新廠房物業(yè)公共事務(wù)管理制度
公司新廠房物業(yè)公共事務(wù)管理制度
一、物業(yè)接管驗收管理制度
1、驗收前的準備工作
本驗收管理制度是指由xx網(wǎng)絡(luò)能源有限公司新廠房項目招標組向深圳市**物業(yè)管理有限公司進行的物業(yè)驗收和移交工作。
**物業(yè)組織項目專業(yè)人員組成驗收小組參加驗收工作。
驗收小組根據(jù)提供的圖紙,按照項目設(shè)計要點、竣工圖、設(shè)施清單、所有設(shè)施設(shè)備出廠合格證書、設(shè)備調(diào)試運行記錄、試驗報告等進行驗收。
2、驗收的實施
驗收小組在驗收過程中,可先按專業(yè)分工及標準、計劃、設(shè)備清單進行單項驗收,然后再進行綜合驗收;實物的驗收,主要應(yīng)核查設(shè)備和主要部件的規(guī)格、型號、制造廠,并清點數(shù)量、安裝位置等。
3、驗收后的處理工作
驗收小組專業(yè)人員根據(jù)分工寫出單項的驗收報告,驗收小組負責人根據(jù)驗收報告,寫出物業(yè)的綜合性驗收評定意見書,呈交項目招標組。對存在問題的設(shè)備、設(shè)施寫出書面報告,上報項目招標組。管理處負責人代表物業(yè)管理接收單位同物業(yè)的交接單位進行正式移交,并辦理有關(guān)手續(xù)。驗收小組要會同項目招標組簽字生效,將全部、檔案資料移交給管理處存檔。
4、驗收后不合格的處理工作
對在驗收發(fā)現(xiàn)存在問題的設(shè)施、設(shè)備,管理處制訂整改落實措施,并報項目招標組和**物業(yè)審核。
5、設(shè)備驗收
驗收的條件是設(shè)計圖紙與設(shè)備的規(guī)格型號、數(shù)量符合;主要設(shè)備、設(shè)施安裝位置與安裝質(zhì)量符合;設(shè)備或系統(tǒng)的技術(shù)性能應(yīng)與設(shè)計要求符合,檢查結(jié)果記錄在《驗收交接記錄表》中。對移交的竣工圖,在《驗收交接記錄》中記錄。對物業(yè)的其它配套系統(tǒng)、設(shè)施進行驗收,驗收結(jié)果也記錄在《驗收交接記錄表》中。
二、公共設(shè)施維護管理制度
1、管理處負責廠區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備的日常管理、檢查維護,確保設(shè)施、設(shè)備處于良好運行狀態(tài)。
2、公用設(shè)施、設(shè)備標識系統(tǒng)規(guī)范完整、準確無誤。
3、廠區(qū)內(nèi)疏散指示器、安全出口不得損壞。
4、廠區(qū)內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施損壞,須及時修理和更換。
5、市政公用設(shè)施、設(shè)備如發(fā)生損壞,立即通知市屬有關(guān)部門維修或更換。
6、任何部位和個人不得損壞或挪用公用 設(shè)施、設(shè)備。
三、臨時用電、用水管理規(guī)定
1、臨時用電計劃申請
1)施工前,由施工單位或根據(jù)施工項目和用電量大小,向管理處遞交'臨時用電計劃申請表'。
2)'臨時用電計劃申請表'中,應(yīng)列明所使用電動設(shè)備的名稱、功率和數(shù)量。
3)管理處派技術(shù)人員對其機械電氣設(shè)備進行檢查核實。
4)申請人或單位必須提供操作人員的上崗證復(fù)印件,每人一證。操作人員無證的,管理處一律不予批準申請。
2、臨時用電管理規(guī)定
1)凡施工所使用的電動設(shè)備、工具及電線等器材,必須符合國家有關(guān)產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)定和安全要求。
