

……歌舞廳

……運(yùn)動(dòng)/健康設(shè)備

……商店

2.3建筑進(jìn)行程序

為進(jìn)行酒店的建筑、布置、配備及裝飾，酒店業(yè)主將對(duì)自行聘請(qǐng)及保留所有

有關(guān)及需要的建筑師、承包商、室內(nèi)設(shè)計(jì)師及其它專家和顧問的費(fèi)用負(fù)責(zé)。酒店業(yè)主應(yīng)于六十天內(nèi)給與管理公司一份酒店設(shè)計(jì)、建筑及配備總時(shí)間計(jì)劃，而由管理公司提出意見。

2.4酒店驗(yàn)收

管理公司將協(xié)助酒店業(yè)主在酒店建筑設(shè)備安裝及完成時(shí)之接收程序，酒店業(yè)主答應(yīng)在一段合理時(shí)間內(nèi)執(zhí)行所有必要措施彌補(bǔ)管理公司向其提出之合理建議。

第3條

酒店開業(yè)前事項(xiàng)

3.1酒店開業(yè)前管理公司所提供的服務(wù)

在“酒店”開業(yè)之前，管理公司或管理公司集團(tuán)受業(yè)主之委托，從事下列活動(dòng)：

……設(shè)立開業(yè)前之預(yù)算案，呈交酒店業(yè)主批準(zhǔn)后執(zhí)行。

……確立酒店之總體組織和計(jì)劃開業(yè)前之各項(xiàng)活動(dòng)。

……為酒店設(shè)立管理控制和會(huì)計(jì)制度。

……按照中華人民共和國(guó)適用法規(guī)，挑選和招募來自各階層之酒店員工，需要時(shí)，履行培訓(xùn)計(jì)劃。

……協(xié)助組織和成立酒店內(nèi)之各不同部門。

……承擔(dān)分析各項(xiàng)應(yīng)保項(xiàng)目，和協(xié)商保險(xiǎn)計(jì)劃，在中國(guó)保險(xiǎn)公司投保。

……采購(gòu)開業(yè)所需的物品。

……制訂并執(zhí)行酒店之市場(chǎng)營(yíng)銷策略。

……承擔(dān)廣告和公共關(guān)系計(jì)劃(確定宣傳媒介，擬定宣傳材料，傳送文件予旅行社，以及介入管理公司集團(tuán)的廣告和公開宣傳等)。

……承擔(dān)業(yè)務(wù)推廣和訂房運(yùn)作。

……組織開業(yè)典禮。

酒店業(yè)主應(yīng)以本身費(fèi)用開支使管理公司有適合之辦公地方充分完成其在此段之責(zé)任。

管理公司應(yīng)聯(lián)同酒店業(yè)主采取必要措施，獲得因酒店供應(yīng)、管理和經(jīng)營(yíng)而需要之牌照和準(zhǔn)許證。

3.2酒店開業(yè)前之預(yù)算

(A)開業(yè)前預(yù)算表應(yīng)如以下第3.5條之規(guī)定由管理公司于不遲于開業(yè)前六個(gè)月呈交酒店業(yè)主批準(zhǔn)。

(B)預(yù)算應(yīng)包含所有開業(yè)前活動(dòng)之成本和支出。

(C)其應(yīng)再包含：

……開業(yè)前酒店總經(jīng)理、營(yíng)業(yè)經(jīng)理和按人員編制在開業(yè)前委派給酒店的所需人員的工資。

……招募和培訓(xùn)酒店委任員工成本包括有需要時(shí)在本集團(tuán)內(nèi)其它酒店之培訓(xùn)費(fèi)用。

……開業(yè)前廣告和業(yè)務(wù)推廣之成本。

……開幕典禮之成本。

……一切關(guān)于所有需要之經(jīng)營(yíng)和行政成本，包括領(lǐng)取所有需要之執(zhí)照和準(zhǔn)許證成本、律師和顧問費(fèi)用。

……酒店部分開業(yè)時(shí)，部分經(jīng)營(yíng)所需之資金。

酒店業(yè)主應(yīng)依據(jù)下列時(shí)間表存放包含本預(yù)表之資金于8.1條所述的銀行帳戶，和使管理公司得以運(yùn)用。

酒店業(yè)主應(yīng)依據(jù)下列時(shí)間表存放包含本預(yù)算表之資金于第8.1條所述的銀行帳戶，和使管理公司得以運(yùn)用。

……百分之伍拾(50%)開業(yè)前九個(gè)月。

……百分之伍拾(50%)開業(yè)前六個(gè)月。

非管理公司可控制而發(fā)生：(a)開業(yè)延誤酒店業(yè)主應(yīng)將根據(jù)因延遲而修訂之預(yù)算表所需增加之資金，存入上述提及之帳戶，使管理公司得以運(yùn)用。

由開業(yè)日起壹百貳拾(120)天內(nèi)，管理公司應(yīng)送與酒店業(yè)主一份說明所有發(fā)生于開業(yè)前之開支和交回過渡之款項(xiàng)于酒店業(yè)主，該份記錄將以會(huì)計(jì)記錄為基礎(chǔ)，酒店業(yè)主或其代表人將有權(quán)在酒店辦事處視察及稽核全部帳簿。

如本合同于開業(yè)日前因酒店業(yè)主原因終止，酒店業(yè)主應(yīng)賠償管理公司于開業(yè)前服務(wù)所招致的合理?yè)p失，(b)酒店業(yè)主應(yīng)負(fù)責(zé)向管理公司賠償。

