房地產公司設計過程管理工作程序

發(fā)布時間：2024-11-29 查看人數(shù)：87

房地產公司設計過程管理工作程序

房地產公司設計過程管理程序

1.目的和范圍:根據(jù)公司的策劃案和計劃明確產品設計的主要內容,對設計全過程進行控制,確保產品的設計能滿足公司策劃案和合同要求。(產品設計包括:規(guī)劃設計、建筑設計、景觀設計、室內設計)

2.職責

2.0總則

在設計過程管理中,設計研發(fā)部根據(jù)公司的策劃案開展委托限額設計工作,有關設計技術、建筑效果和產成品的最終交付狀態(tài)說明方面,由設計研發(fā)部負責把控,其他部門的意見起參考作用,以設計研發(fā)部的意見為主;有關建造成本控制方面,由審計核算部負責統(tǒng)籌把控,有關部門配合;設計的經(jīng)濟性評價以及設計與策劃和計劃的一致性審查和評價等方面,由項目策劃中心負責統(tǒng)籌把控,相關部門參與。當上述幾個方面的意見發(fā)生沖突時,如果沒有突破成本控制指標,則堅持設計研發(fā)部的意見;如突破成本控制指標,各責任部門必須將意見充分披露,設計研發(fā)部負責匯總后向總經(jīng)理匯報,由總經(jīng)理根進行決策。

總經(jīng)理在設計過程中負責根據(jù)各部門提供的信息和意見批準設計合同、批準產成品的最終交付狀態(tài)說明文件、批準經(jīng)過部門論證的突破原策劃的建造成本控制限額的修正案等、批準根據(jù)《問責制度》的關于設計問題的問責意見的執(zhí)行。

2.1總經(jīng)理室

2.1.1參與產品設計全過程的評審與確認。

2.1.2企業(yè)發(fā)展中心負責向設計研發(fā)部下達開始委托設計的指令,明確開始委托設計的時間。

2.1.3項目策劃中心負責向設計研發(fā)部提供開始委托設計所需的資料,對整個設計過程進行跟蹤,在擴初設計之后組織有關部門開展經(jīng)濟評價,對與策劃案不符的設計提出異議。

2.1.4法律事務中心負責審查合同的合法性。

2.2設計研發(fā)部

2.2.1負責根據(jù)項目策劃案開展后續(xù)的委托設計工作,編寫不同階段的設計任務書、邀請設計單位參與招投標、負責制定設計合同;

2.2.2負責產品設計在方案、擴初、施工圖階段的進度跟蹤和設計質量的控

制與審查;

2.2.3負責在擴初階段對產成品的最終交付狀態(tài)作詳細的說明,在召集總經(jīng)室、審計部、經(jīng)營部、物業(yè)公司等相關部門進行論證的基礎上,設計研發(fā)部負責初步確定產成品的最終交付狀態(tài)的說明文件,并提交總經(jīng)理批準,然后提交設計單位。待設計成果出來后,由設計研發(fā)部負責組織審查,并將有關產成品的交付標準信息傳遞給經(jīng)營部用于推廣,并作為今后物業(yè)公司接收物業(yè)的依據(jù)之一。

2.2.3負責協(xié)調與設計單位之間的關系,并督促設計單位完成有關設計變更的內容,盡可能減少后期的設計變更;

2.2.4協(xié)助經(jīng)營銷售部組織樣板房、銷售中心的設計及銷售中有關的設計回復;

2.2.5負責及時向工程材料部、審計核算部、經(jīng)營銷售部分發(fā)最新的施工圖和'設計變更通知單'和'圖紙作廢通知單';

2.2.6負責及時將各階段報建用的圖紙資料傳遞給對外聯(lián)絡部;

2.2.7參與施工圖交底與圖紙會審;

2.2.8參與項目策劃中心組織的對擴初設計的綜合性的經(jīng)濟評價;

2.2.9設計研發(fā)資料庫的建立和管理。

2.3經(jīng)營銷售部、客戶服務部、物業(yè)公司

2.3.1經(jīng)營銷售部參與方案、擴初、施工圖的審查工作,根據(jù)所掌握的客戶需求信息,對其中的戶型、面積、平面布置等提出具體建議;參與項目策劃中心組織的對擴初設計的綜合性的經(jīng)濟評價。

2.3.2客戶服務部參與方案、擴初、施工圖的審查工作,根據(jù)以往客戶投訴比較集中的問題,對各階段的設計提出建議。

2.3.3物業(yè)公司參與方案、擴初、施工圖的審查工作,根據(jù)以往物業(yè)管理的經(jīng)驗,在設計的各個階段提出有關今后的物業(yè)管理成本等方面的建議。

2.4工程材料部

2.4.2負責本部門范圍內的圖紙分發(fā);

