第1篇 物業(yè)管理處主任崗位責任制范本
物業(yè)管理處主任崗位責任制
一、按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝,佩帶胸牌,保持儀表儀容整潔端莊。
二、負責小區(qū)管理,制定小區(qū)物業(yè)管理與物業(yè)服務工作計劃,并組織實施對每位員工落實崗位責任制,每月一次負責檢查,考評情況總結(jié)后反饋給員工。
三、對逾期不交納費用的業(yè)戶,分析原因及時組織力量催繳。
四、公開辦事制度、辦事紀律,收費項目和標準上墻公布,并注明已報物價管理部門備案或?qū)徍恕?/p>
五、每周至少不定時抽查一次裝修管理情況,對違章裝修的處理情況,應每天到現(xiàn)場復查,直至整改完畢,或上報有關部門。
六、每周至少不定時抽查一次保安、保潔工作情況,對于檢查中發(fā)現(xiàn)的問題,通知相關人員整改。
七、根據(jù)需要可采取走訪、懇談會、問卷調(diào)查、通訊等多種形式與業(yè)主或使用人進行溝通,聽取意見,細致解答業(yè)戶提出的問題,做好記錄。對短期內(nèi)無法處理的問題,做好解釋工作,及時研究解決方案,必要時上報公司,共同確定解決方法。
八、對業(yè)主或使用人的投訴在72小時內(nèi)予以答復。
九、溝通、協(xié)調(diào)社會各部門,建立良好的公共關系。
十、完成公司交辦的各項工作。
第2篇 物業(yè)管理師考試-物業(yè)管理合同要素
物業(yè)管理師考試資料:物業(yè)管理合同要素
在物業(yè)經(jīng)營管理活動中,不論是那種類型的合同,其構成要素主要由如下部分構成:
(1)物業(yè)描述,旨在界定管理對象及其范圍;
(2)合同期限,旨在界定合同雙方責任和權力存續(xù)的時問;
(3)管理者的責任,旨在清晰界定物業(yè)經(jīng)營管理服務具體工作內(nèi)容及標準;
(4)業(yè)主的目標,旨在明確業(yè)主委托物業(yè)經(jīng)營管理服務所要達到的目標,以便物業(yè)公司依此制定工作計劃、確定管理績效考核標準;
(5)管理者的權力范圍,旨在清晰界定物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)在提供服務的過程中,就有關決策問題可以行使的管理權限;
(6)物業(yè)經(jīng)營管理服務報告的內(nèi)容要求,旨在確定物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)在提交給委托方的物業(yè)經(jīng)營管理報告中,具體應該包含的有關內(nèi)容要求;
(7)服務費用及支付方式,確定服務費用的收費標準(包干制)或計算方法(酬會制),以及該服務費用的支付方式;
(8)成本分配與使用,對物業(yè)經(jīng)營管理過程中所發(fā)生的費用進行估算,并就其分配和使用方案做出安排。
第3篇 x物業(yè)公司分承包商管理控制程序
物業(yè)公司程序文件 版號: a
修改號: 0
ej-qp5.3 物業(yè)公司分承包商管理控制程序頁碼: 1/3
1.目的:
強化管理,以優(yōu)質(zhì)的服務質(zhì)量,熱誠地為住戶提供周到滿意的服務。
2.適用范圍:
適用于本公司對物業(yè)分承包商的管理。
3.引用文件:
3.1質(zhì)量手冊第4.6、4.10、4.13章
3.2 iso9002標準第4.6、4.10、4.13章
4.職責:
4.1由工程維修部、保安服務部共同負責物業(yè)分承包商的篩選,并由副總經(jīng)理審核。
4.1.1經(jīng)副總經(jīng)理審核后報總經(jīng)理審批,工程維修部履行合同的簽定、工程驗收交付等職責。
4.2由工程維修部負責道路、綠化、日常維修、供暖、建筑、給排水、電梯維護等分承包項目分承包商選擇、評估及日常管理監(jiān)督、竣工驗收。
4.3保安服務部負責保潔項目分承包商的選擇、控制及日常的監(jiān)督。
5.工作程序:
5.1選擇分承包商的要求:
5.1.1具備承擔分承包業(yè)務的資質(zhì)。
5.1.2與分承包業(yè)務專業(yè)對口,且有一定的實踐年限。
5.1.3對所分承包的業(yè)務,能達到質(zhì)量要求與行業(yè)技術標準。
5.1.4對所承擔的分承包業(yè)務,質(zhì)量達不到要求或技術水平達不到標準,要承擔經(jīng)濟責任。
5.1.5工程維修部(或保安服務部)對分承包商進行選擇、評估,并填寫《分承包商評審報告》,報副總經(jīng)理審批后,列入《合格分承包商名單》。
5.2項目分承包前,由工程維修部或保安服務部對分承包項目按合同文本規(guī)定的工作目標報副總經(jīng)理審核后,報總經(jīng)理審批同意后,工程維修部或保安服務部從合格分承包商中選擇專業(yè)對口的單位簽約。
5.3對分承包業(yè)務的控制:
5.3.1對所要分承包的業(yè)務,必須與分承包商簽訂分承包合同,分承包合同應清楚地明確雙方的權利與義務,分承包的范圍、工作內(nèi)容、質(zhì)量標準要求、應負的責任,有特殊要求的應注明。
5.3.2分承包合同中,應明確對分承包商不能履行合同條款或分承包質(zhì)量達不到要求時處罰條例,乃至解除合同的條款。
5.3.3各類分承包業(yè)務,必須按一定比例分期付款,待檢查驗收符合質(zhì)量技術要求后予以支付。
5.3.4對各類大型裝修、道路、綠化、建筑物、給排水分承包業(yè)務的分承包商開工前,要求分承包商提供施工方案、工程預算,經(jīng)過工程維修部審核符合要求,領取施工許可證后,方可施工。施工中必須按工程維修部合同要求及各項物業(yè)管理規(guī)定進行施工,公司保安服務部應向分承包商的每個施工人員統(tǒng)一發(fā)放施工卡。
5.3.5整個分承包過程由工程維修部、保安服務部進行監(jiān)督,對于違反施工操作要求及影響整個物業(yè)范圍內(nèi)物業(yè)狀況的,由工程維修部責令其停工,進行整改,發(fā)出《整改通知書》,并吊銷其《施工許可證》,整頓后方可開工。
5.3.6對承擔公司所管轄區(qū)內(nèi)住戶日常維修、保潔項目的分承包商的日常工作由工程維修部和保安服務部進行監(jiān)督、檢查,并形成記錄(參見各相關程序),對日常工作中影響公司企業(yè)形象的情況,有權對分包承商提出改進措施,并監(jiān)督其實施,確保服務質(zhì)量的提高。
5.4對不合格分承包商的控制:
5.4.1在執(zhí)行分承包合同中,對不能履行合同條款或達不到合同要求的及影響小區(qū)物業(yè)服務質(zhì)量的分承包商發(fā)出《整改通知書》,或者提出改進措施,并按實際情況從應付款中扣除一部分資金,情節(jié)嚴重的按合同有關規(guī)定予以解除,并從《合格分承包商名單》中剔除。
5.4.2每年年底工程維修部和保安服務部組織對提供分承包服務的分承包商進行一次年度復審,復審內(nèi)容包
括:服務質(zhì)量、服務態(tài)度、技術水平等,填寫《分承包商年度復審報告》,作出是否繼續(xù)保留其合格分承包商資格的建議,交副總經(jīng)理批準,不合格者取消分承包商資格。
5.5對于iso 9002質(zhì)量體系運行前已承接分承包業(yè)務并正在進行工作的分包商 ,工程維修部填寫《分承包商年度復審報告》,經(jīng)副總經(jīng)理批準后直接列入《合格分承包商名單》。
6.支持性文件與質(zhì)量記錄:
6.1《整改通知書》 ej-qr-qp4.9-05
6.2《分承包商評審報告》 ej-qr-qp5.3-01
6.3《合格分承包商名單》 ej-qr-qp5.3-02
6.4《分承包商年度復審報告》 ej-qr-qp5.3-03
6.5《施工卡》 ej-qr-qp5.3-04
第4篇 物業(yè)園區(qū)電力系統(tǒng)管理維護培訓
物業(yè)園區(qū)電力系統(tǒng)的管理與維護培訓
1、供電設備的組成
