第1篇 花都小區(qū)物業(yè)管理總體設(shè)想規(guī)范
水木花都小區(qū)物業(yè)管理的總體設(shè)想
(1)、針對(duì)[**水木花都]物業(yè)集排屋、公寓為一體,多元化業(yè)態(tài)之間物業(yè)管理的策劃
**水木花都是浙西北地區(qū)最大的樓盤(pán)。東區(qū)和西區(qū)有城市道路分割兩個(gè)大組團(tuán)。根據(jù)金都物業(yè)十年來(lái)對(duì)多層公寓,別墅,排屋,小高層公寓的管理經(jīng)驗(yàn)。**水木花都在實(shí)施管理的過(guò)程中,在確保服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),服務(wù)規(guī)范統(tǒng)一的情況下。把小區(qū)分成3-4個(gè)組團(tuán)實(shí)施管理,物業(yè)公司下設(shè)3-4個(gè)客戶(hù)服務(wù)部,客戶(hù)服務(wù)經(jīng)理為本組團(tuán)管理的主要責(zé)任人,對(duì)本組團(tuán)所有服務(wù)項(xiàng)目責(zé)任到人負(fù)責(zé)監(jiān)督,落實(shí)管理,服務(wù)到位。
這樣操作的優(yōu)點(diǎn):a.縮小物業(yè)公司的服務(wù)半徑,確保物業(yè)公司服務(wù)過(guò)程中的時(shí)效性。b.最大限度方便業(yè)主,為業(yè)主節(jié)約時(shí)間
c.對(duì)客戶(hù)來(lái)訪人員有效分流,方便物業(yè)公司操作。
'多元化管理服務(wù)
物業(yè)公司將為廣大業(yè)主提供傳真、復(fù)印、打字、代訂購(gòu)報(bào)紙雜志等代辦服務(wù);和其他有償服務(wù),如房屋設(shè)計(jì)裝飾、室內(nèi)維修、清潔服務(wù)等,為業(yè)主提供便利的同時(shí),亦可增加管理收益。
(2)針對(duì)[**水木花都]治安管理的策劃:
保安服務(wù)在整個(gè)水木花都物業(yè)管理中,占著舉足輕重的作用,它是業(yè)主安居樂(lè)業(yè)的保證。小區(qū)面積大,戶(hù)數(shù)多,又是多種物業(yè)的復(fù)合型小區(qū)。水木花都保安部平時(shí)應(yīng)與當(dāng)?shù)嘏沙鏊３置芮新?lián)系,協(xié)助公安維護(hù)小區(qū)公共安全秩序。水木花都的治安防范堅(jiān)持人防,物防,技防結(jié)合的基礎(chǔ)上,在平時(shí)做好宣傳,充分發(fā)動(dòng)群眾,增強(qiáng)自我安全防范意識(shí),和業(yè)主一起做好群防,群治工作。我們通過(guò)教育和培訓(xùn),讓每個(gè)員工都樹(shù)立'優(yōu)質(zhì)的服務(wù)離不開(kāi)安全'的意識(shí)。嚴(yán)格貫徹實(shí)施公司iso9001質(zhì)量文件。實(shí)行封閉式,全天候,全方位保安服務(wù)。為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)文明,安全和諧的生活環(huán)境。落實(shí)公司'全程關(guān)懷,全程服務(wù)'的服務(wù)理念。
a.建立一支合理,準(zhǔn)軍事化的正規(guī)保安隊(duì)伍。嚴(yán)格把好保安的入職關(guān),確保保安員的高素質(zhì),認(rèn)真落實(shí)崗前培訓(xùn),經(jīng)考試合格后方可上崗,并且有計(jì)劃的實(shí)施崗位培訓(xùn),不斷提高服務(wù)意識(shí)和服務(wù)質(zhì)量。做到紀(jì)律嚴(yán)明,作風(fēng)優(yōu)良,服從管理,發(fā)揚(yáng)金都物業(yè)的優(yōu)良傳統(tǒng),塑造'金都衛(wèi)士'良好的社會(huì)形象。
b.治安管理中,保安人員須時(shí)刻保持良好的儀容儀表,對(duì)來(lái)人來(lái)車(chē)詢(xún)問(wèn)時(shí)必須敬禮示意。訪客須通過(guò)監(jiān)控中心聯(lián)系業(yè)主確認(rèn),門(mén)崗登記后放行。施工人員須憑有效證件辦理小區(qū)臨時(shí)出入證。對(duì)進(jìn)出小區(qū)的物品一律憑物業(yè)公司的物品放行單,嚴(yán)格檢查核實(shí)后放行。保安人員操作時(shí)做到三個(gè)一致,查驗(yàn)進(jìn)出人員和證件一致,查驗(yàn)出門(mén)物品和放行單物品清單一致,對(duì)待業(yè)主和外來(lái)人員的態(tài)度一致。
