s物業(yè)管理公司設施設備管理制度

s物業(yè)管理公司設施設備管理制度

物業(yè)管理公司設施設備管理制度

1目的

明確工程維修人員應遵循的工作制度。

2范圍

適用于對工程維修人員的日常工作指導。

3職責

3.1品質部負責工程設備類體系文件的制定及完善,對維修操作人員進行現(xiàn)場督查、指導;

3.2管理處工程主管負責組織落實設施設備管理制度,對設施設備管理工作進行督促檢查,負責制定并實施《值班人員巡檢路線圖》。

4工作程序

4.1維修班工作制度

4.1.1認真作好設備運行、保養(yǎng)、維修等記錄,對重大問題及時上報工程主管;

4.1.2認真填寫設備運行記錄,并于每月底將記錄交工程主管;

4.1.3在工作中應按規(guī)定著裝,配帶工作牌、精神飽滿,現(xiàn)場作業(yè)時不得高聲喧嘩;

4.1.4遇自來水爆管、煤氣泄漏等急修,則在接到通知后5分鐘內趕到現(xiàn)場進行處理,無法立即處理者,須立即報告工程主管;

4.1.5在接到管理處下發(fā)《報事單》、《派工單》或通知后,應立即前往處理;

4.1.6愛護工具及設備,服從班長調度;

4.1.7嚴格執(zhí)行各種規(guī)章制度及設備運行操作管理規(guī)程;

4.1.8每日早上如有昨日未完成之工作,相關工作人員應先完成,其余人員應負責打掃自己所管理的設備房內的清潔衛(wèi)生并對設備進行維修保養(yǎng),工作中隨時聽從主管的安排

4.1.9根據(jù)所管物業(yè)的實際情況,編制《設備維修保養(yǎng)計劃》報品質部審批,并按計劃進行設備維修養(yǎng)護工作。

4.2維修班交接班制度

4.2.1著整齊工作服,提前10分鐘到達交接班現(xiàn)場;

4.2.2接班人員必須按規(guī)定時間到班,未經(jīng)履行完交接手續(xù)前,交班人員不得離崗;

4.2.3嚴格執(zhí)行作息制度,按時交接班;

4.2.4嚴格執(zhí)行配電室值班制度、交接班制度與各項工作制度;

4.2.5接班人員應主動詢問交班人員上班情況及核查值班記錄;

4.2.6交接班時如發(fā)生事故未辦理交班手續(xù)前,仍由交班人員處理,接班人在交班班長領導下協(xié)助處理;

4.2.7交班后應立即巡視一遍各巡視點,并簽署巡查意見;

4.2.8交接班內容包括:

4.2.8.1異常運行和設備缺陷,事故處理情況,待處理事宜;

4.2.8.2儀器、儀表、登記表、工具、材料、備件和消防器材、設備房鑰匙完備情況;

4.2.8.3交接班時必須嚴肅認真,要做到'交得細致,接得明白'。接班人要進行全面檢查核實。

4.2.8.4夜班接班人員應按《值班人員巡檢路線圖》進行巡視檢查和記錄,《值班人員巡檢路線圖》由工程主管制定,并報管理處批準;路線圖中需注明巡視要點、巡視頻率、記錄要求等內容。

4.3工具管理制度

4.3.1領用工具時,應遵循以舊換新、以一換一的原則簽字領取,工程主管應控制工具的使用周期。領用工具時應填寫《工具領用登記表》,實行工具報損制度;

4.3.2領用者應愛護工具,對損壞的工具經(jīng)工程主管確認后方可以舊換新;

4.3.3對部分大型工具應建立嚴格的報損制度,并按照財務相關制度及《采購控制程序》進行;

4.3.4對工具實行個人負責制,誰丟失誰賠償;

4.3.5對于公用工具及大件工具應由工程主管指定專人負責進行統(tǒng)一管理;

