第1篇 某物業(yè)公司管理細則
物業(yè)公司管理細則【1】
第一章 總則
第一條、為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,制定本細則。
第二條、本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企
業(yè)按照物業(yè)服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
第三條、國務院建設行政主管部門負責全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
第四條、國家鼓勵物業(yè)管理采用新技術、新方法,依靠科技進步提高管理和服務水平。
第五條、國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。
縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會
第六條、房屋的所有權人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中,享有下列權利:
(一)提議召開業(yè)主大會會議,并就物業(yè)管理的有關事項提出建議;
(二)選舉業(yè)主委員會委員,并享有被選舉權;
(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(四)按照物業(yè)服務合同的約定,接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務;
(五)參加業(yè)主大會會議,行使投票權;
(六)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權;
(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同;
(八)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。
第七條、業(yè)主在物業(yè)管理活動中,履行下列義務:
(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;
(三)按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金;
(四)按時交納物業(yè)服務費用;
(五)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。
第八條、一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
第九條、物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。
第十條、同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主,應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門的
指導下成立業(yè)主大會,并選舉產生業(yè)主委員會。但是,只有一個業(yè)主的,或者業(yè)主人數較少且經全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權,根據業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
第十一條、業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業(yè)管理區(qū)域內持有1/2以上投票權的業(yè)主參加。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主大會作出決定,必須經與會業(yè)主所持投票權1/2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則,選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè),專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定,必須經物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過。業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力。
第十二條、業(yè)主大會履行下列職責:
(一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)選舉、更換業(yè)主委員會委員,監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);
(四)決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案,并監(jiān)督實施;
(五)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;
(六)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。
第十三、條、業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經20%以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。
第十四、條、召開業(yè)主大會會議,應當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議,應當同時告知相關的居民委員會。
業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄。
第十五、條、業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構,履行下列職責:
(一)召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理的實施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;
(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同;
(四)監(jiān)督業(yè)主公約的實施;
(五)業(yè)主大會賦予的其他職責。
第十六、條、業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內,向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門備案。
業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。
業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產生。
第十七、條、業(yè)主公約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應當履行的義務,違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。
第十八、條、業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。
第十九、條、業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業(yè)管理無關的決定,不得從事與物業(yè)管理無關的活動。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門,應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。
第二十、條、業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關,與居民委員會相互協(xié)作,共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安等相關工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內,業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責,支持居民委員會開展工作,并接受其指導和監(jiān)督。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定,應當告知相關的居民委員會,并認真聽取居民委員會的建議。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十一條、在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的,應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。