3.3流動(dòng)資金及開業(yè)所需的物品

酒店業(yè)主應(yīng)在本合同的有效期內(nèi)提供足夠之作業(yè)流動(dòng)資金，使酒店保證得以無間斷和有效的運(yùn)作。

特別提出的是，酒店業(yè)主同意在開業(yè)前六個(gè)月提供予管理公司足夠資金，以

采購(gòu)足夠應(yīng)付初步所需物品(食品、食料和其他消費(fèi)品)酒店開業(yè)后不超過六十天，管理公司應(yīng)呈交一份確實(shí)支出表予酒店業(yè)主。

3.4部分開業(yè)時(shí)間

由雙方同意，酒店將有一段部分開業(yè)期，由酒店確實(shí)完成和獲得入伙紙后以供第一個(gè)付款客人入住享用酒店設(shè)施，至酒店開業(yè)日前立即終止，開業(yè)日明確列在第3.5條。

部分開業(yè)期間于經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的營(yíng)業(yè)支出，應(yīng)列入開業(yè)前預(yù)算內(nèi)。

3.5酒店開業(yè)日

開業(yè)日應(yīng)經(jīng)雙方同意后決定，并應(yīng)在：

(A)家私、裝置和設(shè)備已實(shí)質(zhì)上裝配完畢以后。

(B)已取得酒店經(jīng)營(yíng)所需之執(zhí)照和許可證以后。

(C)雙方認(rèn)為該酒店已能在完整的營(yíng)業(yè)基礎(chǔ)上提供豪華服務(wù)予客人以后。

酒店之開業(yè)將不會(huì)解除酒店業(yè)主遵守本合同條款的責(zé)任，特別是參照第2.4條有關(guān)更正酒店建筑及設(shè)備之任何缺點(diǎn)或不足。

酒店開業(yè)日，預(yù)計(jì)為__年__月__日。

第4條

技術(shù)顧問服務(wù)

4.1專業(yè)技術(shù)及經(jīng)驗(yàn)

管理公司應(yīng)以其專門經(jīng)驗(yàn)以及專業(yè)技術(shù)提供現(xiàn)代化的酒店設(shè)計(jì)及部署工作，并適當(dāng)?shù)刂笇?dǎo)酒店業(yè)主及其代理人。

4.2技術(shù)顧問概要

(A)酒店設(shè)備

(Ⅰ)管理公司將協(xié)助酒店業(yè)主選擇及訂立酒店里應(yīng)有的各種設(shè)備，諸如客房的種類與數(shù)量，以及餐飲、宴會(huì)、會(huì)議廳的形式，酒店后勤等區(qū)域。

(Ⅱ)管理公司將預(yù)備一份設(shè)備計(jì)劃，推薦及詳細(xì)說明各設(shè)備的主要特征。

(Ⅲ)酒店業(yè)主將需提供包括以下幾點(diǎn)的最終設(shè)計(jì)圖及詳細(xì)規(guī)格給“管理公司”。

(1)最終施工圖及詳細(xì)規(guī)格，必須具備可用以呈報(bào)有關(guān)政府機(jī)構(gòu)所需的資料，(適用于呈報(bào)及申請(qǐng)有關(guān)建筑許可證、規(guī)劃、消防局準(zhǔn)證、旅游局準(zhǔn)證等等)招標(biāo)、施工用途之有關(guān)文件。

(2)規(guī)范客房的詳圖。

(3)燈光與園藝布置詳圖。

(4)最終設(shè)備的布置圖與詳細(xì)規(guī)格。

(5)適用于市場(chǎng)地銷和廣告宣傳有關(guān)客房，各餐飲設(shè)備及公共場(chǎng)所的圖片或模型照片。

管理公司將會(huì)檢討最終設(shè)計(jì)圖及詳細(xì)規(guī)格，并給予必要的建議，以便設(shè)計(jì)達(dá)到要求。

(B)室內(nèi)設(shè)計(jì)與裝修

(Ⅰ)管理公司將會(huì)給予酒店業(yè)主就室內(nèi)設(shè)計(jì)和針對(duì)客房、走廊、公共場(chǎng)所、餐飲設(shè)施、宴會(huì)廳、會(huì)議廳功能上的布局提供意見，以及技術(shù)上的建議。

(Ⅱ)酒店業(yè)主將會(huì)提供包括以下幾點(diǎn)的最終設(shè)計(jì)給管理公司。

(1)客房、家私和附屬裝置性質(zhì)的客房布局圖。

(2)側(cè)面與天花板示意圖。

(3)燈光圖。

(4)將要采用所有材料的樣本和詳細(xì)規(guī)格，包括地毯的樣本，墻與天花的處理以及家私和附屬裝置的材料。

(5)特別設(shè)計(jì)家私、燈光配件及零件的詳細(xì)圖則。

(6)選定物件的相片。

(7)模范客房的圖紙與詳細(xì)規(guī)格。

(8)制服的美術(shù)設(shè)計(jì)、美術(shù)稿。

管理公司將會(huì)檢討最終設(shè)計(jì)，并給予必要的建議，以便設(shè)計(jì)達(dá)到要求。

(C)酒店后勤的供給、營(yíng)業(yè)設(shè)備、營(yíng)業(yè)所需的供應(yīng)，管理公司將會(huì)：

(Ⅰ)預(yù)備一份完整的貨單，包括營(yíng)業(yè)設(shè)備以及后勤的供給(這份貨單

應(yīng)包含物品、數(shù)量、詳細(xì)規(guī)格等等)，若酒店業(yè)主另有要求，也必須提供一家或多家供應(yīng)商的地址。

(Ⅱ)籌備初步財(cái)政預(yù)算，以便采購(gòu)初期所有的營(yíng)業(yè)設(shè)備，后勤和營(yíng)業(yè)所需的供應(yīng)。