4.3.6對在工作中損壞的工具應向工程主管匯報 ,同時將損壞的工具交回管理處集中處理方可重新領取;

4.3.7對于損壞的工具由管理處定期進行統(tǒng)一銷毀(應有相關負責人簽字);

4.3.8對于專用工具應由專人管理,不得輕易損壞、更換,一旦損壞應填寫損壞原因,如屬人為損壞則需進行適當賠償,如屬自然損壞(需有相關部門負責人出具損壞憑據(jù))則按照相關財務制度辦理;

4.3.9高壓安全用具、低壓安全用具、輔助安全用具的管理:

高壓安全用具指絕緣棒、絕緣夾鉗、驗電器等。低壓安全用具絕緣手套、絕緣靴、帶絕緣柄的工具、驗電筆。輔助安全用具有絕緣手套、絕緣靴、絕緣墊、絕緣站臺。以上安全用具均需按規(guī)定期限送檢。送檢周期見下表:

工具名稱電壓等級送檢周期備注

高壓安全用具絕緣棒10kv以下1年/次

驗電器10kv以下1年/次

絕緣鉗10kv以下1年/次

工具名稱電壓等級送檢周期備注

低壓安全用具絕緣手套380v以下半年/次

絕緣靴380v以下半年/次

帶絕緣柄的工具380v以下半年/次

驗電筆380v以下半年/次

輔助安全用具絕緣手套220 v以下半年/次

絕緣靴220 v以下半年/次

絕緣墊220 v以下1年/次

絕緣站臺220 v以下半年/次

電器安全用具統(tǒng)一存放于高低壓配電室,存放處應有明顯的標志,做到存取方便,存放地點干凈、通風良好,存放環(huán)境不能過冷過熱,也不可與銳器、鐵絲等存放在一起;

凡橡膠制品的電器安全用具不可與石油類的油紙接觸絕緣手套、絕緣靴;絕緣夾鉗應存放在柜內,要與其它安全用具分開,使用中應防止受潮、受污或損傷;絕緣棒應垂直存放、且架在支架上或吊掛在室內,注意不可與墻壁接觸;絕緣臺的瓷瓶應完好、無裂紋與破損,木質臺則要保持干燥;驗電器用過后應存放于匣內并置于干燥處;對絕緣手套、靴、墊、毯等,不允許有外傷、裂紋、氣泡或毛刺等,發(fā)現(xiàn)有問題時,應立即更換;

如果絕緣工具遭受表面損傷或者已經(jīng)受潮,則應及時進行處理或使之干燥,并在經(jīng)試驗合格后方可繼續(xù)使用;無論任何情況,電氣安全用具均不可作為它用,對安全用具應進行定期試驗,各試驗項目要能合乎標準與要求。

4.4空置房檢查制度

4.4.1為了確?？罩梅康耐旰?制訂本制度;

4.4.2工程部每月對空置房土建及配套設備設施進行全面巡視檢查,填寫《空置房巡視記錄表》,檢查內容包括:門窗是否關閉、開啟是否靈活、有無破損現(xiàn)象,室內所有金屬制品及五金構件有無銹蝕損壞現(xiàn)象,是否有漏水滲水現(xiàn)象,樓地面、墻面有無開裂、脫落現(xiàn)象,所有開關及插座能否正常使用,所有水電氣開關是否關閉,室內配套物品是否齊備,室內是否清潔,廚衛(wèi)間有無積水。工程部將每月檢查結果進行統(tǒng)計,并通知相關部門或相關單位進行處理,處理結果記錄在《空置房巡視記錄表》中。

4.4.3特殊原因不能如期完成的工程整改,需注明原因并提出整改意見和完成時間。

4.5公共設施管理制度

各管理處工程部應嚴格執(zhí)行《房屋接管驗收標準》,確保新建工程交付質量;工程部依據(jù)《定期檢查項目一覽表》對設施進行巡視檢查,填寫《定期檢查記錄表》,及時處理發(fā)現(xiàn)的問題,避免問題擴大,搞好公共設施零星修繕工作;修繕內容包括維護、中修、大修、改造;加強修繕工程質量把關,確保修繕質量。