c.充分利用智能化系統(tǒng)配置,設(shè)置完善的電子巡更點(diǎn),使人防、物防、技防做到有機(jī)結(jié)合,巡邏人員按要求打點(diǎn)巡邏,對(duì)在小區(qū)的陌生人必要時(shí)進(jìn)行詢(xún)問(wèn),在巡查過(guò)程中確實(shí)用眼、耳、口、鼻、手去收集各種信息。去發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,查明原因,解決問(wèn)題。
(3)、針對(duì)[**水木花都]小高層、高層消防管理的策劃:
a、消防是重點(diǎn),公寓對(duì)消防安全設(shè)施的配置到位,本司將成立'消防領(lǐng)導(dǎo)小組',著重在消防系統(tǒng)定期保養(yǎng)維護(hù)及測(cè)試、規(guī)章制度及緊急措施,做出適當(dāng)?shù)陌才拧?/p>
b、對(duì)各項(xiàng)圖紙及使用操作說(shuō)明作系統(tǒng)的分析并妥善保存,本公司對(duì)其裝置的安裝分布進(jìn)行評(píng)估。
c、對(duì)監(jiān)控員的業(yè)務(wù)知識(shí)、各級(jí)員工的防火知識(shí)培訓(xùn),同時(shí)做好防火宣傳教育工作。組織員工內(nèi)部消防演習(xí),每年公開(kāi)進(jìn)行一次消防演習(xí)。
d、制定相應(yīng)各種情況下的緊急措施及工作指引,在《業(yè)主手冊(cè)》中作詳細(xì)說(shuō)明,盡量減低意外造成的損失。
f、在重要設(shè)備房中配置一定數(shù)量的消防器材,并定期檢查,預(yù)防為主。
作為現(xiàn)代化智能型小區(qū),消防系統(tǒng)的可靠性至關(guān)重要,物業(yè)公司將著重在系統(tǒng)定期保養(yǎng)維護(hù)及測(cè)試、規(guī)章制度及緊急措施,做出適當(dāng)?shù)陌才?例如:
'對(duì)各項(xiàng)圖紙及使用操作說(shuō)明作系統(tǒng)的分析并妥善保存。
'加強(qiáng)對(duì)監(jiān)控員、各級(jí)員工的防火知識(shí)、業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn),同時(shí)做好業(yè)主的防火安全宣傳工作。
'定期對(duì)消防器材設(shè)備及消防通道、標(biāo)識(shí)、防火門(mén)進(jìn)行檢查,確保設(shè)施、設(shè)備完好,通道通暢,標(biāo)記清晰、明顯。
(4)、針對(duì)[**水木花都]其機(jī)電設(shè)備管理與維護(hù)的策劃:
a、 制定完善的維修保養(yǎng)計(jì)劃,對(duì)[**水木花都]所有設(shè)備均做出定期檢查,將一切有關(guān)項(xiàng)目列成表格,以便執(zhí)行檢查及保養(yǎng)項(xiàng)目。力求使機(jī)電系統(tǒng)發(fā)揮最大功效。
b、物業(yè)公司優(yōu)秀專(zhuān)業(yè)人員的管理保證高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)施設(shè)備運(yùn)作良好,是小區(qū)正常運(yùn)作的保障;制定24小時(shí)的工程人員當(dāng)值安排,務(wù)求于最短時(shí)間能處理突發(fā)情況,如漏水、停電、電梯故障等,降低對(duì)業(yè)主所造成不便。
(5)、針對(duì)[**水木花都]客戶(hù)接待的策劃:
客戶(hù)接待嚴(yán)格按照總公司的接待服務(wù)規(guī)范操作。水木花都根據(jù)分組團(tuán)管理總體指導(dǎo)思想,客戶(hù)的來(lái)訪、來(lái)電、報(bào)修及其他有償服務(wù)需求。由各服務(wù)部接待落實(shí),客戶(hù)服務(wù)部經(jīng)理及時(shí)組織協(xié)調(diào)相關(guān)部門(mén)、責(zé)任人實(shí)施服務(wù)。并跟蹤監(jiān)督處理過(guò)程,對(duì)不符合服務(wù)規(guī)范和服務(wù)不到位的,責(zé)令責(zé)任人即時(shí)改正,提出整改措施,落實(shí)到位并做好即時(shí)記錄,事后做好對(duì)業(yè)主的回訪工作,整理記錄存檔。
