z物業(yè)轄區(qū)公共設施設備管理方案
物業(yè)轄區(qū)公共設施設備管理方案
一、目的
保證設施設備及場所處于良好的狀態(tài),以提高優(yōu)質服務的需要。
二、驗收管理
1、組織工程維修部技術人員和操作人員參與驗收,做好接管工作。
2、驗收的主要內容
(1)建筑工程資料圖表、竣工驗收和相關資料;設備的隨機技術資料和安裝施工中形成的資料;
(2)設施設備及場所的質量檢查,設備空載運轉試驗、負荷實驗。
3、驗收合格后,資料全部歸檔,交付使用管理部門。
三、設備設施分類
根據各類設備設施的功能、用途、重要性等因素對其實行分類管理,分a、b、c三類:
a類:監(jiān)視系統設備,配電房各屏柜,生活、消防水泵,消防報警系統,電梯。
b類:排風設備,水箱(池),滅火器材,排污泵。
c類:房屋本體照明設施、室內外插座、各式燈具、水龍頭、排水設施、室內空調架、道路。
四、設備的運行管理
1、對a類設備,配備專職運行操作員,根據業(yè)主委員會要求,專人定崗值班或巡回方式對設備進行管理。
2、設備運行操作人員經過培訓,熟悉所管理的性能、特點和操作規(guī)程,考核合格后上崗操作。
3、設備運行操作人員按崗位職責及運行操作規(guī)程,對設備進行操作和檢查,作好運行記錄和值班記錄,認真做好交接班。
4、各設備主觀人員根據運行管理有關制度,每月檢查監(jiān)督設備運行操作人員崗位職責旅行情況,檢查設備運行狀態(tài),注意設備運行安全性、合理性、經濟性,檢查運行就、維護保養(yǎng)記錄、交接班記錄,檢查后在有關記錄上簽字,發(fā)現問題及時糾正,對發(fā)現的設備問題應詳細填表報告,工程維修部主管監(jiān)督整改情況。
五、設備設施的維修保養(yǎng)
1、工程維修部負責所管轄設備設施的維修保養(yǎng),各班長負責組織本班維修保養(yǎng)工作。
2、設備設施保養(yǎng)分日常維修保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)及年檢維護保養(yǎng)3個層次。
(1)日常維護保養(yǎng)主要是巡視檢查和清潔方面的工作;定期維護保養(yǎng)主要工作就是性能狀態(tài)檢查和計劃性能修理的內容;年檢維護保養(yǎng)主要是對設備進行全面的調整。
(2)日常維護保養(yǎng)通常由設備運行操作,值班人員負責,定期維護保養(yǎng)由維修人員負責操作,值班人員進行配合,有些設備外聘專業(yè)公司進行。
(3)維護保養(yǎng)工作的項目由各類設備具體規(guī)定,各設備主觀根據規(guī)程并結合設備具體技術狀況,做出年度、月維護保養(yǎng)計劃,經部門主管領導批準后實施。
(4)設備年檢維護保養(yǎng),由委托年檢單位實施。維護保養(yǎng)結束后以書面形式報告部門主管。
六、設備設施維修
1、設備設施的維修分計劃維修和故障維修兩類
(1)計劃維修是自在設備設施沒有發(fā)生問題之前,對其劣化和缺陷部件進行預先維護和修理;
(2)故障維修是對設備設施受損設備故障后其失效、損壞部件進行針對性維修。
2、設備設施維修采用委托維修和派工維修兩種形式
(1)委托維修主要用語故障維修。管理處設總中央值班調度室,實行24小時值班,配置專線電話,隨時接受住戶、巡視員、操作員的維修申報和故障報告,接報后,迅速同志有關維修人員在規(guī)定時間內修復。