用電單位的用電來源,一般分為高壓供電和低壓供電兩種。所為高壓供電,是用戶直接從高壓線路上取得電源,通過自備的降壓變壓器,將高壓轉(zhuǎn)換成低壓(380伏/220伏),再分配給各用電點;低壓供電,是指從供電局已經(jīng)轉(zhuǎn)換成低電壓的線路上直接取得電源。低壓供電減少了變壓器的投資,也不用對其進行維護(由供電局維護)。用電量小的單位一般多選用低壓供電的方式。按照全國供電規(guī)則的規(guī)定,一般用電容量大于250千瓦以上的單位,必須選用高壓引進。
用戶將低壓電流通過控制閘,根據(jù)需要將'電能'分配到各用電點,這項工作稱為配電;將高壓轉(zhuǎn)換成低壓的工作稱為變電。用來裝置這些設備的場所叫配電室(站)/變壓室(站)。每個用電點又通過一定數(shù)量的閘刀和熔斷器將電能再分配到各個用電器具,如電梯、電燈、插座等處使用。這些裝有控制閘刀和熔斷器裝置的箱體成為配電箱。
用電量大的單位,為監(jiān)視供用電情況,達到安全可靠運行的目的,還必須設置一些聲、光、指示信號、控制計量儀表、保安防護系統(tǒng)、操作控制系統(tǒng)等輔助設施。這些部分共同組成一個完整的共用電系統(tǒng),使電正常運行。
2、供電設備的管理與維護
(1)供電設備的管理
對供電設備進行管理的目的是保證其正常運行,供電不間斷。為此,首先應了解和掌握全部設備的各種資料。應掌握的資料包括以下幾個方面:
①供電范圍內(nèi)各建筑物的構造方式、用點內(nèi)容及主要要求(如住宅和商服設施、工廠車間、辦公樓等,對用電的要求是不一樣的);
②供電方式、電壓等級、用電容量、分配方案、配件方法(如高、低壓重點保護單位,單、雙路供電等);
③全部電氣平面圖、系統(tǒng)圖;
④施工中的各級各階段的驗收證明書、變更洽商紀錄(如絕緣遙測記錄,接地點組織的測定,單、全負荷實驗結(jié)果報告和支路的負荷電流實測記錄,電壓變化情況記錄等);
⑤核對實際安裝的線路及設備的數(shù)量、規(guī)格、型號、位置是否與圖紙要求一致,地下埋設管路的具體位置與平面圖是否一致;
⑥正式使用后,各用戶內(nèi)的主要用電設備數(shù)量、容量及使用規(guī)律與負荷變動情況等。
掌握資料后,即應制定管理辦法。一般包括下列內(nèi)容:
①定期巡視維護和重點檢測。
根據(jù)供電范圍內(nèi)的具體情況,參照供電局的'電氣設備運行管理規(guī)程',寫出固定的巡視日期和內(nèi)容(可分為一般部位和重點部位、一般項目和重點項目等);根據(jù)設備的使用頻率和季節(jié)的不同,定出測定的項目,如雨季前要進行遙測地極的接地電阻值,夏季要進行遙測線路的絕緣電阻值,以及特殊節(jié)日前的有關項目檢查等。
②建立各項設備檔案。
所有較大的用電設備均應按臺編號,建立檔案,如鍋爐房內(nèi)的風機、水泵、廚房內(nèi)的機具。一般建立如下檔案:電氣平面圖、設備原理圖、接線圖等有關圖紙;用電電壓、頻率、實測電流等有關數(shù)據(jù);維修記錄、運行記錄、巡視記錄及大修后的實驗報告記錄等。
③積極有效地宣傳安全用電、和利用電的知識,掌握用電的一般知識和應遵守的用電規(guī)定。
(2)供電設備的維護與保養(yǎng)。
供電設備的維護范圍,須按照供電規(guī)則中所規(guī)定的產(chǎn)權分界點的劃分原則來執(zhí)行。依據(jù)'全國供用電規(guī)則'對維護管理與產(chǎn)權分界的界定,供電局與用戶電氣設備的維護管理范圍遵照以下原則:
①低壓供電的,以供電接戶線的最后(第一)支持物為分界點,支持物屬供電局;
②10千伏及以下變壓供電的,以用戶廠界外或配電室前的第一斷路器或進線套管為分界點,第一斷路器或進線套管的維護責任由雙方協(xié)商確定;
③35千伏及以上高壓供電的,以用戶廠界外或配電室前的第一斷路器或進線套管為分界點,第一機電桿屬供電局;
④采用電纜供電的,本著便于維護管理的原則,由供電局與用戶協(xié)商確定;
⑤產(chǎn)權屬于用戶的線路,以分支點或以供電局變電所外第一基電桿為分界點,第一基電桿維護管理責任由雙方協(xié)商確定。計費電度表及附屬件的購置、安裝、移動、更換、校驗、拆除、加封、啟封等均由供電局負責。
對供電設備的維護可分為日常巡視維護和定期檢查保養(yǎng)兩個方面。應根據(jù)供電范圍內(nèi)的具體情況,參照供電部門的'電氣設備運行管理規(guī)程',定出重點檢查的項目。供電規(guī)程中的所有規(guī)定都是系統(tǒng)正常運行的保證也是維護保養(yǎng)的標準和依據(jù)。主要有以下內(nèi)容:
①觀察總盤上的各類儀表、電壓是否正常,使用電源的變化情況,高峰用電時的電流數(shù)值,三相電流是否平衡,對照值班記錄檢查分析有無差異;
②核對各個支路的實際負荷是否與裝設的保護元件整定值相符合(按規(guī)定采用熱元件時,整定值為負荷電流的1-1.5倍,采用熔絲時,按負荷電流的1.25-1.5倍選用);
③配電箱的固定是否牢固,箱內(nèi)期間是否完好無損,各閘具的接頭有無松動,操作是否靈活,刀刃及接點有無燒傷,導線絕緣是否老化、變脆,熔短器有無焦痕;
④導線絕緣是否良好(用兆歐表搖測絕緣電阻值,低壓線路應不低于0.5兆歐),各類絕緣導線的絕緣是否老化,特別是各接頭處有無變焦、變脆,絕緣包布有無失效,接頭之間有無電腐蝕現(xiàn)象;
⑤沿墻及沿頂棚架設的明線是否松脫、垂落、損傷,有無其他物品觸碰到線,室外架空線的瓷瓶是否破裂,導線垂度是否過大,有風時導線搖拽線間有無相碰現(xiàn)象,電桿是否歪斜,木桿根有無糟朽、缺土、下凹;
⑥金屬管連接的地線是否良好,有無虛脫或腐蝕,各種管線固定是否牢固,管子接頭有無脫扣拔節(jié)現(xiàn)象,管子有無塌腰變形;
⑦各用電器具,如燈頭、開關、插座等是否牢固,燈頭吊線據(jù)地是否太低,有無自行拉扯的臨時線路等;
⑧各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定(防雷接地10歐姆以下,保護接地4歐姆以下),接地導線有無傷痕和腐蝕;
⑨特殊房間應有特殊要求,如潮濕、高溫、易燃、放爆等場所應按照有關規(guī)定重點進行檢查維護。
(3)線路的常見故障及檢修
線路的常見故障包括斷路、短路、接觸不良及漏電等。在檢修時,首先應根據(jù)各種現(xiàn)象加以綜合分析判斷,找出故障原因及故障所在,在按情況加以排除。
①斷路,分線斷路和中線斷路兩種,應換新線。
②短路,是指相線于相線之間、相線與中線之間或相線與接地線之間斷接的現(xiàn)象(即電阻等于或接近于零),應環(huán)線或重新包扎。
③接觸不良,是指在正常使用中發(fā)現(xiàn)電壓有較大的波動或者照明發(fā)光發(fā)暗或忽明忽暗。應分段檢查,找出接觸不良部位重裝重接。
④漏電。這是因為導線老化、受潮、絕緣層損壞或受環(huán)境破壞而造成電流
泄漏,嚴重的能造成人身事故,或造成不能正常用電。檢查方法時用兆歐表測量線路或設備的絕緣電阻,然后按具體情況予以修復或更換。
⑤管子配線的絕緣電阻的測量及換線。由于管子里導線在長期不通風、散熱極差的狀態(tài)下工作,導線的絕緣層及易發(fā)生粘連、變脆、老化,導致導線絕緣電阻下降。此時,必須對管內(nèi)導線進行更換。
3、電力系統(tǒng)的操作
設置操作模擬圖板的目的如下:
(1)電氣設備的實際狀態(tài)很難一目了然,有了模擬圖板,可以明確展示供電方式和電器設備間的相互聯(lián)系及其各斷路器的'合'、'斷'狀態(tài)。
(2)可以正確部署安全措施,防止錯誤操作事故,并借以指導值班人員進行倒閘操作的模擬演習。
(3)可以進行日常培訓練習,提高值班人員的操作技術水平以及處理事故的能力。
(4)可以加深值班人員對電力設備的接線方式、布置方位、命令代號的記憶。
變配電所高低壓電器設備部分停電工作的制度如下:
(1)變配電所高低壓電器設備部分停電工作,應執(zhí)行變電停電工作票。工作票的主要內(nèi)容應包括:工作內(nèi)容、工作地點、停電范圍、停電時間以及安全措施等。