2)在管理處技術(shù)人員指定的地點接線,并安裝漏電保護開關(guān)、用電計量表、施工配電盤(箱)。
3)電動工具、臨時照明線路應(yīng)使用合格插頭、插座。
3、臨時用電施工限制
1)不影響廠區(qū)內(nèi)機電設(shè)備的正常運作。
2)不超出供電負荷量允許范圍。
3)噪音很大的電動工具,嚴格按規(guī)定時間進行操作,不影響業(yè)主的正常作息和生活。
4、禁止以下行為:
1)亂拉亂接電線。
2)超出設(shè)計負荷的臨時用電,未經(jīng)申請用電計劃的用電。
3)直接將電線插入插座的用電行為。
5、管理處管理權(quán)限
1)有權(quán)勸阻或制止違章操作。
2)有權(quán)對業(yè)主單位進行巡視檢查。
3)有權(quán)對所使用的電動設(shè)備工具隨時進行檢查。
4)對不聽勸阻的違章施工行為,可停止供電,以防止事故發(fā)生。
6、臨時用水管理
1)施工前,施工單位或業(yè)主單位根據(jù)施工項目和用水量,向管理處預(yù)先申請臨時用水。
2)使用人需安裝水表,并接入管理處指定的用水接口。
3)禁止任何亂接水的行為,不聽勸阻管理處可采取停水措施。
四、投訴處理和分析制度
1、凡業(yè)主對管理處管理、服務(wù)方面的投訴,不論采取何種方式(如信函、電話或面談),均需進行接待、記錄,同時應(yīng)做好相應(yīng)記錄。
2、管理處接到投訴后,在預(yù)約時間內(nèi)向業(yè)主答復(fù)采取何種補救處理措施,答復(fù)時間最長不超過一天。
3、管理處按照業(yè)主投訴的內(nèi)容,安排相應(yīng)人員解決問題,并將結(jié)果反饋給客戶服務(wù)中心。
4、對重大問題的投訴,相應(yīng)人員不能處理的或需統(tǒng)一協(xié)調(diào)的問題,直接報管理處主任。由管理處主任作出處理決定。
5、客戶服務(wù)中心應(yīng)通過電話或采用其它形式跟蹤投訴處理結(jié)果,未解決的,責成有關(guān)部門/管理處迅速處理。
6、對業(yè)主的投訴,應(yīng)即時作出分析總結(jié),對反復(fù)出現(xiàn)的問題,應(yīng)組織有關(guān)部門進行深入探討并找出解決辦法,防止重復(fù)發(fā)生類似問題。
五、意見調(diào)查和回訪制度
1、公司品質(zhì)管理部每半年進行一次業(yè)主意見調(diào)查。業(yè)主意見調(diào)查應(yīng)列明業(yè)主對以下方面的滿意程度:
1)安全管理
2)綠化管理
3)清潔服務(wù)
4)'四害'消殺服務(wù)
5)投訴或意見處理
6)停車場管理
7)設(shè)備設(shè)施管理
8)電梯管理
9)維修服務(wù)
10)服務(wù)態(tài)度
2、品質(zhì)管理部對回收的意見表進行統(tǒng)計分析,并將結(jié)果按調(diào)查表的回收份數(shù)、總的滿意率以及分項滿意率、業(yè)主對物業(yè)管理的意見、建議(共性、個性的意見)等書面交給管理處。
3、對存在的問題,管理處主任提出整改意見,責成有關(guān)人員限期解決。
4、對業(yè)主的誤解,應(yīng)進行必要的耐心解釋。
5、業(yè)主意見調(diào)查結(jié)果及整改方案應(yīng)向業(yè)主公布,接受監(jiān)督。
6、相關(guān)職能部門應(yīng)定期對業(yè)主進行回訪。
7、回訪時,虛心聽取意見,誠懇接受批評,采納合理化建議,做好回訪記錄。
8、回訪中,對業(yè)主單位的詢問、意見,不能當即答復(fù)的,應(yīng)告知預(yù)約時間答復(fù)。
9、業(yè)主意見評價統(tǒng)計計算方法
1)統(tǒng)計計算應(yīng)根據(jù)已發(fā)放和回收的調(diào)查表進行。
2)統(tǒng)計計算符號
n- 發(fā)放的調(diào)查表總數(shù)
h- 回收的調(diào)查表總數(shù)
x- 調(diào)查表的調(diào)查項目數(shù)
y- 每份調(diào)查表評價滿意的項數(shù)
o- 評價滿意的項目總數(shù)
a- 回收率: %;
k- 滿意率: %;
3)統(tǒng)計計算公式
a=h÷n×100%
o=σy=y1+y2+y3+……+yn
k=o÷x×n×100%
六、維修管理制度
1、管理處接到的業(yè)主維修的訴求后,必須在5分鐘內(nèi)安排相關(guān)維修技術(shù)人員到現(xiàn)場實施維修。
2、維修工到現(xiàn)場后,要做到:
1)自覺維護管理處及業(yè)主的權(quán)益,不做損害管理處名譽的事情。
2)不要不懂裝懂,遇到疑難問題要如實、詳細地向工程技術(shù)人員匯報并請求支援解決。
3、維修工進入現(xiàn)場維修時,應(yīng)主動征求業(yè)主意見,盡量恢復(fù)維修前的原貌原樣,如有改動,應(yīng)征求業(yè)主的同意后方可進行。
4、維修工進入現(xiàn)場維修時,應(yīng)進行仔細檢測,判斷出發(fā)生故障的原因。嚴禁盲目安裝或亂拆亂裝,造成不必要的返工。
5、維修工進行維修時,要把有影響的物品遮蓋、包扎好(用塑料布、廢報紙等)。盡量使噪音降到最低限度,嚴禁在室內(nèi)高聲喧嘩、嘲笑取鬧。
6、維修工作完成后,維修工應(yīng)及時清掃工作場地:小的工作垃圾裝入塑料袋內(nèi),大的工作垃圾(如泥沙、磚頭、紙箱等)要搬到附近的垃圾桶邊。用干凈的抹布擦拭弄臟的各部位(如桌椅、墻壁、地面等)?；謴?fù)各物品的原貌(位置)。
7、全部工作完成后,維修工要試驗維修后的效果給業(yè)主看,試驗次數(shù)不少于3次,同時要給業(yè)主講解應(yīng)注意的事項,如果業(yè)主有不滿意的地方(合理的要求),則應(yīng)及時進行整改直至業(yè)主滿意為止。
8、確認一切正常后,維修工應(yīng)禮貌地請業(yè)主在《維修單》上簽名確認。維修工離開業(yè)主單位現(xiàn)場時,應(yīng)禮貌地謝謝業(yè)主支持、配合與諒解。
9、維修工回到管理處及時做好維修記錄。
> 10、在維修完成后,由管理員不定期進行抽查回訪。
七、垃圾收集與處理管理制度
1、垃圾的分類處理
1)工程垃圾:瓦礫、碎磚、灰渣等堅硬的工程垃圾應(yīng)用斗車或其它裝運工具運送到指定地點倒放,禁止倒在垃圾中轉(zhuǎn)站內(nèi)。路面灰塵、泥沙等粉塵性垃圾在運送途中應(yīng)加以遮擋,防止垃圾掉落或飛揚引起二次污染。
2)生活垃圾:清潔工清潔時的少量垃圾可倒入附近的垃圾桶內(nèi),量大的垃圾應(yīng)直接運送到小區(qū)內(nèi)的垃圾中轉(zhuǎn)站內(nèi)。清潔工應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)收集垃圾桶內(nèi)的垃圾并轉(zhuǎn)運至垃圾中轉(zhuǎn)站。
2、垃圾中轉(zhuǎn)站的垃圾應(yīng)日產(chǎn)日清,如垃圾較多影響垃圾存放時,可增加清運次數(shù)。
3、清潔人員應(yīng)負責垃圾中轉(zhuǎn)站周圍的衛(wèi)生。保證垃圾中轉(zhuǎn)站里的垃圾存放齊整,地面無散落的垃圾。
1)負責每天一次沖冼垃圾中轉(zhuǎn)站地面。
2)每天應(yīng)對垃圾中轉(zhuǎn)站進行一次消殺工作。
4、垃圾中轉(zhuǎn)站的衛(wèi)生標準:
1)地面無散落垃圾,無污水,污漬;
2)墻面無粘附物,無明顯污跡;
3)垃圾做到日產(chǎn)日清;