(6)、為[**水木花都]公寓提供個(gè)性化星級(jí)服務(wù)的策劃:
a、物業(yè)公司將根據(jù)[**水木花都]業(yè)主的層次,為業(yè)主們度身定制一套服務(wù)模式,為能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn),我們憑借對(duì)住宅物業(yè)管理多年來(lái)所積累的經(jīng)驗(yàn),制定各項(xiàng)規(guī)范的服務(wù)流程及準(zhǔn)則,并通過(guò)有效的培訓(xùn)提高服務(wù)水平及素質(zhì),使住戶(hù)享受舒適、自然、周到、熱情的服務(wù)。
b、服務(wù)個(gè)性多樣化,包括室內(nèi)清潔、綠化,客戶(hù)熱線,代洗燙衣物服務(wù),代訂報(bào)刊雜志,24小時(shí)醫(yī)療急救服務(wù),24小時(shí)緊急援助服務(wù),代辦保險(xiǎn),代辦訂花、訂水、訂餐、訂票服務(wù),失物招領(lǐng)等內(nèi)容。
(7)智能化維護(hù)的策劃
長(zhǎng)興**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在開(kāi)發(fā)建設(shè)中,智能化設(shè)置做得比較到位,物業(yè)公司如何使其發(fā)揮最大功能,延長(zhǎng)使用壽命,后期的維護(hù)就相當(dāng)重要。
a、通過(guò)前期介入提出合理化建議使智能化的設(shè)計(jì)方案具有一定的先進(jìn)性、合理性、實(shí)用性、可擴(kuò)展性。并且提前配備智能化維護(hù)人員,與前期施工一并跟進(jìn),對(duì)智能化設(shè)施設(shè)備熟悉掌握,利于今后管理當(dāng)中的維修養(yǎng)護(hù)。
b.根據(jù)金都物業(yè)多年的管理驗(yàn),對(duì)周界防越報(bào)警系統(tǒng),電子巡更系統(tǒng),車(chē)控系統(tǒng),電子監(jiān)控?cái)z像、錄像等設(shè)施設(shè)備。制定嚴(yán)密的日巡視,周、月、季度、年度檢查維護(hù)制度。專(zhuān)人落實(shí)檢查維護(hù),發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決。
c.制定智能系統(tǒng)誤報(bào)的有效防范措施。
(8)為地下車(chē)庫(kù)提供服務(wù)的策劃
地下車(chē)庫(kù)的公共設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)劃歸物業(yè)公司。所以物業(yè)公司著重考慮如何延長(zhǎng)公共設(shè)施壽命和節(jié)約費(fèi)用,同時(shí)地下車(chē)庫(kù)由于建筑死角較多,如何加強(qiáng)
安全防范是管理的重點(diǎn)。
為保持本小區(qū)良好秩序,確保車(chē)輛安全,為業(yè)主提供車(chē)輛停放管理服務(wù),特制定本規(guī)定:
1、凡購(gòu)買(mǎi)地下車(chē)位的業(yè)主一律將車(chē)輛停放在自己的地下車(chē)位上,車(chē)位不得挪作它用。
2、對(duì)地下車(chē)位停車(chē)實(shí)行登記,凡已購(gòu)買(mǎi)地下車(chē)位的業(yè)主須在物業(yè)服務(wù)中心登記車(chē)牌并領(lǐng)取進(jìn)入小區(qū)的'長(zhǎng)期卡'憑卡進(jìn)入,停車(chē)入庫(kù)。
3、已購(gòu)地下車(chē)位的業(yè)主按物價(jià)規(guī)定每月向物業(yè)服務(wù)中心交納地下車(chē)庫(kù)管理服務(wù)費(fèi)。管理服務(wù)費(fèi)包括車(chē)庫(kù)照明、通風(fēng)保潔、廢污水清理排放、消防設(shè)施設(shè)備、監(jiān)控設(shè)施設(shè)備運(yùn)行成本、維護(hù)等。
4、車(chē)輛進(jìn)出停車(chē)場(chǎng)地應(yīng)一看、二慢、三通過(guò),必須服從保安員的指揮。