2.4.3參與方案、擴初、施工圖的審核工作,從滿足現(xiàn)場施工實際需要的角度出發(fā)提出審核意見;參與項目策劃中心組織的對擴初設計的綜合性的經(jīng)濟評價;

2.4.4負責組織設計單位、質檢站、監(jiān)理單位、施工單位進行施工圖會審。

2.5審計核算部

2.5.1參與設計委托合同的評審過程,負責對設計費標準的確定提出審核意見;

2.5.2提供待開發(fā)項目投資的成本控制指標。

2.5.2對擴初設計進行評價,看設計成果是否控制在建造成本投資限額內,并根據(jù)評價結果向設計研發(fā)部提出調整設計建議或向策劃中心提出追加建安成本限額建議;參與項目策劃中心組織的對擴初設計的綜合性的經(jīng)濟評價。

2.6對外聯(lián)絡部

2.6.1負責工程項目的報建工作;

2.6.2負責將報建結果及時傳遞回設計研發(fā)部;

2.7財務計統(tǒng)部

2.7.1參與設計委托合同的評審過程,負責對設計費的付款方式的確定提出審核意見;

2.7.2審核并撥付與設計有關的款項。

2.7.3參與項目策劃中心組織的對擴初設計的綜合性的經(jīng)濟評價;

3.設計過程管理

3.1建立設計研發(fā)資料庫,內容包括:

a.建筑設計現(xiàn)行規(guī)范、法規(guī),公司內部通用的設計規(guī)范匯編。

b.各項目的全套設計圖紙,包括'設計變更通知單'。

c.設計單位的有關資料,包括單位名稱、地址、負責人的姓名和聯(lián)系方式、單位性質及近期設計的主要工程情況和技術力量等。

d.建筑新材料、新技術的收集。

e.特色樓盤的資料,優(yōu)秀戶型的收集。

3.2設計研發(fā)部經(jīng)理負責根據(jù)公司的項目策劃案和年度計劃編制設計過程計劃,內容包括指定項目負責人、招標安排、各階段設計進度的安排、各階段各部門的配合要求。

3.3設計研發(fā)部負責編制設計任務書或招標文件,將擬邀標設計單位名錄及相關背景資料和評標意見提交招標委員會審議批準、組織設計招投標活動。(具體見《招標管理程序》)

3.4設計研發(fā)部負責根據(jù)招標結果擬定設計合同,并送審計部、財務部、總經(jīng)室法律事務中心審核,最后報總經(jīng)理批準執(zhí)行。

3.5特殊情況下,經(jīng)總經(jīng)理批準,可由設計研發(fā)部直接委托設計單位開展限額設計。

3.6設計任務書的編制

3.6.1設計研發(fā)部負責根據(jù)項目策劃案中關于產品定位和成本定位等內容編寫設計任務書,內容必須包括:產品標準、經(jīng)濟指標限制、。

3.6.2必要時,設計研發(fā)部必須根據(jù)不同的設計階段編制設計任務書。

3.7設計過程中的圖紙審查

3.7.1方案設計審查的目的在于保證其符合策劃案的基本精神。設計周期方案提交時間:

3.7.1.1由設計研發(fā)部按設計合同中的要求對圖紙進行自審。

3.7.1.2由設計研發(fā)部按照計劃的安排召集項目策劃中心、經(jīng)營銷售部對方案進行審查,從項目定位、密度、綠化、道路、配套等各項指標是否與策劃相符合的角度提出審查意見。

3.7.1.3設計研發(fā)部項目負責人將各部門圖紙審核的結果形成'會議紀要',并根據(jù)會議紀要的精神與設計單位聯(lián)系;要求設計單位根據(jù)'會議紀要'的內容對方案設計進行優(yōu)化。項目負責人監(jiān)督并跟蹤落實方案設計的修改工作。

3.7.1.4設計研發(fā)部負責將設計方案交對外聯(lián)絡部報建;對外聯(lián)絡部取回政府審查意見后,由設計研發(fā)部將政府審查意見傳真至設計單位,并負責將審查意見傳遞給公司內部相關部門。設計研發(fā)部的項目負責人監(jiān)督并跟蹤落實方案設計的修改工作。

3.7.2擴初設計審查:

3.7.2.1擴初設計審查的目的在于保證其與策劃案的產品定位以及各項指標相符。擴初設計周期和出圖時間

3.7.2.2設計研發(fā)部項目負責人負責組織部門內的各專業(yè)審查(包括建筑、結構、設備專業(yè))。

3.7.2.3設計研發(fā)部項目負責人負責組織項目策劃中心、工程材料部(項目部)、審計核算部、經(jīng)營銷售部、客戶服務部、物業(yè)公司對擴初設計進行審查和確認。如:經(jīng)營銷售部根據(jù)所掌握的客戶需求信息,對其中的戶型、面積、可售面積、平面布置等以及上述要素對銷售進度和銷售單價和總價的影響、是否滿足策劃案和計劃要求等提出具體建議;工程材料部對施工技術的可行性等提出建議;客戶服務部根據(jù)以往客戶投訴比較集中的問題,對各階段的設計提出建議;物業(yè)公司根據(jù)以往物業(yè)管理的經(jīng)驗,在設計的各個階段提出有關今后的物業(yè)管理成本等方面的建議。