(2)工作范圍應在工作票中用單線系統(tǒng)圖加以注明,用不同顏色標明停電及帶電部分。
(3)在工作票中,應填寫清除所要拉開的隔離開關和斷路器的高度編號,并應注明裝設接地線的確實地點和應設的遮攔和標示牌等。
(4)工作終結(jié),要履行送電前的檢查以及工作負責人在工作票上簽名等手續(xù)。
工作票簽發(fā)應由電氣負責人或電氣工程師擔任,簽發(fā)工作票時應重點檢查的內(nèi)容如下:
(1)工作的必要性。
(2)工作是否安全。
(3)工作票上所填安全措施是否正確。
(4)工作票所劃停電范圍是否正確,有無其它電源返回的可能。
(5)所指派的工作負責人和工作人員的技術水平是否能滿足工作需要,能否在規(guī)定的停電時間內(nèi)完成工作任務。
(6)所準備的工具、材料以及安全用具是否齊全。
工作監(jiān)護制度是保證人身安全及操作正確的主要措施。監(jiān)護人的職責是保證工作人員在工作中的安全。所監(jiān)護的主要內(nèi)容如下:
(1)部分停電時,監(jiān)護人應時刻注意工作人員的活動范圍,使其與帶電設備保持規(guī)定的安全距離。
(2)帶電作業(yè)時,除應監(jiān)護工作人員的活動范圍外,還應注意工作人員是正確使用工具、工作位置是否安全,以及操作方法是否正確等。
(3)監(jiān)護人發(fā)現(xiàn)工作人員中有不正確的動作或違反規(guī)程的做法時,應及時提出糾正,必要時可令其停止工作,并立即向上級報告。
(4)監(jiān)護人在執(zhí)行監(jiān)護時,不應兼做其它工作。在下列情況下,監(jiān)護人可參加班組的工作:
①全部停電時;
②在變電所內(nèi)部分停電時,只有在安全措施可靠,工作人員集中在一個工作地點,工作人員連同監(jiān)護人不超過三人時;
③所有室內(nèi)、外帶電部分,均有可靠的安全遮攔,完全可以做到防止觸電的可能時。
凡遇到下列情況時,可不填寫工作票:
(1)事故緊急搶修工作。
(2)用絕緣工具做低壓測試工作,如用鉗形電流表進行的測試工作等。
(3)線路工作人員在巡視或檢查外觀時。
工作結(jié)束后送電前,進行安全檢查的內(nèi)容如下:
(1)工作負責人應會同值班員對設備進行檢查,特別要核對斷路器及隔離開關的分、合位置是否符合工作票所填的實際情況,核對無誤后,雙方在工作票上簽字。
(2)拆除臨時遮攔、臨時接地線和標示牌,恢復常設遮欄、換掛標示牌等。
(3)清點現(xiàn)場工具和材料,不應有遺漏。
(4)工作負責人對工作范圍進行全面檢查,認為沒有問題后宣布工作終結(jié),帶全體工作人員撤離工作地點之后,方可辦理送電手續(xù)。
(5)送電后,工作負責人應檢查設備情況,運行正常后才可離開現(xiàn)場。
操作票是防止錯誤操作的主要措施之一。它的主要內(nèi)容應包括操作任務、操作順序、發(fā)令人、受令人、操作人、監(jiān)護人以及操作時間等。執(zhí)行操作票的方法及步驟要求如下:
(1)當受令人得到操作命令,并復誦無誤后方可執(zhí)行。
(2)在變、配電所的架空或電纜出線上進行工作而要求停電時,值班人員必須在接到工作負責人的書面要求后,填寫操作票,方可進行操作。
(3)倒閘操作必須由兩人執(zhí)行,其中由對設備較熟悉者作監(jiān)護。
(4)操作前,應根據(jù)操作票內(nèi)容和順序在模擬板上進行核對性操作。
(5)操作時,應先檢查斷路器或隔離開關的原來位、合位置,并檢查是否與工作票所填寫的一致。
(6)操作中,應認真執(zhí)行監(jiān)護制、復誦制,要求每操作完一步即應由監(jiān)護人員在操作項目前劃'√'。
(7)每張操作票只能填寫一項操作任務,并應由操作人填寫操作票。
(8)操作票應有編號,以操作過的操作票應注明'已執(zhí)行',對以執(zhí)行的操作票,保存期限至少為三個月。
操作人員在執(zhí)行操作票的過程中,發(fā)現(xiàn)操作票上填寫的內(nèi)容有錯誤,應拒絕執(zhí)行;同時,應立即向調(diào)度員或現(xiàn)場負責人報告,提出不能執(zhí)行的理由,并指出錯誤之處,但不可私自涂改。
第5篇 某物業(yè)公司供方控制管理作業(yè)指導書
物業(yè)公司供方控制管理作業(yè)指導書
1.0目的
通過對物業(yè)管理中各服務項目的供方進行有效控制,確保公司為顧客所提供的服務
符合法律法規(guī)和相關的要求,為顧客提供滿意的服務。
2.0適用范圍
適用于對本公司所有供方的控制。
3.0定義
供方:提供產(chǎn)品(包括服務、軟件、硬件、流程性材料)的組織或個人。
4.0職責
4.1總經(jīng)理負責對供方評價、物資申購單和采購合同的審批。
4.2行政辦公室負責公司所需物資的供方及其職責權限內(nèi)的服務供方的選擇、評價、環(huán)境/安全要求的控制工作,并負責公司所需物資的采購實施工作。
4.3各部門、管理處負責對其職責權限內(nèi)的服務供方進行選擇、評價、環(huán)境/安全要求的控制,并對供方的服務質(zhì)量進行監(jiān)控。
5.0內(nèi)容
5.1合格供方應具備的條件(不限于以下條件)
1)應具有合法經(jīng)營資格;
2)有從事過類似工作的優(yōu)良業(yè)績;
3)有良好的信譽;
4)有相應的工作條件和技術實力或?qū)I(yè)資質(zhì)證書;
5)價格合理;
6)提供的產(chǎn)品(包括服務)符合環(huán)境和職業(yè)健康安全相關的法律法規(guī)要求和本公司的要求。
5.2各類供方的評價與選擇
5.2.1服務供方
依照合格供方應具備的條件,相關部門自行組織對其職責權限內(nèi)的服務供方進行評價,并填寫《供方評價記錄》,必要時附相關證實資料,報總經(jīng)理審批。若該次服務不需簽定合同,相關部門可根據(jù)服務標準的要求來選擇供方,不需另填《供方評價記錄》,
5.2.2物資供方
依照合格供方應具備的條件,由行政辦公室組織對長期的物資供方進行評價,并填寫《供方評價記錄》,必要時附相關證實資料,報總經(jīng)理審批。對于零星的單次小批量采購可由行政辦公室依據(jù)采購信息的要求并結(jié)合合格供方的要求進行采購,不需另填《供方評價記錄》。
5.2.3對于政府相關部門指定的單位可不進行供方評價。對于其它服務與物資的供方評價時還應盡可能從以下方面進行考慮來選擇供方:
(1)各類管理體系是否健全,安全措施是否落實;
(2)要求其承諾遵守相關的法律法規(guī)及本公司的hse方面的要求;
(3)要求其提供的產(chǎn)品或服務盡可能符合環(huán)保及其職業(yè)健康安全要求并執(zhí)行之等。
5.2.4經(jīng)總經(jīng)理批準的合格供方,各部門負責將其職責范圍內(nèi)的合格供方登記在《合格供方登記表》中。
5.3 合格供方資格的定期評價
5.3.1對已選定合格的供方,相關部門每年對長期供方其進行一次復評(如果是一次性或短期沒有一年的不需進行復評),并填寫《保留或取消合格供方報告》報總經(jīng)理審批。評價除按前述第5.1條執(zhí)行外,重點審查各供方在一年內(nèi)提供的服務或物資的及時性、合格批次等綜合情況。如服務供方在一年內(nèi)出現(xiàn)一次嚴重不合格或連續(xù)三次一般不合格或累計十次一般不合格服務,采購供方在一年內(nèi)出現(xiàn)兩個批次不合格供貨,相關部門應填寫《保留或取消合格供方報告》,經(jīng)總經(jīng)理批準后,更新《合格供方登記表》。
5.4合格供方檔案管理
評價方應對其合格供方建立獨立檔案,檔案應包括下列材料(不限于):
1)合法經(jīng)營資格證明材料(如危險廢物處理站相關許可證明);
2)專業(yè)服務資質(zhì)證明;(如水池清洗、電梯維保、消防系統(tǒng)維修等)
3)合同;
4)《供方評價記錄》、《采購合同審批表》;
5)《保留或取消合格供方報告》等。