工程主管應將管理區(qū)域內的公共設施劃分責任人,責任人應至少每天一次巡視責任區(qū)域,并將巡視結果記錄在《值班記錄表》中;巡視中發(fā)現(xiàn)的問題應立即處理,不得人為拖延;如責任人不能處理應及時上報工程主管,工程主管應及時組織人員解決或聯(lián)系相關部門解決;管理人員、保安、保潔、綠化等公司員工,應自覺參與巡視工作,發(fā)現(xiàn)問題,及時報告工程主管,由工程主管安排處理;

對影響小區(qū)日常秩序管理的維修,應調整時間,安排在夜間施工;對一些工藝要求較高、管理處難以自行解決的工作項目,報公司同意后,可安排委外施工,工程主管負責對進度、工藝質量及造價進行監(jiān)控;

4.6定期檢查項目一覽表

周期

序號

檢查內容

檢查標準

每年

1

梁、柱、板主體

無裂紋、無缺棱掉角、無露筋、抹灰層無空鼓開裂

2

墻體、墻面(馬賽克、大理石、條磚、瓷面磚、噴涂)

無脫落、無滲水現(xiàn)象

3

頂棚

無裂紋、抹灰層無空鼓開裂

4

樓梯、扶手

無脫落、無破損、無松動

5

公共門窗

開啟靈活、無變形、無破損無脫落、五金部件無銹蝕

6

屋面隔熱層、防水層(雨季前須另外檢查)

無裂紋、無氣泡、無破損

7

樓板、地面磚

無脫落、無破損、無松動、無空鼓

8

所有消防栓(11月底至12月上旬)

無滲漏、能正常開啟

半年

1

天臺扶欄、避雷帶

無裂紋、無松動

2

公共防盜網(wǎng)

無破損、無松動、無銹蝕

每季

1

散水坡、雨檐臺、連廊

無明顯裂紋、無積水

2

通風口

無阻塞、防護罩無損壞

3

5%消防栓的開箱試水(循環(huán)檢查)

水壓正常

每月

1

水箱、水池

無滲漏、水箱蓋閉合密實、無異物

2

信報箱

開啟正常

3

上、下雨污水管

保持通暢、無破損、無缺件、管卡無松動

4

設備房(水泵房、配電房、電梯房)

防鼠網(wǎng)無破損、室內無積水、配套設施無損壞、無缺件

半月

1

公用電器

運轉正常

周期

序號

檢查內容

檢查標準

半年

1

明、暗溝(全面檢查)

保持通暢、蓋板無松動斷裂

2

給排水管道(含綠化用水管閥)

無滲漏、無破損、水閥開啟正常

每季

1

電纜溝蓋板

無松動斷裂

2

雨、污水井、蓋

無松動斷裂

3

化糞池

蓋板無松動斷裂、及時清淘

4

高壓鈉燈、汞燈

工作正常、無損壞

每月

各類水景、水池、游泳池

噴水池無滲漏、無裂痕、無沉降、護堤完好

每周

1

室外建筑小品、標識牌

無脫落、無松動斷裂

2

車棚、車架

無松動斷裂、無銹蝕、無破損

每天

兒童游樂設施

無松動斷裂、無銹蝕、無破損、無安全隱患

隨時檢查

1

道路(包括水泥路面、花崗石路面、電纜溝蓋板、路沿石踏步、臺階等)

