第1篇 s物業(yè)管理公司設(shè)施設(shè)備管理制度
物業(yè)管理公司設(shè)施設(shè)備管理制度
1目的
明確工程維修人員應遵循的工作制度。
2范圍
適用于對工程維修人員的日常工作指導。
3職責
3.1品質(zhì)部負責工程設(shè)備類體系文件的制定及完善,對維修操作人員進行現(xiàn)場督查、指導;
3.2管理處工程主管負責組織落實設(shè)施設(shè)備管理制度,對設(shè)施設(shè)備管理工作進行督促檢查,負責制定并實施《值班人員巡檢路線圖》。
4工作程序
4.1維修班工作制度
4.1.1認真作好設(shè)備運行、保養(yǎng)、維修等記錄,對重大問題及時上報工程主管;
4.1.2認真填寫設(shè)備運行記錄,并于每月底將記錄交工程主管;
4.1.3在工作中應按規(guī)定著裝,配帶工作牌、精神飽滿,現(xiàn)場作業(yè)時不得高聲喧嘩;
4.1.4遇自來水爆管、煤氣泄漏等急修,則在接到通知后5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進行處理,無法立即處理者,須立即報告工程主管;
4.1.5在接到管理處下發(fā)《報事單》、《派工單》或通知后,應立即前往處理;
4.1.6愛護工具及設(shè)備,服從班長調(diào)度;
4.1.7嚴格執(zhí)行各種規(guī)章制度及設(shè)備運行操作管理規(guī)程;
4.1.8每日早上如有昨日未完成之工作,相關(guān)工作人員應先完成,其余人員應負責打掃自己所管理的設(shè)備房內(nèi)的清潔衛(wèi)生并對設(shè)備進行維修保養(yǎng),工作中隨時聽從主管的安排
4.1.9根據(jù)所管物業(yè)的實際情況,編制《設(shè)備維修保養(yǎng)計劃》報品質(zhì)部審批,并按計劃進行設(shè)備維修養(yǎng)護工作。
4.2維修班交接班制度
4.2.1著整齊工作服,提前10分鐘到達交接班現(xiàn)場;
4.2.2接班人員必須按規(guī)定時間到班,未經(jīng)履行完交接手續(xù)前,交班人員不得離崗;
4.2.3嚴格執(zhí)行作息制度,按時交接班;
4.2.4嚴格執(zhí)行配電室值班制度、交接班制度與各項工作制度;
4.2.5接班人員應主動詢問交班人員上班情況及核查值班記錄;
4.2.6交接班時如發(fā)生事故未辦理交班手續(xù)前,仍由交班人員處理,接班人在交班班長領(lǐng)導下協(xié)助處理;
4.2.7交班后應立即巡視一遍各巡視點,并簽署巡查意見;
4.2.8交接班內(nèi)容包括:
4.2.8.1異常運行和設(shè)備缺陷,事故處理情況,待處理事宜;
4.2.8.2儀器、儀表、登記表、工具、材料、備件和消防器材、設(shè)備房鑰匙完備情況;
4.2.8.3交接班時必須嚴肅認真,要做到'交得細致,接得明白'。接班人要進行全面檢查核實。
4.2.8.4夜班接班人員應按《值班人員巡檢路線圖》進行巡視檢查和記錄,《值班人員巡檢路線圖》由工程主管制定,并報管理處批準;路線圖中需注明巡視要點、巡視頻率、記錄要求等內(nèi)容。
4.3工具管理制度
4.3.1領(lǐng)用工具時,應遵循以舊換新、以一換一的原則簽字領(lǐng)取,工程主管應控制工具的使用周期。領(lǐng)用工具時應填寫《工具領(lǐng)用登記表》,實行工具報損制度;
4.3.2領(lǐng)用者應愛護工具,對損壞的工具經(jīng)工程主管確認后方可以舊換新;
4.3.3對部分大型工具應建立嚴格的報損制度,并按照財務相關(guān)制度及《采購控制程序》進行;
4.3.4對工具實行個人負責制,誰丟失誰賠償;
4.3.5對于公用工具及大件工具應由工程主管指定專人負責進行統(tǒng)一管理;
4.3.6對在工作中損壞的工具應向工程主管匯報 ,同時將損壞的工具交回管理處集中處理方可重新領(lǐng)取;
4.3.7對于損壞的工具由管理處定期進行統(tǒng)一銷毀(應有相關(guān)負責人簽字);
4.3.8對于專用工具應由專人管理,不得輕易損壞、更換,一旦損壞應填寫損壞原因,如屬人為損壞則需進行適當賠償,如屬自然損壞(需有相關(guān)部門負責人出具損壞憑據(jù))則按照相關(guān)財務制度辦理;
4.3.9高壓安全用具、低壓安全用具、輔助安全用具的管理:
高壓安全用具指絕緣棒、絕緣夾鉗、驗電器等。低壓安全用具絕緣手套、絕緣靴、帶絕緣柄的工具、驗電筆。輔助安全用具有絕緣手套、絕緣靴、絕緣墊、絕緣站臺。以上安全用具均需按規(guī)定期限送檢。送檢周期見下表:
工具名稱電壓等級送檢周期備注
高壓安全用具絕緣棒10kv以下1年/次
驗電器10kv以下1年/次
絕緣鉗10kv以下1年/次
工具名稱電壓等級送檢周期備注
低壓安全用具絕緣手套380v以下半年/次
絕緣靴380v以下半年/次
帶絕緣柄的工具380v以下半年/次
驗電筆380v以下半年/次
輔助安全用具絕緣手套220 v以下半年/次
絕緣靴220 v以下半年/次
絕緣墊220 v以下1年/次
絕緣站臺220 v以下半年/次
電器安全用具統(tǒng)一存放于高低壓配電室,存放處應有明顯的標志,做到存取方便,存放地點干凈、通風良好,存放環(huán)境不能過冷過熱,也不可與銳器、鐵絲等存放在一起;
凡橡膠制品的電器安全用具不可與石油類的油紙接觸絕緣手套、絕緣靴;絕緣夾鉗應存放在柜內(nèi),要與其它安全用具分開,使用中應防止受潮、受污或損傷;絕緣棒應垂直存放、且架在支架上或吊掛在室內(nèi),注意不可與墻壁接觸;絕緣臺的瓷瓶應完好、無裂紋與破損,木質(zhì)臺則要保持干燥;驗電器用過后應存放于匣內(nèi)并置于干燥處;對絕緣手套、靴、墊、毯等,不允許有外傷、裂紋、氣泡或毛刺等,發(fā)現(xiàn)有問題時,應立即更換;
如果絕緣工具遭受表面損傷或者已經(jīng)受潮,則應及時進行處理或使之干燥,并在經(jīng)試驗合格后方可繼續(xù)使用;無論任何情況,電氣安全用具均不可作為它用,對安全用具應進行定期試驗,各試驗項目要能合乎標準與要求。
4.4空置房檢查制度
4.4.1為了確?？罩梅康耐旰?制訂本制度;
4.4.2工程部每月對空置房土建及配套設(shè)備設(shè)施進行全面巡視檢查,填寫《空置房巡視記錄表》,檢查內(nèi)容包括:門窗是否關(guān)閉、開啟是否靈活、有無破損現(xiàn)象,室內(nèi)所有金屬制品及五金構(gòu)件有無銹蝕損壞現(xiàn)象,是否有漏水滲水現(xiàn)象,樓地面、墻面有無開裂、脫落現(xiàn)象,所有開關(guān)及插座能否正常使用,所有水電氣開關(guān)是否關(guān)閉,室內(nèi)配套物品是否齊備,室內(nèi)是否清潔,廚衛(wèi)間有無積水。工程部將每月檢查結(jié)果進行統(tǒng)計,并通知相關(guān)部門或相關(guān)單位進行處理,處理結(jié)果記錄在《空置房巡視記錄表》中。