(Ⅲ)為以上(I)項(xiàng)所列的物品，做好最終財(cái)政預(yù)算。

(Ⅳ)因通貨膨脹因素，財(cái)政預(yù)算應(yīng)經(jīng)常地加以檢討與調(diào)查。

4.3報(bào)酬

(A)上述技術(shù)顧問及酒店開業(yè)后的服務(wù)(參見第3.1條、4.1條及4.2條)所引起的經(jīng)費(fèi)，包括其人員的薪俸、旅差費(fèi)、食宿、辦公費(fèi)等，由酒店業(yè)主支付。

(B)津貼、報(bào)銷費(fèi)用：在酒店業(yè)主的要求下，管理公司將委派專家，針對(duì)項(xiàng)目的某一階段來提供專門的意見，指導(dǎo)或其他方面的服務(wù)，酒店業(yè)主應(yīng)承擔(dān)這些專家的津貼及所引起的費(fèi)用，包括了來回機(jī)票、住宿酒店費(fèi)、交通費(fèi)等等。

4.4付款方式

(A)酒店業(yè)主對(duì)4.3(A)項(xiàng)費(fèi)用的支出，應(yīng)與提供服務(wù)者另行協(xié)商。

(B)津貼、報(bào)銷費(fèi)用，每個(gè)月管理公司會(huì)提出清單給酒店業(yè)主，酒店業(yè)主須于30日之內(nèi)付清。

第5條

管理公司的責(zé)任

5.1管理公司的服務(wù)

在本合同有效期內(nèi)，管理公司應(yīng)遵守中華人民共和國(guó)法律，代表酒店業(yè)主執(zhí)行所有在酒店管理及市場(chǎng)推廣范圍內(nèi)之一切任務(wù)，管理公司只許用酒店作為以管理公司集團(tuán)酒店時(shí)下高效能管理為標(biāo)準(zhǔn)的酒店經(jīng)營(yíng)，管理公司除與國(guó)際經(jīng)營(yíng)行業(yè)正常有關(guān)或因標(biāo)準(zhǔn)改變而產(chǎn)生的輔助及附加活動(dòng)外將不能在酒店內(nèi)從事其它活動(dòng)。

5.2商號(hào)、商標(biāo)、服務(wù)稱號(hào)及服務(wù)標(biāo)志酒店根據(jù)中國(guó)法律程序注冊(cè)使用名為“××酒店”。

在合同有效期內(nèi)，管理公司許可酒店業(yè)主在酒店公共宣傳以及有關(guān)酒店經(jīng)營(yíng)有關(guān)之使用___商號(hào)、服務(wù)稱號(hào)、服務(wù)標(biāo)志及商標(biāo)。所有“酒店”經(jīng)營(yíng)的一般用具應(yīng)注明___之服務(wù)標(biāo)志以便確認(rèn)酒店為管理公司集團(tuán)成員之一。合同期滿或解約后，酒店將繼續(xù)使用___商號(hào)，至于服務(wù)稱號(hào)，服務(wù)標(biāo)志及商標(biāo)則在解約時(shí)另行協(xié)商。

5.3廣告

5.3.1集團(tuán)廣告，推廣及公共關(guān)系

管理公司將會(huì)由合同批準(zhǔn)之日起準(zhǔn)備酒店之所有公開宣傳、廣告、公共關(guān)系及努力促銷本酒店業(yè)務(wù)節(jié)目和運(yùn)動(dòng)。

5.3.2酒店間之相互廣告及宣傳

管理公司集團(tuán)之酒店將會(huì)向它們之顧客推薦酒店業(yè)主之酒店，同樣酒店亦應(yīng)向其顧客推薦集團(tuán)之其他酒店。

5.3.3集團(tuán)廣告和業(yè)務(wù)推進(jìn)之分?jǐn)?/p>

酒店應(yīng)共同負(fù)擔(dān)管理公司集團(tuán)為屬下酒店之共同利益而推行如本段敘述之廣

告及業(yè)務(wù)推進(jìn)活動(dòng)，其應(yīng)承擔(dān)款項(xiàng)相等于酒店每月總收入百分之一。管理公司將按月收取該款項(xiàng)，該款項(xiàng)將于計(jì)算營(yíng)業(yè)毛利時(shí)當(dāng)作營(yíng)業(yè)支出處理(由管理公司自行完稅)管理公司應(yīng)提供給與酒店業(yè)主所有已進(jìn)行廣告及業(yè)務(wù)推進(jìn)活動(dòng)的證明資料。

5.4在酒店層面的協(xié)助

管理公司將會(huì)輔助酒店之業(yè)務(wù)推廣工作，以令酒店達(dá)到履行集團(tuán)之業(yè)務(wù)推廣政策，酒店層面的營(yíng)業(yè)推廣，應(yīng)在酒店所在地的市場(chǎng)和其它管理公司認(rèn)為適當(dāng)市場(chǎng)進(jìn)行。

管理公司將定出每年之營(yíng)業(yè)推廣計(jì)劃，并將其呈與酒店業(yè)主審查，此外，管理公司還將提供一切必要的輔助及指引，特別有關(guān)以下：

……確定酒店?duì)I業(yè)政策。

……決定每年及長(zhǎng)遠(yuǎn)之有關(guān)住客率、收入、顧客對(duì)象等等之目標(biāo)。

……定出及發(fā)布所有酒店價(jià)目(客房、餐廳、酒吧、會(huì)議設(shè)施等等)。

……確定特別的營(yíng)業(yè)條件。

……定出賒銷信用方針。

……設(shè)立對(duì)各方不同顧客之營(yíng)業(yè)方式及程序。

……分析經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和常設(shè)控制系統(tǒng)。

管理公司將在酒店層面進(jìn)行適當(dāng)廣告及業(yè)務(wù)推廣事務(wù)，包括：

……確定酒店廣告及業(yè)務(wù)推廣政策。

……按管理公司之標(biāo)準(zhǔn)樣本，準(zhǔn)備廣告文件及小冊(cè)。

……派發(fā)這些文件給集團(tuán)酒店，管理公司各營(yíng)業(yè)代理辦事處。

當(dāng)酒店進(jìn)行專門地區(qū)業(yè)務(wù)推廣活動(dòng)時(shí)，管理公司將會(huì)為其安排負(fù)責(zé)該專門地區(qū)之營(yíng)業(yè)辦事處加以協(xié)助。

