某某前期介入服務與接管驗收入住管理方案
某項目前期介入服務與接管驗收及入住管理方案
一、 前期介入服務
將根據委托方物業(yè)施工進度的實際情況,對'××項目(---)'制訂科學、成熟、相應的物業(yè)管理前期介入工作計劃,并按計劃和階段開展各項工作,為將來的物業(yè)管理工作順利開展打下堅實的基礎。
1、規(guī)劃設計階段
對于規(guī)劃設計,物業(yè)管理前期顧問人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設計方案的討論,從管理的角度審視規(guī)劃設計方案是否合理,力求使小區(qū)的設計方便日后的物業(yè)管理工作。
*監(jiān)控和消控中心的設置;
*小區(qū)人車分流的設計;
*公共照明開關設置位置;
*公共照明開關開閉形式;
*物業(yè)管理用房的位置設計;
*小區(qū)垃圾房的設置;
*公共洗手間的設置;
*信報箱的設立;
*公共告示欄的配置;
*家用空調穿墻孔和室外機座位置的預留;
2、建設施工階段
*提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議;
*分析物業(yè)建造選料及安裝,改善設備使用效果,減輕后期管理的壓力;
*審查有關工程(包括綠化工程)的優(yōu)劣,提供改善意見;
*提供機電安裝及能源分配的有關專業(yè)技術管理意見;
*提供功能布局或用料更改的有關專業(yè)技術管理意見;
*幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護,以避免施工對材質造成損傷;
*提前熟悉房屋中的各種設備和線路,包括房屋內部結構、管線布置及所用建材的性能;
*檢查工程施工進度(根據需要參與建造期有關工程聯(lián)席會議和建筑師定期碰面會等);
*檢查前期工程的施工質量,并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議;
*配合設備安裝、管線布置,進行現場監(jiān)督,確保安裝質量;
*提出遺漏工程項目的建議;
*對小區(qū)公建配套設施設備的進行探討,能夠使公建配套設施設備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標(iso9001、iso14001、ohsas18001等)需要,減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。
3、竣工驗收階段
參與委托方的房屋、設備、設施的竣工驗收,并建立驗收檔案;
*發(fā)現可能存在的施工隱患,并列出遺漏工程;
*參與重大設備的調試和驗收;
*制訂物業(yè)驗收流程;
*指出工程缺陷,就改良方案的可能性及費用提出建議。
4、物業(yè)銷售階段
制定合理的物業(yè)管理收費標準,為物業(yè)銷售作好準備;
*售樓處及樣板房的保安、保潔指導,規(guī)范服務,建立良好的物業(yè)形象;
*委派物業(yè)專業(yè)人員現場解答客戶對小區(qū)物業(yè)管理方面的疑問;
*對物業(yè)人員和銷售人員進行物業(yè)管理基礎培訓工作;
*提供有關售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。
二、 項目的接管驗收
1)物業(yè)的接管驗收是對新建物業(yè)竣工驗收的再驗收。
2)依據國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準》對已物業(yè)進行以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗,它是直接關系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個重要步驟。
3)物業(yè)的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設備、配套設施,而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等,應特別重視對綜合功能的驗收。
a.公司選派素質好、業(yè)務精,對工作認真負責的工程技術人員參加驗收工作;
b.既應從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度驗收,也應站在業(yè)戶的立場上,對物業(yè)進行嚴格的驗收,以維護業(yè)戶的合法權益;
c.接管驗收中若發(fā)現問題,要明確記錄在案,約定期限督促開發(fā)主體對存在的問題加以解決,直到完全合格;
d.落實物業(yè)的保修事宜。根據建筑工程保修的有關規(guī)定,由開發(fā)主體負責保修,向物業(yè)管理公司交付保修保證金,或由物業(yè)管理公司負責保修,開發(fā)主體一次性撥付保修費用;
6)接管驗收的作用
a.明確交接雙方的責、權、利關系
b.確保物業(yè)具備正常的使用功能,充分維護業(yè)戶的利益
c.為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件:通過物業(yè)的接管驗收,一方面使工程質量達到要求,減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護工作量。另一方面根據接管有關物業(yè)的文件資料,可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點,預防管理中可能出現的問題,有利于計劃安排好各項管理,為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。
三、入住管理方案
*提示業(yè)主在入伙前明白辦理入伙手續(xù)時應帶的文件資料及準備工作
*為業(yè)主辦理入伙手續(xù)時,應程序順暢,手續(xù)完善,票據正規(guī)。
*即時完成入伙注記。
*受理代辦服務手續(xù)齊全、收費合理、守時守約、保證質量。
1、業(yè)主入伙流程
1)業(yè)主向售房單位/發(fā)展商辦理售房手續(xù)后,簽訂售房合同并開出入伙通知書。
2)憑售房合同與入伙通知書到物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù)。
3)物業(yè)管理公司在審核資料無誤后,向業(yè)主介紹物業(yè)管理服務情況、收費情況;代發(fā)展商與業(yè)主簽訂《使用公約》。
6)若業(yè)主驗房發(fā)現并提出質量問題,經確認,填寫返修表送交發(fā)展商,管理處應協(xié)助發(fā)展商對房屋進行整改后,請業(yè)主再次驗房。
7)如需二次裝修的,需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。
8)業(yè)戶入伙流程圖如圖所示。
2、租賃住戶入住流程
1)簽訂《租賃意向書》,并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。
2)簽訂《租賃合同書》。合同應附有《管理公約》等有關附件。
3)由物業(yè)管理公司工作人員帶業(yè)戶到現場驗收房屋,如發(fā)現有房屋質量問題的,由物業(yè)管理公司通知工程隊整改。
4)整改后或驗收房屋沒問題,業(yè)戶就同物業(yè)管理公司簽驗收單,并從物業(yè)管理公司領取房屋鑰匙。
5)交付押金和首期租金。
6)如需二次裝修的,需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。
3、 入伙作業(yè)標準
*入伙接待工作應做到耐心、細心、百問不厭。
*入伙各項資料齊全,記錄規(guī)范完整,按戶建立業(yè)戶檔案。
*入伙各項收費正確,做到日結月清、帳表相符。
*特約服務手續(xù)
齊全,收費合理,守時守約,保證質量。
*內部手冊登記及時,即時完成注記。
*入伙按戶匯總,次月5日前全部歸檔。
4、入伙作業(yè)規(guī)程
*由房產發(fā)展商或物業(yè)管理部門向業(yè)戶發(fā)出入伙通知書。
*業(yè)戶攜帶購房合同書、入伙通知書、入伙手續(xù)書前往指定地點辦理手續(xù)。
*業(yè)戶到管理處簽收入伙資料,付清物業(yè)管理費用。
*由指定的業(yè)戶服務人員和維修技術人員陪同業(yè)戶驗房,抄錄水電表底數并共同確認。
*業(yè)戶驗房后若提出質量問題,填質量返修表,管理處加簽意見后,由管理處協(xié)助發(fā)展商進行工程質量問題的返修工作。
*如發(fā)展商或施工單位將工程質量問題委托物業(yè)管理公司返修時,雙方須簽字確認。
*業(yè)戶驗房確認后領取鑰匙,辦理簽收手續(xù)。
5、入伙作業(yè)檢查規(guī)范
為了保證××項目(---)入伙工作正常有序,管理處經理負責對入伙工作的各個環(huán)節(jié)進行檢查以保證工作規(guī)范和服務質量。
1)集中入伙時管理處經理每天巡視各個接待環(huán)節(jié),發(fā)現問題,分析原因予以解決。每月4次抽查入伙資料、記錄,發(fā)現不符合作業(yè)要求,用書面通知相關人員整改,對確屬運作上的不完善處,經分析后開具糾正/預防措施通知單加以落實完善。