4.4.3特殊原因不能如期完成的工程整改,需注明原因并提出整改意見和完成時間。
4.5公共設(shè)施管理制度
各管理處工程部應嚴格執(zhí)行《房屋接管驗收標準》,確保新建工程交付質(zhì)量;工程部依據(jù)《定期檢查項目一覽表》對設(shè)施進行巡視檢查,填寫《定期檢查記錄表》,及時處理發(fā)現(xiàn)的問題,避免問題擴大,搞好公共設(shè)施零星修繕工作;修繕內(nèi)容包括維護、中修、大修、改造;加強修繕工程質(zhì)量把關(guān),確保修繕質(zhì)量。
工程主管應將管理區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施劃分責任人,責任人應至少每天一次巡視責任區(qū)域,并將巡視結(jié)果記錄在《值班記錄表》中;巡視中發(fā)現(xiàn)的問題應立即處理,不得人為拖延;如責任人不能處理應及時上報工程主管,工程主管應及時組織人員解決或聯(lián)系相關(guān)部門解決;管理人員、保安、保潔、綠化等公司員工,應自覺參與巡視工作,發(fā)現(xiàn)問題,及時報告工程主管,由工程主管安排處理;
對影響小區(qū)日常秩序管理的維修,應調(diào)整時間,安排在夜間施工;對一些工藝要求較高、管理處難以自行解決的工作項目,報公司同意后,可安排委外施工,工程主管負責對進度、工藝質(zhì)量及造價進行監(jiān)控;
4.6定期檢查項目一覽表
周期
序號
檢查內(nèi)容
檢查標準
每年
1
梁、柱、板主體
無裂紋、無缺棱掉角、無露筋、抹灰層無空鼓開裂
2
墻體、墻面(馬賽克、大理石、條磚、瓷面磚、噴涂)
無脫落、無滲水現(xiàn)象
3
頂棚
無裂紋、抹灰層無空鼓開裂
4
樓梯、扶手
無脫落、無破損、無松動
5
公共門窗
開啟靈活、無變形、無破損無脫落、五金部件無銹蝕
6
屋面隔熱層、防水層(雨季前須另外檢查)
無裂紋、無氣泡、無破損
7
樓板、地面磚
無脫落、無破損、無松動、無空鼓
8
所有消防栓(11月底至12月上旬)
無滲漏、能正常開啟
半年
1
天臺扶欄、避雷帶
無裂紋、無松動
2
公共防盜網(wǎng)
無破損、無松動、無銹蝕
每季
1
散水坡、雨檐臺、連廊
無明顯裂紋、無積水
2
通風口
無阻塞、防護罩無損壞
3
5%消防栓的開箱試水(循環(huán)檢查)
水壓正常
每月
1
水箱、水池
無滲漏、水箱蓋閉合密實、無異物
2
信報箱
開啟正常
3
上、下雨污水管
保持通暢、無破損、無缺件、管卡無松動
4
設(shè)備房(水泵房、配電房、電梯房)
防鼠網(wǎng)無破損、室內(nèi)無積水、配套設(shè)施無損壞、無缺件
半月
1
公用電器
運轉(zhuǎn)正常
周期
序號
檢查內(nèi)容
檢查標準
半年
1
明、暗溝(全面檢查)
保持通暢、蓋板無松動斷裂
2
給排水管道(含綠化用水管閥)
無滲漏、無破損、水閥開啟正常
每季
1
電纜溝蓋板
無松動斷裂
2
雨、污水井、蓋
無松動斷裂
3
化糞池
蓋板無松動斷裂、及時清淘
4
高壓鈉燈、汞燈
工作正常、無損壞
每月
各類水景、水池、游泳池
噴水池無滲漏、無裂痕、無沉降、護堤完好
每周
1
室外建筑小品、標識牌
無脫落、無松動斷裂
2
車棚、車架
無松動斷裂、無銹蝕、無破損
每天
兒童游樂設(shè)施
無松動斷裂、無銹蝕、無破損、無安全隱患
隨時檢查
1
道路(包括水泥路面、花崗石路面、電纜溝蓋板、路沿石踏步、臺階等)
無沉降、無裂痕、無缺棱掉角、無松動斷裂
2
垃圾車、垃圾桶(箱)、垃圾中轉(zhuǎn)站
無破損、能正常使用
3
室外各類圍墻護欄
無脫落、無破損、無松動
4
其他
備注:檢查結(jié)果填入《定期檢查記錄》,此表按不同的檢查周期分別填寫,平時如發(fā)現(xiàn)問題也應及時維修。
4.7設(shè)備管理制度
各管理處工程部應嚴格執(zhí)行《設(shè)備接管驗收標準》,確保新建設(shè)備交付質(zhì)量,并建立設(shè)備臺帳和設(shè)備卡;工程部依據(jù)《設(shè)備維修保養(yǎng)計劃》對設(shè)備進行維修保養(yǎng),填寫《保養(yǎng)計錄表》,對設(shè)備的中修、大修、改造應做好記錄并填寫《設(shè)備零部件更換大修記錄表》《維修計錄表》;加強設(shè)備維修質(zhì)量把關(guān),確設(shè)備正常運轉(zhuǎn)。
工程主管應對各類設(shè)備指定責任人,設(shè)備運行過程中,由責任人對設(shè)備運行情況實施監(jiān)控并將運行情況填寫在相應的設(shè)備運行記錄表中。工程主管應根據(jù)運行記錄表中的數(shù)據(jù)分析設(shè)備運行狀況,每月填寫《設(shè)備運行狀態(tài)月報表》并存檔一份,交品質(zhì)管理部一份。
工程部對一些工藝要求較高、維修難度較大的工程項目,報品質(zhì)管理部,經(jīng)公司同意后,可安排委外維修,工程主管負責對進度、工藝質(zhì)量及進行監(jiān)控;對個別影響小區(qū)日常秩序管理的維修,應調(diào)整時間,安排在夜間維修并不得影響業(yè)主的正常休息。
4.8工程技術(shù)檔案管理制度
工程主管應將管理區(qū)域內(nèi)各類相關(guān)圖紙資料分類整理存檔,并將圖紙資料清單提交品質(zhì)管理部;工程主管對開發(fā)公司提交的圖紙資料是否齊全應在資料清單上加明備注,并負責催收相關(guān)的圖紙資料;工程主管對進行了改造、更換、添加的設(shè)施設(shè)備,應將相應的圖紙資料進行變更、添加后歸檔,并將改動后的檔案清單提交品質(zhì)管理部。
4.9工程部鑰匙管理制度
工程部主管應指定專人保管工程部庫房鑰匙、設(shè)備房鑰匙、設(shè)備鑰匙,并在鑰匙上做好標識,以上鑰匙不得私自配制或帶出管理區(qū)域,在交接班時嚴格按照交接班制度執(zhí)行;工程人員的個人工具柜鑰匙、工程部值班室鑰匙自行保管;管理處將所有鑰匙留存一套備用,備用鑰匙應做好標識;鑰匙在借用時應填寫《鑰匙領(lǐng)用登記表》并在當日歸還。
4.10緊急事件處理程序
為了對緊急事件進行有效控制和及時處理,避免造成重大影響或損失,制訂本制度;
4.10.1緊急事件包括:洪災、停電、漏電、爆管、煤氣泄漏、通訊中斷、電梯困人、重大設(shè)備事故等;
4.10.2緊急事件采用電話或?qū)χv機方式聯(lián)系,但必須互報姓名,并將情況報告清楚;
4.10.3接緊急事件報告后,應立即匯報上級,并由現(xiàn)場職位最高的負責人統(tǒng)籌安排,人為隱匿不報,引起嚴重后果的,追究當事人責任;