(2)派工維修主要用語計劃維修、零星及小型的設備新裝、改裝專案處理。工程、維修部部長根據設備定期保養(yǎng)計劃,當前對設備定期保養(yǎng)計劃,當前設備運行狀況的分析調查結果,以及住戶的要求填寫派工單,派專人完成的特定工作。派工單的處理與跟進流程按委托維修規(guī)定進行。
七、設備故障及事故
1、凡因為歸規(guī)程、操作使用不當或設備發(fā)生非正常損壞而被迫停止運轉。達到一定時間或造成損失的,稱為設備事故。
2、損失及影響不及事故嚴重程度的其它情況稱之為故障。
3、無論發(fā)生何種設備故障和事故,設備主管班必須立即組織力量迅速處理。較重大時間,必須及時報告部門主管甚至管理處主任協調處理。
4、無論發(fā)生何種設備故障和事故,設備主管班、運行值班人員、維修人員必須詳細記錄,不得疏漏和隱瞞。
八、設備的大修、更新
1、管理處根據實際情況對設備進行大修、更新和技術改造,使之更加安全、有效、經濟、可行。
2、設備及物業(yè)本體部分的大修、更新和技術改造費用,從維修資金中支出。每年度的費用預算,經業(yè)主委員會審核,業(yè)主大會批準,其后決算還須維修資金管理中心審計。
3、大修改造的項目由各設備主管工程師會同各班長提出申請,經管理處討論形成《年度維修計劃申請報告》,報經業(yè)主委員會批準后方可實施,項目實施按照:誰主管,誰負責“的原則,在工程主管指導下進行。
九、設備的報廢
1、設備有下列情況下考慮報廢:
(1)已經超過使用年限,主要結構及部件磨損破壞,設備效能達不到要求且不能修復。
(2)設備技術陳舊落后,無形磨損嚴重,經濟效果差,經濟上分析結論更新勝于大修。
(3)因以外災害或事故使設備損壞嚴重而無法修復使用,建筑物改建不能拆裝的。
(4)嚴重影響安全,繼續(xù)使用將會引起危險事故的。
(5)設備耗能大、污染環(huán)境嚴重,國家管理部門規(guī)定應予淘汰的產品。
2、設備報廢由設備使用管理部門提出申請,并填寫《設備報廢申請單》,綜合事務部組織有關人員進行鑒定后報管理處主任和物業(yè)公司經理批準,其中產權屬于業(yè)主的設備報廢還須報請業(yè)主委員會批準。
3、設備報廢后,由設備四用部門進行利用和處理,殘值回收憑據報財務部注銷設備資產,同時注銷臺賬和卡片。
十、房屋外觀和圍墻護欄
1、空調統一安裝在預留位置上,空調架每年油漆一次,費用由受益業(yè)主承當或從維修資金中支出。
2、房屋外墻不得安裝任何使用或觀瞻飾物。
3、嚴格裝修申請審核和裝修期間的巡視檢查工作,加強日查個管理,治安巡邏人員每天將房屋外墻和圍欄列入檢查項目。
4、對住戶擅自作主進行的任何為歸安裝,管理處派人及時進行勸阻
;對已經造成的事實,管理處派人上門與住戶協商,勸其整改,住戶整改有困難的,管理處免費提供整改服務。
十一、記錄
1、工程驗收記錄;
2、設備臺賬;
3、設備標識卡;
4、運行記錄;
5、設備日常巡視保養(yǎng)項目及記錄;
6、設備定期維護保養(yǎng)項目及記錄;
7、事故故障報告單;
8、設備報廢申請表;
9、設備大修改造申報表;
10、設備大修匯總表。
十二、公共設備設施維修、保養(yǎng)程序:
(1)管理處維修工程組每天安排人員對區(qū)域內的設備設施進行巡查,不論設備設施運行狀況如何都要作出詳細的記錄;
(2)如果在檢查中發(fā)現有故障或損壞的,應向工程組提出修理申請,填寫維修申請表;
(3)經管理處領導認定后,將工作交給工程維修組,讓其完成人員的安排和修復工作;
(4)工程組人員按照工種,指定專人到現場進行維修;
(5)如果這種損壞我們管理處的人員根本無法進行維修的,根據維修材料和人工費用等認真核算大致維修費用,報管理處領導審核安排;
