物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理規(guī)程制度
目的
通過對(duì)設(shè)施設(shè)備的管理,使所有機(jī)電設(shè)備在使用過程中處于完好狀態(tài),滿足服務(wù)的要求
工作范圍
1. 供配電系統(tǒng)設(shè)備:高、低壓配電柜、變壓器、發(fā)電機(jī)組、電氣“三箱”(動(dòng)力配電箱/柜,照明配電箱/柜,控制箱/柜)。
2. 給排水系統(tǒng)設(shè)備:各類給排水水泵、加壓氣罐及其附屬設(shè)施、各類閥門。
3. 消防系統(tǒng)設(shè)備:電消防設(shè)備、水消防設(shè)備(消火栓及噴淋系統(tǒng))、co2氣體滅火設(shè)備、防排煙設(shè)備、防火卷簾、疏散指示。
4. 電梯設(shè)備:各類電梯及其附屬設(shè)備。
5. 弱電系統(tǒng)設(shè)備:電視、電話系統(tǒng)設(shè)備、無(wú)線電對(duì)講系統(tǒng)設(shè)備、智能化系統(tǒng)設(shè)備(樓宇對(duì)講、閉路監(jiān)視、防盜報(bào)警、門禁、停車場(chǎng)設(shè)備等)。
6. 通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備:通風(fēng)設(shè)備及其附屬設(shè)備。
工作項(xiàng)目
1. 設(shè)備的接管驗(yàn)收按照《物業(yè)接管驗(yàn)收管理規(guī)程》執(zhí)行。
2. 設(shè)備的標(biāo)識(shí)
① 所有的設(shè)備房須標(biāo)識(shí)其名稱及責(zé)任人姓名(或代碼)。
② 所有設(shè)備按套或單機(jī)懸掛《設(shè)備卡》,標(biāo)識(shí)該設(shè)備的技術(shù)參數(shù)及標(biāo)識(shí)其設(shè)備編號(hào)等。
③ 對(duì)故障設(shè)備須懸掛“待維修”或“維修中”告示牌。
3. 設(shè)備檔案管理
① 管理處負(fù)責(zé)建立設(shè)備的技術(shù)資料檔案及圖紙檔案,負(fù)責(zé)建立《設(shè)施設(shè)備臺(tái)賬》。
② 工程維修中心負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督各管理處設(shè)備檔案的管理工作,并對(duì)重要的設(shè)備資料做備份。
4. 設(shè)備的運(yùn)行
① 設(shè)備按不同系統(tǒng)劃分責(zé)任區(qū)域,責(zé)任區(qū)域內(nèi)確定責(zé)任人。
② 維修主管負(fù)責(zé)監(jiān)督相關(guān)責(zé)任人做好設(shè)備的運(yùn)行管理。
③ 值班室/巡邏值班員負(fù)責(zé)將監(jiān)控/檢查到的異常情況,及時(shí)通知設(shè)備責(zé)任人或主管處理,并做好記錄。
④ 工程維修中心對(duì)各管理處機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行情況進(jìn)行督查。
5. 設(shè)備的維修
① 設(shè)備維修須填發(fā)九千記錄表格,重要設(shè)備或影響范圍較大的維修項(xiàng)目,須辦理《工作聯(lián)系單》。
②在運(yùn)行監(jiān)控或維修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)的可以在短時(shí)間內(nèi)排除的一般故障,維修期限應(yīng)不超過8小時(shí),若超過8小時(shí),應(yīng)及時(shí)向維修主管報(bào)告,請(qǐng)求主管及有關(guān)專業(yè)人員提供技術(shù)支援,限期解決。
③設(shè)備發(fā)生重大故障或操作人員因違反操作規(guī)程引發(fā)設(shè)備責(zé)任事故,維修主管應(yīng)立即組織機(jī)電人員采取應(yīng)急措施進(jìn)行搶修,并及時(shí)向管理處負(fù)責(zé)人和公司領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告,防止故障或事故擴(kuò)大。
④ 夜間發(fā)生,不影響業(yè)主(住戶)生活、工作和產(chǎn)生嚴(yán)重后果的機(jī)電設(shè)備故障,可以在次日進(jìn)行維修。
⑤需要委外維修的設(shè)備,費(fèi)用在500元以內(nèi),維修主管填寫《有償/委托聯(lián)系單》,報(bào)管理處主任審批后執(zhí)行;費(fèi)用在500元以上,需報(bào)請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后執(zhí)行。
工作項(xiàng)目
5.設(shè)備維修
⑥對(duì)在保修期內(nèi)的設(shè)備故障,首先通知設(shè)備供應(yīng)商或保修單位,按照原設(shè)備訂貨安裝合同或三方簽訂的《________保修期協(xié)議書》上的相關(guān)條款執(zhí)行。
⑦因設(shè)備維修或保養(yǎng)須中斷系統(tǒng)或設(shè)備正常工作的,須提前申報(bào)管理處主任審批,并提前24小時(shí)通知業(yè)主(住戶);因突發(fā)事件使系統(tǒng)或設(shè)備不能正常工作的,應(yīng)在1小時(shí)內(nèi)聯(lián)系有關(guān)部門處理,并向業(yè)主(住戶)做好解釋工作。
6. 設(shè)備的保養(yǎng)
①每年12月份,各管理處維修主管對(duì)大的維修保養(yǎng)項(xiàng)目,編制下年度《設(shè)施設(shè)備年度保養(yǎng)計(jì)劃》;公司工程維修中心根據(jù)各管理處的設(shè)備狀況,負(fù)責(zé)編制下年度《設(shè)施設(shè)備大中修(改造)計(jì)劃表》。
② 水電技工按照各設(shè)施設(shè)備的檢查保養(yǎng)內(nèi)容、周期及年度保養(yǎng)計(jì)劃,對(duì)各設(shè)備進(jìn)行維護(hù)和保養(yǎng),填寫相關(guān)檢查保養(yǎng)記錄表。
③ 分包給專業(yè)公司進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)的設(shè)備,按照簽訂的有關(guān)維護(hù)保養(yǎng)合同執(zhí)行。
④ 水電技工負(fù)責(zé)各自責(zé)任區(qū)內(nèi)的設(shè)備房及其設(shè)備外表面的清潔保養(yǎng),保持環(huán)境清潔,無(wú)積塵、無(wú)積水、無(wú)油漬等
。
⑤公司工程維修中心按照機(jī)電設(shè)備大、中修(改造)計(jì)劃,組織相關(guān)管理處及人員進(jìn)行設(shè)備的大、中修保養(yǎng)及更新改造,并填寫相關(guān)記錄表格,同時(shí)需將主要零部件更換及大中修(改造)情況記錄在《設(shè)施設(shè)備臺(tái)賬》中。
7. 庫(kù)存設(shè)備的管理
①閑置設(shè)備和暫停使用設(shè)備,由所屬部門負(fù)責(zé)管理,并做好記錄。存放地點(diǎn)必須相對(duì)集中,保持干燥、通風(fēng),并加蓋防塵罩,貼上標(biāo)簽。
② 庫(kù)存設(shè)備重新啟用前,須經(jīng)水電技工進(jìn)行保養(yǎng)后,方可投入使用。
8. 設(shè)備的報(bào)廢
① 設(shè)備有下列情況之一者,應(yīng)考慮報(bào)廢:
a) 已超過規(guī)定使用年限,設(shè)備性能達(dá)不到規(guī)定要求且不能修復(fù);
b) 因意外災(zāi)害或事故使設(shè)備損壞嚴(yán)重而無(wú)法修復(fù)使用;
c) 嚴(yán)重影響安全,繼續(xù)使用將會(huì)引發(fā)事故且不能修復(fù)改造;
d) 維修費(fèi)用超過原資產(chǎn)凈值。
②設(shè)備報(bào)廢由管理處維修主管組織相關(guān)人員進(jìn)行鑒定、確認(rèn),填寫《報(bào)廢單》交管理處負(fù)責(zé)人審核后,上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主的設(shè)備須報(bào)請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)討論批準(zhǔn)。
