物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理工作程序
1.0目的
通過(guò)對(duì)設(shè)施設(shè)備(以下統(tǒng)稱(chēng)設(shè)備)的管理控制,保證管理過(guò)程有能力滿(mǎn)足服務(wù)的要求。
2.0適用范圍
本程序適用于管理處所有設(shè)備的管理控制
3.0主要職責(zé)和權(quán)限
3.1工程維修部負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理、維修及保養(yǎng)工作。
4.0程序內(nèi)容
4.1設(shè)備的分類(lèi)、編號(hào)
管理處將設(shè)備分為六大類(lèi):強(qiáng)電、弱電、消防、給排水、電梯、公司設(shè)備,按對(duì)物業(yè)服務(wù)的影響程度,將設(shè)備分成三個(gè)級(jí)別:
ⅰ級(jí)設(shè)備--對(duì)服務(wù)有直接影響;
ⅱ級(jí)設(shè)備--ⅰ級(jí)設(shè)備的附屬設(shè)備;
ⅲ級(jí)設(shè)備--對(duì)服務(wù)無(wú)直接影響。
各類(lèi)設(shè)備編號(hào)原則如下:
jyht--□□□□□□□ □
設(shè)備級(jí)別(ⅰ、ⅱ、ⅲ)
設(shè)備流水號(hào)(000~999)
各系統(tǒng)代號(hào)(00~99)
專(zhuān)業(yè)代號(hào)
表示**豪廷
注①:專(zhuān)業(yè)代號(hào):
qd-強(qiáng)電dt-電梯rd-弱電*f-消防
gp-給排水 gs-公司設(shè)備
②各專(zhuān)業(yè)分系統(tǒng)代號(hào)分配:
qd:00~09rd:10-19gp:20~29
dt:30~39*f:40~49gs:50~59
qd:00-供配電02-普通照明03-動(dòng)力箱
rd:10-有線(xiàn)電視catv 11-無(wú)線(xiàn)對(duì)講
12-通信系統(tǒng)13-閉路監(jiān)控
14-車(chē)輛管理系統(tǒng)15-樓宇自控系統(tǒng)
gp:20-生活給排水系統(tǒng)21-排水及排污系統(tǒng)22-噴泉系統(tǒng)
dt:30-電梯
*f:40-火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)41-硬線(xiàn)聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)42-干粉滅火系統(tǒng)
43-防火卷簾門(mén)44-疏散指示與事故照明45-消防水系統(tǒng)
46-防排煙系統(tǒng)47-泡沫滅火系統(tǒng)
gs:50-公司辦公自動(dòng)化系統(tǒng)51-工具設(shè)備
4.2設(shè)備的配置、驗(yàn)收、建檔
4.2.1配置
工程維修部須對(duì)所有設(shè)備狀況足夠了解,同時(shí)根據(jù)物業(yè)服務(wù)需求和實(shí)際工作情況提出設(shè)備申購(gòu)計(jì)劃。
4.2.2驗(yàn)收
工程維修部負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備的驗(yàn)收,經(jīng)驗(yàn)收合格的設(shè)備方可接管投入使用。
4.2.3建檔
2萬(wàn)元以下的設(shè)備應(yīng)登記在《設(shè)備明細(xì)表》中,作為設(shè)備管理臺(tái)帳;對(duì)2萬(wàn)元以上的設(shè)備除登記在《設(shè)備明細(xì)表》中外,還應(yīng)填制《設(shè)備卡》2份,一份懸掛于設(shè)備上,另一份保留在維修部存檔(維修部存檔的設(shè)備卡應(yīng)包括大修記錄,懸掛于設(shè)備上,不包括檢修內(nèi)容)。
4.3設(shè)備的使用管理
4.3.1《維修部工作手冊(cè)》的編制
維修部負(fù)責(zé)編制ⅰ、ⅱ級(jí)設(shè)備的管理工作規(guī)程,其中應(yīng)包括設(shè)備的操作、安全操作規(guī)程等要求。ⅲ級(jí)設(shè)備由使用人參照其設(shè)備的使用說(shuō)明書(shū)操作,或由維修部對(duì)操作人員進(jìn)行必要的培訓(xùn),ⅲ級(jí)設(shè)備的操作人員負(fù)責(zé)每日對(duì)設(shè)備進(jìn)行的清潔、潤(rùn)滑、更換易損易耗件。
4.4設(shè)備運(yùn)行和檢查
4.4.1設(shè)備運(yùn)行
維修部人員根據(jù)《維修部工作手冊(cè)》進(jìn)行設(shè)備操作,并根據(jù)運(yùn)行情況填寫(xiě)操作表格;
4.4.2設(shè)備巡查
維修部根據(jù)《維修部工作手冊(cè)》對(duì)供配電、弱電、給排水系統(tǒng)等進(jìn)行巡查,并填寫(xiě)下列表格:
1)《供配電設(shè)備巡查記錄》
2)《弱電系統(tǒng)巡查記錄表》
3)《電梯運(yùn)行巡查記錄表》
4)《給排水設(shè)備設(shè)施巡查記錄表》
對(duì)于委外維護(hù)保養(yǎng)的設(shè)備應(yīng)在《分包合同》中注明維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容,工作檢查標(biāo)準(zhǔn)、頻次等要求,由維修部編制相關(guān)工作規(guī)程,并據(jù)此對(duì)供方的工作進(jìn)行檢查、監(jiān)督,并填寫(xiě)下列表格:
1)《電梯維護(hù)保養(yǎng)記錄》
2)《消防系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)檢查記錄》
4.5設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)
