z商務(wù)樓設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)
商務(wù)樓設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)
一、設(shè)施設(shè)備管理的技術(shù)分析
對(duì)工程設(shè)備進(jìn)行深入、準(zhǔn)確的綜合分析,是做好工程設(shè)備管理的前提和基礎(chǔ),只有做到對(duì)設(shè)備知根知底,方能在工作是胸有成竹。為此,嘉佳物業(yè)精心組織了各專業(yè)工程人員對(duì)'重慶**商務(wù)樓'項(xiàng)目的設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行了專業(yè)的調(diào)研,全面、詳盡的技術(shù)分析。
二、設(shè)施設(shè)備的管理模式和管理措施
(一)設(shè)施設(shè)備的管理模式
1、'重慶**商務(wù)樓'項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備齊全、數(shù)量繁多、分布各區(qū)的特點(diǎn),我公司以'點(diǎn)陣統(tǒng)一,重點(diǎn)控制'的工程設(shè)備管理模式。
重點(diǎn)控制:就是對(duì)重點(diǎn)設(shè)備重點(diǎn)部位,制定專門的措施和制度,有目的的去重點(diǎn)控制,從而保證設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行。
序號(hào)系統(tǒng)管理重點(diǎn)管理措施要點(diǎn)
1電梯系統(tǒng)安全運(yùn)行日常巡檢記錄、委外維保、按時(shí)年檢
2消防系統(tǒng)可靠運(yùn)行、隨時(shí)可啟動(dòng)定期試驗(yàn)、巡查
3供配電系統(tǒng)安全可靠運(yùn)行加強(qiáng)日常的維護(hù)檢查,發(fā)電機(jī)定期試驗(yàn)、檢修
4給排水系統(tǒng)水質(zhì)良好,排水正常水箱定期消毒、換水,水質(zhì)定期檢驗(yàn),排水系統(tǒng)定期清理、疏通
5公共照明系統(tǒng)使用正常日常巡檢、測(cè)試
2、模式管理要點(diǎn)
該管理模式的管理要點(diǎn)在于電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)實(shí)行24小時(shí)運(yùn)行值班的管理辦法,對(duì)集中控制的供配電系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)實(shí)行24小時(shí)集中值班運(yùn)行,通過(guò)嚴(yán)密的工作計(jì)劃,嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髁鞒?嚴(yán)格的質(zhì)量管理和完善的應(yīng)急處理預(yù)案,對(duì)日常維修保養(yǎng)、客戶報(bào)修、緊急情況處理等實(shí)行統(tǒng)一控制,從而達(dá)到統(tǒng)一質(zhì)量,統(tǒng)一監(jiān)管的效果。
(一)管理措施
根據(jù)'點(diǎn)陣統(tǒng)一、重點(diǎn)控制'的管理模式,針對(duì)設(shè)備管理的關(guān)鍵點(diǎn),我們提出與之配套的管理措施,對(duì)設(shè)施設(shè)備實(shí)行專案管理。
1、設(shè)備交接管理
設(shè)備的驗(yàn)收和接管是搞好設(shè)備管理工作的首要環(huán)節(jié),這一環(huán)節(jié)若能把好關(guān),將非常有利于今后的日常管理。
設(shè)備的接管可分為崗位交接和責(zé)任交接。在交接前期,由于存在種種不完善的地方,設(shè)備可能交接不清,在此情況下,管理中心可以先行實(shí)施崗位交接,對(duì)暫交付條件暫不完善,但急需先行使用的設(shè)施設(shè)備可心先予以代管,不承擔(dān)維護(hù)責(zé)任(此時(shí)維護(hù)的維護(hù)責(zé)任在施工安裝公司方),條件成熟后,雙方進(jìn)行責(zé)任移交。
在接管過(guò)程中,管理處按重慶第二建筑公司所移交設(shè)備清單、規(guī)格型號(hào)、容量大小、設(shè)計(jì)要求等進(jìn)行驗(yàn)收,對(duì)設(shè)備的安裝數(shù)量、安裝位置及竣工圖逐項(xiàng)驗(yàn)收。在驗(yàn)收過(guò)程中還有以下幾點(diǎn)值得注意:
(1)設(shè)計(jì)圖紙的規(guī)格型號(hào)、數(shù)量符合;
(2)主要設(shè)備、設(shè)施的安裝位置與安裝質(zhì)量符合;
(3)設(shè)備與連接整個(gè)系統(tǒng)的技術(shù)性能,應(yīng)與設(shè)計(jì)要求符合;
(4)驗(yàn)收完畢,應(yīng)填寫驗(yàn)收和移交的記錄,報(bào)告并歸檔。
2、設(shè)備檔案資料管理
(1)設(shè)備原始資料檔案管理
將設(shè)備的原始資料歸檔,資料內(nèi)容主要包括:驗(yàn)收記錄、測(cè)試記錄、產(chǎn)品的合格證、訂貨合同、安裝合同、設(shè)備安裝圖與建筑結(jié)構(gòu)圖、使用維護(hù)說(shuō)明,遺留問(wèn)題處理協(xié)議和會(huì)議記要等。另外要制作設(shè)施設(shè)備卡,記錄有關(guān)設(shè)備的各項(xiàng)明細(xì)資料。
(2)重要設(shè)備維修資料檔案管理
一是維修單管理:每一次維修都要填寫維修單,每月統(tǒng)計(jì)一次,每季度裝訂一次,由工程組負(fù)責(zé)保管以備查驗(yàn)。
二是設(shè)備巡查記錄表:值班人員填寫的設(shè)備巡查記錄表每月一冊(cè),每月統(tǒng)計(jì)一次,每年裝訂一次,由管理處保管以備存查。
三是技術(shù)革新資料:設(shè)備運(yùn)行的改進(jìn)、設(shè)備革新、技術(shù)改進(jìn)措施等資料,由工程組匯總存查。
3、人員管理
(1)人員素質(zhì)的管理:包括人員的上崗證、特殊工程作業(yè)證、技能證書的管理;人員的崗位培訓(xùn)、技術(shù)培訓(xùn)的管理。
(2)設(shè)備責(zé)任人管理:根據(jù)設(shè)施設(shè)備的狀況,實(shí)行設(shè)施設(shè)備分管責(zé)任制,明確分工,責(zé)任到人,建立設(shè)備臺(tái)賬制度,掌握并記錄設(shè)備運(yùn)行情況。
更應(yīng)明確責(zé)任人的崗位職責(zé)(見下表):
名稱負(fù)責(zé)人主要工作職責(zé)
專業(yè)設(shè)備
及日常維護(hù)維修技工根據(jù)設(shè)備臺(tái)賬編制有關(guān)維修計(jì)劃,負(fù)責(zé)公共設(shè)施的維護(hù),制定保養(yǎng)計(jì)劃。
專業(yè)保養(yǎng)專業(yè)維修公司電梯等智能化高的設(shè)備,由專業(yè)公司制定維修保養(yǎng)。
