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第1篇 租戶管理公約范本
一、房屋使用、管理、維修的具體規(guī)定
1、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定,按照有利于物業(yè)外貌保持、使用安全等原則,妥善處理供水、排污、通行、通風(fēng)、采光、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。
2、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:
①、未經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)和管委會(huì)、相鄰產(chǎn)權(quán)人同意,擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途;
②、擅自占用或損壞物業(yè)公共樓梯、扶欄、走道、地下室、平臺(tái)、屋面等共用部位,擅自移動(dòng)共用設(shè)備;
③、在天井、庭院、平臺(tái)、露臺(tái)、屋頂、綠地、道路或其他共用部位、場(chǎng)地搭建建筑物、構(gòu)筑物;
④、侵占或損壞道路、綠地、花卉樹(shù)木、藝術(shù)景觀和文娛、體育及休閑設(shè)施;
⑤、隨意傾倒或拋棄垃圾、雜物;
⑥、堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品,排放有毒害物質(zhì)或者發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲;
⑦、私設(shè)攤點(diǎn);
⑧、在建筑物或構(gòu)筑物上私開(kāi)門(mén)窗或亂懸掛、亂張貼、亂涂寫(xiě)、亂刻畫(huà);
⑨、利用物業(yè)從事危害公共利益的活動(dòng);
⑩、法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。
3、使用人裝飾裝修房屋,應(yīng)遵守《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》(建設(shè)部第110號(hào)令)。
4、禁止封閉陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、庭院。
5、房屋應(yīng)當(dāng)按設(shè)計(jì)用途使用,不得改變其使用性質(zhì)。
6、物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)時(shí),使用人應(yīng)當(dāng)給予配合。使用人阻撓維修造成物業(yè)損壞及財(cái)產(chǎn)損失的,應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。
7、物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入使用人的單元進(jìn)行維修工作,應(yīng)事先通知使用人并取得其同意。緊急
情況下無(wú)法通知產(chǎn)權(quán)人或使用人的,物業(yè)管理企業(yè)可在第三方機(jī)構(gòu)的監(jiān)督下,進(jìn)入單元內(nèi)部,但事后應(yīng)及時(shí)通知產(chǎn)權(quán)人或使用人。
二、違約責(zé)任和糾紛的處理
1、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依照本公約,委托管理合同和國(guó)家有關(guān)規(guī)定對(duì)小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理,提供質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)不得擅自提高各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
2、使用人違反本公約的,應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。對(duì)違反公約的,管委會(huì)、相關(guān)產(chǎn)權(quán)人及使用人、物業(yè)管理企業(yè)可依照公約向物業(yè)管理行政主管部門(mén)投訴,也可直接向人民法院提起民事訴訟。
