第1篇 商場經營管理規(guī)劃建議
商場經營管理的規(guī)劃建議
(一)商場內多角度區(qū)位配置原則基本原則是將店面,開設于步行交通量最大的動線上。并使該動線集中于某些通路,并形成回路。為讓消費者建立方向感與整體場所感,主要通道應經過中心地區(qū)。
1、目的性吸引人潮屬于目的性專門商品與服務商店,均會吸引消費者前來。將其人潮導引到其他商店,會增加人潮分享的營業(yè)額。
2、主力商店吸引人潮將主力品牌店放置在中心位置或是端點,使其成為相互對應的吸引點。主要有以下四種組合,詳見下表, 需完成大型批發(fā)市場經營管理實務手冊。 因此,我們認為四核心配置會較好的適應天匯城的布場需求,特別是四個角落的布局,一定要具有國外品牌的帶動性才會使整個場更有核心價值。例如:韓、臺、香港、日本等特色區(qū),就非常符合四個核心的配置,使整個場客流能形成有效的穿梭,達到間間都是臨街旺鋪。
3、入口避開批發(fā)市場人流采購動線服務的出入口應設在建筑物邊緣,并與采購者的動線避開,天匯城的兩邊與中間主出入口規(guī)劃完全符合批發(fā)市場人流動線。
4、同類商品規(guī)劃比較同類商品設置一處,以利顧客比較選擇。我們當前應該盡快完成經營商品的種類,并進一步細分。
5、營業(yè)時間集中一致營業(yè)時間需作明確的規(guī)定,方便管理與發(fā)揮聚集效果。例如,對營業(yè)時間作明細,便于統(tǒng)一經營管理,同時還應該規(guī)定出入貨時間,把人車分流,人貨分流統(tǒng)籌起來。
6、動線交匯休息點便利店鋪,餐飲等服務性的商鋪,可分布設置于人行動線的交匯點上。
7、目的型可獨立設置餐飲、銀行、物流公司等目的型店,可獨立設置,由停車場直接到達。
8、細部動線規(guī)劃注意人行步道的配置,入口、公車站、樓梯、電梯及電扶梯等的細節(jié)規(guī)劃。
另外若以商店類別可將其配置原則說明如下:
1、服務性商店如便利商店、自助郵局等,為了使24小時服務,可考慮設雙門。一般消費者比較會自動找上門,所以位置可以較不顯眼、店面較小,租金較便宜。
2、餐廳非常重要的店,將其散置于批發(fā)市場,并位于主要區(qū)域內,占所有面積5%。
3、相關機構如管理處、行業(yè)協(xié)會、培訓室、咨詢中心及工商稅務等機構盡可能設置在地下三層,便于形成人流的分流,增加穿梭,聚集人氣。
4、其他如路邊咖啡座、自動販賣機、寄物柜、電話等,均要設置。
(二)租賃合約管理批發(fā)市場的整體經營,假如以一件事情來完全表達,那可以用“契約管理”來代表。因為消費者所得到的購物滿足,都是批發(fā)市場與承租商用租賃合約所完成。批發(fā)市場提供硬體環(huán)境,商品由承租商販售。整體規(guī)劃階段的理想目標,需要透過租賃招商的努力將批發(fā)市場的開發(fā)興建階段,轉變?yōu)榕阆嘟Y合的經營實際運作階段。此種轉換過程的成功與否,嚴重影響經營績效。企劃開發(fā)階段所實施的調查、分析與研究判斷,此時都會受到最嚴厲的驗證。即使商圈潛在消費者的結構已清楚掌控,品牌批零組合也充分配合精心設計的策略定位,但是招商與租賃合約管理不善,最后結局必定乏善可陳。
批發(fā)市場實際的租賃特殊狀況一定不少,下面僅以了解的批發(fā)市場談及相關課題,擇要提出如下:
1、設立距離限制為限制批發(fā)市場內的經營商,在離批發(fā)市場一定距離內不可以另外設立分店,其效果即不競爭條款中規(guī)定,防止承租商分散,影響整個品牌經營管理。但是另一方面,主力品牌商店也會要求業(yè)主在同一批發(fā)市場中,不得再有與其相同性質商品的代理或冒牌商家進駐,以保障其專賣權,避免顧客排擠或是市場排擠的結果。不過批發(fā)市場本身必須思考自我定位問題,否則主力品牌商店的利益并不等于批發(fā)市場的利益。整體商品的選擇性因而受到負面影響,批發(fā)市場可能就得不償失。