酒店將會(huì)被納入于管理公司所參加之商業(yè)陳列及展覽會(huì)，所有參加直接費(fèi)用由酒店自行承擔(dān)，管理公司須事前作出預(yù)算，經(jīng)酒店業(yè)主同意時(shí)方執(zhí)行該項(xiàng)計(jì)劃。

5.5管理

5.5.1日常業(yè)務(wù)管理

管理公司要接受董事會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)--監(jiān)審委的監(jiān)督。監(jiān)督原則只是對(duì)涉及酒店的依法經(jīng)營(yíng)，和大的經(jīng)濟(jì)開支(指人民幣十萬元以上，含十萬元);酒店的副總經(jīng)理、副財(cái)務(wù)總監(jiān)、副人事主任及正保安經(jīng)理的招聘和解聘等，要事先征得監(jiān)審委的同意，監(jiān)審委的具體條例參看附件二。

第13篇 x苑小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)成本的測(cè)算

景苑小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)成本的測(cè)算

管理服務(wù)報(bào)價(jià)及費(fèi)用構(gòu)成

一、物業(yè)管理費(fèi)報(bào)價(jià):

1、依據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》及連云港物業(yè)市場(chǎng)情況,制定物業(yè)管理公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

(1)住 宅:0.50元/m2

(2)商業(yè)用房2.00元/m2

((3))空置房按相關(guān)規(guī)定由開發(fā)商全價(jià)支付物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)

2、停車服務(wù)費(fèi)

地上車位 : 70元/位.月

地下車位:110元/位.月

3、公眾代辦性服務(wù)

二次供水水費(fèi)代收代繳,按照行業(yè)相關(guān)規(guī)定;公攤水電費(fèi),按實(shí)際用量分?jǐn)偟綉?代辦性服務(wù)免費(fèi)

4、特約服務(wù)費(fèi)

(1)保潔家政服務(wù),鐘點(diǎn)工按照10元/時(shí)收取。

(2)房屋維修按用工、材料成本核算的最終合計(jì)價(jià)格收取費(fèi)用。

其余服務(wù)項(xiàng)目按用戶與物業(yè)公司協(xié)商價(jià)收取。

二、年物業(yè)管理費(fèi)用支出構(gòu)成

1、人員費(fèi)用(包括工資福利、各種保險(xiǎn)、管理傭金、按法定稅率交納的稅金):

管理處主任:1500元/人×1*12=16800元

安全護(hù)衛(wèi)隊(duì)長(zhǎng):1300元/人×1*12=15600 元

行政財(cái)務(wù):1200元/人×1人*12=14400元

安全護(hù)衛(wèi)員:800元/人×5人*12=153600元

設(shè)備管修主管:1200元/人×1人*12=14400元

維修工:700元/人×1人*12=33600元

保潔員:700×2人*12=50400元

綠化工:700×1人*12=33600元

合計(jì):368400元

2、行政辦公費(fèi)用(包括辦公用品、電話費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)及水電費(fèi)等及稅金):1200元*12月=15600元

3、安全護(hù)衛(wèi)費(fèi)用(包括安全護(hù)衛(wèi)員裝備費(fèi)、器材維修費(fèi)告示及稅金):1100元*12月=13200元

4、公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)用(包括房屋維修、化糞池清掏、水箱清洗、院落護(hù)欄維護(hù)及稅金):800元*12月=9600元

6、設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用(包括設(shè)備的保養(yǎng)維護(hù)、年檢、照明燈具的更換及利潤(rùn)、稅金):1100元*12月=13200元

合計(jì):51600元

總合計(jì)420000元

總收入420960元-總支出420000元=960元

第14篇 老城火鍋改善經(jīng)營(yíng)管理報(bào)告

老城門火鍋改善經(jīng)營(yíng)管理報(bào)告

在總公司王總及董事會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下,率領(lǐng)酒店全體員工完成總公司制定的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)、管理指標(biāo),共同提高酒店的服務(wù)質(zhì)量、管理水平和經(jīng)濟(jì)效益。確立酒店的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃發(fā)展規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)方針,制定酒店的經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo),并指揮實(shí)施。

一,老城門火鍋?zhàn)栽嚑I(yíng)業(yè)業(yè)以來,受諸方面因素影響,經(jīng)營(yíng)情況不容樂觀,制定20**年度發(fā)展規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)方針即是圍繞著改善經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行的,20**年后半年基本確定酒店以中高檔餐、烤鴨、火鍋三大營(yíng)業(yè)點(diǎn)為重點(diǎn),加強(qiáng)營(yíng)銷,細(xì)化服務(wù),提高出品,從而提高酒店整體盈利能力為酒店基本經(jīng)營(yíng)方針。為推動(dòng)銷售,帶動(dòng)消費(fèi),我在經(jīng)營(yíng)方面主要采取以下措施保證經(jīng)營(yíng)持續(xù)增長(zhǎng):

1、對(duì)用餐客人增設(shè)了午餐8.8折,晚餐送餐圈的優(yōu)惠活動(dòng),并開始以積分形式激勵(lì)客戶.以后的銷售辦法略.