3、對(duì)個(gè)別使用人違反公約或損害其他使用人合法權(quán)益的行為,物業(yè)管理委員會(huì)有權(quán)代表產(chǎn)權(quán)人提起訴訟;在其他有關(guān)本物業(yè)的法律訴訟中物業(yè)管理委員會(huì)可作為全體產(chǎn)權(quán)人的代表。有關(guān)訴訟費(fèi)用由各產(chǎn)權(quán)人分?jǐn)偂?/p>
4、使用人未按照本公約、::物業(yè)管理合同交納物業(yè)管理費(fèi)用的,物業(yè)管理企業(yè)可按每日加收
應(yīng)交納費(fèi)用的3‰的滯納金或按約定加收滯納金。
5、物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理合同規(guī)定或公約的,產(chǎn)權(quán)人及管委會(huì)可依照合同或公約追究其民事責(zé)任。
6、產(chǎn)權(quán)人、開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行本公約產(chǎn)生的糾紛和爭(zhēng)議,首先可通過(guò)協(xié)商或調(diào)解的方式解決,協(xié)商或調(diào)解達(dá)不成一致意見(jiàn)的,也可申請(qǐng)仲裁或向物業(yè)所在地人民法院提起訴訟。
三、附則
1、公約的效力:及于開(kāi)發(fā)企業(yè)、產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)管理企業(yè)。
2、適用法律:適用中華人民共和國(guó)法律、法規(guī)、政府規(guī)章有關(guān)政策以及廣州市法規(guī)、政府規(guī)章和有關(guān)政策。公約不得與前述法律、法規(guī)、規(guī)章、政策相抵觸,如有抵觸,該條款無(wú)效,但不影響其他條款的有效性。
3、公約的解釋與修改:管委會(huì)擁有對(duì)公約的解釋權(quán),但在管委會(huì)成立前,由開(kāi)發(fā)企業(yè)解釋。管委會(huì)成立前,不得對(duì)已核準(zhǔn)的公約進(jìn)行修改;管委會(huì)成立后,可由管委會(huì)根據(jù)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)決議對(duì)公約進(jìn)行修改。修改后的公約,應(yīng)重新申請(qǐng)核準(zhǔn)。
第2篇 shoppingmall租戶物業(yè)管理?xiàng)l款約定
shopping mall租戶物業(yè)管理?xiàng)l款的約定
在shopping mall招租洽談過(guò)程中,有關(guān)“入場(chǎng)期間業(yè)主提供的物業(yè)交付條件、及運(yùn)營(yíng)期業(yè)主委托的物業(yè)管理公司、其它專(zhuān)業(yè)公司為租戶所提供的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容“等物業(yè)服務(wù)相關(guān)條款的約定,通常是僅次于租金價(jià)格的談判重點(diǎn)。
因?yàn)?shopping mall的業(yè)主、租戶都認(rèn)識(shí)到,shopping mall運(yùn)營(yíng)管理成敗的關(guān)鍵,就是在于能否打造項(xiàng)目所在商業(yè)輻射區(qū)域范圍內(nèi)領(lǐng)先的購(gòu)物環(huán)境,而購(gòu)物環(huán)境的優(yōu)劣不僅取決于駐場(chǎng)租戶提供的服務(wù)品質(zhì)、同時(shí)也包括shopping mall業(yè)主方提供的整體物業(yè)狀況與服務(wù)支持。
因此,租戶對(duì)物業(yè)服務(wù)合同條款的深究,不僅直接關(guān)系到前期投入費(fèi)用、及后期經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所必需支出的固定經(jīng)營(yíng)成本(物業(yè)管理費(fèi)、能耗費(fèi)分?jǐn)偟?,更重要的是關(guān)系到租戶對(duì)shopping mall整體購(gòu)物環(huán)境狀況、及經(jīng)營(yíng)期間得到的業(yè)主物業(yè)服務(wù)支持程度的預(yù)期。同時(shí),對(duì)于業(yè)主,也不僅只涉及到前期建設(shè)資金的投入、及后期聘用物業(yè)管理公司、專(zhuān)業(yè)公司所產(chǎn)生的運(yùn)營(yíng)成本,更重要的涉及到shopping mall能否對(duì)優(yōu)質(zhì)租戶具有足夠的吸引力。