2、使用條款在批發(fā)市場領域,使用條款系限制商店所能販賣的商品種類與項目。其重要性如下:(1)控制可以管制批發(fā)市場中商品販售種類,保障成功承租業(yè)者,不受他人仿冒的侵害。(2)分租保護進一步限制分租人,需限定在與原承租商店議定的批售范圍。(3)限定商品比例限制主要品牌與次要品牌的比例。批發(fā)市場已經規(guī)劃完成的商店組合,是基于當初與承租商店議定的商品范圍。當開幕后,承租商任意變換或模仿他人的商品經售,均將破壞原來的商品組合。批發(fā)市場整體的形象與傳遞價值均將改變與失控,此種狀況將導致嚴重后果,在合約正式協(xié)議時應慎重議定。
3、營業(yè)表現(xiàn)要求系批發(fā)市場與承租商店約定一定期限內達到預定營業(yè)額,作為下列事件處理的依據標準:(1)續(xù)約(renewal)承租商營業(yè)額需達到一定的銷額售及品牌信用度,才具續(xù)約資格。(2)取消合約(canceling after year/perfomance)為雙方條款,在一定日期后無法達到所預期的營業(yè)額,且影響承租商聲譽,均可依約提出。(3)增加基本租金(increaseing minimum rent)當承租商店在預期時間內,如遇國家利率調整,本場有權要求增加租金額度。(4)重新裝修(remodeling requirement)經過一定年限的經營后,批發(fā)市場要求承租商店依約范圍重新裝修。
4、營業(yè)時間批發(fā)市場整體的營業(yè)時間需持續(xù)且一致,否則將使顧客忠誠度受到傷害。營業(yè)時間是不容妥協(xié)的租約條款。
5、遷移條款系賦予批發(fā)市場將承租商店,由批發(fā)市場內一處移至另一處的權利。通常遷移后的位置雙方都要接受。
6、市場行銷基金為了整體批發(fā)市場建立行銷機制,以承租戶分攤成立基金的方式,委托專業(yè)行銷人員全權運作,由批發(fā)市場經營管委會決議,對整個天匯城項目推廣負責。 7、轉租和分租(assignment and subletting)轉租系將原有與批發(fā)市場的權利義務,完全轉給新的承租戶。新的承租戶對業(yè)主負全責,但原承租戶亦負履行的連帶義務。分租行為不牽涉到業(yè)主,僅與原承租人有關。一般租賃合約中,均注明不得轉租與分租,除非業(yè)主同意。
(三)租賃模式在前期策劃就應確定經營租賃策略,
1、只租不售這種方式不牽涉產權轉讓,將數層甚至項目整體租賃給商業(yè)經營商。對于資金實力比較雄厚,看好物業(yè)的升值的開發(fā)商往往這樣執(zhí)行。其優(yōu)點在于:整租給一家具備成功經驗的商業(yè)經營公司,便于經營定位和統(tǒng)一經營管理,商業(yè)經營易于成功,物業(yè)租金逐年遞增,形成穩(wěn)定的利潤源泉,而且可將物業(yè)抵押融資,等待增值。但經營方進行商業(yè)選址時選擇面廣,談判實力強,開發(fā)商租金菲薄,初期資金壓力較大。
2、零租+整租這是一種高收益高風險的運作模式,適用于大型封閉式商場。操作方法往往是:將每一層劃分為一部分歸大承租商經營,確保項目盈利。然后再對(部分好點的鋪位)未出租的經營招商,帶動整個場經營。其優(yōu)點: a、短期內回收大量資金; b、實現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃經營,盤活商場,有利于商場升值,讓客戶感受升值空間; c、將經營權交給真正有經營實力的大商家進行經營,縮短市場培育期。 其風險在于: a、合同期不可能
第2篇 廣西某商場經營管理內容
1.商場管理項目
商場管理項目主要劃分為以下部分:
(1)組織開業(yè)
--制定商場銷售及招商計劃