3.7.2.4審計核算部負責在20個工作日內完成對擴初圖紙的評價,看工程造價是否在建造成本指標限額內,如超出指標,審計核算部必須與設計研發(fā)部溝通并要求設計單位進行優(yōu)化調整;如設計單位無法通過優(yōu)化調整工程造價而且預計工程造價將超出策劃案中的成本指標時,審計部必須及時發(fā)出預警信息,并與項目策劃中心溝通,由項目策劃中心負責收集有關信息,向各有關部門發(fā)函征求意見,在匯總消化各部門反饋意見后向公司計劃委員會提出提高成本限額指標的建議,經(jīng)計劃委員會審議和和總經(jīng)理批準后,追加投資。

3.7.2.5策劃中心牽頭組織設計研發(fā)部、財務計統(tǒng)部、審計核算部、經(jīng)營銷售部等比照原項目策劃案的主要指標對擴初設計進行綜合性的經(jīng)濟評價。如發(fā)現(xiàn)擴初設計與原項目策劃案有較大出入,策劃中心必須及時提出異議,并通過設計研發(fā)部要求設計單位進行優(yōu)化調整,以保證擴初設計在公司項目策劃案的指標框架內進行。

3.7.2.6設計研發(fā)部負責將各部門審查意見匯總,編寫關于產成品的最終交付狀態(tài)的說明文件(內容必須進一步明確),經(jīng)計劃委員會審議,報總經(jīng)理批準后傳真至設計單位,并負責將審查意見傳遞給公司內部相關部門。項目負責人監(jiān)督并跟蹤落實擴初設計修改工作。

3.7.2.7設計研發(fā)部負責將擴初設計交對外聯(lián)絡部報建;對外聯(lián)絡部取回政府審查意見后,由設計研發(fā)部將政府審查意見傳真至設計單位,并負責將審查意見傳遞給公司內部相關部門,如審計核算部、經(jīng)營銷售部、工程材料部等。設計研發(fā)部的項目負責人監(jiān)督并跟蹤落實根據(jù)擴初設計報批意見所進行的修改工作。

3.7.3施工圖審查

3.7.3.1施工圖的設計周期和出圖時間

3.7.3.2設計研發(fā)部項目負責人負責組織部門內的各專業(yè)審查(包括建筑、結構、設備專業(yè))。

3.7.3.3設計研發(fā)部項目負責人負責組織工程材料部(項目部)、審計核算部對施工圖設計進行審查和確認。工程材料部主要審查施工圖的技術可行性,審計核算部主要審查施工圖與擴初圖有無大的偏離建造成本控制是否在限額指標內并提供必要的造價咨詢。如審計部認為施工圖對原來的擴初設計進行較大的變更或突破了策劃案中的建造成本限額,設計研發(fā)部應及時反饋給項目策劃中心,必要時由項目策劃中心組織有關部門中心進行綜合經(jīng)濟評價。

3.7.3.4必要時由設計研發(fā)部經(jīng)理委托專家評審組對施工圖進行審查。

3.7.3.5設計研發(fā)部項目負責人將各部門的'圖紙評審意見單'匯總,將匯總的修改意見傳真至設計單位,并負責將審查意見傳遞給公司內部相關部門。項目負責人監(jiān)督并跟蹤落實施工圖修改工作。

3.7.3.6設計研發(fā)部負責將施工圖設計交對外聯(lián)絡部報建;對外聯(lián)絡部取回政府審查意見后,由設計研發(fā)部將政府審查意見傳真至設計單位,并負責將審查意見傳遞給公司內部相關部門,如審計核算部、經(jīng)營銷售部、工程材料部等。設計研發(fā)部的項目負責人監(jiān)督并跟蹤落實根據(jù)施工圖初設計報批意見所進行的修改工作。如審查意見引起對原來的擴初設計進行較大的變更,設計研發(fā)部應及時反饋給項目策劃中心,必要時由項目策劃中心組織有關部門中心進行綜合經(jīng)濟評價。