4.10.4人為拖沓,致使影響擴大的,追究受派人責任;
4.10.5處理不了的緊急事件,應立即報告,由上級統(tǒng)籌安排處理;
4.10.6 以上事件處理完畢后應由工程主管填寫《報事單》;
4.10.7緊急事件嚴重影響部門正常運作,嚴禁謊報行為,一經(jīng)查實謊報行為,將嚴肅處理。
4.11特約維修管理規(guī)定
4.11.1接到特約維修派工單后,15分鐘內(nèi)必須到達業(yè)主家中;
4.11.2維修人員需自帶鞋套;
4.11.3維修作業(yè)時,需注意保護業(yè)主財物,對維修產(chǎn)生的垃圾,要收拾干凈,完工后自行帶走;
4.11.4若一時無法完成,需向業(yè)主講明原因,請業(yè)主諒解,并約定上門時間;
4.11.5若業(yè)主要自行購買維修材料,需耐心向業(yè)主說明材料的品牌、型號、規(guī)格、數(shù)量,以免業(yè)主因買錯而造成損失;
4.11.6嚴禁接受業(yè)主任何形式的饋贈和向業(yè)主索取報酬;
4.11.7維修結(jié)束后,請業(yè)主檢查驗收,并在《派工單》上簽署維修結(jié)果和維修服務意見;
4.11.8重要維修項目需工程主管需親到現(xiàn)場督導;
4.11.9將《派工單》返回辦公室,并做好維修記錄。
4.12工程部人員安全操作規(guī)程:
各特種行業(yè)的操作人員必須持國家相關(guān)上崗證方可上崗;
4.12.1在作業(yè)場所檢修低壓線路和設(shè)備時必須停電進行.總閘必須掛有'有人工作,禁止合閘'的標志牌,或者拆除熔斷絲,以防止誤合閘;
4.12.2各供電回路的操作開關(guān),要有清楚明顯的標志牌。停電時,先停負荷開關(guān),后停隔離開關(guān)(即先用電點后供電點);送電時,先送隔離開關(guān),后送負荷開關(guān)(即先供電點后用電點)。
4.12.3盡可能不要帶電作業(yè)。如必須帶電工作時,應遵守帶電作業(yè)的有關(guān)規(guī)定,采取可靠的安全措施(如要有專人監(jiān)護等)。
4.12.4嚴禁在倒閘操作和事故處理過程中交接班。若交接班過程中有事故發(fā)生,應停止交接。由交班人員負責處理事故,接班人員協(xié)助。
4.12.5機房內(nèi)禁止帶入火種,嚴禁在機房或電梯轎箱內(nèi)吸煙。機房內(nèi)消防器材應齊備良好?？吞菀驒z修或保養(yǎng)需停機時必須確認轎廂內(nèi)無乘客后,方可停機。
4.12.6在轎箱做檢修、保養(yǎng)工作時,除了識別故障和調(diào)試需要外, 禁止開快車。
4.12.7在井底工作時,首先開亮井底燈,按下井底安全掣若上方有人時必須佩戴安全帽。
4.12.8機房、井道因工作需要進行動火作業(yè)時,必須遵守動火作業(yè)規(guī)定,指定專人操作和監(jiān)視,事后清理火種,嚴防火災事故發(fā)生。
4.12.9焊工(含電焊、氣焊,下同)工作前,必須穿戴好工作服和防護用品,不準裸露身體,以防止燙傷或觸電。
4.12.10焊接前,還應檢查工作場地周圍有無易燃、易爆物,應清除或隔離后才能進行焊接。必要時還應配備滅火器等相應的消防器具及有專人監(jiān)護。
4.12.11開啟電焊機前,應檢查電焊地線是否與工件或其他導體邊接,以防短路或觸電。
4.12.12焊接時,應戴好防護面罩,不得用手或其他物件遮眼,以防弧光傷眼。
4.12.13焊接電線的截面積應根據(jù)焊接電流和所需電纜長度選用,防止電纜超載過熱而引起膠皮損壞、燃燒,造成事故。
4.12.14停放在露天的電焊設(shè)備,必須有防雨設(shè)施,下雨天禁止進行焊接作業(yè)。
5相關(guān)文件
**/zy7.4-01《采購管理規(guī)定》
6質(zhì)量記錄
**/bg7.5-gc-01《報事單》
**/bg7.5-gc-02《設(shè)備維修保養(yǎng)計劃》
**/bg7.5-gc-03《設(shè)備運行狀態(tài)月報表》
**/bg7.5-gc-04《工具領(lǐng)用登記表》
**/bg7.5-gc-05《設(shè)備零部件更換及大修記錄表》
**/bg7.5-gc-06《機電設(shè)備臺帳》
**/bg7.5-gc-07《設(shè)備卡》
**/bg7.5-gc-08《工程任務通知單》
**/bg7.5-gc-09《設(shè)備維修記錄表》
**/bg7.5-gc-10《設(shè)備保養(yǎng)記錄表》
**/bg7.5-gc-11《定期檢查記錄》
**/bg7.5-gc-12《設(shè)施維修記錄表》
**/bg7.5-gc-13《空置房巡視記錄表》
附加說明:
本文件起草人:
本文件修改人:
本文件審核人:
本文件批準人:
第2篇 物業(yè)轄區(qū)設(shè)備設(shè)施管理控制程序制度
物業(yè)轄區(qū)設(shè)備設(shè)施管理控制程序
1.0目的
確保物業(yè)公共設(shè)備管理設(shè)施處于正常狀態(tài)以滿足服務的要求。
2.0適用范圍
適用于公司物業(yè)管理權(quán)限內(nèi)的設(shè)施設(shè)備。
3.0職責
3.1建筑物配套主要設(shè)備由開發(fā)商負責訂貨安裝,物業(yè)管理公司行政部、管理處客戶中心、工程部有關(guān)人員負責移交使用時的驗收。
3.2工程助理、負責設(shè)備運行維修管理和技術(shù)資料、檔案的收集、保管,負責零星設(shè)備、配件、材料的采購計劃的編制。
3.3工程維修人員對各自責任區(qū)內(nèi)的設(shè)備進行維修、保養(yǎng)及運行操作,并做好標識及記錄。
4.0程序
4.1接管設(shè)備的驗收
4.1.1設(shè)備的接管與驗證(收),由公司行政部工程主管和管理處主任組織有關(guān)人員與開發(fā)商辦理設(shè)備交接驗收及資料移交手續(xù),見《驗收移交書》。
4.1.2設(shè)備接管時按照設(shè)備出廠說明書及有關(guān)國家規(guī)范、標準進行驗收。如驗收不合格,則應在驗收單中說明實際情況及原因,并提出整改建議,限期由承建商負責整改。
4.1.3對主要的接管設(shè)備要建其檔案,設(shè)備檔案包括:《設(shè)備的基本情況》、《主要配件目錄》、《設(shè)備維修記錄表》、《大修記錄表》、《設(shè)備保養(yǎng)記錄表》將相關(guān)的內(nèi)容填寫在設(shè)備檔案表格上。
4.1.4設(shè)備的原版文件應由公司存檔,工程部使用副本。
4.1設(shè)備的標識、建賬和資料管理
4.2.1設(shè)備的標識
工程部助理負責保證所有設(shè)備單機懸掛《設(shè)備卡》,標識該機的編號、技術(shù)資料、責任人、運行狀況等。
4.2.2設(shè)備的建賬