5、地下車(chē)位車(chē)輛停放時(shí)必須注意前后左右車(chē)輛的安全,在規(guī)定位置上停放,并與周?chē)?chē)輛保持適當(dāng)距離,不得對(duì)其它車(chē)輛的進(jìn)出和其它車(chē)位的使用造成阻礙。地下車(chē)位車(chē)主必須鎖好車(chē)門(mén)車(chē)窗,調(diào)好防盜系統(tǒng)警備狀態(tài),車(chē)內(nèi)貴重物品須隨身攜帶,所有地下車(chē)位僅提供停車(chē)之用。車(chē)輛的任何擦損,物業(yè)服務(wù)中心概不負(fù)責(zé)。車(chē)主停好車(chē)輛后必須立即離開(kāi)停車(chē)場(chǎng),請(qǐng)勿在他人車(chē)輛旁停留。
6、停車(chē)場(chǎng)內(nèi)不得試剎車(chē)、練習(xí)車(chē)、修理車(chē)輛,禁止裝載有毒、易燃易爆物品和其它危險(xiǎn)品的車(chē)輛停放。
a照明和通風(fēng)系統(tǒng):電源接入上分為常規(guī)和應(yīng)急兩部分,在車(chē)輛通行稀疏的時(shí)間段只開(kāi)常規(guī)部分,以節(jié)約電費(fèi)和延長(zhǎng)設(shè)施設(shè)備壽命。
b 安全防范:利用閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)結(jié)合巡邏保安不定期巡邏來(lái)加強(qiáng)安全防范。另外,相隔一定距離還可通過(guò)設(shè)立的緊急呼叫和對(duì)講系統(tǒng),讓業(yè)主與保安取得聯(lián)系。
c警示系統(tǒng):在汽車(chē)泊車(chē)位上設(shè)立一些提醒標(biāo)識(shí),來(lái)提醒業(yè)主鎖好車(chē)門(mén),車(chē)輛辦理保險(xiǎn)。在轉(zhuǎn)角處設(shè)立明顯標(biāo)識(shí),提醒駕駛員不要跟撞。
d消防系統(tǒng):定期測(cè)試煙感探頭、火災(zāi)探測(cè)頭的靈敏度,緊急按紐功能是否完好。檢查隔火門(mén)封閉是否完好。確保發(fā)生火災(zāi)時(shí),設(shè)施設(shè)備能投入正常使用。
(9)為環(huán)境保潔提供服務(wù)的策劃
a環(huán)境保潔管理
為提高小區(qū)的品味,在小區(qū)整體交付使用前,物業(yè)公司將對(duì)小區(qū)從外到內(nèi)進(jìn)行一次全面、徹底的清潔工作,才投入使用。小區(qū)經(jīng)過(guò)'開(kāi)荒'清潔,可清除裝修施工后遺留的污漬,此項(xiàng)工作做得好,還可為以后清潔保養(yǎng)工作打下基礎(chǔ)。
a 環(huán)境衛(wèi)生管理方案與措施
1.環(huán)衛(wèi)設(shè)施配置
根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況,提供合理環(huán)衛(wèi)設(shè)施配置建議。并在小區(qū)交付后,再予完善。
2.環(huán)衛(wèi)設(shè)施管理方案
b管理內(nèi)容
1、將環(huán)衛(wèi)設(shè)施設(shè)置于合理位置;
2、實(shí)行垃圾分類(lèi)收集;
3、定期對(duì)環(huán)衛(wèi)設(shè)施進(jìn)行清潔、維護(hù)、保養(yǎng)及更換,保持設(shè)施的完好和整潔;
4、開(kāi)展環(huán)境衛(wèi)生宣傳活動(dòng),增強(qiáng)全民環(huán)保意識(shí)。
c管理措施
1.根據(jù)園區(qū)情況,擬訂環(huán)衛(wèi)設(shè)施配置方案;
2.制訂環(huán)衛(wèi)設(shè)施的清潔、維護(hù)、保養(yǎng)規(guī)程,以及保潔標(biāo)準(zhǔn);
3.加強(qiáng)宣傳教育,全民參與環(huán)境保護(hù);
4.明確專(zhuān)人進(jìn)行清潔、維護(hù)、保養(yǎng)工作。
b 綠化管理
a管理內(nèi)容:綠化工應(yīng)做到管理日常化、養(yǎng)護(hù)科學(xué)化。
1.綠化保養(yǎng)期內(nèi),協(xié)助開(kāi)發(fā)商做好綠化管理、監(jiān)督工作;
2.根據(jù)氣候,給花木適量澆水;
3.及時(shí)清除綠化帶內(nèi)垃圾、雜物;
4.根據(jù)花木長(zhǎng)勢(shì),給花木適量施肥,適當(dāng)松土;
5.及時(shí)清除雜草、枯枝,春秋兩季定期修剪花木,對(duì)遭受損壞的花木及時(shí)扶正、整修或補(bǔ)苗;