第二十二條、建設單位應當在銷售物業(yè)之前,制定業(yè)主臨時公約,對有關物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應當履行的義務,違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
建設單位制定的業(yè)主臨時公約,不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。
第二十三條、建設單位應當在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示,并予以說明。
物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時,應當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。
第二十四條、國家提倡建設單位按照房地產開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。住宅物業(yè)的建設單位,應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè);投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的,經物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門批準,可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。
第二十五條、建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容。
第二十六條、前期物業(yè)服務合同可以約定期限;但是,期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的,前期物業(yè)服務合同終止。
第二十七條、業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權,建設單位不得擅自處分。
第二十八條、物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時,應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。
第二十九條、在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時,建設單位應當向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料:
(一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;
(三)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
物業(yè)管理企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。
第三十條、建設單位應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內配置必要的物業(yè)管理用房。
第三十一條、建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔物業(yè)的保修責任。
第四章 物業(yè)管理服務
第三十二條、從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格。
國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。
第三十三條、從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定,取得職業(yè)資格證書。
第三十四條、一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。
第三十五條、業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。
物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
第三十六條、物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定,提供相應的服務。
物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定,導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。
第三十七條、物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時,應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。
業(yè)主委員會應當向物業(yè)管理企業(yè)移交本條、例第二十九條、第一款規(guī)定的資料。
第三十八條、物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。未經業(yè)主大會同意,物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。
第三十九條、物業(yè)服務合同終止時,物業(yè)管理企業(yè)應當將物業(yè)管理用房和本條、例第二十九條、第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。
物業(yè)服務合同終止時,業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的,物業(yè)管理企業(yè)之間應當做好交接工作。
第四十條、物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè),但不得將該區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
第四十一條、物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則,區(qū)別不同物業(yè)的性質和特點,由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法,在物業(yè)服務合同中約定。
第四十二條、業(yè)主應當根據物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的,從其約定,業(yè)主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務費用由建設單位交納。
第四十三條、縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門,應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督。
第四十四條、物業(yè)管理企業(yè)可以根據業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目,服務報酬由雙方約定。
第四十五條、物業(yè)管理區(qū)域內,供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。
物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費用的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第四十六條、對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為,物業(yè)管理企業(yè)應當制止,并及時向有關行政管理部門報告。