4.2.2.1工程部助理負責建立《--設(shè)備臺帳》,臺帳內(nèi)容至少包括:設(shè)備名稱、設(shè)備編號、型號、生產(chǎn)廠家、所在位置。
4.2.2.2設(shè)備新增、報廢時應及時更新《--設(shè)備臺賬》。
《設(shè)備臺賬》要上交一份給財務部表明配備的資源。
4.2.3設(shè)備的保養(yǎng)計劃及實施
4.2.3.1工程助理根據(jù)《--設(shè)備臺帳》制定《設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表》。為此要確定各種設(shè)備的保養(yǎng)周期。
4.2.3.2工程維修人員依照計劃對設(shè)備進行定期的保養(yǎng)并在《設(shè)備保養(yǎng)記錄表》上作出記錄。
4.2.4設(shè)備資料的管理
4.2.4.1所有的資料案卷,集中存放于管理處工程部并標識清楚。
4.2.4.2工程助理對所有資料的記錄、立卷進行指導檢查,保證資料記錄和使用的有效性。
4.2.5設(shè)備的編號
該設(shè)備的序號(0×……×為自然序號)
代碼設(shè)備名稱縮寫(取漢語拼音字頭)
例:**廈有電梯*臺,1#電梯編號為:**/dt-01。
注:公共設(shè)施不一定需要編號,當其特征顯示出標識時就無需編號。
4.2設(shè)備的運行
工程助理負責對設(shè)備按不同的系統(tǒng)劃分責任區(qū)域,確定責任區(qū)內(nèi)責任人。對應不同的設(shè)備制定'運行管理規(guī)程',由工程維修人員遵照執(zhí)行,并做好相應的運行記錄。
4.3設(shè)備的維修
4.3.1發(fā)現(xiàn)設(shè)備損壞,工程助理要組織人員進行維修,對于重大維修,公司形狀部工程主管應派專業(yè)技術(shù)人員進行指導并填寫《大修記錄表》。
4.3.2解決不了的故障需要委外維修的,工程助理應填寫《設(shè)備對外委托維修申請單》,經(jīng)管理處主任和工程主管審核,報請公司批準后執(zhí)行,維修結(jié)束,工程人員需對設(shè)備進行檢測,檢測合格方予以驗收。并保留維修代理商的維修記錄。
所有設(shè)備的維修按單機記錄在《設(shè)備維修記錄表》內(nèi)。
4.4設(shè)備的保養(yǎng)維修備件
4.4.1根據(jù)以往的保養(yǎng)、維修記錄分析常用的備件,確保其最低存量。
4.5設(shè)備事故
4.5.1當設(shè)備發(fā)生重大事故時,工程助理要對事故作出分析,并在36小時內(nèi)并寫出事故分析報告呈交管理處主任和工程主管,然后由管理處主任和工程主管報公司研究處理。
4.5.2設(shè)備檔案中應對每次設(shè)備重大事件都有記載。
4.5.3避免事故再次發(fā)生要采取糾正和預防措施。參照《糾正和預防措施控制程序》。
4.6設(shè)備庫存的管理
閑置設(shè)備和暫停使用的設(shè)備,由有關(guān)部門進行庫存管理,并做好記錄,存放地點必須相對集中,保持干燥、通風,并加蓋防塵罩,貼上標簽。庫存設(shè)備重新啟用前需由工程人員或相關(guān)人員進行保養(yǎng)后,方可投入使用。
4.2設(shè)備的報廢
因損耗或損壞無法修復,致使設(shè)備無法繼續(xù)使用時,由工程助理組織相關(guān)人員確認,征得管理處主任和工程主管意見,提交物業(yè)管理公司經(jīng)理批準后,始得報廢并會同財務部除賬。
1.0 相關(guān)文件
1.1各類設(shè)備運行管理規(guī)程
1.2各類設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程
1.3各類設(shè)備操作規(guī)程
1.4《糾正和預防措施控制程序》
2.0 相關(guān)記錄
2.1設(shè)備檔案包括:
2.1.1《設(shè)備的基本情況》
2.1.2《主要配件目錄》
2.1.3《設(shè)備維修記錄表》)
2.1.4《大修記錄表》
2.1.5《設(shè)備保養(yǎng)記錄表》
2.2 《設(shè)備卡》
2.3 《設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表》)
2.4 《--設(shè)備臺帳》
2.5 《設(shè)備對外委托維修申請單》
2.6《驗收移交書》
第3篇 物業(yè)設(shè)備管理制度8
物業(yè)設(shè)備管理制度(八)
一、確保能源的供給及有效地控制能耗。
二、選擇設(shè)備要綜合考慮性能優(yōu)良,技術(shù)指標先進,價格合適,利用率高,適應性強和運行費用省。
三、建立設(shè)備的分類、驗收、登記、建檔、保管、封存、搬移、調(diào)撥、事故處理、報廢等一整套臺帳和技術(shù)資料及審批制度。
四、購置一定量的備品備件,對關(guān)鍵設(shè)備的易損件必須購置備品備件,低值易耗的材料也應有一定量的儲備,以便發(fā)生故障能及時更換縮短停機時間。
五、建立日常保養(yǎng)和定期檢查維修制度并做好詳細記錄。
六、建立設(shè)備大、中、小修工程的驗收制度,確保維修合格率98%。
七、有計劃地做好設(shè)備的改造與更新。
八、每年度有計劃的對設(shè)備進行清查、核對和使用鑒定。
第4篇 物業(yè)工程部上墻設(shè)備機房門禁制度
物業(yè)工程部上墻制度:設(shè)備機房門禁制度
工程部設(shè)備機房門禁制度
設(shè)備機房是安全生產(chǎn)、治安防范的重點部門。為了確保設(shè)備安全運行,防止意外事故發(fā)生,特對設(shè)備機房門禁制度作以下規(guī)定:
1.設(shè)備機房為安全重地,禁止一切與工作無關(guān)人員進入,室外應設(shè)“閑人免進”標示牌,電器設(shè)備區(qū)域應設(shè)有明顯的“請勿靠近”的標示,除公司內(nèi)部人員機房電話概不外借。
2.外部人員因工作需要進入機房時,應按本單位內(nèi)有關(guān)規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù),進入時值班人員應驗明身份、證件填寫“外來人員進出機房登記表”后方可入內(nèi),進入設(shè)備區(qū)時值班人員要隨同進入進行安全監(jiān)督。
3.允許進入機房的人員要嚴格執(zhí)行機房內(nèi)各項規(guī)定,不準攜帶易燃、易爆物品進入,不得隨意觸摸電器運行設(shè)備,要服從值班員的工作指揮。
4.機房內(nèi)不準堆放各種雜物,值班人員要按時清掃,保持室內(nèi)衛(wèi)生,保證環(huán)境衛(wèi)生及安全消防通道暢通。
