地產(chǎn)自營物業(yè)及公建配套經(jīng)營管理制度
地產(chǎn)集團自營物業(yè)及公建配套經(jīng)營管理制度
一、總則
第一條 為理順自營物業(yè)及公建配套的經(jīng)營管理程序,明確各部門職責,根據(jù)公司實際情況,制定本制度。
第二條 基本定義:
1、未售商用物業(yè):指各樓盤交樓后的應售未售商鋪或自營商用物業(yè)。
2、公建配套:指各樓盤按照國家及地方有關(guān)規(guī)定在小區(qū)與住宅或商用物業(yè)配套修建的各種建筑,一般包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用、物業(yè)管理用房、車庫等。
第三條 相關(guān)主要管理部門職能:
1、廣東公司商業(yè)部(以下簡稱商業(yè)部)為自營物業(yè)及公建配套的統(tǒng)籌管理部門。負責屬于公司產(chǎn)權(quán)的各樓盤未售商用物業(yè)的前期策劃及招商方案的撰寫,對不移交或暫不移交的公建配套進行招商管理等。
2、物業(yè)集團下屬各物業(yè)公司(管理處)負責自營物業(yè)及公建配套的日常維護及管理,各物業(yè)公司在接受商業(yè)部委托下可對自營物業(yè)及公建配套進行招商。
3、開發(fā)部為各樓盤公建配套物業(yè)移交的管理部門,負責與政府相關(guān)部門協(xié)商做好公建配套物業(yè)的移交工作。
第四條 本制度由商業(yè)部負責考核,綜合計劃部負責監(jiān)督執(zhí)行。
二、自營物業(yè)及公建配套的日常管理
第五條 商業(yè)部提前介入各樓盤商用物業(yè)的前期規(guī)劃設(shè)計,并提供相關(guān)經(jīng)營意見或建議。
第六條 總工室須在每期樓宇交樓前30天內(nèi)向商業(yè)部提供該期樓宇的規(guī)劃報建圖或竣工圖。
第七條 開發(fā)部須在每期樓宇交樓前30天內(nèi)向商業(yè)部書面明確該期樓宇公建配套必須移交項目及范圍,對于暫不移交物業(yè)應與政府相關(guān)部門明確移交時間;在取得《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《預售證》、《建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證》等證件后3日內(nèi)向商業(yè)部提供相關(guān)復印件。
第八條 預決算部須在每期樓宇交樓前15天內(nèi)向商業(yè)部提供該期樓宇商業(yè)部分的成本預(決)算及面積測算表,以便商業(yè)部做好商用物業(yè)招商的成本測算。
第九條 商業(yè)部必須在每期樓宇交樓前10天制定自營物業(yè)及公建配套的招商方案,確定自營物業(yè)及公建配套的經(jīng)營定位及租賃價格等。
第十條 銷售部必須在每期樓宇交樓前7天內(nèi)向商業(yè)部提交應售自營物業(yè)及公建配套的明細。
第十一條 工程部必須在每期樓宇交樓前7天內(nèi)向商業(yè)部提供該期樓宇的《消防驗收合格證》、《電梯驗收合格證》、《單位(子單位)工程質(zhì)量驗收意見》等相關(guān)證書復印件。
第十二條 若該期樓宇未售商鋪或公建配套有抵押的,資金中心必須在該期樓宇交樓前5天內(nèi)向商業(yè)部提交相關(guān)業(yè)務(wù)銀行同意自營物業(yè)及公建配套出租的承諾函。
第十三條 商業(yè)部必須在每期樓宇實際交樓前5天內(nèi)根據(jù)總工室、預決算部、開發(fā)部、工程部提供的相關(guān)資料內(nèi)建立該期樓宇自營物業(yè)及公建配套臺帳并進行分類。
第十四條 工程部必須在該期樓宇交樓前3天內(nèi)將自營物業(yè)及公建配套(含鑰匙)及物業(yè)公司分戶驗收意見移交商業(yè)部簽收,商業(yè)部同時將應售自營物業(yè)及公建配套的全套鑰匙移交物業(yè)公司保管。(分戶驗收不合格的,商業(yè)部應拒絕接管)
第十五條 因自營物業(yè)及公建配套招商需要,商業(yè)部可根據(jù)總工室提供的最新規(guī)劃報建圖紙或竣工圖紙出具新劃分方案,經(jīng)公司領(lǐng)導審批同意后,總工室根據(jù)新的劃分方案在3天內(nèi)重新出圖,并委托預決算部5天內(nèi)完成面積的測算;工程部參照《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理制度》進行相關(guān)實施工作。