3.8設計交底與圖紙會審

3.8.1在施工圖出圖后,設計研發(fā)部的職責主要是負責協(xié)調管理,其工作中心將轉到后續(xù)開發(fā)項目的設計過程管理工作。

3.8.2在設計交底前,項目經(jīng)理應要求和督促總監(jiān)理工程師組織監(jiān)理人員深度閱讀施工圖紙、熟悉設計文件并對圖紙中存在的錯漏碰缺等問題及時提出書面意見交設計研發(fā)部,設計研發(fā)部組織并跟蹤落實設計院修改結果。對施工圖中存在的問題盡早預控,最大限度地減少后期的設計變更。

3.8.3由工程材料部項目經(jīng)理組織設計單位、質檢站、監(jiān)理單位、施工單位進行圖紙會審及交底,設計研發(fā)部參與。(具體內容參見《施工管理程序》)

3.8.4在階段性施工前7天內,該項目部經(jīng)理應要求總監(jiān)理工程師審查下一階段施工圖紙,并及時將錯漏矛盾等需修改之處提交設計研發(fā)部。

3.9設計變更

3.9.1設計發(fā)生重大變更的(如公司要求更改的、政府要求更改的、或影響結構、使用功能、造價、外觀、工期的),設計發(fā)生重大變更的,由提出部門填寫申請單,經(jīng)部門經(jīng)理認可后,由設計研發(fā)部經(jīng)理負責組織對外聯(lián)絡部、工程材料部(材料、設備、項目部)、經(jīng)營銷售部、審計核算部及其他相關部門召開專題討論會,并提出修改意見,經(jīng)總經(jīng)理確認后,由設計研發(fā)部負責和設計單位聯(lián)系,交設計單位進行更改,取得正式的'設計變更通知單'后,送工程材料部和項目部,同時抄送經(jīng)營銷售部、審計核算部,并由項目部蓋章后送項目監(jiān)理單位。

3.9.2設計單位設計不完善的(不涉及3.6.1內容的)

由項目部組織聯(lián)系并落實修改,并將設計單位的變更函定期送設計研發(fā)部備案;若與銷售合同或公司承

諾不一致時,由設計研發(fā)部項目負責人及時用'工作聯(lián)系函'的方式通知經(jīng)營銷售部。并由項目經(jīng)理簽字蓋章后送項目監(jiān)理單位。

3.9.3客戶要求修改的(不影響結構安全、外觀的),由提出部門根據(jù)客戶的修改要求填寫修改申請,與設計研發(fā)部聯(lián)系,設計研發(fā)部針對具體的修改內容組織公司內部相關人員討論,同時綜合設計單位的意見,提出處理方案,反饋給經(jīng)營銷售部,由經(jīng)營銷售部將處理方案與客戶溝通,經(jīng)客戶確認后,將有客戶反饋的修改申請交設計研發(fā)部,由設計研發(fā)部負責和設計單位聯(lián)系,交設計單位進行更改,取得正式的'設計變更通知'后,送交工程材料部和項目部,同時抄送經(jīng)營銷售部、審計核算部。并由項目部蓋章后送項目監(jiān)理單位。

3.10項目評價

3.10.1階段性評價:在各項目施工階段,各業(yè)務部門負責將設計單位的現(xiàn)場服務、施工圖質量等方面存在的問題反饋給設計研發(fā)部,設計研發(fā)部經(jīng)理必要時應要求項目負責人組織本部門、經(jīng)營銷售部、工程材料部、對外聯(lián)絡部、項目部開展階段性的評價,對各業(yè)務部門反饋問題的處理意見和處理結果予以反饋,并編寫評價報告。

3.10.2竣工項目綜合評價:在竣工項目交付客戶使用6個月內,由設計研發(fā)部經(jīng)理組織本部門、經(jīng)營銷售部、工程材料部、對外聯(lián)絡部、項目部、客戶服務部、物業(yè)公司等開展竣工項目設計專項綜合評價,向總經(jīng)理提交專項報告,并為今后改進設計控制工作積累經(jīng)驗和為選擇設計單位提供參考依據(jù)

3.11圖紙管理:即在工程的規(guī)劃、設計、施工和使用、維護活動中形成的各類圖紙、設計變更洽商函等。

3.11.1圖紙發(fā)放流程:

3.11.2相關部門資料員收到圖紙或更改通知單后,及時進行清點,逐套登記在《收圖登記表》上,并按首頁設計研發(fā)部編制的分發(fā)號,逐頁加蓋受控分發(fā)號;接到新圖后,各部門所持的舊圖作廢,由該部門資料員按分發(fā)清單收回并加蓋作廢章。

3.12設計過程流程圖:

設計過程控制流程圖

3.13問責

對設計周期、設計質量、建造成本控制等不能滿足公司項目策劃和計劃要求的,根據(jù)公司的《問責制度》追問責任人和責任部門。

4.相關文件

4.1《項目開發(fā)總策劃程序》

4.2《施工管理程序》

4.3《銷售過程管理程序》

4.4《招標管理程序》