js房地產地盤管理制度
一、目的
加強地盤管理,以規(guī)范、有序、科學、高效地運作來保證把施工項目建成建筑精品,樹立公司形象,提高企業(yè)經濟效益和社會效益。
二、范圍
適用于公司自己發(fā)展和對外承擔施工的地盤。
三、管理制度
1、地盤計劃管理
地盤計劃統(tǒng)計管理,作為地盤管理工作的控制目標,既要有科學性,又要結合工程施工的具體情況,起到計劃領先的作用。
1.1工程進度計劃
a、根據工程合約或公司地產部發(fā)展計劃,由地盤經理組織各專業(yè)工程師、計劃人員編制工程總進度計劃,報請公司工程部批準后實施。
b、地盤根據工程總進度編制工程月進度計劃,經地盤經理批準后,報工程部作為考核地盤計劃完成的根據,并報公司地產部備案。
c、旬計劃或工序節(jié)點計劃,由地盤經理批準實施。
d、工程進展過程中,有重大設計變更或因其他因素造成工程總進度不能執(zhí)行時,工程總進度必須作出及時的修改,::并報上級批準。
e、各施工班組或分包商編制的工程進度表,必須與工程總進度吻合,地盤經理批準后實施。
f、涉及到工期獎金的工程進度控制計劃,須報主管副總經理審批。
g、工程竣工后,應根據實際進度繪制工程實際進度表。
1.2 工程統(tǒng)計
a、地盤編制工程月、季、年形象進度及實物量完成統(tǒng)計報表,并逐級上報。
b、計劃統(tǒng)計人員必須建立資料臺帳,做好歸檔工作。未經地盤經理同意不得向外單位提供統(tǒng)計資料。
1.3 物資、機具設計
a、工程開工前,地盤應及時編制工程物資、機具采購供應計劃,并報工程部、物資部審批,屬地盤權限內的物資、機具供應由地盤經理批準后采購。
b、為保證工程正常進行,地盤材料員要及時向地盤經理提供有關物資、機具的統(tǒng)計資料。
2、地盤工程質量管理
認真貫徹執(zhí)行國家、地區(qū)有關工程質量監(jiān)管工作的規(guī)范、法規(guī),具體做好以下工作:
2.1 熟悉各類施工操作規(guī)程、工程驗收規(guī)范及工程質量標準,嚴格按圖紙施工,認真執(zhí)行地盤質量目標計劃。
2.2 掌握工程質量及質量監(jiān)督情況,實行施工全過程的跟蹤監(jiān)控,預防為主。及時收集工程質量的原始數據和資料,對工程重點部位、重點工序要制定專項質量保證措施。
2.3 參與施工組織設計的編制、工程設計交底與圖紙會審,對交底和會審紀要中有關質量部分應嚴格監(jiān)督實施。
2.4 按時組織主體工程中間質量驗收、分部工程質量評定及竣工工程質量等級初評。定期組織工程質量檢查,堅持按質量標準要求簽發(fā)質量整改通知書,并認真監(jiān)督實施。各專業(yè)的施工管理人員都必須在各自的業(yè)務范圍做好質量管理工作。
2.5 對公司、監(jiān)理、政府質監(jiān)部門提出的質量整改意見,要積極慎重做好整改工作,經復查合格后作書面回復。對工程低劣的施工單位或班組,經多次說服教育無效時,可下令停工整頓,或給予罰款處理。
2.6 組織并參與質量事故調查及處理方案的擬定,提供事故原因初步分析資料;對于重大事故,必須一日內報公司主管部門及主管領導,負責質量爭端問題的協(xié)調仲裁。
2.7 對關鍵工序實行施工前質量把關
a、混凝土澆灌前應檢查技術復核及隱蔽工程資料,檢查材質證明及復檢資料,審查混凝土級配及澆灌措施、預埋件和插筋的位置。上述工作無誤后,才能允許澆灌混凝土。砌筑工程嚴格控制砂漿配合比及密實度,嚴格按規(guī)范施工構造柱及圈梁。
b、裝修工程施工前要堅持先做樣板的制度。粉刷裝修前要檢查結構墻體、門窗安裝、預埋管線的質量、預留孔洞位置、軸線及標高是否正常。上述內容合格后方可施工。