5.5采購的實施與對供方的控制
5.5.1 采購文件的審批
1)物資申購部門對擬采購物資,填寫《物資申購單》。必要時,對專業(yè)技術較強的物資采購,申購部門應編制《采購技術說明書》作為采購和驗收的依據(jù)附在《物資申購單》后,經(jīng)部門經(jīng)理確認,報財務部、分管領導、總經(jīng)理審批后,行政辦公室實施采購。
2)對急需物資的申購,由使用部門填寫《物資申購單》,注明'急需'字樣,直接報總經(jīng)理審批后,行政辦公室實施采購。
2)各類采購合同(包括服務分包合同),由相關部門組織與供方起草擬制,并填寫《采購合同審批表》經(jīng)總經(jīng)理審批后,授權人員與供方簽定生效,以確保規(guī)定的要求是適宜的。
3)當公司或業(yè)戶提出在供方現(xiàn)場實施驗證時,公司必須在采購文件中對要開展驗證的安排和產(chǎn)品的放行做出規(guī)定。
5.5.2行政辦公室在實施采購時應在滿足采購信息要求的前提下,盡可能按以下原則進行選擇。
1)盡可能采用低能耗資源的產(chǎn)品;
2)盡可能采用可以循環(huán)使用的產(chǎn)品;
3)盡可能采用報廢后污染小的產(chǎn)品。
5.6采購物資的檢驗
5.6.1對采購來的物資,使用部門、倉管要負責進行驗收,驗收合格后辦理入庫手續(xù),由倉管員在《入庫單》上簽名,使用部門領料時在《領料單》上簽名做為領料和驗收合格的確認。
5.6.2驗收內(nèi)容包括數(shù)量、規(guī)格、型號是否符合采購文件的要求,包裝是否完好,是否有合格證書,質(zhì)量是否滿足使用要求,有環(huán)保要求的產(chǎn)品是否符合國家相關的法律法規(guī)要求等。
5.6.3驗收方法采用抽樣法:對同品種批量超過10件的物資,抽驗5%~10%;對批量少于10件的要全部檢驗。如果檢查發(fā)現(xiàn)一件不合格品,則該批為不合格批,不得驗收入庫投入使用,交由采購員處理,只有驗收合格的物資方可辦理入庫手續(xù)。對新購機電設備必須逐件驗收。
5.7對服務供方提供服務質(zhì)量的檢驗:各部門應對其職責范圍內(nèi)的服務供方所提供服務的質(zhì)量進行監(jiān)控,并填寫《供方服務質(zhì)量檢查表》并以此作為付費的依據(jù)。
5.8對于進入公司所轄范圍內(nèi)的供方的活動,由責任部門對其在質(zhì)量、環(huán)境和職業(yè)健康安全方面的表現(xiàn)進行監(jiān)控,并作為定期復評的參考資料之一。
5.9文件和記錄的歸檔保管
所有供方評價選擇與評價的相關記錄,由相關部門按《記錄控制》統(tǒng)一歸檔保管。
6.0 相關文件
《記錄控制》
7.0記錄
《供方評價記錄》
《合格供方登記表》(不定格式)
《采購合同審批表》
《供方服務質(zhì)量檢查表》
《保留或取消合格供方報告》
《入庫單》(外購)
第6篇 物業(yè)創(chuàng)優(yōu)資料目錄之精神文明與管理效益
第七項、精神文明建設
一、開展有意義、健康向上的社區(qū)文化活動
1、社區(qū)活動小組成員名單
2、社區(qū)文化活動計劃表
3、社區(qū)文化活動記錄表
4、宣傳欄(現(xiàn)場相片)
5、社區(qū)文化活動照片
6、各種活動宣傳記錄
二、創(chuàng)造條件,積極配合、支持并參與社區(qū)文化建設
1、社區(qū)文化活動照片
第八項、管理效益
一、物業(yè)管理服務費用收繳率98
第7篇 物業(yè)管理師資格認定考試試題
2006年度全國物業(yè)管理師資格認定考試
《物業(yè)管理實務》試卷
一、單項選擇題(共30題,每題1分。每題的備選項中,只有1個最符合題意)
1.一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)注冊資本應為人民幣( )萬元以上。
a.50b.300
c.500 d.1000
2.新設立的物業(yè)管理企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起( )日內(nèi),向工商注冊所在地直轄市、設區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)。
a.30b. 45
c. 60d. 90
3. 某物業(yè)管理公司僅管理高層住宅類型的物業(yè),管理總面積達120萬平方米,從管理類型和面積上看,該公司符合申報( )資質(zhì)條件。
a. 一級b. 二級
c. 三級d. 三級暫定
4. 前期物業(yè)管理招標投標結(jié)束后,招標人和中標人應當自中標通知書發(fā)出之日起( )日內(nèi),按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面前期物業(yè)服務合同。
a. 7 b. 15
c. 30d. 45
5. 在前期物業(yè)管理招標投標中,評標委員會根據(jù)評標結(jié)果向招標人推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。招標人( )。
a. 可任選其中一個作為中標人
&nb
sp; b. 應以報價最低的為中標人
c. 應報請房地產(chǎn)行政主管部門確定中標人
d. 應按照中標候選人的排序確定中標人
6. 物業(yè)管理投標的過程包括:①準備投標文件,②獲取招標信息,③登記并取得招標文件,④參加開標、現(xiàn)場答辯會議,⑤送交投標文件,⑥簽訂物業(yè)服務合同(或前期物業(yè)服務合同)。正確的投標步驟是( )。
a. ③-②-①-④-⑤-⑥ b. ③-②-①-⑤-④-⑥
c. ②-③-①-④-⑤-⑥ d. ②-③-①-⑤-④-⑥
7. 物業(yè)服務合同由( )與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂。
a. 各業(yè)主分別 b. 業(yè)主大會
c. 業(yè)主委員會代表業(yè)主 d. 物業(yè)建設單位
8. 業(yè)主臨時公約由( )制定。
a. 建設單位 b. 購房人
c. 物業(yè)管理企業(yè) d. 房地產(chǎn)行政主管部門
9. 物業(yè)管理的早期介入是建設單位引入的( )。
a. 設計工作 b. 工程監(jiān)理工作
c. 開發(fā)建設工作 d. 物業(yè)管理咨詢活動
10. 前期物業(yè)管理是指從前期物業(yè)服務合同簽訂之日起至( )之日止的物業(yè)管理活動。
a. 首次業(yè)主大會會議召開 b. 業(yè)主大會成立
c. 50%業(yè)主入住 d. 物業(yè)服務合同生效
11. 業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè),原物業(yè)管理企業(yè)應向( )交還有關的物業(yè)管理資料和物業(yè)管理用房等。
a. 建設單位 b. 業(yè)主委員會
c. 政府主管部門 d. 新物業(yè)管理企業(yè)
12. 因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等,( )應當負責修復和賠償。
a. 裝修人
; b. 裝修企業(yè)
c. 裝修施工人員 d. 物業(yè)管理公司
13. 在購房合同約定的期限內(nèi),業(yè)主未辦理入住及其相應手續(xù)的,( )。
a. 建設單位和物業(yè)管理企業(yè)將視業(yè)主入住不成立
b. 建設單位和物業(yè)管理企業(yè)將視業(yè)主入住成立
c. 業(yè)主未與建設單位聯(lián)系并作有效聲明的,視同入住成立
d. 即使業(yè)主與建設單位聯(lián)系并作有效聲明,仍視為入住不成立
14. 檢查墻體裝飾面是否空鼓最適合采取( )查驗方法。
a. 測量b. 敲擊
c. 使用d. 目測
15. 房屋主體按建筑結(jié)構類型和材料劃分類別,不包括( )。