6.制定預(yù)防措施,防治病蟲(chóng)害;
7.做好惡劣天氣花草樹(shù)木的保護(hù)工作;
8.定期修剪草坪,使其生長(zhǎng)茂盛,平整美觀;
9.公共部位綠化擺放委托專(zhuān)業(yè)園藝單位提供,協(xié)助監(jiān)督;
b管理措施
1.建立綠化管理制度;
2.按操作規(guī)程進(jìn)行規(guī)范操作;
3.加強(qiáng)綠化工的思想教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn),提高業(yè)務(wù)素質(zhì),增強(qiáng)專(zhuān)業(yè)技能;
4.以'三查'形式對(duì)綠化工作進(jìn)行經(jīng)常性監(jiān)督檢查('三查'指:綠化工自查、綜合管理部主管巡查、管理處主任抽查);
5.抓好綠化工的行為規(guī)范管理,要求統(tǒng)一著裝、標(biāo)識(shí)齊全、言行文明。
'管理要求
制定完善計(jì)劃結(jié)合定期維護(hù)、日常巡視及時(shí)調(diào)整達(dá)到目標(biāo)
(10)社區(qū)文化活動(dòng)的策劃。
憑借總公司多年來(lái)實(shí)行'親情式服務(wù)'小區(qū)所積累的豐富的社區(qū)文化活動(dòng)經(jīng)驗(yàn),根據(jù)小區(qū)業(yè)主的實(shí)際需要,與小區(qū)社區(qū)居委會(huì)配合,每年定時(shí)、定期開(kāi)展不同形式、不同對(duì)象、不同規(guī)模的社區(qū)活動(dòng)。社區(qū)文化活動(dòng)將結(jié)合創(chuàng)建精神文明優(yōu)秀小區(qū)、培養(yǎng)精神文明、倡導(dǎo)小區(qū)高品位居住氛圍的目標(biāo)展開(kāi)。
(一)制度建設(shè)
為了保證**水木花都小區(qū)社區(qū)文化工作的順利開(kāi)展,公司以iso9001質(zhì)量保證體系為基礎(chǔ),制訂了《共建文明小區(qū)協(xié)議書(shū)》、《社區(qū)文化工作制度》、《社區(qū)文化活動(dòng)實(shí)施流程》及各種活動(dòng)場(chǎng)所管理制度等一套完善的規(guī)章制度。
(二)人員配備
由公司行政部負(fù)責(zé)**水木花都社區(qū)文化工作的全面開(kāi)展。同時(shí),充分挖掘業(yè)主中熱心公益的專(zhuān)業(yè)人士,組建相關(guān)有益社區(qū)成員身心健康的社區(qū)活動(dòng)基層軟體組織,以擴(kuò)大社區(qū)成員自?shī)首詷?lè)的空間。
(三)場(chǎng)所安排
1、公司將充分利用小區(qū)的景觀架空層和會(huì)所開(kāi)展活動(dòng),并適時(shí)走出小區(qū),把江南名勝風(fēng)景和高尚的活動(dòng)場(chǎng)所設(shè)施作為我們開(kāi)展活動(dòng)的大舞臺(tái)。
2、在小區(qū)適合處設(shè)置宣傳欄和公告欄,作為園區(qū)對(duì)外對(duì)內(nèi)的窗口,適時(shí)開(kāi)展社區(qū)文化宣傳,及時(shí)報(bào)道小區(qū)動(dòng)態(tài)。
(四)活動(dòng)計(jì)劃
圍繞'愛(ài)國(guó)主義、環(huán)境保護(hù)、社區(qū)公益、物管宣教、健康家居'等主題,并結(jié)合時(shí)勢(shì),開(kāi)展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng),廣泛吸引社區(qū)成員的參與。社區(qū)文化活動(dòng)的組織策略是:堅(jiān)持高雅藝術(shù)與本區(qū)群眾文化相結(jié)合,確保大中小型活動(dòng)有計(jì)劃開(kāi)展,兼顧老中青少,采用'走出去,請(qǐng)進(jìn)來(lái)',加強(qiáng)與街道及相關(guān)社會(huì)團(tuán)體的合作。
愛(ài)國(guó)主義教育活動(dòng):舉行'革命傳統(tǒng)教育'講座、'祖國(guó)風(fēng)光攝影作品展'等,以多種形式進(jìn)行愛(ài)國(guó)主義教育,加強(qiáng)社區(qū)精神文明建設(shè)。
社區(qū)環(huán)?；顒?dòng):制作環(huán)保知識(shí)宣傳欄,向業(yè)主贈(zèng)送《環(huán)保手冊(cè)》,以提高社區(qū)居民的環(huán)保意識(shí)。