c、地面面層施工前要檢查基層、預埋管線、預留洞處理的質量、設計標高與標高差等。上述內容合格后方可施工。
d、防水施工前要檢查基層質量、原材料合格證、轉角弧度、泛水高度、坡度方向、水漏斗質量等。上述內容合格后方可施工。
2.8 由專人負責資料管理工作,負責全面收集和整理質量保證資料。資料內容要求完整、真實可靠。資料整理要與工程進度同步,并按工程檔案管理規(guī)定分類管理、歸檔。
3、安全文明施工管理
3.1 地盤管理人員必須嚴格執(zhí)行國家和地區(qū)有關安全生產的方針、政策、法令和安全技術規(guī)程,嚴格執(zhí)行本公司的安全生產規(guī)定和制度,認真做好安全監(jiān)控工作。
3.2 建立安全生產責任制,樹立'生產、安全兩手抓,兩手硬'的思想。地盤全體員工應在各自的業(yè)務范圍內正確對待安全管理工作,履行安全責任制規(guī)定內容。
3.3 建立安全管理網絡,由地盤經理或副經理直接領導,并委派專職安全督導員負責安全管理工作,同時要督促各分包單位和班組健全安全生產管理網絡。
3.4 施工組織設計或施工大綱中應包含生產安全保證措施。應根據季節(jié)特點編制相應的
安全技術措施,確保安全生產。如遇特殊情況,針對性地制定專項安全措施。
3.5 定期進行安全大檢查,不定期進行抽查;根據施工進程,確定安全重點;采用簡報形式公布檢查結果,限期整改不安全因素,并跟蹤復查。
3.6 施工現(xiàn)場消防管理。嚴格執(zhí)行施工現(xiàn)場防火有關規(guī)定,定點設置消防器材,成立消防搶險隊;加強消防檢查,嚴禁隨意動火,必須動火時,應辦理動火證;嚴禁使用電爐或燈具取暖。
3.7 組織并參與安全事故的調查及處理。事故發(fā)生后應及時上報,一般事故在24小時內上報,重大事故立即上報。做到安全活動有記錄,安全檢查有簡報,安全事故有報告,安全情況寫月報,并逐級上報,杜絕瞞報。
3.8 專人負責現(xiàn)場總平面的管理。地盤全體員工都必須在各自的職責范圍管理好文明施工,做到場容場貌整潔,材料堆放整齊,道路和排水暢通,危險處設置有醒目警告標志。
3.9 協(xié)助、督促各分包施工單位和班組做好治安保衛(wèi)、防盜工作。
4、地盤材料及物資管理
建材物資是建筑產品實體的主要部分,是建筑施工單位成本核算的中心環(huán)節(jié);在保證工程質量的前提下,做好地盤材料及物資的管理工作,是降低工程成本的有效手段。
4.1 地盤設專職材料管理員,負責地盤材料及物資的管理工作。
4.2 材料、物資供應前準備工作
a、在工程開工前,根據工程具體情況,盡快提出物資采購、供應、進場計劃,按公司物資采購程序報送物資部和工程部。
b、地盤材料管理員根據物資供應計劃,制定材料物資送樣審批計劃表。
c、地盤材料管理員根據材料送樣計劃表,提前四周向建筑師提交樣板,直至建筑師認可。
地盤物資自行采購管理
a、地盤材料管理員根據施工進度計劃及現(xiàn)場實際情況,分期分批采購,堅持'貨比三家'、'就近采購'與'物美價廉'原則。
b、對物資采購堅持實行嚴格的管理,杜絕不良現(xiàn)象發(fā)生。地盤材料管理員要遵紀守法、廉潔奉公;嚴禁假公濟私、索賄受賄,嚴格按照公司和財務部的有關規(guī)定辦理付款手續(xù)。
4.4 材料及物資進場管理
a、品種、規(guī)格、數量及包裝檢查。地盤材料管理員要仔細核對物資的品種、數量以及合格證或品質保證書;對憑證不全、質量不符、數量短缺的物資另行堆放,做好'不能使用'標記,寫好原始記錄,及時通知有關單位處理。
b、為把好質量關,地盤材料管理員還應開箱實測產品質量;如有疑問應及時請技術部門或直接送試驗單位作理、化性能測試,并標明'暫不使用',待測試結果出來后,再作處理。
c、物資進場時,應按總平面圖(或入庫)分門別類進行堆放,做到整齊劃一,標記分明。包裝隱蔽的物資應設'品牌標記',以免錯用;對防潮、::防曬物資必須采用妥善的保管措施。
d、易燃、易爆物品必須另設堆放場地(或庫房),并設'警告標志';劇毒物品也應另設專放場地(或庫房),并委派專人看管。上述物資出庫使用時要嚴格審查,須經領用單位或班組負責人簽定后方可放行。
4.5 凡遇工程設計修改或變更使用材料,應及時通知供貨單位立即停止供應或另作調整;對已進場和已生產的物資應經公司領導批示后,作妥善處理。
4.6 實行限額供料、限額領料、定額用料制度。由地盤材料管理員填發(fā)物資調拔單,統(tǒng)籌管理物資調拔;避免因錯發(fā)、錯用造成二次采購而增加材料成本。
4.7 地盤材料管理員建立進出臺帳,每月月末清點,保證帳物相符。
4.8 地盤材料管理員應按設計要求或現(xiàn)場具體情況對部分材料進行復檢或抽檢,并將檢驗結果及時反饋給技術部門;收集并保存物資的質保書、合格證和復檢單,以備竣工驗收之用。
4.9 工程竣工后,剩余物資的處理。地盤材料管理員應及時做好剩余物資的清點、造冊工作,并提出處理意見,報公司物資部批核,經公司主管副總經理批審后處理。
5、地盤文秘及資料管理
5.1 文件資料的分類和收發(fā)
a、地盤資料分為工程管理資料和行政資料兩大部分。工程管理資料包括技術管理資料、施工管理資料、技術資料匯編與竣工圖等;行政業(yè)務資料包括政府和公司函件、分包商函件、地盤發(fā)出函件、會議紀要及地盤內部行政事務資料等。
b、地盤文秘人員負責收發(fā)文件、函件、資料、設計圖紙等工作。
c、文件資料經地盤經理簽注執(zhí)行或傳閱后,由文秘人員負責傳送。
d、地盤來往公函須類別分明、統(tǒng)一編號。
5.2 資料管理責任制
a、資料管理由地盤經理或地盤副經理全面負責,定期對地盤的資料管理工作進行檢查和督導。
b、工程管理資料由分管技術工作的地盤副經理負責,由土建工程師、機電安裝工程師分別負責日常督促、審核及收集工作。
c、行政業(yè)務資料由地盤文秘負責收集和整理。
d、工程資料的填寫、簽認及
整理必須與工程進度同步。
5.3 文件資料的歸檔
a、地盤來往公函由文秘人員按系統(tǒng)與類別整理、歸檔,并列清目錄。
b、地盤工程管理資料由分管技術的地盤副經理負責,土建工程師、機電安裝工程師和質量管理工程師分別進行整理、歸檔各自專業(yè)范圍內的資料文件,并列清目錄。
c、安全協(xié)議書由地盤負責安全督導的工程師整理和保管。
d、地盤有關材料、設備供應合同和分項工程承包合同由地盤造價工程師整理和保管。
e、地盤經理和副經理各備份以上各項資料一份,以求全面了解施工過程中發(fā)生的各個細節(jié)問題。
f、地盤各位員工均應保管好自己本職工作有關的文件資料。
5.4 文件資料的借閱
a、為嚴格執(zhí)行保密制度,除地盤管理人員外,其他任何單位和個人如需借閱文件和資料,必須經地盤經理批準。
b、借閱資料只準許使用復印件,確需使用原件時需經主管領導批準,并辦理借閱手續(xù)。
c、借閱者必須寫明借閱理由、文件內容與編號、歸還日期,最后由借閱人與資料管理人員共同簽名確認。
d、為防止文件遺失,文件原件被借閱時,必須留妥復印件。借閱人歸還文件后,應及時銷毀復印件。
6、地盤會議制度
6.1 工程協(xié)調會議
a、會議時間:每周一次,地盤指定專人作書面記錄。
b、會議地點:地盤現(xiàn)場會議室。
c、參加人員:地產部、工程部、地盤的有關人員。
d、會議內容:
⑴議定工程綜合進度和單項進度的計劃安排。