第十六條 物業(yè)公司必須每天對自營物業(yè)及公建配套巡查一次, 發(fā)現(xiàn)問題必須立即報商業(yè)部。商業(yè)部定期對自營物業(yè)及公建配套進行巡查,物業(yè)公司必須派人共同巡查并由商業(yè)部作好巡查記錄,巡查完畢后二方巡查代表共同簽字確認,發(fā)現(xiàn)問題由物業(yè)公司限期整改。
第十七條 自營物業(yè)及公建配套的銷售及經(jīng)營臺帳管理程序如下:
1、銷售臺帳的管理。如住宅銷控發(fā)生變動的,銷售部須在每周二前書面通知商業(yè)部;如商鋪銷控發(fā)生變動的,銷售部須在次日書面通知商業(yè)部。商業(yè)部根據(jù)銷售部的最新通知及時更新經(jīng)營臺帳。
2、經(jīng)營臺帳的管理。如應售未售商鋪已出租的,商業(yè)部須在合同生效的次日書面通知銷售部更新銷售臺帳。
三、自營物業(yè)及公建配套的經(jīng)營管理
第十八條 自營物業(yè)及公建配套中應售未售住宅原則上以銷售為主。若長時間空置未售的,由物業(yè)公司負責維修整改,整改合格后營銷中心根據(jù)周邊市場價格重新定價報董事局主席審批后統(tǒng)一對外發(fā)售。特殊情況下,應售未售住宅也可根據(jù)實際情況由商業(yè)部負責對外出租。
第十九條 大型商用物業(yè)(含商場、綜合樓、寫字樓等)可采取直接租賃或招標方式,各相關(guān)部門按以下程序執(zhí)行:
1、根據(jù)商用物業(yè)本身規(guī)劃設(shè)計及集團公司經(jīng)營要求,商業(yè)部牽頭組織銷售部、總工室、開發(fā)部、物業(yè)公司等部門召開綜合協(xié)調(diào)會討論制訂招商方案,并報公司領(lǐng)導審批。
2、商業(yè)部通過直接對外租賃或招標的方式選擇承租人,并與其辦理相關(guān)租賃手續(xù)。
3、合同管理部審核租賃合同條 款,無誤后蓋章,3個工作日內(nèi)交由商業(yè)部。
第二十條 各樓盤零散自營物業(yè)及公建配套的租賃按以下程序執(zhí)行:
1、商業(yè)部根據(jù)周邊市場價格制訂租賃方案后統(tǒng)一上報公司領(lǐng)導審批后直接對外租賃。若租賃方案須根據(jù)市場情況有所調(diào)整,商業(yè)部須另行上報公司領(lǐng)導審批后執(zhí)行。
2、自營物業(yè)及公建配套成功招租后,商業(yè)部按統(tǒng)一制訂的租賃合同范本與承租人簽訂租賃合同,合同管理部在5個工作日內(nèi)須將審批蓋章完畢的合同交由商業(yè)部。
第二十一條 辦理登記備案手續(xù)
1、商業(yè)部根據(jù)合同總金額計算登記備案印花稅,向財務(wù)總部申請資金后陪同承租方到物業(yè)所在地租賃管理所辦理登記備案。
2、合同登記備案完畢后,商業(yè)部負責到租賃管理所領(lǐng)取合同,并與財務(wù)總部做好銷帳手續(xù)。
3、已登記備案的合同正本叁份,副本貳份。租戶執(zhí)正本、副本各壹份,房管局租賃管理所執(zhí)副本壹份,財務(wù)總部及檔案室各存正本壹份,商業(yè)部及合同管理部存復印件。
第二十二條 物業(yè)交接手續(xù)
1、商業(yè)部在辦理完登記備案手續(xù)后電話通知承租人在5個工作日內(nèi)領(lǐng)取合同,承租人領(lǐng)取合同時向甲方繳納第一個月的租金。
2、商業(yè)部會同物業(yè)公司按租賃合同約定時間通知承租方辦理物業(yè)交接手續(xù),物業(yè)公司負責與承租人簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議。
第二十三條 集團公司下屬獨立核算單位如需使用自營物業(yè)及公建配套,由商業(yè)部確定租賃價格,并與其簽訂租賃協(xié)議。
第二十四條 租賃期限內(nèi)凡承租方提出變更經(jīng)營內(nèi)容、延長租賃期限等日常經(jīng)營管理事宜,由商業(yè)部書面報公司領(lǐng)導審批后執(zhí)行。
第二十五條 商業(yè)部按租賃合同有關(guān)條 款監(jiān)督承租方履約
1、承租方應交租5天前,商業(yè)部按約定交租時間前5天內(nèi)電話通知承租方交租。
2、若承租方逾期7天未交納租金,商業(yè)部須通過發(fā)催收款通知書、上門追催或停其水電等方式催繳租金。