物管法規(guī)宣教活動(dòng):開(kāi)展物業(yè)管理法規(guī)宣傳及《消防法》知識(shí)講座等。
社區(qū)公益活動(dòng):如'便民服務(wù)日'、'為殘疾人獻(xiàn)愛(ài)心'、'捐贈(zèng)希望工程''賑災(zāi)
捐款、物'等活動(dòng)。
健康家居活動(dòng):開(kāi)展各種藝術(shù)活動(dòng)和體育活動(dòng),如綜合文娛晚會(huì)、文化沙龍、棋類(lèi)比賽,少兒夏令營(yíng)、參觀博物館等。
(五)目的
精彩紛呈的社區(qū)文化活動(dòng)將為社區(qū)成員提供更多的交流機(jī)會(huì),'遠(yuǎn)親不如近鄰'的溫情將替代'老死不相往來(lái)'的遺憾,形成'與善人居,如入芝蘭之室'的人居理想境界。
通過(guò)社區(qū)文化活動(dòng),令社區(qū)成員在愉悅身心的同時(shí)更加理解和支持物業(yè)管理工作,產(chǎn)生'四兩拔千斤'的效果。讓各種隱性或顯性矛盾在活動(dòng)過(guò)程中,在相互體諒相互理解的基礎(chǔ)上淡化或消除。
第2篇 花都小區(qū)物業(yè)管理整體設(shè)想和策劃規(guī)范
水木花都小區(qū)物業(yè)管理整體設(shè)想和策劃
濱海水木花都是獲得中國(guó)人居環(huán)境設(shè)計(jì)綜合大獎(jiǎng),浙西北地區(qū)最大的綜合型的小區(qū)。在設(shè)計(jì)和建設(shè)中,對(duì)主體結(jié)構(gòu)體系、維護(hù)結(jié)構(gòu)體系、廚衛(wèi)體系、管網(wǎng)體系、建筑節(jié)能體系、建筑防水及飾面技術(shù)體系、小區(qū)環(huán)境質(zhì)量保障體系、小區(qū)智能化管理體系的技術(shù)都有特定的要求,這不光為廣大客戶(hù)提供了新一代房產(chǎn)品,也為日后的物業(yè)管理打下了良好的基礎(chǔ),同時(shí)對(duì)物業(yè)管理提出了新的更高的要求。
(一)總體思路
我們對(duì)濱海水木花都物業(yè)管理體系設(shè)想與策劃思路可概括為:'一種觀念,二個(gè)目標(biāo),三條思路,四項(xiàng)保證。'
1、一種觀念
我們長(zhǎng)期以來(lái)一直秉承'團(tuán)結(jié)、拼搏、求實(shí)、創(chuàng)新'的公司理念,以'業(yè)主滿(mǎn)意'作為我們做好各項(xiàng)工作的標(biāo)準(zhǔn)。
團(tuán)結(jié):每一位員工要愛(ài)崗敬業(yè),以主人翁的態(tài)度參與管理和服務(wù)工作;
拼搏:每一位員工要以最大的工作熱誠(chéng)和一絲不茍的工作態(tài)度,為業(yè)主住戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù);
求實(shí):每一位員工要以熟練的業(yè)務(wù)知識(shí)和精益求精的工作本領(lǐng)做好每一項(xiàng)工作;
創(chuàng)新:思想觀念、服務(wù)意識(shí)、工作方法、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),要不斷
創(chuàng)新,以適應(yīng)業(yè)主、住戶(hù)對(duì)物業(yè)管理新的更高的要求和適應(yīng)企業(yè)自身發(fā)展的需要。
2、兩個(gè)目標(biāo)
(1)、以《全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)59條標(biāo)準(zhǔn)》為小區(qū)日常管理與服務(wù)工作的指導(dǎo),一年內(nèi)達(dá)到湖州市物業(yè)管理示范小區(qū)水平,兩年內(nèi)達(dá)到國(guó)家級(jí)示范小區(qū)水平。
(2)、一開(kāi)始全面實(shí)施iso9001質(zhì)量保證體系,對(duì)各項(xiàng)制度的實(shí)施進(jìn)行全程監(jiān)控,保證管理與服務(wù)的專(zhuān)一化、業(yè)主和住戶(hù)對(duì)物業(yè)管理與服務(wù)的滿(mǎn)意率達(dá)到95%以上,并以物業(yè)管理費(fèi)收繳率作為衡量標(biāo)準(zhǔn)。
3、三條思路
