項目房產(chǎn)銷售、物業(yè)管理制度
項目房產(chǎn)銷售及物業(yè)管理制度
1目的
為加強(qiáng)對銷售事務(wù)的管理,明確責(zé)任,特制訂本制度。
2適用范圍
本制度適用于公司內(nèi)部整個營銷系統(tǒng)。
3房產(chǎn)銷售管理
3.1對房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售工作應(yīng)提前介入。在可行性研究階段,開發(fā)部就項目的銷售前景、預(yù)期售價提出意見,并對項目進(jìn)行市場定位即確定項目的主要銷售對象。在規(guī)劃設(shè)計階段,開發(fā)部應(yīng)根據(jù)市場定位和掌握的市場信息,對項目的戶型設(shè)置、面積大小、內(nèi)部設(shè)施、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)等提出相應(yīng)的意見。
3.2項目的規(guī)劃設(shè)計一經(jīng)批準(zhǔn),開發(fā)部應(yīng)會同相關(guān)部門編制銷售計劃,包括銷售策略、銷售方式、平均售價、銷售進(jìn)度等,制訂詳細(xì)的銷售方案,確定每樓層、每單元的明細(xì)價格,定出底價,報公司主要領(lǐng)導(dǎo)審批后實施。
3.3開發(fā)項目開工前后,開發(fā)部應(yīng)辦理商品房預(yù)售登記手續(xù),領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證。為促進(jìn)銷售,有條件的還可與銀行聯(lián)系,辦理按揭委托。
3.4開發(fā)部應(yīng)采取各種方式促銷商品房,如在報紙、期刊、廣播電視等新聞媒介上發(fā)布廣告,制作售樓說明書向潛在客戶分發(fā),在現(xiàn)場制作廣告牌,有目的地上門推銷,委托代理銷售等等。
3.5銷售開始后,應(yīng)隨著項目建設(shè)進(jìn)度并根據(jù)市場反應(yīng)、銷售情況對售房價格進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。
3.6商品房的銷售,除預(yù)售時或建成后一次性付清房款外,其余均不得享有優(yōu)惠。特殊情況需要予以優(yōu)惠的,須經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)集體研究批準(zhǔn)。
3.7銷售商品房必須簽訂書面合同,合同須具備以下基本內(nèi)容:
3.7.1所售房產(chǎn)的位置、面積、標(biāo)準(zhǔn)、附屬設(shè)施、交付時間;
3.7.2房產(chǎn)單位售價、總價款、付款方式和定金;
3.7.3合同雙方的權(quán)利和義務(wù);
3.7.4違約責(zé)任和懲處方式;
3.7.5爭議解決辦法及其他約定的條款。
3.8任何購房業(yè)主若未按合同約定付清房款,一律不得將所購房產(chǎn)交付其使用,違者對責(zé)任人就所造成的損失給予處罰。
3.9開發(fā)項目通過竣工驗收后,開發(fā)部應(yīng)為購房業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證書。
3.10房產(chǎn)銷售基本結(jié)束后,由開發(fā)部、財務(wù)部共同寫出開發(fā)項目投資效益總結(jié)報告,上報公司領(lǐng)導(dǎo)。同時,開發(fā)部還應(yīng)配合財務(wù)部編制開發(fā)項目決算報告,對項目收益情況加以認(rèn)真分析。
3.11公司在資金情況允許的條件下,可將所開發(fā)的重要位置的商業(yè)用房、寫字樓留作固定資產(chǎn),用于對外租賃,獲得長期的租金收益。
4物業(yè)管理
4.1開發(fā)項目在進(jìn)行房產(chǎn)銷售之前,公司應(yīng)根據(jù)項目情況選定物業(yè)管理單位,由其承擔(dān)項目建成后的管理。任何開發(fā)項目,既可由公司控股的物業(yè)管理公司承擔(dān)管理任務(wù),也可委托非公司控股的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。公司要與選定的物業(yè)公司簽訂合同。
4.2物業(yè)管理公司對項目驗收接管后,負(fù)責(zé)所管理項目的房屋設(shè)備、市政公用設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施的日常管理和維護(hù)維修,并可按實際情況相應(yīng)負(fù)責(zé)園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安等事務(wù),還可為居民(用戶)提供其他無償或有償?shù)姆?wù)。
4.3工程竣工后,在工程保修期間,物業(yè)管理公司發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量等問題,應(yīng)及時向公司工程部反映,由工程部責(zé)成施工單位及時修繕;或自行修繕,并會同相關(guān)部門按實扣除施工單位保修金。
4.4物業(yè)管理公司按《業(yè)主須知》規(guī)定定期向服務(wù)區(qū)內(nèi)的業(yè)主收取有關(guān)費用。
4.5開發(fā)建成區(qū)居住業(yè)主數(shù)達(dá)到一定規(guī)模,應(yīng)成立業(yè)主委員會,由業(yè)主委員會決定物業(yè)管理的委托事宜。
5附則
5.1本制度自正式頒布之日實施。