無沉降、無裂痕、無缺棱掉角、無松動斷裂

2

垃圾車、垃圾桶(箱)、垃圾中轉站

無破損、能正常使用

3

室外各類圍墻護欄

無脫落、無破損、無松動

4

其他

備注:檢查結果填入《定期檢查記錄》,此表按不同的檢查周期分別填寫,平時如發(fā)現(xiàn)問題也應及時維修。

4.7設備管理制度

各管理處工程部應嚴格執(zhí)行《設備接管驗收標準》,確保新建設備交付質量,并建立設備臺帳和設備卡;工程部依據(jù)《設備維修保養(yǎng)計劃》對設備進行維修保養(yǎng),填寫《保養(yǎng)計錄表》,對設備的中修、大修、改造應做好記錄并填寫《設備零部件更換大修記錄表》《維修計錄表》;加強設備維修質量把關,確設備正常運轉。

工程主管應對各類設備指定責任人,設備運行過程中,由責任人對設備運行情況實施監(jiān)控并將運行情況填寫在相應的設備運行記錄表中。工程主管應根據(jù)運行記錄表中的數(shù)據(jù)分析設備運行狀況,每月填寫《設備運行狀態(tài)月報表》并存檔一份,交品質管理部一份。

工程部對一些工藝要求較高、維修難度較大的工程項目,報品質管理部,經(jīng)公司同意后,可安排委外維修,工程主管負責對進度、工藝質量及進行監(jiān)控;對個別影響小區(qū)日常秩序管理的維修,應調整時間,安排在夜間維修并不得影響業(yè)主的正常休息。

4.8工程技術檔案管理制度

工程主管應將管理區(qū)域內各類相關圖紙資料分類整理存檔,并將圖紙資料清單提交品質管理部;工程主管對開發(fā)公司提交的圖紙資料是否齊全應在資料清單上加明備注,并負責催收相關的圖紙資料;工程主管對進行了改造、更換、添加的設施設備,應將相應的圖紙資料進行變更、添加后歸檔,并將改動后的檔案清單提交品質管理部。

4.9工程部鑰匙管理制度

工程部主管應指定專人保管工程部庫房鑰匙、設備房鑰匙、設備鑰匙,并在鑰匙上做好標識,以上鑰匙不得私自配制或帶出管理區(qū)域,在交接班時嚴格按照交接班制度執(zhí)行;工程人員的個人工具柜鑰匙、工程部值班室鑰匙自行保管;管理處將所有鑰匙留存一套備用,備用鑰匙應做好標識;鑰匙在借用時應填寫《鑰匙領用登記表》并在當日歸還。

4.10緊急事件處理程序

為了對緊急事件進行有效控制和及時處理,避免造成重大影響或損失,制訂本制度;

4.10.1緊急事件包括:洪災、停電、漏電、爆管、煤氣泄漏、通訊中斷、電梯困人、重大設備事故等;

4.10.2緊急事件采用電話或對講機方式聯(lián)系,但必須互報姓名,并將情況報告清楚;

4.10.3接緊急事件報告后,應立即匯報上級,并由現(xiàn)場職位最高的負責人統(tǒng)籌安排,人為隱匿不報,引起嚴重后果的,追究當事人責任;

4.10.4人為拖沓,致使影響擴大的,追究受派人責任;

4.10.5處理不了的緊急事件,應立即報告,由上級統(tǒng)籌安排處理;

4.10.6 以上事件處理完畢后應由工程主管填寫《報事單》;

4.10.7緊急事件嚴重影響部門正常運作,嚴禁謊報行為,一經(jīng)查實謊報行為,將嚴肅處理。

4.11特約維修管理規(guī)定

4.11.1接到特約維修派工單后,15分鐘內必須到達業(yè)主家中;

4.11.2維修人員需自帶鞋套;

4.11.3維修作業(yè)時,需注意保護業(yè)主財物,對維修產(chǎn)生的垃圾,要收拾干凈,完工后自行帶走;

4.11.4若一時無法完成,需向業(yè)主講明原因,請業(yè)主諒解,并約定上門時間;

4.11.5若業(yè)主要自行購買維修材料,需耐心向業(yè)主說明材料的品牌、型號、規(guī)格、數(shù)量,以免業(yè)主因買錯而造成損失;

4.11.6嚴禁接受業(yè)主任何形式的饋贈和向業(yè)主索取報酬;

4.11.7維修結束后,請業(yè)主檢查驗收,并在《派工單》上簽署維修結果和維修服務意見;

4.11.8重要維修項目需工程主管需親到現(xiàn)場督導;

4.11.9將《派工單》返回辦公室,并做好維修記錄。

4.12工程部人員安全操作規(guī)程:

各特種行業(yè)的操作人員必須持國家相關上崗證方可上崗;

4.12.1在作業(yè)場所檢修低壓線路和設備時必須停電進行.總閘必須掛有'有人工作,禁止合閘'的標志牌,或者拆除熔斷絲,以防止誤合閘;

4.12.2各供電回路的操作開關,要有清楚明顯的標志牌。停電時,先停負荷開關,后停隔離開關(即先用電點后供電點);送電時,先送隔離開關,后送負荷開關(即先供電點后用電點)。

4.12.3盡可能不要帶電作業(yè)。如必須帶電工作時,應遵守帶電作業(yè)的有關規(guī)定,采取可靠的安全措施(如要有專人監(jiān)護等)。

4.12.4嚴禁在倒閘操作和事故處理過程中交接班。若交接班過程中有事故發(fā)生,應停止交接。由交班人員負責處理事故,接班人員協(xié)助。

4.12.5機房內禁止帶入火種,嚴禁在機房或電梯轎箱內吸煙。機房內消防器材應齊備良好。客梯因檢修或保養(yǎng)需停機時必須確認轎廂內無乘客后,方可停機。

4.12.6在轎箱做檢修、保養(yǎng)工作時,除了識別故障和調試需要外, 禁止開快車。

4.12.7在井底工作時,首先開亮井底燈,按下井底安全掣若上方有人時必須佩戴安全帽。

4.12.8機房、井道因工作需要進行動火作業(yè)時,必須遵守動火作業(yè)規(guī)定,指定專人操作和監(jiān)視,事后清理火種,嚴防火災事故發(fā)生。

4.12.9焊工(含電焊、氣焊,下同)工作前,必須穿戴好工作服和防護用品,不準裸露身體,以防止燙傷或觸電。

4.12.10焊接前,還應檢查工作場地周圍有無易燃、易爆物,應清除或隔離后才能進行焊接。必要時還應配備滅火器等相應的消防器具及有專人監(jiān)護。

4.12.11開啟電焊機前,應檢查電焊地線是否與工件或其他導體邊接,以防短路或觸電。

4.12.12焊接時,應戴好防護面罩,不得用手或其他物件遮眼,以防弧光傷眼。

4.12.13焊接電線的截面積應根據(jù)焊接電流和所需電纜長度選用,防止電纜超載過熱而引起膠皮損壞、燃燒,造成事故。

4.12.14停放在露天的電焊設備,必須有防雨設施,下雨天禁止進行焊接作業(yè)。

5相關文件

**/zy7.4-01《采購管理規(guī)定》

6質量記錄

**/bg7.5-gc-01《報事單》

**/bg7.5-gc-02《設備維修保養(yǎng)計劃》

**/bg7.5-gc-03《設備運行狀態(tài)月報表》

**/bg7.5-gc-04《工具領用登記表》

**/bg7.5-gc-05《設備零部件更換及大修記錄表》

**/bg7.5-gc-06《機電設備臺帳》

**/bg7.5-gc-07《設備卡》

**/bg7.5-gc-08《工程任務通知單》

**/bg7.5-gc-09《設備維修記錄表》

**/bg7.5-gc-10《設備保養(yǎng)記錄表》

**/bg7.5-gc-11《定期檢查記錄》

**/bg7.5-gc-12《設施維修記錄表》

**/bg7.5-gc-13《空置房巡視記錄表》

附加說明:

本文件起草人:

本文件修改人:

本文件審核人:

本文件批準人: