高層樓宇管理模式收費標準達標考評
一、高層樓宇的管理模式
綜合當前國內(nèi)高層樓宇的管理情況,高層樓宇通常有以下兩種管理模式:
1.封閉式管理
所謂封閉式管理,就是以樓宇的整體為管理單位,用隔離體將樓宇(含附屬場地)與外界分開,在管理范圍內(nèi)對進出樓宇區(qū)域的人員、車輛等流動性因素進行控制管理,即人、車憑 牌證出入,重要物件進出須登記。管理者對轄區(qū)內(nèi)治安、防火、清潔衛(wèi)生、水電供應等全面負責。這種管理模式多用于高檔高層住宅樓宇和一些重要部門的高層辦公樓宇。采用這種模式管理,集中規(guī)范、水平高,其管理目標是盡可能使業(yè)主、住用戶感到安全舒適與方便。
具體來說,管理單位為了保證安全,在樓宇停車場、存車庫、大堂、電梯內(nèi)等人員流動量大的地方安裝閉路電視監(jiān)控系統(tǒng),以便在控制中心觀察監(jiān)督上述地方;在出入口安裝電動控制閘門,以便保安人員對陌生人或大件物品進出查證、查驗放行;安裝可視對講裝置、報 警裝置,以便業(yè)主、住用戶觀察來人,方便與保安的聯(lián)系。除此之外,還有24小時的晝夜巡 查,以做到大廈安全的滴水不漏。
為了保證大廈成員生活舒適方便,管理人員還盡可能地提供周密細致的衣食住行用等方面的服務,如提供車輛保管,洗衣熨衣,代訂代送報刊、牛奶,代購盒飯,提供家庭鐘點工,代送子女上學、入托、入幼等服務;設置小運動場、文化娛樂室等服務設施;對涉外房產(chǎn) 業(yè)主、住用戶有針對性地提供代理申請戶口、辦理家具進口審批申報、房產(chǎn)租賃或轉(zhuǎn)讓、申請安裝電話等服務項目?？傊?要盡可能地滿足業(yè)主、住用戶現(xiàn)實和潛在的服務需求,讓每 個人感到舒適方便。
2.一般性管理
所謂一般性管理,是指以保證業(yè)主和住用戶基本生活秩序為目標的管理。它的要求不像封閉式管理那樣嚴格,但也保證有最基本的生活設施、服務內(nèi)容,保證樓宇的安全清潔。
高層樓宇的封閉式管理與一般性管理相比較,封閉式管理專職管理人員多,配備的設施設備復雜先進,服務項目周全,專業(yè)性強,管理水平要求高,相應的收費標準也高。兩種管理模式選擇哪種,應綜合考慮大廈成員的消費水平、要求和承受能力,以及管理公司的管理 經(jīng)費來源等具體情況而定,不能有意降低標準和要求,也不能盲目追求高水平、高檔次。
二、高層樓宇的管理收費標準
高層樓宇物業(yè)管理服務收費會因大廈功能、類型、檔次不同,所處地區(qū)不同,物業(yè)管理單位具體管理服務內(nèi)容、質(zhì)量、深度等不同而有所差異。廣東省物價局根據(jù)國家計委和建設 部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》及廣東省的具體情況,于1997年1月發(fā)布了《關于規(guī)范全省城鎮(zhèn)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費的通知》,1999年5月1日又發(fā)布了新的一套 物業(yè)管理服務收費政府指導價,對有關住宅小區(qū)內(nèi)高層建筑的公共性服務項目(如清潔衛(wèi)生、綠化、治安、水電管理、排污設施管理、維護公共蓄水池、專職電梯管理等)的當前收費 作出了明文規(guī)定,具體見下表:
該收費標準為綜合服務收費的上限,凡服務內(nèi)容和質(zhì)量達不到要求的物業(yè),收費標準要相應降低。相反,凡被評為全國、全省優(yōu)秀示范小區(qū)等稱號的物業(yè),收費標準可按規(guī)定適當上浮。具體各地的收費標準可允許在上述標準上下30%的幅度內(nèi)浮動,特區(qū)可另定。
高尚住宅區(qū)、別墅區(qū)及一級各類物業(yè)的收費標準,是按照為住用戶提供的服務內(nèi)容、質(zhì)量和深度,根據(jù)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的原則由物業(yè)公司與業(yè)主委員會協(xié)商制定的。如名雅苑高層住宅收費為2.8元/平方米,珠江酒店物業(yè)管理公司管理的高層住宅――世貿(mào)花園,物業(yè)管理收費每月4元/平方米,超過物價局核定標準,但由于這4元除了包含常規(guī)的公共性服務項目收費 ,還包含了公共水電、電梯等服務項目收費,住戶按此標準交費后,無須再交其他附加費用,業(yè)主委員會對這一收費標準也認可同意,故能順利執(zhí)行。
下面是廣州幾處高檔綜合大廈的物業(yè)管理收費標準:中信廣場公寓1元/平方英尺月,寫字樓2.8元/平方英尺月,商場50元/平方米月;國際大酒店寫字樓3元/平方英 尺月;
