z商務(wù)樓設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)內(nèi)容和標準
商務(wù)樓設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)內(nèi)容和標準
一、設(shè)施設(shè)備管理的技術(shù)分析
對工程設(shè)備進行深入、準確的綜合分析,是做好工程設(shè)備管理的前提和基礎(chǔ),只有做到對設(shè)備知根知底,方能在工作是胸有成竹。為此,嘉佳物業(yè)精心組織了各專業(yè)工程人員對'重慶**商務(wù)樓'項目的設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)進行了專業(yè)的調(diào)研,全面、詳盡的技術(shù)分析。
二、設(shè)施設(shè)備的管理模式和管理措施
(一)設(shè)施設(shè)備的管理模式
1、'重慶**商務(wù)樓'項目設(shè)施設(shè)備齊全、數(shù)量繁多、分布各區(qū)的特點,我公司以'點陣統(tǒng)一,重點控制'的工程設(shè)備管理模式。
重點控制:就是對重點設(shè)備重點部位,制定專門的措施和制度,有目的的去重點控制,從而保證設(shè)施設(shè)備的正常運行。
序號系統(tǒng)管理重點管理措施要點
1電梯系統(tǒng)安全運行日常巡檢記錄、委外維保、按時年檢
2消防系統(tǒng)可靠運行、隨時可啟動定期試驗、巡查
3供配電系統(tǒng)安全可靠運行加強日常的維護檢查,發(fā)電機定期試驗、檢修
4給排水系統(tǒng)水質(zhì)良好,排水正常水箱定期消毒、換水,水質(zhì)定期檢驗,排水系統(tǒng)定期清理、疏通
5公共照明系統(tǒng)使用正常日常巡檢、測試
2、模式管理要點
該管理模式的管理要點在于電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)實行24小時運行值班的管理辦法,對集中控制的供配電系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)實行24小時集中值班運行,通過嚴密的工作計劃,嚴謹?shù)墓ぷ髁鞒?嚴格的質(zhì)量管理和完善的應(yīng)急處理預(yù)案,對日常維修保養(yǎng)、客戶報修、緊急情況處理等實行統(tǒng)一控制,從而達到統(tǒng)一質(zhì)量,統(tǒng)一監(jiān)管的效果。
(一)管理措施
根據(jù)'點陣統(tǒng)一、重點控制'的管理模式,針對設(shè)備管理的關(guān)鍵點,我們提出與之配套的管理措施,對設(shè)施設(shè)備實行專案管理。
1、設(shè)備交接管理
設(shè)備的驗收和接管是搞好設(shè)備管理工作的首要環(huán)節(jié),這一環(huán)節(jié)若能把好關(guān),將非常有利于今后的日常管理。
設(shè)備的接管可分為崗位交接和責任交接。在交接前期,由于存在種種不完善的地方,設(shè)備可能交接不清,在此情況下,管理中心可以先行實施崗位交接,對暫交付條件暫不完善,但急需先行使用的設(shè)施設(shè)備可心先予以代管,不承擔維護責任(此時維護的維護責任在施工安裝公司方),條件成熟后,雙方進行責任移交。
在接管過程中,管理處按重慶第二建筑公司所移交設(shè)備清單、規(guī)格型號、容量大小、設(shè)計要求等進行驗收,對設(shè)備的安裝數(shù)量、安裝位置及竣工圖逐項驗收。在驗收過程中還有以下幾點值得注意:
(1)設(shè)計圖紙的規(guī)格型號、數(shù)量符合;
(2)主要設(shè)備、設(shè)施的安裝位置與安裝質(zhì)量符合;
(3)設(shè)備與連接整個系統(tǒng)的技術(shù)性能,應(yīng)與設(shè)計要求符合;
(4)驗收完畢,應(yīng)填寫驗收和移交的記錄,報告并歸檔。
2、設(shè)備檔案資料管理
(1)設(shè)備原始資料檔案管理
將設(shè)備的原始資料歸檔,資料內(nèi)容主要包括:驗收記錄、測試記錄、產(chǎn)品的合格證、訂貨合同、安裝合同、設(shè)備安裝圖與建筑結(jié)構(gòu)圖、使用維護說明,遺留問題處理協(xié)議和會議記要等。另外要制作設(shè)施設(shè)備卡,記錄有關(guān)設(shè)備的各項明細資料。
(2)重要設(shè)備維修資料檔案管理
一是維修單管理:每一次維修都要填寫維修單,每月統(tǒng)計一次,每季度裝訂一次,由工程組負責保管以備查驗。
二是設(shè)備巡查記錄表:值班人員填寫的設(shè)備巡查記錄表每月一冊,每月統(tǒng)計一次,每年裝訂一次,由管理處保管以備存查。
三是技術(shù)革新資料:設(shè)備運行的改進、設(shè)備革新、技術(shù)改進措施等資料,由工程組匯總存查。
3、人員管理
(1)人員素質(zhì)的管理:包括人員的上崗證、特殊工程作業(yè)證、技能證書的管理;人員的崗位培訓、技術(shù)培訓的管理。
(2)設(shè)備責任人管理:根據(jù)設(shè)施設(shè)備的狀況,實行設(shè)施設(shè)備分管責任制,明確分工,責任到人,建立設(shè)備臺賬制度,掌握并記錄設(shè)備運行情況。
更應(yīng)明確責任人的崗位職責(見下表):
名稱負責人主要工作職責
專業(yè)設(shè)備
及日常維護維修技工根據(jù)設(shè)備臺賬編制有關(guān)維修計劃,負責公共設(shè)施的維護,制定保養(yǎng)計劃。
專業(yè)保養(yǎng)專業(yè)維修公司電梯等智能化高的設(shè)備,由專業(yè)公司制定維修保養(yǎng)。