嚴(yán)格意義上,shopping mall選擇租戶的過(guò)程,同時(shí)也是租戶特別是主力店租戶選擇shopping mall的過(guò)程。從租戶角度,肯定希望業(yè)主提供的物業(yè)服務(wù),包括的工作項(xiàng)越多、標(biāo)準(zhǔn)越高越好,其中以零售業(yè)、餐飲業(yè)為代表的主力店租戶,其自身經(jīng)營(yíng)過(guò)程中,用于安保、保潔、設(shè)備設(shè)施維修維護(hù)的費(fèi)用都十分龐大,對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用更是斤斤計(jì)較。但作為業(yè)主,經(jīng)營(yíng)shopping mall從根本上為了逐利,作好物業(yè)服務(wù),營(yíng)造優(yōu)質(zhì)購(gòu)物環(huán)境,都是為了實(shí)現(xiàn)更高的出租率、租金水平、及租金收繳率,不可能只為提升租戶的滿意度,就無(wú)限制地提供服務(wù)。租賃合同中有關(guān)物業(yè)服務(wù)條款的談判過(guò)程,就是業(yè)主、與承租戶博弈的過(guò)程。
shopping mall業(yè)主在與租戶進(jìn)行物業(yè)服務(wù)條款談判過(guò)程中,要圍繞著“shopping mall內(nèi)所有物業(yè)管理、或服務(wù)行為都應(yīng)最終滿足業(yè)主資產(chǎn)保護(hù)與增值、經(jīng)營(yíng)行為(主要指:租賃行為)順利開(kāi)展”的最根本目的,按照如下原則進(jìn)行:
首先,應(yīng)該承擔(dān)業(yè)主作為mall主導(dǎo)者的責(zé)任(即通常提倡的“大業(yè)主、小租戶”的shopping mall管理原則),通過(guò)以物業(yè)服務(wù)為代表的shopping mall運(yùn)營(yíng)期各種管理手段,對(duì)項(xiàng)目整體購(gòu)物環(huán)境、特別是公共環(huán)境進(jìn)行有效地管理控制。
再次,始終保持成本意識(shí),對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容,不是簡(jiǎn)單地一刀切,對(duì)租戶要求進(jìn)行合理區(qū)分,提供不同層次服務(wù),對(duì)租戶運(yùn)營(yíng)管理充分了解,與租戶合理溝通,清晰了解租戶經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所需要的物業(yè)服務(wù),提供有針對(duì)性的支持,保持租戶經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的順利開(kāi)展。
其中,主力店租戶多屬于餐飲、百貨等勞動(dòng)密集型行業(yè),業(yè)主對(duì)提供的物業(yè)服務(wù)應(yīng)側(cè)重于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的硬件、軟件支持,而不是租戶自有員工工作量的代替。
租賃開(kāi)間式商鋪、特色經(jīng)營(yíng)的中小租戶,自身人力資源薄弱,業(yè)主的物業(yè)服務(wù)應(yīng)以全面為主,使租戶可以將全部精力,完全投入到經(jīng)營(yíng)中。
對(duì)于部分租戶的特殊要求,提倡引進(jìn)先進(jìn)技術(shù),主要通過(guò)設(shè)施設(shè)備的改進(jìn),以物業(yè)交付條件的硬件形式實(shí)現(xiàn),盡量避免使用后期物業(yè)服務(wù)的軟性承諾。
運(yùn)用長(zhǎng)效成本管理概念,在通常租戶租賃經(jīng)營(yíng)期都短于業(yè)主產(chǎn)權(quán)持有期的情況下,應(yīng)該堅(jiān)持自已管理重要設(shè)施設(shè)備的工程管理模式。,一般不采取租戶代管方式。
對(duì)于物業(yè)服務(wù)條款的約定中有關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)、水電、空調(diào)管理等費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的確認(rèn),要作到明確、主動(dòng),避免受制于租戶。