3、若承租方逾期一個月仍未交納租金,商業(yè)部須在5天內(nèi)采取有效措施乃至解除合同、收回物業(yè)。
第二十六條 經(jīng)營收入?yún)R總、上報
1、各物業(yè)公司每月5日前將上月委托經(jīng)營物業(yè)的經(jīng)營收入明細匯總表報商業(yè)部。
2、商業(yè)部每月5日前將本部門經(jīng)營物業(yè)經(jīng)營收入明細匯總、制表備案。
3、商業(yè)部每月10日前將本部門經(jīng)營物業(yè)及委托經(jīng)營物業(yè)的經(jīng)營收入明細匯總、制表并編制經(jīng)營工作報告上報集團公司領(lǐng)導審閱。同時報財務(wù)總部以做好帳務(wù)處理。
第二十七條 租賃合同屆滿后,按以下程序執(zhí)行:
1、若承租方有意續(xù)租,商業(yè)部在合同到期日前與承租方協(xié)商并重新簽訂租賃合同或補充協(xié)議。
2、如承租方無意續(xù)租,商業(yè)部須通知物業(yè)公司在合同到期日前30天內(nèi)不定期對物業(yè)使用狀況進行檢查;在合同到期日前3天內(nèi)會同集團財務(wù)總部、物業(yè)公司核查承租人是否已交齊租金、管理費、水、電、煤氣等費用;各方面核查無誤后可按合同約定與承租方辦理相關(guān)停租手續(xù),不符合收回條 件的,商業(yè)部按租賃合同有關(guān)條 款執(zhí)行。
第二十八條 合同期限內(nèi)商鋪擬出售的,須按以下程序辦理手續(xù):
1、銷售部須將租賃情況知會新業(yè)主。
2、商業(yè)部確認業(yè)主已辦理完畢收樓手續(xù)后,通知新業(yè)主及承租方協(xié)調(diào)相關(guān)事宜,并將原權(quán)利與義務(wù)轉(zhuǎn)給新業(yè)主。
3、填寫《資金審批表》報公司領(lǐng)導審批后由財務(wù)總部負責退還承租方履約保證金。
4、商業(yè)部以新業(yè)主辦理完收樓手續(xù)的時間為準,計算應轉(zhuǎn)讓給新業(yè)主的租金,填寫《資金審批表》報公司領(lǐng)導審批后由財務(wù)總部負責結(jié)算工作。
四、公建配套的專項管理
第二十九條 開發(fā)部負責公建配套規(guī)劃調(diào)整、移交的總體協(xié)調(diào)工作;商業(yè)部移交前整體經(jīng)營管理,并協(xié)助開發(fā)部出具移交公建配套的經(jīng)營管理意見。
第三十條 政府規(guī)定必須無償移交且無經(jīng)營價值的公建配套(如小學、幼兒園、派出所、公廁等),開發(fā)部必須根據(jù)政府相關(guān)規(guī)定在規(guī)劃驗收合格后與相關(guān)接收單位談判協(xié)商該物業(yè)移交時間、價格及條 件,報公司領(lǐng)導審批后辦理移交手續(xù)。
第三十一條 政府規(guī)定必須無償移交但有經(jīng)營價值的公建配套(如居委會、街道辦事處、文化站等),開發(fā)中心牽頭聯(lián)系政府相關(guān)部門,商業(yè)部進行物業(yè)經(jīng)營效益及經(jīng)營成本測算后,并提供相關(guān)經(jīng)營管理意見,開發(fā)部與政府部門協(xié)商移交面積、移交時間及移交條 件,達成共識報集團公司領(lǐng)導審批后簽訂移交協(xié)議。
第三十二條 政府規(guī)定須有償移交的公建配套(如衛(wèi)生站、書店、電信營業(yè)所、郵政局、煤氣站等),開發(fā)部根據(jù)規(guī)定的移交價格比例與相關(guān)政府部門進行談判、協(xié)商,商業(yè)部進行物業(yè)經(jīng)營效益及經(jīng)營成本測算后,并提供相關(guān)經(jīng)營管理意見,開發(fā)中心并根據(jù)公司領(lǐng)導審批意見確定應向政府移交物業(yè)的移交方式、價格、移交面積,并簽訂移交協(xié)議。
第三十三條 開發(fā)部與政府相關(guān)部門簽訂移交協(xié)議后3天內(nèi)必須向商業(yè)部提供移交協(xié)議復印件,并明確無須移交面積及范圍,商業(yè)部在2天內(nèi)負責自營物業(yè)及公建配套臺帳的更新工作。同時商業(yè)部根據(jù)開發(fā)部公建配套的移交范圍對無須移交的公建配套進行對外招商。
五、附則
第三十四條 本制度與公司已發(fā)文件有沖突的,以本制度為準。