2、針對(duì)本年度后期的各類宴席制訂營(yíng)銷方案。

3、把餐廳定位成中高檔餐廳,細(xì)化服務(wù),加強(qiáng)出品。

4, 在出品方面加強(qiáng)出菜速度,菜品標(biāo)準(zhǔn)化[要適合當(dāng)?shù)厝丝谖禲,程序化,立即制訂標(biāo)準(zhǔn)食譜卡,量化管理.

5、酒店前期經(jīng)營(yíng)未達(dá)目標(biāo),主要原因?yàn)榛疱伿杖攵ㄎ慌c計(jì)劃相距過遠(yuǎn)。我建議將烤鴨系列改為中高檔定位,這意味著我們擺脫現(xiàn)在的束縛,輕裝上陣,扭虧目標(biāo)指日可待。

6、指導(dǎo)制定策劃中西方節(jié)日活動(dòng),實(shí)現(xiàn)創(chuàng)收高峰。

二、主持制定和完善酒店各項(xiàng)規(guī)章制度,建立健全內(nèi)部組織系統(tǒng),協(xié)調(diào)各部門關(guān)系,建立內(nèi)部合理而有效的運(yùn)行機(jī)制。為使酒店的日常運(yùn)作逐步納入到工作有計(jì)劃、有指導(dǎo)、有跟蹤、有總結(jié)的管理系統(tǒng)中去,有效地將計(jì)劃性工作和應(yīng)急性工作密切結(jié)合起來,建立明確的工作目標(biāo),要求各部門建立計(jì)劃性的工作制度,通過每月總結(jié)、計(jì)劃,對(duì)各項(xiàng)工作有計(jì)劃、有落實(shí),按計(jì)劃步驟予以實(shí)施。建立每月工作匯報(bào)制度,通過對(duì)工作的完成情況,對(duì)各部門負(fù)責(zé)人予以考評(píng)。酒店成立之初,各項(xiàng)制度未健全完善,制度的完善及各項(xiàng)工作程序的確立需在長(zhǎng)期大量的實(shí)踐中方能逐步完成。因此,制度的建立也是一項(xiàng)長(zhǎng)期復(fù)雜的工作。

在目標(biāo)考核方面,一方面按照已出臺(tái)的考核實(shí)施辦法進(jìn)行考核,另一方面每月每季度召開上月/季度工作總結(jié)會(huì),針對(duì)制定的工作計(jì)劃,總結(jié)實(shí)際實(shí)施進(jìn)度,提出需解決的問題,使各項(xiàng)工作落實(shí)到人,也以此作為對(duì)各部考核的依據(jù)。

三、研究并掌握市場(chǎng)的變化和發(fā)展情況,制定市場(chǎng)拓展及價(jià)格體系,適時(shí)提出階段性工作重點(diǎn),并指揮實(shí)施。市場(chǎng)的變化與酒店的發(fā)展息息相關(guān),正是基于此緊扣市場(chǎng)脈博,及時(shí)提出各階段工作重點(diǎn):

11月

a:在總公司批準(zhǔn)開烤鴨系列下,迅速開展籌備籌建工作,建冷庫(kù)及烤鴨房.制訂招聘計(jì)劃,10日前在華商報(bào)打廣告招聘.在人員的招聘上,為確保各項(xiàng)工作高效進(jìn)行,節(jié)約控制人力成本,我采取分步有序,逐步到位的辦法進(jìn)行人員的招聘。對(duì)于職位缺口較大的部門,采取多種的招聘方法來盡快補(bǔ)足,除了人才市場(chǎng)招聘、勞動(dòng)力市場(chǎng)招聘外,還通過網(wǎng)上發(fā)布招聘信息,請(qǐng)勞動(dòng)職業(yè)介紹所幫忙發(fā)布信息和推薦人員,通過勞動(dòng)局關(guān)系和同行協(xié)助尋找和推薦酒店所需的人才等方式.

b:迅速制訂員工abc級(jí)工資制度,勞保方案.獎(jiǎng)勵(lì)措施,結(jié)合酒店特點(diǎn)搭建組織架構(gòu),制定人員工資標(biāo)準(zhǔn)體系。

c:與各類供貨商聯(lián)系增加新品種.

d:完善硬件設(shè)施,找一家設(shè)計(jì)公司制作店內(nèi)店外pop宣傳. 媒體宣傳.

e:完善酒店部門崗位職責(zé)修訂,起草酒店各部門工作程序,開展烤鴨系列營(yíng)業(yè)籌備工作,完善對(duì)包間的布置。

f:續(xù)聘優(yōu)秀營(yíng)銷人員,組織營(yíng)銷人員進(jìn)行鉆石卡、優(yōu)惠卡的銷售,策劃各類節(jié)日活動(dòng)。

j:重組餐廳人員編制,調(diào)整餐廳組織架構(gòu)。確立人員編制、架構(gòu),分步有序進(jìn)行人員招聘,保證人員儲(chǔ)備.

h:加強(qiáng)人員培訓(xùn).為了能夠跟上酒店進(jìn)行烤鴨系列正式營(yíng)業(yè)時(shí)新入店員工的培訓(xùn),本人著手開展培訓(xùn)課,對(duì)所有已入店員工進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn),培訓(xùn)內(nèi)容涉及:酒店軟件和硬件的介紹、酒店的儀容儀表規(guī)范、禮貌禮儀的重要性、酒店英文、個(gè)人素養(yǎng)、職業(yè)道德、消防安全知識(shí)及全員銷售技巧等,不僅從全方位加強(qiáng)員工對(duì)酒店的認(rèn)識(shí)和拓展知識(shí)面,也大大提高員工的工作積極性。

12月

a:制定2008年商務(wù)散客、協(xié)議單位、簽單單位、旅行社價(jià)格及合約版本。

b:制定餐廳的工作流程及獎(jiǎng)罰制度。制定**會(huì)員卡章程。

c:策劃節(jié)日活動(dòng)及推廣工作,加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理,制定倉(cāng)庫(kù)管理制度,實(shí)行財(cái)務(wù)與服務(wù)中心分開管理。

e:狠抓營(yíng)銷工作,落實(shí)酒店?duì)I銷計(jì)劃,做好營(yíng)銷任務(wù)分配。

f: 為節(jié)能降耗,制定秋冬季節(jié)中央空調(diào)開放時(shí)間。

明年1月

a:做好元旦黃金周的接待工作,及時(shí)調(diào)整菜價(jià),提高營(yíng)業(yè)收入。

b:對(duì)酒店進(jìn)行全面布置與策劃,基本達(dá)到預(yù)期效果。

c:根據(jù)季度轉(zhuǎn)變調(diào)整火鍋區(qū),烤鴨區(qū)優(yōu)惠政策,減少贈(zèng)送,完善烤鴨區(qū)的服務(wù)功能。

四、負(fù)責(zé)中層以上管理人員的培養(yǎng)和使用,督導(dǎo)酒店的培訓(xùn)工作。酒店中層管理人員為酒店的中堅(jiān)力量,培養(yǎng)酒店自己的優(yōu)秀人才,需要一個(gè)和諧的工作環(huán)境和對(duì)優(yōu)秀人才能力的肯定,人格的尊重。目前我采用用人的原則為量才適用,讓賢者居上,能者居中,智者居側(cè),充分發(fā)揮人才的主觀能動(dòng)性,本著對(duì)下屬負(fù)責(zé)的態(tài)度,加強(qiáng)監(jiān)督,加強(qiáng)約束,加強(qiáng)管理。培訓(xùn)工作對(duì)于酒店適應(yīng)環(huán)境的變化、滿足市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要、滿足員工自身發(fā)展的需要以及提升酒店的效益都具有十分重要的意義。通過培訓(xùn)可以提高員工的技能和綜合素質(zhì),從而提高其工作質(zhì)量和效率,減少失誤,降低成本,提高客戶滿意度;員工更高層次地理解和掌握所從事的工作,增強(qiáng)工作信心。酒店初步建立統(tǒng)一的培訓(xùn)體系,人力資源部加強(qiáng)對(duì)基礎(chǔ)培訓(xùn)師的能力指導(dǎo)訓(xùn)練,集中組織“培訓(xùn)技能實(shí)踐課程”和一些基礎(chǔ)的管理知識(shí)和專業(yè)知識(shí)課程。加大培訓(xùn)考試的力度,為將來實(shí)行各崗位轉(zhuǎn)正、調(diào)職、晉升等考核打下基礎(chǔ)。

五、發(fā)動(dòng)廣大員工群策群力,搞好民主管理工作;關(guān)心員工生活,不斷改善員工的工作、生活條件。

1、設(shè)立總經(jīng)理信箱,建立起員工與總經(jīng)理溝通的渠道.并逐漸建立一條快捷有效的員工與總經(jīng)理溝通的渠道。 2、根據(jù)已有條件盡可能開展員工文化活動(dòng),分部門組織員工活動(dòng)、召開員工茶話會(huì)等,增強(qiáng)企業(yè)凝聚力。每月召開員工生日會(huì),以大家庭的形式為當(dāng)月生日員工慶賀,給予誠(chéng)心的祝福,增強(qiáng)員工的歸屬感。

3、定期編制出版酒店內(nèi)刊《員工之窗》,按月更新員工宣傳櫥窗,建立酒店與員工溝通的橋梁。

六、規(guī)范管理,完成建章立制,實(shí)現(xiàn)辦公電子化制定一套比較完整的管理制度、崗位責(zé)任制以及操作流程。全面完成酒店的標(biāo)準(zhǔn)成本菜單核算。全面清查酒店資產(chǎn),建立一套完整的資產(chǎn)實(shí)物臺(tái)帳及制度,保證酒店資產(chǎn)的安全。完成財(cái)務(wù)后臺(tái)電腦軟件的初始化工作,保證電腦建帳使

用的穩(wěn)定性。

七、確立市場(chǎng)定位,加強(qiáng)營(yíng)銷推廣,開展市場(chǎng)調(diào)查,提高酒店知名度,隨著開發(fā)區(qū)的建設(shè),各企業(yè)逐步完善與增多,并陸續(xù)有品牌企業(yè)進(jìn)駐。根據(jù)本酒店情況,確定酒店的市場(chǎng)定位為中高檔酒店,客源定位為大中型企業(yè)、政要客人、本地公司及小區(qū)住戶等層次與消費(fèi)能力高的群體。為做到“知已知彼,百戰(zhàn)不殆”酒店組織營(yíng)銷人員開展對(duì)周邊區(qū)域的市場(chǎng)調(diào)查、上門拜訪與洽談溝通,對(duì)本區(qū)域內(nèi)高級(jí)寫字樓及各家國(guó)際旅行社與網(wǎng)絡(luò)訂餐中心商談合作。

第15篇 注冊(cè)物業(yè)管理師-物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理試題

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理試題及參考答案

1、(b)是房地產(chǎn)投資信托基金和機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)投資的主要物質(zhì)載體。

a.居住物業(yè)

b.收益性物業(yè)

c.公共物業(yè)

d.所有物業(yè)