有關行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后,應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第四十七條、物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時,物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時,應當及時向有關行政管理部門報告,協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的,應當遵守國家有關規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序時,應當履行職責,不得侵害公民的合法權益。
第四十八條、物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權利義務由業(yè)主和物業(yè)使用人約定,但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關規(guī)定。
物業(yè)使用人違反本條、例和業(yè)主公約的規(guī)定,有關業(yè)主應當承擔連帶責任。
第四十九條、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。
第五章 物業(yè)的使用與維護
第五十條、物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施,不得改變用途。
業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的,應當在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè);物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的,應當提請業(yè)主大會討論決定同意后,由業(yè)主依法辦理有關手續(xù)。
第五十一條、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地,損害業(yè)主的共同利益。
因維修物業(yè)或者公共利益,業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意;物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得業(yè)主委員會的同意。
業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應當將臨時占用、挖掘的道路、場地,在約定期限內恢復原狀。
第五十二條、供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位,應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。
前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要,臨時占用、挖掘道路、場地的,應當及時恢復原狀。
第五十三條、業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。
物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。
第五十四條、住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。
專項維修資金屬業(yè)主所有,專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造,不得挪作他用。
專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。
第五十五條、利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的,應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后,按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第五十六條、物業(yè)存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權益時,責任人應當及時維修養(yǎng)護,有關業(yè)主應當給予配合。
責任人不履行維修養(yǎng)護義務的,經業(yè)主大會同意,可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護,費用由責任人承擔。
第六章 法律責任
第五十七條、違反本條、例的規(guī)定,住宅物業(yè)的建設單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經批準,擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,給予警告,可以并處10萬元以下的罰款。
第五十八條、違反本條、例的規(guī)定,建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔賠償責任。
第五十九條、違反本條、例的規(guī)定,不移交有關資料的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的,對建設單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報,處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第六十條、違反本條、例的規(guī)定,未取得資質證書從事物業(yè)管理的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得,并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔賠償責任。
以欺騙手段取得資質證書的,依照本條、第一款規(guī)定處罰,并由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書。
第六十一條、違反本條、例的規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為,處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔賠償責任。
第六十二條、違反本條、例的規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節(jié)嚴重的,由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益,用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護,剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用;給業(yè)主造成損失的,依法承擔賠償責任。
第六十三條、違反本條、例的規(guī)定,挪用專項維修資金的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金,給予警告,沒收違法所得,可以并處挪用數額2倍以下的罰款;物業(yè)管理企業(yè)挪用專項維修資金,情節(jié)嚴重的,并由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書;構成犯罪的,依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
第六十四條、違反本條、例的規(guī)定,建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,給予警告,沒收違法所得,并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
第六十五條、違反本條、例的規(guī)定,未經業(yè)主大會同意,物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,給予警告,并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的,所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護,剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。