shopping mall整體運(yùn)營(yíng)、及租戶經(jīng)營(yíng)活動(dòng)組織,受單體、組群等mall不同建筑形態(tài)影響很大,業(yè)主在考慮物業(yè)服務(wù)支持條款時(shí),要充分考慮建筑形態(tài)因素的影響。
結(jié)合上述原則,就shopping mall業(yè)主為租戶提供的的安全、保潔、工程等方面物業(yè)服務(wù)中,容易產(chǎn)生爭(zhēng)議的條款,具體分析如下:
首先,安全管理?xiàng)l款中,主要爭(zhēng)議多集中在“租戶資產(chǎn)保護(hù)、營(yíng)業(yè)糾紛處理協(xié)助、通道管理、及消防安全管理”等四方面,在談判過(guò)程中,應(yīng)該按“業(yè)主主外、租戶自理內(nèi)部”原則,合理分解職責(zé)。
一,商品防盜,是零售、超市業(yè)主力店租戶的關(guān)注重點(diǎn),此類(lèi)租戶一般都設(shè)有內(nèi)保組織,內(nèi)部還設(shè)有紅外、監(jiān)控等技防報(bào)警系統(tǒng),并多與公安機(jī)關(guān)直接聯(lián)網(wǎng)。在資產(chǎn)保護(hù)條款洽談中,租戶永遠(yuǎn)希望業(yè)主承擔(dān)的責(zé)任無(wú)限放大,但業(yè)主不可能對(duì)租戶資產(chǎn)進(jìn)行全面、及時(shí)的精確確認(rèn),所以,業(yè)主不要試圖承擔(dān)資產(chǎn)保全的風(fēng)險(xiǎn),而且,在商業(yè)企業(yè)中,商品被盜問(wèn)題,一直難以完全避免,例如,超市業(yè)認(rèn)可的可控失竊率為千分之三,租戶要求業(yè)主承諾資產(chǎn)安全,只是為了在“出現(xiàn)嚴(yán)重商品被盜事件”的情況下,尋求業(yè)主分?jǐn)傌?zé)任風(fēng)險(xiǎn)。
在安全管理責(zé)任把握上,業(yè)主應(yīng)主要從協(xié)防角度出發(fā),在時(shí)間范疇,側(cè)重于夜間的安全保衛(wèi);在空間范圍,堅(jiān)持租賃合同紅線分界;“在租戶非營(yíng)業(yè)時(shí)間內(nèi),以暴力破窗、破門(mén)等形式,造成租戶的財(cái)產(chǎn)破損,由業(yè)主(或所聘物業(yè)公司、保安公司)承擔(dān)由執(zhí)法部門(mén)確認(rèn)的連帶責(zé)任;但租戶在非營(yíng)業(yè)時(shí)間內(nèi),因自身疏忽,未關(guān)閉通道門(mén)、或可作為進(jìn)出口的各類(lèi)窗、管道、設(shè)備井等,及經(jīng)執(zhí)法部門(mén)確認(rèn)的針對(duì)于租戶的報(bào)復(fù)性行為,所造成的財(cái)產(chǎn)破損,業(yè)主不承擔(dān)責(zé)任”是業(yè)主可以接受的資產(chǎn)安全管理?xiàng)l款約定。還需要特別強(qiáng)調(diào)的是,對(duì)租戶往來(lái)商品進(jìn)出管理,尤其是卸貨區(qū)管理,業(yè)主應(yīng)堅(jiān)持“無(wú)責(zé)任管理”方式,一方面要求安保人員注意觀察,一方面明確不承擔(dān)對(duì)貨物進(jìn)出、特別是大型運(yùn)貨車(chē)輛離場(chǎng)的清查責(zé)任,貨物堅(jiān)持由租戶自行交接。
二,業(yè)主所聘用安保人員,在租戶營(yíng)業(yè)期間內(nèi),主要職責(zé)側(cè)重于“公共秩序維護(hù)”,按國(guó)家現(xiàn)有法規(guī),安保人員不具備任何執(zhí)法權(quán),所以,在安全管理?xiàng)l款約定中,不要涉及業(yè)主負(fù)責(zé)、或協(xié)助處理商業(yè)糾紛,租戶工作人員人身保護(hù)的職責(zé),shopping mall中的零售業(yè)、餐飲業(yè)、特別是娛樂(lè)業(yè),都是容易發(fā)生營(yíng)業(yè)糾紛的業(yè)態(tài),如安保人員介入處理租戶與消費(fèi)者的糾紛,一方面根本不具備處理權(quán),更容易造成消費(fèi)方情緒失控,事態(tài)擴(kuò)大,使事件從最初的租戶與消費(fèi)者糾紛,演變?yōu)榕c安保人員的沖突。