5.提高警惕,備齊消防材料,有安全防火制度,防止壞人破壞事故和電器火災事故發(fā)生。
第5篇 綠景物業(yè)轄區(qū)變配電室設(shè)備缺陷管理制度
物業(yè)轄區(qū)變配電室設(shè)備缺陷管理制度
一.變配電室值班人員須全面掌握設(shè)備正常運行狀況,及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備缺陷,認真分析缺陷產(chǎn)生原因,采取積極措施盡快消除設(shè)備隱患。
二.發(fā)現(xiàn)缺陷,應根據(jù)具體情況,判斷缺陷類型。
1.緊急缺陷:將可能導致人身傷亡、設(shè)備損壞及停電事故。因情況危急,須立即處理。
2.重要缺陷:已影響設(shè)備效率,不能滿足系統(tǒng)正常運行的需要,或短期內(nèi)將會發(fā)生事故威脅安全運行。因情況緊急,必須及時處理。
3.一般缺陷:對安全運行造成局部影響,使設(shè)備帶病工作,將會導致故障發(fā)生,必須盡快處理。
三.發(fā)現(xiàn)缺陷后的匯報和處理要求。
1.嚴重缺陷:值班人員發(fā)現(xiàn)嚴重缺陷后,應立即報告主管和部門經(jīng)理,并由部門經(jīng)理立即組織搶修。
2.重要缺陷:值班人員發(fā)現(xiàn)重要缺陷后,應立即向主管和部門經(jīng)理匯報,并在主管組織下及時搶修。
3.一般缺陷:值班人員及時向主管匯報,并在主管主持下盡快解決。
四.嚴重和重要缺陷在未修復前,應加強監(jiān)視并采取積極有效措施,控制事態(tài)的發(fā)展。所有缺陷均由主管負責記入缺陷記錄簿,作為重要技術(shù)資料存檔。
第6篇 x物業(yè)公司設(shè)備安全管理制度
1.0目的
加強對設(shè)備的安全管理,確保設(shè)備安全經(jīng)濟運行,避免或減少設(shè)備事故的發(fā)生,保證公司及客戶財產(chǎn)的安全
2.0適用范圍
公司及各項目設(shè)備安全管理
3.0職責
3.1 總經(jīng)理為公司安全第一責任人
3.2 工程設(shè)備部經(jīng)理為安全管理負責人
3.3 工程設(shè)備部為安全管理部門
3.4 各項目管理處經(jīng)理為本部門安全第一責任人
3.5 各項目工程維修中心主管本項目安全管理負責人
4.0 制度
4.1 設(shè)備安全
4.1.1 設(shè)備運行必須遵守《設(shè)備安全操作規(guī)程》,杜絕野蠻操作
4.1.2 各類設(shè)備操作工必須經(jīng)過相關(guān)培訓持證上崗
4.1.3 完善設(shè)備日常維護保養(yǎng)制度,杜絕設(shè)備帶病運行
4.1.4 加強設(shè)備日常巡檢,完善安全技術(shù)措施,提高設(shè)備運行效率
4.2 安全監(jiān)督
4.2.1 安全負責人定期召集安全會議,制定安全管理目標
4.2.2 安全負責人組織定期安全檢查,提出安全整改措施,監(jiān)督措施落實
4.2.3 實施目標考核,糾正違章作業(yè),處罰違規(guī)行為
4.3 安全教育
4.3.1 安全負責人應制定安全培訓計劃,落實安全教育目標
4.3.2 各類設(shè)備操作管理人員上崗前必須經(jīng)過安全培訓,考試合格
4.4 事故處理
4.4.1 責任界定
4.4.1.1設(shè)備運行過程中發(fā)生故障,應立即采取措施,制止事故蔓延,損失擴大。有條件的應立即上報,嚴肅處理隱瞞不報,逃跑躲避,玩忽職守行為
4.4.1.2 損失低于500元為設(shè)備故障,超過500元少于2000元為一般事故,高于2000元少+于8000元為大事故,超過8000小于20000元為重大事故,高于20000元為特大事故,人員輕傷為一般事故,重傷或留下殘疾為重大事故,造成死亡為特大事故。
4.4.1.3 一般事故處罰當事人和直接上級500元,大事故處罰當事人和其直接上級1000元,并解除勞動合同,處罰部門領(lǐng)導1000元。重大事故處罰當事人和其直接上級5000元或移交相關(guān)執(zhí)法部門處理,解除其部門領(lǐng)導職務并處以5000元罰款,特大事故將當事人及其直接上級部門領(lǐng)導移交公安機關(guān)處理,解除安全負責人領(lǐng)導職務,移交相關(guān)執(zhí)法部門處理。安全第一責任人辭去領(lǐng)導職務并履行相關(guān)法律程序處理。
4.4.1.4 對于違章操作,違章作業(yè)造成事故的相關(guān)責任人,其傷、亡根據(jù)國家相關(guān)法律不以工傷處理。
4.4.2三不放過
4.4.2.1 事故的原因不查清不放過
4.4.2.2 事故教訓不吸取不放過
4.4.2.3 事故的處理措施不落實不放過
4.5 獎勵
4.5.1 年底進行綜合評比時對完成安全目標的項目管理處進行獎勵
4.5.2 發(fā)生安全事故的單位取消評比資格。
4.5.3 考核結(jié)果由工程設(shè)備部根據(jù)各部門安全整改落實情況和設(shè)備完好率提出,經(jīng)分管領(lǐng)導審核,總經(jīng)理批準。
4.5.4 獎勵除對相關(guān)人員進行以外,須各部門年終綜合獎勵的獎金提高5個百分點
5 相關(guān)規(guī)定
5.1
5.2
5.3
6 相關(guān)記錄
6.1
6.2
6.3
第7篇 大川物業(yè)設(shè)備維護制度
明潔物業(yè)設(shè)備維護制度
1、日常維護
1)班前維護要求:
①檢查電源以及電氣控制,裝置安全可靠,各操縱機構(gòu)正常良好。
②安全保護裝置齊全有效。
③擦試設(shè)備,有動轉(zhuǎn)滑動部件的應檢查潤滑情況。
④認真檢查上一班次的交班記錄,然后填寫接班記錄。
2)運行中維護要求:
①嚴格按操作規(guī)程操作。
②集中精力工作,注意觀察設(shè)備運轉(zhuǎn)情況和儀器儀表,通過聲音、氣味發(fā)現(xiàn)異常情況。
③設(shè)備不能帶病工作,如有故障應停機,檢查及時排除,并做好故障排除記錄。
2、 定期維護
1)設(shè)備外表和內(nèi)部徹底清潔,管道、油路疏通。
2)設(shè)備的規(guī)定保養(yǎng)部位需拆卸、檢查
。
3)設(shè)備的電機、接觸器、繼電器等要清除灰塵、油污,接線完整無破損。
4)機械傳動裝置的潤滑,堅固零件和調(diào)整機械間隙,必要時更換零件。
5)對調(diào)整、小修、更換零件部件要逐一記錄,對疑難問題和尚未解決問題記錄上報技術(shù)主管人員,及時采取措施解決。
6)定期維護結(jié)果,由技術(shù)主管檢查驗收。
3、計劃維護
1)建立維護保養(yǎng)任務卡