第六十六條、違反本條、例的規(guī)定,有下列行為之一的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,給予警告,并按照本條、第二款的規(guī)定處以罰款;所得收益,用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護,剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用:
(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地,損害業(yè)主共同利益的;
(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的。
個人有前款規(guī)定行為之一的,處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規(guī)定行為之一的,處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第六十七條、違反物業(yè)服務合同約定,業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的,業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。
第六十八條、業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義,從事違反法律、法規(guī)的活動,構成犯罪的,依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的,依法給予治安管理處罰。
第六十九條、違反本條、例的規(guī)定,國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利,收受他人財物或者其他好處,不依法履行監(jiān)督管理職責,或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處,構成犯罪的,依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的,依法給予行政處分。
第七章 附則
第七十條、本細則自2003年9月1日起施行。
物業(yè)公司管理細則【2】
一、物業(yè)管理的范圍
凡在本院居住的住戶(含租借住戶)都納入本管理范圍。
相關專題:
二、成立機構
為促進物業(yè)管理規(guī)范運行,設立***局物業(yè)管理辦公室,辦公室設主任1名(兼),工作人員3名,義務監(jiān)督員5名。辦公室主任由局指派;工作人員設保潔員1,保衛(wèi)人員1名,水電維修工1名,其人員由本人申請,經考察試用合格后聘用;義務監(jiān)督員每棟樓1名,由本棟樓居民推選產生。
物業(yè)管理辦公室隸屬局領導下的公益事業(yè)機構,在業(yè)務上受市物業(yè)管理服務公司指導,實行自我管理,自負盈虧,搞好服務。局不另行撥給專項經費。
三、物業(yè)管理辦公室主要職責
1、負責對工作人員的選聘、管理、考核和獎罰。
2、制定并監(jiān)督執(zhí)行《住戶守則》的落實及違規(guī)處罰。
3、根據市物價部門的規(guī)定,確定物業(yè)管理費的收取標準。
4、按規(guī)定收取物業(yè)管理費,按標準發(fā)放工作人員工資。
5、按要求管理好財務收支帳目。
四、相關工作人員職責
1、保潔員工作職責
負責院內*—*棟樓房每單元樓梯走道、樓梯間的打掃清理,以及每棟樓房周圍的清掃,每日早上、下午各打掃一次。對住戶違反《住戶守則》情況及時糾正和處理,處理不了時,報物業(yè)管理辦公室。
2、保衛(wèi)人員工作職責
嚴格把好大門人員進出關,維護院內安全穩(wěn)定。做好陌生人員的登記、查詢和可疑人員的盤查,對院內進行經常性巡查,發(fā)現(xiàn)情況,及時反映和報警。
3、水電維修人員工作職責
負責機關院內水電故障的檢查維修,發(fā)現(xiàn)故障,做到隨叫隨到,負責院內電線的布設調整和水管的架設,保障用電用水安全。按月查抄、登記住戶水電表使用情況。
4、義務監(jiān)督員工作職責
負責監(jiān)督保潔、保衛(wèi)等人員按工作職責做好工作,發(fā)現(xiàn)機關院內環(huán)境衛(wèi)生、安全隱患等及水電管線損毀等情況及時向物業(yè)管理辦公室報告并監(jiān)督處理。
五、福利待遇及有關要求
1、福利待遇
物業(yè)管理辦公室主任及義務監(jiān)督人員不享受任何福利待遇。保潔員、保衛(wèi)人員和水電維修人員實行合同聘用制,確立月基本工資,并按工作情況好壞給予相應獎罰,不享受其他勞保福利待遇。
2、有關要求
物業(yè)管理辦公室人員應按照各自分工認真履行自己的職責,將各項管理工作執(zhí)行到位。各工作人員應安全謹慎工作,在工作中所發(fā)生的一切安全事故及其他突事件概由本人負責,本局及物業(yè)管理辦公室不承擔任何責任。
***局物業(yè)管理領導小組
第2篇 物業(yè)公司員工餐卡使用管理細則
物業(yè)公司員工餐卡使用及管理細則
一、餐卡發(fā)放:
1.餐卡是公司為員工提供免費工作餐的就餐憑證,發(fā)放前蓋有行政人事部公章,未蓋章則無效。
2.每月底由管理處負責人在行政人事部陳玲處按照各管理處當月在職人數登記領取餐卡并發(fā)給管理處員工,零星入職人員由員工本人憑調配通知單到陳玲處領取;辦理離職人員需歸還本人餐卡至行政人事部z。
二、餐卡使用:
1.公司為管理員、維修人員提供正常工作日一次工作餐(僅限于吃午餐,過期無效),為安管員提供正常工作日午餐,晚餐。(所有員工正常工作時間為每月26天)各管理處負責人將每人每月發(fā)給員工用餐卡一張,員工用餐時需出示此卡,由食堂員工當場劃卡,每用一餐,在相應的日期和餐別欄內劃' √',用餐時間不能后延,過期未用餐的無任何補貼費用;
2.員工餐卡只限本人使用,不得轉借使用和代人打飯,否則,一經發(fā)現(xiàn)將沒收該卡,如發(fā)生餐卡丟失時,應及時向管理處申明和辦理補卡,丟失的餐卡用餐次數將按當月1日到申報之日全部用餐對待;
3.分餐廚師要堅持認真劃卡,不得出現(xiàn)漏劃錯劃和徇私舞弊的現(xiàn)象,各管理處每天用餐時需派出一人監(jiān)督,一經發(fā)現(xiàn)有違規(guī)或遭到員工投訴將嚴肅處理;
4.員工持有的餐卡須保持清潔,不得隨意涂改,如有涂改現(xiàn)象視作無效餐卡,則不能正常使用。
5.正常上班外員工想在食堂就餐需按照5元每餐的標準進行收費。具體的操作流程:由項目經理每月在財務室鄧丹處購買餐票,額外加餐者可在項目經理處購買,食堂工作人員見票和餐卡才能發(fā)放飯菜。
6.用餐餐具需由員工自行準備。
7.每月底全體就餐員工須將餐卡交回各管理處負責人手中,由管理處負責人員收齊后,交行由政人事部陳玲回收統(tǒng)計。
第3篇 物業(yè)公司伙食管理委員會細則
一、管理體制:
1、餐廳由服務中心負責日常管理,伙食委員會負責日常監(jiān)督。
2、服務中心經理擔任組長,各主管、核算員擔任組員。
二、主要職責:
1、負責餐廳日常安全、衛(wèi)生及飯菜質量的檢查。
2、對餐廳收支設立專賬,實行每月核算、經核算員審查后當月公布。
3、對采購物品驗貨、收貨、保管、發(fā)貨及食品采買過程及衛(wèi)生監(jiān)督工作。
4、每周日公布出下周的菜譜;做到營養(yǎng)搭配合理,原則上同周內不重復。
5、做好夏季防蚊蠅工作,所有泔水日產日清,祛除操作間異味,確保夏季就餐衛(wèi)生。
第4篇 某物業(yè)公司法律事務管理細則
第一章 總則
第一條 為加強和完善公司法律事務管理,建立健全公司法律事務管理體系,更好地發(fā)揮法律保障和服務作用,根據國家有關法律、法規(guī)及《招商局蛇口工業(yè)區(qū)有限公司法律事務管理規(guī)定(試行)》,充分考慮物業(yè)管理行業(yè)特點,結合公司總部和各屬下公司實際,特制定本細則。
第二條 法律事務工作以維護公司利益,防范法律風險和解決經營管理活動中遇到的法律問題為基本任務。
第三條 法律事務工作在蛇口工業(yè)區(qū)和蛇口控股股份公司監(jiān)督指導下,按照分級與授權的原則,建立以法律事務管理制度為基礎,以公司總部企業(yè)管理與培訓部和各屬下公司法律事務聯(lián)絡員為紐帶,以外聘常年法律顧問和律師為社會資源支持的法律事務管理體系。
第二章 職責范圍
第四條 法律事務工作分兩級管理,公司總部的法律事務歸口企業(yè)管理與培訓部管理,各屬下公司指定一名法律事務聯(lián)絡員。
第五條 公司總部企業(yè)管理與培訓部的職責如下:
1、負責建立和完善招商局物業(yè)系統(tǒng)法律事務管理制度;
2、負責公司總部和指導各屬下公司的行政復議、聽證、訴訟、仲裁事務;
3、協(xié)助參與重大的對外商務談判;
4、根據總部、各屬下公司、行業(yè)協(xié)會的要求,為法律方面的事項提供法律意見;
5、起草總部對外投資、合作、股權轉讓和資產處置有關的合同、章程、股東會和董事會決議等法律文件;審查各屬下公司上述文件,并存檔備案;
6、接受蛇口工業(yè)區(qū)和蛇口控股股份公司法律事務管理的監(jiān)督、指導,按上級單位要求上報案件進展情況和結案報告;對各屬下公司法律事務監(jiān)督、檢查、指導和考核;
7、建立招商局物業(yè)系統(tǒng)'外聘律師備選名錄',指導、審查各屬下公司外聘法律顧問和律師事務;
8、配合培訓經理組織各屬下公司法律事務聯(lián)絡員的法律常識、證據收集保存和業(yè)務的培訓;
9、建立物業(yè)管理法規(guī)規(guī)章、案例資料庫;
10、辦理公司領導交辦的其它法律事務。
第六條 各屬下公司法律事務聯(lián)絡員的職責如下:
1、負責各屬下公司與總部法律事務工作的聯(lián)系和溝通,按時報送法律事務工作總結;
2、負責各屬下公司與外聘法律顧問和個案律師的對口聯(lián)系;
3、負責各屬下公司重大法律事項、案件進展情況和結案報告的報告;
4、負責各屬下公司法律事務的管理,督促各管理中心(管理處)執(zhí)行公司法律事務管理細則的規(guī)定;
5、負責組織各屬下公司二、三級培訓中的法律常識、證據收集保存和業(yè)務的培訓;
6、負責各屬下公司合同的管理,建立合同檔案;
7、負責收集本地的物業(yè)管理行業(yè)的法規(guī)規(guī)章、正在使用的合同、業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程文本以及在物業(yè)管理實際操作中成功與失敗的典型案例,并上報總部企業(yè)管理與培訓部。
第三章 日常法律事務的管理
第七條 公司總部根據各屬下公司業(yè)務和工作需要簽發(fā)《授權書》,授予各屬下公司簽署經濟合同、勞動合同、在銀行開立帳戶等法律事務的權限,期限一年。各屬下公司在權限內行使職權。
第八條 公司總部與各屬下公司主要印章如行政公章、合同專用章和財務專用章等,對外代表企業(yè),須嚴格其使用管理。::部門印章只在業(yè)務和內部往來中使用,不具有對外效力。
各屬下公司應制定嚴格的印章管理使用制度。
第九條 各屬下公司加強空白法律文件如空白合同(特別是格式合同)、法定代表人身份證明書、授權委托書的管理。授權委托書應由各屬下公司的法定代表人簽字,并加蓋公司公章。
第十條 各屬下公司應將法律事務工作納入年度工作總結內容。各
屬下公司聘請常年法律顧問的,可要求律師提交年度顧問工作清單。
第十一條 依照分級管理原則,對各屬下公司日常法律事務管理分為三級:
1、重大法律事項應報總部批準:
(1)超出本細則第七條各屬下公司《授權書》權限的法律事務;
(2)各屬下公司需主動發(fā)出《法律意見書》《律師函》《公司函》或在媒體發(fā)布聲明、啟示等法律文書的,涉及金額在10萬元以上的,應在發(fā)出3日前報總部批準;接到對方上述法律文書的,應在3日內向總部匯報。
2、一般法律事項應報總部知會備案:
(1)在本細則第七條各屬下公司《授權書》權限范圍內,但案件性質、損失嚴重、影響突出的法律事務;
(2)各屬下公司需主動發(fā)出《法律意見書》《律師函》《公司函》或在媒體發(fā)布聲明、啟示等法律文書的,涉及金額在10萬元以下的,應在發(fā)出3日前報總部知會備案;
3、本細則第七條各屬下公司《授權書》權限范圍內的可以自行處理。
第四章 合同管理
第十二條 公司總部和各屬下公司合同的談判、簽訂、履行、解除、終止都必須按照《中華人民共和國合同法》和物業(yè)管理法規(guī)規(guī)章執(zhí)行。
第十三條 本細則所指的'合同'包括:
1、合資合作經營企業(yè)合同、企業(yè)章程;
2、股權轉讓協(xié)議;
3、借款合同、擔保合同;
4、物業(yè)管理委托合同(外委)、物業(yè)管理顧問合同;
5、電梯、空調等機電設備維修養(yǎng)護合同、清潔綠化等外包合同;
6、其他合同。
第十四條 合同審批權限:
1、公司總部和各屬下公司產權整合、股權轉讓、借款和擔保和對外投資新設公司事務由總部統(tǒng)一管理,各合同由總部審批。
各屬下公司新拓展項目的外委和顧問物業(yè)服務合同均報總部批準。
2、各屬下公司預算范圍內其它經濟合同審批權限:
(1)北京公司:金額不超過20萬元,期限1年;
(2)上海公司:金額不超過20萬元,期限1年;
(3)西安公司:金額不超過5萬元,期限1年;
(4)武漢公司:金額不超過10萬元,期限1年;
(5)南京公司:金額不超過10萬元,期限1年;
(6)深圳公司:金額不超過20萬元,期限1年。
超過上述金額和期限的合同需報公司總部批準。
各屬下公司上述權限由法定代表人按本細則第七條簽發(fā)的《授權書》確認。
第十五條 合同的談判、審批、簽定、履行、解除、終止的全過程,常年法律顧問或律師均可根據實際需要介入。常年法律顧問或律師應在公司總部和各屬下公司對外合同簽定前出具《律師合同審查意見書》。
第十六條 合同簽定程序:
1、合同的談判:新設公司的投資項目談判由總部領導、發(fā)展策劃部、企業(yè)管理與培訓部、項目所在地人員共同組成談判小組進行;不設公司的投資項目談判由發(fā)展策劃部和各屬下公司組成談判小組進行;其他合同由各屬下公司二人以上相關人員進行。
2、需報總部審批的合同按本細則的審批權限、《合同審批單》和《合同審批流程》進行。各屬下公司應建立公司內合同審批制度。
3、合同的簽定:需經總部批準的合同原則上要求由法定代表人簽署,并加蓋公章;其他合同由各屬下公司根據本細則第七條《授權書》的職權簽署,并加蓋公章。
第十七條 合同談判與簽定時應注意以下幾項重點審查內容:
1、簽約對方的主體資格:營業(yè)執(zhí)照、經營范圍、資質證書、注冊資本等;在與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務合同時,應注意業(yè)主委員會是否經當地主管部門的登記,是否取得業(yè)主大會的決議同意。
2、授權委托書:受托人及身份證
復印件、受托事項及權限、有效期等。
3、簽約對方的履約能力:有無違約記錄、銀行信譽、股東背景等;對電梯維護養(yǎng)護等分包合同,應從合格分包方中選取。
4、合同條款的完備和嚴謹,特別是對于違約責任的約定應明確合理,經辦人應充分估計違約風險。建議在合同中約定仲裁條款。
第十八條 合同應采用書面形式,建設部、工商行政管理局和各所在地有示范文本的應使用該范本,沒有的應使用公司范本。::采取電子數據交換和e-mail形式的,應特別注意保存,須打印存檔。各屬下公司應指定一個特定系統(tǒng)接收數據電文,并要求簽訂確認書。
第十九條 總部及各屬下公司經辦人應本著'認真負責'的態(tài)度保證合同的履行,注意保存雙方往來文件、函件和數據電文。發(fā)生可能中止履行、履行不能,或合同變更、解除或終止等情形時,應及時向法律事務聯(lián)絡員和主管領導匯報。
第二十條 因執(zhí)行合同需申請資金支付或調動的,應由經辦人向財務部出示合同副本,經核對無誤后方可辦理。合同履行與條款不一致時,應及時向法律事務聯(lián)絡員和主管領導報告。
財務部發(fā)現(xiàn)合同的付款嚴重與合同條款不符時應及時向總經理和總部企業(yè)管理與培訓部匯報。
第二十一條 屬下公司應建立合同檔案制度,將合同正本(至少一份)、《合同審批單》和《律師合同審查意見書》原件存檔。由總部批準的合同,上述文件的復印件一份由總部備案。
第五章 外聘律師管理
第二十二條 公司總部將選擇幾家律師事務所作為長期合作伙伴,建立'外聘律師備選名錄'。 總部企業(yè)管理與培訓部應加強和各地律師協(xié)會的聯(lián)系,及時掌握律師的業(yè)績、執(zhí)業(yè)紀律和執(zhí)業(yè)道德情況,充分了解律師執(zhí)業(yè)背景資料,對律師的滿意度進行評價。
第二十三條 公司根據各屬下公司業(yè)務量、所在地物業(yè)管理和律師行業(yè)發(fā)展水平,實行外聘律師的層級管理:
1、北京、上海、深圳公司應選擇當地行業(yè)內的兩至三家知名律師事務所,征詢后擇優(yōu)聘請知名律師,根據業(yè)務量和律師實際協(xié)商確定費用;
2、武漢、南京公司按往年慣例和業(yè)務量聘請律師;
3、西安公司外聘律師由總部監(jiān)管、指導聘用。
第二十四條 各屬下公司工作需要常年法律顧問時,原則上由各屬下公司自行聘請,但應由律師出具法律意見書,并將《聘請常年法律顧問合同書》(明確工作任務、工作方式、合同期限、費用和法律責任)、律師事務所簡介、律師簡介等背景材料報總部審批。
第二十五條 各屬下公司根據工作需要,可以聘請項目律師或個案代理律師。項目律師指為特定項目臨時聘請的律師,一般是非訟代理,一事一聘,采用固定金額制。個案代理律師指訴訟仲裁代理的律師,費用可根據糾紛情況采取固定費率制、風險費率制或其他方式。采用固定費率制的,應分期支付,且在結案后支付的律師費應不少于總額的30%。采用風險費率的,不得超過勝訴金額的30%,一般不再支付差旅費等辦案費,且律師費須在結案后支付。
第六章 特別法律事務管理
第二十六條 本章所稱的特別法律事務是指人民法院(仲裁機構)、當事人及其他參與人為解決案件所進行的全部活動的訴訟仲裁事務,行政復議、行政處罰聽證等特別事務。
第二十七條 公司總部企業(yè)管理與培訓部是公司特別法律事務的歸口管理部門。各屬下公司在訴訟仲裁事務上接受總部企業(yè)管理與培訓部的業(yè)務指導和監(jiān)管。
第二十八條 各屬下公司主動提起起訴、仲裁的:
1、應做好起訴前準備,收集整理各種有利和不利的證據;
2、在起訴前10日內,向總部提出書面報告,擬聘律師及
其法律意見書和起訴書(申請書);
3、總部征詢律師意見后決定,并書面回復。
第二十九條 各屬下公司接到對方律師起訴前的《律師函》,或接到法院或仲裁機構《應訴通知書》的,根據案件性質、可能損失和危機程度實行分級管理:
1、屬于解除物業(yè)管理服務合同(外委和顧問)糾紛性質、或標的金額在10萬元以上(西安公司5萬元)、或已由媒體曝光的糾紛,必須在2日內口頭或電話報告總部,并在7日內書面報告,附擬聘律師及其法律意見書、答辯書;
2、屬于一般民事合同糾紛、或標的金額在10萬元以下(西安公司5萬元)的糾紛,在7日內書面報告,附擬聘律師及其法律意見書、答辯書。
3、總部收到書面報告后5日內書面回復。
第三十條 各屬下公司接到行政機關的《行政決定書》和《行政處罰決定書》等,必須在5日內上報總部,決定是否復議或者提起行政訴訟。
第三十一條 各屬下公司接到行政機關的將被重大行政處罰的口頭或書面《聽證告知書》,必須在次日報告總部,::決定是否聘請代理人,準備參加聽證。
第三十二條 各屬下公司根據總部的授權權限、案件性質和危機程度將案件進展情況上報:
1、屬于解除物業(yè)管理服務合同(外委和顧問)糾紛性質、或標
的金額在10萬元(西安公司5萬元)以上、或需由總部決策的案件應根據需要,一事一報、一事一請示;
2、各屬下公司授權范圍內的其他案件,在每季度末最后一個工作日前知會公司總部,報企業(yè)管理與培訓部備案。
第三十三條 案件處理完之后,各屬下公司應在15日內上交結案報告,內容包括糾紛的產生、爭議事項和金額、案件結果、總結分析,如有責任部門和責任人的應有處理意見。并附和解協(xié)議、調解書、裁定或判決等復印件。
第三十四條 各屬下公司應建立特別法律事務的案件檔案,包括各種法律文書、證據、內部報告和批復。在總部對案件的結案報告批復后,由各屬下公司裝訂成冊歸檔。
第七章 附則
第三十五條 適用于除香港公司以外的公司總部和屬下公司。
第三十六條 本細則由公司總部企業(yè)管理與培訓部解釋和修改。
第5篇 物業(yè)公司質量手冊管理細則
物業(yè)公司《質量手冊》管理細則
1、總則
按規(guī)定的要求對質量手冊的編制、審核、批準、發(fā)布、實施、更改、修訂、換版和日常使用管理,確保質量手冊的有效性。
2、職責
a、物業(yè)總經理負責批準與發(fā)布質量手冊;
b、管理者代表負責組織質量手冊的編制、實施和修改;
c、總辦是質量手冊的歸口管理部門,具體負責質量手冊的編制、發(fā)放、日常管理與修訂工作。
3、管理內容及要求
a、質量手冊的批準與發(fā)布
總辦組織編制質量手冊,質量手冊編制完成后,由管理者代表審核,物業(yè)總經理批準發(fā)布;
b、質量手冊的發(fā)放與管理
物業(yè)管理公司內部發(fā)放的質量手冊,按受控版本管理,由總辦編號、登記,并履行發(fā)放手續(xù)。對向外部提供的質量手冊,按非受控版本管理,一般應注明'非受控'。
4、質量手冊的勘誤、更改、修訂、換版
a、質量手冊中出現(xiàn)的文字差錯要進行勘誤;
b、質量手冊與程序文件在實施中發(fā)現(xiàn)的不一致、缺陷等問題,總辦負責更改并保存更改記錄;
c、應在適當時候對質量手冊進行修訂,以保證質量管理體系的有效運行;
d、當質量管理體系及外部環(huán)境有較大變化時,應由管理者代表提出,由物業(yè)總經理批準后,總辦組織質量手冊的換版。
5、質量手冊修訂、換版的時機:
a、質量方針和目標重大變動時;
b、組織機構發(fā)生重大變動時;
c、質量保證要求和合同環(huán)境有較大變動時;
d、組織機構發(fā)生重大變動時;
e、質量保證要求和合同環(huán)境有較大變動時;
f、出現(xiàn)重大質量事故而引起的重大變化時;
h、內部審核和管理評審表明確實需要改進時。
6、質量手冊的日常管理
a、質量手冊持有者要承諾保密,要妥善保管不得遺失,不準外傳和擅自修改并及時反饋對手冊的修改意見;
b、質量手冊'受控'版本的持有者應按總辦對質量手冊的更改、修訂要進行更改和修訂。對以換頁方式的修改應履行舊頁換新頁手續(xù),確保使用的質量手冊是有效版本;
c、質量手冊限定在物業(yè)管理公司范圍內使用,未經管理者代表批準,任何部門和個人不得擅自對外交流、外借、外送及復制。需外借時,必須經管理者代表批準并在總辦進行登記;
d、質量手冊的持有者,當其調離物業(yè)管理公司或不再擔任相應職務時,要及時將質量手冊交回總辦,并辦理回收登記,予以注銷。
e、總辦負責將修改頁和《文件修改通知單》及時發(fā)送給所有受控質量手冊持有者,同時收回作廢文件。除保留作為存檔資料外,其余全部銷毀。若需要由持有者本人修改,須在修改處做好標識和記錄。
第6篇 物業(yè)公司員工業(yè)績工資考核管理規(guī)定考核細則指引
1 總則
本規(guī)定闡述了物業(yè)公司如何客觀地評價員工的日常工作表現(xiàn),更好調動員工的工作積極性,準確落實業(yè)績工資考核的作用,提高公司對員工獎懲的準確性。
本規(guī)定適用于物業(yè)公司所有員工的業(yè)績工資的考核
2 定義
無
3職責
3.1公司內業(yè)績工資的考核實行逐級考核的原則,分管領導對下屬分管部門進行考核,各部門負責人對下屬主管進行考核,各主管對下屬員工進行考核;
3.2公司考評領導小組負責對員工反饋考核問題的落實。
4 工作要求
4.1考核分類
4.1.1公司各職能部門負責人及各經營單位負責人的業(yè)績工資考核為日常工作考核,由職能部門分管領導每月對其進行考核
4.1.2各部門員工的考核為日常工作考核,各級主管由本部門負責人對其進行每周考核,普通員工由各級主管對其進行每天考核,部門每月定期匯總整理。
4.2考核依據
4.2.1為全面準確的反應被考核者的工作情況,日常工作考核設“主分”和“附加分”兩種分值。
4.2.1.1主分:指日常工作考核得分,其包括通用部分和業(yè)務部分。通用部分加業(yè)務部分的正常得分即主分以100分為滿分。其中通用部分占30分,業(yè)務部分占70分。(能否加個考勤方面的分數)
a)通用部分包括普通員工考核通用部分、保衛(wèi)人員考核通用部分、主管及主管以上人員考核通用部分。普通員工考核通用部分及保衛(wèi)人員考核通用部分內容包括:服務意識、儀容儀表、行為舉止、考勤、紀律五方面;主管及主管以上人員考核通用部分內容包括:服務意識、責任心和工作態(tài)度、管理能力、以身作則、表達能力、團結協(xié)調、出勤率七方面。詳細細則請見附件1
b) 業(yè)務部分以各崗位的工作標準為主要依據。詳細細則請見附件2。
4.2.1.2附加分:是用來反應被考核者在某些或某個方面的正面突出情況或反面突出情況,分別用正附加分和負附加分來表示。
a)附加分的評定范圍為-20分至20分,評定過程中,正附加分的詳細評分細則請見附件3,負附加分的評定由各單位根據具體情況及給公司帶來的負面影響程度自行決定。
b)得正附加分應給予倡導或專項獎勵,具體獎勵金額等由各部門內部自己決定;得負附加分應給予警示和重點輔導。
4.3考核結果處理
該項考核結果與員工當月應得業(yè)績工資直接掛鉤。
假設考核分數為n
當n≥95時,該員工有資格進行本部門內崗位明星的評定;
當80≤n<95時,其當月業(yè)績工資為全額業(yè)績工資;
當60≤n<80時,其當月業(yè)績工資為:(n%+15%)×本崗位應得業(yè)績工資;
當n<60時,該員工待崗學習;
當連續(xù)兩個月n<60時,對該員工做辭退處理。(是否太嚴厲,可否改為3個月)
4.4考核操作方法(考核時間是否過于頻密,時間和工作量要考慮清楚)
4.4.1各分管領導每月月初對自己所分管部門負責人上月工作情況進行考核,在考核記錄表上填寫考核分數并說明扣分或加分的原因。
4.4.2各部門負責人每周一對下屬各級主管做上周工作情況考核,在考核記錄表上填寫考核分數并說明扣分或加分的原因。
4.4.3部門內部各級主管每天對下屬員工進行本日工作情況考核,在考核記錄表上填寫考核分數并說明扣分或加分的原因。
4.4.4除各部門內部對員工進行考核外,公司領導(或各職能部門)將不定時對各部門工作進行抽查,抽查內容包括部門辦公環(huán)境衛(wèi)生、員工儀容儀表、員工工作狀況、員工考核、部門工作計劃完成情況等。抽查過程中發(fā)現(xiàn)存在問題的,管理層級別越高,針對現(xiàn)場問題對當事人扣分的分值越高:對各經營單位的抽查中,職能部門在現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題時加1倍扣分,公司領導發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場問題時加2倍扣分。該項扣分由部門內部自己進行。
4.4.5所有考核情況考核完畢必須交被考核人簽字確認。
4.4.6每月月底各級主管將分管下屬的考核情況統(tǒng)計完畢后交本部門負責人審閱并酌情修訂。
4.4.7各部門每月5日前將上月考核記錄匯總表交綜合管理部存檔備查。然后各部門根據考核情況進行工資表的編制,由綜合部對此進行監(jiān)督。
4.5崗位明星的評定
4.5.1各部門每月對考核分數在95分以上者進行月度崗位明星的評定工作,職工數在50人以上的單位按1/30進行評定;職工數在50人以下(包括50人)的單位按1/20進行評定。
4.5.2有以下幾種情況時,實行崗位明星評選一票否決制。
a)當月缺勤兩天或兩天以上者;
b)當月附加分大于或等于15分的;
4.5.3被評為崗位明星的員工本月業(yè)績工資上浮100元,并在當月工資予以兌現(xiàn)。
4.5.4在全年工作考核中,被評為崗位明星三次及三次以上者,第二年度由各單位負責人向總經理申請為該員工的基本工資晉升一檔。
4.6員工若對本部門的考核工作有意見,應在一周內書面向公司考評領導小組反映,考評領導小組應對員工申訴進行認真核查,并及時作出相應的處理決定。
4.7在考核過程中存在弄虛作假現(xiàn)象的,對責任雙方一律嚴肅處理
(建議總經理有否決權,這樣可以充分尊重最高領導。)
第7篇 物業(yè)公司經營管理責任協(xié)議書實施細則
一、目的
規(guī)范《經營管理責任協(xié)議書》考評工作,確保公平、公開、公正考評各管理處的經營效果和服務質量。
二、適用范圍
適用于物業(yè)公司各管理處的考評工作。
三、負責管理部門
由總經理室及各部門負責人組成考評領導小組,負責指導考評工作的實施,人事行政部為考評工作的管理部門。
四、職責
人事行政部:
①負責員工流動率的計算;
②組織工作配合度的計分;
③平時檢查扣分匯總;
④季末組織檢查;
⑤發(fā)布各季度及年度考評信息。
財務部:
①節(jié)約指標的半年度及全年度的計算;
②收費率的年度計算;
工程部:
①負責各小區(qū)公共水、電表的抄表核對工作;
②針對各小區(qū)設備、設施管理維修、保養(yǎng)工作進行考評;
③對小區(qū)綠化管養(yǎng)工作進行考評。
質管部:
①負責每年兩次的業(yè)主滿意度調查的組織實施、統(tǒng)計;
②投訴率的統(tǒng)計;
③治安秩序項的統(tǒng)計;
④日常檢查的獎罰建議。
五、實施過程
1、平時檢查:根據《獎罰計分項》以質管部日常檢查為主結合考評工作領導小組成員抽查。每月報人事行政部匯總,檢查中若相關責任人違反公司的其他規(guī)章制度者,除按《獎罰計分項》扣分外還需按制度處罰;
2、每季季末由人事行政部組織總經理室成員、片區(qū)主任,各部門負責人等依據《管理處工作檢查評分表》、《保安工作檢查評分表》、《保潔工作檢查評分表》、《綠化工作檢查評分表》、《機電工作檢查評分表》、進行為期二天的查檢。各管理處各工種的得分總和(滿分為500分)再折算成季末檢查分( ),小數點后保留二位數。
3、每季末由人事行政部組織各職能部門負責人及片區(qū)的上級領導根據《各職能部門評分表》、《領導評分表》對各管理處總行評分。再折算成工作配合度分值( +);
4、每年6月25和12月25日起由質管部組織各片區(qū)及管理處等依據《業(yè)主滿意度調查表》進行交叉隨機抽查,統(tǒng)計各管理處業(yè)主滿意度。300戶以下的小區(qū)每次抽查40%業(yè)主;300戶~600戶小區(qū)每次抽查30%業(yè)主;600戶以上小區(qū)每次抽查20%業(yè)主,同一年度不得重復抽查同一業(yè)主。
六、本《經營管理責任協(xié)議書》在實施過程中有不妥之處,敬請各管理處提出寶貴的意見或建議,以便及時修訂完善。本《經營管理責任協(xié)議書》的最終解釋權為公司考評領導小組。
物業(yè)公司
二○**年三月十六日
第8篇 物業(yè)公司項目食堂管理細則格式怎樣的
物業(yè)公司項目食堂管理細則
一、食堂進貨管理1.食堂采購人員要嚴把質量關,采購的物品應保證新鮮,嚴禁購買病死豬肉和過期、變質的蔬菜、調味品及肉制品。
2. 采購貨物應努力做到價格低、質量好、足斤足兩。
3. 每天采購的菜品必須由食堂管理員及炊事員共同進行驗收核實,以保證帳物相符。
4. 食堂貨物入庫必須按品種、生熟分類放置,不得隨意擺放,確保物品在保質期內加工。
二、食堂炊事器具安全操作管理1.廚師必須了解各種炊事器具和設備、設施的性能和使用方法,否則不得使用。
2. 所有電源開關不準用濕手開啟,以防觸電事故發(fā)生。
3. 電動炊事器具、設備要經常檢查,在通風、干燥處放置。
4. 食堂操作間嚴禁閑人進入,以確保安全。
5.每日下班時必須保證人走火滅,以防火災發(fā)生。
6. 每日下班時必須檢查餐廳所有門窗,所有電源是否 ,以確保項目財物安全。
(補充):
1、食堂購置的各種炊事器具和相關配套的設施設備必須有選擇性地購買有牌號、有廠家、有說明書的、質量合格的產品。
嚴禁購買使用假貨、冒牌貨等不合格產品。
2、食堂使用的壓力容器類廚房炊事器具(如高壓鍋,液化氣瓶等),必須是經過檢驗合格的產品。
并定期進行安全檢查或國家相關部門年檢合格后才能繼續(xù)使用。
3、易燃、易爆物品要嚴格按規(guī)定放置,杜絕意外事故發(fā)生
三、食堂衛(wèi)生管理1.食堂工作人員必須于開餐前完成就餐區(qū)及廚房的清潔工作:2.將餐桌上的剩余物倒入垃圾桶內。
3. 用潔凈的抹布擦兩次以上桌面,保證桌面無水跡、油污。
4. 保證廚房、就餐區(qū)地面無垃圾、無油跡、防滑。
5.食堂人員將餐桌、椅凳擺放整齊。
6. 食堂的墻、天花板應每周清潔,以保證墻面、天花板上無蜘蛛網。
7. 食堂的燈具、消毒柜、排風扇、灶臺等每天清潔一次,以保證清潔。
8. 食堂人員每日在開飯后完成就餐區(qū)、餐具、廚具的清潔工作。
9.將需要清潔的餐具、廚具分別放置。
10.用潔凈的抹布將使用過的佐、配料等物品清潔后,整齊放置在指定地點。
11.用潔凈的布清洗廚具、餐具、灶臺兩次以上,直至干凈,保證無油污、污漬。
12.將清潔干凈的餐具抹干、放入消毒柜內消毒。
13.用清潔干凈的拖布清潔工作間地面,直至干凈、無水跡。
14.食堂人員必須持衛(wèi)生防疫部門的'健康證'上崗。
定期進行健康檢查,嚴格把好衛(wèi)生關,防止'病從口入'(補充):
1、患有痢疾、傷寒、傳染性皮膚病食堂人員不得上班2、不得穿拖鞋或無跟、露腳趾的涼鞋上班3、平時要養(yǎng)成勤洗澡、勤理發(fā)、勤洗手、勤剪指甲、勤換衣服的良好習慣,工作時要穿戴潔凈的工作衣帽
四、食堂人員管理規(guī)定1.食堂人員嚴禁挪用采購款,嚴禁以少報多。
2. 食堂人員應禮貌待人,熱情服務,不得刁難就餐人員。
3. 食堂工作人員應提前將當天的菜譜公布于白板上,并按時、保質、保量提供品。
(補充):
1、安排好員工就餐排隊問題,縮短排隊時間,按時開膳。
2、提高烹調技術,改善員工伙食3、加強管理,團結協(xié)作,嚴格執(zhí)行規(guī)章制度,圓滿完成各種工作任務。
五、員工用餐管理規(guī)定1.員工用餐時須保持良好的用餐秩序及餐廳衛(wèi)生。
2. 公司所有員工用餐必須按序排隊。
3. 員工用餐時必須保持安靜,不得大聲喧嘩影響他人用餐。
4. 員工用餐以吃飽為原則,不允許多次索要飯菜、不允許剩飯、剩菜,避免浪費。
5.員工用餐后須將殘物倒入垃圾桶內,并把餐具按指定位置分類累放整齊。
6. 講究環(huán)境衛(wèi)生,殘食不得亂丟亂倒,應在指定地點倒放,并將餐具統(tǒng)一放置在指定位置。
(補充):
1、員工就餐期間嚴禁進入食堂操作間。
禁止酗酒、斗毆、大聲喧嘩、損壞公物(損壞公物者照價賠償)。
2、對因工作需要不能按時就餐和臨時客餐,可事先預約或通知。
六、監(jiān)督檢查行政人事部進行不定期檢查,具體檢查內容見附表六《員工食堂衛(wèi)生質量監(jiān)督檢查記錄表》
第9篇 s物業(yè)公司崗位競聘管理細則
物業(yè)公司崗位競聘管理細則
一、目的:
為貫徹執(zhí)行**物業(yè)公司物業(yè)人資字[20**]0**號《**物業(yè)管理有限公司崗位競聘管理辦法(試行)》文件,建立公平、公正、公開的人才選拔機制,調動員工的積極性和主動性,建立員工職業(yè)發(fā)展晉升渠道,結合nj公司實際情況,制訂本管理細則。
二、范圍:
適用于公司職能部門或物業(yè)管理中心(處)(包括顧問項目)全部崗位競聘活動。
三、職責:
1、行政與人力資源部是崗位競聘工作的歸口管理部門,負責崗位競聘的計劃、組織、落實與監(jiān)督、整理檔案及統(tǒng)計工作。
2、擬定通過崗位競聘方式,招聘空缺崗位或新增崗位員工的公司職能部門或物業(yè)管理中心(處)配合行政與人力資源部組織、落實崗位競聘工作。
3、考評小組對參加競聘人員進行考核并確定最終聘用人員。
4、崗位競聘活動資料準備、統(tǒng)計等輔助工作由行政與人力資源部文員及人事員負責。
四、說明:
所有崗位競聘活動均應嚴格遵照物業(yè)人資字[20**]**號《**物業(yè)管理有限公司崗位競聘管理辦法(試行)》文件要求開展,本管理細則是對上述管理辦法的細化和補充。
五、策劃:
1、崗位競聘工作計劃
(1)行政與人力資源部應按月度分析公司各部門、管理中心(處)崗位空缺或新增崗位情況,制訂月度崗位競聘工作安排計劃,或根據實際情況針對某個用人需求制訂單項崗位競聘工作計劃,工作計劃經分管領導審核,總經理審批后執(zhí)行。
(2)行政與人力資源部應在確定競聘活動開始前五個工作日發(fā)布競聘通知,通知內容包括:競聘崗位、要求、報名方式、筆試、答辯日期、背景資料簡介等。
(3)成立競聘考評小組:
經理級崗位競聘考評小組成員由經營班子、部門經理、項目經理代表組成(不少于7人);
主任主管級崗位競聘考評小組成員由經營班子(至少1人以上)、部門經理、項目經理、相關專業(yè)崗位員工代表組成(不少于7人);
領班級崗位及關鍵技術崗位競聘考評小組成員由公司分管領導、行政與人力資源部、綜合管理部主任級以上、用人單位直接主管、負責人、相關專業(yè)員工代表組成(不少于5人)。
六、競聘要求:
1、崗位競聘采取個人自薦和職能部門、管理中心(處)推薦相結合的形式,即個人提出申請,填寫《崗位競聘審批表》,經所在部門或物業(yè)項目和人力資源部門填寫推薦意見后報名。這樣一方面可以體現(xiàn)員工主動向上,有不斷接受挑戰(zhàn)的勇氣和信心,同時由所在公司推薦可以保證不影響競聘參加者所在部門正常工作。
2、參加崗位競聘員工須是公司正式員工,但不受原所在公司、工作部門和崗位限制。
3、參加競聘員工在現(xiàn)工作崗位表現(xiàn)良好。
4、參加崗位競聘員工需要滿足崗位的任職資格要求,遵照gr-0102號文《物業(yè)管理有限公司各崗位人員職責及任職要求》執(zhí)行。
5、知識技能:競聘崗位所要求的專業(yè)知識和專業(yè)技能。
6、工作能力:管理能力和業(yè)務能力等。
7、職業(yè)素養(yǎng):職業(yè)操守、工作責任心、工作態(tài)度、廉潔自律等。
七、崗位競聘程序及規(guī)則:
1、經理級崗位競聘程序及規(guī)則:
(1)由行政與人力資源部根據崗位空缺及新增崗位要求公布公開競聘崗位名稱、崗位職責、任職資格等,并說明報名時間、方法、競聘日程安排及其它相關要求。
(2)成立崗位競聘考評小組由全體經營班子、部門經理、項目經理代表組成(不少于7人),考核分權重經營班子占60%,其他考核小組成員占40%。
(3)競聘人員填寫《崗位競聘審批表》,并由競聘人員所在部門或管理中心(處)同意,方可提交申請資料。
(4)行政與人力資源部對其競聘資格進行審查并報分管領導審批,符合競聘條件者方可參加競聘,不符合條件者由行政與人力資源部向競聘人員說明原因。
(5)競聘考評小組對競聘者進行筆試、答辯、資格資料評審。
筆試:
a)由綜合管理部或社會權威部門出題;
b)對試卷進行密封管理,筆試當場拆封;
c)由行政與人力資源部和綜合管理部各派1名人員進行監(jiān)考;
d)由2名權威人員共同閱卷評分。
答辯:
a)答辯題目由行政與人力資源部,相關職能部門出題;
b)每位競聘者答辯問題要一致;
c)考評小組需當場打分,由工作人員當場統(tǒng)計得分。
(6)由考評小組根據考評分排出名次。
(7)由行政與人力資源部對擬聘人員履行報批手續(xù)。根據《**物業(yè)管理有限公司人事管理權限規(guī)定》,填寫相關表格上報**物業(yè)公司審批。
(8)經總部審批后方可進行試用,試用期滿進行轉正測評,合格者正式聘用。
2、主任、主管級崗位競聘程序及規(guī)則:
(1)由行政與人力資源部根據崗位空缺及新增崗位要求公布公開競聘崗位名稱、崗位職責、任職資格等,并說明報名時間、方法、競聘日程安排及其它相關要求。
(2)成立崗位競聘考評小組由經營班子(至少1人)、部門經理、項目經理代表組成(不少于7人),考評分權重經營班子占50%,其他考核小組成員占50%。
(3)競聘人員填寫《崗位競聘審批表》,并由競聘人員所在部門或管理中心(處)同意,方可提交申請資料。
(4)行政與人力資源部對其競聘資格進行審查并報分管領導審批,符合競聘條件者方可參加競聘,不符合條件者由行政與人力資源部向競聘人員說明原因。
(5)競聘考評小組對競聘者進行筆試、答辯、資格資料評審。
筆試:
a)由綜合管理部或社會權威部門出題;
b)對試卷進行密封管理,筆試當場拆封;
c)由行政與人力資源部和綜合管理部各派1名人員進行監(jiān)考;
d)由2名權威人員共同閱卷評分。
答辯:
a)答辯題目由行政與人力資源部,相關職能部門出題;
b)每位競聘者答辯問題要一致;
c)考評小組需當場打分,由工作人員當場統(tǒng)計得分。
(6)由考評小組根據考評分排出名次。
(7)由行政與人力資源部對擬聘人員履行聘任手續(xù),根據《**物業(yè)管理有限公司人事管理權限規(guī)定》確定上崗試用人員,并上報**物業(yè)公司備案。
(8)試用期滿進行轉正測評,合格者正式聘用。
3、領班級崗位及關鍵技術崗位競聘程序及規(guī)則:
(1)由行政與人力資源部根據崗位空缺及新增崗位要求公布公開競聘崗位名稱、崗位職責、任職資格等,并說明報名時間、方法、競聘日程安排及其它相關要求。
(2)領班級崗位競聘考評小組成員由公司分管領導、行政與人力資源部、綜合管理部主任級以上、用人單位直接主管、負責人、相關專業(yè)員工代表組成(不少于7人),考評分項目負責人40%,其他考核小組成員占60%。
(3)競聘人員填寫《崗位競聘審批表》,并由競聘人員所在部門或管理中心(處)同意,方可提交申請資料。
(4)行政與人力資源部對其競聘資格進行審查并報分管領導審批,符合競聘條件者方可參加競聘,不符合條件者由行政與人力資源部向競聘人員說明原因。
(5)競聘考評小組對競聘者進行筆試、答辯、資格資料評審。
筆試:
a)由綜合管理部或用人單位出題;
b)對試卷進行密封管理,筆試當場拆封;
c)由行政與人力資源部和用人單位各派1名人員進行監(jiān)考;
d)由2名考評小組成員共同閱卷評分。
答辯:
a)答辯題目由行政與人力資源部出題;
b)每位競聘者答辯問題要一致;
c)考評小組需當場打分,由工作人員當場統(tǒng)計得分。
(6)由考評小組根據考評分排出名次。
(7)由行政與人力資源部對擬聘人員履行聘用手續(xù),進行試用。
(8),試用期滿進行轉正測評,合格者正式聘用。
八、相關文件、表格:
1、文件:
(1)**物業(yè)管理有限公司崗位競聘管理辦法(試行)
(2)**物業(yè)管理有限公司人事管理權限規(guī)定
(3)物業(yè)管理有限公司各崗位人員職責及任職要求
(4)物業(yè)管理有限公司行政與人力資源部工作手冊
2、表格:
(1)物業(yè)管理有限公司崗位競聘審批表
(2)物業(yè)管理有限公司答辯評審表
第10篇 物業(yè)公司多種經營管理辦法實施細則
物業(yè)公司《多種經營管理辦法》實施細則(試行)
第一條:為進一步強化《多種經營管理辦法》的有效執(zhí)行,提高在運用過程中的可操作性,根據公司的相關管理制度,特制訂《多種經營管理辦法》實施細則(下稱'本細則')。
第二條:本細則由公司財務部、品質培訓部負責管理、解釋。
合同的申報、審核、審批
第三條:合同總金額在500元(含500元)以下,期限在3個月以內,管理中心(處)可以根據實際情況與合作方進行約定,約定可以選用口頭或書面形式。在執(zhí)行前5天向公司品質培訓部、財務部報備。每月底以書面形式報備財務部及品質培訓部。
第四條:合同總金額超過500元,管理中心(處)在與合作方確定意向后,草擬合同報公司審核,總經理審批。
第五條:報審的合同由行政與人力資源部負責簽程,合同的審核審批應在接到合同后7個工作日(含周六、周日)內完成,遇相關負責人出差,審核審批時間自動順延,行政與人力資源部向管理中心(處)反饋。
第六條:行政與人力資源部負責合同在審核審批過程中意見的反饋。
第七條:修改后合同由管理中心(處)再次報公司審核審批,執(zhí)行本細則第五條、第六條,直至蓋章簽約;
第八條:合同簽字蓋章生效后,我方原件由行政與人力資源部備份,管理中心(處)留存復印件,并由行政與人力資源部將復印件送至財務部備份;
第九條:管理中心(處)負責合同的執(zhí)行,嚴格履行合同內容,接受公司品質培訓部、財務部對合同執(zhí)行情況的監(jiān)督、檢查。
其它
第十條:其它未涉及的事項按照《多種經營管理辦法》執(zhí)行。
第十一條:本細則為《多種經營管理辦法》的組成部分,經公司經營班子、部門會簽后生效。