4.5.1設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作規(guī)程的編制
維修部負(fù)責(zé)編制ⅰ、ⅱ級(jí)設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作規(guī)程,其中應(yīng)包括保養(yǎng)項(xiàng)目、保養(yǎng)頻次、保養(yǎng)時(shí)間、保養(yǎng)內(nèi)容等。
4.5.2日常維護(hù)
維修部操作人員負(fù)責(zé)按照《維修部工作手冊(cè)》的要求,對(duì)設(shè)備進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng),并填寫(xiě)《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)記錄》
。
4.5.3定期維護(hù)保養(yǎng)
1)定期維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃的制定
維修部負(fù)責(zé)在每年12月編制下年度《設(shè)備年度維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃》。在每月的下旬編制下月的《設(shè)備月度維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃》,以據(jù)此安排維護(hù)保養(yǎng)工作。
2) 定期維護(hù)保養(yǎng)的實(shí)施
維修部根據(jù)《設(shè)備月度維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃》和《維修部工作手冊(cè)書(shū)》實(shí)施設(shè)備的定期維護(hù)保養(yǎng)工作,保養(yǎng)人員根據(jù)維護(hù)保養(yǎng)情況填寫(xiě)。
a、《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)記錄》
b、《供配電設(shè)備(設(shè)施)保養(yǎng)記錄表》
4.6設(shè)備的維修
4.6.1設(shè)備自行維修
當(dāng)設(shè)備不能正常運(yùn)行、操作人員無(wú)力維修時(shí),維修部應(yīng)組織專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行檢查維修,并根據(jù)維修情況填寫(xiě)《設(shè)備設(shè)施維修記錄》。設(shè)備大修還應(yīng)填寫(xiě)在工程維修部保存的設(shè)備卡中。
4.6.2設(shè)備委外維修
當(dāng)設(shè)備故障超出維修部現(xiàn)有維修能力時(shí),維修部填寫(xiě)《設(shè)備外委維修申請(qǐng)單》報(bào)管理處審核、公司批準(zhǔn)后,選擇合格供方實(shí)施委外維修。
4.7應(yīng)急處理
維修部負(fù)責(zé)對(duì)各系統(tǒng)建立《機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)應(yīng)急處理方案》,以滿(mǎn)足在設(shè)備出現(xiàn)故障或緊急情況下,能盡快排除故障,減少損失,使廣大業(yè)戶(hù)滿(mǎn)意。
4.8設(shè)備(系統(tǒng))的更新改造、報(bào)廢
當(dāng)設(shè)備系統(tǒng)不能滿(mǎn)足服務(wù)運(yùn)作需要時(shí),維修部應(yīng)根據(jù)《維修部工作手冊(cè)》要求實(shí)施技改。設(shè)備選型、費(fèi)用估算、實(shí)施計(jì)劃安排等方面的內(nèi)容,報(bào)管理處審核、公司審批后執(zhí)行。
當(dāng)設(shè)備無(wú)法維修或維修成本太高、不經(jīng)濟(jì)時(shí),由維修部填寫(xiě)《報(bào)廢單》報(bào)管理處審核、公司審批后作報(bào)廢處理。
4.9質(zhì)量記錄的保存
工程部負(fù)責(zé)按照《文件控制程序》、《操作記錄控制程序》的要求保存與設(shè)備管理有關(guān)的記錄。
5.0支持文件
5.1《維修部工作手冊(cè)》
5.2《設(shè)備年度維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃》
5.3《機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)應(yīng)急處理方案》
5.4《設(shè)備月::度維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃》
5.5《分包合同》(供方提供)
6.0質(zhì)量記錄
6.1《設(shè)備明細(xì)表》
6.2《設(shè)備卡》
6.3《設(shè)備(設(shè)施)維修記錄》
6.4《設(shè)備(設(shè)施)保養(yǎng)記錄》
6.5《供配電設(shè)備巡查表》
6.6《供配電設(shè)備(設(shè)施)保養(yǎng)記錄表》
6.7《弱電系統(tǒng)巡查記錄表》
6.8《中控室系統(tǒng)運(yùn)行維修記錄表》
6.9《消防系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)檢查記錄》
6.10《給排水設(shè)備(設(shè)施)巡查記錄》
6.11《設(shè)備對(duì)外委托維修申請(qǐng)單》
6.12《電梯保養(yǎng)檢查評(píng)定記錄表》
6.13《電梯運(yùn)行巡查記錄表》
6.14《供方服務(wù)質(zhì)量檢查表》
6.15《報(bào)廢單