將所有必須進入維護計劃的設(shè)備列出,參考設(shè)備使用說明書、使用手冊、安裝調(diào)試手冊等資料中的有關(guān)維護保養(yǎng)內(nèi)容,編寫設(shè)備維護保養(yǎng)任務登記卡,每一個設(shè)備登記中都應附設(shè)備維護保養(yǎng)任務登記卡。
維護保養(yǎng)任務登記卡包括:
①間隔周期:每周(月、年)進行一次。
②任務內(nèi)容:應檢查零部件,應擦凈清掃或涂刷的部件,應測量的數(shù)據(jù),應記錄的內(nèi)容,應潤滑的部件及用油種類等等。
③任務時間定額:注明完成檢查、擦凈、測量和潤滑等任務所需的時間。
2)編制計劃維護總表
①具體任務內(nèi)容:根據(jù)維護保養(yǎng)任務卡內(nèi)容填入。
②工時安排:把完成任務所需時間(小時)填入適當?shù)脑路莺托瞧?可按任務的輕重緩急和人力情況安排,做到每一個月的每一個星期,工作保持相對平衡,并注意完成計劃外任務的時間。
3)發(fā)出維護保養(yǎng)指令卡
①按編號發(fā)出,按編號交收入檔。
②任務明確,盡可能寫明標準要求。
③要列明完成任務所需的工具儀器或使用的油號等。維護工根據(jù)指令卡完成任務后必須在卡上填寫工作記錄,包括所有時間、結(jié)果等,并簽字交回,技術(shù)主管要對維護工的工作檢查或抽查,考核其工作質(zhì)量,完成后的指令卡記錄了維護工的完成工作量。
4、設(shè)備運行的交接班制度
1)交接班的時間。
2)交接班記錄的合格要求和責任界限。
3)交接班應移交清楚的工具附件。
5、設(shè)備管理部門的規(guī)章制度
1)每位員工上下班時,都要從員工大門進出,同時遵守上下班登記(簽名式打卡)制度。
2)工程部每位員工在崗工作期間,無論白天或夜間必須佩戴工作牌,著工裝,注意保持良好的儀容儀表。
3)每位員工在進入各自工作區(qū)工作時,嚴禁攜帶煙和火柴進入工作場區(qū),更不準在工作區(qū)吸煙,違者重罰或除名。
4)員工在崗工作時,嚴禁看書或翻閱報紙及雜志,同時不準帶任何個人讀物進入大廈和工程隸屬工作區(qū)。
5)在崗員工要有明確的責任意識,出現(xiàn)問題責任自負,造成重大影響或損失嚴重者,按員工手冊中有關(guān)規(guī)定處理。
6)服從領(lǐng)導、聽從指揮,嚴格執(zhí)行各項操作規(guī)程和規(guī)章制度,每項工作,
包括平時的維修保養(yǎng)均需按著規(guī)定的程序進行,不準違章作業(yè)。
7)工程部隸屬員工均需服從緊急工程或緊急事故的臨時調(diào)遣,這是工程部工作性質(zhì)決定的。
8)員工因病、因事或其他事宜不能前來上班,要在事先告知工程部經(jīng)理,否則影響工程部工作,要負責任。
9)搞好團結(jié)協(xié)作。
10)搞好環(huán)境衛(wèi)生。
6、交接班管理制度
1)值班人員應按統(tǒng)一安排的班次值班,不得遲到、早退、無故缺勤,嚴禁私自調(diào)班、頂班,因故不能值班者,必須提前征得領(lǐng)班同意,按規(guī)定辦理請假手續(xù)。
2)交接班雙方人員必須做好交接班的準備工作,正點進行交班。
3)交接班記錄填寫內(nèi)容需明朗化,必須將所要交接的問題的原因、經(jīng)過、結(jié)果(處理意見)填寫清楚。
4)本班次所發(fā)現(xiàn)或發(fā)生的重大問題,已處理、未處理的都應該交接,便于接班人接著工作。
5)上級的指示、命令必須交接,便于上傳下達,保證其權(quán)威性及持久性。
6)公用物品及代他人保管之物品應仔細登記清楚,并當面驗清交接。
7)本班次應該完成的工作不得交給下一班次去完成。
8)交接班應依時,確因特殊情況,交班人必須將未處理事務處理完畢才能離開的,應先交完班再繼續(xù)完成。
9)每天交接班要清楚、全面,交接班雙方明確后在交接班記錄上簽名。
10)當接班時間已到,但接班人尚未來時,不得離崗。
11)在下列情況下不得交接班:
a:在事故處理未完成或重大設(shè)備啟動或停機時。
b:交接班準備工作未完成時。
c:接班人員有醉酒現(xiàn)象或其他神志不清,而未安排頂班人時。
7、工程部值班記錄
1)工程部實行值班運行管理制度,設(shè)立'工程部值班班次運行時間表',每月25日由主管將下月的值班人員名單列出,于28日前下發(fā)執(zhí)行。
2)凡員工調(diào)換班次和請假,均需提前一天提出申請,并經(jīng)本部門經(jīng)理批準后方可生效,否則按無故缺勤處理。
3)各操作室或工作間的值班記錄,檢修記錄,每周一送部門經(jīng)理審閱,周三退回,并保存?zhèn)洳椤?/p>
4)值班人員在當班或搶修結(jié)束后,必須在值班記錄或搶修記錄上簽名,明確責任。
5)值班人員必須堅守崗位,不得擅自離崗,按規(guī)定定時巡查運行情況,如脫離崗位巡查、抄表時,要告知另一值班人員。
6)發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障,值班人員無法處理時,要立即報告部門領(lǐng)導和主管經(jīng)理,組織力量搶修。
7)早、午、晚及夜間所有運行設(shè)備值班機房,必須有人值班。
8、工作報告制度
1)下列情況必須報告:①主要設(shè)備非正常操作的開停;②主要設(shè)備除正常操作外的調(diào)整;
③設(shè)備發(fā)生故障后或停機檢修;④零部件改造、代替或加工修理;⑤操作人員短時間離崗位和維修人員的去向。
2)下列情況必須報告主管:①重點設(shè)備除正常操作外的調(diào)整和采用新的運行方式;②主要設(shè)備發(fā)生故障或停機檢修和系統(tǒng)故障及檢修;③領(lǐng)用工具、備件、材料、加班、換班、補件、病假和外協(xié)工作聯(lián)系。
3)下列情況報告主管經(jīng)理和總經(jīng)理:①重點設(shè)備發(fā)生故障或停機檢修以及影響營業(yè)的設(shè)備故障或施工;②系統(tǒng)運行方式有較大改變,重點設(shè)備主要零部件改變,系統(tǒng)及設(shè)備增改工程及外協(xié)施工;③系統(tǒng)及主要設(shè)備技術(shù)改造或移位安裝,領(lǐng)班以上人員崗位調(diào)整及工種重大組織結(jié)構(gòu)調(diào)整,部門領(lǐng)導和主管換班、病假、事假等。
9、鍋爐系統(tǒng)工作制度
1)司爐長和全體司爐工都要對動力設(shè)備領(lǐng)班負責,在領(lǐng)班的指導下完成任務。
2)嚴格執(zhí)行'蒸汽鍋爐安全監(jiān)察規(guī)程'的有關(guān)規(guī)定和'鍋爐房安全管理規(guī)則'的各項要求,確保鍋爐安全、經(jīng)濟運行。
