第1篇 x物業(yè)設備管理作業(yè)指導書
物業(yè)設備管理作業(yè)指導書
1目的和范圍
1.1目的
本作業(yè)指導書明確了艾嘉物業(yè)管理公司的設備管理范圍,使工程服務人員了解設備管理的基本概況。
1.2使用范圍:適用全體物業(yè)工程服務人員與客戶服務人員
2物業(yè)設備管理內容
2.1物業(yè)設備包括室內設備及物業(yè)管理區(qū)域內的室外設備與設施系統(tǒng)具體主要有給排水、供電、供暖、消防、安防、通風、電梯、空調、燃氣供應、環(huán)境保護以及通訊網絡等設備。這些設備構成物業(yè)設備的主體,是物業(yè)全方位管理和服務的有機組成部分。
2.2給排水部分主要包括:室內給排水、室內飲水系統(tǒng)、室內熱水系統(tǒng)、室內排水系統(tǒng)、水景工程給排水系統(tǒng)及游泳池給排水系統(tǒng)等。
2.3消防工程主要包括:消火栓消防系統(tǒng)、自動噴淋滅火系統(tǒng)以及其他非水消防系統(tǒng)(如干粉滅火器、泡沫滅火系統(tǒng)、鹵代烷滅火系統(tǒng)、二氧化碳滅火系統(tǒng)等)。
2.4供熱、供燃氣、通風、空調工程主要包括室內供暖及熱源、室內燃氣供應、建筑物通風及防排煙系統(tǒng)、空氣調節(jié)系統(tǒng)及冷源等;建筑電氣主要包括:低壓配電系統(tǒng)、建筑照明、建筑防雷、消防控制系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、網絡系統(tǒng)、通訊與廣播及有線電視系統(tǒng)、環(huán)境保護設備等。
3物業(yè)管理公司管理的設備范圍
3.1物業(yè)管理區(qū)域內的設備設施管理責任并非全部由物業(yè)管理公司承擔。
3.2其應該承擔管理責任的范圍;
a.建筑的附屬設備;
b.產權歸全體業(yè)主公司的設備;
c.物業(yè)管理委托合同中約定的由物業(yè)管理公司管理的設備;
d.業(yè)主(或部分業(yè)主)特約服務中約定管理的設備;
e.政府頒發(fā)的有關政策、法規(guī)、條例規(guī)定的應由物業(yè)管理公司管理的設備,規(guī)定不由物業(yè)公司管理的,物業(yè)管理公司不負管理責任;
f.設備保修期內物業(yè)管理公司不負設備維修責任;
g.因各種因素物業(yè)管理公司無法履行物業(yè)委托合同時,不負設備管理責任。
第2篇 zz城物業(yè)設備管理運行程序
新星城物業(yè)設備管理運行程序
設備管理主要內容是指從設備的更新改造、選型開始,一直到設備報廢為止的設備管理的全過程。按設備管理中的不同階段,總程序可分為四個不同的運行程序:
1、設備的更新規(guī)劃、選型、訂購、安裝調試及日常運行
1)設備的更新規(guī)劃:根據物業(yè)的發(fā)展目標,結合發(fā)展商/大業(yè)主/業(yè)主委員會的意見,制訂出3-5年中設備增添和更新改造的具體規(guī)劃,由工程部提出,報管理處最高負責人審核后提交公司相關部門審核,經由公司物業(yè)管理部最高負責人審批同意后提交發(fā)展商/大業(yè)主/業(yè)主委員會。
2)設備的選型:選型應考慮三個方面。第一是技術先進,選用同類產品中效率高,操作簡便,安全可靠并符合國家標準要求的產品;第二是同類產品互換性能好,選用檢修簡便,零部件通用性強的產品;第三是經濟合理,選用能耗低和維修費用較低的產品。
3)設備訂購:訂購可由物業(yè)公司負責,也可由發(fā)展商直接訂購,采購時必須注意隨機附件、技術資料和易損件的供應等問題,訂購合同按相關操作程序申報。
4)入庫保管:設備到貨運至物業(yè)后,必須及時開箱驗收(進口設備應有外貿和商檢人員到場),查驗裝箱單、合格證書和技術文件等,按裝箱單仔細核對品種,數量。認定質量合格的情況下,登記造冊,辦理入庫手續(xù)。有問題時,應及時與有關單位交涉。開箱驗收過程應有發(fā)展商人員在場。暫時不用的設備,倉庫管理員應按技術要求做好保養(yǎng)工作后,封存入庫。資料員應把全部資料編冊存檔。
5)設備安裝調試:安裝調試可由物業(yè)工程人員完成,也可委托供應商找專業(yè)公司進行。對關鍵設備的安裝,物業(yè)工程人員應全程在場共同參加。驗收工作由發(fā)展商、物業(yè)管理處、公司工程部等共同參加。特種設備(如電梯、鍋爐等)應請政府部門參加。最后會簽驗收單。
6)設備移交、入帳及建檔:依據設備竣工驗收單,由工程部會同財務部門向使用部門移交(如保安部、物業(yè)部等),根據設備統(tǒng)一編號,填寫設備登記卡,列入臺帳,工程部管理的設備應移交相關技術班組。
7)日常管理:設備移交后,應會同使用部門或班組制定設備的操作規(guī)程及完好標準,按操作規(guī)程運行操作,定期檢查確保設備正常運行。
2、設備的定期維護保養(yǎng),即設備一級、二級保養(yǎng)和設備大修,工程部應編制年度維修計劃,設備的一、二級保養(yǎng)的內容和標準以及外判保養(yǎng)的項目。外判項目中應審核合同中有關保養(yǎng)程序和計劃,并在合同執(zhí)行中配合和監(jiān)督。
1)一級保養(yǎng):物業(yè)小區(qū)或小區(qū)的動力、電氣設備等,可每月按一級保養(yǎng)的內容進行一次保養(yǎng)工作,保養(yǎng)內容根據相關設備和系統(tǒng)的保養(yǎng)要求和程序進行。一級保養(yǎng)由領班督促檢查,工程主管抽查。
2)二級保養(yǎng):設備使用三個月后按規(guī)定進行二級保養(yǎng)工作,根據保養(yǎng)程序和要求,逐項開展。二級保養(yǎng)由領班和工程主管/經理進行驗收并備案。
3)設備大修:一般設備使用一年后,可進行大修程序工作(視各設備、系統(tǒng)情況而定)。大修項目確定后,應填寫大修申請表,編制大修方案,明確修理內容、技術標準,并做好技術資料及備件準備工作。對大型重要設備或系統(tǒng)建議由專業(yè)公司承擔大修工作,修理過程中,要做好現(xiàn)場質量及進度監(jiān)督工作,大修結束,應組織竣工驗收工作并將大修技術資料完整歸檔。
3、設備的技術改造,設備在運行一段時間后,會發(fā)現(xiàn)某些系統(tǒng)和設備配套不盡合理等情況,需在設備原有基礎上作一些技術、效率、安全、環(huán)保和節(jié)能等方面的技術改造,工程部須對改造的原因、方案提出可行性報告,上報管理處最高負責人,經公司工程部審核后,發(fā)文給發(fā)展商建議改造,設備的技術改造程序與大修程序相同。
4、設備的更新報廢,設備的更新報廢應同時辦理,設備的報廢原則為:
1)國家指定的淘汰產品。
2)已超過使用期限,損壞嚴重,修理費用昂貴。
3)因受自然災害或事故損壞,而修理費接近或超過原設備價值的設備。
4)雖能運轉,但有嚴重隱患,而修理費用昂貴的設備。
5)無法修復的設備。
設備報廢應由使用部門提出申請,由工程部會同有關技術單位進行評判和技術鑒定,確認后,由工程部出具書面報告報管理處最高負責人,價值超過人民幣2000元的應報公司工程部審批,經公司物業(yè)管理部最高負責人同意后,報發(fā)展商或業(yè)主委員會審批通過后,方可辦理報廢手續(xù)。