--組織招商工作
--組織部分銷售工作
--制定商場開業(yè)時間以及商場開業(yè)時商鋪所占百分比
--組織開業(yè)
(2)租務管理
--不斷篩選客戶,調整商場的客戶成分
--商鋪的交收
--租務管理
--召開租戶會議
--組織商會
--催收租金和管理費
(3)市場推廣
--組織展銷會
--組織促銷會
--組織商場活動
--商場推廣宣傳(如雜志,畫報,宣傳單等)
(4)公共關系
--處理好政府各級管理機構的關系,包括:供水、供電、市政、園林、衛(wèi)生、街道等。
--與公安、消防保持良好的緊密聯(lián)系。
--與傳媒保持良好關系和聯(lián)系,包括電臺、報刊、電視臺等。
--與政府各級管理機關保持良好關系,獲得各級政府的支持。
(5)物業(yè)管理
--保持商場的清潔,綠化,達到高標準的質量水平。
--負責商場的秩序,安全和消防,做好'四防'工作。
--負責商場的營業(yè)管理,執(zhí)行商場管理規(guī)定,保持商場的高標準形象。
--聘請法律顧問,打擊假冒偽劣商品,加強商場商品的誠信度,提高商場的美譽度。
--保養(yǎng)維護商場的設備設施,確保商場的硬件運作正常。
--提供商場的咨詢和服務工作,解決和處理商戶的困難和投訴。
2.商場管理流程(略)
3.服務收費及標準
(1)商場的服務收費和內容,包括但不限于以下:
--商場管理費(包括商場的清潔、綠化、保安、日常管理、工程保養(yǎng)、消防等物業(yè)管理費未包含公共用分攤水、電費及空調費)。
--*商場市場推廣費(包括組織商場市場推廣的廣告宣傳費,促銷活動費等)。
--裝修管理費(包括經營者,租戶對商場內部裝修的圖紙審批,裝修過程的監(jiān)控與管理,以及工程驗收等行政管理費用)。
--裝修押金(一定數量的金額,用以保證商場經營者,租戶在商鋪內的裝修工程不影響和破塊公共設施,公共環(huán)境等)。
--*裝修垃圾清理費 (用以支付裝修期間的裝修垃圾和淤泥清理費用)。
--商場租金(按照商場租賃合同,向租戶收取的每月商場租金)。
--租賃傭金(代售代租的中介傭金)。
(2) 服務收費標準
--商場管理費:
已定:堤下鋪2元/平方米/月;自建鋪5元/平方米/月(按建筑面積計算,未包含公共分攤在內)
--商場市場推廣費:
--裝修管理費:
--裝修押金:
按每單元------元收取,裝修工程驗收合格后無息退還。
--裝修垃圾清理費:
--商場租金:
按發(fā)展商租賃合同計收。
--租賃傭金:
按行業(yè)慣例收取,具體視實際情況定。
4.公司對員工工作的考核和檢定
為了保證服務質量和確保商場的服務標準,公司應定期對員工工作進行考核和檢定。根據過往的經驗,員工考核和檢定可定位半年一次,員工考核內容包括但不限于以下:
(1)個人素質方面:
--工作態(tài)度
--儀容儀表
--工作紀律
--禮貌服務
--合作精神
--出勤率
(2)個人工作績效:
--工作評估
--工作經驗
--工作理論
--工作實操
--獎罰記錄
(3)企業(yè)文化方面:
--公司的概況
--公司架構
--員工手冊
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nbsp;--公司質量方針和管理目標
公司應貫徹iso9000的質量體系,并定期按iso9000標準對公司各部門工作進行檢定。
5.員工培訓計劃
不斷地進行員工培訓,才能有一支高素質的員工隊伍。
員工培訓計劃包括但不限于以下方面:
(1)個人素質的提高
--個人儀容儀表
--禮貌禮節(jié)
--服務意識
--合作精神,團隊意識
(2)工作技能的提高
--工作崗位的應知應會
--處理投訴的技巧
--意外和緊急情況的處理程序
--專業(yè)知識的培訓
(4)人際關系的認識
(5)質量管理體系(iso9000)的認識