3)每班都要堅持巡回檢查制度,了解設(shè)備的運行情況,在準時秒表填寫運行記錄的同時,監(jiān)視水位、汽壓、油壓、火焰、排煙溫度、蒸汽管道等,根據(jù)各系統(tǒng)的設(shè)計和運行要求,有關(guān)設(shè)備進行相應調(diào)節(jié),并做好記錄。
4)巡查中發(fā)現(xiàn)不正?，F(xiàn)象及故障先兆、隱患要及時處理,如一時處理不了的,則在做好補救措施后,要上報主管并做好記錄。
5)按鍋爐及其所屬設(shè)備運行周期,做好年計劃大、中、小修,每年鍋爐年檢后,要立即前往處理,必要時組織人力連夜搶修,不得誤時。
6)每班不少沖洗水位計及排污一次,并嚴格控制除氧器水溫,發(fā)現(xiàn)水溫不符合要求,要立即采取措施,加以檢查維修。
7)司爐人員應勤儉查勤調(diào)節(jié),保持鍋爐燃燒情況的穩(wěn)定,做好節(jié)能工作。
10、空調(diào)系統(tǒng)工作制度
1)全體空調(diào)工都要對動力設(shè)備領(lǐng)班負責,上崗期間,聽從值班長的運行調(diào)度和一切工作指令。
2)堅持巡控制度,了解設(shè)備的運行情況,根據(jù)外用天氣變化及是進行空調(diào)的調(diào)節(jié),確保系統(tǒng)正常運行并作好運行記錄。
3)巡查中發(fā)現(xiàn)異?，F(xiàn)象及故障要及時排除,如一時處理不了的,要做好補救措施的同時,上級主管并作好記錄。
4)每班都要監(jiān)視水溫、水壓、汽壓以及有無溢漏情況,如遇下雨或消防排水要注意排水系統(tǒng),以免水浸設(shè)備。
5)按中央空調(diào)及其設(shè)備運行周期,定期作好計劃大修、中修、小修,每年中央空調(diào)使用期過后,要進行必要的檢修。接到報修后,要立即到現(xiàn)場進行處理,必要時連夜搶修,確保規(guī)定的溫度。
6)值班人員必須掌握設(shè)備的技術(shù)情況,發(fā)現(xiàn)問題及時處理,搞好中央空調(diào)系統(tǒng)和通風系統(tǒng)的日常保養(yǎng)和檢修,并做好工作日記。
11、配電室工作制度
1)值班電工要熟練掌握酒店供電方式、狀態(tài)、線路定向及所管轄設(shè)備的原理,技術(shù)性能和操作規(guī)程。
2)定時巡視電器設(shè)備密切監(jiān)視設(shè)備運行情況,并準確抄錄各項數(shù)據(jù),填好各類報表,確保電力系統(tǒng)正常運行。
3)嚴格保持各開關(guān)狀態(tài)和模擬盤相一致,不經(jīng)領(lǐng)導批準,值班人員不得隨意更改設(shè)備和路線的運行方式及各開關(guān)的整定值。
4)值班人員對來人來電話報修,應及時登記,并立即赴現(xiàn)場修理。
5)值班人員違反工作原則或失職,造成影響營業(yè)以及損壞設(shè)備,要追究當事人責任。
第8篇 xx物業(yè)設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)管理制度
物業(yè)設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)管理制度
1、各物業(yè)公司一律不許自行對高壓供電設(shè)備進行維修保養(yǎng)。如遇此類設(shè)備出現(xiàn)故障,應報請專業(yè)供電主管部門處理。
2、各物業(yè)公司所有特種設(shè)備設(shè)施(如空調(diào)、電梯、鍋爐、壓力容器、壓力管道、起重機械、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)機械維修檢查等)一律實行外委維護保養(yǎng)。對于外委項目維保,工程部應指派專人監(jiān)督維修保養(yǎng)質(zhì)量;每次外委項目實施作業(yè)前,外委單位應先到工程部辦理進場作業(yè)手續(xù)方可到設(shè)備安裝地點進行作業(yè)。
3、維修
(1)檢查中如發(fā)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施存在隱患或性能劣變,維修主管應提前備好相關(guān)備件,預訂維修時間實施作業(yè)。
(2)如在預定維修時間施工影響業(yè)戶正常生活,則需報經(jīng)管理處主任同意后方可實施,并提前告知轄區(qū)內(nèi)業(yè)戶。
(3)維修主管應督導維修人員按時作業(yè)。
(4)施工前,維修人員應備好工具及備件,提前攜至作業(yè)現(xiàn)場。
(5)維修完畢后,工程部應就維修情況進行檢查,填寫《設(shè)備設(shè)施維修記錄》。
4、保養(yǎng)
(1)實施保養(yǎng)計劃前,各維修班長應制訂材料采購計劃并報批,提前組織維修保養(yǎng)材料。
(2)正式施工前,維修人員應準備好操作工具、協(xié)調(diào)相關(guān)部門創(chuàng)造保養(yǎng)條件,提前攜至作業(yè)現(xiàn)場;施工時,應先按安全要求懸掛警示牌,做好安全防護措施,要求相關(guān)人員做好配合。
(3)保養(yǎng)完畢后,保養(yǎng)人應如實填寫《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)記錄》
5、緊急故障處理
(1)接到緊急故障處理請求,工程部主管應迅速組織人力至故障現(xiàn)場搶修;重大故障,應同時向管理處主任、公司主管領(lǐng)導報告。
(2)到達現(xiàn)場后,工程部主管應查看現(xiàn)場、了解故障原因,制訂搶修方案。
(3)實施搶修前,嚴格按照安全規(guī)范做好防護措施,并要求相關(guān)人員予以配合。
(4)維修時以不擴大故障及隱患為前提。無法確認故障原因時,切不可盲目亂動,應集中商議,找出最佳方案;如屬特種設(shè)備,應請求有關(guān)單位配合支援,并按中華人民共和國國務院令(第373號)《 特種設(shè)備安全監(jiān)察條例 》執(zhí)行。
(5)故障處理完畢后,應做好事故起因分析,制訂相應的防范措施。
(6)每次緊急故障處理完畢后,工程部經(jīng)理應如實寫出書面報告上報相關(guān)部門。
第9篇 x物業(yè)項目設(shè)備管理交接班制度
物業(yè)項目設(shè)備管理交接班制度
1目的和范圍
1.1目的
本作業(yè)指導書明確了yy物業(yè)管理公司各管理項目設(shè)備管理交接班程序,保證設(shè)備管理工作的交接班順利有序開展。
1.2適用范圍
各管理項目設(shè)備管理當班人員。
2設(shè)備管理交接班內(nèi)容
2.1當班人員應按統(tǒng)一安排的班次值班,不得遲到、早退、無故缺勤,不能私自調(diào)班、頂班。因故不能值班者,必須提前征得領(lǐng)班同意,按規(guī)定辦理請假手續(xù),才能請假。