2、別墅(villa)是指在風(fēng)景區(qū)或在郊外建造的供休養(yǎng)的住所。下列概念中,只有(c)具有別墅類產(chǎn)品的獨(dú)有性。

a.空中別墅

b.疊拼別墅

c.獨(dú)棟別墅

d.雙拼別墅

3、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理常規(guī)工作內(nèi)容包括租賃管理、現(xiàn)金流量管理、成本管理、維護(hù)和維修計(jì)劃管理、(a)、設(shè)施設(shè)備管理和物業(yè)保險(xiǎn)管理。

a.日常維護(hù)和維修

b.確定管理標(biāo)準(zhǔn)

c.資產(chǎn)管理

d.構(gòu)建信息基礎(chǔ)

4、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理是(acde)等活動(dòng)不斷拓展、交叉和融合的結(jié)果,是貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù)。

a.物業(yè)管理

b.房地產(chǎn)開發(fā)

c.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

d.房地產(chǎn)組合投資管理

5、房地產(chǎn)區(qū)別與其他投資品最重要的特性是(d)

a.政策影響性

b.專業(yè)管理依賴性

c.相互影響性

d.位置固定性或不可移動(dòng)性

6、房地產(chǎn)投資企業(yè)通過資本市場(chǎng)融資時(shí),房地產(chǎn)債券或股票的投資者,也就分享了房地產(chǎn)投資的部分收益,成為(d)

a.mbs投資者

b.reits投資者

c.房地產(chǎn)直接投資者

d.房地產(chǎn)間接投資者

7、下列關(guān)于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)的表述,正確的有(be)。

a.系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

b.較之個(gè)別風(fēng)險(xiǎn),系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)不易判斷和控制

c.或然損失風(fēng)險(xiǎn)屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)

d.周期風(fēng)險(xiǎn)屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)

e.持有期風(fēng)險(xiǎn)屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)

8、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在(abcd)。

a.投入資金的安全性

b.期望收益的可靠性

c.投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性

d.資產(chǎn)管理的復(fù)雜性

e.投資項(xiàng)目的復(fù)雜性

9、從(a)中扣除( )后就可得到物業(yè)的凈運(yùn)營(yíng)收益,簡(jiǎn)稱凈收益。

a.有效毛收入 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

b.潛在毛租金收入 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

c.有效毛收入 空置和收租損失

d.潛在毛租金收入 空置和收租損失

10、(c)是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí),項(xiàng)目以凈收益低償全部投資所需的時(shí)間。

a.全部投資回收期

b.動(dòng)態(tài)投資回收期

c.靜態(tài)投資回收期

d.投資回收終止期

11、收益性物業(yè)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括(de)等。

a.空置和收租損失

b.抵押貸款還本付息

c.房產(chǎn)稅和所得稅

d.為租客提供服務(wù)的費(fèi)用

12、下列屬于設(shè)備有形磨損的是(ad)。

a.封存的設(shè)備因自然力產(chǎn)生的磨損

b.設(shè)備生產(chǎn)成本降低導(dǎo)致設(shè)備市場(chǎng)價(jià)格降低,從而引發(fā)的原來購(gòu)買的設(shè)備貶值

c.技術(shù)進(jìn)步因素的影響,社會(huì)上出現(xiàn)了新型設(shè)備,從而使原有設(shè)備在技術(shù)上顯得陳舊、落后

d.設(shè)備在運(yùn)轉(zhuǎn)過程中,在外力作用下產(chǎn)生的實(shí)體磨損、變形和損壞

13、(a)是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進(jìn)行比較,對(duì)這些類似物業(yè)的成交價(jià)格作適當(dāng)?shù)奶幚?以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

a.市場(chǎng)法

b.成本法

c.收益法

d.趨勢(shì)法

14、物業(yè)價(jià)格構(gòu)成中包括了(ad)

a.土地取得成本

b.開發(fā)成本

c.投資利息

d.物業(yè)折舊

e.開發(fā)利潤(rùn)

15、運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí),建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括如下(ace)方面的工作。

a.統(tǒng)一付款方式

b.統(tǒng)一采用人民幣

c.統(tǒng)一貨幣單位

d.統(tǒng)一采用平方米

e.統(tǒng)一采用單價(jià)

16、一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由市場(chǎng)主體、客體、(b)、資金和運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)。

a.內(nèi)容

b.價(jià)格

c.管理機(jī)制

d.環(huán)境

17、不屬于需求分析具體內(nèi)容的是(c)。

a.人口和家庭分析

b.就業(yè)分析

c.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

d.收入分析

18、商品住宅需求的影響因素主要有(abde)。

a.收入的變化

b.政府的稅收政策

c.國(guó)際市場(chǎng)住宅價(jià)格

d.對(duì)未來的預(yù)期

e.政府的住房政策

19、建筑物管理計(jì)劃的內(nèi)容,包括如下(abd)。

a.建筑物維護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)

b.建筑物管理策略

c.租金方案

d.物業(yè)檢查計(jì)劃

e.財(cái)務(wù)收支計(jì)劃

20、按房屋所有權(quán)的性質(zhì)劃分,物業(yè)租賃可分為(c)。

a.居住用房租賃和非居住用房租賃

b.定期租賃、自動(dòng)延期租賃和意愿租賃

c.公房租賃和私房租賃

d.國(guó)內(nèi)租賃和涉外租賃

21、物業(yè)租賃管理模式中,(c)模式業(yè)主不負(fù)責(zé)物業(yè)的租賃。

a.包租轉(zhuǎn)租和委托管理

b.出租代理和委托管理

c.包租轉(zhuǎn)租和出租代理

d.包租轉(zhuǎn)租、委托管理和出租代理

22、關(guān)于自動(dòng)延期租賃的表述,正確的有(abde)。

a.除非租約一方提出要中止合約,否則將自動(dòng)續(xù)約

b.租約按周、月、年的周期延續(xù),中止通知應(yīng)與周期對(duì)應(yīng)