(1)、在追求經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí),更注重環(huán)境和社會(huì)效益。不僅僅重視營(yíng)造自然環(huán)境,更注重對(duì)內(nèi)對(duì)外堅(jiān)持以人為本原則,營(yíng)造團(tuán)結(jié)、向上、融洽、親和的人居環(huán)境。把人文精神融入到小區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)活動(dòng)中去,組織、配合業(yè)主開(kāi)展各種形式社區(qū)文化活動(dòng),豐富業(yè)主的業(yè)余生活,滿(mǎn)足業(yè)主對(duì)精神生活方面更高層次的追求,提高小區(qū)文化品位。
(2)、一業(yè)為主,多種經(jīng)營(yíng)。我們?cè)诼鋵?shí)物業(yè)管理主業(yè)的基礎(chǔ)上,圍繞業(yè)主實(shí)際需要,開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)服務(wù),重視個(gè)性化服務(wù),拓展收入渠道,走市場(chǎng)化自負(fù)盈虧道路,最終的目的實(shí)現(xiàn)以區(qū)養(yǎng)區(qū)的目標(biāo)。
(3)、加強(qiáng)當(dāng)?shù)貑T工培養(yǎng),最終實(shí)現(xiàn)屬地化管理。我們將以
杭州的總公司為依托,同時(shí)學(xué)習(xí)物業(yè)管理成熟地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),不斷完善自己,超越自我,采用兩個(gè)結(jié)合的辦法解決人員選聘和人員培訓(xùn)的問(wèn)題,工作人員采取杭州選派和當(dāng)?shù)卣衅赶嘟Y(jié)合,員工培訓(xùn)采取當(dāng)?shù)嘏嘤?xùn)和抽調(diào)管理人員定期到杭州培訓(xùn)相結(jié)合。在兩年后基本實(shí)現(xiàn)湖州屬地化管理。
4、四項(xiàng)保證
(1)、開(kāi)發(fā)建設(shè)的硬件設(shè)施,通過(guò)精心規(guī)劃、精心設(shè)計(jì)、精心施工、精心管理、嚴(yán)格按照國(guó)家人居環(huán)境設(shè)計(jì)工程落實(shí),設(shè)施齊全,一步到位。物業(yè)管理提前介入,從確保使用功能和方便日后正常管理兩個(gè)方面參與質(zhì)量管理,確保開(kāi)發(fā)建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn),同時(shí)為今后的物業(yè)管理奠定良好基礎(chǔ)。
(2)物業(yè)管理軟件,公司依托十年來(lái)物理管理實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn),注重積累,并不斷學(xué)習(xí),總結(jié)和完善,形成一套有效的管理制度文本。嚴(yán)格按照iso9001質(zhì)量保證體系要求,實(shí)施規(guī)范化運(yùn)作,并以成功的創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)指導(dǎo)各項(xiàng)管理與服務(wù)工作。同時(shí)建立和執(zhí)行嚴(yán)格的督查與考核制度,更好地使水木花都的管理維持在高水平。
(3)公司高度重視人才選派和嚴(yán)把人員招聘入職關(guān),上崗前進(jìn)行為期一個(gè)月的嚴(yán)格培訓(xùn),通過(guò)考試和實(shí)際操作,合格者方能上崗。平時(shí)加強(qiáng)在職培訓(xùn),缺什么,學(xué)什么。要為業(yè)主住戶(hù)提供高質(zhì)量服務(wù),首先要在建設(shè)培養(yǎng)一支高素質(zhì)的員工隊(duì)伍上下功夫,要令業(yè)主滿(mǎn)意,必須首先讓員工自己滿(mǎn)意,要教育、培養(yǎng)員工主動(dòng)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,主動(dòng)學(xué)習(xí),主動(dòng)改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。