2.2交接班雙方人員必須做好交接班的準備工作,準時進行交班。交接班的準備工作包括:查看運行記錄;介紹運行狀況和方式,以及設(shè)備檢修、變更等情況;清點儀表、工具;檢查設(shè)備狀況;等等。交班時,雙方領(lǐng)班在值班日志上簽字。
3下列情況下不得交接班:
3.1事故處理未完或重大設(shè)備啟動或停機時;
3.2交接班準備工作未完成時;
3.3接班人數(shù)未能達到規(guī)定人數(shù)的最低限度時;
3.4領(lǐng)辦或由主管指定替代領(lǐng)班的人未到時;
3.5接班人員有酒醉現(xiàn)象或其他神志不清情況而未找到頂班人時。
第10篇 物業(yè)設(shè)備預防性維護保養(yǎng)制度
物業(yè)設(shè)備預防性維護保養(yǎng)制度
(二)1. 所有設(shè)備設(shè)施必須根據(jù)維修保養(yǎng)手冊及相關(guān)規(guī)程,進行定期檢修及保養(yǎng),并制訂相應年度、季度、月度保養(yǎng)項目、保養(yǎng)計劃時間安排及落實執(zhí)行責任人。
2. 相關(guān)工程人員必須認真執(zhí)行保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)檢修項目,以便盡可能延長設(shè)備系統(tǒng)正常使用的壽命,并減少緊急維修的機會。
3. 保養(yǎng)檢修記錄及更換零配件記錄必須完整、真實,并須由專業(yè)工程師建立設(shè)備維修檔案,以便分析故障原因,確定責任。
4. 各系統(tǒng)的維護保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)檢修項目的制訂由專業(yè)工程師負責,并提交工程部經(jīng)理審閱;
保養(yǎng)檢修及更換零配件的記錄由主管負責,并提交專業(yè)工程師及工程部經(jīng)理審閱。
5. 進行正常系統(tǒng)維修保養(yǎng)及檢修時,如對用戶使用產(chǎn)生影響,必須提前三天通知客服部,由客服部發(fā)出通告,確定檢修起止日期及時間(須盡可能減少對用戶之影響范圍),以便使受影響的用戶做好充分準備。
6. 影響正常營業(yè)時的施工及設(shè)備維修保養(yǎng)
6.1對需要停機維修保養(yǎng)且會影響正常營業(yè)的設(shè)備,由工程部制訂維修保養(yǎng)計劃,報總物業(yè)經(jīng)理審批。
6.2對會影響營業(yè)的消防設(shè)備的維修,由工程部會同保安部制定維修計劃,報總物業(yè)經(jīng)理審批后統(tǒng)一實施。
6.3經(jīng)總物業(yè)經(jīng)理審批后的維修計劃在實施前由工程部書面通報有關(guān)使用部門。
需停電、停水、停氣和暫?？照{(diào)時,工程部須提前采取應急措施,并通知有關(guān)部門。
必要時由客服部發(fā)書面通知給用戶。
在可能的情況下,正式停機前采取應急措施,盡可能不影響正常營業(yè)和用戶需要。
6.4停機前,按照維修方案提前準備好器材、零件、工具和需要更換的部件。
工程部經(jīng)理和專業(yè)工程師應親自到場,做好組織和安全工作,按照停修規(guī)程迅速檢修,更換零件和調(diào)試,保證在盡可能短的時間內(nèi)完成任務。
6.5維修保養(yǎng)結(jié)束時作好記錄,填寫維修項目、時間、更換零件名稱型號,主要故障原因,維修后的運行效果檢查等內(nèi)容,交工程部備案。
6.5設(shè)備恢復正常運行,中斷臨時應急措施,并報告總物業(yè)經(jīng)理,通報有關(guān)使用部門,恢復正常營業(yè)。
第11篇 物業(yè)設(shè)備運行維護值班記錄規(guī)定制度
物業(yè)設(shè)備運行維護值班記錄規(guī)定
一、每班須對所有運行設(shè)備巡視檢查不少于一次;外觀清潔不少于一次(不包括高壓設(shè)備及須停電才能清潔的部位)。
二、每日高峰負荷時,對主要儀表指示情況記錄一次(特殊情況,可增加記錄次數(shù))。
三、每日對配電房、泵房、發(fā)電機房、消防值班設(shè)備檢查維護一次(必要時小修);記錄表中所列各項檢查維護正常的劃上'√'符號,不正常的須作處理。表中未列到的參閱《水電、機械設(shè)備運行、維修保養(yǎng)制度》進行維護保養(yǎng);并在'記事'一欄作簡短文字記錄。每周對變壓器運行情況檢查一次。
四、每兩周,柴油發(fā)電機組須作一次試運轉(zhuǎn);并以近似法,檢測總電度表,及電容補償裝置補償程度一次。
五、發(fā)生意外事故時應首先控制事故范圍,不使擴大,然后組織搶修;人力不足時可向公司工程部報告。事故及異常情況處理結(jié)果記入'記事'一欄。
六、值班工人必須嚴格遵守《企業(yè)電工安全規(guī)程》,須停電檢修時,應按規(guī)定程序,并做好安全措施。
七、環(huán)網(wǎng)柜,變壓器現(xiàn)為供電局統(tǒng)一管理,此部分如有異常還應及時報告供電有關(guān)部門。
八、值班記錄應使用黑色或藍色墨水的鋼筆或元珠筆,字跡清楚、整潔。值班記錄表最好掛在相應設(shè)備房固定的合適位置。每半年進行一次裝訂存檔,由機電主管或運行維修組組長保存,以備檢查。
九、供電設(shè)施運行中須注意的幾個數(shù)據(jù)
1、低壓供電的額定電壓為:
單相:220伏
三相:380伏
用戶受電端的電壓最大允許偏差不應超過額定值的正負10%
2、功率因數(shù):0.9以上
3、在滿足用戶受電端電壓不超過允許范圍的前提下,供電端的母線電壓一般可比受電端高5%。
4、變壓器低壓側(cè)額定電流ie可按下式計算:
ie = 1.443se(安)
(式中se為變壓器額容量,其單位為千伏安)
變壓器運行中,其低壓側(cè)總電流不應超過其額定電流。
十、較大的維護檢修項目(指設(shè)備解體檢查、更換部件、翻新)分類(如'供電類'、'供水類')記入設(shè)備保養(yǎng)記錄表),其中按計劃進行的應在計劃表中有相應的計劃。
第12篇 s物業(yè)設(shè)備的更新及系統(tǒng)改造管理制度
物業(yè)設(shè)備的更新及系統(tǒng)改造管理制度
1. 出于技術(shù)更新、提高效率、安全運行、減少污染及降低能耗等方面考慮,工程部有責任提高對現(xiàn)有設(shè)備設(shè)施做出更新或改造之建議。
2. 設(shè)備設(shè)施更新及改造建議,必須向總物業(yè)經(jīng)理提交可行性及經(jīng)濟性分析報告,并須考慮總體系統(tǒng)運行之安全性及可靠性。
3. 由于此類工作通常沒有迫切性,故須盡量安排在最有利及對用戶影響最小之時間進行。