⑵討論決定施工過程中出現(xiàn)的圖面、技術、質量及材料定、供貨問題。
⑶討論周計劃的完成情況和存在的問題,具體安排解決存在的問題。
⑷協(xié)調工程主要工序搭接中相互制約的問題。
⑸根據現(xiàn)場施工狀況,議定工程質量、安全生產、文明施工等其它有關問題。
6.2 工程例會
a、會議時間:每周一次,在工程協(xié)調會議后一天舉行,地盤指定專人負責書面記錄。
b、會議地點:地盤現(xiàn)場會議室。
c、參加人員:地盤負責人及相關人員、各分包商和施工班組的負責人。
d、會議內容:
⑴總結月、周計劃執(zhí)行情況,分析原因,提出措施。
⑵通報安全、質量情況,表揚、批評、責令整改。
⑶商討與解決施工過程中分包商之間、班組之間、工序之間、工種之間協(xié)作配合事宜。
⑷解決大型機械設備的使用與材料堆放場地等問題。
6.3 安全會議
a、會議時間:每半月一次,在安全大檢查當天舉行,出版安全檢查簡報。
b、參加人員:地盤安全領導小組、分包單位生產負責人、各班組負責人及有關安全人員。
c、會議內容:
⑴檢查各項安全措施執(zhí)行情況,確定重點安全防護部位及防護要求。
⑵通報安全大檢查的情況,責令有關分包商和班組立即整改。
⑶交流安全管理的經驗與教訓,提高安全管理水平。
6.4 質量會議
a、會議時間:每月一次,在質量大檢查當天舉行,出版質量檢查簡報。
b、參加人員:地盤經理、副經理、有關的施工管理人員、質量檢查員以及各分包商和施工班組負責人。
c、會議內容:
⑴檢查工程質量管理的各項措施落實情況。
⑵通報質量大檢查情況。
⑶學習驗收規(guī)范和質量。
6.5 地盤內部會議
a、生產碰頭會。地盤經理、副經理、各施工管理人員平時應互通情況,在每周協(xié)調會議前,集中碰頭一次,匯總生產中存在的問題,提出需解決的問題。
b、全員會議。每月舉行一次,具體時間由地盤經理決定,主要傳達公司有關會議精神;總結地盤工作開展情況,表揚工作突出者,交流經驗,吸取教訓,勉勵共同提高。
7、地盤圖表上墻制度
7.1 施工有關圖紙及總平面圖及時上墻。
7.2 工程進度計劃表、工程進度完成表每兩周上墻一次。
7.3 工程形象進度照片每周上墻一次。
7.4 工程量計劃表、工程量完成表,每月上墻一次,形成經濟曲線。
7.5 物料計劃表每月上墻一次。
7.6 施工許可證、施工標牌、項目施工管理網絡圖等及時上墻。
8、地盤請示、報告制度
8.1 經營管理情況
a、定期匯報地盤管理費的收支情況。
b、根據開發(fā)項目的施工進度計劃內容及完成情況,提出每月工程進度款額。
c、每月以書面形式向公司主管副總經理匯報工程進度款的支出情況,要求有詳細的分析說明。
d、工程有重大修改,涉及工程費用較大變化時,應及時向公司主管領導作請示、報告。
8.2 工程管理情況
a、施工計劃有重大修改時,應在兩日內向公司工程部和主管領導報告,說明某修改原因和工期變更時間。
b、施工過程中如發(fā)生損壞他
物,涉及高額賠款者,應及時向公司主管領導匯報情況,請求賠款金額。經主管領導批示后,再與對方協(xié)商、議定,賠款在二千元以上者,由地盤報請公司領導批準。
c、工程月報及其它各種報表應按公司管理制度規(guī)定及時上報。
9、地盤總務
9.1 根據工程項目的實際情況需要,可設置地盤總務一名,負責地盤后勤工作。
9.2 工程項目開工前,根據項目大小及人員配備情況,提出大臨設施(如宿舍、食堂、辦公室、廁所等)的設置方案,上報公司領導及有關部門審批,經審批同意后付諸實施。
9.3 協(xié)助辦理生活用水、用電、用氣、通信及市容環(huán)衛(wèi)的申請等業(yè)務,負責管理勤雜和地盤食堂,并對其服務質量、衛(wèi)生質量等進行監(jiān)控。