(4)努力爭(zhēng)取和緊緊依靠長(zhǎng)興縣政府及有關(guān)部門(mén),對(duì)我們工作的大力支持和幫助;虛心學(xué)習(xí)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和值得借鑒的做法,把杭州的好的物業(yè)管理理念和成功的做法與長(zhǎng)興的實(shí)際情況結(jié)合起來(lái),選準(zhǔn)突破口,明確主攻方向,把物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量,提高到一個(gè)新的水平,上一個(gè)較大的臺(tái)階。
(二)擬采用的管理模式
1、本公司指的物業(yè)管理是為管理人員對(duì)保安、保潔、綠化、
房管維修等操作人員的管理,對(duì)小區(qū)房屋公用部位、公共設(shè)施(設(shè)備)的管理維護(hù)等工作,強(qiáng)調(diào)的管理制度體系。對(duì)廣大業(yè)主、住戶(hù)來(lái)說(shuō),我們提供盡善盡美的優(yōu)質(zhì)服務(wù),因此,公司內(nèi)部架構(gòu)設(shè)置必須條理嚴(yán)密、科學(xué)、規(guī)范的管理運(yùn)作機(jī)制。
公司總經(jīng)理是全本公司最高領(lǐng)導(dǎo)者,第一責(zé)任人。其主要職責(zé)是確定公司質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo),確保質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)為全體職工理解和堅(jiān)決貫徹執(zhí)行,為質(zhì)量體系的有效運(yùn)行和確保服務(wù)質(zhì)量提供充足的資源,對(duì)公司體系建立、完善、實(shí)施起到主要作用,對(duì)服務(wù)質(zhì)量全面負(fù)責(zé)。
公司設(shè)常務(wù)副總經(jīng)理,根據(jù)總經(jīng)理授權(quán),全面主持負(fù)責(zé)本公
司日常事務(wù)工作,貫徹公司質(zhì)量方針,為實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)帶領(lǐng)全體員工對(duì)所管理小區(qū)的物業(yè)管理與服務(wù)全面負(fù)責(zé),保證經(jīng)營(yíng)方向,善于經(jīng)營(yíng)理財(cái),定期向總經(jīng)理匯報(bào)質(zhì)量體系運(yùn)行情況,在質(zhì)量體系運(yùn)行過(guò)程中,對(duì)各部門(mén)工作進(jìn)行檢查、指導(dǎo)、幫助、督促、考核。公司總經(jīng)理室下設(shè)高效、精干、實(shí)用的五個(gè)專(zhuān)業(yè)工作部門(mén):即行政人事部、環(huán)境保潔部、保安部、工程維修部、客戶(hù)服務(wù)部。
2、組織架構(gòu)圖:
(1)、各部門(mén)主要職責(zé):
行政人事部:主要負(fù)責(zé)計(jì)算機(jī)檔案文件資料的處理,后勤、人事、信訪、財(cái)務(wù)、接待、辦證等事務(wù);
環(huán)境保潔部:負(fù)責(zé)環(huán)境清潔,綠化維護(hù)、衛(wèi)生消殺,環(huán)保監(jiān)測(cè)和居民委托的保潔服務(wù)項(xiàng)目等;
保安部:主要配合公安部門(mén)維護(hù)住宅區(qū)的公共秩序,做好安全防范工作;道路暢通,車(chē)輛進(jìn)出及有序停放管理;消防安全管理和監(jiān)控中心管理等;
工程維修部:負(fù)責(zé)物業(yè)及設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng),住戶(hù)委托維修服務(wù)、裝修管理、工程項(xiàng)目外包工作等;
客戶(hù)服務(wù)部:負(fù)責(zé)會(huì)館中心各項(xiàng)服務(wù),社區(qū)文化活動(dòng)策劃、組織、實(shí)施;與當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門(mén)的聯(lián)絡(luò)工作,業(yè)主來(lái)電來(lái)訪接待,特約服務(wù)等。
(2)、人員配備:(一期)