c.租賃關(guān)系在雙方中的一方死去時(shí)終止

d.又稱周期性租賃

e.該形式的租賃行為不因租約一方的死亡而失效

23、租賃方案與策略涉及的主要工作內(nèi)容有(abcd)。

a.確定可出租面積和租賃方式

b.編制租賃經(jīng)營(yíng)預(yù)算

c.定位目標(biāo)市場(chǎng)

d.確定租金方案

e.明確廣告策略

24、下列哪項(xiàng)不

是物業(yè)管理成本營(yíng)業(yè)成本中包括的費(fèi)用(d)。

a.直接人工費(fèi)

b.間接費(fèi)用

c.直接材料費(fèi)

d.管理費(fèi)用

25、某物業(yè)管理企業(yè),共有保安25人,保安人員人身保險(xiǎn)費(fèi)100元/人月,房租費(fèi)60元/人月,保安系統(tǒng)費(fèi)100元/人元,保安用房30元/人月,該物業(yè)管理企業(yè)的保安費(fèi)的月總支出為(a)元。

a.7250

b.290

c.3480

d.5000

26、成本控制的原則有(abde)。

a.全面控制原則

b.講求經(jīng)濟(jì)效益原則

c.常規(guī)管理原則

d.責(zé)權(quán)利相結(jié)合原則

e.例外管理原則

27、成本預(yù)算編制的基本要求有(ace)。

a.成本預(yù)算必須同其他預(yù)算相協(xié)調(diào)

b.成本預(yù)算要以成本計(jì)劃為基礎(chǔ)

c.成本預(yù)算應(yīng)有相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)措施保證

d.成本預(yù)算要全面權(quán)衡,提高員工工作效率

e.成本預(yù)算既要符合實(shí)際,又要適當(dāng)留有余地

28、不屬于前期物業(yè)服務(wù)合同特征的是(d)

a.由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂

b.前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性

c.前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同

d.前期物業(yè)服務(wù)合同期限的確定性

29、對(duì)雇員在保單有效期內(nèi),從事保單所載明的與投保人業(yè)務(wù)有關(guān)工作時(shí),由于意外或疏忽,造成(c)人身傷亡或財(cái)產(chǎn)損失,依法應(yīng)由被保險(xiǎn)人賠付的金額,保險(xiǎn)人負(fù)責(zé)賠償。

a.投保人

b.被保險(xiǎn)人

c.第三者

d.雇員

30、風(fēng)險(xiǎn)管理的整個(gè)過程可以由(abde)步驟組成。

a.風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

b.風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

c.風(fēng)險(xiǎn)處理

d.風(fēng)險(xiǎn)控制

e.風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整

31、屬于物業(yè)建設(shè)單位在開發(fā)過程中所訂立的合同是(abd)。

a.建設(shè)施工合同

b.售房合同

c.收益性物業(yè)的租賃合同

d.水電供應(yīng)合同

e.專項(xiàng)維修工程承包合同

32、不屬于物業(yè)管理報(bào)告構(gòu)成內(nèi)容的是( b)。

a.工作總結(jié)

b.滿意度調(diào)查

c.財(cái)務(wù)報(bào)告

d.未來工作計(jì)劃

33、(d)更能揭示企業(yè)市場(chǎng)認(rèn)可的價(jià)值,因此應(yīng)該成為企業(yè)較為合理的財(cái)務(wù)管理總體目標(biāo)。

a.利潤(rùn)最大化

b.資本利潤(rùn)率最大化

c.每股利潤(rùn)最大化

d.企業(yè)價(jià)值最大化

34、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)以(abce)等四個(gè)方面的內(nèi)容作為評(píng)價(jià)重點(diǎn)。

a.物業(yè)管理企業(yè)的盈利能力

b.資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)水平

c.償債能力

d.物業(yè)管理企業(yè)

e.后續(xù)發(fā)展能力

35、企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)的計(jì)分方法分為(abce )。

a.基本指標(biāo)計(jì)分方法

b.修正指標(biāo)計(jì)分方法

c.評(píng)議指標(biāo)計(jì)分方法

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bsp; d.偏差指標(biāo)計(jì)分方法

e.定量和定性相結(jié)合計(jì)分方法

36、屬于寫字樓物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)是(c)。

a.全員性

b.全期性

c.確定性

d.動(dòng)態(tài)性

37、在確定租金時(shí),一般應(yīng)根據(jù)(de)確定一個(gè)基礎(chǔ)租金。

a.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況

b.物業(yè)發(fā)展定位

c.承租人的接受能力

d.業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)

e.其可接受的最低租金水平

38、寫字樓租戶選擇要考慮的主要因素有(bde)。

a.租戶組合與位置分配

b.租戶的商業(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況

c.物業(yè)的周邊環(huán)境

d.所需面積大小

e.需要提供的物業(yè)管理服務(wù)

39、租戶和業(yè)主之間可能要協(xié)商一個(gè)( d )作為計(jì)算百分比租金的基礎(chǔ)。

a.凈租金

b.盈虧平衡點(diǎn)

c.基礎(chǔ)租金

d.人為平衡點(diǎn)

40、零售商業(yè)物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)類別有:(abcd)和產(chǎn)權(quán)與管理權(quán)相分離風(fēng)險(xiǎn)。

a.管理模式風(fēng)險(xiǎn)

b.管理范圍不確定風(fēng)險(xiǎn)

c.墊款風(fēng)險(xiǎn)

d.突發(fā)事件風(fēng)險(xiǎn)

e.投資風(fēng)險(xiǎn)

41、( a )是指設(shè)備或系統(tǒng)從誕生至報(bào)廢的整個(gè)期間所需要的費(fèi)用總和。

a.生命周期成本

b.生命周期資產(chǎn)

c.經(jīng)濟(jì)周期成本