三,通道管理(包括:各類(lèi)電梯),包括租戶的營(yíng)業(yè)通道、及工作(工作人員進(jìn)出、貨物進(jìn)出)通道管理,對(duì)于單體mall,有關(guān)通道管理尤為重要,shopping mall業(yè)態(tài)復(fù)雜,不同業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)時(shí)間不同,超市業(yè)、餐飲業(yè)夜間還需要保證貨運(yùn)通道,通道的優(yōu)化管理,首先,要根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃、已簽約租戶的實(shí)現(xiàn)情況出發(fā),在建設(shè)設(shè)計(jì)、設(shè)施設(shè)備配置,力爭(zhēng)作為非常規(guī)時(shí)間營(yíng)業(yè)的主力店租戶,提供獨(dú)立出入口(如建筑設(shè)計(jì)無(wú)法滿足要求,可以通過(guò)電梯分層、分時(shí)控制,利用消防通道等方式),其次,通道管理?xiàng)l款要堅(jiān)持明確約定,業(yè)主對(duì)于主公共通道的開(kāi)放時(shí)間、及安全檢查的管理權(quán),通道管理中,不要試圖通過(guò)安保人員的人防措施,讓多家租戶混用通道;最后,在單體mall中,業(yè)主應(yīng)堅(jiān)持租戶獨(dú)立通道與公共通道隔斷門(mén)與租戶實(shí)行“雙鎖管理”。
四,按國(guó)家相關(guān)消防法規(guī),消防安全對(duì)于shopping mall經(jīng)營(yíng)具有一票否決權(quán),因此,通過(guò)消防驗(yàn)收后,業(yè)主要對(duì)mall進(jìn)行整體消防管理,對(duì)于從事餐飲、娛樂(lè)業(yè)態(tài)等需要單獨(dú)進(jìn)行消防報(bào)批的主力店租戶,在消防安全管理?xiàng)l款約定中,業(yè)主要堅(jiān)持對(duì)租戶的消防監(jiān)督權(quán)、甚至要求停業(yè)權(quán);同時(shí),一方面在條款約定中,堅(jiān)持“誰(shuí)建設(shè)、誰(shuí)管理”原則,而在實(shí)際工作中,利用多數(shù)租戶的噴淋、煙感、光電等技防設(shè)施,都與mall整體消防系統(tǒng)事實(shí)連接的條件,對(duì)租戶消防系統(tǒng)進(jìn)行積極、主動(dòng)(非正式約定)管理,但需要特別提出的是,業(yè)主不宜過(guò)度介入,承擔(dān)租戶消防批建、驗(yàn)收、抽檢的風(fēng)險(xiǎn)。
其次,在保潔服務(wù)條款約定中,主要分岐一般都存在于“業(yè)主、租戶保潔區(qū)域位置確認(rèn)、及業(yè)主負(fù)責(zé)保潔區(qū)域的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)”等二方面,mall的建筑形態(tài),是保潔條款約定中的最重要影響因素。
一,在單體mall中,業(yè)主要發(fā)揮保潔主導(dǎo)作用,確保整體環(huán)境品質(zhì),在與租戶約定中,可以以租賃紅線為界,進(jìn)行劃分,租賃范圍以外,統(tǒng)一列入業(yè)主保潔服務(wù)范圍。但需要指出的是,當(dāng)出現(xiàn)部分主力店租戶統(tǒng)租多層,、或承租面積較大的情況,租賃范圍內(nèi)的洗手間、消防樓梯、天頂、電梯門(mén)、扶梯等公共場(chǎng)地、公共設(shè)施,應(yīng)要求租戶自行保潔,可以用適度減免部分物業(yè)管理費(fèi)作為談判手段。否則,業(yè)主保潔人員要是以租戶要求時(shí)間、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行保潔,很難進(jìn)行工作安排,特別是多數(shù)業(yè)態(tài)的租戶集中保潔時(shí)間,都在非營(yíng)業(yè)時(shí)段,業(yè)主保潔人員進(jìn)入租戶場(chǎng)地,涉及資產(chǎn)保護(hù),難以操作。
二,在多幢建筑組群 mall中,特別是在主力店租戶多數(shù)獨(dú)幢經(jīng)營(yíng)的情況下,業(yè)主應(yīng)該把保潔力量主要投入到影響mall整體購(gòu)物視覺(jué)環(huán)境的中心廣場(chǎng)、景觀水景等方面,讓租戶承租幢成為租戶自行負(fù)責(zé)的獨(dú)立保潔單位,包括外墻清洗在內(nèi),都由租戶自行負(fù)責(zé)。
三、關(guān)于垃圾清運(yùn),要采取定期開(kāi)放垃圾房,主力店租戶自行“整包裝清運(yùn)”方式,不宜設(shè)置多個(gè)區(qū)域垃圾集中點(diǎn),否則,不僅占用大量公共面積,也極大地增加了保潔人員的工作量。
四、在與租戶的保潔條款約定中,要盡量避免由租戶確認(rèn)保潔質(zhì)量的條款同時(shí),關(guān)注約定細(xì)節(jié),例如,餐飲業(yè)的隔油池、煙道清理、百貨業(yè)的一樓櫥窗是否屬于外墻等。
再次,租戶在工程管理?xiàng)l款洽談判中,除
經(jīng)營(yíng)所需專(zhuān)屬設(shè)備設(shè)施外,其余部分一般都希望業(yè)主能夠“一包到底”,而業(yè)主應(yīng)該靈活運(yùn)用“誰(shuí)建設(shè),誰(shuí)管理”的談判原則,根據(jù)實(shí)際狀況,按有利于shopping mall經(jīng)營(yíng)的目的,區(qū)別安排。
一,支持shopping mall整體運(yùn)營(yíng)所必需的高低壓配電、給排水管網(wǎng)、消防系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備,及建筑本體等的維修維護(hù),由業(yè)主進(jìn)行統(tǒng)一管理,業(yè)主、租戶一般都沒(méi)有異議。但對(duì)于產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主,即使是專(zhuān)供單一租戶的空調(diào)系統(tǒng)、電梯等機(jī)電設(shè)備,及在租戶租賃區(qū)域內(nèi)的強(qiáng)電間、弱電間、風(fēng)機(jī)房、管道井、水泵房等設(shè)施,也應(yīng)堅(jiān)持由業(yè)主統(tǒng)一管理。
一方面可以更有效的保護(hù)設(shè)備設(shè)施,避免租戶代管中極可能出現(xiàn)的“只重使用,不重維護(hù)”的短視行為,一方面也對(duì)租戶內(nèi)部管線分布、調(diào)整等工程行為,進(jìn)行有效監(jiān)控及制約。需要特別指出的是,業(yè)主應(yīng)要租戶約定,租戶要對(duì)業(yè)主的維修維護(hù)工作提供便利,例如,在二次裝修中預(yù)留檢修口等。
二、在工程管理中,維修維護(hù)責(zé)任的界定,通常是雙方爭(zhēng)議的主要焦點(diǎn)。業(yè)方應(yīng)從租戶規(guī)模角度,結(jié)合設(shè)施設(shè)備配置實(shí)際,合理區(qū)分。在shopping mall中,租賃中小開(kāi)間、從事以商業(yè)零售、服務(wù)業(yè)的中小租戶,一般都是直接利用業(yè)主提供的物業(yè)交付條件,再配置經(jīng)營(yíng)道具。從設(shè)施設(shè)備所有權(quán)、租戶人力資源、及通常中小租戶的合同短期性角度,對(duì)于中小租戶,業(yè)主的維修維護(hù)服務(wù)應(yīng)該采取“統(tǒng)管式”,解決租戶的后顧之憂。而主力店租戶,一般都自行進(jìn)行內(nèi)部裝修、設(shè)備設(shè)施配置,業(yè)主通常只需提供給排水、供電、燃?xì)狻?部分包括:制冷、供暖管道)至租賃區(qū)域入戶門(mén),再由租戶施工單位進(jìn)行技術(shù)對(duì)接。按“誰(shuí)建設(shè),誰(shuí)管理”原則,租戶入戶門(mén)內(nèi)的設(shè)施設(shè)備,都應(yīng)由租戶自行進(jìn)行維護(hù)維修。
但在經(jīng)營(yíng)期內(nèi),租戶實(shí)際使用的設(shè)施設(shè)備,經(jīng)常是由業(yè)主、租戶雙方拼裝建設(shè)的,因此,如果發(fā)生功能性故障,不經(jīng)過(guò)全面檢查,一般難以迅速界定維修責(zé)任,同時(shí),租戶也不可能像業(yè)主方,保持一支完整的工程管理隊(duì)伍,這樣,往往會(huì)延誤維修時(shí)機(jī),甚至影響租戶正常經(jīng)營(yíng)。所以,對(duì)部分產(chǎn)權(quán)雖然屬于業(yè)主,但直接影響租戶經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)的“供電、供水、制冷、供熱”線路或設(shè)施設(shè)備,業(yè)主可以與租戶約定有償?shù)木S修維護(hù)條款,納入整體工程管理范圍,但相關(guān)條款中,應(yīng)對(duì)租戶自建部分的質(zhì)量驗(yàn)收、使用方式、更新費(fèi)用、維保標(biāo)準(zhǔn)有明確的約定。
三、在物業(yè)服務(wù)條款約定中,有關(guān)水電、制冷、供暖價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的約定,也應(yīng)列入工程管理范圍內(nèi),shopping mall多數(shù)采取為二次供電、供水方式,單體mall一般是中央空調(diào)集中制冷(供暖)。目前,國(guó)內(nèi)多數(shù)城市逐漸采取分時(shí)供電方式,不同業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)時(shí)間不同,用電、用水價(jià)格,及中央空調(diào)制冷(供暖)能耗分?jǐn)偡绞?都需要提前與租戶約定。對(duì)于長(zhǎng)約租戶,需要重點(diǎn)說(shuō)明的是,條款要約定的不是單純的價(jià)格,而是價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)算方式及依據(jù),以備國(guó)家水電價(jià)格的調(diào)整。水費(fèi)價(jià)格約定中,應(yīng)充分考慮到國(guó)家日趨嚴(yán)格的水資源管理制度,現(xiàn)在,shopping mall作為用水戶,目前國(guó)家統(tǒng)一按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取水費(fèi),但餐飲、娛樂(lè)、特別是洗浴、桑拿等行業(yè),水費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定很高,所以,應(yīng)在合同中欲留伏筆,以備國(guó)家征收方式發(fā)生變化。
第3篇 新世界物業(yè)租戶管理公約
新世界物業(yè)租戶管理公約
一、房屋使用、管理、維修的具體規(guī)定
1、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定,按照有利于物業(yè)外貌保持、使用安全等原則,妥善處理供水、排污、通行、通風(fēng)、采光、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。
2、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:
①、未經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)和管委會(huì)、相鄰產(chǎn)權(quán)人同意,擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途;
②、擅自占用或損壞物業(yè)公共樓梯、扶欄、走道、地下室、平臺(tái)、屋面等共用部位,擅自移動(dòng)共用設(shè)備;
③、在天井、庭院、平臺(tái)、露臺(tái)、屋頂、綠地、道路或其他共用部位、場(chǎng)地搭建建筑物、構(gòu)筑物;
④、侵占或損壞道路、綠地、花卉樹(shù)木、藝術(shù)景觀和文娛、體育及休閑設(shè)施;
⑤、隨意傾倒或拋棄垃圾、雜物;
⑥、堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品,排放有毒害物質(zhì)或者發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲;
⑦、私設(shè)攤點(diǎn);
⑧、在建筑物或構(gòu)筑物上私開(kāi)門(mén)窗或亂懸掛、亂張貼、亂涂寫(xiě)、亂刻畫(huà);
⑨、利用物業(yè)從事危害公共利益的活動(dòng);
⑩、法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。
3、使用人裝飾裝修房屋,應(yīng)遵守《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》(建設(shè)部第110號(hào)令)。
4、禁止封閉陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、庭院。
