第1篇 物業(yè)管理師備考:物業(yè)管理公司組建程序
在自身具備了法律規(guī)定的基本條件之后,組建物業(yè)管理公司的過程,就是讓這些基本條件得到政府主管部門的認可,并最終獲得企業(yè)法人地位的過程?！吨腥A人民共和國公司登記管理條例》等相關法規(guī),以及地方政府制訂的一些管理辦法,對這個過程做了明確的規(guī)范。這里著重介紹物業(yè)管理有限責任公司設立程序的關鍵環(huán)節(jié)。
公司名稱預先核準
正如一個新生兒,只有經過戶口登記,才能獲得屬于自己且被社會認可的名字一樣,一家新的物業(yè)管理公司,也只有經過名稱預先核準登記,才能具有專屬性和惟一性的公司名稱。公司名稱需譯成外文使用的,可依據文字翻譯原則自行翻譯使用,不需核準登記。公司名稱預先核準的主管部門,是工商行政管理機關。辦理名稱預先核準登記,一般要經以下步驟:
1)領取并填寫'名稱(變更)預先核準申請書'。最好取3個以上的備用字號,自己排列出順序,以便工商行政管理機關依次查重,以首先不重名的名稱為核準使用的名稱。與同一工商行政管理機關核準或者登記注冊的同行業(yè)企業(yè)名稱字號相同(有投資關系的除外),與其他企業(yè)變更名稱未滿1年的原名稱相同,與注銷登記或者被吊銷營業(yè)執(zhí)照未滿3年的企業(yè)名稱相同,將不予被核準。使用3個字作為字號,能夠大大降低重名幾率。
2)遞交'名稱(變更)預先核準申請書'及相關材料,自遞交之日起10日內,工商行政管理部門會作出核準或者駁回的決定。遞交的材料主要有:
①全體股東簽署(自然人股東由本人簽字;法人股東加蓋本單位公章,下同)的'企業(yè)名稱預先核準申請書'。
②全體股東簽署的'投資人授權委托意見'。
③代辦人或代理人身份證復印件。
④申請冠以'中國'、'中華'、'國家'、'全國'、'國際'字詞的,應提交國務院的批準文件。
⑤使用自然人姓名(該自然人應當是公司股東)作字號的,應當提交該自然人身份證復印件。
備考資料下載:物業(yè)管理師備考-物業(yè)管理公司組建程序
第2篇 廠區(qū)物業(yè)管理協議
20**廠區(qū)物業(yè)管理合同范本[1]
被委托方：________物業(yè)管理有限公司（以下簡稱甲方）
委托方：________（以下簡稱乙方）
搞好廠房的物業(yè)管理，________物業(yè)管理有限公司與進駐企業(yè)________（以下簡稱乙方）經友好協商，甲、乙雙方簽訂如下協議，以茲共同遵守。
一、甲方負責大樓進駐企業(yè)的供水、供電和電梯，以及提供治安保衛(wèi)，環(huán)衛(wèi)清掃、綠化管理等項服務。甲方為乙方提供服務，乙方應積極協助，提供便利條件。
二、乙方提出的供水、供電要求：
1、用電類別：==；
用水容量：
用電容量：；
用===表直供：
用甲方配電房==柜直供。
2、每月水費、排污費按黃石市規(guī)定工業(yè)用水、排污費的收費標準計?。?/p>
電費按供電部門費用標準另分攤配電費及維修費0.15元/度；每月初3號抄表，7號收費。
3、除突遇不可抗拒因素導致停水、停電外，凡因維（檢）修等原因，甲方應提前一天通知乙方作準備。
4、乙方要嚴格按申報的電容量用電，若一經發(fā)現超負荷用電，除按有關規(guī)定給予處罰外，由此造成的事故責任和損失，由乙方全部承擔。
5、凡由甲方配電、供水的直供戶，不得向樓外鄰近的用戶提供水、電，也不得在內部擅自接用水、電，如若超負荷造成的配電設備損壞，或因其他原因影響他人生產或造成下水道堵塞而造成的損失，由乙方負責賠償，修復。
三、計量辦法：
1、乙方專線始端應配置電度表，每月按表計費，并分攤部分公用電費用；如中小企業(yè)合用一個電表、水表時，則按電表、水表的實用數進行各戶分攤，分攤比例按各戶使用情況，水管直徑等情況議定。
2、根據**市供電局有關規(guī)定，實行基本電價===元/KVA.月，基本水價以自來水公司規(guī)定底價，作為該戶的起動價。
3、乙方接到甲方《繳費通知》后，如對耗電量費用有疑問時，應在2個工作日內向甲方提出咨詢、核對，逾期被視為認可。
4、甲方向乙方發(fā)出《繳費通知》（含本協議第七條規(guī)定的收費項目和租房合同所規(guī)定的項目）后三日內（遇節(jié)、假日順延）應繳納費用，如電話催促仍逾期不交者，按日加收滯納金0.05%，每月20日前仍不結清欠款的，則停止水、電供給。
四、物件設施管理：
1、甲方有償提供給乙方的物件、設備、設施（如門窗、配電柜、廁所、空調、電梯）應完好無損。
2、乙方要加強員工管理教育，愛護公物和公共設施，自覺遵守衛(wèi)生條例，不亂扔廢棄物，不亂堆垃圾，不亂停放車輛，違法亂紀者將處以5？50元罰款。
3、甲、乙雙方都要加強治安保衛(wèi)工作，甲方負責門衛(wèi)治安，乙方負責內部保安工作。甲、乙雙方要互相支持，密切配合。
五、電梯使用管理：
1、甲方提供正常運行客貨梯，其維修、大修、保養(yǎng)費用和電費，由乙方或使用電梯單位共同承擔。
2、原則上由甲方指派專業(yè)人員操作電梯，也可由乙方指派專人持證上崗操作電梯，并且負責保養(yǎng)電梯、打掃電梯內衛(wèi)生。
3、若電梯出現故障時，應及時通知甲方物業(yè)管理部門派專業(yè)人員檢修，其維（檢）修費或更換零件費等開支，由乙方支付。
4、電梯為客貨兩用，不能超重，
，嚴格按照電梯使用的有關制度進行管理。
六、收費項目及金額：
1、電梯使用費：0.1元/平方米？月，使用電費由企業(yè)共同承擔。
2、物業(yè)管理費用：3元/平方米？月（含市政設施、公用維修、環(huán)衛(wèi)、公共衛(wèi)生、綠化及治安等費用）。
七、其他：
1、本協議系甲、乙雙方所簽孵化場地租賃合同之附件，與該合同具同等效力。
2、本協議未盡事宜，雙方另行議定，其補充協議書經雙方簽章后與本協議具同等效力。
3、本協議經雙方簽章后生效。
4、本協議一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。
甲方：
乙方：
甲方代表：
日期：
第3篇 物業(yè)公司績效考核管理作業(yè)指導書-3
物業(yè)公司績效考核管理作業(yè)指導書(三)
1.目的
考核各管理處/部門及職員的工作績效,挖掘人員潛能,充分調動職員的工作積極性和主動性,公平決定職員的職位和待遇,提高企業(yè)經營效益,促進企業(yè)人才的開發(fā)和合理使用。
2.范圍
適用于管理處/部門及職員(總經理及總經理助理由集團和地產公司負責考核)績效考核管理。
3.定義
無
4.職責
部門/崗位工作職責頻次/時間
總經理與各管理處/部門負責人簽訂《經營管理責任書》
每年年初
與各管理處/部門負責人進行績效考核面談
考核后
審批各管理處/部門負責人的即時獎懲
持續(xù)
分管負責人
在總經理授權下,與管理處負責人進行績效考核面談
考核后
對管理處/部門負責人進行即時獎懲
持續(xù)
辦公室主任負責組織對管理處/部門第一負責人進行經營管理責任書的簽訂每年年初一次
負責成立績效考核小組,根據年度經營管理責任書推進管理處/部門績效考核每季度結束后第一個月
負責組織對管理處/部門第一負責人進行半年考核每年五、十一月
審批各管理處/部門上報的'即時激勵獎和部門經理特別獎' 每月
負責公司年度管理處/部門及個人評優(yōu)工作年終
負責督導見習經理/主管競爭上崗活動每年第二季度
管理處/部門 第一負責人對管理處/部門經理助理以下職員的半年績效進行考核每年五、十一月
與直屬職員進行季度考核面談,對部門內考核'優(yōu)秀'以上和'需改進'以下職員進行重點面談。每次績效考核后
審批職員月度考核積分匯總表情況每月
審批權限內的管理處/部門即時激勵獎每月
負責督導管理處/部門內部公開競爭上崗活動持續(xù)
績效考核專員組織安排季度/半年考核考核定期
匯總公司職員季度考核結果,并負責將職員考評結果存檔考核后
推進組織公司中高級等級考核每年五、十一月
人事管理員匯總職員各類考核結果并由辦公室存檔每次考核后
統(tǒng)計員工月積分上報辦公室薪酬專員每月
統(tǒng)計職員考核分數,上報辦公室績效考核專員考核后
將管理處及時激勵獎報辦公室備案或審批每月
負責組織動員職員參加各類等級考核、競爭上崗活動每年五、十一月
品質管理部協助辦公室實施相關專業(yè)等級的考核每年五、十一月
5.方法及過程控制
5.1 管理處/部門業(yè)績考核
5.1.1公司每年年初與各管理處/部門簽訂《經營管理責任書》,明確年度經營管理指標。
5.1.2 每季度辦公室根據各管理處、各部門《經營管理責任書》實施結果,對各管理處/部門進行季度考核。年終成立考核小組進行完成情況的年度考核。
5.1.3考核結果經各管理處/部門確認后,由辦公室在公司范圍內公示。并作為評定各管理處/部門業(yè)績的重要依據,與管理處/部門獎金及負責人獎金掛鉤。
5.2 各類人員考核
5.2.1 管理處/部門第一負責人考核
5.2.1.1每半年考核一次,內容包括管理處/部門《經營管理責任書》完成情況、360度民主測評等內容。每次考核后由總經理或授權分管領導進行考核面談。
5.2.1.2考核結果作為評定個人業(yè)績的重要依據,直接與個人獎金及晉升掛鉤。
5.2.2 經理助理、主管(辦)以及文員進行月度積分加季度考核
5.2.2.1管理處/部門進行月度積分考核(依據見附件一)。月度積分即時獎勵,并累計到考核期。在進行半年考核時占權重的20%。
5.2.2.2每季度考核一次,安排在每季度后的一個月內。按物業(yè)公司年度考核方案的有關規(guī)定進行,考核完成后安排職員面談。半年考核占每次考核權重的80%?？己私Y果以積分考核+半年考核作為每半年的最終考核。
5.2.2.3考核結果由辦公室歸檔保存一年,并依物業(yè)公司年度考核方案的有關規(guī)定,直接與獎金掛鉤。
5.2.3 班長及以下職員進行月度積分加半年績效考核
5.2.3.1管理處/部門對職員進行月度積分考核,填寫《員工積分通知單》,報辦公室薪酬專員。月度積分即時獎勵,并累計到考核期。在進行半年考核時占權重的20%。
5.2.3.2每半年考核一次,安排在每年五、十一月進行。按物業(yè)公司年度考核方案的有關規(guī)定,考核完成后安排職員面談。半年考核占權重的80%。考核結果以積分考核+半年考核作為每半年的最終考核。
5.2.3.3考核結果由辦公室歸檔保存一年,并依《物業(yè)公司年度考核方案》的有關規(guī)定,直接與獎金掛鉤。
5.3 過程控制
5.3.1職員積分考核由直接管理人每月以《職員月度積分通知單》方式進行,并報辦公室薪酬專員。同時由人事管理員在考核期末以發(fā)生的《職員月度積分通知單》填寫《職員考核積分匯總表》報辦公室績效考核專員。
5.3.2辦公室將《職員考核積分匯總表》與考核期結束后的考核結果合并計算次考核結果。并公布。
5.3.3考核結果由辦公室歸檔保存一年。
5.4. 職員獎懲
5.4.1管理處第一負責人以下人員獎懲
5.4.1.1職員月度考核積分按《月度積分考核管理制度》規(guī)定執(zhí)行。
5.4.1.2懲罰為解除勞動合同的,須填寫《離職手續(xù)完備表》經部門負責人審核,報辦公室負責人審批后執(zhí)行。
5.4.2部門及管理處負責人的獎懲,由辦公室上報總經理或由管理層討論通過審批后執(zhí)行。
6.支持性文件
無
7.質量記錄表格
tjzzwy6.2-z01-02-f1《職員考核積分匯總表》
tjzzwy6.2-z01-02-f2《職員月度積分通知單》
tjzzwy6.2-z01-02-f3《離職手續(xù)完備表》
8、附件
附件一:《月度積分考核管理制度》
第4篇 物業(yè)管理公司培訓教材致新員工范文
《物業(yè)管理公司培訓教材》致新員工范文
首先祝賀您正式成為深圳市中航物業(yè)管理有限公司(cpm)北京分公司這個充滿希望、擁有活力的組織中的一員,cpm 本著真誠合作、共創(chuàng)未來的原則歡迎有志于物業(yè)管理事業(yè)的您的加盟,并將為您大展宏圖提供廣闊的發(fā)展空間。
來自深圳的cpm是中國物業(yè)管理協會常務理事單位和全國首批物業(yè)管理國家一級資質企業(yè)。作為全國第一家通過 iso9000國內sqcc 國際bsi 雙重認證的企業(yè),cpm 意識到,企業(yè)要發(fā)展,有賴于全體員工的齊心協力。同時,cpm 希望大家了解,市場競爭已經進入了“客戶導向”時代,如果我們不以維護業(yè)主利益為最高原則,不時刻注意分析并設法滿足客戶潛在的欲望和需求,我們就無法擁有一批忠誠的客戶,也就失去了我們的市場空間。cpm 深信,當大家都意識到齊心協力服務好客戶的重要性后,在這方面大家會做得更好。
cpm 的經營管理理念是:以人為本,以客戶滿意為目標,為社會提供最佳的物業(yè)管理服務。有理由相信:一個健康的企業(yè)要想追求永恒的發(fā)展,人才是最根本的動力。cpm 真誠地希望大家具有強烈的進取精神和創(chuàng)新意識、積極向上的工作態(tài)度和真誠合作的團隊精神,我們推崇奉獻精神,并努力使奉獻者得到合理的回報。一個優(yōu)秀的企業(yè)在注重企業(yè)效益的同時,更注重對社會的責任,為能給員工終身職業(yè)發(fā)展打下良好的基礎,cpm 將會努力為大家創(chuàng)造和諧、有序的工作環(huán)境,適時地提供新理論新技術的培訓機會,并密切關注員工們的自我完善和不斷提高的意識,為優(yōu)秀的您提供良好的施展才華的舞臺。而cpm 的持續(xù)輝煌同樣需要您的積極性、創(chuàng)造性、能動性和進取精神,我們期待著您的智慧和才能在cpm 得以充分發(fā)揮。
眾所周知,物業(yè)管理在我國特別是內地雖然還只是一個新興的行業(yè),有著廣闊的馳騁領域,但嚴峻而殘酷的行業(yè)競爭不得不引起我們的高度重視。在再次歡迎您真誠加盟的同時,由衷地希望我們能夠做到相互尊重、相互理解、相互信任,在cpm 的統(tǒng)一領導下,銳意進取,為北京分公司創(chuàng)造一個輝煌的明天!
總經理:
第5篇 物業(yè)公司宿舍管理員職務說明書
1監(jiān)督管理一切內務,分配清掃、保護整潔、維護秩序、水電煤氣及門戶管制;
2 員工食堂及員工宿舍煤氣的驗收;
3員工入離職的宿舍安排及回收檢查;
4宿舍物品的統(tǒng)計,及宿舍變動人員名單的更改;
5宿舍每月水電費的審核上報;
6宿舍周圍衛(wèi)生及滅四害的管理;
7員工娛樂設施及閱覽室的管理;
8狼狗的喂養(yǎng);
9監(jiān)督環(huán)境衛(wèi)生的維護及關閉門窗;
10負責員工閱覽室、娛樂室的日常管理及維護;
11負責公共地區(qū)的清潔,公共設施的修繕,水、電、門窗等的安全巡視,出現問題及時報告并采取措施,安排解決;
12有下列情形之一者,有責任立即通知行政部:
12.1違反宿舍管理制度,情節(jié)嚴重;
12.2宿舍內有不法行為或火災險情;
12.3員工身體不適以致病重,應及時送醫(yī)院并通知其親友。
第6篇 物業(yè)管理師管理實務考試預測試題及答案3
2022物業(yè)管理師管理實務考試預測試題及答案(3)
1、住宅小區(qū)人為環(huán)境的管理主要靠( )來限制或規(guī)定住宅小區(qū)居民的一些行為規(guī)范。
a.經常性監(jiān)督檢查
b.業(yè)主委員會的督促
c.廣大業(yè)主的自覺性
d.簽訂公約或管理制度
2、在新開發(fā)物業(yè)驗收之前,通常由開發(fā)商行使管理權和處置權,自設或委托一家物業(yè)管理公司介入前期物業(yè)管理工作,并簽訂( )。
a.前期物業(yè)管理服務協議書
b.前期物業(yè)委托管理合同
c.臨時物業(yè)委托管理合同
d.永久性合作協議
3、業(yè)主全面有效行使對物業(yè)的管理權是在( )以后。
a.第一個業(yè)主入住一年
b.全部業(yè)主入住
c.成立業(yè)主委員會
d.接管驗收
4、住戶手冊較為全面地反映出住戶與物業(yè)管理公司的關系,由( )編制。
a.物業(yè)管理公司b.業(yè)主委員會c.街道辦事處d.房地產行政管理部門
5、住宅小區(qū)物業(yè)管理形式是( )。
a.行政性管理
b.監(jiān)督式管理
c.協商式管理
d.文件化管理
答案:1.d 2.a 3.c 4.a 5.d
1、街道辦事處根據上級有關部門的布置或指示( )。
a.可以撤換物業(yè)管理企業(yè)
b.可以檢查督促物業(yè)管理企業(yè)的工作
c.可以選聘新的物業(yè)管理企業(yè)
d.不得干涉物業(yè)管理企業(yè)的任何工作
2、物業(yè)管理區(qū)域建設與社區(qū)建設的共性有( )。
a.管理目標一致
b.管理手段一致
c.管理職能一致
d.管理功能一致
3、劃分房屋功能是住宅與非住宅的一個根本標志,是否具備( )。
a.建設達到一定規(guī)模,基礎設施配套齊全
b.室內活動的吃、喝、住、穿、用等起居功能和設施
c.按照城市統(tǒng)一規(guī)劃而建設,并以投入使用
d.是相對封閉、獨立的住宅群體或住宅區(qū)域
4、1994年6月,我國第一部地方性物業(yè)管理法規(guī)在( )出臺。
a.北京
b.青島
c.廣州
d.深圳
5、住宅小區(qū)物業(yè)管理是( )過程。
a.超期管理
b.靜態(tài)管理
c.動態(tài)管理
d.靜態(tài)、動態(tài)管理
答案:1.b 2.a 3.b 4.d 5.d
1、物業(yè)管理涉及到的法律很多,遇到的問題又十分復雜,在處理問題時應以( )為依據。
a.企業(yè)的規(guī)章制度
b.業(yè)主委員會章程
c.上級行政部門的指示
d.法律、法規(guī)
2、物業(yè)管理人員應具備的職業(yè)道德之一是( )。
a.儀表端莊,形象良好
b.忠于職守,盡職盡責
c.體魄健康,胸懷寬廣
d.語言流暢,表達力強
3、物業(yè)管理人員在工作中相互推諉,辦事拖拉,不符合( )的職業(yè)道德要求。
a.忠于職守,盡職盡責
b.實事求是,辦事公道
c.謙虛謹慎,文明禮貌
d.遵守紀律,奉公守法
4、物業(yè)管理人員要做到人找工作,不要讓工作找人。凡是用戶需要做的事都是要分秒必爭,盡快干好,這體現了( )。
a.積極主動,講求實效
b.謙虛謹慎,文明禮貌
c.刻苦學習,提高素質
d.儀表端莊,良好形象
5、講求實效,要做到急修零活當時到現場;如果是一般水、電、氣、暖方面的問題,雖然當時不處理也不會發(fā)生危險,也( )。
a.必須馬上修好
b.必須三天內解決
c.要力爭當日給用戶答復
d.要力爭三天內給予答復
答案:1.d 2.b 3.a 4.a 5.c
1、住宅小區(qū)人為環(huán)境的管理主要靠( )來限制或規(guī)定住宅小區(qū)居民的一些行為規(guī)范。
a.經常性監(jiān)督檢查
b.業(yè)主委員會的督促
c.廣大業(yè)主的自覺性
d.簽訂公約或管理制度
2、在新開發(fā)物業(yè)驗收之前,通常由開發(fā)商行使管理權和處置權,自設或委托一家物業(yè)管理公司介入前期物業(yè)管理工作,并簽訂( )。
a.前期物業(yè)管理服務協議書
b.前期物業(yè)委托管理合同
c.臨時物業(yè)委托管理合同
d.永久性合作協議
3、業(yè)主全面有效行使對物業(yè)的管理權是在( )以后。
a.第一個業(yè)主入住一年
b.全部業(yè)主入住
c.成立業(yè)主委員會
d.接管驗收
4、住戶手冊較為全面地反映出住戶與物業(yè)管理公司的關系,由( )編制。
a.物業(yè)管理公司
b.業(yè)主委員會
c.街道辦事處
d.房地產行政管理部門
5、住宅小區(qū)物業(yè)管理形式是( )。
a.行政性管理
b.監(jiān)督式管理
c.協商式管理
d.文件化管理
答案:1.d 2.a 3.c 4.a 5.d
第7篇 某某物業(yè)管理公司年第二次內審計劃
某物業(yè)管理公司2023年第二次內審計劃
目的:檢查香樟林管理處成立后,質量體系是否能按iso9001提供質量保證,是否具備申請iiso9001認證的條件。
性質:例行內部質量體系審核
范圍:質量手冊覆蓋的所有部門和要素,重點是iso9001所要求的各要素及涉及的各職能部門。
依據:iso9001質量保證標準、手冊、相關的程序文件、流程和作業(yè)指導書
審核組:組長--zz,組員--ccc
審核時間:2023年12月19、20日(詳見日程安排表)
說明:
1、由審核組長依據經審批后的計劃,在12月18日前制定出檢查表,交管理者代表審批。
2、日程表中所列要素號均為標準的要素號而非本公司質量手冊的章節(jié)號,審核組在收到經審批的計劃后,應對照質量手冊在完全熟悉質量體系文件的基礎上進行內審。
3、審核組在審核過程中如發(fā)現計劃審核的要素不能履蓋受審部門的重要工作時,可申請管理者代表并與受審部門負責人商議后增加審核要素。
日程安排表
日期
時間
審核員:****
12月19日
9:00~9:30
首次會議
9:30~12:30
管理處主任(4.1總要求4.2.3文件控制5.1管理承諾、5.2以顧客為中心、5.3質量方針、5.5職責權限和溝通、6.0資源管理、7.3設計和開發(fā))
13:30~15:00
客戶服務中心(7.1產品實現的策劃、7.2.1與產品有關的要求的確定、7.2.2與產品有關的要求的評審、7.2.3顧客溝通、7.3設計和開發(fā)、8.2.4產品的監(jiān)視和測量)
15:00~17:30
保安部(6.2.2能力意識和培訓、7.5.1生產和服務提供的控制、7.5.3標識和可追溯性、7.5.4顧客財產、8.2.3過程的監(jiān)視和測量、8.2.4產品的監(jiān)視和測量)
17:30~18:00
審核組內部會議,整理審核結
果,與部門負責人交換意見
12月20日
13:30~17:30
南苑工程部(6.2.2能力意識和培訓、7.5.1生產和服務提供的控制、7.5.2生產和服務提供過程的確認、7.5.3標識和可追溯性、7.6監(jiān)視和測量裝置的控制)
17:30~18:00
審核組內部會議,整理審核結
果,與部門負責人交換意見
10月22日
9:30~12:30
南苑保潔部(6.2.2能力意識和培訓、7.2.3顧客溝通、7.5.1生產和服務提供的控制、7.5.2生產和服務提供過程的確認)
13:30~16:00
南苑綠化部(6.2.2能力意識和培訓、7.5.1生產和服務提供的控制、7.5.2生產和服務提供過程的確認、7.5.3標識和可追溯性、7.5.4顧客財產)
16:00~18:00
審核組末次會議,總結、與各
部門負責人交流
計劃編制:nn審批:jj
時間:2023年12月16日時間:2023年12月17日
第8篇 物業(yè)工程部管理范圍4
物業(yè)工程部管理范圍(四)
總體:工程部負責項目有:
(1)對所有設備的日常運行管理。
(2)對建筑物及所有機電設備的維護保養(yǎng)。
(3)對樓宇未盡人之處提出整改方案。
(4)對客戶的裝修工程方案審核,對施工進行監(jiān)督管理。
(5)對客戶進行有償服務。
(6)為物業(yè)管理提供一切有關工程詢問。
一、強電專業(yè)
1.負責整個樓宇變配電系統(tǒng)的日常運行、管理。
2.負責整個樓宇變配電系統(tǒng)的維修保養(yǎng)工作。
3.負責空調、冷水機組等動力電源、電機、控制柜的維修保養(yǎng)。
4.負責給排水專業(yè)所有動力電源、電機、控制柜的維修保養(yǎng)。
5.負責樓宇公共區(qū)域的照明維修。
6.負責樓宇臨時供電的安排和計劃。
7.負責提供節(jié)約電力的計劃方案,并經批準后實施。
8.對系統(tǒng)不完善的地方提出整改方案,并經批準后實施。
9.負責電梯的維修、保養(yǎng)。
10.負責卷簾門的維修、保養(yǎng)。
11.為客戶提供有償服務。
二、空調專業(yè)
1.負責樓宇整個空調、采暖、通風系統(tǒng)的日常運行、管理。
2.負責樓宇整個空調、采暖通風系統(tǒng)的維修保養(yǎng)。
3.負責空調、采暖、通風系統(tǒng)中,電機和控制柜的巡視工作,發(fā)現問題后及時報告電氣維修班處理。
4.改善空調、采暖、通風系統(tǒng)的設計,使樓宇有一個良好舒適環(huán)境,同時最大限度節(jié)約能源。
5.為業(yè)主、客戶提供有償服務。
三、給排水專業(yè)
1.負責樓宇的供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)、噴灑系統(tǒng)、雨淋系統(tǒng)的運行、維修、保養(yǎng)和故障檢修。
2.負責樓宇所有衛(wèi)生潔具的維修保養(yǎng)。
3.負責樓宇內所有機械的維修,如:手推車等。
4.負責水箱、水池及污水井、雨水井、化糞池等清理。
5.負責生活水水質處理。
6.為業(yè)主、租戶提供有償服務。
四、土建專業(yè)
1.負責樓宇內公共范圍的天花、玻璃窗、墻、門等所有項目的修理、調整。
2.負責建筑結構方面的問題,例如滲漏、裂縫等修、整改。
3.負責公共范圍內和物業(yè)公司的家具維修。
4.負責安排一些小五金件的維修和調整。
5.負責一些臨時性的任務。
6.為業(yè)主、客戶提供有償服務。
五、弱電系統(tǒng)
1.負責公共應急廣播系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、消防自動報警系統(tǒng)的正常運行和維修、保養(yǎng)。
2.負責向業(yè)主、客戶提供有償服務。
第9篇 成都市物業(yè)管理自然災害中應急預案
第一節(jié) 地震災害應急預案
第三十三條 地震災害是群災之首,它具有突發(fā)性和不可預測性,以及產生嚴重次生災害,對社會也會產生很大影響等特點。地震還可能直接造成建筑物破壞以及山崩、滑坡、泥石流、地裂、地陷等地表的破壞和海嘯。因地震的破壞還可能引起的一系列其它次生災害,包括火災、水災和有毒氣體泄漏,細菌、放射物擴散、瘟疫等對生命財產造成的災害。
第三十四條 地震按照其破壞性可分為:一般破壞性地震、嚴重破壞性地震。
一般破壞性地震,是指造成一定數量的人員傷亡和經濟損失的地震;
嚴重破壞性地震,是指發(fā)生6級及以上的地震或造成嚴重人員傷亡和經濟損失的地震。
第三十五條 地震災害的預防注意事項:
(一)危險物品不要放置在高架上,吊燈及吊起來的盛物架,要盡量增強強度,玻璃容器或器皿應放置在盛物架下面;
(二)燃氣爐要牢牢固定,并注意檢查是否漏氣,燃氣開關及燃氣器具開關,不使用時或下班前應確認關閉;
(三)廚房等用火區(qū)或其他易發(fā)生火花的火種附近,不得放置易燃物;
(四)應養(yǎng)成拔掉插頭的習慣,在不使用的電器具(如電視機、電飯煲、電爐、烤箱等)時,應切斷電源;
(五)樓梯及走廊等通道上,不可堆放物品,隨時保障安全通道、出入口的通暢;
(六)隨時關注國家地震預測機構發(fā)布的權威信息,做好防范措施;
(七)注意報警系統(tǒng)、消防設備的保養(yǎng);
第三十六條 地震災害發(fā)生時的緊急措施:
(一)地震災害發(fā)生時,項目負責人或物業(yè)服務負責人應立即趕往建筑區(qū)劃,成立應急小組,組織搶險救災工作;
(二)控制中心應立即啟動報警裝置,并通過廣播呼叫,告知建筑區(qū)劃內的所有人員地震災害發(fā)生,并告知相關注意事項和緊急自救措施:
1、請大家保持冷靜并盡快熄滅火源;
2、地震時不要隨意跑動,不要使用電梯逃生;
3、應立即用軟物體(如:枕頭、厚衣物、棉被等)護住頭部等身體的重要部位;
4、建筑物內的人員應就近尋找建筑物堅固的部位(如:衛(wèi)生間、承重墻拐角處等)進行躲避;
(三)秩序維護員應立即趕往各出入口、通道,進行通道控制,對人員進行有序疏導,維護公共秩序,按照'只出不進'的原則,防止不法之徒乘亂滋事、渾水摸魚;
(四)共用部位、共用設施設備維護員應立即關閉水、電、氣等閥門,停止電梯等設備的運行;
(五)地震稍微平息后,控制中心應立即通過廣播通知建筑物內人員馬上撤離。秩序維護員組織建筑物內的人員有序疏散到空曠地帶(如廣場、馬路等地方),不要靠近建筑物、廣告招牌、電線桿等的附近。并逐一排查有無人員滯留建筑物內或被困電梯內。
第三十七條 地震災害發(fā)生后的緊急措施:
(一)地震災害發(fā)生后,物業(yè)服務負責人或項目經理應立即召開緊急會議部署抗災救援相關工作;
(二)物業(yè)服務企業(yè)應當立即組織人員對人員傷亡情況和建筑區(qū)劃受災情況進行統(tǒng)計,并及時上報所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。發(fā)生嚴重破壞性地震造成嚴重人員傷亡和經濟損失的,應立即向相關政府部門提出緊急援助請求;
(三)應立即組織設施設備維護人員對共用部位、共用設施設備進行檢查;對受損的設施設備應立即停止使用;并將共用部位、共用設施設備的震損情況以書面形式告知業(yè)主、使用人;
(四)應立即設立警戒崗,對建筑物(特別是受損的)進行隔離,在未經政府權威部門發(fā)布有關的安全信息前,盡量勸阻任何人試圖返回建筑物內;
(五)災害發(fā)生后,物業(yè)服務企業(yè)應當與政府相關部門保持密切聯系,及時收集政府相關部門發(fā)布的權威信息,并及時向建筑區(qū)劃內的業(yè)主、使用人發(fā)布,防止謠言傳播;
(六)發(fā)生嚴重破壞性地震時,應增加設施設備檢查、環(huán)境維護、消殺滅害等工作的頻率,防止次生災害的發(fā)生;
(七)積極安撫業(yè)主、使用人的情緒,密切關注人員的身體狀況,特別是老人、小孩、孕婦、傷殘人士、以及患有心臟病、高血壓者;
(八)嚴重破壞性地震發(fā)生后,通常會出現一系列社會問題,物業(yè)服務企業(yè)應當加強防范。
第三十八條 余震期的緊急措施
(一)通過網絡、電臺、電視等渠道,收集防震避震、自救互救常識和政府發(fā)布的余震預測信息,并及時以書面和廣播形式告知建筑區(qū)劃內的業(yè)主;
(二)在條件允許的情況下,指定建筑區(qū)劃內空曠區(qū)域為臨時安置區(qū),搭建避難帳篷,供業(yè)主、使用人及員工使用。在選擇臨時安置區(qū)位置時,應盡量考慮不要占用通道、出入口;
(三)在臨時安置區(qū),設置零時服務點,由秩序維護、客戶服務、環(huán)境維護人員組成,為業(yè)主、使用人提供力所能及的服務,安撫業(yè)主情緒,維護人員集中區(qū)域的公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生,以減輕大眾的恐慌;
(四)做好次生災害的防治,建筑區(qū)劃內常見的地震次生災害主要有:
1、有毒氣體、液體泄漏;
2、水電氣供給管路斷裂;
3、傳染病疫情;
4、公共秩序短時間內失控;
5、盜竊、搶劫等事件多發(fā)。
第二節(jié) 氣象災害應急預案
第三十九條 氣象災害,一般包括天氣、氣候災害和氣象次生、衍生災害:
天氣、氣候災害,是指因臺風、暴雨(雪)、雷暴、冰雹、大風、沙塵、龍卷、大(濃)霧、高溫、低溫、凍雨、霜凍、結(積)冰、寒潮、干旱、干熱風、熱浪、洪澇、積澇等因素直接造成的災害。
氣象次生、衍生災害,是指因氣象因素引起的山體滑坡、泥石流、風暴潮、森林火災、酸雨、空氣污染等災害。
第四十條 氣象災害的預防:
(一)應注意定期排除災害天氣時可能帶來的安全隱患,加強對建筑物外立面的監(jiān)控巡查,加固或移除高處可移動物體和懸掛物(如廣告牌、店招等),對高大樹木等進行加固;
(二)提請業(yè)主、使用人注意關好門窗,檢查門窗玻璃、空調外機等是否牢固,不要將花盆等可移動物品放置在陽臺或窗臺上;
(三)夏季等雷雨多發(fā)季節(jié),應加大對屋面、地下車庫等區(qū)域的排水設施的疏通頻率,清除排水溝、排水管、水渠內的垃圾,保證排水暢通;
(四)定期檢查避雷設施,室外供電線路等;
(五)儲備足夠的沙袋、防風膠紙、雨靴、雨衣、照明工具等工具;
(六)通過廣播、電視、網絡等途徑密切關注氣象變化和政府相關部門發(fā)布的預警信息。根據政府相關部門發(fā)布的氣象災害預警信息
,及時以書面形式告知建筑區(qū)劃內的業(yè)主、使用人做好防范措施。
第四十一條 雷雨、暴雨災害的應急預案:
(一)雷雨、暴雨災害發(fā)生時,項目負責人或企業(yè)負責人應立即趕往建筑區(qū)劃,成立應急小組,組織搶險救災工作;
(二)控制中心應立即通過廣播呼叫,告知建筑區(qū)劃內的所有人員,并提請大家關好窗戶,盡量不要在室外活動,不要在靠近建筑物或大樹下的區(qū)域活動等相關注意事項;
(三)組織人員對建筑區(qū)劃內地勢低洼的區(qū)域(如:地下停車場等)用沙袋等物資進行加筑處理,防止雨水灌入;
(四)共用部位、共用設施設備維護員應密切監(jiān)視共用部位、共用設施設備的使用情況,發(fā)現問題及時處理;
(五)秩序維護員應加強對各出入后、通道口的控制,防止不法之徒乘亂滋事、渾水摸魚,并加強對公共區(qū)域的巡查,排除安全隱患;
(六)雷雨、暴雨災害發(fā)生后,應立即組織設施設備維護人員對共用部位、共用設施設備進行檢查;對受損的設施設備應立即停止使用;并將共用部位、共用設施設備的受損情況以書面形式告知業(yè)主、使用人;
(七)立即組織環(huán)境維護人員對積水、沙土、樹枝(葉)、玻璃碎片等垃圾進行清理,對排污設施進行疏通;
(八)雷雨、暴雨災害造成洪澇、積澇等的,在積水退去后,應對建筑區(qū)劃各區(qū)域進行消殺滅害,防止疫情發(fā)生;
(九)災害發(fā)生后,物業(yè)服務企業(yè)應當與政府相關部門保持密切聯系,及時收集政府相關部門發(fā)布的權威信息,并及時向建筑區(qū)劃內的業(yè)主、使用人發(fā)布,防止謠言傳播;組織人員對受聘提供物業(yè)服務的建筑區(qū)劃受災情況進行統(tǒng)計,出現較大人員傷亡、財產損失時應立即向相關政府部門求助;
第四十二條 大風、沙塵災害的應急預案:
(一)大風、沙塵災害發(fā)生時,項目負責人或企業(yè)負責人應立即趕往建筑區(qū)劃,成立應急小組,組織搶險救災工作;
(二)控制中心應立即并通過廣播呼叫,告知建筑區(qū)劃內的所有人員,并提請大家關好窗戶,盡量不要在室外活動,不要在靠近建筑物或大樹下等區(qū)域活動等相關注意事項。
(三)組織人員對建筑區(qū)劃內高空懸掛物、可移動物進行拆除或加固,對樹木進行加固;
(四)秩序維護員應加強建筑區(qū)劃的巡查,對存在安全隱患的部位,應立即進行隔離,禁止人員靠近;
(五)共用部位、共用設施設備維護員應密切監(jiān)視共用部位、共用設施設備的使用情況,發(fā)現問題及時處理;
(六)災害發(fā)生后,應立即組織設施設備維護人員對共用部位、共用設施設備進行檢查;對受損的設施設備應立即停止使用;并將共用部位、共用設施設備的震損情況以書面形式告知業(yè)主、使用人;
(七)組織環(huán)境維護員對沙塵、樹枝(葉)、玻璃碎片等垃圾及時進行清理;
(八)災害發(fā)生后,物業(yè)服務企業(yè)應當與政府相關部門保持密切聯系,及時收集政府相關部門發(fā)布的權威信息,并及時向建筑區(qū)劃內的業(yè)主、使用人發(fā)布,防止謠言傳播;組織人員對受聘提供物業(yè)服務的建筑區(qū)劃受災情況進行統(tǒng)計,出現較大人員傷亡、財產損失時應立即向相關政府部門求助;
第四十三條 大(濃)霧災害的應急預案:
(一)發(fā)生大(濃)霧災害時,設施設備維護人員應立即開啟公共區(qū)域照明裝置,增加公共區(qū)域、路面的能見度;
(二)提請業(yè)主、使用人注意出行安全;
(三)加強建筑區(qū)劃內道路的交通疏導,提請車輛慢行,在建筑區(qū)劃出入口,十字路口等區(qū)域增加人員或設立警示、指示標志;
(四)秩序維護員應加強對各出入后、通道口的控制,防止不法之徒乘亂滋事、渾水摸魚;
(五)加強對公共區(qū)域的巡查和公共秩序的維護,排除安全隱患。
第四十四條 高溫、干旱災害的應急預案:
(一)發(fā)生高溫、干旱災害時,應在建筑區(qū)劃內顯著位置張貼溫馨提示,提請業(yè)主、使用人注意防暑降溫;
(二)設施設備維護人員應加強對共用部位、設施設備的檢查,特別是外墻玻璃、瓷磚,供配電系統(tǒng),防止應高溫造成外墻玻璃、瓷磚爆裂脫落而傷人及供配電系統(tǒng)過熱短路起火等次生事故;
三)客戶服務中心貯備必要的防暑降溫藥物,供建筑區(qū)劃內業(yè)主、使用人及公司員工使用;
(四)對不耐高溫的共用部位、設施設備采取降溫措施,防止損壞。加強對綠化帶的澆灌養(yǎng)護,防止植物干涸枯死;
(五)高溫天氣利于細菌滋生,應加強對建筑區(qū)劃的消殺工作,防止疾病、疫情傳播;
第四十五條 雨雪冰凍災害的應急預案:
(一)發(fā)生雨雪冰凍災害時,物業(yè)服務企業(yè)應在建筑區(qū)劃內顯著位置張貼溫馨提示,提請業(yè)主、使用人注意防寒抗凍;
(二)設施設備維護人員應加強對共用部位、設施設備的檢查,特別是屋面、給排水管、室外供配電系統(tǒng)等;
(三)客戶服務中心貯備必要的放凍傷藥物,供建筑區(qū)劃內業(yè)主、使用人及公司員工使用;
(四)加強建筑區(qū)劃內道路交通的疏導,提請車輛、行人小心慢行,重點區(qū)域增設崗位或安全警示標志;
(五)對不耐低溫冰凍的共用部位、設施設備采取解凍處理。具體可根據實際情況采用熱水、蒸汽措施,防止損壞。必要時,相關設施設備可暫停運行使用;
(六)加強建筑物、樹木、室外設施的掃雪除冰工作,防止建筑物、樹木、室外設施因積雪、結冰過重而垮塌等事故;
(七)雨雪冰凍期結束后,應對共用部位、共用設施設備進行仔細檢查和維護,確保其正常運行;
第三節(jié) 生物災害應急預案
第四十六條 建筑區(qū)劃內的生物災害,一般是由于有害生物(如老鼠、蟑螂、白蟻、紅火蟻、蝗蟲、蚊蟲、須舌蠅、粘蟲等)的大面積出現或迅速繁殖,造成人身傷害、建筑物或植物破壞。
第四十七條 因生物災害的預防和處置專業(yè)性較強,建筑區(qū)劃內生物災害的預防和處理應以政府相關機構為主,物業(yè)服務企業(yè)應在政府相關部門的指導下開展工作,并積極配合政府相關部門開展生物災害的的預防和處置工作。
第四十八條 生物災害的預防:
(一)隨時保持建筑區(qū)劃內的環(huán)境衛(wèi)生,定期對陰溝、排污管道、化糞池、垃圾中轉站及其他衛(wèi)生死角進行消殺滅害;
(二)根據主管部門的要求,加強白蟻防治力度;
(三)在條件允許的情況下,可聘請專業(yè)的生物災害防治機構提供相關防治服務;
(四)加強對建筑區(qū)劃內常見有害生物的滅殺工作,滅害藥品投放注意事項:
1、投放滅害藥品前,應以書面形式告知建筑區(qū)劃內的業(yè)主、使用人。提請照看好小孩和寵物;
2、投放回收滅害藥品時,應有記錄,并在投放處貼出明顯的提示,
防止人畜誤食;
3、應及時回收和妥善處理有害生物的遺體。
(四)在夏季或其他悶熱潮濕的氣候條件下,增加消殺頻率,同時加強對建筑區(qū)劃的監(jiān)控,發(fā)現有害生物,立即處理,并上報政府相關機構;
(五)加強生物災害的防治知識宣傳,使建筑區(qū)劃內的業(yè)主、使用人對生物災害有一定的了解,從而達到'群防群治'的效果。
第四十九條 生物災害發(fā)生后的緊急措施:
(一)生物災害發(fā)生后,物業(yè)服務企業(yè)應當立即向政府相關部門報告。項目負責人或企業(yè)負責人應立即組織相關人員,成立應急小組,組織滅害救災工作;
(二)建筑區(qū)劃內局部出現有害生物、發(fā)生生物災害時,應立即對該區(qū)域進行隔離,禁止人員進入,防止災害擴散,并及時通知相關部門處理;
(三)堅持以人為本,把保障業(yè)主、使用人的身體健康和生命財產安全放在首位。已對人身造成傷害的,應立通知政府相關衛(wèi)生防疫醫(yī)療機構,對傷員進行救治;
(四)生物災害已對或可能對建筑物造成破壞的,應立即對建筑物內人員進行疏散,并對疏散人員進行有效隔離,防治疫情擴散;
(五)殺滅有害生物后,應立即在相關機構的指導下對有害生物遺體進行妥善處理,并對環(huán)境進行消殺滅菌處理。
(六)災害發(fā)生后,物業(yè)服務企業(yè)應當與政府相關部門保持密切聯系,及時收集政府相關部門發(fā)布的權威信息,并及時向建筑區(qū)劃內的業(yè)主、使用人發(fā)布,防止謠言傳播。
第四節(jié) 其他自然災害應急預案
第五十條 自然災害還包括:水旱災害、地質災害等。
第五十一條 其他自然災害應急預案,物業(yè)服務企業(yè)可參照的參照本章第一、二、三節(jié)制定;
第10篇 某住宅項目前期物業(yè)管理緊急情況處理預案
一、目的
確保在發(fā)生突發(fā)事件或緊急情況時,能迅速、果斷地進行處理,確保住戶及相關方人員的人身安全,降低對環(huán)境的不良影響,減少財產損失。
二、 范圍
適用于z物業(yè)公司受托管理項目內發(fā)生的盜竊、匪警、火警、爭吵、斗毆、觸電及自然災害等各類突發(fā)事件或緊急情況。
三、職責
1、安全組負責各項目之間人員協調及相關方緊急支援。
2、安全組長/項目管理處主任負責搶險現場的指揮與督導。
3、公司相關員工應服從上級領導的調配,支持救護或搶險。
4、安全領班及崗位當值員負責安全防范及緊急搶險處理、維護秩序并保護現場。
5、工程維修組組織專業(yè)公司人員負責水、電等設備供應及搶修。
6、相關崗位人員應嚴守崗位,聽從指揮,積極支持救護或搶救。
四、內容
1、盜竊、匪警的應急處理
*安全領班/崗位當值員遇到/接報現行使用暴力或其他手段(如打、砸、搶、偷等)強行索取、毀壞財物或威脅住戶人身安全的犯罪行為時,立即前往事發(fā)現場迅速制止犯罪,并通知相關部門。
*安全領班/崗位當值員在處理事件時,要保持鎮(zhèn)靜,控制事態(tài)擴展,設法制服罪犯,同時確保自身安全。
*安全領班/崗位當值員在事件處理過程中,可隨時通過通訊設備與相關人員取得聯系,協助對現場進行追蹤/錄像。
*安全領班/崗位當值員要密切注意現場情況,并向項目管理處主任報告。
*安全領班/崗位當值員可根據事發(fā)現場狀況撥'110'電話報警。
*安全領班/崗位當值員負責保護現場,等待公安機關人員前來勘查,并協助進行調查。
*現場如有人員受傷,撥打“120”或就近送醫(yī),并報警;若現場有內部員工受傷,應考慮現場急救,同時撥打“120”或就近送醫(yī),并報警。
*項目管理處組織當班人員做好事件處理記錄,并在一個工作日內以《特別事件報告》/書面報告形式報告安全部/公司領導。
2、火警處理
*滅火原則
先救人后救火,先重點后一般,先控制后撲滅。
*報警方式
― 感煙(溫)探測器
― 手動報警按鈕
― 消防對講電話
― 外線電話/值班對講機
* 報警處理
― 消防中心值班人員(以下簡稱值班人員)接到火警信號或報告后,立即確認火警發(fā)生的地點、狀況、報告人姓名及聯系方式。
― 值班人員立即通知附近當值安全員/管理員前往火警現場確認,雙方隨時保持聯系,追蹤現場情況。
― 發(fā)現現場有火情按4.2.4或4.2.5執(zhí)行。
― 發(fā)現是誤報警,由值班人員分析原因,作出相應對策,并記錄于《運行記錄》。
― 發(fā)現有人故意破壞消防設施,立即上報項目管理處主任處理,情節(jié)嚴重的扭送公安機關處理。
* 報警處理流程見圖一(此處略)。
* 初起火災處理
― 確認現場有火情,崗位當值員立即通知義務消防隊,并利用火警現場附近的滅火器、消火栓滅火,盡力把火災撲滅在初起階段。
― 值班人員立即向項目管理處主任報告,并根據火災情況,撥打“119”電話向區(qū)消防大隊報警。
― 管理處主任接到報告后,立即趕赴火災現場指揮滅火。
― 消防箱水帶出水壓力小時,值班人員應及時啟動消防泵。
― 通知消防公司保證消防設備(施)正常運行,并協助滅火。
― 火災撲滅后,崗位當值員負責保護現場,消防中心值班人員協助調查著火源,作好記錄,并與一個工作日內以《特別事件報告表》/書面報告形式報安全部/公司領導。
― 初起火災處理流程見圖二(此處略)。
― 發(fā)生火情向周邊項目蔓延按4.2.5執(zhí)行。
* 擴大火災的處理
― 若火勢無法控制時,由值班人員立即打“119”電話向區(qū)消防大隊 報警內容為:報警人單位、姓名、身份、火災發(fā)生的具體地點、燃燒物質、起火程度。
― 值班人員向項目管理處主任報告,經理擔任滅火救人工作臨時指揮,負責布置救人,疏散、警戒、滅火工作,同時向安全部經理/公司領導報告。
― 義務消防隊員啟動消防車前往滅火,還可用消防箱、噴淋頭滅火。
― 崗位當值員負責現場警戒,維護公共秩序。
― 崗位當值員負責引導消防大隊/消防車進場,協助滅火救人。
― 消防大隊到達現場,公司領導/安全部經理/管理處主任及時向消防支隊領導報告火情,服從統(tǒng)一領導、按照統(tǒng)一部署,帶領員工執(zhí)行。
― 管理處其他人員及時疏散人員、物質到安全區(qū),負責傷員護理,組織人員疏散時嚴禁使用電梯,應徒步從消防樓梯疏散。
― 崗位當值員負責檢查,核實人員是否安全撤離火災現場。
* 運行人員根據管理處配備的消防設備(施)操作,各消防設備(施)操作如下:
― 啟動相應的消防栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)等設備設施。
― 迫降所有電梯,確認電梯內無人后關閉電梯。消防電梯由消防大隊支配使用。
― 啟動相應的消防風機。
― 切斷相應非消防電源。
― 通過廣播疏散顧客,內容為:女士們、先生們現在хх項目發(fā)生火災事故,請不要驚慌,有關人員正在處理中,為了你的安全,請立即從樓梯往下疏散,火警安全區(qū)為室外廣場/避難層。必要時,指導住戶疏散。
― 柴油發(fā)電機房著火,啟動柴油發(fā)電機房鋼瓶放氣滅火。
― 電腦機房場所著火,啟動該區(qū)鋼瓶放氣滅火,也可通知就近人員去機房門口按放氣按鈕滅火。
* 擴大火災處理流程見圖三(此處略)。
* 滅火注意事項
― 因電器故障短路引起著火,應迅速切斷電源,用干粉滅火器或其他阻燃材料進行撲救。
― 汽油、柴油等著火,若有供油閥,應迅速關閉現場輸油管道閥門,用干粉滅火器或其他阻燃材料進行撲救。
― 液化石油汽等燃氣著火,應迅速隔斷所有可能的氣源,用干粉滅火器或其他阻燃材料進行撲救。
* 火場燒傷者急救
― 用正確方法迅速把身上的火撲滅
― 義務消防隊救護組負責急救工作,初步處理方法:創(chuàng)面用急救紗布、洗凈的布單、三角巾或衣服等細心包扎,包扎時避免開水泡,以防感染,包扎不應太緊,以防創(chuàng)面受壓。
― 經過初步處理后,立即送醫(yī)院治療,傷員轉運途中要保持其呼吸暢通。
3、斗毆及暴力事故的處理
* 安全領班/崗位當值員遇到/接報住戶之間有爭吵、斗毆的現象時,要及時制止,情況特殊時,報項目管理處主任。
* 制止原則
* 勸阻雙方住手、住口;
* 將爭吵或斗毆的雙方或一方顧客勸離現場;
* 持有器械斗毆則應先制止持械一方并撥打“110”;
* 有傷員則送醫(yī)院救治或撥打“110”和120”。
* 在制止過程中要確保自身安全。
* 安全領班/崗位當值員在處理事件時應注意自己的語言、行為,以免引起事態(tài)的擴展。
* 安全領班/崗位當值員在事件處理過程中,可隨時通過通訊設備與相關人員取得聯系,協助對現場進行追蹤/錄像。
* 安全領班/崗位值班員要密切注意現場情況,并向項目管理處主任報告。
* 安全領班/崗位值班員可根據事發(fā)現場狀況撥打'110'電話報。
4 、形跡可疑人員的處理
* 安全領班/崗位值班員發(fā)現可疑人員時,要對其進行盤查,對持無效證件或說不出理由的人員禁止進入或停留在管轄項目。
* 發(fā)現有推銷業(yè)務和散發(fā)廣告的要堅決制止,并對其進行規(guī)勸教育后責令離開。
* 發(fā)現有作案嫌疑人員或“三無”人員要嚴格審查,必要時通知公安機關到場處理。
* 對必須處理的人員報管理處。
5、對失去自我約束能力的或有精神疾患人員的處理
* 安全領班/崗位值班員發(fā)現失去自我約束能力的或有精神疾患的人員先采取安撫措施,對其進行有效控制和監(jiān)督。
* 報管理處主任,由經理決定是否撥打'110'求助。
* 若知其身份,設法通知其家人前來帶回。
6、對強行進入管理項目,破壞管理項目環(huán)境、擾亂工作秩序的人員,應立即向管理處主任報告并撥打'110'求助。
7、遇到急癥病人,立即打'120'或'110'求助。
8、觸電事故的應急處理
* 發(fā)現有人觸電時,發(fā)現人應設法關閉電源。
* 若發(fā)現人無法關閉電源,立即通知相關工程人員前來關閉電源。
* 在未關閉電源之前切不可用人體接觸觸電人,以防觸電,應用絕緣的東西把線頭或人拉開。
* 立即對觸電人進行人工急救,并視情況撥打'120'或'110'求助。 * 救護方法
如觸電者呼吸停止,應立即用人工呼吸吸法;如心跳也停止,必須兩種方法同時進行。
人工呼吸法:
― 清理口中雜物/異物(如假牙),使其頭部盡量后仰,鼻孔朝上,以防舌根阻塞氣道,同時解開觸電傷者的衣服和領口,頭下不應墊枕頭;
― 救護者位于觸電者頭部的兩側,用一只手捏緊觸電者的鼻孔,另一只手掰開嘴巴;
― 深吸氣后,貼緊嘴巴吹氣,使觸電者胸部膨脹,吹兩秒,放松三秒,每五秒鐘一次;
― 對兒童應小口吹氣;
― 換氣時放松觸電人的口和鼻,讓其自動呼吸。
胸外心臟擠壓法:
― 解開觸電者的衣服,使其仰臥地上或硬板上,找出正確擠壓點;救護者跨腰跪在觸電者的腰部,雙手相迭,手掌根部放在心口窩稍高一點的地方;對觸電的兒童只用一只手;掌根用力下壓,壓擊心臟中的血液,成人壓陷3-5cm,太輕了效果不好;對兒童應用力稍輕;擠壓后掌根應立即放松,讓其胸部輪廓自動復原,血又充滿心臟,放松時掌根不必離開胸壁。
9、突發(fā)性水浸事故的處理
* 崗位當值員接到突發(fā)性水浸事故的報告后,應立即前往現場并報告項目管理處主任/工程維修組值班人員。
* 抵達現場后,立即進行:
― 觀察現場附近的用電設備,如有浸水立即切斷電源。
― 通電電梯附近漏水,應先將電梯升至頂層并關閉電梯,同時利用軟性材料封堵電梯廳門,盡可能減少水的浸入。
― 查找出水的來源,及時關閉有關的水閥。 ― 檢查排水設施,若堵塞立即疏通。 ― 組織人員攜帶相應設備清理積水。
* 通知項目管理處主任抵達現場指揮善后處理。
10、電梯困人應急處理
* 用對講同轎廂住戶聯系,并派人到相應的樓層電梯廳門前安慰住戶,等待救援。
* 通知電梯維護人員前來處理,崗位當值員協助。
* 將電梯機房總電源切斷。
* 用電梯專用門匙小心開啟廳門,同時查看轎廂地臺與樓面高低情況,采用手動盤車,在確安全全的情況下把住戶放出,并詢問住戶的身體狀況,必要時送醫(yī)務所處理。
* 在釋放電梯內住戶的整個過程中,要注意自身的安全。
* 現場處理不了,即刻與電梯供應商聯系前來解決。
11、交通事故的處理
* 附近崗位當值員第一時間趕到現場,并保護現場,通知當班領班/負責人/交警部門到場處理。
* 發(fā)現有人受傷時,應立即送醫(yī)院搶救,如傷勢較輕,應將其留在現場等待處理。
* 崗位當值員要協助做好事故現場的交通疏導工作,待事故處理完畢后,及時做好現場的善后工作。
12、煤氣泄漏/液、氣體泄露的應急處理。
* 當接到氣體泄露的有關信息及報告時,馬上通知有關人員不要用電話和對講系統(tǒng)與現場聯絡,項目管理處立即派出至少二名安全員/屋村管理員趕赴現場。
* 在現場應注意:
― 不要穿金屬鞋進入現場。
― 不能在現場使用手機、對講機、電話、電筒。
― 不能按門鈴以及任何電源開關。
― 不能使用電動工具開門。
― 泄露現場嚴格禁止任何人使用明火。
* 趕赴現場時,要用手拍門并迅速搶救和疏散人員。
* 確認煤氣泄露,而拍門沒應聲時,方可從陽臺進入現場或踢門強行入室。
* 入屋后,要立即打開所有的門、窗通氣,加快氣體擴散。
* 如發(fā)現室內有人中毒昏迷倒地,要到遠離現場的地方,用通訊系統(tǒng)通知管理處,送醫(yī)院救治。
* 采取強行入屋時,通知項目管理處查閱業(yè)主通知資料,通知業(yè)主到場。
13、應急故障的維修
* 需要進行緊急維修的故障可以是供水、供電、空調、電梯、消防監(jiān)控、自控等系統(tǒng)的主要設備(施)的故障.
* 故障發(fā)生現場的所屬管理處主任負責判定該故障是否進行緊急維修。
* 緊急維修采取以下步驟:
― 采取措施控制故障的擴大化;
― 技術部組織相關的專業(yè)公司立即進行故障的維修;
― 待故障處理完畢后,技術部/項目管理處有關人員根據情況填寫相應的記錄
五、相關支持文件
此處略。
六、記錄表格
此處略。
注:該文件為z物業(yè)公司安全作業(yè)指導手冊內容,編號為ljpm-c-aq-17《緊急情況處理預案》。
第11篇 x城物業(yè)管理處年度培訓計劃
新城物業(yè)管理處年度培訓計劃
1 培訓工作的指導思想:
無論從事何種行業(yè),工作最終是由人去落實完成。所以,我們始終高度重視人力資源的開發(fā),尤其強調企業(yè)對員工的內部潛能開發(fā)--即培訓。因此,我們把培訓提升到一個戰(zhàn)略高度。我們相信,一個好的管理模式必定包含一個好的培訓機制。我們認為:
培訓是企業(yè)壯大的催化劑。
培訓是員工職業(yè)生涯的加油站。
培訓是企業(yè)給員工最實惠的福利。
我們在人員培訓上擬采取如下措施:
(一)結合物業(yè)管理方面的經驗,并根據物業(yè)管理市場及行業(yè)動態(tài)的最新變化,隨時調整培訓策略,不斷更新培訓內容,保證培訓的效果。
(二)樹立'管理者就是培訓者'的觀念。每一位管理人員都應該擔負起培訓下屬員工的職責。我們尤其強調實際工作中的能力訓練,包括日常的工作指令也應該以培訓的方式下達,讓員工在實踐中不斷地提高自己的工作能力和績效。
(三)培訓考核績效化。我們將把管理處每次培訓考核的結果與個人的績效考核掛鉤,目的就是落實培訓,量化培訓,避免管理處培訓流于形式。
(四)保持課程的持續(xù)改進。我們將實際工作經驗不斷加以總結并用以指導員工,防止員工在機械循環(huán)的培訓中喪失學習動力。同時強調培訓形式多樣化,采用先進科學的方式(例如拓展訓練、感受性訓練、游戲等)增加培訓的效果。
(五)采用目前國際企管人員流行的'kas'培訓方法即集知識(knowledge)、能力(ability)和技巧(skill)于一體的培訓方法。其中包括講授法、討論法、案例法、模擬角色法、對抗辯論法、專題討論會、參觀學習、現場實習和職務輪換等方法。
(六)培訓工作制度化,保證員工有足夠的培訓時間。通過分級考核及末位淘汰制度,制造員工的緊迫感和壓力感,將傳統(tǒng)的被動性接受培訓,變?yōu)閱T工自發(fā)性的主動參與。
2 培訓的組織方式
1、培訓職責
a、管理處副經理負責員工日常培訓的計劃、協調、組織、考核等工作。
b、主管級以上的管理人員根據管理處提出的培訓計劃進行逐級培訓,并對培訓實施進行評估和反饋。
2、培訓實施流程
我們對員工的培訓分為三個階段。 入職培訓--崗位培訓--日常管理培訓。
3、培訓時間
職務(崗位) 經理以上 項目主管基層管理員(班組長) 作業(yè)層員工
每年培訓時間不少于80小時不少于60小時不少于40小時不少于40小時
3 培訓內容及目標
3.1培訓內容
(一)員工公共培訓科目
序號公共科目名稱培訓內容課時備注
一軍訓(包括軍事訓練和體能訓練)10小時
二禮儀知識:
1.常用禮儀知識2.形體訓練3.《員工行為語言規(guī)范》6小時
三服務意識:
1.職業(yè)道德教育2.如何處理客戶投訴 3.客戶溝通技巧3小時
四企業(yè)文化:
1.企業(yè)發(fā)展史及基本情況介紹 2.企業(yè)理念
3.《員工手冊》 4.觀看vcd
5.勞動及人事方面的管理規(guī)章制度 3小時
五小區(qū)基本情況介紹及二次裝修管理要點4小時
六行業(yè)法規(guī):
國家、南昌市物業(yè)管理方面的法規(guī)條例4小時
七物業(yè)管理基礎知識4小時
八安全知識及消防知識2小時
九質量管理及iso9001質量管理體系20小時 小區(qū)過了裝修期
(二)客服及行政組培訓科目
a. 理論知識培訓:
序號公共科目名稱具體內容課時備注
一fh新城基本情況及開發(fā)單位的基本情況介紹、小區(qū)的管理要點1小時
二企業(yè)文化:
1.企業(yè)發(fā)展史及基本情況介紹2.企業(yè)理念
3.《員工手冊》4.觀看vcd《走向明天的我公司》1小時內訓
三法律常識及物業(yè)管理相關之法規(guī)條例2小時
四質量管理及iso9001質量管理體系、iso14001環(huán)境質量管理體系、ohsas18001社會責任體系知識2小時
五企業(yè)管理基礎知識聘請專職教師授課
b. 基礎知識培訓
序號 培訓內容 課時 備注
一《fh新城管理處答客問》101小時
二fh新城房屋建筑基本結構及住宅質量保修11小時
三禮儀服務標準0.5小時
四禮儀知識:
1.形體訓練 2.《員工行為語言規(guī)范》0.5小時
五小區(qū)消防知識培訓及消防演習0.5小時
六管理處客戶服務程序0.5小時
七《客戶助理禮儀標準、電話接聽禮儀作業(yè)指導書》0.5小時
八《客戶助理、大堂助理值班作業(yè)指導書》0.5小時
九《突發(fā)事件處理作業(yè)指導書》0.5小時
十管理處客戶溝通、投訴處理技巧0.5小時
十一客戶檔案管理程序及作業(yè)指導書0.5小時
十二體系內部審核程序及作業(yè)指導書1小時
十三物業(yè)管理處職位說明書0. 小時5
(三)工程組培訓科目
序號培訓內容培訓頻率課時培訓目標
一入職培訓:包括服務禮儀1.常用禮儀知識 2.形體訓練 3.《員工行為語言規(guī)范》;維修規(guī)范;安全教育上崗前
培訓1小時規(guī)范服務禮儀、維修規(guī)范、增強安全意識,
二工作例會(政治思想及職業(yè)道德教育,工作講評及技術交流)每周召開一次1小時提高思想覺悟,總結自身不足,增加工作經驗
四行業(yè)法規(guī):國家、南昌物業(yè)維修管理方面的法規(guī)條例每月一次培訓1小時
五《維修服務工作手冊》
《設備管理工作手冊》
《消防管理工作手冊》
維修服務規(guī)范每月一次培訓
及考核1小時熟悉技工的崗位職責,操作規(guī)程,工作標準
掌握基本的消防知識和設備管理知識
掌握維修服務規(guī)范
六房屋維
修方面的管理條例,房屋修繕標準,物業(yè)設備設施服務管理基礎知識每季度一次培訓和考核1小時熟悉相關法律常識,提升理論水平
七 fh新城小區(qū)的設備設施特點,每月一次培訓1小時增強了解和熟悉小區(qū)的設施設備,更好地向準業(yè)主提供服務
八土建、機電、給排水、空調等相關專業(yè)的基礎管理知識每半年一次培訓考核1小時提升員工綜合能力及素質
九設備及機具的操作演練和保養(yǎng)規(guī)程每半年一次培訓和考核1小時檢驗員工實際操作能力,尋找差距
十技術大比武每年一次1小時綜合評比,提高技能
十一消防實戰(zhàn)演習每半年一次1小時提高消防實戰(zhàn)能力
(四)安保組培訓科目
序號培訓內容培訓頻率課時培訓目標
一1.單兵隊列動作
2.三大步法
3.體能訓練逢周一至周五,每天訓練一小時1小時培養(yǎng)組織紀律性,練就扎實基本功
二1.擒拿格斗基本功
2.軍體操
3.防衛(wèi)術逢周六、周日1小時熟練掌握擒敵及防衛(wèi)技能
三內務管理每周一次檢查評比1小時保持宿舍干凈整潔
四例會(政治思想及職業(yè)道德教育,工作講評及分析)每周一次1小時提高思想覺悟,總結自身存在不足
五《護衛(wèi)服務工作手冊》每月一次培訓考核1小時熟悉保安員崗位職責,操作規(guī)程,工作標準
六1、護衛(wèi)服務的規(guī)章制度及相關法規(guī)政策;
2、社區(qū)護衛(wèi)規(guī)范每月一次培訓考核1小時熟悉相關法律常識,提升理論水平,熟悉了解居住社區(qū)的服務規(guī)范
七《消防管理工作手冊》每月一次培訓考核1小時了解消防的基礎知識,救火的基本程序及各自職責
八突發(fā)事件的應急處理
緊急集合演練每季度一次1小時提高突發(fā)事件處理能力
b.保潔
序號培訓內容課時培訓人員
一公司章程、員工管理規(guī)定1小時全體員工
二學習員工守則、崗位職責1小時全體員工
三全體員工職業(yè)道德培訓1小時全體員工
四禮表儀容、行為準則0.5小時全體員工
五獎勵與處罰規(guī)定0.5小時全體員工
六量化管理評分細則0.5小時優(yōu)秀員工
七例會制度、管理表格0.5小時全體員工
八主管、領班、員工崗位職責0.5小時全體員工
九各崗位達標標準0.5小時全體員工
十清掃程序0.5小時全體員工
十一機械、工具藥劑保管須知0.5小時全體員工
十二小型工具的識別與使用0.5小時全體員工
十三衛(wèi)生間清潔程序0.5小時全體員工
十四常用清潔劑使用常識0.5小時全體員工
十五定期工作中,工具藥劑配合使用方法0.5小時全體員工
十六實際操作0.5小時全體員工
3.1培訓目標
第12篇 物業(yè)創(chuàng)優(yōu)資料目錄之房屋管理與維修養(yǎng)護
一、主出入口設有小區(qū)平面示意圖,主要路口設有路標,組團及幢、單元(門)、戶門標號標示明顯
1、小區(qū)平面指引圖(現場照片)
2、樓層號、單元號、棟號、房號、導向標志(現場照片)
二、無違反規(guī)劃私搭亂建,無擅自改變房屋用途現象
1、《裝修手冊》
2、裝修申請表
3、裝修驗收表
4、整改通知單
三、房屋外觀完好、整潔,外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落
1、小區(qū)全貌及各樓、幢外觀照片
四、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設置,保持整潔統(tǒng)一美觀,無安全隱患或破損
1、招牌、廣告管理(現場相片)
五、封閉陽臺統(tǒng)一有序,色調一致,不超出外墻面;附建筑設計有要求外,不得安裝外廊及戶外防盜網、晾曬架、遮陽蓬等
1、《業(yè)主公約》
2、外立面實景(現場相片)
六、空調安裝位置統(tǒng)一,冷凝水集中收集,支架無銹蝕
1、空調安裝實景(現場相片)
七、房屋裝飾裝修符合規(guī)定,未發(fā)生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現象
1、裝修手冊
2、裝修申請審批表
3、裝修施工許可證
4、裝修驗收表
5、裝修監(jiān)督檢查制度
6、裝修單元檢查操作規(guī)程
7、裝修手續(xù)辦理流程圖
8、裝修材料堆放指引流程圖
9、裝修檢查記錄表
10、裝修人員出入證(樣式)
11、整改通知書