4)所有垃圾集中堆放在堆放點,做到合理、衛(wèi)生、四周無散積垃圾;
5)可作廢品回收的垃圾應(yīng)另行堆放;
6)垃圾站應(yīng)保持清潔無異味,每天應(yīng)定時噴灑藥水,防止發(fā)生蟲害;
7)按要求做好垃圾袋裝化。
5、垃圾車撒落在小區(qū)內(nèi)的垃圾由垃圾清運人員負責掃凈。
6、綜合管理員應(yīng)按相關(guān)標準檢查清潔工的工作情況,并記錄。
八、衛(wèi)生消殺管理制度
1、綜合管理員應(yīng)根據(jù)季節(jié)的變化制定出衛(wèi)生消殺工作的管理。
2、消殺工作計劃應(yīng)包括以下內(nèi)容;
1)消殺對象;
2)消殺區(qū)域;
3)消殺方式藥物計劃;
4)消殺費用預(yù)算。
3、消殺區(qū)域包括:樓梯口、梯間及周圍公共部分、平臺、沙井、化糞池、垃圾箱、垃圾中轉(zhuǎn)站等室外公共區(qū)域。
4、消殺方式以噴藥消殺為主,滅鼠方法主要采取投放拌有鼠藥的餌料。
5、投放鼠藥必須在保證安全的前提下進行,必要時掛上明顯的標識。
6、消殺作業(yè)完畢,應(yīng)將器具、藥具統(tǒng)一清冼保管。
7、消殺工作標準
1)檢查倉庫或廠區(qū)生產(chǎn)車間,目視無明顯蚊蟲在飛。
2)檢查和樓層及轉(zhuǎn)角垃圾桶擺放處,目視無蒼蠅滋生地。
3)檢查樓內(nèi)和污水井、無害蟲出現(xiàn)。
4)抽檢樓道、綠化地、排污渠無明顯鼠跡,用布粉法檢查老鼠密度,不超過1%,鼠洞每2萬平方米不超過1個。
8、消殺工作的管理與檢查
1)消殺工作前,綜合管理員必須詳盡地告訴作業(yè)人員應(yīng)注意的安全事項。
2)綜合管理員每周檢查一次消殺工作的進行情況并將工作情況記錄于工作記錄中。
3)綜合管理員現(xiàn)場跟蹤檢查,確保操作正確。
九、受傷/急癥等緊急救援措施
1、若有發(fā)生受傷或急癥等人員,旁人應(yīng)根據(jù)原因緊急采取相應(yīng)措施或打電話給管理處救援。
2、管理處人員應(yīng)使傷者或急癥者處于溫暖及合適的環(huán)境中,并細心呵護。
3、管理處在救援傷者時,同時撥打'120'尋求援助,說明具體方位。
4、管理處應(yīng)派護管員到廠區(qū)門口等待醫(yī)務(wù)人員的到來。
十、火警應(yīng)急措施
1、發(fā)生火警,切勿急燥,保持鎮(zhèn)定。通知監(jiān)控中心或撥打火警電話'119'。
2、緊急關(guān)閉電源、管理處人員應(yīng)緊急疏散廠區(qū)內(nèi)的人員。
3、擊破安裝在樓道里的報警按鈕。
4、遇到濃煙,應(yīng)用浸濕的毛巾等物捂住面部及身體。
5、用滅火設(shè)備撲滅火源,但切勿把自己置身于危險中。
6、迅速脫離火災(zāi)現(xiàn)場,請牢記不要搭乘電梯。
十一、停水/停電的應(yīng)急措施
1、當接到相關(guān)部門停水/停電通知時,應(yīng)以書面形式提前通知業(yè)主,做好相應(yīng)的準備。并在大堂入口處顯著位置貼'溫馨提示'等通知。
2、當遇到突然停水時,管理處應(yīng)打電話給政府相關(guān)部門咨詢,同時并以電話/廣播等方式快速通知業(yè)主,后再以書面形式補辦。
3、當遇到突然停電時,應(yīng)起用另一回路電源,若無雙回路,發(fā)電機30秒之內(nèi)自動啟動,保證廠區(qū)的弱電系統(tǒng)正常運行。
4、突然停電時,被困在電梯有人員應(yīng)通知管理處專人進行解困。解困后,將電梯降至首層。
5、突然停電時,應(yīng)以電話/廣播等形式通知業(yè)主,然后再以書面形式通知業(yè)主。
6、突然停電時,應(yīng)急時派專人檢查廠房內(nèi)的所有設(shè)備。
7、突然停電時,應(yīng)打電話咨詢供電部門有關(guān)事項。