5、房屋應(yīng)當(dāng)按設(shè)計(jì)用途使用,不得改變其使用性質(zhì)。
6、物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)時(shí),使用人應(yīng)當(dāng)給予配合。使用人阻撓維修造成物業(yè)損壞及財(cái)產(chǎn)損失的,應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。
7、物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入使用人的單元進(jìn)行維修工作,應(yīng)事先通知使用人并取得其同意。緊急
情況下無(wú)法通知產(chǎn)權(quán)人或使用人的,物業(yè)管理企業(yè)可在第三方機(jī)構(gòu)的監(jiān)督下,進(jìn)入單元內(nèi)部,但事后應(yīng)及時(shí)通知產(chǎn)權(quán)人或使用人。
二、違約責(zé)任和糾紛的處理
1、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依照本公約,委托管理合同和國(guó)家有關(guān)規(guī)定對(duì)小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理,提供質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)不得擅自提高各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
2、使用人違反本公約的,應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。對(duì)違反公約的,管委會(huì)、相關(guān)產(chǎn)權(quán)人及使用人、物業(yè)管理企業(yè)可依照公約向物業(yè)管理行政主管部門(mén)投訴,也可直接向人民法院提起民事訴訟。
3、對(duì)個(gè)別使用人違反公約或損害其他使用人合法權(quán)益的行為,物業(yè)管理委員會(huì)有權(quán)代表產(chǎn)權(quán)人提起訴訟;在其他有關(guān)本物業(yè)的法律訴訟中物業(yè)管理委員會(huì)可作為全體產(chǎn)權(quán)人的代表。有關(guān)訴訟費(fèi)用由各產(chǎn)權(quán)人分?jǐn)偂?/p>
4、使用人未按照本公約、物業(yè)管理合同交納物業(yè)管理費(fèi)用的,物業(yè)管理企業(yè)可按每日加收應(yīng)交納費(fèi)用的3‰的滯納金或按約定加收滯納金。
5、物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理合同規(guī)定或公約的,產(chǎn)權(quán)人及管委會(huì)可依照合同或公約追究其民事責(zé)任。
6、產(chǎn)權(quán)人、開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行本公約產(chǎn)生的糾紛和爭(zhēng)議,首先可通過(guò)協(xié)商或調(diào)解的方式解決,協(xié)商或調(diào)解達(dá)不成一致意見(jiàn)的,也可申請(qǐng)仲裁或向物業(yè)所在地人民法院提起訴訟。
三、附則
1、公約的效力:及于開(kāi)發(fā)企業(yè)、產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)管理企業(yè)。
2、適用法律:適用中華人民共和國(guó)法律、法規(guī)、政府規(guī)章有關(guān)政策以及廣州市法規(guī)、政府規(guī)章和有關(guān)政策。公約不得與前述法律、法規(guī)、規(guī)章、政策相抵觸,如有抵觸,該條款無(wú)效,但不影響其他條款的有效性。
3、公約的解釋與修改:管委會(huì)擁有對(duì)公約的解釋權(quán),但在管委會(huì)成立前,由開(kāi)發(fā)企業(yè)解釋。管委會(huì)成立前,不得對(duì)已核準(zhǔn)的公約進(jìn)行修改;管委會(huì)成立后,可由管委會(huì)根據(jù)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)決議對(duì)公約進(jìn)行修改。修改后的公約,應(yīng)重新申請(qǐng)核準(zhǔn)。
