z苑小區(qū)前期物業(yè)管理運作工作
某苑小區(qū)前期物業(yè)管理與運作工作
管理處人員應在工程驗收后進行,也可以同時進行。但由于相關性的交接方不同,驗收的側(cè)重點及程度也不同,需要區(qū)別對待。工程驗收是施工單位向發(fā)展投資商移交物業(yè),驗收的方式按國家標準進行。而物業(yè)接管驗收是發(fā)展投資商向物管方移交物業(yè),驗收的方式是按業(yè)主、租戶進駐的使用要求進行檢查,主要是進行全面的外表及功能檢查。物業(yè)接管驗收分現(xiàn)場驗收,資料交接、其它交接等三個方面。
第一節(jié)現(xiàn)場驗收主要項目
一、土建工程:包括各屋面排水坡度,伸縮縫、墻身及地面有無滲水;地下室墻面有無滲水,地面有無空鼓及滲水,進出口坡道防滑等;前廣場及架空層綠化小品,地面有無空鼓及開裂等;消防門、通道、樓梯等。
二、裝飾工程:包括各地面、墻面、地腳線、護墻板、天花各種裝飾;門和門柜及附件;護欄及扶手;燈具及其它小電氣設施;墻面(包括各涂料、裝飾及玻幕);
公共區(qū)域設施設備的外裝飾;各種標識及區(qū)域圖示;公共洗手間、會議室、垃圾中轉(zhuǎn)站、各設備管理用房、信報箱等;
三、供配電系統(tǒng):包括正常供配設備;應急供配電設備;油箱及油庫、各配電房設備;各強電檢查井內(nèi)管線及電箱;避雷裝置;公共照明、用電器具等;
四、給排水系統(tǒng):各供水、消防水泵及電機等;各水箱;比例中項排水管網(wǎng)、接頭及閥門等;化糞池及室外排污、雨水井;消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門等;人防工程及供水系統(tǒng)等。
五、弱電系統(tǒng):消防報警系統(tǒng)(消防控制中心報警聯(lián)動、自動溫煙感、警鈴及手動按鈕、防火卷簾門、廣播等);樓宇自動化(模塊控制的空調(diào)、采暖、電力、保安等);弱電檢查井內(nèi)管線、接線箱等。
第二節(jié)資料交接
一、產(chǎn)權資料:項目批準文件、用地批準文件、建筑執(zhí)照、丈量報告等;
二、技術資料:竣工圖(包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線等)、各類公共設備使用說明書及調(diào)試報告、地質(zhì)勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設計變更通知及技術核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖、竣工驗收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、構配件的鑒定合格證書、設備(水、電、發(fā)電、電梯)及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水、供暖管道的試壓報告、機電設備訂購合同、設備開箱技術資料、試驗記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。
三、驗收資料:工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、綜合驗收合格證書、用電許可證、供用電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電話、網(wǎng)絡保養(yǎng)及協(xié)議等。
第三節(jié)其它交接
一、設施設備的備品備件,施工剩余材料備品等;
二、具有保修期的設施設備施工或購買合同(保修協(xié)議書)等。
三、公共區(qū)域各通道門、設備及管理用房、洗手間、會議室、檢查管井、信報箱鑰匙等。
接管驗收注意事項:
(1)在接管驗收前,管理處應該主動與管理方協(xié)商有關驗收的問題(包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等),同時要盡量明確驗收標準、明確交接雙方的責、權、利。
(2)接管驗收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量而且還應清點物業(yè)內(nèi)各種設施設備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等類型、數(shù)量及其它要求的參數(shù)。驗收報告須經(jīng)交接雙方簽字后才能生效。
(3)針對初驗發(fā)現(xiàn)的情況,必須整改的,書面報請施工管理方督促施工單位返修,一時無法返修的項目要確定今后維修的期限并請用戶認可,屬于無法返修的項目報告'**苑 '開發(fā)商記錄備案;屬于暫無須返修的問題,列出清單報請'**苑 '開發(fā)商備案。
四、設施設備試運行:
為保證業(yè)主進駐后設備即能正常運行,在設施設備驗收完成后進行一個設備試運行階段,在這個期間,管理處工作重點逐步由驗收交接向正常運行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移,由管理處工程技術人員開始直接操作設備,但設備安裝調(diào)試單位應該派人配合并給予相關操作人員一定的培訓。
五、清潔開荒:
在業(yè)主、租戶進駐前,管理方將負責進行初次全面清潔工作,在清潔開荒中,管理處要注意對墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面的清潔液,防止腐蝕以上材料避免業(yè)主、租戶損失及后續(xù)物業(yè)管理的困難。
六、公眾文件的確立:
為保證'**苑'業(yè)主全面進駐后得到良好的服務,管理處應該主動將注意事項、管理處聯(lián)系電話、值班電話及管理承諾、《業(yè)主、租戶手冊》、《業(yè)主、租戶管理公約》等一系列公眾文件呈交'**苑'發(fā)展商審閱,在修改后整理成冊,公布于業(yè)主、租戶。
七、做好業(yè)主全面進駐的準備:
在全面進駐之前,我公司將主動與發(fā)展商聯(lián)系,確定包括入遷的單位及辦公場所、日期及時間、物資數(shù)量、停車地點、搬遷時間、搬遷路線等,并共同制定搬遷計劃及注意事項。管理處應該全力以赴地配合確認公共區(qū)域、照明、洗手間、停車場標識等正常。在適用過程中,管理處應再次確認安排事項,派有關人員在現(xiàn)場迎接、指引路線,同時監(jiān)督搬運工作遵守有關規(guī)定,保持良好秩序,減少對其它單位的影響。在遷入完成應立即在征詢意見后跟進改善服務。
根據(jù)'**苑'的具體情況來看,目前還沒有業(yè)主、租戶入場,物業(yè)管理公司將提前進入管理,配合施工和出售和招租工作。若'**苑'發(fā)展商選中與我司合作進行管理,我司將與發(fā)展商共同商議入場前的費用問題,若前期進入管理,對于人員配備,我公司會按發(fā)展商提出來的要求隨時增加人員和設備,滿足廣大業(yè)主的需求,提高服務檔次,真正做到令業(yè)主、租戶、發(fā)展商領導滿意。