a. 磚結(jié)構 b. 木結(jié)構
c. 鋼筋混凝土結(jié)構 d. 框架結(jié)構
16. 對于重點和重要設施設備的維修,應該更加強調(diào)( )。
a. 事后維修 b. 緊急搶修
c. 預防性維修 d. 大修
17. 物業(yè)供配電系統(tǒng)技術檔案不包括()記錄。
a. 日常運行 b. 客戶投訴
c. 維修和技術改造 d. 各項電氣預防性實驗和其它測試
18. 下列四種方法中,不屬于白蟻防治主要方法的是( )。
a. 挖巢法 b. 藥殺法
c. 熏蒸法 &
nbsp; d. 誘殺法
19. 下列四項工作中,不屬于小區(qū)綠化日常養(yǎng)護工作的是( )。
a. 澆水b. 病蟲害防治
c. 雜草防治 d. 綠化改造工程
20. 下列關于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作責任的說法中,表述正確的是( )。
a. 物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作
b. 物業(yè)管理企業(yè)對管理區(qū)域內(nèi)的治安防范工作負有全部責任
c. 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生刑事案件時,物業(yè)管理企業(yè)不承擔任何責任
d. 物業(yè)管理企業(yè)可對嫌疑人進行留置訊問
21. 下列關于消防通道管理的說法中,正確的是( )。
a、物業(yè)管理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車位
b、物業(yè)管理公司任何時候都不能將消防通道劃為停車位
c、物業(yè)管理公司如將消防通道劃為停車位,應做好安全警示
d、業(yè)主在消防通道停車與物業(yè)管理公司無關,無須進行管理
22. 電梯出現(xiàn)緊急情況時,乘客應采取的正確措施是( )。
a. 確認電梯處于靜止狀態(tài),撬開轎廂門逃生
b. 通過安全窗撤離轎廂
c. 通過電話或?qū)χv系統(tǒng)通知管理人員,靜候救援
d. 通過電話或?qū)χv系統(tǒng),在管理人員的指揮下采取措施自救
23. 實行物業(yè)服務費用酬金制的,物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算并每( )不少于一次公布物業(yè)服務資金收支情況。
a. 三個月 b. 半年
c. 一年d. 二年
24. 實行物業(yè)服務費用酬金制的,預收的物業(yè)服務資金包括( )和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
a. 物業(yè)服務成本 b. 物業(yè)服務支出
c. 物業(yè)服務支出、法定稅費 d. 物業(yè)服務成本、法定稅費
25. 住宅專項維修資金屬于()所有。
a. 物業(yè)管理企業(yè)b. 全體業(yè)主
c. 物業(yè)管理企業(yè)和全體業(yè)主d. 建設單位
&nb
sp; 26. 在業(yè)主大會成立前,住宅專項維修資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)( )。
a. 提出計劃,房地產(chǎn)行政主管部門審核后劃拔
b. 自行決定
c. 與部分業(yè)主商議決定
d. 與建設單位商議決定
27. 物業(yè)服務合同約定以外的物業(yè)服務收費采取的是()。
a.政府定價
b.政府指導價
c.業(yè)主定價
d.物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定
28. 新建物業(yè)承接驗收時,物業(yè)管理公司應向()索取物業(yè)檔案資料。
a. 業(yè)主b. 建設單位
c. 施工單位 d. 監(jiān)理單位
29. 某項目管理處擬購置固定資產(chǎn),須書面報請公司批準,采用的文書類型應是( )。
a. 通知b. 報告
c. 請示d. 決定
30. 按照《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》(建設部令第110號),業(yè)主在辦理住宅裝飾裝修手續(xù)時,物業(yè)管理企業(yè)(或指定方)可以按照裝飾裝修管理服務協(xié)議,收取( )。
a.管理服務費 b.審批費
c.施工現(xiàn)場管理費d.裝修保證金
二、多項選擇題(共15題,每題2分。每題的備選項中,有2個或2個以上選項符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0.5分)
31.二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書由( )頒發(fā)和管理。
a.國務院建設主管部門
b.省、自治區(qū)人民政府建設主管部門
c.省、自治區(qū)人民政府房地產(chǎn)主管部門
d.直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門
e.設區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門
32.新設立的物業(yè)管理企業(yè)在申請資質(zhì)時,除應提供營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、驗資證明之外,還要持( )向當?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門申報。
a.企業(yè)法定代表人的身份證明
b.企業(yè)總經(jīng)理的身份證明
c.物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同
d.管理和技術人員的職稱證書和勞動合
同
e.物業(yè)服務合同
33.物業(yè)管理招標的主體包括( )。
a.物業(yè)管理企業(yè) b.物業(yè)建設單位
c.業(yè)主大會 d.業(yè)主委員會
e.物業(yè)所有權人
34.前期物業(yè)服務合同與物業(yè)服務合同兩者的區(qū)別有( )。
a.簽訂合同的主體不同
b.合同終止條件不同
c.前期物業(yè)服務合同須經(jīng)政府主管部門批準,物業(yè)服務合同則不需要
d.前期物業(yè)服務合同屬于固定期限合同,物業(yè)服務合同屬于無固定期限合同
e.前期物業(yè)服務合同屬于無固定期限合同,物業(yè)服務合同屬于固定期限合同
35.下列關于業(yè)主公約的說法中,正確的有( )。
a.業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會通過后生效
b.業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力
c.業(yè)主公約對物業(yè)管理企業(yè)具有約束力
d.業(yè)主公約對物業(yè)建設單位具有法律約束力
e.業(yè)主公約僅有道義上的約束力
36.某物業(yè)竣工交付6個月時,因電梯機房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說法中,正確的有( )。
a.立即通知電梯公司解決故障停梯問題
b.電梯公司應履行保修責任,并承擔維修費用
c.建設單位應承擔此次事故的全部費用
d.物業(yè)管理企業(yè)應承擔滲漏機房的維修責任及費用
e.電梯機房屬物業(yè)共用部位,修繕費用應在專項維修資金中列支
37.按使用功能劃分,物業(yè)可分為( )物業(yè)。
a.居住 b.公共
c.商業(yè) d.工業(yè)
e.其他
38.物業(yè)管理區(qū)域停車場的物業(yè)管理人員一般應包括( )。
a.車輛維修員 b.車輛清洗員
c.交通疏導及管理員 d.停車場保潔員
e.停車收費員
39.物業(yè)管理企業(yè)主營業(yè)務收入包括( )收入。
a.物業(yè)管理 b.物業(yè)經(jīng)營
c.政策性虧損補貼 d.物業(yè)大修
e.共用部位的租賃收入
40.物業(yè)管理企業(yè)利潤總額包括( )。
a.企業(yè)所屬項目上交的管理酬金 b.營業(yè)利潤
c.投資凈收益 d.營業(yè)外收支凈額
e.補貼收入
41.物業(yè)服務支出的構成不包括( )。
a.物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用
b.物業(yè)管理企業(yè)財產(chǎn)保險費用
c.物業(yè)共用部位、共用設施設備保險費用
d.管理服務人員的工資
e.項目管理處用房裝飾裝修費用
42.按照《物業(yè)服務收費管理辦法》,物業(yè)服務收費實行( )。
a.政府定價 b.政府指導價
c.市場調(diào)節(jié)價 d.業(yè)主定價
e.政府與業(yè)主共同定價
43.住宅專項維修資金可用于( )。
a.彌補物業(yè)管理經(jīng)費的不足
b.共用部位、共用設施設備的大修
c.共用部位、共用設施設備的更新
d.共用部位、共用設施設備的改造
e.共用部位、共用設施設備的日常維修
44.下列關于物業(yè)服務費用包干制的說法中,正確的有( )。
a.由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用
b.管理服務利潤是固定的,不隨物業(yè)管理成本的變動而變動
c.物業(yè)管理企業(yè)應聘請專業(yè)審計機構對物
業(yè)服務費用收支情況進行審計
d.物業(yè)服務費用收支相抵,盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔
e.物業(yè)服務費用中不包括法定稅費
45.物業(yè)管理信用檔案的建立范圍包括( )。
a.物業(yè)管理企業(yè) b.物業(yè)管理專業(yè)人員
c.業(yè)主委員會 d.建設單位
e.物業(yè)使用人
三、案例分析題(共2題,每題20分。請根據(jù)背景材料,按要求作答)
案例分析題 (一)
某物業(yè)管理公司管理一高層住宅小區(qū),近斯收到部分業(yè)主投訴及建議,具體意見匯總見下表。問題1:解決上述問題,需要資金投入的項目有哪些費用如何解決(不考慮人工、培訓等管理成本的增加)(5分)
編號 意見與建議
1 部分樓梯間陳舊,要求進行粉刷
2 保安人員更換頻繁,給小區(qū)安全管理帶來隱患
3 小區(qū)內(nèi)停車秩序混亂,建議加強管理
4 小區(qū)外市政道路邊常有小攤販,環(huán)境臟亂,建議加強管理
5 常有人到小區(qū)散發(fā)廣告,住戶反感,也存在不安全因素
6 樓道燈損壞頻率高,建議及時檢查更換
7 某部電梯安全隱患嚴重,需要大修
8 建議小區(qū)外墻全部翻新
9 小區(qū)老鼠和蚊蠅較多(特別是蚊子),建議采取措施
10 小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車情況,要求加強管理
11 部分業(yè)主要求減免物業(yè)服務費
12 希望提供家政服務
13 部分業(yè)主反映交通不便,要求向交通部門建議增設到達小區(qū)的公交線路
14 建議清潔工作業(yè)時間與業(yè)主的上下班時間盡量錯開,避免與業(yè)主爭用電梯
問題2:上述不屬于物業(yè)管理企業(yè)管理職責范圍的項目有哪些對此,物業(yè)管理企業(yè)應如何處理(4分)
問題3:試分析第9項問題產(chǎn)生的可能原因和應采取的措施(4分)
問題4:在上述所有問題中,您認為不可能滿足業(yè)主要求,僅需要進行必要的溝通和解釋的項目是哪一項為什么(4分)
問題5:針對上述問題,請結(jié)合您的工作實踐,試舉出至少三項管理措施,以提高管理服務水平(3分)
案例分析題 (二)
某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的某住宅小區(qū),由甲物業(yè)管理公司承擔前期物業(yè)管理。業(yè)主于2003年8月開始入住,2005年5月該小區(qū)召開首次業(yè)主大會會議,選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會,并按照業(yè)主大會決議選聘了乙物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會與乙物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)服務合同,合同于2005年8月1日零時生效。業(yè)主委員會以書面形式通知甲物業(yè)管理公司應于2005年8月1日前辦理完成物業(yè)交接驗收手續(xù)。甲物業(yè)管理公司收到業(yè)主委員會書面通知后,安排了該小區(qū)管理服務人員退場,但以部分業(yè)主欠繳物業(yè)服務費為由,拒絕移交相應的物業(yè)管理資料,拒不配合物業(yè)交接查驗。
2006年8月15日,頂層的20戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水,于是聯(lián)名要求乙物業(yè)管理公司無償修復。乙物業(yè)管理公司稱這是因甲物業(yè)管理公司管理不善所致,應由甲物業(yè)管理公司負責修繕。之后,乙物業(yè)管理公司不再受理業(yè)主有關該問題的投訴。
問題1:上述20戶業(yè)主提出的修復請求是否合理是否應由乙物業(yè)管理公司負責無償修復(4分)
問題2:乙物業(yè)管理公司的做法是否妥當如果您是該公司的負責人,如何處理業(yè)主的投訴(4分)
問題3:該小區(qū)的前期物業(yè)服務合同何時終止(3分)
問題4:甲物業(yè)管理公司拒絕移交的理由是否成立請說明理由(3分)
問題5:在甲物業(yè)管理公司拒絕移交物業(yè)管理資料和配合物業(yè)交接查驗的情況下,乙
物業(yè)管理公司應如何進行物業(yè)承接查驗(6分)
2006年度全國物業(yè)管理師資格認定考試
《物業(yè)管理實務》試卷答案
一、單項選擇題(共30題,每題1分)
1.c
2.a
3.c
4.c
5.d
6.d
7.c
8.a
9.d
10.d
11.b
12.a
13.c
14.b
15.d
16.c
17.b
18.c
19.d
20.a
21.b
22.c
23.c
24.b
25.b
26.a
27.d
28.b
29.c
30.a
二、多項選擇題(共15題,每題2分。錯選,本題不得分;少選,所選每個選項0.5分)
31.bd
32.acd
33.bce
34.abe
35.ab
36.ac
37.acde
38.cde
39.abd
40.bcde
41.be
42.bc
43.bcd
44.ad
45.ab
三、案例分析題(共2題,每題20分)
案例分析題(一)
問題1答案要點及評分標準:
(1)需要資金投入的項目有:第1、6、7、8、9項(2.5分,答對每項0.5分,錯答1項得0分)。
(2)其中第1、6、9項應在物業(yè)服務費在中列支(1.5分,答對每項0.5分,錯答1項得0分);第7、8項從住宅專項維修資金中列支,或由全體業(yè)主分攤(1分, 每項0.5分,錯答1項得0分;答對從住宅專項維修資金中列支,或由全體業(yè)主分攤均可得分)。
問題2答案要點及評分標準:
(1)第4項和第12、13項(2分,答對任意2項得2分,答對1項得1分,錯答1項得0分)。
(2)物業(yè)管理企業(yè)應向業(yè)主作出解釋,第4項和第13項不屬于物業(yè)管理企業(yè)直接管理職責范圍,無權直接處理(1分);物業(yè)管理企業(yè)應向有關部門(城管、交通等)反映,積極協(xié)調(diào),爭取解決,可積極聯(lián)系家政,按業(yè)主要求提供相應服務(0.5分);并跟蹤事態(tài),及時向業(yè)主通報(0.5分)。(凡未答第12項如何處理的不扣分)。
問題3答案要點及評分標準:
(1)可能原因有:環(huán)境臟亂。其中積水較多是滋生蚊蠅的主要原因;有食源是老鼠較多的原因(2分)。
(2)應采取措施:加強環(huán)境治理,包括:及時清運垃圾,積水處理,加強藥物滅殺蚊蠅,利用鼠夾、毒餌等物理、化學、生物等方法滅鼠(1.5);同時加強宣傳教育,取得業(yè)主配合(0.5分)。
問題4答案要點及評分標準:
第11項(2分),因為物業(yè)管理服務是公共性服務,所有業(yè)主均有按同等標準交納物業(yè)服務費用的義務(2分,答因受契約、合同等約定,不能隨意減免物業(yè)服務費,也可以得分)。
問題5答案要點及評分標準:
1、加強基礎管理,包括日常檢查和員工
培訓;
2、調(diào)整優(yōu)化管理服務工作流程;
3、加強安全管理,公共秩序管理;
4、加強小區(qū)共用設施設備的更新改造工作;
5、加強小區(qū)衛(wèi)生管理工作;
6、加強溝通和宣傳工作(答對上述任意3項得3分,答出其它措施,只要合理也可以得分)。
案例分析題(二)
問題1答題要點及評分標準:
(1)上述20戶業(yè)主要求修復的請求是合理的,因房屋未超過保修期限(2分);
(2)但上述住戶要求乙物業(yè)管理公司無償修復是不合理的,因房屋在保修期內(nèi)的維修責任應由建設單位負責(2分,凡答要求乙物業(yè)管理公司無償修復合理的,本得分點與上一得分點均不得分)。
問題2答題要點及評分標準:
(1)乙物業(yè)管理公司的做法不妥當(1分);
(2)該公司應勘察現(xiàn)場,統(tǒng)計業(yè)主損失情況(1分),積極向業(yè)主做好解釋工作,告知業(yè)主在保修期內(nèi),房屋應由建設單位無償保修(1分);
(3)同時應將有關情況及時告知建設單位(或建議業(yè)主及時告知建設單位),積極與建設單位聯(lián)系修繕,隨時向業(yè)主通報進展情況(1分)。
問題3答題要點及評分標準:
答“2005年7月31日(24時)”或“2005年8月1日(零時)”均可以得分(3分)。
問題4答題要點及評分標準:
拒絕移交的理由不成立(1分);理由是業(yè)主欠繳物業(yè)服務費用,應通過業(yè)主委員會督促,物業(yè)管理企業(yè)訴訟等其它途經(jīng)解決(2分,答因合同已終止,依法不能以任何理由拒絕移交相關物業(yè)管理資料,也可以得分)。
問題5答題要點及評分標準:
(1)乙物業(yè)管理公司應在業(yè)主委員會的配合下,對物業(yè)共用部位、共用設施設備逐一進行實物查驗,做好查驗記錄(1分);盡可能邀請具有公信力的第三方(如政府主管部門、街道辦事處、社區(qū)居委會等)參加查驗工作(1分)。
(2)自查驗之日起,乙物業(yè)管理公司應建立共用部位、共用設施設備運行維修養(yǎng)護技術檔案(2分)。
第8篇 新項目物業(yè)管理人員培訓
一、新員工上崗培訓
根據(jù)物業(yè)管理思想,為打造物業(yè)管理精品,擬對新員工上崗培訓工作做以下安排:
1、員工上崗培訓期15天為有薪培訓。
2、培訓內(nèi)容包括:物業(yè)管理概述及管理流程,現(xiàn)代物業(yè)管理服務理念,投訴、應急工作處理程序,實際演練等。
二、在崗員工循環(huán)培訓
1、通過實際工作中所產(chǎn)生的問題,不定期地安排員工參加班后的專題培訓。
2、每位在崗員工每月參加2次公司組織的工作指引培訓。組織員工座談會,交流事件處理技巧及與業(yè)戶溝通的經(jīng)驗。
3、上崗循環(huán)培訓的考核辦法。
(1)通過理論答題的方式考核員工所掌握的培訓內(nèi)容。
(2)在實際工作中,業(yè)戶的投訴率和員工違章、違規(guī)的行為是評價員工工作的基礎。
(3)通過理論與實踐考核,淘汰不合格的員工,達到優(yōu)化管理的目的。
4、培訓計劃及培訓內(nèi)容提綱。
第9篇 物業(yè)管理軟件客戶管理試題
思源軟件8.0考試試卷(客戶管理模塊)
時間:90分鐘 分值:60分
一、選擇題(此題為混選題,含單選和多選,多選題中部分選對的計半分,選錯一個不計分。分值:10分,一題兩分)
1.客戶租售合同的登記、客戶資料的錄入、收費對象的確定都是在____導航條件下進行的,而客戶姓名的更改是在___導航條件下進行的。
a.按房間 b.按客戶c.兩者都可 d.以上說話均不正確
2.在客戶管理中,對于設置客戶類型的說法正確的是:_____
a.客戶類型只能是個人b.客戶類型只能是公司
c.客戶類型只能是個人或公司 d.客戶類型可以是除了個人或公司外的其它類型
3.在客戶管理模塊中,業(yè)主的戶口所在地可在___中登記,入伙時間可在____中進行修改,發(fā)生月中結(jié)算情況時,需在收費對象確定界面輸入新客戶的____和老客戶的____。
a.詳細資料b.基本資料c.出售合同d.客戶事件 e.開始收費日期f.截止收費日期
4.現(xiàn)有一個業(yè)主入伙且正式入住。如果欲登記該業(yè)主的入伙資料,并且要輸入該業(yè)主的詳細個人資料及家庭成員資料,應該在哪幾個頁面進行操作答:____。
a.基本資料 b.詳細資料 c.出售合同 d.家庭成員 e.客戶事件
5.下列選項中哪些不屬于dbgrid表格的右鍵菜單功能:_____。
a.自動預覽b.編輯字體 c.排序 d.批量輸入 e.查找f. 題頭自由拖拉 g.文件輸出h.提拉功能
二、填空題(分值:20分,一題五分)
1.如果某一業(yè)主購買了某大樓中的多套房,此時可以在按房間導航條件下,點擊_______按鈕,選擇下拉小菜單中的____,也可以在____導航條件下,點擊____按鈕,選擇下拉小菜單中的______。
2.對客戶管理模塊而言,::要正常使用它,首先需在房產(chǎn)管理模塊提供_____資料,并且要在客戶管理中為房間登記_____資料,在收費管理模塊中才能對該房間進行正常地收費操作。(請選填對應的數(shù)字代號)(可選項:①客戶、②房間面積、③房間代碼、④家庭成員)
3.客戶事件記錄中業(yè)主的入伙時間是在客戶管理模塊的_____中進行添加或修改,業(yè)主的照片可以在_____中進行添加或修改。
4.客戶管理模塊中各位客戶所處的狀態(tài)分為_____、_____、_____三種。如將有效客戶刪除,則系統(tǒng)將其自動轉(zhuǎn)為____狀態(tài),待該客戶所有費用都已結(jié)算交納完畢,即可被轉(zhuǎn)為_____狀態(tài)。
三、判斷題(分值:10分,一題兩分)
1.在客戶管理模塊中進行客戶更名操作后,原客戶所有記錄的客戶名稱均改為新客戶的名稱。( )
2.業(yè)主或租戶的類型只能是個人和公司兩種類型,不能是其他的類型。()
3.在客戶管理模塊中,選擇按房間導航條件,如選擇大樓后所新增的業(yè)主即為該棟大樓的業(yè)主。( )
4.待退客戶即指準備退伙的客戶,可以再將其恢復為當前有效的狀態(tài),且能確定其為收費對象。( )
5.新增業(yè)主或租戶時,客戶名稱和客戶代碼不能為空,否則不能保存。( )
四、實際操作題(分值:10分)
根據(jù)下面提供的資料及要求,登記客戶資料。
五、簡答題(分值:10分)
請簡
第10篇 某物業(yè)管理公司會計人員共同守則
物業(yè)管理公司會計人員共同守則
1.對于會計制度規(guī)定需要進行會計核算的所有事項,都必須完整無缺地辦理規(guī)定的會計手續(xù),進行會計核算。
2.按照會計制度規(guī)定的方法和程序,取得、填制和審核會計憑證,設置會計科目及會計帳簿,及時、準確地記帳和算帳,按期編送會計報表。
3.建立財產(chǎn)清查制度,保證帳簿記錄與實物、款項相符。
4.保證會計憑證、會計帳簿、會計報表及其他會計資料的記錄真實、準確、完整,符合會計制度的規(guī)定。
5.建立會計檔案,妥善保管各種會計憑證、會計帳簿、會計報表及其他會計資料。
6.通過會計工作對財務收支和經(jīng)濟活動的合法性、合理性、有效性進行監(jiān)督。
包括:
1)通過對憑證的審核,制止各種不法行為,對于不真實、不合法的原始憑證不予受理。
2)通過對財產(chǎn)的清查,保護公共財產(chǎn)的安全與完整,發(fā)現(xiàn)帳簿記錄與實物、款項不符,應當按照有關規(guī)定作出處理或報請領導處理。
3)通過辦理財務收支事務,制止或揭發(fā)違反財經(jīng)紀律的行為,對違反國家統(tǒng)一的財政、財務制度規(guī)定的收支,不予辦理,并如實向有關人員反映情況。
7.根據(jù)國家和上級頒發(fā)的會計法規(guī)、制度和本單位的具體情況,擬訂本單位辦理會計事務的具體辦法。
8.參與擬訂經(jīng)濟計劃、業(yè)務計劃,考核、分析預算和財務計劃的執(zhí)行情況。
第11篇 物業(yè)管理公司職能介紹
物業(yè)管理公司及其職能
荊州zz太陽城由天津zz物業(yè)管理有限公司荊州分公司負責本物業(yè)的物業(yè)管理工作。物業(yè)管理公司按《荊州zz太陽城業(yè)主臨時公約》(以下簡稱臨時公約),執(zhí)行對荊州zz太陽城之物業(yè)管理職責,享有或承擔《臨時公約》中規(guī)定的物業(yè)管理人的各項權利、義務及責任。
*物業(yè)管理公司除了負責收取日常的管理費及有關費用外,亦有權根據(jù)實際情況,修改住戶手冊及其他有關物業(yè)的管理守則。
*物業(yè)管理公司有責任做好本小區(qū)的安全防范、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生、公共設備設施維護保養(yǎng),為業(yè)主和住戶提供一個文明、安全、優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。
*本物業(yè)管理公司負責維持本物業(yè)范圍之正常運作及為業(yè)主提供完善的服務,如處理住戶的咨詢及投訴。此外,還代表荊州zz太陽城全體業(yè)主處理各公共事務。
*物業(yè)管理公司員工有職責為業(yè)主提供物業(yè)管理服務,但請業(yè)主不可要求物業(yè)管理公司員工私下提供服務,如有任何需求,請聯(lián)系本公司。另請業(yè)主勿直接賜贈任何財物給公司工作人員,如有任何賜教,請與公司聯(lián)系。
第12篇 物業(yè)項目管理處物業(yè)管理責任書
物業(yè)公司項目管理處物業(yè)管理責任書
確保管理處責任目標的順利實現(xiàn),經(jīng)物業(yè)管理公司總經(jīng)理辦公會與管理處共同協(xié)商,確定了年度工作責任目標,并由管理處主任作為責任人代表管理處與項目物業(yè)分公司總經(jīng)理簽訂本責任書。
第一條基本狀況
管理處名稱
物業(yè)類型管理總建筑面積
商業(yè)用房面積管理用房面積
寫字樓面積住宅面積
綠化面積用戶戶數(shù)
車位數(shù)量人員編制
管理費標準月工資額度
一)經(jīng)濟目標
第二條責任目標
1、轄區(qū)物業(yè)管理費收費面積為m2,租金收費面積為m2,
每年收費總額萬元,實現(xiàn)利潤
元。
2、責任期內(nèi)管理費總收繳率不低于%。
3、租金收繳率不低于%。
4、全年各項開支控制在萬元。二)安全目標
1、全年不發(fā)生重大安全責任事故;
注:重大安全責任事故是指:
萬元或每年虧損不超過萬
因失職或玩忽職守引發(fā)的員工死亡事故;
因失職或玩忽職守引發(fā)的公司重要財產(chǎn)報廢、損毀事故;
因失職或玩忽職守引發(fā)的火災事故;因失職或玩忽職守引發(fā)的水浸事故;因失職或玩忽職守引發(fā)的惡性治安事件。
三)管理目標:
1、在責任期內(nèi)實施并健全管理處所建立的管理體系運作;
2、責任期內(nèi)達到(保持)級優(yōu)秀物業(yè)管理(生態(tài)示范)小區(qū)(大廈)的稱號;
四)質(zhì)量目標
1、公司組織的業(yè)主(用戶)綜合滿意度調(diào)查的滿意率達到%以上,
2、月檢考核評定未出現(xiàn)連續(xù)兩個月'不合格'或累計三個月'不合格'。
一)責任人權力
1、人事管理權:
第三條管理權限及義務
1)對管理處主管級以下員工(不含主管級員工和財務人員)的獎罰權、任免權、解聘權;
2)對主任助理、主管級員工和財務人員任免、調(diào)配、解聘和獎罰的建議權。
2、獎金分配權:在管理處核定的工資總額內(nèi)有權對員工工資與獎金額度進行調(diào)整與分配。
二)項目物業(yè)分公司權力
1、人事管理權:對管理處主任及以下各級員工的獎罰權、任免權、解聘權和調(diào)配權。
2、財務管理權:對管理處財務運作狀況的審計權、監(jiān)控權。
3、考核權:
1)對管理處運作狀況的督導、檢查權;
2)對管理處主管(含)以上級別人員的績效考評權、獎罰權。
三)管理處主任義務
1、接受項目物業(yè)分公司總經(jīng)理的領導;
2、確保責任目標的逐步實現(xiàn);
3、向項目物業(yè)分公司總經(jīng)理匯報工作;
4、自覺接受公司各職能部門的監(jiān)控、考評、檢查;
5、保證物業(yè)公司各個標準作業(yè)規(guī)程的貫徹執(zhí)行;
6、保證管理處員工的生活、工作次序;
7、保證管理處員工的整體操作技能和工作質(zhì)量的提高。四)項目物業(yè)分公司義務
1、及時提供合適的業(yè)務支持;
2、提供信息支持;
3、提供資金支持。
第四條目標考評
一)項目物業(yè)分公司財務部定期(不定期)監(jiān)控、審計、檢查管理處資金的運作、成本控制情況和其他財務工作。檢查標準、辦法依據(jù)行業(yè)法規(guī)和集團公司的財務規(guī)定;檢查結(jié)果作為績效考評的依據(jù)之一。
二)項目物業(yè)分公司總經(jīng)理負責對管理處主任的績效考評?？荚u標準辦法依據(jù)項目
物業(yè)分公司績效考評相關標準規(guī)程、制度,日常工作檢查情況和本目標管理責任書。
一)獎勵措施
第五條獎懲條款
1、如果責任目標完成,則管理處主任可按項目物業(yè)分公司的獎金分配方案對員工發(fā)放獎金。
2、超額獎勵:二)懲罰措施
1、如果本責任書所列的三類責任目標不能全部完成,則每不能完成其中一項(不含管理目標第1條款內(nèi)容)指標,扣減項目責任人獎勵措施第1條款中個人應得目標獎金的10%,直至扣除全部獎金,并承擔相應的行政處罰;
2、責任期內(nèi)發(fā)生重大安全責任事故,上級公司將追究管理處主任及相應責任人責任,視情節(jié)扣罰一定比例的獎金,并承擔相應的行政處罰。
第六條目標的調(diào)整
一)若發(fā)生不可抗力致使責任目標無法完成,則本目標管理責任書失效,遺留問題由項目物業(yè)分公司總經(jīng)理辦公會與管理處主任共同協(xié)商處理;
二)責任目標的調(diào)整按《物業(yè)管理手冊》的有關規(guī)定執(zhí)行。
第七條其他
一)本目標管理責任書一式肆份,項目所在公司備案壹份,項目物業(yè)分公司存檔壹份,管理處存檔壹份,管理處主任壹份。
二)未盡事宜由管理處主任同項目物業(yè)分公司總經(jīng)理辦公會協(xié)商解決,補充條款與責任書具有同等效力。
三)在責任期內(nèi)管理處主任違反公司其它制度按相關規(guī)定處理。
四)若責任書簽署人發(fā)生變動,繼任者有責任繼續(xù)履行責任書所規(guī)定事項,并承擔相關責權。
五)項目物業(yè)分公司總經(jīng)理辦公會對相應目標管理責任書有最終解釋權。
六)本目標管理責任書期限從 年 月 日起至 年 月 日止,雙方簽字生效。
項目物業(yè)分公司總經(jīng)理:
管理處主任:日期:日期:
